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En 1943, une campagne à l'échelle de l'État a été entreprise par le Department of Real Estate afin de mettre fin aux activités frauduleuses de vente de pétrole et de gaz. Elle a été menée avec l'aide des procureurs de district, du procureur général, du Department of Corporations et des services de police locaux. De nombreux promoteurs ont été reconnus coupables de vol qualifié, et environ 600 exploitants ont perdu leur licence immobilière à l'issue d'audiences formelles ou pour défaut de renouvellement. Ces efforts ont abouti à la législation de 1943.

• ✓La campagne d'application de la loi de 1943 a été dirigée par le Department of Real Estate avec d'autres agences
• ✓Environ 600 exploitants ont perdu leur licence immobilière à l'issue d'audiences ou pour défaut de renouvellement
• ✓L'effort d'application de la loi a conduit directement à la législation de 1943 sur les licences M.O.G.

Avant 1943, une spéculation considérable avait lieu dans la vente et la location de terrains miniers, pétroliers et gaziers, particulièrement pendant la période de la Grande Dépression (1933-1939). Des personnes faisaient des investissements de désespoir en espérant réaliser d'énormes profits, bien que la plupart des acheteurs aient perdu la totalité de leur investissement. Environ 1 000 vendeurs de pétrole et de gaz exerçaient à l'échelle de l'État, vendant des parcelles dans des lotissements pétroliers et gaziers nouvellement créés situés en Californie et dans d'autres États présentant un potentiel de production éloigné.

• ✓La spéculation a atteint son apogée pendant la période de la Grande Dépression, de 1933 à 1939
• ✓Environ 1 000 vendeurs de pétrole et de gaz exerçaient à l'échelle de l'État et vendaient des parcelles spéculatives
• ✓La plupart des acheteurs de ces intérêts ont perdu la totalité du montant investi

Sous l’ancien common law anglais, la propriété immobilière était transférée par feoffment, qui exigeait la remise de la possession appelée livery of seizin. Aucun écrit ni acte n’était impliqué ; le transfert s’effectuait par la remise du terrain lui-même ou d’un symbole tel qu’une brindille, une pierre ou une poignée de terre. Une autre méthode consistait en une déclaration orale devant témoins en vue du terrain, suivie de l’entrée du nouveau propriétaire.

• ✓Le feoffment exigeait la remise effective de la possession appelée livery of seizin
• ✓Aucun instrument écrit n’était à l’origine requis pour transférer un terrain
• ✓Les droits incorporels comme les servitudes étaient transférés par un « deed of grant »

Un « conveyance by a release » était un acte utilisé pour transférer un domaine ou un intérêt immobilier, mais la délivrance de la saisine ne pouvait avoir lieu avant que le nouveau propriétaire ne prenne possession. Une « release » servait aussi à éteindre un droit sur un bien immobilier et constitue l’ancêtre de l’acte de renonciation moderne (quitclaim deed).

• ✓Une « release » constituait la base historique de l’acte de renonciation moderne (quitclaim deed).
• ✓Une « release » pouvait éteindre un droit sur le bien immobilier.

Les transferts de terres en Californie sous domination espagnole et mexicaine étaient similaires à la common law. La Cour suprême de Californie a jugé qu'une terre ne pouvait être transférée sans instrument écrit, à moins que le transfert ne résulte d'un contrat exécuté remettant la possession réelle lors de la vente par entrée en possession et actes cérémoniels. Aujourd'hui, l'ancienne livery of seizin est symbolisée par la remise de l'acte, et non par celle du bien.

• ✓Le droit espagnol et mexicain exigeait généralement un instrument écrit pour transférer des terres
• ✓L'acte de transfert est désormais le symbole du titre, remplaçant la livery of seizin

Les premières villes américaines étaient compactes, limitées par la distance à pied. L'industrialisation, l'immigration et les transports mécanisés (tramway électrique dans les années 1880, puis automobiles) ont entraîné le surpeuplement, l'étalement urbain et la dégradation des conditions de vie, rendant nécessaire la planification.

• ✓Le transport mécanisé (tramway électrique) dans les années 1880 a stimulé le mouvement vers les banlieues et la spéculation foncière
• ✓L'étalement urbain s'est intensifié lorsque les automobiles sont devenues largement disponibles

Au début du XXe siècle, les dirigeants civiques ont constaté la nécessité d'améliorer les environnements urbains. Le mouvement « City Beautiful » mettait l'accent sur les travaux publics et les améliorations civiques afin de rendre les villes plus vivables. Les plans urbains ont évolué vers des « plans d'urbanisme globaux » exprimant les objectifs de la communauté et couvrant à la fois les terrains publics et privés.

• ✓Le mouvement « City Beautiful » mettait l'accent sur les travaux publics et les améliorations civiques
• ✓Les plans d'urbanisme globaux portent sur le développement physique d'une zone urbaine comme réponse rationnelle à l'urbanisation

Aujourd’hui, la propriété est considérée comme la chose possédée, qu’elle soit immobilière ou mobilière. La propriété immobilière se compose de : (1) le terrain ; (2) tout ce qui est fixé et considéré comme partie permanente du terrain ; (3) ce qui est accessoire ou dépendant du terrain ; et (4) ce qui est immeuble par détermination de la loi.

• ✓La propriété immobilière comporte quatre composantes : le terrain, les éléments fixés, les accessoires et les choses immeubles par détermination de la loi
• ✓La propriété est classée comme immobilière ou mobilière

Le terrain comprend le sol, la roche et les autres substances terrestres, ainsi que l'espace à la surface, en dessous jusqu'au centre de la Terre et au-dessus jusqu'au sommet du ciel. Les tribunaux reconnaissent un droit public à l'espace aérien en tant que « voie publique » s'il n'entrave pas de manière déraisonnable la jouissance du propriétaire. Les propriétaires peuvent forer verticalement pour le pétrole et le gaz, mais pas obliquement sous le terrain d'un voisin.

• ✓Le terrain s'étend en dessous jusqu'au centre de la Terre et au-dessus jusqu'au ciel
• ✓L'utilisation de l'espace aérien public est autorisée si elle n'entrave pas de manière déraisonnable le propriétaire
• ✓Le propriétaire peut forer verticalement pour le pétrole et le gaz, mais pas obliquement sous le terrain d'un voisin

Les choses fixées au terrain comprennent les bâtiments, les ponts et les arbres, ainsi que tout ce qui y est fixé, comme les portes, les armoires installées de façon permanente ou les appareils électroménagers encastrés. Ces éléments font partie des biens immobiliers.

• ✓Les bâtiments, les ponts et les arbres sont des éléments fixés faisant partie des biens immobiliers
• ✓Les portes, les armoires encastrées et les appareils électroménagers encastrés sont fixés et font partie des biens immobiliers

Les biens immobiliers accessoires comprennent tout ce qui est utilisé avec le fonds, de plein droit, à son bénéfice, comme les cours d’eau, les servitudes/emprises de passage, et les passages pour la lumière, l’air ou la chaleur. Les actions d’une société mutuelle de distribution d’eau peuvent être accessoires au fonds, ce qui signifie qu’elles ne peuvent pas être transférées à moins que le fonds ne soit transféré avec elles.

• ✓Les servitudes et les droits de passage sont des biens immobiliers accessoires
• ✓Les actions d’une société mutuelle d’eau, lorsqu’elles sont accessoires, ne peuvent pas être transférées séparément du fonds

L'article 761 du Code civil de Californie (adopté en 1872) classe les estates immobiliers selon leur durée comme suit : (1) estates de succession ou estates perpétuels ; (2) estates viagers ; (3) estates à durée déterminée ; et (4) estates à volonté.

• ✓L'article 761 du CC énumère quatre classifications d'estates immobiliers selon leur durée
• ✓Estates immobiliers : de succession ou perpétuels, viagers, à durée déterminée et à volonté

Le terrain comprend le sol, la roche et les substances terrestres, ainsi que l’espace — la surface, en dessous jusqu’au centre de la terre, et au-dessus jusqu’au ciel. Les tribunaux reconnaissent au public le droit d’utiliser l’espace aérien comme une « voie publique » si cela n’interfère pas déraisonnablement avec la jouissance du propriétaire, et reconnaissent la nature fugitive du pétrole et du gaz.

• ✓Le terrain comprend l’espace depuis le centre de la terre jusqu’au sommet du ciel
• ✓Le public a le droit d’utiliser l’espace aérien comme une « voie publique » si cela n’interfère pas déraisonnablement avec le propriétaire
• ✓Un propriétaire foncier peut forer verticalement pour capter le pétrole/le gaz, mais ne peut pas forer en biais sous le terrain d’un voisin

La propriété immobilière comprend les éléments fixés au terrain, tels que les bâtiments, les ponts, les arbres, les portes, les armoires installées de façon permanente et les appareils électroménagers encastrés. Les éléments dépendants sont utilisés avec le terrain à son avantage, tels que les servitudes, les droits de passage et les actions dans une compagnie mutuelle d’eau.

• ✓Les éléments fixés comprennent les bâtiments, les ponts, les arbres, les appareils encastrés et les armoires installées de façon permanente
• ✓Les éléments dépendants (servitudes, droits de passage, actions d’une compagnie mutuelle d’eau) profitent au terrain
• ✓Les actions d’une compagnie mutuelle d’eau dépendantes du terrain ne peuvent être transférées à moins que le terrain ne soit transféré avec elles

Les récoltes d'un locataire, les cultures industrielles en croissance, et les choses attachées au terrain ou faisant partie du terrain dont il est convenu qu'elles seront détachées avant la vente ou en vertu d'un contrat de vente sont traitées comme des marchandises (biens meubles).

• ✓Les récoltes dont il est convenu qu'elles seront détachées avant la vente sont traitées comme des marchandises/biens meubles
• ✓Les cultures industrielles en croissance sont traitées comme des marchandises

La loi sur l'immobilier existe principalement pour protéger le public dans les transactions immobilières et hypothécaires impliquant un agent. Elle établit des qualifications garantissant que les courtiers et les agents immobiliers répondent à des normes de connaissances, d'honnêteté et (pour les courtiers) d'expérience. L'autorité du Commissaire n'est pas arbitraire — un permis doit être délivré aux candidats qualifiés.

• ✓La loi sur l'immobilier existe principalement pour la protection du public dans les transactions immobilières et hypothécaires
• ✓Lorsqu'un candidat possède les qualifications exigées par la loi, le Commissaire doit délivrer le permis
• ✓Le Commissaire doit disposer de faits justifiant une conclusion selon laquelle un candidat n'est pas honnête et véridique

Les articles 10131 et articles connexes définissent les activités de courtier. Sans licence, une personne ne peut recevoir de rémunération pour des actes relevant des prérogatives d’un courtier ou d’un agent immobilier titulaire d’une licence. Des sanctions existent pour l’exercice sans licence ; les courtiers qui rémunèrent des personnes non titulaires d’une licence pour des actes réservés aux titulaires peuvent faire l’objet de mesures disciplinaires, et le paiement d’une personne non titulaire d’une licence pour de tels services constitue un délit.

• ✓Sans licence, une personne ne peut recevoir de rémunération pour des actes réservés aux courtiers/agents immobiliers titulaires d’une licence
• ✓Rémunérer une personne non titulaire d’une licence pour des actes réservés constitue un délit (articles 10138 et 10139)
• ✓L’article 10132 définit l’agent immobilier et exige qu’il soit employé par un courtier immobilier

Le 4 août 1943, les pouvoirs statutaires du DRE ont été organisés en deux Parties de la Division 4 du Business and Professions Code. La Partie 1 (articles 10000 à 10580) est la Real Estate Law (Licensing of Persons). La Partie 2 (articles 11000 à 11288) est la Subdivided Lands Law (Regulation of Transactions).

• ✓La Partie 1 (articles 10000-10580) est intitulée Licensing of Persons - the Real Estate Law
• ✓La Partie 2 (articles 11000-11288) est intitulée Regulation of Transactions - the Subdivided Lands Law
• ✓Ces lois diffèrent du droit de la propriété immobilière, du droit de l’agence et du droit des contrats

Le Commissaire de l’immobilier applique la loi sur les biens immobiliers (Real Estate Law) et la loi sur les terrains subdivisés (Subdivided Lands Law) afin de protéger les personnes qui traitent avec des titulaires de licence et les acheteurs de biens subdivisés. Ses fonctions comprennent l’évaluation de l’admissibilité des demandeurs, la délivrance de licences, l’enquête sur les plaintes et sur les personnes non titulaires de licence, ainsi que la réglementation des ventes de lotissements. Le Commissaire a commencé à réglementer les terrains subdivisés en 1933 ; le document d’information requis est appelé rapport public.

• ✓Le Commissaire a commencé à réglementer la vente ou la location de terrains subdivisés en 1933
• ✓Le document d’information sur les lotissements fourni aux acheteurs est appelé rapport public
• ✓Le Commissaire réglemente les propriétés minières, pétrolières et gazières ainsi que les services de listes de locations prépayées

Certaines personnes sont exemptées de l’exigence de licence, notamment les gérants d’immeubles résidentiels sur place et leurs employés, les agents de location pour séjours de courte durée (locations de vacances de moins de 30 jours), les employés de certains établissements de prêt, certaines associations agricoles, les autorités chargées des cimetières et le personnel de bureau.

• ✓Les gérants d’immeubles résidentiels sur place et leurs employés sont exemptés
• ✓Les agents de location de vacances à court terme (locations de moins de 30 jours) sont exemptés
• ✓Les employés de certains établissements de prêt et le personnel de bureau sont exemptés (articles 10131.01, 10133 et suivants)

Les avantages d'une loi sur l'enregistrement ne sont PAS disponibles pour celui qui acquiert un titre avec connaissance effective (actual notice) d'un acte antérieurement conclu mais non enregistré. La possession par une personne autre que le vendeur constitue une connaissance effective imposant un devoir de s'enquérir. Un acheteur prudent doit inspecter les lieux et s'enquérir auprès des personnes en possession.

• ✓Les avantages de l'enregistrement ne sont pas disponibles pour un acheteur ayant connaissance effective d'un acte antérieur non enregistré
• ✓La possession par une personne autre que le vendeur impose un devoir de s'enquérir de la réclamation
• ✓Les lois sur l'enregistrement ne protègent pas contre les intérêts non enregistrés découvrables par inspection physique (par exemple, servitudes, droits de privilège de constructeur)

Un acte est enregistré lorsqu’il a été dûment reconnu/vérifié et déposé auprès de l’agent compétent avec la mention « déposé pour enregistrement ». Le responsable de l’enregistrement le numérote dans l’ordre de réception, en incluant l’année, le mois, le jour, l’heure et la minute, reporte le contenu dans les registres et renvoie l’original. Les documents sont indexés par ordre alphabétique selon le cédant/cessionnaire et selon la date d’enregistrement.

• ✓La priorité est ordinairement déterminée par le moment de l’enregistrement (année, mois, jour, heure, minute).
• ✓L’acte enregistré en premier dans la chaîne des titres obtient généralement la priorité.
• ✓Si un bien se situe dans plus d’un comté, il doit être enregistré dans chaque comté pour constituer un avis constructif.

En vertu du Code civil de Californie, un contrat exige : des parties capables de contracter ; le consentement mutuel ; un objet licite ; et une contrepartie suffisante. Une cinquième exigence, présente uniquement dans certains contrats, est un écrit en bonne et due forme.

• ✓Obligatoires : parties capables, consentement mutuel, objet licite, contrepartie suffisante
• ✓Un écrit en bonne et due forme est une cinquième exigence pour certains contrats (Statute of Frauds)

Un mineur a moins de 18 ans. Un mineur non émancipé ne peut pas déléguer de pouvoir, conclure un contrat relatif à un bien immobilier ni conclure un contrat portant sur des biens meubles dont il n’a pas la possession immédiate. Un mineur peut répudier des contrats pendant sa minorité ou dans un délai raisonnable après sa majorité. Un mineur ne peut pas nommer de mandataire, de sorte qu’une procuration est nulle. Un courtier immobilier ne peut pas agir comme mandataire d’un mineur ; toute négociation avec ou pour un mineur exige un tuteur nommé par le tribunal et l’approbation du tribunal.

• ✓Un mineur est une personne de moins de 18 ans
• ✓Un mineur ne peut pas conclure un contrat relatif à un bien immobilier
• ✓Un mineur peut répudier des contrats pendant sa minorité ou dans un délai raisonnable après avoir atteint sa majorité
• ✓Une délégation de pouvoir (procuration) par un mineur est nulle
• ✓Un courtier immobilier ne peut pas agir comme mandataire d’un mineur pour acheter ou vendre

En vertu des articles 7000 et suivants du Code de la famille, les mineurs émancipés peuvent conclure des contrats contraignants pour acheter, vendre, louer, grever, échanger ou transférer des biens immobiliers ou mobiliers. Un mineur est émancipé par un mariage valide (même s’il est dissous), le service militaire actif ou une déclaration judiciaire d’émancipation.

• ✓Les mineurs émancipés peuvent conclure des contrats relatifs à des biens immobiliers comme s’ils étaient majeurs
• ✓L’émancipation survient par un mariage valide, le service militaire actif ou une déclaration judiciaire

Après qu’une incapacité d’une personne atteinte d’aliénation mentale a été judiciairement constatée, aucun contrat ne peut être conclu tant que la capacité n’a pas été rétablie. Une personne totalement dépourvue de compréhension, même si elle n’a pas été judiciairement déclarée incapable, n’a pas le pouvoir de contracter. Traiter avec des personnes incapables en matière de biens immobiliers exige la nomination d’un tuteur et l’approbation du tribunal.

• ✓Aucun contrat ne peut être conclu avec une personne judiciairement déclarée incapable tant que sa capacité n’a pas été rétablie
• ✓Traiter avec des personnes incapables exige la nomination d’un tuteur et l’approbation du tribunal
• ✓Les mineurs et les personnes incapables peuvent néanmoins acquérir un titre de propriété par donation ou succession

Une partnership (association) est constituée de deux personnes ou plus exerçant une activité en tant que copropriétaires. La propriété peut être titrée au nom de la partnership, des associés individuellement ou d’un fiduciaire tiers. Si elle est au nom de la partnership, un formulaire GP-1 doit être déposé auprès du Secretary of State et enregistré avant tout transfert. L’Uniform Partnership Act de 1994 (Corporations Code 16100 et suivants) régit les partnerships depuis le 1er janvier 1999.

• ✓La propriété de la partnership ne devrait pas être transférée avant qu’un formulaire GP-1 ne soit déposé et enregistré
• ✓Les partnerships depuis le 1er janvier 1999 sont régis par l’Uniform Partnership Act de 1994
• ✓Dans une limited partnership, au moins un associé doit être un general partner à responsabilité illimitée

Une société est une personne morale artificielle qui doit fonctionner par l’intermédiaire d’agents humains, le contrôle étant confié au conseil d’administration. Les résolutions du conseil d’administration habilitent les dirigeants à traiter les biens de la société. Parce qu’une société a une existence perpétuelle, elle ne peut pas acquérir un titre en copropriété conjointe avec droit de survie.

• ✓Les opérations portant sur les biens de la société exigent des résolutions du conseil d’administration autorisant les dirigeants.
• ✓Une société ne peut pas acquérir un titre en copropriété conjointe avec droit de survie.
• ✓La responsabilité des actionnaires est normalement limitée au montant de leur investissement.

Un testament peut nommer un exécuteur testamentaire ou une exécutrice testamentaire. Si une personne décède ab intestat ou ne nomme pas d’exécuteur, le tribunal des successions nomme un administrateur. Les actes de ces représentants sont généralement soumis à la supervision du tribunal, et les agents immobiliers les rencontrent lors de la vente de biens successoraux.

• ✓L’exécuteur est désigné dans un testament; l’administrateur est nommé par le tribunal lorsqu’il n’y a pas de testament ou pas d’exécuteur.
• ✓Les actes des représentants personnels sont généralement soumis à la supervision du tribunal.

En Californie, les étrangers résidents ou non-résidents ont essentiellement les mêmes droits de propriété que les citoyens (article 671 du Code civil de Californie), sous réserve de certaines restrictions fédérales. Les condamnés ne perdent pas leurs biens ; ils peuvent acquérir par donation, succession ou testament et peuvent céder des biens.

• ✓Les étrangers peuvent acquérir, détenir et disposer de biens en Californie (article 671 du Code civil de Californie)
• ✓La loi fédérale peut imposer certaines restrictions aux droits de propriété des étrangers
• ✓Les condamnés ne perdent pas leurs biens

La loi Beverly-Killea sur les LLC (Code des sociétés, art. 17000–17705) permet la constitution de LLC. Au moins deux personnes doivent conclure un accord d'exploitation et déposer des statuts constitutifs auprès du secrétaire d'État. La dénomination doit contenir « limited liability company » ou « LLC ». Les LLC ne peuvent pas exercer d'activités bancaires, d'assurance ou de fiducie.

• ✓La constitution exige un accord d'exploitation et le dépôt de statuts constitutifs auprès du secrétaire d'État
• ✓La dénomination doit inclure « limited liability company » ou « LLC »
• ✓Les LLC ne peuvent pas exercer d'activités bancaires, d'assurance ou de société fiduciaire

Les Californiens transfèrent le plus souvent la propriété immobilière au moyen de l'acte de donation (grant deed), un simple instrument écrit. Le mot « grant » est expressément désigné par la loi (Code civil, article 1092) comme un terme de transfert. Une deuxième forme courante est l'acte de renonciation (quitclaim deed), qui ressemble au transfert de common law par libération.

• ✓Le mot « grant » est un terme légal de transfert en vertu de l'article 1092 du Code civil
• ✓L'acte de donation est l'instrument de transfert le plus courant en Californie
• ✓Parmi les autres actes figurent l'acte de garantie, l'acte de fiducie, l'acte de rétrocession, l'acte du shérif et l'acte de donation entre vifs

Le dépositaire d’entiercement (escrow holder) est l’agent et le dépositaire (un tiers impartial/neutre) qui détient des fonds, instruments, documents ou biens de valeur jusqu’à ce que des événements déterminés se produisent ou que des conditions soient remplies. Une fois les conditions satisfaites ou renoncées en stricte conformité avec les instructions, le dépositaire d’entiercement (agissant comme agent d’entiercement) a rempli son devoir principal. Le dépositaire d’entiercement est l’agent et le fiduciaire des mandants et doit faire preuve d’un soin raisonnable, de loyauté et de bonne foi. Son obligation fiduciaire est généralement limitée à l’exécution fidèle des instructions données par les mandants (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓Le dépositaire d’entiercement est un tiers impartial/neutre et le fiduciaire des mandants
• ✓Le dépositaire d’entiercement doit faire preuve d’un soin raisonnable, de loyauté et de bonne foi envers les mandants
• ✓L’obligation fiduciaire d’un dépositaire d’entiercement est généralement limitée à l’exécution fidèle des instructions d’entiercement (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

Le dépositaire d’escrow est un agent double — agent et fiduciaire à la fois de l’acheteur et du vendeur, et du ou des prêteurs le cas échéant. À l’achèvement et à la clôture de l’escrow, le dépositaire d’escrow devient l’agent de chaque mandant pour remettre les relevés, actes, fonds, documents et assurances de titre auxquels chacun a droit selon les instructions d’escrow. Le dépositaire d’escrow peut coordonner les activités de prestataires de services professionnels tels que les prêteurs, les sociétés de titre et les courtiers dans le cadre des instructions.

• ✓Le dépositaire d’escrow est un agent double de l’acheteur et du vendeur (et du prêteur le cas échéant)
• ✓À la clôture de l’escrow, le dépositaire d’escrow agit comme agent pour chaque mandant afin de remettre ce à quoi chacun a droit
• ✓Le dépositaire d’escrow peut coordonner les prêteurs, les sociétés de titre et les courtiers dans le cadre des instructions

Un bail présente deux caractéristiques juridiques, chacune comportant ses propres droits et obligations : (1) un transfert d’un droit immobilier (créant une relation de droit réel, privity of estate), et (2) un contrat régissant la délivrance, l’entretien, la possession, l’usage et le paiement (créant une relation contractuelle, privity of contract).

• ✓Un bail est à la fois un transfert (privity of estate) et un contrat (privity of contract)
• ✓La relation de droit réel (privity of estate) découle du transfert d’un droit immobilier
• ✓La relation contractuelle (privity of contract) régit les obligations de délivrance, d’entretien et de paiement

Un agent général est autorisé à réaliser une série d’opérations impliquant une continuité de service et fait partie intégrante d’une entreprise (p. ex., un directeur de succursale). Un agent spécial réalise une opération unique ou une série d’opérations ne comportant pas de continuité de service. Les courtiers immobiliers sont généralement des agents spéciaux.

• ✓Code civil § 2295 : L’agent général réalise une série d’opérations avec continuité de service
• ✓Code civil § 2297 : L’agent spécial réalise une opération unique sans continuité de service
• ✓Cette distinction importe pour déterminer le pouvoir de lier le mandant

Les employeurs/mandants peuvent être tenus responsables de la conduite négligente des employés/agents dans le cadre et l'exercice de l'emploi. L'obligation de supervision du courtier est bien établie, y compris pour les titulaires de permis agissant en qualité de mandants. Les règlements du DRE exigent des politiques et des systèmes pour surveiller la conduite.

• ✓10 CCR chapitre 6 § 2725 exige que le courtier superviseur établisse des politiques, des règles et des systèmes pour surveiller la conduite
• ✓Le courtier est responsable du fait d'autrui pour les actes de négligence, indépendamment de la classification d'employé ou d'entrepreneur indépendant (IC) (B&P § 10032 ; Code civil de Californie § 2079.13(b))
• ✓Le courtier est responsable des délits civils intentionnels ou des inconduites criminelles s'il les ratifie ou s'ils sont raisonnablement prévisibles (Alhino v. Starr)

Un titulaire de licence peut agir en tant que mandant dans une transaction pour son propre compte. Même lorsqu’il agit en tant que mandant, le titulaire de licence doit des obligations à l’autre mandant, notamment l’honnêteté, l’équité, la bonne foi, et l’absence de fraude ou de tromperie. Les options, les inscriptions nettes et les ventes garanties sont légales en Californie uniquement avec une divulgation complète.

• ✓Un titulaire de licence agissant comme mandant doit divulguer sa qualité de titulaire de licence à l’autre mandant (Code B&P § 10177(o))
• ✓La divulgation complète de l’implication du titulaire de licence et de l’effet juridique des options, des inscriptions nettes et des ventes garanties est requise
• ✓L’intermédiaire de crédit en vertu des articles 2956-2957 du Code civil doit préparer et remettre une déclaration de divulgation de financement vendeur
• ✓Le changement de statut d’agent à mandant doit être divulgué par écrit (Code civil § 2079.17, B&P § 10176(a) et (d))

Lorsqu’un courtier immobilier chargé de trouver un acheteur détient également une option d’achat sur le bien, il occupe la double qualité de mandataire et d’acheteur. Le courtier ne peut exercer l’option sans divulguer pleinement les informations relatives aux perspectives de vente à un tiers.

• ✓Un courtier titulaire d’une option d’achat doit se libérer de ses obligations de mandataire en procédant à une divulgation complète avant d’exercer l’option.
• ✓Les options ne devraient être obtenues qu’auprès de mandants avertis ou représentés de manière indépendante, avec divulgation complète.

Avant que l’agent ne traite avec le mandant pour son propre compte, il ne doit faire aucune déclaration inexacte et doit divulguer pleinement tous les faits pertinents. Cela comprend la divulgation du fait que l’agent agit pour son propre compte, ainsi que de tous les faits ayant une incidence sur l’opportunité de l’opération. La divulgation complète de toute rémunération, commission ou profit est exigée.

• ✓Le Restatement (Second) of Agency § 390 exige la divulgation complète de tous les faits pertinents avant toute opération pour son propre compte.
• ✓Le B&P Code § 10176(g) exige la divulgation de toute rémunération, commission ou profit réclamé ou perçu.

Un employé fournit des services personnels sous la direction et le contrôle de l'employeur. Un employé est un agent, mais tous les agents ne sont pas des employés. Un courtier est un agent du mandant, et non un employé. La relation courtier-titulaire de permis est celle de mandant, d'agent et d'employé.

• ✓Tous les employés sont des agents, mais tous les agents ne sont pas des employés
• ✓Les articles 10032 et 10132 du Code B&P et l'article 2079.13(b) du Code civil régissent la relation courtier-titulaire de permis
• ✓Le vendeur d'un courtier personne morale est un agent/employé de la société, et non du courtier qualifié à titre individuel (Walters v. Marler)

Un entrepreneur indépendant exerce un emploi indépendant et n'est responsable que des résultats, en déterminant lui-même la méthode de travail. Les vendeurs/courtiers associés sont habituellement des entrepreneurs indépendants aux fins fiscales et de l'indemnisation des accidents du travail, mais demeurent des agents/employés dans leurs rapports avec le public.

• ✓L'article 650 du Code de l'assurance-chômage et la section 3508 du titre 26 du Code des États-Unis (26 USC § 3508) permettent le statut d'entrepreneur indépendant à des fins fiscales et de droit du travail
• ✓Le statut d'entrepreneur indépendant à des fins fiscales ne diminue pas la responsabilité du courtier pour la conduite du titulaire de permis
• ✓Resnik c. Anderson & Miles : un vendeur ne peut pas être classé comme entrepreneur indépendant à l'égard du courtier aux fins de responsabilité

Chaque courtier immobilier doit avoir une convention écrite avec chaque agent immobilier ou courtier associé. Une convention écrite est exigée si le titulaire de licence est autorisé à retirer des fonds des comptes de fiducie du courtier.

• ✓Le règlement 2726 du Commissaire exige une convention écrite avec chaque agent immobilier ou courtier associé
• ✓10 CCR chapitre 6 § 2834 : une convention écrite est exigée si le titulaire de licence peut retirer des fonds des comptes de fiducie
• ✓La convention est sans effet dans la mesure où elle entre en conflit avec la loi sur l’immobilier

En vertu de la section 13004.1, une personne n'est pas un employé aux fins de l'impôt sur le revenu de l'État si elle est titulaire d'une licence, exerce des activités de courtage à la commission, perçoit une rémunération liée au rendement et si un contrat écrit d'entrepreneur indépendant existe. Une qualification erronée peut entraîner des redressements de l'IRS, des pénalités et des intérêts.

• ✓La section 13004.1 énumère trois conditions pour le statut d'entrepreneur indépendant : licence/commission, rémunération fondée sur le rendement et contrat écrit.
• ✓Le statut d'entrepreneur indépendant à des fins fiscales n'a aucun effet sur la responsabilité civile/publique du courtier en cas de mauvaise conduite du titulaire de licence.
• ✓Le Code de l'assurance chômage § 650 exclut les courtiers/vendeurs rémunérés uniquement à la commission de la définition d'employé.

Les sections 6125 et 6126 du Code des affaires et des professions de Californie interdisent l’exercice du droit par les personnes qui ne sont pas membres actifs du barreau de l’État. L’exercice du droit comprend la prestation de services devant les tribunaux, la fourniture de conseils et d’avis juridiques, ainsi que la préparation d’actes et de contrats juridiques par lesquels des droits juridiques sont garantis, même en dehors des tribunaux.

• ✓Les sections 6125 et 6126 du Code B&P interdisent l’exercice du droit par des personnes qui ne sont pas membres actifs du barreau de l’État
• ✓L’exercice du droit comprend les conseils et avis juridiques ainsi que la préparation d’actes juridiques garantissant des droits juridiques (People v. Sipper)

Dans l’affaire People v. Sipper (1943), un courtier a conseillé à des clients le document juridique à exécuter pour garantir un prêt et a facturé 15 $ (puis 10 $) pour la préparation d’un acte de fiducie et d’une hypothèque. Le tribunal a jugé qu’il s’agissait d’un exercice du droit, car il avait accompli davantage qu’un travail purement clérical. Point crucial : s’il s’était contenté de remplir les blancs d’un formulaire standard à partir de renseignements fournis, ou avait agi comme simple scribe, il n’aurait PAS été coupable.

• ✓Conseiller aux clients le document juridique à utiliser et facturer des honoraires distincts constitue un exercice illégal du droit
• ✓Le simple fait de remplir les blancs d’un formulaire standard ou d’agir comme simple scribe ne constitue pas un exercice du droit
• ✓Facturer des honoraires au-delà d’un travail clérical indiquait que le courtier avait accompli davantage qu’un service clérical

La jurisprudence de Californie et l’article de Lancefield reconnaissent que les courtiers et les agents d’assurance peuvent rédiger certains accords dans les transactions auxquelles ils participent professionnellement. Ces actes sont appropriés lorsque trois conditions sont remplies. La sélection et l’utilisation d’un formulaire peuvent parfois encore nécessiter l’aide d’un avocat.

• ✓La rédaction est appropriée lorsque l’acte est simple ou standardisé
• ✓La rédaction est appropriée lorsqu’aucuns frais séparés ne sont facturés (au-delà de la commission habituelle)
• ✓La rédaction est appropriée lorsqu’elle est accessoire aux autres activités transactionnelles du courtier