HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · immobilier · Français

La troisième divulgation exigée par la RESPA dans une opération de prêt liée au gouvernement fédéral est soit le HUD-1, soit le HUD-1A. Le HUD-1 est utilisé lorsque le bien en garantie est acheté et vendu (avec à la fois un emprunteur/acheteur et un vendeur). Le HUD-1A est utilisé lorsque l’objet du prêt est de refinancer ou de grever davantage le bien en garantie visé, dans le cadre d’opérations à une seule partie ne comportant pas de transfert de titre.

• ✓Le HUD-1 est exigé dans tout règlement impliquant un prêt hypothécaire lié au gouvernement fédéral avec à la fois un emprunteur et un vendeur
• ✓Le HUD-1A est utilisé pour les refinancements ou les opérations visant à grever davantage le bien, sans vendeur et sans transfert de titre
• ✓Un seul HUD-1 peut être distribué à plusieurs emprunteurs dans la même opération
• ✓Les créanciers/prêteurs ne sont pas tenus d’utiliser l’un ou l’autre formulaire pour les HELOC à crédit renouvelable si les dispositions du Règlement Z sont respectées

La définition fédérale d'agent de règlement inclut le créancier/prêteur si aucune partie neutre n'est désignée. En Californie, exercer les fonctions d'agent de règlement/dépositaire d'escrow exige une licence en vertu de la Public Escrow Law ou une exemption. Les entités exemptées comprennent les compagnies d'assurance titres, les compagnies d'assurance titres souscrites (underwritten title companies), les banques, les associations d'épargne et de prêt, les sociétés de fiducie, les avocats titulaires d'une licence et les courtiers immobiliers qui sont agents ou parties à la transaction.

• ✓La Californie exige une licence en vertu de la Public Escrow Law ou une exemption pour agir comme agent de règlement/dépositaire d'escrow (Financial Code Sections 17003, 17004, 17006)
• ✓Les compagnies d'assurance titres/compagnies d'assurance titres souscrites doivent faire une offre d'émettre une police d'assurance titres comme condition préalable à la conduite d'un escrow sous exemption
• ✓Les avocats sont exemptés s'ils ont une relation de bonne foi avec un mandant et ne participent pas activement à l'activité d'escrow
• ✓Les courtiers immobiliers sont exemptés lorsqu'ils agissent comme agent ou partie à la transaction en accomplissant un acte exigeant une licence immobilière

L'agent de règlement ou le détenteur de séquestre doit utiliser le HUD-1 ou le HUD-1A dans tout règlement de prêt hypothécaire lié au niveau fédéral. Les plafonds de tolérance et les changements de circonstances imposent un fardeau aux créanciers/prêteurs et aux courtiers hypothécaires afin de garantir que le HUD-1 est cohérent avec les frais de règlement et les dépenses prépayées divulgués dans le GFE, ainsi qu'avec les conditions substantielles du prêt divulguées en vertu du Règlement Z de la TILA.

• ✓Le HUD-1 doit être cohérent avec les frais de règlement et les dépenses prépayées divulgués dans le GFE
• ✓Historiquement, le créancier/prêteur n'avait pas de responsabilité légale directe quant à l'exactitude du HUD-1 lorsqu'un agent de règlement distinct était impliqué
• ✓Les plafonds de tolérance exigent d'assurer la cohérence entre le GFE et le HUD-1 afin de protéger le consommateur/emprunteur

Contrairement à la plupart des agents de règlement/dépositaires de séquestre, les courtiers agissant comme dépositaires de séquestre dans une transaction immobilière ou une transaction garantie par un bien immobilier NE fonctionnent PAS comme des agents de séquestre neutres. Les banquiers hypothécaires relevant du RMLA ou les prêteurs financiers relevant du CFL ne peuvent pas agir comme agents de règlement ou dépositaires de séquestre en Californie.

• ✓Les courtiers agissant comme dépositaires de séquestre ne sont pas des agents de séquestre neutres (Code B&P 10145, Code financier 17006)
• ✓Les banquiers hypothécaires relevant du RMLA ne peuvent pas agir comme agents de règlement ou dépositaires de séquestre en Californie
• ✓Les prêteurs financiers relevant du CFL ne peuvent pas agir comme agents de règlement ou dépositaires de séquestre en Californie

Lorsque l’agent de règlement n’est pas le créancier/prêteur, le créancier/prêteur doit obtenir une copie du HUD-1/HUD-1A afin de garantir le respect des instructions, des tolérances et des conditions substantielles du prêt inchangées. Les courtiers en prêts hypothécaires ont des obligations supplémentaires : s’assurer que des copies conformes des actes de fiducie/hypothèques sont remises et confirmer que l’emprunteur a reçu une copie du HUD-1/HUD-1A final.

• ✓Le créancier/prêteur doit obtenir une copie du HUD-1 pour confirmer que les frais respectent les tolérances du GFE
• ✓Les MLBs/MLOs doivent s’assurer que des copies conformes des actes de fiducie/hypothèques sont remises (Code B&P 10234.5)
• ✓Les MLBs/MLOs doivent confirmer que l’emprunteur a reçu une copie du relevé de règlement final HUD-1/HUD-1A

Un jour ouvrable avant le règlement, l'agent de règlement/dépositaire d'escrow doit permettre à l'emprunteur d'examiner le HUD-1/HUD-1A proposé. L'emprunteur peut renoncer à ce droit par une renonciation écrite. Aucun frais ni aucune charge ne peut être imposé pour préparer et remettre le HUD-1/HUD-1A ou toute divulgation RESPA/TILA.

• ✓L'emprunteur a le droit d'examiner le HUD-1 proposé pendant le jour ouvrable précédant immédiatement le règlement.
• ✓Le droit d'examen préalable ne peut être abandonné que par un écrit signé par l'emprunteur.
• ✓Aucun frais ni aucune charge ne peut être imposé pour préparer et remettre le HUD-1/HUD-1A ou les divulgations RESPA/TILA.
• ✓Le HUD-1 envoyé par courrier est adressé à l'adresse figurant dans la demande de prêt, sauf si une adresse différente est autorisée par écrit.

Une cession-bail (également appelée achat-bail, vente-bail, location-vente ou bail en retour) est populaire auprès des entreprises ayant une excellente cote de crédit. Le vendeur vend le bien et le reprend immédiatement à bail, ce qui libère du capital tout en conservant l'usage du bien.

• ✓Le fonds de roulement n'est pas immobilisé dans des immobilisations et il est souvent possible de lever plus de capitaux qu'en empruntant.
• ✓Comme les baux ne sont pas considérés comme un passif à long terme, le loyer peut être déductible fiscalement et le bilan est plus favorable, ce qui améliore la cote de crédit.
• ✓La déduction fiscale des paiements de loyer est souvent plus avantageuse que l'amortissement, car les terrains ne peuvent pas être amortis.
• ✓Dans le cadre de contrats gouvernementaux à coût majoré d'une rémunération fixe, le loyer est une dépense admissible, mais les intérêts hypothécaires ne le sont pas (raison pour laquelle de nombreuses usines de défense sont louées).

Il existe diverses façons d’acquérir des droits immobiliers sans recourir à un financement hypothécaire. À l’exception du contrat de vente de biens immobiliers, ces méthodes ne sont généralement accessibles qu’aux grands financiers, aux locataires très solides ou aux grandes institutions. L’achat au comptant est une alternative évidente, mais les particuliers ont souvent du mal à réunir des sommes importantes et à se protéger contre une responsabilité illimitée.

• ✓La plupart des alternatives non hypothécaires ne sont accessibles qu’aux grands financiers, aux locataires très solides ou aux grandes institutions
• ✓Le contrat de vente de biens immobiliers constitue l’exception et est accessible à un plus grand nombre
• ✓L’achat au comptant est l’alternative la plus évidente au financement hypothécaire

Les syndicats permettent aux petits investisseurs d’investir dans l’immobilier à haut rendement. Un syndicat apporte une connaissance des valeurs et la capacité de trouver, d’organiser et de gérer une opération réussie, en mettant en commun les ressources de plusieurs investisseurs.

• ✓Les syndicats permettent aux petits investisseurs de participer à l’immobilier à haut rendement
• ✓Un syndicat fournit une expertise pour trouver, organiser et gérer des opérations immobilières

Un prêt bancaire direct (commercial) peut être utilisé pour acheter un bien immobilier. L'emprunteur obtient le prêt en fonction de sa bonne cote de crédit ou d'une garantie (actions, obligations, biens personnels) autre que le bien immobilier lui-même. Les grandes sociétés bien notées peuvent également vendre des actions ou des obligations générales afin d'acheter un bien immobilier sans recourir à une hypothèque.

• ✓Un prêt commercial est garanti par le crédit ou par une garantie autre que le bien immobilier
• ✓Les grandes sociétés bien notées peuvent vendre des actions ou des obligations générales pour acheter un bien immobilier sans hypothèque

Un bail à long terme est une bonne solution si le bien est utilisable en l'état. Si le preneur à bail ne loue que le terrain et doit financer la construction des améliorations, l'investissement total en trésorerie sera probablement plus élevé que l'achat d'un bien amélioré avec un prêt hypothécaire. Il offre des avantages au locataire mais présente des risques pour le bailleur.

• ✓Le loyer peut être déductible à titre de charge ; en cas de propriété, seules les améliorations seraient amortissables (le terrain ne peut pas être amorti)
• ✓Les fonds libérés pour d'autres usages peuvent être utilisés plus avantageusement et la charge d'endettement totale du locataire n'augmente pas
• ✓Les risques du bailleur comprennent la dégradation de la solvabilité du locataire, les améliorations à usage spécifique suivies d'une faillite, et les réclamations de privilège de constructeur résultant de travaux inachevés

L’acheteur/bailleur obtient un placement à long terme, sans souci et avec un potentiel d’appréciation. Les loyers peuvent être supérieurs à ce que seraient les paiements hypothécaires, ce qui aide le bailleur tout en conservant le titre de propriété sur le bien.

• ✓Les loyers peuvent être plus élevés que les paiements hypothécaires et aider à rembourser toute hypothèque pendant que le bailleur conserve le titre de propriété
• ✓Le placement ne sera pas remboursé prématurément comme les hypothèques le sont souvent par le biais du refinancement
• ✓Les conditions du bail donnent souvent au bailleur un recours contre les autres actifs du preneur en cas de défaut

Un échange ou un troc de propriétés peut être une alternative au financement hypothécaire si la différence de valeur entre les propriétés peut être conciliée et si l'échange est réalisé sans difficultés de financement.

• ✓Un échange fonctionne si les différences de valeur entre les propriétés peuvent être conciliées
• ✓L'échange doit être réalisé sans difficultés de financement pour servir d'alternative à l'hypothèque

La syndication immobilière est un terme descriptif (sans portée juridique précise) désignant une organisation ou un regroupement d'investisseurs mettant en commun des capitaux en vue d'investir dans l'immobilier. Elle canalise l'épargne privée vers des investissements immobiliers pour lesquels aucun autre financement n'est disponible et a été courante pour financer des biens situés dans des tranches de prix élevées. La responsabilité, l'obligation et la relation du syndicateur envers le groupe et entre les investisseurs sont déterminées principalement par la forme d'organisation.

• ✓Le terme « syndication » n'a aucune portée juridique précise
• ✓La syndication met en commun les capitaux de plusieurs investisseurs en vue d'un investissement immobilier
• ✓Les relations et obligations sont déterminées par la forme d'organisation choisie

Le choix de la forme d’organisation implique des considérations pratiques, juridiques et fiscales. La forme de société assure une gestion centralisée et une responsabilité limitée, mais elle est rarement utilisée dans les syndicats modernes en raison de caractéristiques fiscales négatives (double imposition). La société en nom collectif (coentreprise) évite la double imposition, mais comporte une responsabilité illimitée et manque de gestion centralisée. La société en commandite combine les avantages des deux : responsabilité limitée, gestion centralisée et traitement fiscal des sociétés de personnes.

• ✓Forme de société : gestion centralisée et responsabilité limitée, mais caractéristiques fiscales négatives (double imposition)
• ✓Société en nom collectif (coentreprise) : évite la double imposition, mais responsabilité illimitée et absence de gestion centralisée
• ✓Société en commandite : combine la responsabilité limitée, la gestion centralisée et les avantages fiscaux des sociétés de personnes

Une LLC est une entité commerciale hybride qui combine des aspects d'une société de capitaux (corporation) avec ceux d'une société de personnes (partnership). Elle permet aux membres une participation active à la gestion et au contrôle, tout en bénéficiant d'une responsabilité limitée semblable (à certaines exceptions près) à celle des actionnaires d'une société de capitaux. Correctement constituée et exploitée, une LLC peut être imposée comme une société de personnes et éviter certains problèmes de fiscalité propres aux sociétés de capitaux. Important : une LLC, en tant qu'entité, ne peut pas détenir de licence immobilière.

• ✓La LLC est une entité hybride combinant les caractéristiques de la société de capitaux et de la société de personnes
• ✓La LLC offre une responsabilité limitée tout en permettant la gestion par les membres et une imposition de type société de personnes
• ✓Une LLC, en tant qu'entité, ne peut pas détenir de licence immobilière

En vertu de la California Revised Limited Partnership Act (loi californienne révisée sur les sociétés en commandite), un commanditaire n’est pas responsable en tant qu’associé commandité, sauf si le commanditaire est également désigné comme associé commandité dans le certificat de société en commandite ou si le commanditaire participe au contrôle de l’entreprise (article 15632 du Code des sociétés de Californie). Si l’accord de société en commandite satisfait à certaines exigences fiscales, il est imposé comme une société de personnes plutôt que comme une association imposable comme une société de capitaux.

• ✓Un commanditaire n’est généralement pas responsable en tant qu’associé commandité (article 15632 du Code des sociétés de Californie)
• ✓La responsabilité naît si le commanditaire est désigné comme associé commandité ou participe au contrôle de l’entreprise
• ✓Une société en commandite admissible est imposée comme une société de personnes, et non comme une société de capitaux

Une syndication immobilière typique combine les fonds d’investisseurs individuels avec la gestion d’un sponsor et suit un cycle en trois phases. L’origination comprend la planification, l’acquisition du bien, le respect des règles d’enregistrement et de divulgation, ainsi que la commercialisation. L’exploitation est la phase où le sponsor gère généralement à la fois le syndicat et le bien immobilier. La liquidation ou l’achèvement correspond à la revente du bien.

• ✓Origination : planification, acquisition, enregistrement/divulgation, commercialisation
• ✓Exploitation : le sponsor gère le syndicat et le bien
• ✓Liquidation/achèvement : revente du bien

La syndication permet à un investisseur de petite envergure de mettre en commun des ressources limitées avec d'autres afin de participer à la propriété et à l'exploitation d'un bien trop coûteux à gérer seul ou dans le cadre d'une petite coentreprise. Elle offre également une gestion professionnelle, qui autrement pourrait ne pas être économiquement viable pour le petit investisseur. La gestion professionnelle est le produit de base offert par le syndicateur et est cruciale pour la réussite de la syndication.

• ✓La mise en commun permet aux petits investisseurs d'accéder à des biens plus grands et plus coûteux
• ✓La gestion professionnelle est le produit de base du syndicateur et est cruciale pour le succès
• ✓Permet aux titulaires de licence de convertir des transactions ingérables en opérations rentables

Une évaluation est l’acte ou le processus consistant à développer une opinion de valeur. La valeur est la valeur actuelle de tous les droits aux avantages futurs découlant de la propriété d’un bien. Un rapport d’évaluation est généralement une déclaration écrite de l’opinion de valeur de l’évaluateur concernant un bien adéquatement décrit à une date déterminée, résultant de recherches et d’analyses de données factuelles et pertinentes.

• ✓Évaluer signifie l’acte ou le processus consistant à développer une opinion de valeur (USPAP).
• ✓Un rapport d’évaluation est généralement écrit, mais peut être transmis oralement.
• ✓La valeur équivaut à la valeur actuelle de tous les droits aux avantages futurs.
• ✓Tous les évaluateurs agréés et certifiés en Californie doivent se conformer aux normes USPAP.

La valeur marchande est le prix le plus probable que la propriété rapporterait si elle était librement offerte sur le marché ouvert, avec à la fois un acheteur disposé et un vendeur disposé. Elle constitue l’objet de la plupart des mandats d’évaluation.

• ✓Valeur marchande = prix le plus probable avec un acheteur disposé et un vendeur disposé sur le marché ouvert
• ✓La valeur marchande est l’objet de la plupart des mandats d’évaluation
• ✓L’évaluateur doit distinguer entre les biens personnels et les biens immobiliers

Il existe trois approches pour l’évaluation immobilière : l’approche par comparaison des ventes (données du marché), l’approche par le coût et l’approche par le revenu. Chacune fournit une indication distincte de la valeur, toutes sont interdépendantes et toutes utilisent des techniques de comparaison de marché. Les trois sont envisagées, mais pas toujours employées.

• ✓Les trois approches sont : la comparaison des ventes, le coût et le revenu
• ✓Les trois approches sont envisagées dans chaque mission complète
• ✓Les trois ne sont pas toujours employées selon le type de bien et l’entente avec le client

Les droits de propriété immobilière sont appelés le « faisceau de droits » (Bundle of Rights), qui comprennent le droit d’occuper et d’utiliser, de vendre en totalité ou en partie, de léguer et de louer. Cela implique aussi le droit de NE PAS entreprendre l’une de ces actions. Ces droits sont limités par les pouvoirs gouvernementaux.

• ✓Le faisceau de droits comprend : le droit d’occuper/d’utiliser, de vendre, de léguer et de louer
• ✓Les droits sont limités par l’imposition, l’expropriation pour cause d’utilité publique (eminent domain), le pouvoir de police et la déshérence (escheat)
• ✓Les droits de propriété sont normalement évalués à la valeur marchande
• ✓Les évaluateurs évaluent principalement la propriété en pleine propriété (fee simple estate) plutôt que la valeur d’un intérêt partiel

L’évaluateur agréé ou certifié fournit aux clients une opinion de valeur objective d’un tiers, formulée sans pressions ni préjugés. Les évaluateurs ne doivent pas permettre à la composition ethnique, religieuse ou minoritaire d’un quartier de nuire à une évaluation objective. L’USPAP a été adopté en 1989 et l’OREA fait appliquer les exigences de formation continue.

• ✓L’évaluateur fournit une opinion de valeur objective d’un tiers
• ✓L’évaluateur ne peut pas laisser la composition ethnique/religieuse/minoritaire influer sur l’évaluation
• ✓L’OREA (Office of Real Estate Appraisers) fait appliquer les exigences de formation continue des évaluateurs de Californie
• ✓USPAP promulgué par l’Appraisal Foundation, adopté en 1989

En juin 1978, les électeurs californiens ont approuvé la proposition 13, modifiant la Constitution de l’État afin de limiter la taxe foncière annuelle maximale à un pour cent de la « pleine valeur vénale » (valeur de marché) à la date d’acquisition ou d’achèvement de la construction, plus un ajustement annuel maximal de 2 % pour l’inflation fondé sur l’IPC.

• ✓La taxe foncière annuelle maximale est de 1 % de la pleine valeur vénale (valeur de marché).
• ✓L’augmentation annuelle pour inflation est plafonnée à 2 % selon l’indice des prix à la consommation (IPC).
• ✓Le bien est imposé selon sa valeur (ad valorem) à la date d’acquisition ou à la date d’achèvement d’une nouvelle construction.
• ✓Un endettement supplémentaire exige un vote des deux tiers des résidents concernés.

Les taxes foncières deviennent des privilèges fiscaux le 1er janvier de l'année précédant l'exercice fiscal (du 1er juillet au 30 juin). Les taxes se paient en deux versements, avec des dates précises d'échéance et de retard, et le retard entraîne des pénalités.

• ✓Les taxes deviennent des privilèges fiscaux le 1er janvier précédant l'exercice fiscal (1er juillet-30 juin)
• ✓Premier versement dû le 1er novembre, en retard après le 10 décembre (17 h)
• ✓Deuxième versement dû le 1er février, en retard après le 10 avril (17 h)
• ✓Une pénalité de 10 % s'applique à un versement en retard
• ✓Si la date de retard tombe un week-end ou un jour férié, elle est reportée au jour ouvrable suivant

L'adoption de la Proposition 39 en 2000 autorise des obligations pour la réparation, la construction ou le remplacement des installations scolaires et des salles de classe si elles sont approuvées par un vote local à 55 % pour les projets évalués par les écoles, les districts de collèges communautaires et les bureaux d'éducation des comtés en fonction des besoins en sécurité, taille des classes et technologies de l'information.

• ✓La Proposition 39 (2000) exige seulement un vote local à 55 % pour les obligations destinées aux installations scolaires
• ✓S'applique à la réparation, à la construction ou au remplacement des installations scolaires et des salles de classe

La Déclaration des droits des contribuables fonciers Morgan (article 5900 et suivants) et la modification de la subdivision (e) de l'article 408 exigent que l'évaluateur permette, à la demande d'un contribuable assujetti ou de son représentant, l'inspection et la copie de documents, y compris les documents de travail de l'auditeur relatifs à l'évaluation et à l'imposition.

• ✓L'évaluateur doit permettre l'inspection et la copie des documents d'évaluation sur demande.
• ✓Les renseignements sur les droits des contribuables sont disponibles auprès du State Board of Equalization, bureau du défenseur des droits des contribuables.

La Californie réglemente les lotissements au moyen de deux lois principales : le Subdivision Map Act et le Subdivided Lands Law. Chacune a des objectifs distincts et est administrée par des autorités différentes.

• ✓Le Subdivision Map Act figure dans le Government Code, sections 66410 et suivantes.
• ✓Le Subdivided Lands Law figure dans le Business and Professions Code, sections 11000 à 11200.
• ✓Le Subdivision Map Act régit la conception physique et le contrôle par les administrations locales.
• ✓Le Subdivided Lands Law protège les acheteurs contre la fraude lors des ventes initiales.

La loi Subdivision Map Act fixe les conditions d'approbation des cartes de lotissement et exige des ordonnances locales de lotissement donnant aux administrations locales un contrôle direct sur les projets de lotissement et les améliorations requises.

• ✓Objectif 1 : Coordonner la conception du lotissement (lots, rues, drainage, égouts) avec le plan communautaire
• ✓Objectif 2 : Veiller à ce que le lotisseur réalise correctement les espaces dédiés à des fins publiques afin qu'ils ne pèsent pas sur les contribuables
• ✓Exiger l'adoption d'ordonnances de lotissement par les administrations locales

Le commissaire de l’immobilier administre la loi sur les terrains subdivisés afin de protéger les acheteurs contre la fraude, les fausses déclarations ou la tromperie lors de la vente initiale de biens immobiliers subdivisés, au moyen de l’exigence de rapport public.

• ✓Aucune subdivision ne peut être offerte en vente en Californie avant que le commissaire n’émette un rapport public de subdivision (sauf rares exceptions).
• ✓Le commissaire n’émet le rapport public final qu’une fois que le lotisseur a satisfait à toutes les exigences légales.
• ✓Les exigences comprennent des arrangements financiers visant à garantir l’achèvement des aménagements et la preuve que les lots peuvent être utilisés aux fins prévues.
• ✓Un rapport public comprend des informations importantes et des divulgations concernant l’offre.

Le courtage immobilier implique une relation d’agence axée, moyennant rémunération, principalement sur la vente, l’échange, le bail, la location, le financement ou la gestion de biens immobiliers ou d’une opportunité d’affaires. L’ensemble du secteur immobilier comprend la production, la commercialisation et le financement de biens immobiliers.

• ✓Le courtage exige une relation d’agence exercée moyennant rémunération
• ✓Les activités de courtage comprennent la vente, l’échange, le bail, la location, le financement ou la gestion de biens immobiliers ou d’une opportunité d’affaires

Les courtiers traitent régulièrement avec d'autres spécialistes, notamment des évaluateurs, des géomètres, des ingénieurs, des institutions financières, des sociétés de titres, des agents d'entiercement, des architectes, des entrepreneurs, des inspecteurs de lutte antiparasitaire, des agences de renseignements sur le crédit, des avocats et des comptables. Un courtier doit établir et entretenir de bonnes relations de travail avec ces professionnels.

• ✓Les courtiers coordonnent leurs actions avec les évaluateurs, les géomètres, les sociétés de titres, les agents d'entiercement et les avocats
• ✓Entretenir de bonnes relations de travail avec ses confrères professionnels est essentiel au fonctionnement d'une activité de courtage

Les fonds en fiducie sont de l’argent ou d’autres biens de valeur reçus par un courtier ou un agent immobilier pour le compte d’un mandant ou de toute autre personne, détenus au profit d’autrui dans l’exercice d’actes exigeant un permis immobilier. Ils créent une responsabilité fiduciaire envers les propriétaires des fonds.

• ✓Les fonds en fiducie peuvent être en espèces ou sous forme d’éléments non monétaires (chèques, billets à ordre personnels, certificat de titre d’automobile remis comme dépôt)
• ✓Un chèque remis en dépôt pour l’achat est un fonds en fiducie, qu’il soit libellé à l’ordre du courtier ou d’une société d’escrow ou de titres
• ✓La mauvaise gestion des fonds en fiducie est un motif de révocation ou de suspension du permis

Les titulaires de licence doivent distinguer les fonds en fiducie des fonds non fiduciaires, car les fonds en fiducie exigent un traitement particulier. Les fonds non fiduciaires comprennent les commissions immobilières, les fonds généraux d'exploitation et les loyers/dépôts provenant de biens immobiliers appartenant au courtier.

• ✓Les fonds non fiduciaires ne sont pas soumis à la loi sur les biens immobiliers ni aux règlements du commissaire tant qu'ils ne sont pas mélangés avec des fonds en fiducie.
• ✓Le DRE peut encore enquêter sur des transactions impliquant des fonds non fiduciaires dans certaines circonstances.

Certains promoteurs se spécialisent dans la conversion de terrains bruts en lots viabilisés destinés à être achetés par des constructeurs ; le promoteur foncier installe souvent les principales améliorations hors site et les infrastructures (voiries et réseaux). D'autres promoteurs-constructeurs planifient et réalisent l'ensemble du lotissement, du terrain brut à la construction et à la vente. Les promoteurs peuvent être nationaux, régionaux ou locaux. Il est important de noter qu'il n'existe AUCUNE exigence de licence d'État pour les promoteurs ou les lotisseurs.

• ✓Les promoteurs fonciers peuvent convertir des terrains bruts en lots viabilisés et installer des améliorations hors site (voiries, réseaux)
• ✓Les promoteurs-constructeurs prennent en charge tout le processus, du terrain brut à la vente de la maison
• ✓Il n'existe aucune exigence de licence d'État pour les promoteurs ou les lotisseurs

Les promoteurs « fabriquent » des sites résidentiels, commerciaux ou industriels, sous forme soit de lotissements de terrains vacants, soit de lotissements aménagés ou partiellement aménagés. Leur objectif est d'offrir le type et la gamme de prix du produit qui satisfait le marché.

• ✓Les promoteurs produisent des sites résidentiels, commerciaux ou industriels
• ✓Les produits peuvent être des lotissements de terrains vacants ou des lotissements aménagés ou partiellement aménagés
• ✓L'objectif du promoteur est d'aligner le type de produit et la gamme de prix sur la demande du marché

Dans le domaine des affaires, un promoteur immobilier conserve souvent un stock de terrains bruts et de produits semi-finis ou finis pendant de longues périodes dans de multiples projets distincts, tant des biens « spec » (destinés à la vente) que des biens personnalisés (prévendus). Les promoteurs utilisent des fonds personnels ou négocient des prêts auprès de vendeurs de terrains, de partenaires de coentreprise ou d’institutions financières, et assument d’importants risques liés aux incertitudes de l’aménagement foncier et à une mauvaise appréciation du marché, entraînant des retards et des pertes découlant des intérêts, des frais de portage et des frais généraux.

• ✓Les propriétés « spec » sont construites pour la vente ; les propriétés personnalisées sont prévendues.
• ✓Les promoteurs se financent au moyen de fonds personnels, de vendeurs de terrains, de partenaires de coentreprise ou d’institutions financières.
• ✓Les promoteurs assument d’importants risques liés aux incertitudes de la planification et à une mauvaise appréciation du marché, causant des retards, des intérêts et des frais de portage.

La promotion immobilière fournit une partie de l'inventaire qu'un courtier immobilier utilise dans son activité. Tout comme les détaillants stockent des produits, les courtiers immobiliers stockent des inscriptions de biens immobiliers, remplaçant constamment les inscriptions vendues ou expirées par de nouvelles, dont certaines proviennent de promoteurs sous forme de « nouvelles maisons ou lots ». Les promoteurs évoluent dans un secteur d'activité plus vaste que les courtiers.

• ✓Les courtiers immobiliers stockent les inscriptions comme inventaire, à l'image des détaillants qui stockent des produits
• ✓Les promoteurs fournissent de nouvelles maisons et des lots qui deviennent l'inventaire des courtiers immobiliers
• ✓Les promoteurs opèrent dans un secteur d'activité plus vaste que les courtiers immobiliers

La fusion statutaire des permis de courtage immobilier et des permis d'opportunités commerciales a eu lieu en 1966. Depuis lors, un permis immobilier est requis pour agir comme agent dans la vente ou la location d'opportunités commerciales. La Real Estate Law (loi californienne sur l'immobilier) définit une opportunité commerciale comme la vente ou la location de l'entreprise et de l'achalandage (goodwill) d'une entreprise ou d'une opportunité existante.

• ✓Un permis immobilier est requis pour vendre ou louer des opportunités commerciales depuis la fusion de 1966.
• ✓Une opportunité commerciale est définie comme la vente ou la location de l'entreprise et de l'achalandage (goodwill) d'une entreprise existante.
• ✓La vente peut porter uniquement sur des biens meubles et comprend généralement les stocks, les installations fixes (fixtures), une clause de non-concurrence, la cession du bail et l'achalandage (goodwill).

Dans la plupart des transactions d'occasions d'affaires, le titulaire d'un permis immobilier agit à titre de double agent avec le consentement éclairé des deux mandants, ce qui crée une relation fiduciaire avec l'acheteur et le vendeur. Le courtier doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire du bien d'entreprise avant d'obtenir la signature d'un acheteur éventuel sur un accord de cause efficiente.

• ✓Le titulaire d'un permis agit habituellement à titre de double agent avec le consentement éclairé des deux mandants
• ✓Des obligations fiduciaires sont dues à l'acheteur et au vendeur
• ✓Le courtier doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire avant d'obtenir la signature d'un acheteur sur un accord de cause efficiente
• ✓Le défaut d'obtenir l'autorisation écrite constitue un motif de révocation ou de suspension en vertu de l'article 10176(j) du Code B&P

Si un bien immobilier est en cause dans la vente d’une opportunité d’affaires, l’agent traite habituellement la vente de l’entreprise et la vente du terrain/bâtiment comme deux transactions distinctes et simultanées, avec deux séquestres simultanés et conditionnels.

• ✓Dans une vente d’entreprise, le bien immobilier est traité comme une transaction distincte de la vente de l’entreprise
• ✓Deux séquestres simultanés et conditionnels sont utilisés lorsque le bien immobilier est inclus

L'intérêt simple est calculé en multipliant le principal (montant du billet à ordre) par le taux d'intérêt pour obtenir l'intérêt d'une année. Le taux d'intérêt est exprimé sous forme décimale, avec deux positions décalées depuis la droite (par ex., 0,06 = 6 %, 0,09 = 9 %).

• ✓Intérêt = Principal × Taux × Durée
• ✓Le taux d'intérêt est un nombre décimal avec deux positions décalées depuis la droite (0,06 = 6 %)
• ✓Multiplier le principal par le taux donne l'intérêt pour une année complète

Bien qu’une année comprenne 12 mois ou 365 jours, le chiffre de 365 jours constitue un dénominateur peu pratique. La pratique commerciale standard suppose 12 mois de 30 jours chacun, soit 360 jours par an, afin de simplifier les calculs.

• ✓Supposer 12 mois de 30 jours chacun
• ✓Utiliser 360 jours par an pour le calcul des intérêts
• ✓Cette convention évite les fractions encombrantes

Pour les périodes inférieures à un an, utilisez une fraction propre (jours/360). Pour les périodes supérieures à un an, utilisez une fraction impropre. Exemple : intérêt sur 4 650 $ pour 75 jours à 10 % = 4650 × 0,10 × 75/360 = 96,88 $.

• ✓Utilisez une fraction propre pour les périodes inférieures à un an
• ✓Utilisez une fraction impropre pour les périodes supérieures à un an
• ✓Convertissez les mois en jours : 30 jours par mois sur une année de 360 jours

Les tables d'intérêt indiquent une base de 1 $, 100 $ ou 1 000 $ pour divers taux d'intérêt et diverses périodes. Déterminez le facteur dans la table et multipliez-le par le nombre d'unités de base (p. ex., les milliers). Exemple : 4 650 $ = 4,65 $ par 1 000 $; multipliez le facteur par 4,65.

• ✓Les tables utilisent une base de 1 $, 100 $ ou 1 000 $
• ✓Additionnez les facteurs de jours pour atteindre le nombre total de jours souhaité
• ✓Multipliez le facteur total par le nombre d'unités de base