Zoning +9California · immobilier · Français

La plupart des villes et comtés de Californie adoptent des ordonnances divisant les juridictions en zones d’utilisation du sol, chacune comportant des règlements contrôlant l’utilisation du sol. L’autorité de zonage découle du pouvoir de police en vertu de la Constitution de Californie et est renforcée par la loi de l’État.

• ✓L’autorité de zonage découle du pouvoir de police prévu à l’article XI, section 7 de la Constitution de Californie
• ✓Le zonage est invalide à moins qu’il ne promeuve rationnellement la santé, la sécurité et le bien-être publics
• ✓Les zones courantes comprennent l’habitat unifamilial, l’habitat multifamilial, commercial, industriel, les espaces ouverts/agricoles et les usages mixtes

Une ordonnance de zonage se compose d'une carte et d'un texte. La carte délimite les limites des zones ; le texte précise les procédures et les caractéristiques de chaque catégorie de zonage.

• ✓La carte identifie et délimite les limites des différentes zones
• ✓Le texte énonce les utilisations permises, les utilisations soumises à un permis d'utilisation conditionnelle, les superficies minimales de parcelle, les limites de hauteur, l'emprise au sol, les retraits et les densités

Bien que les deux traitent de l'utilisation du sol, les règlements de zonage diffèrent des plans généraux. Le plan général est axé sur les politiques et à long terme ; le règlement de zonage régule l'utilisation du sol du point de vue du site du projet individuel en tant que mesure de mise en œuvre.

• ✓Le plan général est axé sur les politiques et envisage l'avenir à plus long terme
• ✓Un règlement de zonage régule l'utilisation du sol du point de vue du site du projet individuel et met en œuvre le plan général
• ✓Les rezonages maintiennent la cohérence du zonage avec le plan général et sont généralement initiés par les propriétaires ou les promoteurs

Les districts de zonage comprennent généralement les usages permis, conditionnels et accessoires. Diverses méthodes de zonage flexible ont évolué pour répondre à des circonstances uniques.

• ✓Les usages permis sont autorisés de plein droit ; les usages conditionnels nécessitent une approbation administrative sous réserve de conditions ; les usages accessoires sont accessoires à un usage principal.
• ✓Les méthodes flexibles comprennent les zones flottantes, les zones de superposition ou combinées, l’usage mixte, le zonage par blocs de construction et les aménagements d’ensemble planifiés.
• ✓Les villes à charte sont exceptées des mêmes procédures de zonage de base applicables aux autres villes et comtés.

L’aménagement d’ensemble planifié (aménagement planifié) est un type de classement de zonage qui permet une application souple de la réglementation de zonage afin de développer un terrain comme une unité, mise en œuvre par l’examen et l’approbation d’un plan directeur ou d’un plan précis.

• ✓Le PUD permet une réglementation de zonage plus souple et une diversification de l’emplacement des constructions.
• ✓Le processus est mis en œuvre par l’examen et l’approbation, par les autorités publiques, d’un plan directeur ou « précis » assorti de conditions d’aménagement.
• ✓L’« aménagement planifié » désigne aussi un ensemble à intérêts communs (common interest development) doté de parties communes et d’une association de propriétaires.

Un courtier doit exercer une supervision raisonnable sur les activités des agents immobiliers associés au cabinet de courtage. La supervision raisonnable comprend l'établissement de politiques, de règles, de procédures et de systèmes visant à examiner, surveiller, inspecter et gérer les activités des agents immobiliers. Le courtier doit également satisfaire à de nombreuses exigences légales décrites sur le site web du Department of Real Estate.

• ✓Une supervision raisonnable exige l'établissement de politiques, de règles, de procédures et de systèmes d'examen
• ✓Le courtier doit connaître et respecter les exigences légales de supervision prévues par la DRE

La vente immobilière diffère des autres ventes parce que le produit est plus complexe et individualisé, la période de vente est plus longue et plus fastidieuse, et fournir un service professionnel diffère de la vente de produits tangibles. Comme l'immobilier est généralement l'achat unique le plus important qu'un acheteur réalise, le titulaire de permis doit être prêt à informer, accompagner et conseiller le client.

• ✓L'immobilier est un service professionnel, distinct de la vente de produits tangibles
• ✓Le titulaire de permis doit informer, accompagner et conseiller parce que l'immobilier est l'achat unique le plus important que la plupart des acheteurs réalisent

Le personnel du courtier doit posséder une connaissance approfondie de la zone géographique dans laquelle l’agence de courtage cherche à exercer. Le titulaire de licence doit bien connaître le produit commercialisé : sa valeur, son quartier et l’acheteur type.

• ✓Le personnel doit posséder une connaissance approfondie de la zone géographique d’exercice
• ✓Le titulaire de licence doit connaître la valeur du produit, son quartier et l’acheteur type

Dans une transaction typique, le vendeur dispose de 7 jours pour fournir toutes les divulgations requises, ou avant la signature pour une option de location/un contrat de vente/un bail foncier avec améliorations. Si certaines divulgations ou modifications sont remises après la signature, l'acheteur peut résilier dans les 3 jours suivant une remise en personne ou dans les 5 jours suivant une remise par courrier postal américain, par avis écrit.

• ✓Le vendeur dispose généralement de 7 jours pour fournir les divulgations requises
• ✓L'acheteur peut résilier dans les 3 jours suivant la remise en personne des divulgations tardives
• ✓L'acheteur peut résilier dans les 5 jours suivant la remise par courrier postal américain
• ✓La résiliation nécessite un avis écrit au vendeur ou à l'agent du vendeur

La loi exige que les agents, dans certaines transactions résidentielles, fassent des divulgations écrites des rôles d'agence envisagés. Elle s'applique aux ventes/échanges (y compris les baux de plus d'un an) de biens résidentiels d'une à quatre unités d'habitation et aux ventes de maisons mobiles par l'intermédiaire d'un agent. Le vendeur doit recevoir la divulgation d'agence avant de signer le contrat de mandat de vente.

• ✓S'applique à la vente par l'intermédiaire d'un agent de biens résidentiels d'une à quatre unités d'habitation et de maisons mobiles
• ✓S'applique aux baux de plus d'un an
• ✓Le vendeur doit recevoir la divulgation d'agence avant de signer le contrat de mandat de vente
• ✓Le formulaire de divulgation d'agence requis est énoncé à l'article 2079.16 du Code civil de Californie
• ✓Les relations d'agence ne peuvent être modifiées que par le consentement écrit de toutes les parties

L'obligation de préparer et de remettre les divulgations incombe au vendeur, à l'agent du vendeur et à tout agent coopérant. Si plusieurs agents sont impliqués, l'agent qui obtient l'offre remet les divulgations à l'acheteur (sauf instruction contraire). Les divulgations fondées sur le rapport d'un expert peuvent protéger le vendeur et l'agent de toute responsabilité pour les erreurs.

• ✓L'agent qui obtient l'offre remet les divulgations à l'acheteur lorsque plusieurs agents sont impliqués
• ✓Les divulgations obligatoires sont énoncées aux articles 1102 et suivants et 1103 et suivants du Code civil
• ✓Le fait de se fier au rapport ou à l'opinion d'un expert peut protéger le vendeur et l'agent de toute responsabilité pour cet élément

Un courtier doit déterminer à qui appartiennent les fonds en fiducie et qui a le droit de les recevoir, car les fonds ne peuvent être disposés qu’avec l’autorisation de cette personne. La partie bénéficiaire peut changer selon les événements de la transaction, notamment l’acceptation de l’offre.

• ✓Avant l’acceptation, les fonds appartiennent à l’offrant et doivent être gérés selon les instructions de l’offrant.
• ✓Après l’acceptation, les fonds sont gérés selon les instructions de l’offrant et du destinataire de l’offre, conformément au Règlement 2832(d).
• ✓Un dépôt de fonds d’achat ne doit pas être remboursé par un agent ou sous-agent du vendeur sans l’autorisation écrite expresse du destinataire de l’offre.

La forme habituelle de transfert pour les petites entreprises est la vente d’actifs pour les propriétaires individuels et la vente d’actifs ou d’actions pour les propriétaires qui sont des sociétés. Dans une vente d’actifs, l’acheteur n’assume aucune obligation, sauf par accord spécifique, et les passifs du vendeur sont réglés sous séquestre. Dans une vente d’actions, les actionnaires vendent et cèdent leurs actions, tandis que la société conserve les mêmes actifs et passifs.

• ✓La vente d’actifs est habituelle pour les propriétaires individuels ; la vente d’actifs ou d’actions est utilisée pour les propriétaires qui sont des sociétés
• ✓Dans une vente d’actifs, l’acheteur n’assume aucune obligation, sauf par accord spécifique
• ✓Dans une vente d’actions, la société demeure propriétaire et conserve les mêmes actifs et passifs, et les actionnaires vendent/cèdent leurs actions à de nouveaux actionnaires

Le transfert d’une entreprise constituée en société par la vente de la totalité des actions de la société peut exiger que l’agent négociateur détienne un permis de courtier-négociant en valeurs mobilières (broker-dealer) délivré par le California Department of Corporations ou par la SEC. Toutefois, un courtier immobilier titulaire d’un mandat de vente des actifs sociaux a droit à une commission si les parties décident de vendre la totalité des actions en circulation.

• ✓La vente de la totalité des actions d’une société peut exiger un permis de courtier-négociant en valeurs mobilières du Dept. of Corporations ou de la SEC
• ✓Un courtier immobilier titulaire d’un mandat de vente des actifs sociaux a droit à une commission si les parties vendent plutôt la totalité des actions en circulation
• ✓Voir le California Code of Regulations, article 260.204.1, concernant la vente d’actions de société

Un courtier immobilier, ou un agent immobilier dûment employé par un courtier, peut solliciter, négocier et réaliser des opérations de courtage portant sur la vente, l’achat ou l’échange de propriétés minérales, pétrolières ou gazières. Un titulaire de licence peut également solliciter des emprunteurs ou des prêteurs, négocier et assurer le service de prêts, et louer, mettre en location et percevoir des loyers ou des redevances relatifs à des propriétés M.O.G. Une licence est requise pour aider une autre personne à déposer une demande d’achat ou de location, ou pour localiser ou pénétrer sur des propriétés M.O.G. appartenant à l’État ou au gouvernement fédéral.

• ✓Une licence immobilière est requise pour solliciter, négocier ou réaliser des opérations de courtage sur des ventes, achats ou échanges de propriétés M.O.G.
• ✓Une licence est requise pour percevoir des loyers ou des redevances ou pour assurer le service de prêts relatifs à des propriétés M.O.G.
• ✓Une licence est requise pour aider à déposer des demandes ou à localiser des propriétés M.O.G. appartenant à l’État ou au gouvernement fédéral.

Les personnes agissant en qualité de principaux dans l'achat, la location ou la prise d'une option sur des terrains miniers, pétroliers ou gaziers doivent obtenir une licence immobilière si l'objectif est ensuite de vendre, échanger, louer, sous-louer ou céder un bail sur tout ou partie du bien à un tiers. Toute personne agissant en qualité de principal qui offre des claims miniers à la vente ou à la cession doit également détenir une licence immobilière.

• ✓Un principal doit détenir une licence si l'objectif est de revendre, échanger, louer, sous-louer ou céder l'intérêt à un tiers
• ✓Un principal qui offre des claims miniers à la vente ou à la cession doit détenir une licence immobilière

Dans les formules à trois variables, chaque variable est une fonction des deux autres. Revenu = Taux × Valeur (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R). Impôt foncier = Valeur imposable × Taux (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A).

• ✓Revenu = Taux × Valeur ; Taux = Revenu ÷ Valeur ; Valeur = Revenu ÷ Taux
• ✓Impôt = Valeur imposable × Taux ; Valeur imposable = Impôt ÷ Taux ; Taux = Impôt ÷ Valeur imposable
• ✓Chaque variable est une fonction des deux autres

Pourcentage = Taux × Base (P = R × B, R = P ÷ B, B = P ÷ R). Commission = Prix de vente × Taux (C = S × R, S = C ÷ R, R = C ÷ S). Ces formules permettent de résoudre les problèmes de mathématiques typiques de l’examen portant sur les commissions et les pourcentages.

• ✓Pourcentage = Taux × Base ; Taux = Pourcentage ÷ Base ; Base = Pourcentage ÷ Taux
• ✓Commission = Prix de vente × Taux ; Prix de vente = Commission ÷ Taux ; Taux = Commission ÷ Prix de vente

Superficie = Longueur × Largeur (A = L × W, L = A ÷ W, W = A ÷ L). Cette formule à trois variables sert à calculer la superficie des carrés et des rectangles dans l’évaluation immobilière et les descriptions de terrains.

• ✓Superficie = Longueur × Largeur
• ✓Longueur = Superficie ÷ Largeur; Largeur = Superficie ÷ Longueur
• ✓S’applique aux carrés et aux rectangles

Le mandat d'agence exclusive donne droit au courtier à une commission s'il est vendu par un autre courtier, mais non si le propriétaire vend de manière indépendante. Le mandat de vente exclusif donne droit au courtier à une commission indépendamment de qui vend. Le mandat ouvert est non exclusif avec commission uniquement à l'agent qui trouve en premier un acheteur. Le mandat net permet à l'agent de conserver les sommes dépassant un prix net. L'inscription multiple regroupe les inscriptions parmi les courtiers membres.

• ✓Le mandat de vente exclusif paie le courtier même si le propriétaire vend la propriété
• ✓Le mandat d'agence exclusive ne paie pas le courtier si le propriétaire vend de manière indépendante
• ✓Le mandat ouvert paie uniquement l'agent qui trouve en premier un acheteur prêt, disposé et capable

Un contrat exige quatre éléments : des parties capables de contracter, le consentement des parties, un objet licite et une contrepartie. Un contrat de vente immobilière doit être écrit et signé par la partie à laquelle on l'oppose (Statute of Frauds). L'acceptation établit la rencontre des volontés.

• ✓Un contrat valide exige des parties capables, le consentement, un objet licite et une contrepartie
• ✓Les contrats de vente de biens immobiliers doivent être écrits et signés en vertu du Statute of Frauds
• ✓L'acceptation d'une offre crée la rencontre des volontés

Une offre d'achat propose des conditions; une contre-offre modifie les conditions et rejette l'offre initiale, sans créer de contrat à moins qu'elle ne soit acceptée par l'auteur de l'offre initiale. Un reçu de dépôt est une offre écrite assortie d'un dépôt qui devient le contrat de vente dès son acceptation. Les options confèrent le droit d'acheter ou de louer dans un délai déterminé, sans obligation de l'exercer.

• ✓Une contre-offre constitue un rejet de l'offre initiale et non une acceptation.
• ✓Un reçu de dépôt devient le contrat de vente dès l'acceptation du propriétaire.
• ✓Une option confère le droit, mais non l'obligation, d'acheter dans un délai déterminé.

La loi sur les fraudes exige que certains contrats (vente de biens immobiliers, contrats non exécutés dans un délai d’un an) soient écrits et signés. Un contrat foncier / contrat de vente immobilière / contrat de vente à tempérament conserve le titre chez le vendeur jusqu’au paiement du prix d’achat ; un contrat de vente immobilière n’exige pas de transfert de propriété dans l’année suivant sa formation.

• ✓La loi sur les fraudes exige que les contrats de vente de biens immobiliers soient écrits et signés
• ✓Dans un contrat foncier, le vendeur conserve le titre jusqu’au paiement du prix d’achat
• ✓En cas de défaut de l’acheteur dans un contrat foncier, les paiements échelonnés peuvent être confisqués

Le contrat bilatéral comporte des promesses mutuelles ; le contrat unilatéral ne se forme que lorsque l’autre partie exécute l’acte demandé. Le contrat exécuté est entièrement exécuté (ou signé) ; le contrat non exécuté comporte une exécution restante. Le contrat exprès est énoncé en mots ; le contrat implicite est démontré par les actions.

• ✓Un contrat bilatéral implique des promesses mutuelles des deux parties
• ✓Un contrat unilatéral ne se forme que lorsque l’acte demandé est exécuté
• ✓Un contrat non exécuté comporte une exécution restante par une ou les deux parties

La rescision annule un contrat et remet les parties dans leur situation antérieure. L'exécution forcée contraint à l'exécution (p. ex., la vente d'un terrain). La novation remplace un ancien contrat par un nouveau. Les dommages-intérêts liquidés sont des dommages convenus à l'avance en cas d'inexécution. La réformation corrige une erreur dans un document.

• ✓La rescision remet les parties dans la situation qui était la leur avant le contrat
• ✓L'exécution forcée oblige à l'exécution comme solution de remplacement aux dommages-intérêts
• ✓Une clause de dommages-intérêts liquidés fixe à l'avance les dommages-intérêts en cas d'inexécution

Une hypothèque ou un acte de fiducie engage un bien en garantie d'un prêt. Une première hypothèque ou un premier acte de fiducie a priorité sur tous les autres droits, sauf les impôts fonciers et les dettes garanties par cautionnement. Une hypothèque de second rang est enregistrée ultérieurement ou subordonnée. Une hypothèque générale couvre plus d'une propriété. Un bénéficiaire est le prêteur selon un billet à ordre et un acte de fiducie ; le constituant est l'emprunteur.

• ✓La première hypothèque ou le premier acte de fiducie a priorité sauf pour les impôts fonciers et les dettes garanties par cautionnement
• ✓Une hypothèque de second rang est enregistrée après ou subordonnée à une autre hypothèque
• ✓Le bénéficiaire est le prêteur selon un acte de fiducie
• ✓Une hypothèque générale couvre plus d'une parcelle de propriété immobilière

Une clause d'accélération permet au prêteur de déclarer que la totalité des sommes dues deviennent exigibles lors d'un événement tel qu'une vente ou un défaut de paiement. Une clause d'aliénation/de vente obligatoire (due-on-sale) confère au prêteur le droit d'exiger le remboursement intégral en cas de vente ou de transfert de la propriété. Une clause de mainlevée donne au débiteur hypothécaire le droit de racheter la propriété moyennant le paiement de ses obligations.

• ✓La clause d'accélération rend toutes les sommes immédiatement dues lors d'un événement déclencheur tel qu'un défaut ou une vente
• ✓La clause de vente obligatoire (aliénation) permet au prêteur d'exiger le remboursement intégral en cas de vente ou de transfert
• ✓La clause de mainlevée permet au débiteur hypothécaire de racheter la propriété moyennant le paiement intégral

L'amortissement est l'extinction d'une dette par versements échelonnés. Un prêt amorti (à versements égaux) est remboursé par des paiements égaux ou presque égaux du principal et des intérêts sans ballon. Un paiement ballon est un dernier versement considérablement plus important que les autres. Les prêts à intérêt uniquement remboursent le principal en une seule somme à l'échéance. Une constante est le pourcentage appliqué à la valeur nominale pour calculer le paiement annuel.

• ✓Un prêt amorti rembourse le principal et les intérêts par versements égaux sans ballon
• ✓Un paiement ballon est considérablement plus important que les autres versements
• ✓Les prêts à intérêt uniquement remboursent le principal en une seule somme à l'échéance

Les prêts hypothécaires conventionnels ne sont ni assurés par la FHA ni garantis par la VA. La FHA assure les prêts hypothécaires privés ; la VA garantit les prêts (Certificat d'admissibilité, Certificat de valeur raisonnable). Le programme Cal-Vet finance l'achat de fermes/maisons pour les vétérans californiens admissibles. Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FHLMC) et Ginnie Mae (GNMA) opèrent sur le marché secondaire en achetant/vendant des hypothèques.

• ✓Les prêts conventionnels ne sont ni assurés par la FHA ni garantis par la VA
• ✓Cal-Vet est administré par le California Department of Veterans Affairs pour les vétérans admissibles
• ✓FNMA, FHLMC et GNMA fonctionnent sur le marché hypothécaire secondaire
• ✓La VA émet le Certificat de valeur raisonnable (CRV) et le Certificat d'admissibilité

Un ARM porte intérêt à un taux susceptible de changer pendant la durée du prêt. L'indice actuel plus la marge brute établissent le nouveau taux du billet à chaque ajustement. Taux du billet entièrement indexé = indice à la demande plus marge brute. Le taux du billet initial peut différer du taux entièrement indexé. Le plafond sur la durée du prêt (taux plafonné) est le plafond que le taux du billet ne peut pas dépasser au cours de la vie du prêt.

• ✓Nouveau taux ARM = valeur d'indice actuelle + marge brute à chaque date d'ajustement
• ✓Le plafond sur la durée du prêt est le taux de billet maximum au cours de la vie du prêt
• ✓Taux du billet entièrement indexé = valeur d'indice à la demande plus marge brute
• ✓Le taux du billet initial peut différer du taux entièrement indexé

Un point équivaut à un pour cent du prêt. Les points de rabais sont des montants versés au prêteur pour obtenir un taux d'intérêt stipulé. Le Taux Annuel Pourcentage (TAP) est le coût relatif du crédit selon le Règlement Z (Loi sur la Transparence du Crédit). Le taux d'intérêt effectif est ce que l'emprunteur paie réellement, distinct du taux nominal. L'intérêt composé est calculé sur le capital plus les intérêts impayés accumulés.

• ✓Un point de rabais équivaut à un pour cent du montant du prêt
• ✓Le TAP reflète le coût relatif du crédit selon le Règlement Z de la Loi sur la Transparence du Crédit
• ✓Le taux d'intérêt effectif est ce que l'emprunteur paie réellement, distinct du taux nominal

La saisie immobilière vend le bien grevé pour rembourser la dette en cas de défaut. Un jugement de saisie ordonne une vente judiciaire. Un jugement en cas d'insuffisance est prononcé lorsque la valeur du bien est insuffisante pour rembourser la dette. Le droit de rachat est le droit de racheter le bien pendant la période de saisie. Un acte translatif de propriété en lieu et place de la saisie est accepté par le prêteur pour éviter les procédures de saisie.

• ✓Un jugement en cas d'insuffisance couvre le manque à gagner lorsque le bien est insuffisant pour rembourser la dette
• ✓Le droit de rachat permet à l'emprunteur de racheter le bien pendant la période de saisie
• ✓Un acte translatif de propriété en lieu et place de la saisie évite les procédures formelles de saisie

Une déclaration de financement est déposée pour donner avis public d'une sûreté et protéger les créanciers garantis dans les biens grevés. Un nantissement mobilier est une créance sur les biens personnels. Les biens grevés sont des biens donnés en garantie. Hypothéquer signifie donner un bien en garantie sans en abandonner la possession. Un prêt de report (crédit vendeur) est un crédit du vendeur à l'acheteur.

• ✓Une déclaration de financement donne avis public d'une sûreté dans les biens grevés
• ✓Hypothéquer signifie donner un bien en garantie sans abandonner la possession
• ✓Un prêt de report est un financement fourni par le vendeur (crédit vendeur)

Une hypothèque grève un bien pour garantir une dette avec deux parties (débiteur hypothécaire/emprunteur et créancier hypothécaire/prêteur). Un acte de fiducie comporte trois parties : le constituant (emprunteur), le fiduciaire (tiers neutre détenant le titre) et le bénéficiaire (prêteur). En cas de défaut, le fiduciaire peut vendre le bien en vertu du pouvoir de vente sans procédure judiciaire.

• ✓Un acte de fiducie implique trois parties : constituant, fiduciaire et bénéficiaire
• ✓Une hypothèque implique deux parties : débiteur hypothécaire et créancier hypothécaire
• ✓Le pouvoir de vente permet au fiduciaire de vendre le bien grevé sans procédure judiciaire en cas de défaut

Les prêts amortis (à paiements constants) remboursent le capital et les intérêts par des paiements réguliers égaux. Les billets in fine (intérêts seulement) remboursent le capital en une somme globale à l'échéance. Les billets à échéances échelonnées réduisent le capital progressivement. Le paiement ballon est un paiement final nettement plus important que les autres. L'amortissement négatif se produit lorsque les paiements ne couvrent pas les intérêts courus, ce qui s'ajoute au capital.

• ✓Un prêt amorti rembourse le capital et les intérêts par des paiements réguliers égaux
• ✓Un billet in fine (intérêts seulement) rembourse le capital en une somme globale à l'échéance
• ✓L'amortissement négatif ajoute les intérêts impayés au solde du capital

Une clause d’exigibilité anticipée permet au prêteur de déclarer dues toutes les sommes à la suite d’un événement tel qu’une vente ou un retard de paiement. Une clause d’exigibilité en cas de vente (une clause d’exigibilité anticipée) exige le paiement intégral lors de la vente. Une clause d’aliénation donne au prêteur des droits lors du transfert d’un bien hypothéqué.

• ✓Une clause d’exigibilité anticipée rend la totalité du solde exigible lors d’un événement déclencheur
• ✓Une clause d’exigibilité en cas de vente exige le paiement intégral lorsque le bien est vendu

La saisie immobilière vend le bien donné en garantie pour rembourser la dette en cas de défaut. Le jugement de déficience couvre le manque lorsque la garantie est insuffisante (limité pour les prêts d'achat, en particulier les résidences occupées par leur propriétaire et comportant quatre unités ou moins). L'acte en lieu de saisie immobilière évite la procédure. Le droit de rédemption permet de racheter le bien pendant la période de saisie immobilière. La rétrocession transfère le titre après le remboursement.

• ✓Un jugement de déficience n'est généralement pas autorisé sur les prêts d'achat pour les résidences occupées par leur propriétaire et comportant quatre unités ou moins
• ✓Le droit de rédemption est le droit de racheter le bien pendant la période de saisie immobilière
• ✓Une rétrocession transfère le titre légal du fiduciaire au constituant après le paiement de la dette

Une première hypothèque ou un premier acte de fiducie a priorité sur toutes les créances, sauf les impôts et les dettes obligataires. Le financement de rang inférieur ou secondaire est subordonné. Un privilège général grève tous les biens d’un débiteur ; les privilèges involontaires (impôts, taxes d’amélioration) sont imposés sans consentement ; les privilèges volontaires sont constitués avec consentement. Une convention de subordination permet à une créance de prendre un rang inférieur.

• ✓Un premier acte de fiducie est supérieur à toutes les autres créances, sauf les impôts et les dettes obligataires
• ✓Les privilèges involontaires comme les impôts sont imposés sans le consentement du propriétaire
• ✓Une convention de subordination permet à un privilège de prendre un rang inférieur

La FHA assure les prêts hypothécaires privés ; la VA garantit les prêts aux anciens combattants (certificat d'admissibilité, certificat de valeur raisonnable). Cal-Vet finance l'achat de fermes/maisons pour les anciens combattants de Californie. FNMA (Fannie Mae), FHLMC (Freddie Mac) et GNMA (Ginnie Mae) opèrent sur le marché secondaire. La PMI (assurance hypothécaire privée) couvre les prêteurs conventionnels sur les portions de prêt à risque élevé.

• ✓La FHA assure les prêts tandis que la VA garantit les prêts aux anciens combattants qualifiés
• ✓Le marché secondaire implique l'achat et la vente de prêts existants par l'intermédiaire de FNMA, FHLMC et GNMA
• ✓Un prêt conventionnel n'est ni assuré par la FHA ni garanti par la VA

Les taux d'intérêt d'un ARM changent pendant la durée du prêt. Termes clés : indice actuel, marge brute (ajoutée à l'indice pour fixer le taux du billet à ordre), taux du billet à ordre entièrement indexé, taux initial du billet à ordre, date de révision du taux, plafond périodique du taux d'intérêt et plafond sur la durée du prêt (taux plafond). Les plafonds de paiement limitent les augmentations de la mensualité et peuvent entraîner un amortissement négatif.

• ✓Le taux du billet à ordre d'un ARM est égal à l'indice actuel plus la marge brute
• ✓Un plafond sur la durée du prêt (taux plafond) limite le taux maximal du billet à ordre pendant la durée du prêt
• ✓Un plafond de paiement peut entraîner un amortissement négatif

L’hypothèque/acte de fiducie d’achat est accordé comme partie de la contrepartie d’achat. L’hypothèque globale couvre plus d’une propriété avec des clauses de mainlevée. L’hypothèque à tirage ouvert permet des emprunts supplémentaires. L’hypothèque enroulée prévoit que le prêteur assume les paiements existants et prenne un acte de fiducie junior. L’hypothèque forfaitaire couvre les biens immobiliers ainsi que les appareils mobiles.

• ✓Un acte de fiducie d’achat est accordé comme partie de la contrepartie d’achat
• ✓Une hypothèque enroulée prend un acte de fiducie junior couvrant la dette existante plus les nouveaux fonds
• ✓Une hypothèque globale couvre plus d’une parcelle et utilise des clauses de mainlevée

Les points de réduction (discount points) équivalent chacun à un pour cent du prêt et sont payés pour obtenir un taux annoncé. Le TAEG (APR, Regulation Z) correspond au coût relatif du crédit. L'intérêt nominal est annoncé ; l'intérêt effectif est réellement payé. L'usure consiste à exiger un intérêt supérieur au taux légal maximal. La loi Truth in Lending (Regulation Z) garantit la divulgation du coût du crédit avant une transaction.

• ✓Un point de réduction équivaut à un pour cent du montant du prêt
• ✓Le TAEG reflète le coût relatif du crédit en vertu de la Regulation Z
• ✓Truth in Lending exige la divulgation du coût du crédit avant de conclure une transaction

La conversation n'est pas autorisée ; les téléphones cellulaires, les PDA, les notes et les textes de référence sont strictement interdits. Toute pratique malhonnête, quelle qu'elle soit, entraîne une note d'échec et peut justifier le refus de futures sessions d'examen.

• ✓Pendant l'examen, il est interdit de converser et d'utiliser des téléphones cellulaires, des PDA, des notes ou des textes de référence.
• ✓Toute pratique malhonnête entraîne une note d'échec et peut entraîner le refus de futures sessions d'examen.

Le DRE peut refuser, suspendre, révoquer ou restreindre une licence pour subversion d'un examen. La subversion comprend : retirer des documents d'examen d'un site d'examen, reproduire des documents d'examen sans autorisation, utiliser des candidats rémunérés pour reconstituer un examen, utiliser des questions obtenues de manière irrégulière pour préparer des personnes, vendre, distribuer ou acheter des documents d'examen, tricher, posséder du matériel ou des informations non autorisés, et se faire passer pour un candidat ou recourir à un imposteur.

• ✓Le DRE peut refuser, suspendre, révoquer ou restreindre une licence pour subversion d'un examen
• ✓Retirer, reproduire, vendre ou acheter des documents d'examen constitue une subversion
• ✓Se faire passer pour un candidat ou recourir à un imposteur constitue une subversion

Seuls sont autorisés le livret d’examen, la feuille de réponses, un crayon spécial et une calculatrice électronique de poche silencieuse à pile, sans capacité d’impression ni clavier alphabétique. Le DRE fournit une seule feuille de papier brouillon pour les opérations arithmétiques, qui doit être remise avec la feuille de réponses et le livret.

• ✓Seule une calculatrice silencieuse, sans impression et sans clavier alphabétique est autorisée
• ✓Le papier brouillon fourni par le DRE doit être remis avec la feuille de réponses et le livret