45 sujets · Mis à jour le 2026-09-17
Les biens personnels sont tous les biens qui ne sont pas des biens immobiliers. Ils comprennent l'argent, les biens mobiliers ou meubles, les preuves de dette et les choses (droits) en action.
Les biens personnels désignent tout bien qui n'est pas un bien immobilier. Ils comprennent l'argent, les biens mobiliers ou effets mobiliers, les preuves de dette et les choses (biens) en action.
Une « chose in action » est le droit de recouvrer de l’argent ou d’autres biens personnels par une procédure judiciaire. Elle comprend le droit de recouvrer en vertu d’un contrat (par exemple, une somme due sur un billet à ordre) et le droit d’obtenir des dommages-intérêts pour un délit civil ou un préjudice privé.
Le gestionnaire de prêts agit en tant qu'agent et fiduciaire du créancier/prêteur. Un contrat de gestion écrit devrait décrire les responsabilités et la rémunération. Les contrats écrits sont recommandés dans toutes les situations et sont EXIGÉS par la loi lorsque la gestion de prêts se fait sous une licence de courtier immobilier. Règles clés : 1. Un contrat de gestion de prêts écrit est exigé lors de la gestion sous une licence de courtier immobilier (Code B&P 10233) 2. Le gestionnaire agit en tant qu'agent et fiduciaire du créancier/prêteur 3. Le contrat de gestion devrait définir les responsabilités et la rémunération
Un problème majeur de gestion des prêts est l'afflux de paiements dans les dix premiers jours de chaque mois, résolu par le traitement informatique ou l'échelonnement des calendriers de paiement. Les logiciels de gestion des prêts détectent les retards de paiement et délivrent des avis, notamment le préavis de défaut, l'avis de défaut et l'avis de vente par le trustee. Les modifications législatives californiennes exigent des adaptations logicielles et une compréhension des modifications de prêt, des suspensions temporaires de paiement et des saisies immobilières.
Les administrations locales attribuent la responsabilité de la planification par ordonnance. Les commissions d'urbanisme élaborent et maintiennent le plan général et formulent des recommandations à l'organe législatif sur les questions d'aménagement.
La réglementation des lotissements et le zonage mettent en œuvre le plan général. Les cartes et les ordonnances de zonage doivent être conformes au plan général adopté, qui doit comprendre sept éléments obligatoires.
Après l'acquisition d'un terrain, la compagnie de titres délivre des garanties préliminaires, fournit les rapports préliminaires exigés par le DRE et peut traiter la documentation de lotissement.
Après l’adoption d’un plan général, une municipalité peut préparer des plans spécifiques afin de le mettre en œuvre de manière systématique. Les plans spécifiques se rapportent à un site ou à une sous-zone particulière et contiennent du texte et des schémas détaillant les spécifications d’utilisation des sols et d’infrastructure, ainsi que des mesures de mise en œuvre.
Les plans spécifiques sont de plus en plus populaires, bien que coûteux à préparer. Ils se situent dans la hiérarchie entre le plan général et les directives de zonage et de conception, et offrent des avantages distincts par rapport aux autres outils de mise en œuvre.
Un petit bureau ne réussit que si le courtier immobilier est à la fois un bon vendeur et un bon gestionnaire. Une entreprise de taille moyenne est généralement dirigée par un « courtier-directeur des ventes ». Dans un grand bureau, le courtier immobilier a généralement uniquement des fonctions de direction et administratives, employant un ou plusieurs directeurs des ventes et du personnel de bureau. Quelle que soit la taille, un courtier immobilier doit tenir des registres et documents appropriés et garder le bureau bien organisé.
Les tables d'amortissement indiquent le paiement mensuel requis pour amortir entièrement un prêt de 1 000 $ sur un nombre d'années donné à un taux d'intérêt donné. Les paiements diminuent à mesure que la durée s'allonge et augmentent à mesure que le taux d'intérêt augmente.
Pour trouver le paiement de tout prêt, multipliez le facteur du tableau par le nombre de milliers de dollars du prêt. Par exemple, à 6,0 % sur 30 ans, le facteur est de 6,00 par 1 000 $, donc un prêt de 100 000 $ nécessite 600 $ par mois.
Le Department of Real Estate (DRE) publie le Real Estate Law, un livre qui comprend les nombreuses sections du Business and Professions Code qui réglementent les titulaires de licence immobilière.
Des considérations juridiques et fiscales interviennent dans la décision d'un acheteur concernant la forme juridique d'organisation de l'entreprise, qui comprend l'entreprise individuelle, la société par actions, la société de personnes, la société à responsabilité limitée, le syndicat et la franchise. Environ 75 % des entreprises américaines sont des entreprises individuelles et environ 16 % sont des sociétés par actions, bien que les entreprises constituées en société réalisent plus de 70 % du revenu total.
Les fixtures (biens par destination) sont des biens meubles attachés au terrain de telle manière qu’ils sont considérés comme faisant partie du bien immeuble. Une fois qu’un bien meuble devient une fixture, il est traité comme un bien immeuble.
Les tribunaux utilisent cinq tests pour déterminer si un bien meuble est une installation fixe : (1) le mode de fixation/le degré de permanence ; (2) l’adaptabilité à l’usage ordinaire avec le terrain ; (3) la relation entre les parties (p. ex., acheteur/vendeur, bailleur/locataire) ; (4) l’intention de la personne qui l’incorpore ; (5) l’accord entre les parties. S’il est fixé par du ciment/du plâtre, il s’agit probablement d’une installation fixe ; s’il est bien adapté au terrain, il s’agit probablement d’une installation fixe.
Les biens immeubles par destination sont des biens mobiliers attachés à un terrain de manière à être considérés comme faisant partie du bien immobilier. Les tribunaux utilisent cinq tests généraux pour déterminer le statut de bien immeuble par destination : l’intention, le mode de fixation, l’adaptabilité, l’accord et la relation entre les parties.
Les acheteurs et les prêteurs qui inspectent un bien immobilier en vue d'un achat ou d'un prêt sont fondés à présumer que tout ce qui est attaché au bien et essentiel à son usage fera partie du transfert ou de la sûreté. Toute exception doit être clairement énoncée dans le contrat.
Un locataire peut, pendant la durée du bail, retirer tout élément fixé à des fins commerciales, de fabrication, d'ornement ou d'usage domestique, à condition que le retrait ne cause aucun dommage aux lieux. Cette exception ne s'applique pas si l'élément est devenu une partie intégrante des lieux.
Les acheteurs et les prêteurs qui inspectent un bien en vue d’un achat ou d’un prêt peuvent présumer que tout ce qui est attaché au terrain ou au bâtiment et est essentiel à son usage fait partie du transfert/de la sûreté. Le contrat doit énoncer clairement toute exception souhaitée.
Le locataire peut, pendant la durée du bail, retirer tout élément fixé à des fins de commerce, de fabrication, d'ornement ou d'usage domestique, à condition que le retrait n'endommage pas les lieux. Cette exception ne s'applique pas si l'élément est devenu partie intégrante des lieux.
Le candidat à une licence de courtier initiale doit avoir au moins 18 ans, posséder l'expérience et la formation requises, être honnête et véridique, et réussir l'examen de qualification. Le candidat doit justifier de deux ans d'expérience à temps plein comme agent immobilier (salesperson) au cours des cinq dernières années (ou l'équivalent), et avoir suivi huit cours de niveau collégial prévus par la loi.
Les demandeurs de licence de courtier doivent suivre cinq cours précis : Pratique de l'immobilier, Aspects juridiques de l'immobilier, Financement immobilier, Évaluation immobilière, et Comptabilité ou Économie immobilière ; plus trois cours d'un groupe répertorié. Si la Comptabilité et l'Économie sont toutes deux suivies, seuls deux cours supplémentaires sont exigés.
À titre de solution de remplacement à l’exigence d’expérience, les demandeurs peuvent soumettre une preuve d’obtention d’un diplôme d’un établissement universitaire de quatre ans accrédité par la Western Association of Schools and Colleges (ou un organisme reconnu similaire), ainsi que la preuve de l’achèvement des cours d’immobilier requis.
L’expérience du vendeur immobilier doit être vérifiée par le courtier employeur au moyen du formulaire Vérification d’emploi (RE 226). En l’absence de celle-ci, l’expérience peut être corroborée au moyen du formulaire Attestation d’emploi (RE 228) par au moins deux personnes d’un domaine immobilier connexe. L’expérience équivalente est vérifiée au moyen du formulaire RE 227. Toutes les déclarations d’expérience sont évaluées individuellement par le Commissaire.
Les candidats à l'examen de courtier soumettent le formulaire RE 400B avec les preuves de formation/expérience. Les demandes sont valables deux ans. Les personnes peuvent combiner l'examen et la licence à l'aide du formulaire RE 436, en soumettant les deux frais; l'examen doit être réussi dans les deux ans, sinon la demande expire. Les frais ne sont ni remboursables ni transférables.
La plupart des associations exploitent un service d'inscriptions multiples (MLS) comme outil de marketing. Le MLS offre aux courtiers participants autorisés un moyen d'établir des relations juridiques en adressant une offre contractuelle unilatérale générale de compensation et de coopération aux autres courtiers participants. Il accumule et diffuse les informations d'inscription afin que les participants puissent préparer des évaluations et servir leurs clients.
Le Code civil de Californie, article 1087, définit un MLS comme un dispositif de coopération entre agents et évaluateurs, fonctionnant par l'intermédiaire d'un intermédiaire qui n'agit pas lui-même comme agent ou évaluateur, grâce auquel les agents établissent des relations juridiques avec des biens inscrits ou préparent des évaluations de marché. Les courtiers immobiliers qualifiés et les évaluateurs certifiés ou titulaires d'une licence sont des participants admissibles ; un agent immobilier salarié accède au MLS par l'intermédiaire de son courtier.
L'indivision existe lorsque deux personnes ou plus possèdent des intérêts indivis sur un titre de propriété. Elle est créée si un acte de transfert à plusieurs personnes ne précise pas la copropriété conjointe, la société de personnes ou les biens communautaires. Les intérêts peuvent être inégaux ; s'ils ne sont pas spécifiés, ils sont présumés égaux. Il y a unité de possession. Aucun droit de survie — l'intérêt d'un copropriétaire décédé passe aux héritiers ou légataires.
La tenure conjointe exige l'unité quadruple d'intérêt, de titre, de temps et de possession — même intérêt, même acte de transfert, même moment, même possession (Code civil de Californie, article 683). Sa caractéristique essentielle est le droit de survie : au décès, le ou les copropriétaires conjoints survivants recueillent la totalité, sans que les héritiers du défunt puissent y prétendre et libres des privilèges ou charges grevant la part du défunt.
Une copropriété conjointe peut être créée par la loi (par exemple, propriétaire unique à lui-même et à d'autres ; copropriétaires en indivision à eux-mêmes et à d'autres ; à des exécuteurs testamentaires/fiduciaires). Un copropriétaire conjoint peut dissoudre la copropriété en cédant son intérêt à un tiers ou à un copropriétaire, créant ainsi une copropriété en indivision quant à cet intérêt. Les créanciers d'un copropriétaire conjoint VIVANT peuvent forcer une vente par saisie-exécution, dissolvant la copropriété.
Les biens communs sont généralement tous les biens acquis par les époux pendant un mariage valide, autres que les biens propres. Les biens propres comprennent les biens possédés avant le mariage, acquis par donation ou succession, les loyers/profits des biens propres, les revenus gagnés pendant que les époux vivent séparés l'un de l'autre, et les biens transférés entre époux avec l'intention qu'ils soient propres. Les biens propres doivent rester clairement identifiables et ne pas être confondus avec les biens communs.
Chaque conjoint a une gestion et un contrôle égaux des biens de communauté. Aucun ne peut faire donation de biens de communauté sans consentement, et les deux doivent intervenir dans toute vente, transfert, constitution de charge ou bail portant sur un bien immobilier de communauté. Chaque conjoint peut léguer sa moitié ; en l'absence de testament, la moitié du défunt revient au conjoint survivant.
La propriété exclusive (ou individuelle) désigne la propriété détenue par une seule personne, qui jouit de tous les avantages et supporte toutes les charges, telles que les impôts. Sous réserve de la loi, un propriétaire exclusif peut librement disposer du bien et, généralement, seule la signature du propriétaire exclusif est requise sur l’acte de transfert (Code civil de Californie 681).
Au décès d'un coïndivisaire avec droit de survie, l'indivision avec droit de survie prend automatiquement fin, mais aux fins du titre enregistré, des documents tels qu'un certificat de décès certifié ou une décision judiciaire (généralement accompagnés d'un affidavit identifiant le défunt comme coïndivisaire avec droit de survie) doivent être enregistrés dans le comté où se situe le bien.
Avantages : simplicité du transfert du titre au survivant, évite le délai d'homologation successorale (jusqu'à six mois ou plus), évite les frais d'exécuteur testamentaire et d'avocat, le survivant reçoit le bien libre des dettes et charges du défunt. Inconvénients : impôts supplémentaires éventuels, perte de la capacité de léguer par testament, injustice possible envers les créanciers. Donner des conseils sur la façon de détenir le titre constitue l'exercice non autorisé de la profession d'avocat s'ils sont donnés par des non-avocats.
Les époux peuvent acheter une résidence avec des fonds de la communauté tout en prenant le titre « as joint tenants », ce qui crée une ambiguïté car les conséquences diffèrent. Les tribunaux californiens considèrent que l’intention véritable des époux prévaut sur le titre enregistré. La communauté de biens ne permet aucun intérêt séparé à grever : les deux signatures sont requises. Un cotitulaire en tenue conjointe peut hypothéquer uniquement son intérêt, mais une saisie immobilière de son vivant met fin à la tenue conjointe.
Une reconnaissance est une déclaration formelle faite devant un officier dûment autorisé (tel qu'un notaire public) par une personne ayant signé un acte, selon laquelle cette exécution constitue son fait et acte. L'officier délivre un Certificat de reconnaissance. La reconnaissance prouve la signature, protège contre les faux et l'usurpation d'identité, et permet d'admettre le document en preuve sans autre preuve d'exécution.
De nombreux actes ne peuvent être enregistrés à moins de faire l'objet d'une reconnaissance. À moins qu'une loi ne rende la reconnaissance essentielle, l'acte est valable entre les parties et les personnes ayant une connaissance effective même sans reconnaissance. Le moment de la reconnaissance est généralement sans importance, sauf si les droits de tiers de bonne foi interviennent.
Partout dans l'État, la reconnaissance peut être effectuée devant un juge, un juge retraité, ou un greffier de la Cour suprême ou de la Cour d'appel du district, un juge de la cour supérieure ou un juge retraité, ou (après le 17 septembre 1959) un notaire public. Dans une juridiction désignée, d'autres agents tels que les greffiers de tribunal, les greffiers de comté, les commissaires et les juges locaux peuvent recevoir les reconnaissances. Les adjoints et certains officiers militaires sont également autorisés. (Code civil sections 1181, 1183.5)
Une reconnaissance reçue en dehors de la Californie doit être conforme aux formulaires et aux lois de la Californie, ou avoir joint un certificat délivré par un greffier de tribunal, un consul des États-Unis ou un juge étranger attestant qu’elle est conforme à la loi applicable et que l’officier était habilité. Une « Apostille » peut être utilisée en Californie pour authentifier un certificat de reconnaissance rédigé dans un pays étranger.
Un certificat de reconnaissance suffisant n'est pas invalidé par une erreur de date ou l'absence de date si la date figure ailleurs dans l'acte. En l'absence de preuve contraire, la reconnaissance est présumée effectuée à la date de signature ou au moins avant l'enregistrement. Lorsque la date de l'acte est postérieure à la reconnaissance, la date postérieure peut être la date véritable de l'acte. Le certificat doit être authentifié par la signature et le nom du poste de l'officier, avec un sceau officiel si requis.
Les instructions de séquestre accompagnent la remise conditionnelle et autorisent le dépositaire du séquestre à remettre les actes, les fonds et les documents lors d'événements ou de conditions spécifiés. La Californie utilise deux formes : bilatérale (signée par l'acheteur et le vendeur et les liant tous les deux) et unilatérale (instructions distinctes signées par l'acheteur et le vendeur, liant chacun d'eux). Les instructions mettent en œuvre et complètent le contrat d'origine, et les deux documents sont interprétés ensemble. Si les instructions entrent en conflit avec le contrat d'origine, le contrat postérieur (les instructions) prévaut généralement. Une fois les instructions conjointes/bilatérales signées, aucune partie principale ne peut les modifier unilatéralement ; les modifications exigent un accord mutuel, et une partie principale peut renoncer à des conditions si cela ne porte pas préjudice à l'autre.
Un dépositaire d’escrow neutre peut être tenu responsable de la violation d’instructions écrites, y compris les manquements au devoir fiduciaire dans le cadre de ces instructions. Toutefois, le dépositaire d’escrow n’est qu’un détenteur neutre, sans intérêt dans les controverses entre les mandants. Il peut intenter une action en interpleader et en jugement déclaratoire afin de demander à un tribunal de trancher les controverses et d’indiquer la marche à suivre.
Testez vos connaissances avec des questions d'entraînement de type examen immobilier California.
Commencer gratuitement →