Depreciation +16California · immobilier · Français

La dépréciation est une « perte de valeur due à n'importe quelle cause ». Trois types : la détérioration physique (usure, entretien différé, pourriture sèche/termites), l'obsolescence fonctionnelle (mauvaise conception, équipement désuet, superadéquations), et l'obsolescence externe (influences extérieures défavorables). Les deux premières sont inhérentes (curables ou incurables) ; l'obsolescence externe est presque toujours incurable.

• ✓Dépréciation = perte de valeur due à n'importe quelle cause
• ✓Trois types : détérioration physique, obsolescence fonctionnelle, obsolescence externe
• ✓La détérioration physique et l'obsolescence fonctionnelle peuvent être curables ou incurables ; l'obsolescence externe est presque toujours incurable
• ✓La dépréciation est estimée uniquement pour les améliorations, pas pour le terrain

La dépréciation accumulée est celle qui s’est déjà produite ; le reste est futur. Méthodes : ligne droite/âge-vie (taux annuel égal à l’aide de l’âge effectif) ; coût de correction/état observé (méthode par décomposition) ; méthode du coût de reproduction/remplacement ; et méthode des données du marché (abstraction). L’âge effectif peut différer de l’âge réel.

• ✓Ligne droite/âge-vie : durée de vie totale divisée en taux annuel égal (p. ex., vie de 50 ans = 2 %/an)
• ✓L’âge effectif est généralement utilisé au lieu de l’âge réel
• ✓Le coût de correction (décomposition) est la méthode la plus raffinée
• ✓La mesure entre réparable et irréparable est la faisabilité économique

L’amortissement comptable est la déduction fiscale du propriétaire calculée sur la base du coût d’origine pendant la durée d’utilité (un calcul théorique/un abri fiscal). La dépréciation réelle utilisée par les évaluateurs est la perte de valeur déterminée par les données du marché, déduite du coût de reconstruction neuf actuel. Les agents immobiliers ne doivent pas se fier aux valeurs comptables.

• ✓Amortissement comptable = déduction fiscale sur le coût d’origine (historique) du propriétaire
• ✓Dépréciation réelle = perte de valeur déduite du coût de reconstruction neuf actuel
• ✓Valeur comptable = coût d’origine + ajouts de capital - amortissement cumulé
• ✓L’amortissement n’est autorisé que sur les améliorations, et non sur le terrain

La dépréciation future ne s’est pas encore produite, mais se produira; elle est importante dans la capitalisation. Elle concerne la récupération (retour DU capital investi) par opposition à l’intérêt (rendement SUR l’investissement). Elle est mesurée par les méthodes de l’amortissement linéaire ou du fonds d’amortissement. La valeur de récupération n’a pas à être récupérée au moyen de la charge annuelle d’amortissement.

• ✓La récupération = retour DU capital investi; l’intérêt/le profit = rendement SUR l’investissement
• ✓Deux méthodes : l’amortissement linéaire et le fonds d’amortissement
• ✓La valeur de récupération n’a pas à être récupérée au moyen de la charge annuelle d’amortissement

Une charge est tout ce qui affecte ou limite le titre de propriété absolue ou la valeur (hypothèques, servitudes). Un privilège rend un bien spécifique garant d'une dette (jugements, taxes, hypothèques, actes de fiducie). Une servitude est un droit ou intérêt limité à un objectif spécifique sur le terrain d'autrui. Une empiètement est une intrusion illégale sur une propriété adjacente.

• ✓Une charge affecte ou limite le titre ou la valeur d'un bien immobilier
• ✓Un privilège rend un bien spécifique garant du paiement d'une dette
• ✓Une servitude est un droit limité sur le terrain d'une autre personne
• ✓Une empiètement est une intrusion illégale sur une propriété adjacente

L'avis constructif est un avis de situation du titre fourni par les registres officiels du gouvernement, ne nécessitant pas une connaissance réelle. Le lis pendens est un avis enregistré avertissant que le titre/la possession fait l'objet d'un litige, donnant avis constructif du litige en attente. Un acte de reconnaissance est une déclaration formelle devant un notaire confirmant qu'un signataire a exécuté un instrument librement.

• ✓L'avis constructif est fourni par les registres publics indépendamment de la connaissance réelle
• ✓Le lis pendens donne avis constructif d'un litige en attente affectant le titre
• ✓Un acte de reconnaissance est la confirmation par un notaire que le signataire a exécuté l'instrument

Le droit d'expropriation est le droit du gouvernement d'acquérir une propriété pour l'utilité publique par condamnation avec juste compensation, garanti par le 5e Amendement. La condamnation est l'acte de prendre une propriété privée pour l'utilité publique avec juste compensation, ou de déclarer une structure impropre à l'usage. La cession est l'acte du propriétaire de donner un terrain à l'utilité publique, acceptée par les autorités compétentes. La confiscation est la saisie d'une propriété sans compensation.

• ✓Le droit d'expropriation exige une juste compensation en vertu du 5e Amendement
• ✓La condamnation est l'exercice du droit d'expropriation prenant une propriété pour l'utilité publique
• ✓La confiscation est la saisie d'une propriété SANS compensation

Un affidavit est une déclaration écrite assermentée ou affirmée devant un officier autorisé. Un affiant établit un affidavit. Un affidavit de titre est une déclaration assermentée par le vendeur/constituant certifiant l'absence de jugements, de faillites, d'actes non enregistrés ou de vices de titre depuis la date du contrat et que l'affiant possède la propriété.

• ✓Un affidavit est une déclaration écrite assermentée devant un officier autorisé
• ✓Un affidavit de titre certifie l'absence de vices de titre connus depuis l'examen et la possession par l'affiant

Toutes les modalités d'emploi entre le courtier et les agents immobiliers doivent être établies par écrit et signées par les deux parties, en précisant les droits en cas de cessation d'emploi. Toutes les inscriptions obtenues par un agent immobilier pendant son emploi doivent devenir la propriété exclusive du courtier employeur après la cessation d'emploi.

• ✓Les modalités d'emploi entre le courtier et l'agent immobilier doivent être établies par écrit et signées par les deux parties
• ✓Les inscriptions obtenues par un agent immobilier pendant son emploi appartiennent au courtier employeur après la cessation d'emploi

Un Realtist ne doit jamais critiquer publiquement un confrère Realtist et ne doit exprimer son opinion que lorsqu’un mandant le demande. Un Realtist ne doit jamais chercher des informations sur la transaction d’un confrère Realtist afin de la conclure lui-même ou de détourner le client. Un Realtist coopérant doit respecter le mandat du courtier d’inscription jusqu’à son expiration. Les négociations sur un bien faisant l’objet d’un mandat exclusif doivent se faire avec le courtier d’inscription, et non avec le propriétaire.

• ✓Un Realtist ne doit jamais critiquer publiquement un confrère Realtist
• ✓Les négociations sur un bien faisant l’objet d’un mandat exclusif doivent se dérouler avec le courtier d’inscription, et non avec le propriétaire
• ✓Un Realtist coopérant doit respecter le mandat du courtier d’inscription jusqu’à son expiration

Un Realtist doit être loyal envers son conseil local et participer activement à ses travaux. Pour éviter toute controverse avec d’autres Realtists du même conseil local, les litiges doivent être soumis par écrit à l’arbitrage conformément aux règlements du conseil, et non faire l’objet d’une action en justice, et la décision arbitrale doit être acceptée comme définitive et contraignante. Les litiges entre Realtists de conseils différents sont portés devant un comité d’arbitrage composé d’arbitres choisis par chacun, ainsi que de membres supplémentaires formant un nombre impair.

• ✓Les controverses entre Realtists d’un même conseil doivent être réglées par arbitrage contraignant, et non par procès
• ✓Les décisions arbitrales sont acceptées comme définitives et contraignantes
• ✓Les litiges entre conseils différents sont confiés à un comité d’arbitrage composé d’un nombre impair de membres

Un Realtist ne doit pas solliciter l'employé d'un autre Realtist sans le consentement écrit exprès de l'employeur, ni placer un panneau sur une propriété sans le consentement écrit du propriétaire. Les conseils locaux instruisent les plaintes relevant de leur juridiction, avec appels devant le vice-président régional puis le conseil d'administration de la NAREB ; les procédures sont conformes au Règlement de Robert (Robert's Rules of Order). Un Realtist accusé d'une violation du Code doit avoir l'occasion de présenter tous les renseignements pertinents.

• ✓Interdiction de solliciter l'employé d'un autre Realtist sans le consentement écrit de l'employeur
• ✓Interdiction de placer un panneau sur une propriété sans le consentement écrit du propriétaire
• ✓Les appels des plaintes passent par le vice-président régional jusqu'au conseil d'administration de la NAREB
• ✓Un Realtist accusé doit avoir l'occasion de présenter tous les renseignements pertinents

Le zonage est une restriction d'ordre public imposée par une ordonnance municipale ou de comté, qui établit des zones et des normes applicables aux constructions. Pour être valable, le zonage doit être substantiellement lié à la santé, à la sécurité, à la moralité ou au bien-être général du public, être uniforme et ne pas être discriminatoire. Le zonage n'affecte que l'usage du sol, et non le titre de propriété.

• ✓Le zonage doit être lié à la santé, à la sécurité, à la moralité ou au bien-être général du public, et être uniforme
• ✓Le zonage n'affecte que l'usage du sol ou du bien, et non le titre de propriété
• ✓Les autorités publiques peuvent émettre une injonction visant les améliorations qui violent une ordonnance de zonage ou ordonner leur suppression

Un empiètement est une clôture, un mur ou un bâtiment qui dépasse une ligne de limite de propriété. Il peut être licite (par possession adverse ou servitude par prescription/implicite) ou illicite (passible d'une action en dommages-intérêts et d'un éventuel ordre judiciaire de démolition). S'il est léger, coûteux à enlever et résulte d'une erreur excusable, un tribunal peut accorder des dommages-intérêts au lieu de l'enlèvement.

• ✓L'empiètement peut être licite par possession adverse ou servitude, ou illicite et sujet à enlèvement
• ✓Pour un empiètement léger, résultant d'une erreur et dont l'enlèvement coûte cher, un tribunal peut accorder des dommages-intérêts au lieu de l'enlèvement
• ✓Un ajustement de la limite de propriété ou une dérogation peut être nécessaire et les recours administratifs doivent d'abord être épuisés

Une option est un contrat exigeant une contrepartie réelle (même nominale, p. ex., 25 cents) ; une simple mention ne suffit pas (les clauses du bail constituent une contrepartie suffisante pour une option incluse dans un bail). Les options vont du vendeur à l'acheteur, rendant l'offre sous-jacente irrévocable pendant la période spécifiée. Les droits d'option sont cessibles mais ne confèrent aucun intérêt dans le terrain, et ne peuvent donc pas être hypothéqués.

• ✓Une option exige une contrepartie réelle versée par le bénéficiaire de l'option au concédant de l'option
• ✓Une simple mention de contrepartie ne suffit pas
• ✓Les options rendent l'offre sous-jacente irrévocable pendant la période spécifiée
• ✓Les droits d'option sont cessibles mais ne confèrent pas d'intérêt dans le terrain

Une option d'achat donne à l'acheteur le droit d'acheter à un prix fixe dans un délai déterminé. Elle ne lie pas le bénéficiaire de l'option à exécuter; le propriétaire n'a aucun recours en dommages-intérêts ni en exécution forcée. Le délai est de rigueur et interprété strictement. L'option prend fin automatiquement à l'expiration du délai sans exercice. Une option enregistrée mais non exercée devrait être purgée par l'enregistrement d'un acte de renonciation (quitclaim deed).

• ✓Le délai est de rigueur dans une option et est interprété strictement
• ✓Une option ne lie pas le bénéficiaire de l'option à exécuter
• ✓Une option enregistrée mais non exercée devrait être purgée par l'enregistrement d'un acte de renonciation (quitclaim deed)
• ✓Un courtier gagne une commission sur une option seulement si l'option est exercée

Une personne physique ne peut pas être autorisée à exercer en tant que dépositaire/agent fiduciaire ; seule une société dûment constituée pour les affaires fiduciaires peut détenir la licence. Les demandeurs doivent être solvables financièrement et fournir une caution d'au moins 25 000 $ ou plus en fonction des obligations moyennes annuelles des fonds en fiducie. Tous les dirigeants, administrateurs, syndics et employés ayant accès aux fonds ou aux titres négociables doivent fournir une caution d'indemnisation contre la perte. Tous les fonds fiduciaires doivent être placés dans un compte en fiducie exonéré de saisie ou de nantissement.

• ✓Une personne physique ne peut pas être autorisée à exercer en tant qu'agent fiduciaire — seule une société dûment constituée peut détenir la licence
• ✓Les demandeurs doivent être solvables financièrement et fournir une caution d'au moins 25 000 $ ou plus
• ✓Les fonds fiduciaires doivent être déposés dans un compte en fiducie exonéré de saisie ou de nantissement

La loi FACT (2003), une extension de Gramm-Leach-Bliley, comprend les Règles des signaux d'alerte et la Politique relative aux divergences d'adresse (entrée en vigueur le 1er août 2009). Les institutions de dépôt et les créanciers ayant des comptes couverts doivent établir des programmes écrits pour identifier, détecter, prévenir et atténuer le vol d'identité. Les comptes couverts sont utilisés principalement à des fins personnelles, familiales ou domestiques impliquant des paiements multiples, ainsi que les comptes présentant un risque prévisible de vol d'identité.

• ✓Les Règles des signaux d'alerte exigent un programme écrit pour détecter, prévenir, atténuer et mettre à jour les mesures contre le vol d'identité
• ✓Les comptes couverts sont utilisés principalement à des fins personnelles, familiales ou domestiques avec des transactions multiples
• ✓Les Règles des signaux d'alerte se répartissent en cinq catégories, y compris les alertes des agences de renseignements sur les consommateurs et les documents suspects
• ✓Les dossiers de transaction MLB/MLO doivent être conservés pendant un minimum de trois ans

Le programme doit être approuvé par le conseil d’administration (ou un cadre supérieur s’il n’y a pas de conseil), et toute modification doit être approuvée. Il exige la formation du personnel et la supervision des prestataires de services tiers. Il n’y a pas de sanctions pénales, mais les contrevenants s’exposent à des sanctions civiles de 1 000 $ par infraction, à une amende de 2 500 $ par infraction, plus les dommages-intérêts réels. La loi californienne exige séparément l’élimination sécurisée des dossiers de renseignements personnels.

• ✓Le programme Red Flag doit être approuvé par le conseil d’administration ou un cadre supérieur désigné
• ✓Les sanctions civiles sont de 1 000 $ par infraction, une amende de 2 500 $ par infraction, plus les dommages-intérêts réels
• ✓La Californie exige le déchiquetage ou l’effacement des dossiers de renseignements personnels pour une élimination légale (Code civil de Californie 1798.80)

Les services exécutés en tant qu'agents immobiliers/courtiers immobiliers sont exclus de l'emploi couvert pour l'UI, l'ETT, la DI et la retenue du PIT si trois conditions sont remplies, ce qui établit le statut de travailleur indépendant aux fins de l'impôt de l'État.

• ✓La personne doit être un courtier immobilier ou un agent immobilier titulaire d'une licence.
• ✓La quasi-totalité de la rémunération doit être fondée sur les ventes/le rendement, et non sur les heures travaillées.
• ✓Il doit exister un contrat écrit indiquant que la personne n'est pas un employé aux fins de l'impôt de l'État.
• ✓S'ils ne sont pas exclus (employés en vertu de la common law), ils sont soumis aux retenues au titre de l'UI, de l'ETT, de la DI et du PIT.

La Californie impose une taxe de vente sur les détaillants vendant des biens meubles corporels et une taxe d'utilisation sur le stockage/l'utilisation/la consommation de tels biens. Un courtier peut être assujetti à ces taxes sur les biens meubles cédés avec l'immobilier et à la responsabilité du successeur lors de la vente d'une entreprise.

• ✓La taxe de vente est imposée aux détaillants ; le détaillant est responsable qu'il ait ou non collecté la taxe auprès des clients
• ✓La taxe d'utilisation est la responsabilité de l'acheteur jusqu'à ce qu'elle soit versée à l'État ou qu'un reçu soit obtenu d'un détaillant enregistré
• ✓La taxe s'applique aux biens meubles/bâtiments séparés par le vendeur (non si séparés par l'acheteur)
• ✓L'acheteur successeur peut être responsable de la taxe du vendeur ; retenir l'argent en séquestre jusqu'à la libération fiscale du Conseil d'égalisation

Un courtier qui vend des maisons mobiles en tant que détaillant doit détenir un permis de vendeur et déclarer la taxe de vente et d'utilisation. Les maisons mobiles neuves destinées à l'habitation sont imposées en tant que détaillant-consommateur sur un pourcentage du prix d'achat ; le traitement des maisons mobiles d'occasion dépend de leur statut au regard de la taxe foncière.

• ✓Le courtier qui vend des maisons mobiles en tant que détaillant doit détenir un permis de vendeur
• ✓Maison mobile neuve destinée à l'habitation : le courtier est détaillant-consommateur et paie la taxe sur 75 % du prix d'achat payé par le courtier
• ✓Le mobilier non fixé est taxé au prix de vente au détail complet, sauf exonération
• ✓Si la maison mobile est soumise à la taxe foncière, ni la taxe de vente ni la taxe d'utilisation ne s'appliquent

En vertu des articles 7150 à 7229 du Code gouvernemental, les obligations fiscales de l'État constituent un privilège fiscal de l'État exécutoire sur tous les biens immobiliers en Californie, mais ce privilège n'est pas opposable à certaines parties antérieures.

• ✓Le privilège fiscal de l'État grève tous les biens immobiliers situés dans l'État.
• ✓N'est pas opposable à un successeur en intérêt sans connaissance, à un titulaire d'une sûreté, à un bénéficiaire d'un privilège de constructeur ou à un créancier bénéficiant d'un privilège judiciaire qui acquiert avant l'enregistrement.

La loi sur les plans de lotissement (Subdivision Map Act) exige généralement des plans provisoires et définitifs pour les lotissements de cinq parcelles, condominiums ou intérêts ou plus, ainsi qu’un plan de parcelle lorsqu’un plan définitif n’est pas exigé.

• ✓Des plans provisoires et définitifs sont exigés pour cinq parcelles ou plus, des condominiums, des intérêts d’appartements communautaires, ou des conversions de coopératives d’actions de cinq unités ou plus
• ✓Un plan de parcelle est généralement exigé si un plan définitif n’est pas exigé
• ✓Les exceptions à l’exigence de plan définitif figurent à l’article 66426 du Code du gouvernement ; les exceptions relatives au plan de parcelle figurent à l’article 66428

Les administrations locales peuvent exiger la dédication de terrains de lotissement pour les rues, ruelles, servitudes de services publics, drainage, accès et pistes cyclables.

• ✓Peut exiger la dédication pour les rues, les ruelles, les servitudes de services publics, les servitudes de drainage, les servitudes d'accès et les pistes cyclables
• ✓Les servitudes d'accès peuvent inclure l'accès public au rivage adjacent

Les villes et les comtés peuvent exiger des contributions pour les parcs, en terrain ou en argent. L’exigence dépend du nombre de parcelles, les lotissements industriels étant exemptés.

• ✓Cinquante parcelles ou moins : le lotisseur peut être tenu de payer un montant en dollars proportionnel au nombre de parcelles.
• ✓Plus de cinquante parcelles : une ordonnance peut exiger la dédication d’un bien à usage de parc ou de loisirs.
• ✓Aucune disposition ne prévoit de remboursement pour les terrains de parc dédiés.
• ✓Les lotissements industriels sont exemptés de ces exigences.

En vertu de la loi sur les cartes (Map Act) et de la loi sur les installations scolaires (School Facilities Act), un règlement local peut exiger la cession d'un terrain scolaire lors de l'approbation de la carte provisoire, avec des règles d'acceptation et de paiement.

• ✓L'obligation de cession doit être imposée au moment de l'approbation de la carte provisoire.
• ✓Le district scolaire doit accepter dans les 30 jours, faute de quoi l'obligation prend fin automatiquement.
• ✓Le district paie le coût d'origine, plus les améliorations, les intérêts, les taxes et les frais d'entretien.
• ✓Ne s'applique qu'à un lotisseur qui a possédé le terrain moins de dix ans avant de déposer une carte provisoire.

Lorsqu'un bail est en jeu, le courtier doit déterminer son statut : si le bailleur autorisera la cession et à quelles conditions, si un sous-bail ou un nouveau bail est possible, si un bonus est exigé et qui le paie, et comment la comptabilité du bail à pourcentage est traitée. L'acheteur doit rembourser le vendeur par l'entremise du séquestre (escrow) pour le loyer payé d'avance et/ou le dépôt de garantie. Le courtier doit lire attentivement le bail avant de citer des faits à un acheteur.

• ✓Le courtier doit déterminer si le bailleur autorisera la cession du bail et à quelles conditions
• ✓L'acheteur doit rembourser le vendeur par l'entremise du séquestre (escrow) pour le loyer payé d'avance et/ou le dépôt de garantie
• ✓Le courtier doit lire attentivement le bail avant de citer des faits ; l'acheteur aura probablement besoin de conseils juridiques compétents

Un testament dispose des biens après le décès ; un testateur rédige un testament. Intestat signifie mourir sans testament valide, les biens passant aux héritiers. Un administrateur est nommé pour administrer une succession ab intestat ; un exécuteur testamentaire exécute un testament. Un legs immobilier (devise) est un don de biens immobiliers par testament ; un legs mobilier (bequest/legacy) est un don de biens mobiliers.

• ✓Mourir intestat signifie qu'il n'existe pas de testament valide, de sorte que les biens passent aux héritiers légaux.
• ✓Un exécuteur testamentaire exécute un testament ; un administrateur s'occupe d'une succession ab intestat.
• ✓Un legs immobilier (devise) est un don de biens immobiliers par testament.

Ad valorem signifie selon la valeur, utilisé pour la fiscalité immobilière. L'évaluation imposable est la valeur fixée par une autorité publique comme base d'imposition. Un acte fiscal transfère le titre de propriété issu d'une vente pour non-paiement des taxes. La taxe sur les transferts documentaires s'applique aux transferts de biens immobiliers dans un comté.

• ✓Les taxes ad valorem sont prélevées selon la valeur de la propriété
• ✓Un acte fiscal ne transfère que le titre que le contribuable défaillant détenait
• ✓La taxe sur les transferts documentaires s'applique aux transferts de biens immobiliers dans un comté

Le gain en capital est le montant dont le produit net de la vente dépasse la base ajustée, imposé à des taux (généralement plus faibles) selon la période de détention. La base est le coût d’acquisition ; la base ajustée ajoute les améliorations et déduit l’amortissement. L’échange en franchise d’impôt permet d’échanger des biens immobiliers sans payer d’impôt sur le revenu sur le gain au moment de l’échange. La déclaration par versements échelonnés répartit le gain sur plusieurs années.

• ✓Le gain en capital équivaut au produit net de la vente moins la base ajustée
• ✓La base ajustée ajoute les coûts d’amélioration et déduit l’amortissement
• ✓Un échange en franchise d’impôt reporte l’impôt sur le revenu sur le gain au moment de l’échange

L’amortissement linéaire amortit les améliorations à un taux constant sur la durée d’utilité. Les méthodes accélérées (amortissement dégressif, amortissement dégressif à taux double, somme des chiffres des années, ACRS) permettent des amortissements plus importants au début. La valeur de récupération est la valeur anticipée à la fin de la durée d’utilité. Seules les améliorations, et non le terrain, sont amortissables.

• ✓L’amortissement linéaire est calculé à un taux constant sur la durée d’utilité estimée
• ✓L’amortissement accéléré permet des déductions plus importantes au cours des premières années afin d’accélérer la récupération du capital

Un bail net exige que le locataire paie les charges immobilières (taxes, assurance, entretien) plus le loyer. Un bail en pourcentage base le loyer sur le volume d'affaires. Un bail intermédiaire se situe entre le bail principal et le bail d'exploitation.

• ✓Bail net : le locataire paie les taxes, l'assurance et l'entretien plus le loyer
• ✓Bail en pourcentage : loyer basé sur les recettes brutes avec un minimum
• ✓Le sous-bail est un bail accordé par un locataire

La gestion immobilière est une branche de l'activité immobilière qui implique la commercialisation, l'exploitation, l'entretien et le financement au jour le jour des propriétés locatives.

• ✓Implique la commercialisation, l'exploitation et l'entretien des propriétés locatives
• ✓Comprend le financement au jour le jour des propriétés locatives

La jouissance paisible est le droit d'un propriétaire ou d'un locataire d'utiliser une propriété sans ingérence dans la possession. Un avis de quitter les lieux est un avis donné à un locataire pour qu'il libère le bien loué.

• ✓La jouissance paisible protège l'utilisation sans ingérence dans la possession
• ✓L'avis de quitter les lieux oblige le locataire à libérer les lieux

Les fixtures commerciales sont des biens personnels annexés par un locataire commercial qui sont nécessaires à l'exercice du commerce et peuvent être retirés par le locataire. Les dégâts sont la destruction, l'altération matérielle ou le dommage causé aux locaux par un locataire.

• ✓Les fixtures commerciales peuvent être retirées par le locataire commercial
• ✓Les dégâts constituent la destruction ou le dommage causé aux locaux par un locataire

Le facteur de vacance est le pourcentage de l'espace d'un immeuble qui n'est pas loué sur une période donnée, important dans l'évaluation et la gestion des propriétés de rapport.

• ✓Le facteur de vacance mesure l'espace non loué sur une période
• ✓Exprimé en pourcentage de l'espace de l'immeuble

Un PRLS exerce l'activité consistant à fournir à des locataires potentiels des listes de biens immobiliers résidentiels à louer tout en percevant des frais en même temps que la fourniture des listes ou avant celle-ci. Un PRLS ne négocie pas les contrats de location ou de bail. Les sections 10167-10167.17 et les règlements 2850-2853 régissent cette activité.

• ✓Un PRLS fournit des listes de locations résidentielles tout en percevant des frais en même temps ou à l'avance.
• ✓Un PRLS ne négocie pas les contrats de location ou de bail.
• ✓Le PRLS est régi par les sections 10167-10167.17 et les règlements 2850-2853.

Un courtier peut utiliser des registres non colonnaires s'ils sont conformes aux PCGR, incluent les détails prévus à la sous-section (a) des règlements et permettent le suivi/rapprochement conformément à l'article 2831.2. Ces registres comprennent un journal, un grand livre de caisse et un grand livre des bénéficiaires.

• ✓Un journal enregistre chronologiquement toutes les opérations de fonds en fiducie et doit présenter le total des encaissements/décaissements au moins mensuellement.
• ✓Un grand livre de caisse indique les variations du solde bancaire (débits/crédits) ; un grand livre des bénéficiaires suit les opérations et le solde de chaque bénéficiaire.
• ✓Il doit y avoir un ensemble de journal, de grand livre de caisse et de grand livre des bénéficiaires pour chaque compte bancaire de fonds en fiducie.

Pour mettre fin au bail en cas de défaut, le bailleur doit signifier un préavis écrit précisant que, dans un délai de trois jours, le locataire doit remédier au manquement (si celui-ci est réparable) ou libérer et restituer les lieux. Il s'agit d'une condition préalable au dépôt d'une action en expulsion (unlawful detainer). La signification du préavis ne met pas automatiquement fin au bail.

• ✓Un préavis de trois jours pour remédier au manquement ou quitter les lieux est une condition préalable à l'action en expulsion (unlawful detainer)
• ✓Le préavis ne doit offrir la possibilité de remédier au manquement que si celui-ci est réparable
• ✓La signification du préavis ne met pas automatiquement fin au bail

Si un bien loué est exproprié pour cause d'utilité publique, le locataire est généralement libéré de toutes ses obligations, y compris le paiement du loyer. Si seule une partie est prise et que la partie restante est encore utilisable pour sa destination, le locataire doit continuer à payer le loyer en vertu du bail.

• ✓L'expropriation totale libère le locataire de toutes ses obligations, y compris le paiement du loyer
• ✓L'expropriation partielle avec une partie restante utilisable exige le paiement continu du loyer

L'avis peut être signifié par : (1) remise en main propre au locataire ; (2) signification substitutive – laisser une copie à une personne d'âge approprié à la résidence ou au lieu d'affaires ET envoyer une copie par courrier – si le locataire est absent ; ou (3) « affichage et envoi » (nail and mail) – affichage bien en évidence, remise à l'occupant, et envoi par courrier – si l'adresse ne peut pas être déterminée ou si aucune personne appropriée n'est trouvée.

• ✓La remise en main propre est la méthode principale de signification
• ✓La signification substitutive exige de laisser une copie et de l'envoyer par courrier
• ✓La procédure « affichage et envoi » (nail and mail) est un dernier recours lorsque le locataire ne peut pas être signifié autrement

Un prêt de refinancement remplace un prêt existant pour les emprunteurs détenant le titre de propriété.

• ✓Le refinancement permet d'obtenir de meilleurs taux et conditions, peut accorder un crédit de retrait de trésorerie (cash-out) ou substituer un type de prêt différent.
• ✓Le refinancement peut convertir une hypothèque d'achat (purchase-money mortgage) en une hypothèque non liée à l'achat (non-purchase money mortgage), créant ainsi une responsabilité personnelle et un éventuel jugement pour insuffisance de garantie.

Un prêt d'acquisition finance une partie du prix d'achat du bien ; le statut d'occupation influence les produits disponibles.

• ✓Les prêts d'acquisition conventionnels pour propriétaire-occupant exigent généralement un apport initial de 5 à 25 % ; des apports plus importants améliorent les taux et les conditions.
• ✓Les apports initiaux et les ratios prêt-valeur (LTV) supérieurs à 80 % exigent généralement une assurance hypothécaire ; les prêts assurés par la FHA et les prêts garantis par la VA sont courants.

Aucun créancier, courtier hypothécaire ou leurs affiliés ne peut, directement ou indirectement, contraindre, influencer ou inciter un évaluateur à falsifier ou dénaturer la valeur d’un logement. Les infractions comprennent le fait de sous-entendre que le maintien du mandat dépend de l’évaluation, d’exclure un évaluateur pour des valeurs faibles, d’indiquer une valeur minimale exigée, de ne pas payer pour des valeurs insuffisantes, ou de subordonner les honoraires à la conclusion du prêt.

• ✓Interdiction de contraindre, influencer ou inciter les évaluateurs à falsifier la valeur d’un logement
• ✓Interdit : sous-entendre que le maintien du mandat dépend de la valeur, indiquer une valeur minimale exigée, ou conditionner les honoraires à la conclusion du prêt
• ✓Un créancier qui a connaissance d’une infraction liée à une évaluation ne peut pas accorder de crédit sur la base de cette évaluation sans diligence raisonnable

À compter du 10/1/2009, « courtier en prêts hypothécaires » désigne une personne (autre qu'un employé d'un créancier) qui, contre rémunération ou dans l'attente de celle-ci, organise, négocie ou obtient une extension de crédit à la consommation pour autrui. Cela inclut les personnes à qui l'obligation est initialement payable, sauf si elles financent la transaction à partir de leurs propres ressources, de dépôts détenus ou d'une ligne de crédit d'entrepôt indépendante et de bonne foi.

• ✓Courtier en prêts hypothécaires = non-employé qui, contre rémunération, organise/négocie/obtient un crédit à la consommation pour autrui
• ✓Inclut les personnes à qui l'obligation est initialement payable, sauf si elles financent à partir de leurs propres ressources/dépôts/ligne de crédit d'entrepôt
• ✓La définition s'applique en vertu de l'article 12 CFR 226.36 modifié

Les actions qui NE violent PAS la règle comprennent le fait de demander à un évaluateur de prendre en compte des informations supplémentaires, de demander la base d'une évaluation, de demander la correction d'erreurs factuelles, d'obtenir plusieurs évaluations dans le cadre d'une politique de sélection de l'évaluation la plus fiable, de retenir une rémunération en cas de manquement ou de rendement inférieur aux normes, et de prendre les mesures exigées par la loi.

• ✓Permis : demander des informations supplémentaires, la base de l'évaluation ou la correction d'erreurs factuelles
• ✓Permis : obtenir plusieurs évaluations dans le cadre d'une politique de sélection de l'évaluation la plus fiable (et non de la valeur la plus élevée)
• ✓Permis : retenir la rémunération en cas de manquement ou de travail inférieur aux normes et prendre les mesures légalement exigées

Un gestionnaire de prêt pour résidence principale ne doit pas : omettre de créditer un paiement à la date de réception (sous réserve d’exceptions limitées) ; imposer des frais de retard ou de défaut de paiement lorsque le seul retard découle de frais de retard antérieurs sur un paiement par ailleurs complet et effectué à temps (pyramidage) ; ou omettre de fournir en temps utile un relevé de remboursement exact. Si un gestionnaire accepte un paiement non conforme, celui-ci doit être crédité dans les 5 jours suivant sa réception.

• ✓Les paiements doivent être crédités à la date de réception (sous réserve d’exceptions limitées)
• ✓Aucun pyramidage des frais de retard lorsque le seul retard est constitué de frais de retard antérieurs sur un paiement par ailleurs complet et effectué à temps
• ✓Doit fournir un relevé de remboursement exact dans un délai raisonnable ; les paiements non conformes sont crédités dans les 5 jours