Chapter 27 Glossary — Fair Housing & Disclosures +18California · immobilier · Français

Le blockbusting consiste à provoquer des ventes de panique en dessous de la valeur marchande en exploitant les préjugés liés à l'évolution de la composition raciale d'un quartier. Le redlining est la politique de prêt illégale (en Californie) consistant à refuser des prêts dans les quartiers anciens ou minoritaires sans tenir compte de la solvabilité de chaque candidat. Ces deux pratiques sont des pratiques discriminatoires interdites.

• ✓Le blockbusting provoque des ventes de panique en exploitant les préjugés raciaux d'un quartier et est illégal
• ✓Le redlining refuse des prêts selon le quartier plutôt que selon la solvabilité individuelle et est illégal en Californie

La loi sur le logement ouvert (Congrès, avril 1968) interdit la discrimination dans les ventes immobilières fondée sur la race, la couleur ou la religion. La loi de 1977 sur la discrimination financière en matière de logement (loi Holden) élimine la discrimination dans les prêts fondée sur les caractéristiques du quartier.

• ✓La loi sur le logement ouvert de 1968 interdit la discrimination dans les ventes immobilières fondée sur la race, la couleur ou la religion
• ✓La loi Holden (1977) interdit la discrimination en matière de prêts fondée sur les caractéristiques du quartier

La fraude réelle est un acte intentionnel visant à tromper (fausse déclaration, promesse sans intention de l'exécuter, dissimulation de la vérité). La fraude constructive est un manquement au devoir par un fiduciaire qui obtient un avantage sans intention frauduleuse réelle. La déclaration inexacte est une déclaration fausse ou trompeuse. Caveat emptor signifie que l'acheteur doit être vigilant, en l'absence de déclaration inexacte.

• ✓La fraude réelle exige l'intention de tromper ; la fraude constructive n'exige pas d'intention frauduleuse
• ✓Une promesse faite sans intention de l'exécuter constitue une fraude réelle

Un avis de non-responsabilité libère un propriétaire de toute responsabilité pour des travaux non autorisés ; il doit être vérifié, enregistré et affiché. Le lis pendens donne un avis constructif d’un litige en cours affectant le titre. L’avis constructif impute la connaissance par l’intermédiaire des registres officiels.

• ✓Un avis de non-responsabilité doit être vérifié, enregistré et affiché pour être efficace
• ✓Un lis pendens donne un avis constructif d’un litige en cours affectant la propriété

Un courtier est une personne employée contre rémunération pour exercer les activités définies dans la loi sur les licences. L'accord de relation entre courtier et agent immobilier est exigé par les règlements du commissaire aux biens immobiliers, énoncant les aspects importants de la relation entre un courtier et chaque agent immobilier ou courtier exerçant des activités autorisées sous la supervision du courtier responsable.

• ✓Un courtier est employé contre rémunération pour exercer les activités définies dans la loi sur les licences
• ✓Un accord écrit de relation entre courtier et agent immobilier est exigé par les règlements du commissaire
• ✓Les agents immobiliers exercent les activités autorisées au nom du courtier superviseur

Les frais d'avance sont payés avant la prestation de services; facturer illégalement des frais d'avance pour la publicité d'une propriété sans intention d'obtenir un acheteur est une pratique illégale. Une ordonnance de cessation et d'abstention ordonne à une personne d'arrêter de commettre un acte en violation de la Loi sur l'immobilier.

• ✓Facturer des frais d'avance pour la publicité sans intention d'obtenir un acheteur est illégal
• ✓Une ordonnance de cessation et d'abstention ordonne à une personne d'arrêter de violer la Loi sur l'immobilier

Une opportunité commerciale comprend les actifs d'une entreprise existante, y compris la clientèle ; selon la Loi immobilière de Californie, elle inclut la vente ou la location de l'entreprise et de sa clientèle. Un code d'éthique est un ensemble de règles exprimant les normes de conduite professionnelle acceptées régissant les relations entre membres.

• ✓L'opportunité commerciale comprend la vente ou la location des actifs commerciaux et de la clientèle
• ✓Un code d'éthique régit la conduite professionnelle acceptée entre les membres

La copropriété ordinaire est une copropriété avec des droits indivision, sans droit de survie, et des intérêts inégaux autorisés. Le droit de survie distingue la copropriété conjointe. La copropriété entre époux s'applique aux conjoints avec droit de survie.

• ✓Copropriété ordinaire : droits indivision, sans droit de survie, les intérêts n'ont pas besoin d'être égaux
• ✓Le droit de survie est la caractéristique distinctive de la copropriété conjointe
• ✓Copropriété entre époux : conjoints, propriété conjointe/égale avec droit de survie

Le titre indique la position de propriété légitime (ensemble de droits). L'assurance titre protège un propriétaire ou un prêteur contre certaines pertes (par exemple, titre défectueux ou non commercialisable). Un rapport de titre divulgue l'état du titre.

• ✓Le titre est l'ensemble des droits prouvant la propriété
• ✓L'assurance titre protège contre un titre défectueux ou non commercialisable
• ✓Le rapport de titre divulgue l'état du titre avant la délivrance d'une police

La propriété est le droit de posséder et d'utiliser un bien à l'exclusion d'autrui. Les biens se divisent en biens immobiliers (terrain et attachements) et biens personnels (tous les biens qui ne sont pas des biens immobiliers).

• ✓La propriété est un ensemble de droits d'utiliser et de jouir d'un bien
• ✓Les biens immobiliers sont le terrain et tout ce qui y pousse, y est attaché ou y est érigé
• ✓Les biens personnels sont tous les biens qui ne sont pas des biens immobiliers

La propriété séparée est possédée par une personne mariée en dehors de l'intérêt communautaire (acquise avant le mariage, par don/héritage, ou à partir du produit de biens séparés). La propriété en toute propriété est la propriété exclusive d'une seule personne.

• ✓La propriété séparée comprend les biens acquis avant le mariage ou par don/héritage
• ✓La propriété séparée comprend les loyers/revenus provenant de biens séparés et le produit de biens séparés
• ✓La propriété en toute propriété signifie la propriété exclusive d'une seule personne

Une réversion est le droit à la possession future par la personne ayant créé l'estate précédent. Un reste est un estate prenant effet après la cessation d'un estate antérieur (par exemple, un life estate) — un intérêt de possession futur.

• ✓La réversion retourne au constituant après la fin de l'estate précédent
• ✓Le reste prend effet après la cessation d'un estate antérieur
• ✓L'intérêt réversionnaire est un intérêt futur à la cessation de l'estate précédent

Un droit de passage est un privilège fonctionnant comme une servitude, permettant à autrui de passer sur un terrain ou d'y construire. La prescription acquiert les droits de servitude par un usage long et continu dépassant la période de prescription légale.

• ✓Le droit de passage est une servitude permettant de passer sur un terrain ou d'y construire
• ✓La prescription acquiert les servitudes par un usage immémorial ou long et continu
• ✓Le délai de prescription est ordinairement celui du délai de prescription légale

Les droits riverains sont les droits d'un propriétaire foncier dont la terre borde un cours d'eau ou un cours d'eau d'utiliser l'eau adjacente ou s'écoulant sur la terre, à condition que l'utilisation ne cause préjudice à d'autres propriétaires riverains.

• ✓S'appliquent aux terres bordant un cours d'eau ou un cours d'eau
• ✓L'utilisation ne doit pas causer préjudice aux autres propriétaires riverains

Les restrictions limitent l'usage des biens immobiliers et sont publiques (ordonnances de zonage) ou privées (clauses restrictives dans les actes). Le pouvoir de police est le droit de l'État d'adopter et d'appliquer des lois pour l'ordre public, la sécurité, la santé, la moralité et le bien-être général.

• ✓Les restrictions sont publiques (zonage) ou privées (clauses restrictives dans les actes)
• ✓Le pouvoir de police protège l'ordre public, la sécurité, la santé, la moralité et le bien-être général
• ✓L'usage non conforme est un usage antérieur au zonage actuel qui est autorisé à continuer

La NAR et ses conseils constitutifs forment une organisation composite dont les objectifs comprennent l’éducation immobilière, la recherche, l’échange d’informations, l’élévation des normes de pratique, la préservation des droits de propriété immobilière et la formulation d’un code d’éthique. Le Code d’éthique de la NAR a été formulé et adopté ; en bref, il implique le respect de la Règle d’or.

• ✓Le Code d’éthique de la NAR est fondé sur la Règle d’or
• ✓Les objectifs comprennent l’élévation des normes de pratique et la préservation des droits de propriété immobilière
• ✓La dernière version est disponible sur www.realtor.org

Une description par mesures et limites (metes and bounds) est utilisée lorsqu'un bien immobilier ne figure pas sur une carte enregistrée et que sa forme est peu pratique pour une description par section/township. Elle commence à un point de départ fixe et suit les limites selon des courses et des distances pour revenir à ce point. Une erreur au point de départ rend la description sans valeur.

• ✓Les mesures (metes) sont des mesures de longueur (pieds, yards) ; les limites (bounds) sont des délimitations, naturelles ou artificielles.
• ✓Une description par mesures et limites doit commencer à un point de départ fixe et y revenir.
• ✓Une erreur au point de départ rend la description sans valeur.
• ✓Les monuments (arbres, rochers, ruisseaux, clôtures, routes, tuyaux en fer) marquent les limites, mais sont susceptibles d'être détruits.

Le vendeur est le détenteur/propriétaire du titre en pleine propriété (fee title) jusqu’à la clôture de l’escrow. Si la possession est remise à un moment autre que la clôture, les parties peuvent convenir d’ajuster la date de répartition au prorata. Selon l’accord, la possession peut modifier les prérogatives liées à la propriété. Si la possession est remise après la clôture, les parties peuvent convenir de répartir au prorata les taxes, les loyers, les cotisations et les éléments prépayés (comme les intérêts sur un nouveau prêt ou les primes d’assurance incendie prépayées) à la date de possession ou lors de l’enregistrement de l’acte de transfert (grant deed).

• ✓Le vendeur demeure propriétaire du titre en pleine propriété jusqu’à la clôture de l’escrow
• ✓Les répartitions au prorata peuvent être ajustées si la possession est remise à un moment autre que la clôture
• ✓Les éléments prépayés comprennent les intérêts sur un nouveau prêt et les primes d’assurance incendie prépayées

Un courtier agissant comme dépositaire d’escrow est souvent désigné comme défendeur dans des actions visant à recouvrer des fonds détenus à titre de fiduciaire. En vertu du Code de procédure civile, lorsque la seule réparation demandée contre l’un de plusieurs défendeurs est le paiement d’une somme d’argent déterminée, un simple détenteur de fonds sans intérêt, confronté à des demandes contradictoires, peut demander une ordonnance le déchargeant de toute responsabilité et le mettant hors de cause — une action en interpleader — mais doit déposer la somme contestée auprès du greffier du tribunal. Le courtier n’a pas besoin d’attendre d’être poursuivi : un détenteur d’un fonds contesté peut introduire une action en interpleader, déposer le fonds auprès du greffier, alléguer n’avoir aucun intérêt et obliger les réclamants à plaider. Le détenteur peut se voir accorder des honoraires d’avocat et les frais. L’interpleader est utilisé lorsque l’acheteur et le vendeur contestent un dépôt dans une transaction avortée.

• ✓Un courtier séquestre peut recourir à une action en interpleader pour être déchargé et mis hors de cause d’une poursuite portant sur des fonds contestés
• ✓Le courtier doit déposer la somme contestée auprès du greffier du tribunal
• ✓Un détenteur peut introduire une action en interpleader sans attendre d’être poursuivi et peut se voir accorder des honoraires d’avocat et les frais
• ✓L’interpleader est approprié lorsque l’acheteur et le vendeur contestent un dépôt dans une transaction avortée

En vertu du Code de l'éducation, l'organe directeur d'un district scolaire peut verser une commission à un courtier immobilier titulaire d'une licence qui procure un acheteur pour un bien vendu par le conseil. L'offre sous pli scellé doit être accompagnée du nom du courtier auquel la commission doit être payée et d'un énoncé du taux ou du montant. Si une vente est réalisée sur la base d'une offre orale plus élevée à un acheteur procuré par un autre courtier qualifié titulaire d'une licence, le conseil autorise une commission sur le montant total pour lequel la vente est confirmée. Dans ce cas, la moitié de la commission sur la proposition écrite la plus élevée revient au courtier qui l'a soumise, et le solde revient au courtier qui a procuré l'acheteur confirmé.

• ✓Un district scolaire peut verser une commission à un courtier titulaire d'une licence qui procure un acheteur ; l'offre sous pli scellé doit nommer le courtier et indiquer la commission
• ✓En cas d'une surenchère orale plus élevée procurée par un autre courtier qualifié, le conseil autorise une commission sur le montant total confirmé
• ✓La moitié de la commission sur la proposition écrite la plus élevée revient au courtier soumissionnaire ; le solde revient au courtier qui procure l'acheteur confirmé

Lorsque les offres reçues pour des biens immobiliers de l’État de Californie, après publicité, ne correspondent pas à leur valeur d’expertise, le Département des Finances peut autoriser le recours à un courtier immobilier titulaire d’un permis pour réaliser la vente moyennant commission. Cette procédure ne s’applique pas aux biens immobiliers excédentaires de la Division des autoroutes de l’État.

• ✓Le Département des Finances peut autoriser un courtier immobilier titulaire d’un permis à vendre des biens immobiliers de l’État moyennant commission lorsque les offres sont inférieures à la valeur d’expertise
• ✓Cette procédure ne s’applique pas aux biens excédentaires de la Division des autoroutes de l’État

Le Code civil 2923.5 exige un premier contact avec l'emprunteur au moins 30 jours avant l'enregistrement d'un avis de défaut pour les prêts de 1 à 4 logements occupés par le propriétaire enregistrés entre le 1er janvier 2003 et le 1er janvier 2008. Le contact doit évaluer la situation financière de l'emprunteur et explorer des solutions de rechange à la saisie immobilière, et informer des agences de conseil certifiées par le HUD.

• ✓Contacter l'emprunteur au moins 30 jours avant l'enregistrement de l'avis de défaut
• ✓S'applique aux prêts de 1 à 4 logements occupés par le propriétaire enregistrés du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2008
• ✓L'emprunteur peut demander une réunion dans les 14 jours
• ✓L'avis de défaut doit inclure une déclaration de diligence raisonnable

L'article 2923.52 du Code civil exige que le délai de trois mois entre l'avis de défaut et l'avis de vente soit prolongé de 90 jours supplémentaires afin de permettre une modification de prêt, pour les prêts résidentiels de premier rang enregistrés entre 2003 et 2008 lorsque l'emprunteur occupait le bien comme résidence principale. Les exemptions comprennent les prêts d'organismes publics et les gestionnaires de prêts disposant d'une ordonnance d'exemption.

• ✓Prolongation de 90 jours entre l'avis de défaut et l'avis de vente
• ✓S'applique aux prêts résidentiels de premier rang occupés par le propriétaire et enregistrés entre 2003 et 2008
• ✓Le gestionnaire de prêt disposant d'un programme complet de modification de prêt peut obtenir une ordonnance d'exemption
• ✓La modification de prêt vise un ratio d'endettement lié au logement de 38 %

La loi californienne sur les prêts hypothécaires à coût/prix plus élevé (Higher-Cost/Priced Mortgage Loans) (Code des finances, section 4995 et suivantes, entrée en vigueur le 1er juillet 2010) reprend la définition de la section 35 fédérale : taux annuel en pourcentage (APR) dépassant le taux moyen des offres préférentielles de 1,5 % (premier rang/senior) ou de 3,5 % (second rang/subordonné). Les pénalités de remboursement anticipé ne peuvent excéder 2 % du capital remboursé par anticipation au cours des 12 premiers mois, ni 1 % au cours de la deuxième période de 12 mois.

• ✓La pénalité de remboursement anticipé ne peut excéder 2 % du capital remboursé par anticipation au cours des 12 premiers mois
• ✓La pénalité de remboursement anticipé ne peut excéder 1 % du capital remboursé par anticipation au cours de la deuxième période de 12 mois
• ✓Le seuil de déclenchement est de 1,5 % au-dessus du taux moyen des offres préférentielles pour un prêt de premier rang/senior et de 3,5 % pour un prêt de second rang/subordonné
• ✓L'amortissement négatif est interdit pour ces prêts

Les personnes titulaires d’une licence sont tenues à un devoir de loyauté et d’équité et ne peuvent pas fractionner des prêts pour contourner la loi ni faire des déclarations fausses ou trompeuses. Les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) qui limitent leur modèle aux prêts à prix plus élevé doivent le divulguer oralement et par écrit. La rémunération du courtier ne peut pas être augmentée pour avoir arrangé un prêt comportant une pénalité de remboursement anticipé, et cette rémunération doit être la même, qu’elle soit payée par le prêteur, l’emprunteur ou un tiers.

• ✓Les personnes titulaires d’une licence ne peuvent pas fractionner l’opération de prêt pour contourner la loi (subterfuge interdit)
• ✓La rémunération du courtier doit être la même, qu’elle soit payée par le prêteur, l’emprunteur ou un tiers
• ✓Les MLB ne peuvent pas recevoir de rémunération supplémentaire pour avoir arrangé des prêts comportant des pénalités de remboursement anticipé
• ✓Les personnes titulaires d’une licence ne peuvent pas recommander à des emprunteurs de faire défaut sur leurs dettes existantes

Un créancier/prêteur qui viole de manière délibérée et en connaissance de cause la TILA ou le Règlement Z est passible d'une amende d'au plus 5 000 $ ou d'un emprisonnement d'au plus un an, ou les deux. Les violations peuvent inclure la fourniture de renseignements faux ou inexacts, le défaut de fournir les informations requises, ou l'utilisation d'un tableau/graphique de la FRB pour systématiquement sous-estimer le taux annuel en pourcentage (APR).

• ✓Violation délibérée et en connaissance de cause : amende pouvant aller jusqu'à 5 000 $ et/ou emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an
• ✓Les violations incluent des renseignements faux, le défaut de divulgation ou la sous-estimation systématique de l'APR
• ✓Régi par l'article 112 de la TILA (15 USC 1611)

Une bonne architecture concerne l’agencement des pièces et l’utilité fonctionnelle ainsi que le style extérieur. La commercialisabilité est le test ultime de l’utilité fonctionnelle. Une maison dont le style est extrêmement étranger à son environnement rencontre des difficultés de vente.

• ✓La commercialisabilité est le test ultime de l’utilité fonctionnelle
• ✓L’utilité fonctionnelle mesure la commodité et l’économie dans l’usage de la propriété
• ✓Un style étranger à l’environnement suscite une résistance du marché

Les classifications de la qualité des bâtiments vont de Faible (code minimum) et Passable, à Moyenne (répond aux normes VA/FHA, maisons en série), Bonne, Très bonne (conçue par un architecte sur mesure) et Excellente (qualité supérieure, caractéristiques personnalisées). La qualité de la construction est un facteur d’inspection essentiel.

• ✓Classes de qualité : Faible, Passable, Moyenne, Bonne, Très bonne, Excellente
• ✓La qualité Moyenne répond aux normes VA et FHA ; on la trouve dans les grands lotissements
• ✓Très bonne et Excellente sont conçues par un architecte sur mesure et comportent de nombreuses caractéristiques

La loi Mello-Roos sur les installations communautaires de 1982 prévoit une grande variété d'installations et de services sans exiger qu'un bénéfice spécifique soit accordé à des propriétés individuelles. Elle ressemble à une imposition générale de taxe foncière et doit être divulguée par les vendeurs de 1 à 4 logements.

• ✓La cotisation Mello-Roos est garantie par une charge, mais les montants du principal ne sont pas liés à des parcelles déterminées.
• ✓Les cotisations impayées ne figurent PAS sur la facture de taxe foncière ; elles sont imposées et recouvrées séparément.
• ✓L'article 1102.6b du Code civil de Californie exige que le vendeur de 1 à 4 logements divulgue une cotisation Mello-Roos.

Diverses lois californiennes d'évaluation régissent le financement des rues et des améliorations publiques, notamment le Vrooman Street Act (1885), le Street Improvement Act of 1911 et l'Improvement Bond Act of 1915.

• ✓Vrooman Street Act (1885) : les conseils municipaux peuvent niveler et achever les rues, construire des égouts et émettre des obligations.
• ✓Street Improvement Act of 1911 : la plus utilisée pour les améliorations de rues ; l'évaluation apparaît comme un privilège sur l'avis d'imposition et peut être payée par anticipation à tout moment.
• ✓Improvement Bond Act of 1915 : les obligations financent les améliorations de rues d'un lotissement (généralement un intérêt maximal de 6 %).

Une charge globale fait de plus d’un lot ou d’une unité la garantie d’un même privilège. Sans conventions de mainlevée inconditionnelle, le lotisseur doit protéger les fonds des acquéreurs par l’une de trois méthodes.

• ✓Il y a charge globale lorsque plus d’un lot, d’une unité ou d’un intérêt est donné en garantie d’un même billet garanti par acte de fiducie ou d’un même privilège.
• ✓Méthode 1 : consigner les fonds d’achat dans un dépositaire d’entiercement acceptable jusqu’à la mainlevée appropriée.
• ✓Méthode 2 : placer le titre en fiducie jusqu’à la mainlevée appropriée (n’est plus considérée comme pratique).
• ✓Méthode 3 : fournir un cautionnement à l’État de Californie prévoyant la restitution des fonds si la mainlevée n’est pas obtenue.
• ✓Régie par les articles 11013, 11013.1, 11013.2 et 11013.4 du Code.

Même en l'absence de charge globale, les fonds de dépôt de l'acheteur doivent être consignés dans un compte séquestre ou fiduciaire, à moins que le lotisseur choisisse une alternative acceptable, comme un cautionnement.

• ✓Les fonds de dépôt doivent être consignés dans un compte séquestre ou fiduciaire, sauf si une alternative acceptable est choisie.
• ✓L'alternative la plus courante est un cautionnement au profit de l'État garantissant le remboursement si le titre de propriété n'est pas délivré dans les délais.
• ✓Un cautionnement ne peut pas être utilisé pour garantir les dépôts de réservation en vertu d'un rapport public préliminaire ni les dépôts en vertu d'un rapport public conditionnel.

Un contrat de vente de biens immobiliers (article 2985 du Code civil de Californie) n’exige généralement pas le transfert du titre de propriété dans un délai d’un an. Les lots vendus de cette manière sont généralement transférés en fiducie.

• ✓Un contrat de vente de biens immobiliers n’exige pas, sauf exceptions, le transfert du titre dans l’année suivant sa formation.
• ✓Les lotisseurs transfèrent généralement le lotissement en fiducie conformément à l’article 2791.9 du Règlement du Commissaire.
• ✓Il s’agit d’une alternative acceptable en vertu de l’article 11013.2(d) ou 11013.4(f).

La Loi sur le réaménagement communautaire autorise les administrations locales à créer une agence de réaménagement afin de corriger les conditions de délabrement dans une zone de projet. Les zones de projet peuvent inclure des terrains non préjudiciables nécessaires à un réaménagement efficace.

• ✓La Loi sur le réaménagement communautaire se trouve dans le Code de la santé et de la sécurité, sections 33000 et suivantes.
• ✓Une agence de réaménagement est créée par ordonnance susceptible de référendum.
• ✓Les zones de projet peuvent inclure des terrains non délabrés dont l'inclusion est nécessaire à un réaménagement efficace.

Les objectifs du réaménagement comprennent l’expansion des logements pour personnes à revenu faible ou modéré, des possibilités d’emploi et du bien-être de la collectivité. L’agence possède une personnalité juridique distincte et de larges pouvoirs, bien que le logement soit la seule activité qu’elle puisse soutenir en dehors des zones de projet.

• ✓Le logement est la seule activité qu’une agence de réaménagement peut soutenir en dehors des zones de réaménagement
• ✓L’agence possède une personnalité juridique distincte de celle de la collectivité; elle peut intenter des actions en justice et être poursuivie, recourir à l’expropriation pour cause d’utilité publique, disposer de biens et emprunter des fonds
• ✓Habituellement, les élus de la ville ou du comté font office de conseil d’administration de l’agence

Une agence de réaménagement communautaire (CRA) doit remplacer les logements pour personnes à faible revenu ou à revenu modéré qui sont perdus en raison du réaménagement et fournir des prestations de relocalisation. Les mécanismes d’application des exigences d’abordabilité ont changé en 1988.

• ✓Les logements pour personnes à faible revenu ou à revenu modéré qui sont perdus doivent être remplacés dans les quatre ans suivant la destruction, le retrait, la réhabilitation ou l’aménagement
• ✓L’agence doit fournir des prestations de relocalisation aux ménages ou aux entreprises déplacés
• ✓À compter de 1988, les exigences d’abordabilité doivent être appliquées au moyen de clauses restrictives, de conditions et de restrictions figurant dans les actes enregistrés

La plupart des projets de réaménagement sont financés au moyen d'obligations de répartition fiscale garanties par les recettes anticipées d'impôts fonciers, appelées financement par incrément fiscal. La CRA reçoit les augmentations des impôts fonciers de la zone de projet résultant du réaménagement.

• ✓Le financement par incrément fiscal permet à la CRA de recevoir les augmentations des impôts fonciers de la zone de projet découlant du réaménagement
• ✓Les obligations de répartition fiscale ne constituent des obligations que de la CRA et peuvent être émises sans l'approbation des électeurs
• ✓La base fiscale initiale continue d'être répartie entre le comté et les autres entités fiscales

Les CRA doivent mettre de côté un pourcentage minimal des incréments fiscaux pour le logement des personnes à revenu faible et modéré et peuvent exercer de larges pouvoirs pour exécuter ce mandat. D'autres outils de financement sont également disponibles.

• ✓Les CRA, sauf si elles en sont exemptées, doivent mettre de côté au moins 20 % des incréments fiscaux pour le logement des personnes à revenu faible ou modéré
• ✓Les fonds mis de côté peuvent servir à acquérir ou améliorer des terrains, à construire ou réhabiliter des bâtiments, à fournir des subventions et à maintenir l'offre de maisons mobiles
• ✓D'autres outils de financement comprennent les obligations générales, les obligations de revenus de location et les obligations de revenus hypothécaires, les taxes d'occupation temporaire et les parts de taxe de vente

Le terme REALTOR ne peut être utilisé que par les titulaires de licence associés à la National Association of REALTORS. La désignation implique compétence, équité et intégrité élevée. Les associations nationale, californienne et locales ont adopté un code d'éthique et des normes professionnelles qui peuvent établir des obligations plus strictes que la loi. En cas de conflit entre le Code d'éthique et la loi, les obligations de la loi prévalent.

• ✓Seuls les membres de la National Association of REALTORS peuvent utiliser la désignation REALTOR
• ✓En cas de conflit entre le Code d'éthique et la loi, la loi prévaut

Les honoraires de gestion peuvent consister en un montant mensuel fixe, un pourcentage des loyers bruts perçus, ou une combinaison des deux. La plupart des gestionnaires basent leurs honoraires sur un pourcentage des loyers bruts perçus, allant de 3 % pour les grands immeubles à jusqu’à 20 % pour les maisons individuelles ou les petits bâtiments. Dans certaines zones touristiques à fort taux de rotation, jusqu’à 50 % du loyer brut peut être facturé. Une rémunération supplémentaire est courante pour les renouvellements de bail et la supervision de réparations majeures.

• ✓Les honoraires peuvent être un montant fixe, un pourcentage des loyers bruts perçus, ou une combinaison
• ✓Les pourcentages vont de 3 % pour les grands immeubles à 20 % pour les maisons individuelles/petits bâtiments
• ✓Les zones touristiques à fort taux de rotation peuvent facturer jusqu’à 50 % du loyer brut
• ✓Les gestionnaires reçoivent fréquemment une rémunération supplémentaire pour les renouvellements de bail et la supervision de réparations majeures
• ✓Les salaires et traitements doivent respecter la loi sur le salaire minimum

Le courtier doit être prêt à informer l’acheteur des divers organismes fédéraux, étatiques et locaux à contacter pour obtenir les permis, licences et autorisations requis.

• ✓L’IRS est contacté pour obtenir un numéro d’identification d’employeur pour les retenues fiscales fédérales à la source.
• ✓Le State Board of Equalization s’occupe du permis de taxe sur les ventes, du cautionnement et du dépôt.
• ✓Le State Dept. of Benefit Payments s’occupe de la retenue de la taxe sur les salaires de l’État.
• ✓Le State Dept. of Industrial Relations s’occupe de l’assurance contre les accidents du travail et de Cal/OSHA ; les organismes du comté et des municipalités s’occupent des licences commerciales.

Les lotissements minéraux, pétroliers et gaziers sont ceux créés en vue de la vente, de la location ou du financement de 5 parcelles spéculatives ou plus à des fins minérales, pétrolières ou gazières. Les lois sur les lotissements s'appliquent sans exemption pour les lots de 160 acres ou plus. Le bien peut être situé en Californie ou dans tout autre État ; si le promoteur projette de réaliser des ventes en Californie, le Département assume la compétence. Aucun lotissement de ce type n'a été déposé depuis des années en raison de conditions juridiques strictes et de la prospection généralisée par les grandes compagnies pétrolières.

• ✓Un lotissement M.O.G. correspond à au moins 5 parcelles spéculatives à des fins minérales, pétrolières ou gazières
• ✓Il n'existe aucune exemption pour les lots de 160 acres ou plus
• ✓Le Département assume la compétence si le promoteur projette de réaliser des ventes en Californie
• ✓Le bien peut être situé en Californie ou dans tout autre État

Le rôle de la Federal Housing Administration dans le financement consiste à assurer les prêts consentis par des prêteurs agréés ; la FHA ne prête pas directement de fonds et n’achète pas d’actes de fiducie.

• ✓La FHA assure les prêts consentis par des prêteurs agréés
• ✓La FHA n’agit pas comme prêteur direct de fonds

Une clause de subordination dans un acte de fiducie (deed of trust) peut accorder la priorité à des privilèges enregistrés ultérieurement contre le bien, rendant les droits d'un bénéficiaire existant subordonnés à un acte de fiducie postérieur.

• ✓Une clause de subordination rend un privilège existant subordonné aux privilèges enregistrés ultérieurement
• ✓Elle accorde la priorité aux actes de fiducie enregistrés ultérieurement

Lorsqu'un prêt est entièrement amorti au moyen de paiements mensuels égaux comprenant le capital et les intérêts, la part appliquée au capital augmente, tandis que le paiement d'intérêts diminue au fil de la durée du prêt.

• ✓Dans un prêt entièrement amorti, la part du capital augmente à chaque période
• ✓La part des intérêts diminue à chaque période à mesure que le solde diminue
• ✓Le montant total du paiement demeure constant

Selon la Loi fédérale sur la transparence des prêts (Truth-in-Lending Law), deux des faits les plus critiques qui doivent être divulgués aux acheteurs ou aux emprunteurs sont les frais financiers et le taux annuel effectif global (TAEG).

• ✓La Loi sur la transparence des prêts exige la divulgation des frais financiers
• ✓La Loi sur la transparence des prêts exige la divulgation du taux annuel effectif global (TAEG)

Un prêt ballon est, au plus près, un prêt partiellement amorti (avec un important paiement final). Pour les prêts de construction décaissés par paiements d'avancement, la plupart des prêteurs décaissent le dernier paiement lorsque le délai pour déposer un privilège de constructeur a expiré.

• ✓Un prêt ballon est un prêt partiellement amorti
• ✓Le dernier paiement d'un prêt de construction est généralement décaissé après l'expiration du délai de dépôt du privilège.