Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · immobilier · Français

Un courtier gagne une commission lorsque, pendant la durée du contrat, il remplit les conditions du mandat. L'acheteur doit être prêt, disposé et capable selon les conditions du propriétaire, ce qui ne peut être démontré que par une offre d'achat réelle. Le simple fait de mettre un client potentiel sur la piste du bien, ou d'ouvrir des négociations sans susciter une offre, ne donne pas droit à une commission au courtier, même si le propriétaire vend plus tard à cette même personne aux conditions initiales. L'obligation du courtier est de parvenir à une « rencontre des volontés » entre l'acheteur et le vendeur sur le prix et les conditions. Si un contrat valide est signé, le courtier gagne une commission même si la vente n'est jamais finalisée.

• ✓Le fait d'être prêt et disposé à acheter ne peut être démontré que par une offre d'achat réelle.
• ✓Le simple fait de présenter un client potentiel ou d'ouvrir des négociations sans susciter une offre ne donne pas droit à une commission.
• ✓Si un contrat valide est signé entre l'acheteur et le vendeur, le courtier gagne la commission même si la vente n'est jamais finalisée.

En vertu d'un mandat ouvert, le courtier qui, le PREMIER, présente un acheteur prêt, disposé et capable selon le mandat est la cause procurante et a droit à la commission. Le courtier doit informer le mandant dès qu'il trouve un acheteur. Le vendeur peut accepter la première offre satisfaisante. Le vendeur n'a aucune obligation de déterminer qui était la cause procurante, sauf s'il est avisé qu'un autre courtier était la cause procurante. Un vendeur qui accepte une offre non conforme est ordinairement tenu de payer le courtier présentateur selon les termes du contrat. Le propriétaire dispose d'un délai raisonnable pour vérifier la capacité financière de l'acheteur.

• ✓En vertu d'un mandat ouvert, le courtier qui, le premier, présente un acheteur prêt, disposé et capable est la cause procurante
• ✓Le courtier doit informer le mandant dès qu'il trouve un acheteur
• ✓Le vendeur n'a aucune obligation de déterminer qui est la cause procurante, sauf s'il est avisé qu'un autre courtier était la cause procurante
• ✓Le propriétaire a droit à un délai raisonnable pour vérifier la capacité financière de l'acheteur

Un vendeur qui négocie les conditions assume la responsabilité de la forme et du contenu du contrat. Le courtier ne perd pas la commission si, après avoir présenté un acheteur prêt, disposé et capable selon les conditions de l’inscription, un contrat non exécutoire résulte d’une erreur, d’une inadvertance ou de l’ignorance du vendeur. Si le vendeur se charge seul de remplir le contrat, le courtier est dégagé de toute responsabilité et le vendeur est privé du droit de contester la commission au motif que le contrat est non exécutoire (voir B&P Code § 10147.5).

• ✓Un vendeur qui négocie le contrat assume la responsabilité de sa forme et de son contenu.
• ✓Le courtier conserve la commission même si l’erreur ou l’ignorance du vendeur rend le contrat non exécutoire.
• ✓Lorsque le vendeur remplit seul le contrat, il est privé du droit de contester la commission au motif que le contrat est non exécutoire.

Si un acheteur présenté par le courtier A refuse, mais est ensuite incité par le courtier B (ou un autre) à conclure le contrat à des conditions substantiellement identiques, le courtier A n'est PAS la cause déterminante. Toutefois, le courtier A EST la cause déterminante si le courtier A a négocié la rencontre des volontés, même si le contrat écrit a été signé par l'entremise des négociations du courtier B.

• ✓Le courtier A perd son statut de cause déterminante si l'acheteur refuse et que le courtier B incite ensuite le même acheteur
• ✓Le courtier A demeure la cause déterminante s'il a obtenu la rencontre des volontés, même si le courtier B a signé le contrat écrit

Dans le cadre d’un mandat ouvert, les courtiers concurrents doivent être autorisés à agir librement et indépendamment, sans ingérence du propriétaire. Lorsque cette liberté existe, le propriétaire ne doit rien au courtier qui n’a pas réussi. Toutefois, le propriétaire ne peut pas se soustraire au paiement d’une commission en négociant personnellement un contrat avec un prospect présenté par le courtier, à des conditions substantiellement similaires.

• ✓Dans le cadre d’un mandat ouvert, le propriétaire doit permettre aux courtiers concurrents d’agir librement et indépendamment, sans ingérence
• ✓Le propriétaire ne peut pas se soustraire au paiement d’une commission en négociant personnellement avec un prospect du courtier à des conditions substantiellement similaires

La Californie a regroupé l’octroi de licences aux prêteurs non-dépositaires en catégories de licences uniques.

• ✓À compter du 1er juillet 1995, la Finance Lender Law a créé le California Finance Lender (CFL), remplaçant les courtiers en biens mobiliers, les prêteurs en financement à la consommation et les prêteurs en financement commercial.
• ✓À compter du 1er janvier 1996, la Residential Mortgage Lending Act (RMLA) a créé les Residential Mortgage Lenders (RML).
• ✓Les CFL et les RML sont titulaires d’une licence et sont réglementés par le Department of Corporations (DOC) ; les RML ne peuvent pas utiliser une licence REB pour des prêts résidentiels.

Une période de déréglementation a réduit les contraintes réglementaires et égalisé les conditions de concurrence entre les institutions des États et les institutions fédérales.

• ✓Loi de 1980 sur la déréglementation des institutions de dépôt et le contrôle monétaire (Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980)
• ✓Loi de 1982 sur les institutions de dépôt, aussi appelée loi Garn-St. Germain (Depository Institutions Act of 1982; Garn-St. Germain Act)
• ✓La loi de 1982 sur les prêts hypothécaires alternatifs (Alternative Mortgage Lending Act of 1982) a préempté les lois des États, permettant aux institutions des États de consentir des prêts en vertu de la loi fédérale.

La re-réglementation a commencé avec la FIRREA en 1989 pour répondre aux pertes du secteur des associations d’épargne et de prêt.

• ✓La FIRREA (1989) a été conçue pour renflouer le secteur des associations d’épargne et de prêt / banques d’épargne parce que la FSLIC manquait de réserves.
• ✓L’OTS a été structuré comme un bureau au sein de la Réserve fédérale, remplaçant la FHLBB.
• ✓La FSLIC a été restructurée en SAIF en tant que sous-ensemble de la FDIC.

Le Congrès est revenu à la déréglementation avec la restructuration des fonds d’assurance des dépôts.

• ✓La FIRRA (loi de réduction de la paperasse de 1996) a supprimé le SAIF et a transféré sa fonction d’assurance au BIF
• ✓La loi fédérale sur l’assurance des dépôts de 2006 a fusionné le BIF et d’autres fonds au sein du Fonds d’assurance des dépôts (DIF), avec effet au 31 mars 2006
• ✓La loi de réforme de 2006 a fixé des fourchettes de réserves de capital de 1,15 % à 1,50 % (ratio de réserve désigné/DRR)

En 1996, la Californie a regroupé la réglementation des institutions de dépôt au sein d'un nouveau département.

• ✓En 1996, le DFI a remplacé le Department of Banking et le Department of Savings and Loans.
• ✓Le DFI a repris du DOC la supervision des établissements d'épargne et de prêt agréés par l'État (sociétés de prêt industriel) et des coopératives de crédit.

Des forces de marché instables ont réduit la rentabilité des institutions de dépôt, car les non-banques ont détourné l’épargne au moyen d’instruments à intérêts plus élevés.

• ✓À la fin de 1980, le taux préférentiel a atteint 21,5 %.
• ✓Le 14 septembre 1981, les taux des prêts unifamiliaux FHA et VA ont atteint 17,5 %.
• ✓Les non-banques ont utilisé des fonds du marché monétaire non assurés, du papier commercial et des fonds spéculatifs pour attirer les dépôts.

La loi Gramm-Leach-Bliley de 1999 a abrogé la loi Glass-Steagall, permettant l'intégration des activités bancaires, d'investissement et d'assurance.

• ✓L'abrogation a permis aux banques de s'intégrer aux banquiers d'investissement et aux compagnies d'assurance, et d'émettre des titres adossés à des créances hypothécaires et des produits dérivés
• ✓Un produit dérivé est un instrument financier fondé sur l'évolution future du prix d'un actif sous-jacent, et non sur un échange concomitant actuel
• ✓Les produits dérivés courants comprennent les swaps, les contrats à terme et les options négociables sur les marchés ouverts

La saisie immobilière met fin aux droits de l’emprunteur par la vente du bien. Une hypothèque sans pouvoir de vente ne peut être saisie que judiciairement. Un acte de fiducie avec pouvoir de vente peut être saisi de manière extrajudiciaire par vente par le fiduciaire. La plupart des actes californiens comprennent un pouvoir de vente.

• ✓Une hypothèque sans pouvoir de vente exige une saisie immobilière judiciaire
• ✓Un acte de fiducie avec pouvoir de vente permet une saisie immobilière extrajudiciaire (California Civil Code 2924)
• ✓Une saisie immobilière judiciaire est requise lorsqu’un jugement anti-déficit est recherché

En Californie, la règle de l'action unique oblige le prêteur à réaliser d'abord la sûreté avant de demander un jugement personnel en recouvrement contre l'emprunteur. Il existe des exceptions lorsque la sûreté est juridiquement sans valeur, inexistante, ou en cas de fraude, ce qui permet une action directe sur le billet.

• ✓Le prêteur doit d'abord réaliser la sûreté avant de demander un jugement en recouvrement (CCP 726)
• ✓Ce n'est qu'après épuisement de la sûreté que le prêteur peut demander un jugement personnel
• ✓L'exception pour sûreté juridiquement sans valeur ou fraude permet une action directe sur le billet

En vertu d'un acte de fiducie, le constituant et certaines autres personnes peuvent remettre le prêt en vigueur en régularisant le défaut jusqu'à cinq jours ouvrables avant la vente par le fiduciaire (ou la vente reportée). La remise en vigueur exige le paiement des arriérés ainsi que des frais. Une violation de la clause d'exigibilité en cas de vente constitue un défaut non susceptible de régularisation.

• ✓La remise en vigueur est autorisée jusqu'à cinq jours ouvrables avant la vente par le fiduciaire
• ✓Elle exige le paiement de tous les arriérés ainsi que des frais et coûts autorisés
• ✓Une violation de la clause d'exigibilité en cas de vente ou de constitution d'une charge supplémentaire constitue un défaut non susceptible de régularisation

Seul le débiteur judiciaire ou son successeur peut exercer la rédemption après une vente judiciaire (les titulaires de privilèges subordonnés sont éliminés à compter du 1er juillet 1983). La rédemption est de trois mois si le produit de la vente couvre la dette, ou d'un an s'il est insuffisant. Aucune rédemption ne s'applique après une vente par trustee (non judiciaire).

• ✓Rédemption de 3 mois si le produit de la vente couvre la dette (CCP 729.030)
• ✓Rédemption de 1 an si le produit est insuffisant
• ✓Aucune rédemption après la vente par trustee ; la vente est définitive
• ✓Aucune rédemption en cas de renonciation à un jugement de déficit ou d'interdiction de celui-ci (CCP 726(e))

Un jugement d'insuffisance est un jugement personnel portant sur la différence entre la dette et le produit de la vente. La saisie immobilière non judiciaire (vente par pouvoir de vente) exclut automatiquement un jugement d'insuffisance (CCP 580d). Le CCP 580b interdit les jugements d'insuffisance pour les prêts d'acquisition. Les protections contre les jugements d'insuffisance sont généralement non renonçables.

• ✓La saisie immobilière non judiciaire exclut le jugement d'insuffisance (CCP 580d)
• ✓Interdiction du jugement d'insuffisance pour les prêts d'acquisition (CCP 580b)
• ✓Les protections contre les jugements d'insuffisance relèvent de l'ordre public et sont non renonçables (Code civil 1667)
• ✓Exception Spangler c. Memel pour les prêts de construction d'acquisition subordonnés

Une première saisie de fiducie hypothécaire éteint les privilèges juniors (purification de privilège) sauf les super privilèges. Un titulaire de privilège junior devient « vendu ». Un junior vendu de financement du prix d'achat ne peut pas poursuivre en jugement monétaire, mais un junior vendu sans financement du prix d'achat peut intenter une telle action.

• ✓La première saisie de fiducie hypothécaire éteint les privilèges juniors (purification de privilège)
• ✓Un junior vendu de financement du prix d'achat ne peut pas poursuivre en jugement monétaire
• ✓Un junior vendu sans financement du prix d'achat peut poursuivre en action sur le billet à ordre

Un acte de fiducie (deed of trust) comporte trois parties : le constituant ou trustor (emprunteur), le fiduciaire ou trustee (tiers), et le bénéficiaire ou beneficiary (prêteur). Une hypothèque avec pouvoir de vente (mortgage with power of sale) comporte un constituant hypothécaire ou mortgagor, un fiduciaire ou trustee, et un créancier hypothécaire ou mortgagee. Le titre technique transféré au fiduciaire est une hypothécation ou un nantissement ; la Californie est un État de théorie du privilège (lien theory).

• ✓Acte de fiducie (deed of trust) : constituant ou trustor, fiduciaire ou trustee, bénéficiaire ou beneficiary
• ✓Le fiduciaire rétrocède le titre lors du remboursement et peut procéder à la saisie immobilière via le pouvoir de vente
• ✓La Californie est un État de théorie du privilège (lien theory), et non de théorie du titre

À compter du 1er janvier 2011, la SB 931 a modifié le CCP 580e de sorte qu'un prêteur détenant un premier acte de fiducie sur une habitation d'au plus 4 unités ne peut pas obtenir de jugement pour solde déficitaire dans une vente à découvert si le prêteur accepte par écrit de recevoir le produit de la vente comme paiement intégral. La fraude ou le gaspillage ouvre droit à des dommages-intérêts.

• ✓1. Le prêteur détenant un premier acte de fiducie ne peut pas obtenir de jugement pour solde déficitaire dans une vente à découvert s'il accepte par écrit (CCP 580e)
• ✓2. S'applique aux habitations d'au plus 4 unités
• ✓3. La fraude ou le gaspillage de l'emprunteur permet au prêteur de demander des dommages-intérêts

Un garant tiers peut renoncer aux droits de subrogation, de remboursement et aux moyens de défense, notamment ceux prévus aux articles 580a, 580b, 580d et 726 du Code de procédure civile (CCP). La renonciation doit être faite de manière affirmative avec les termes exigés par l’article 2856 du Code civil, connue sous le nom de renonciation Gradsky. Un emprunteur ne peut pas garantir sa propre dette.

• ✓Le garant peut renoncer aux moyens de défense prévus aux articles 580a, 580b, 580d et 726 du CCP
• ✓La renonciation exige les termes de renonciation Gradsky prévus à l’article 2856 du Code civil
• ✓L’emprunteur/le souscripteur ne peut pas garantir sa propre dette

L'article 7460 du Code financier autorise les institutions de dépôt à demander des dommages-intérêts pour fraude ne dépassant pas 50 % des dommages réels, sauf si le bien est occupé par son propriétaire et que le prêt est de 150 000 $ ou moins (ajusté annuellement selon l'IPC). La garantie sans valeur n'inclut pas les baisses de valeur de marché ou de valeur économique.

• ✓Les dommages-intérêts pour fraude sont limités à 50 % des dommages réels pour les institutions de dépôt.
• ✓Exception pour une résidence occupée par son propriétaire avec un prêt de 150 000 $ ou moins.
• ✓La garantie sans valeur exclut les baisses de valeur de marché ou de valeur économique.

Le marché secondaire traditionnel (Fannie Mae, Freddie Mac) imposait des ratios de souscription standard. Le ratio front-end (28 %) correspond aux frais de logement (PITI plus les cotisations de HOA dans les CID) ne dépassant pas 28 % du revenu mensuel brut. Le ratio back-end (36 %) comprend les frais de logement plus les autres dettes à tempérament à long terme (plus de 10 mois restants), les dettes renouvelables et les obligations alimentaires, sans dépasser 36 % du revenu mensuel brut.

• ✓Le ratio front-end limite les frais de logement (PITI) à 28 % du revenu mensuel brut
• ✓Le ratio back-end limite le total des obligations mensuelles à 36 % du revenu mensuel brut
• ✓Une dette à tempérament à long terme est définie comme une obligation comportant plus de 10 mois de paiements restants
• ✓Lors de la restructuration d’une dette existante, un ratio front-end acceptable peut atteindre 38 %

Le souscripteur évalue le risque et recommande l'approbation ou le refus du prêt, en veillant au respect des lois et des politiques du prêteur. L'analyse évalue la capacité/aptitude et la volonté/désir de remboursement de l'emprunteur, ainsi que la suffisance de la garantie. Le prêt peut être approuvé, refusé ou clos pour cause d'incomplétude.

• ✓Le souscripteur évalue à la fois la capacité (aptitude) et la volonté (désir) de remboursement de l'emprunteur
• ✓Le souscripteur veille au respect des lois applicables et des politiques du prêteur
• ✓Un dossier de prêt peut être clos pour incomplétude si les documents requis ne sont pas fournis

Fannie Mae a abandonné les ratios de logement distincts au profit d’un ratio d’endettement total de référence de 36 % à 38 %, examiné avec d’autres facteurs dans le cadre d’une évaluation globale des risques. Un ratio inférieur à 30 % diminue le risque global ; un ratio supérieur à 42 % augmente le risque global. Le revenu net disponible pour les obligations générales et les dépenses de subsistance (impôts, alimentation, services publics, transport) est également pris en compte.

• ✓Le ratio de référence est de 36 % à 38 % et est considéré comme une ligne directrice avec d’autres facteurs
• ✓Un ratio inférieur à 30 % peut diminuer le risque ; un ratio supérieur à 42 % peut augmenter le risque

Le rapport de crédit mesure la volonté/le désir de l'emprunteur de rembourser. La plupart des prêteurs se fient aux scores de crédit qui résument le profil de crédit de l'emprunteur. Un avis de défaut, une faillite ou un jugement pour défaut de paiement nécessitera probablement une lettre d'explication. Les scores vont de 300 à 850, les scores plus élevés représentant un risque moindre.

• ✓Les scores de crédit vont de 300 à 850, les scores plus élevés représentant un risque moindre
• ✓Un avis de défaut, une faillite ou un jugement nécessitera probablement une lettre d'explication
• ✓Le rapport de crédit mesure la volonté/le désir de l'emprunteur de rembourser

La souscription automatisée de Fannie Mae passe par Desktop Underwriter (DU), un outil basé sur les connaissances qui évalue le risque et détermine l’admissibilité à un achat par Fannie Mae. Les MLBs/MLOs accèdent à DU par l’intermédiaire de Desktop Originator (DO) pour les décisions au point de vente. Les scores reposent sur trois dépôts nationaux : Experian, TransUnion et Equifax. Freddie Mac propose Loan Prospector (LP), qui fonctionne de manière similaire.

• ✓Les scores de crédit proviennent de trois dépôts : Experian, TransUnion et Equifax
• ✓Fannie Mae utilise Desktop Underwriter (DU) ; les MLO y accèdent via Desktop Originator (DO)
• ✓Le système automatisé de Freddie Mac est Loan Prospector (LP)

Une analyse statistique suggère qu’un consommateur sur 39 ayant un score de 660 à 679 aura un retard de paiement de 90 jours ou plus. Un score de 700 ou plus est très bon et permet d’être admissible à la plupart des programmes. Les seuils de référence généraux utilisés sont 620, 650 et 680. Un score inférieur à 650 est susceptible d’entraîner un taux d’intérêt plus élevé ; un score supérieur à 680 est susceptible d’entraîner un taux préférentiel plus bas.

• ✓Un score de crédit inférieur à 650 est susceptible d’entraîner un taux d’intérêt plus élevé
• ✓Un score de crédit supérieur à 680 est susceptible d’entraîner un taux préférentiel plus bas
• ✓Les seuils de référence généraux utilisés par les prêteurs sont 620, 650 et 680

Les divulgations TILA/Reg Z peuvent être faites dans une langue autre que l'anglais si une version anglaise est mise à disposition à la demande de l'emprunteur (cette règle d'anglais sur demande ne s'applique pas aux publicités visées aux articles 226.16, 226.24 et 226.27). En vertu du droit californien, lorsqu'une transaction est négociée en espagnol, en chinois, en tagalog, en vietnamien ou en coréen, les divulgations et les documents transactionnels doivent être fournis dans cette langue.

• ✓Les divulgations en langue non anglaise sont autorisées si la version anglaise est disponible à la demande de l'emprunteur
• ✓La règle d'anglais sur demande ne s'applique pas aux publicités visées aux articles 226.16, 226.24 et 226.27
• ✓L'article 1632 du Code civil de Californie exige des documents dans la langue de négociation : espagnol, chinois, tagalog, vietnamien ou coréen

Un accord de garantie crée une sûreté sur des biens personnels, de façon analogue à l’acte de fiducie ou à l’hypothèque qui grève un bien immobilier. Pour rendre cette sûreté opposable aux autres créanciers et acquéreurs, une déclaration de financement (UCC-1) est généralement déposée. La déclaration de financement ne doit pas être confondue avec l’accord de garantie lui-même.

• ✓L’accord de garantie crée la sûreté ; la déclaration de financement (UCC-1) la perfectionne
• ✓Une sûreté est perfectionnée lorsqu’elle est attachée et a été dûment déposée auprès du fonctionnaire de dépôt compétent
• ✓Un accord de garantie écrit, signé par le débiteur et décrivant les biens grevés, est généralement exigé, sauf si les biens grevés consistent en un gage détenu par le créancier garanti

Une sûreté s'attache lorsque trois conditions sont réunies et, une fois perfectionnée, le droit du créancier garanti est protégé contre les autres créanciers du débiteur. La perfection exige généralement l'attachement plus un dépôt approprié.

• ✓Une sûreté s'attache lorsque : les parties conviennent qu'elle s'attache, une valeur a été donnée et le débiteur a acquis des droits sur le bien grevé
• ✓La perfection exige l'attachement plus un dépôt approprié auprès du fonctionnaire compétent (Secrétaire d'État ou greffier de comté)
• ✓Une fois perfectionnée, le droit du créancier garanti est protégé contre les autres créanciers du débiteur

Les agents intervenant dans des transactions portant à la fois sur des biens mobiliers et des biens immobiliers doivent comprendre le transfert et la constitution de charges sur des biens mobiliers. Comme il est souvent difficile de déterminer si un élément est un accessoire immobilier, les obligations devraient être garanties à la fois par un acte de fiducie/hypothèque et par un instrument de sûreté sur biens mobiliers (sûreté mixte). Les limites relatives aux jugements pour insuffisance diffèrent entre les saisies immobilières et les saisies mobilières.

• ✓Comme le statut d’accessoire immobilier est souvent incertain, utiliser à la fois un acte de fiducie/hypothèque et un instrument de sûreté sur biens mobiliers (sûreté mixte)
• ✓Les sections 580(b), 580(d) et 726 du Code de procédure civile de Californie empêchent ou limitent les jugements pour insuffisance dans une saisie immobilière
• ✓Sauf stipulation expresse dans un contrat, il n’existe aucune limitation relative aux jugements pour insuffisance dans une saisie mobilière

Les courtiers en opportunités d’affaires participent régulièrement à des transactions de biens meubles qui doivent respecter la loi sur les ventes en bloc (UCC Division 6) et les lois sur les opérations garanties (UCC Division 9). Les actifs de l’entreprise sont couramment utilisés comme garantie pour créer une sûreté en faveur du vendeur ou du prêteur.

• ✓Les transactions d’opportunités d’affaires doivent respecter la loi sur les ventes en bloc (UCC Division 6)
• ✓Les transactions d’opportunités d’affaires doivent respecter les lois sur les opérations garanties (UCC Division 9)
• ✓Les actifs de l’entreprise sont couramment utilisés comme garantie pour créer une sûreté

La loi de 1960 sur les fiducies de placement immobilier (Real Estate Investment Trust Act) a créé une structure d’investissement immobilier semblable à celle que les fonds communs de placement offrent pour les actions. Les REIT sont des entités qui possèdent et, dans la plupart des cas, exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus ou des actifs connexes : centres commerciaux, immeubles de bureaux, hôtels, appartements et prêts hypothécaires garantis par des biens immobiliers. Certains REIT se concentrent sur un type de bien immobilier ou une région du pays.

• ✓La loi sur les fiducies de placement immobilier (Real Estate Investment Trust Act) a été promulguée en 1960.
• ✓Les REIT fonctionnent comme les fonds communs de placement, mais pour l’investissement immobilier.
• ✓Les REIT possèdent ou exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus, tels que des centres commerciaux, des bureaux, des hôtels, des appartements et des prêts hypothécaires.

Si un REIT distribue annuellement 90 % ou plus de son revenu à ses actionnaires et satisfait par ailleurs aux règles de l’IRS, il est autorisé à être imposé aux taux applicables aux sociétés uniquement sur ses bénéfices non distribués. Les actionnaires peuvent être imposés sur les dividendes reçus du REIT et sur les plus-values éventuelles. Un REIT bénéficie d’un traitement fiscal spécial parce que la majeure partie de son revenu provient de l’immobilier et est distribuée aux actionnaires.

• ✓Un REIT qui distribue 90 % ou plus de son revenu annuellement n’est imposé que sur ses bénéfices non distribués
• ✓Les actionnaires sont imposés sur les dividendes reçus et sur les plus-values éventuelles
• ✓Le traitement fiscal spécial découle du fait que le revenu provient de l’immobilier et est distribué aux actionnaires

Les REIT présentent des inconvénients, notamment sur le plan fiscal. Les dividendes d'un REIT sont actuellement imposés à un taux plus élevé que les autres dividendes d'actions. Un investissement dans un REIT ne peut pas être utilisé pour reporter l'impôt sur les plus-values en vertu des règles d'échange de biens de même nature de l'article 1031 de l'IRS. De plus, un REIT ne peut pas transmettre les pertes fiscales à ses investisseurs, comme cela peut être possible dans certains autres investissements immobiliers.

• ✓Les dividendes d'un REIT sont imposés à un taux plus élevé que les autres dividendes d'actions
• ✓Un REIT ne peut pas être utilisé pour le report de l'impôt sur les plus-values prévu par l'échange de biens de même nature de l'article 1031 de l'IRS
• ✓Un REIT ne peut pas transmettre les pertes fiscales à ses investisseurs

Pour bénéficier d’un régime fiscal spécial, un REIT doit satisfaire aux conditions et limites de l’IRS, notamment être structuré en société, fiducie ou association gérée par un conseil d’administration ou des fiduciaires ; avoir des actions ou certificats de participation transférables ; être une entité imposable comme une société ; ne pas être une institution financière ou une compagnie d’assurance ; être détenu conjointement par au moins 100 personnes ; distribuer au moins 90 % du revenu imposable chaque année ; et satisfaire à divers tests d’actifs et de revenus. La sanction habituelle en cas de non-respect des conditions est la perte du statut de REIT.

• ✓Doit être une société, une fiducie ou une association gérée par des administrateurs ou des fiduciaires, avec des actions transférables
• ✓Doit être détenu par au moins 100 personnes ; pas plus de 50 % des actions détenues par 5 personnes ou moins durant la dernière moitié de l’année (règle 5/50)
• ✓Au moins 75 % de l’actif en immobilier ; au moins 75 % du revenu brut provenant de loyers ou d’intérêts hypothécaires ; pas plus de 25 % de l’actif en actions de filiale REIT imposable ; doit distribuer au moins 90 % du revenu imposable ; la sanction en cas de non-conformité est la perte du statut de REIT

Les avantages des REIT comprennent : la mise en commun de fonds pour profiter de grandes occasions d’investissement ; la diversification sur un certain nombre de biens immobiliers différents ; les REIT cotés en bourse peuvent être facilement échangés ou vendus contre des liquidités ; les rendements des actions de REIT ont historiquement présenté une faible corrélation avec les autres actions ou obligations (toutefois pas pendant la récente crise financière) ; et les REIT cotés en bourse doivent fournir des informations détaillées et déposer régulièrement des rapports financiers auprès de la SEC, ce qui offre une plus grande transparence.

• ✓Les REIT offrent la mise en commun des fonds, la diversification et la liquidité pour les actions cotées en bourse
• ✓Une corrélation historiquement faible avec les autres actions et obligations (sauf pendant la récente crise)
• ✓Les REIT cotés en bourse doivent déposer des informations détaillées et des rapports réguliers auprès de la SEC

Le fondement du processus d'évaluation. La valeur tend à être déterminée par le coût d'acquisition d'un substitut également souhaitable. Un acheteur ne paiera pas plus, et un vendeur n'attendra pas moins, que le prix d'un substitut équivalent.

• ✓La valeur est déterminée par le coût d'acquisition d'un substitut également souhaitable
• ✓Le principe de substitution est le fondement du processus d'évaluation
• ✓Il sous-tend les approches par comparaison des ventes et par le coût

La meilleure utilisation d'une parcelle est celle qui produit le plus grand rendement net sur une période donnée. Quatre critères s'appliquent : légalement permis, physiquement possible, économiquement réalisable et le plus productif. Il peut y avoir deux utilisations optimales (terrain vacant par rapport à terrain amélioré).

• ✓Quatre critères : légalement permis, physiquement possible, économiquement réalisable, utilisation la plus productive
• ✓L'utilisation optimale produit le plus grand rendement net pour le terrain
• ✓Il peut y avoir deux utilisations : une avec le terrain vacant et une avec le terrain amélioré

Progression : la valeur d’un bien de moindre valeur est augmentée par son association avec des biens de plus grande valeur. Régression : la valeur d’un bien de plus grande valeur est diminuée par son association avec des biens de moindre valeur. Conformité : valeur maximale lorsque les utilisations du sol sont compatibles et architecturalement harmonieuses.

• ✓Progression = un bien de moindre valeur est rehaussé par des voisins de plus grande valeur
• ✓Régression = un bien de plus grande valeur est diminué par des voisins de moindre valeur
• ✓Conformité = valeur maximale lorsque les utilisations du sol sont compatibles ; le zonage aide à établir des normes

Offre et demande : le prix varie directement avec la demande et inversement avec l'offre. Anticipation : valeur créée par les avantages futurs anticipés (base de l'approche par le revenu). Contribution : un composant est évalué selon sa contribution à l'ensemble. Changement : la propriété immobilière est en constante évolution.

• ✓Le prix varie directement avec la demande, inversement avec l'offre
• ✓L'anticipation est la base de l'approche par le revenu pour l'évaluation
• ✓La contribution mesure la valeur d'une partie par ce qu'elle ajoute à l'ensemble
• ✓Le changement reflète l'évolution constante affectant les propriétés et les quartiers

La concurrence apparaît là où des profits substantiels sont réalisés, ce qui peut entraîner une offre excédentaire. Équilibre : valeur créée lorsque des éléments opposés sont en équilibre. Cycle de vie en quatre étapes : croissance, stabilité, déclin et revitalisation.

• ✓La concurrence apparaît là où il existe des profits substantiels, ce qui peut entraîner une offre excédentaire
• ✓Équilibre = l’équilibre d’éléments contrastants/opposés crée de la valeur
• ✓Cycle de vie en quatre étapes : croissance, stabilité, déclin et revitalisation

L’approche par le coût estime le coût de toutes les améliorations sur le terrain d’après l’inspection, la taille, la qualité et la classification des coûts, puis ajoute la valeur du terrain estimée à partir des ventes de parcelles vacantes. Lorsque les améliorations sont neuves et représentent l’utilisation optimale, la valeur selon l’approche par le coût équivaut à la valeur du terrain plus le coût des nouvelles améliorations.

• ✓Valeur = valeur du terrain plus coût des nouvelles améliorations lorsque les améliorations sont neuves et correspondent à l’utilisation optimale
• ✓La valeur du terrain est estimée à partir d’une recherche dans les registres de parcelles vacantes comparables
• ✓Le coût des améliorations est établi selon la taille, la qualité et la classification des coûts

L'approche par comparaison des ventes compare les ventes de maisons similaires au bien sujet selon le temps, l'emplacement et les caractéristiques physiques. Les ajustements nécessaires sont effectués entre les ventes comparables et le bien sujet afin d'arriver à une estimation préliminaire de la valeur.

• ✓Comparer les ventes comparables au bien sujet selon le temps, l'emplacement et les caractéristiques physiques
• ✓Effectuer les ajustements nécessaires entre les ventes et le bien sujet
• ✓La comparaison de marché se voit accorder le plus de poids pour un bien neuf situé dans un ensemble de maisons similaires

L’approche par le revenu, applicable lorsqu’il existe des locations dans le quartier, estime le loyer du marché au moyen de l’expérience et de la comparaison, recueille et analyse les multiplicateurs mensuels bruts de propriétés similaires afin de dériver un multiplicateur pour le bien sujet, et produit une estimation préliminaire de la valeur.

• ✓Estimer le loyer du marché en utilisant l’expérience et la comparaison
• ✓Dériver un multiplicateur mensuel brut à partir de propriétés similaires pour l’appliquer au bien sujet
• ✓Applicable uniquement lorsqu’il existe des locations comparables dans le quartier

Chaque approche est pondérée et comparée afin d’aboutir à une valeur finale unique. Pour un bien immobilier neuf, l’approche par le coût est généralement plus applicable que pour un bien plus ancien, car la dépréciation accumulée est difficile à estimer. Si le bien sujet neuf se situe dans un lotissement de maisons similaires, la comparaison de marché reçoit le plus grand poids.

• ✓Chaque approche est pondérée et comparée avant de fixer une valeur finale
• ✓L’approche par le coût est plus applicable aux biens neufs en raison de la difficulté à estimer la dépréciation accumulée des biens plus anciens
• ✓La comparaison de marché reçoit le plus grand poids pour une maison neuve située dans un lotissement de maisons similaires