Remedies of Landlord +13California · immobilier · Français

L’action en détention illégale (unlawful detainer) est l’alternative rapide à l’action en revendication de possession (ejectment). Elle peut être engagée contre un locataire qui : reste dans les lieux après l’expiration du bail ; continue d’occuper après un défaut de paiement du loyer ; continue après une violation des conditions ou clauses (y compris l’interdiction de cession) ; commet un abus de jouissance (waste) ou une nuisance ; ou refuse de quitter les lieux après un avis d’intention de mettre fin au bail. Habituellement, un avis de trois jours pour remédier au manquement ou quitter les lieux est requis ; les manquements irréparables n’exigent pas d’offrir une option de régularisation.

• ✓L’action en détention illégale est plus rapide que l’action en revendication de possession pour recouvrer la possession
• ✓Elle est disponible en cas de maintien dans les lieux, de défaut de paiement du loyer, de violation d’une clause, d’abus de jouissance ou nuisance, ou de refus de quitter les lieux
• ✓Les manquements irréparables n’exigent pas d’offrir une option de régularisation

Une action en détention illégale accorde la possession et les loyers dus uniquement jusqu'à la date du jugement ; les loyers postérieurs au jugement et les autres dommages-intérêts (par exemple, les dommages matériels) nécessitent une procédure distincte. Si le locataire renonce à la possession avant le procès, l'affaire est convertie en une action civile ordinaire et perd la priorité au calendrier. Le locataire dispose de cinq jours à compter de la signification de la citation pour répondre, faute de quoi un jugement est rendu en faveur du bailleur ; les moyens de défense affirmatifs doivent être soulevés dans la réponse, sinon ils sont abandonnés.

• ✓L'action en détention illégale ne recouvre les loyers que jusqu'à la date du jugement
• ✓Le locataire dispose de cinq jours pour répondre à la citation, faute de quoi il perd par défaut
• ✓Les loyers postérieurs au jugement et les dommages matériels nécessitent une procédure distincte

Les moyens de défense les plus courants des locataires sont : le défaut du bailleur de respecter les exigences procédurales (p. ex., signification irrégulière d’un préavis de trois jours) ; la violation de la garantie implicite d’habitabilité ; les représailles pour l’exercice licite des droits du locataire (p. ex., signalement d’infractions au code) ; ou la discrimination fondée sur la race ou une autre catégorie interdite. Après jugement en faveur du bailleur, le shérif expulse le locataire ; le bailleur ne peut pas procéder lui-même à une expulsion forcée.

• ✓La signification irrégulière d’un préavis, le manquement à l’habitabilité, les représailles et la discrimination sont des moyens de défense courants
• ✓Seul le shérif (et non le bailleur) peut expulser de force le locataire
• ✓Une expulsion fondée sur des représailles ou une discrimination constitue un moyen de défense valable

En cas de défaut de paiement du loyer, le bailleur peut poursuivre le locataire pour chaque échéance à mesure qu’elle devient exigible (CC 1951.4), que le locataire reste dans les lieux ou abandonne ceux-ci — bien que cette solution soit financièrement insatisfaisante. Alternativement, en vertu de CC 1951.2, le bailleur peut résilier après un préavis de trois jours et obtenir des dommages-intérêts. En cas d’abandon, le bailleur reprend généralement possession pour le compte du locataire, reloue les lieux, puis intente par la suite une action pour la différence entre le loyer du bail et le produit de la relocation.

• ✓Le bailleur peut poursuivre pour chaque échéance exigible (CC 1951.4)
• ✓Le bailleur peut résilier et obtenir des dommages-intérêts en vertu de CC 1951.2 après un préavis de trois jours
• ✓En cas d’abandon, les dommages-intérêts équivalent au loyer du bail moins le produit de la relocation

Dans une action en recouvrement d'un loyer impayé, le locataire peut invoquer des moyens de défense, notamment tout droit contractuel prévu par le bail de retenue ou de compensation en raison du non-respect par le bailleur de ses obligations, ou la violation par le bailleur de la garantie implicite d'habitabilité.

• ✓Le locataire peut soulever des droits contractuels de retenue ou de compensation comme moyen de défense.
• ✓La violation de la garantie implicite d'habitabilité constitue un moyen de défense contre le recouvrement du loyer.

Les prêts arrangés par un MLB, financés par des investisseurs privés et garantis par des sûretés réelles immobilières, sont des prêts « hard money » ou « private money ».

• ✓Le « hard money », désormais appelé « private money » ou « private equity capital », s’applique aux prêts d’achat, aux prêts sur valeur nette, aux prêts de refinancement, aux prêts de sortie de trésorerie (cash-out), aux prêts de développement et aux prêts de construction.
• ✓Le recours au « private money » ne dispense pas les MLB de respecter les normes d’évaluation et les exigences de souscription des emprunteurs.
• ✓Les MLB, en tant que fiduciaires, doivent garantir une méthode de remboursement raisonnable et que le prêt convient à la fois à l’emprunteur et à l’investisseur.

Lorsqu'ils recourent à des fonds d'investisseurs privés, les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) exercent trois rôles en vertu du droit immobilier et des valeurs mobilières.

• ✓Les trois rôles sont émetteur, courtier immobilier mandataire/fiduciaire, et courtier/négociateur de fait.
• ✓Les billets à ordre en série garantis par le même acte de fiducie, les billets à ordre de même priorité, ou les intérêts fractionnés vendus à des investisseurs privés (opérations multi-prêteurs) doivent être réalisés par l'entremise de MLB.
• ✓Les investisseurs privés recherchent des rendements plus élevés pour un risque plus élevé ; les prêteurs de billets à ordre intégraux agissant pour leur propre compte doivent toujours respecter la réglementation des prêts et de l'usure.

Les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) doivent remettre des divulgations aux investisseurs privés et aux emprunteurs avant que ceux-ci ne soient obligés.

• ✓Les investisseurs privés doivent recevoir les divulgations exigées par B&P 10176, 10177, 10232.4, 10232.5, 10232.6 et 10237 et suivants, ainsi que les divulgations relatives aux valeurs mobilières, avant d’engager des fonds
• ✓Les emprunteurs doivent recevoir les divulgations exigées par B&P 10176, 10177 et 10240 et suivants avant de devenir obligés
• ✓L’objectif est une prise de décision éclairée et une adéquation du prêt pour les investisseurs et les emprunteurs

Les prêts consentis ou arrangés par des courtiers immobiliers titulaires d’une licence sont exemptés de la loi californienne sur l’usure.

• ✓La Proposition 2 (1979) a exempté les prêts immobiliers consentis ou arrangés par un courtier des plafonds d’usure (Code civil 1916.1).
• ✓L’exemption s’applique quelle que soit la nature du bien servant de garantie et s’étend aux prorogations, sursis ou refinancements arrangés par un courtier.
• ✓Les investisseurs privés qui consentent ou renégocient des prêts sans qu’un courtier n’arrange l’opération demeurent soumis à la loi sur l’usure.
• ✓Les MLB ne peuvent pas inclure de garantie autre qu’immobilière lors de l’établissement des ratios prêt-valeur en vertu de B&P 10238(h)(1) et (2).

Les billets émis en série ou les intérêts fractionnés auprès de 10 investisseurs au maximum sont admissibles à une exemption statutaire en matière de valeurs mobilières.

• ✓Les billets accordant des intérêts fractionnés à 10 investisseurs au maximum sont des valeurs mobilières en vertu de l’article 10237 et suivants du Code des professions et des métiers (B&P) et de l’article 25102.5 du Code des sociétés.
• ✓Le « placement quasi privé » permet à l’émetteur de commercialiser auprès d’investisseurs privés par les médias sans relation d’affaires préexistante.
• ✓Les offres doivent être qualifiées par une exemption ou un enregistrement auprès du DOC, ou par coordination avec la SEC pour une émission interétatique.
• ✓L’exemption du Règlement D exige que 100 % des investisseurs et 80 % de l’activité de l’émetteur se situent dans le même État (règle 147) ; aucune exemption n’existe pour la fraude.

Les prêts montés par MLB sur des projets de lotissement représentent du capital à risque dont le risque diminue au fur et à mesure de l'avancement du projet.

• ✓Le risque le plus élevé concerne les prêts sur terrains bruts avant les autorisations d'aménagement (entitlements), puis l'aménagement du terrain (infrastructures hors site/principales et sur site), puis la construction verticale.
• ✓Les MLB doivent évaluer le risque de l'emprunteur et du projet afin de déterminer si un financement permanent ou de sortie (take-out) est raisonnablement accessible.
• ✓Les praticiens ne devraient pas s'engager dans le financement de lotissements ou de construction sans l'appui de conseillers juridiques compétents en construction et en valeurs mobilières.

Si une publicité mentionne un terme déclencheur — montant/pourcentage de l'apport initial, nombre de paiements ou période de remboursement, montant de tout paiement, ou montant de tout frais financier — des divulgations supplémentaires sont exigées : le montant/pourcentage de l'apport initial, les conditions de remboursement sur toute la durée du prêt (y compris les paiements ballon), et le taux annuel en pourcentage (APR) (en précisant s'il peut augmenter après la conclusion de l'opération).

• ✓Les termes déclencheurs sont : le montant de l'apport initial, le nombre de paiements ou la période de remboursement, le montant de tout paiement, ou le montant de tout frais financier
• ✓Les termes déclencheurs exigent la divulgation de l'apport initial, des conditions de remboursement sur toute la durée du prêt, et du taux annuel en pourcentage (APR)
• ✓La divulgation doit préciser si le taux annuel en pourcentage (APR) peut augmenter après la conclusion de l'opération

Toute personne plaçant une publicité pour un crédit à la consommation (tout média, y compris les sites web) doit se conformer aux règles publicitaires de la TILA et du règlement Z. Les courtiers immobiliers, les courtiers en prêts hypothécaires et les constructeurs de maisons doivent s'y conformer même s'ils ne sont pas le créancier. Les informations doivent être claires et bien visibles. Les conditions annoncées ne peuvent être indiquées que si elles sont réellement disponibles, et les non-créanciers doivent disposer de preuves de la volonté d'un prêteur de les offrir.

• ✓Tous les annonceurs de crédit à la consommation doivent se conformer, y compris les courtiers et les constructeurs de maisons qui ne sont pas le créancier
• ✓Les conditions de crédit spécifiques annoncées ne peuvent être indiquées que si elles sont réellement disponibles
• ✓Si un taux de frais financiers est indiqué, il doit être présenté comme un « taux annuel en pourcentage » en utilisant ce terme

Pour les publicités de crédit garanti par un logement (autres que la télévision/radio), si un taux annuel simple est indiqué et que plusieurs taux s'appliquent, chaque taux et sa période d'application doivent être divulgués clairement et de manière bien visible, avec une importance égale et à proximité immédiate du taux déclencheur. Si des paiements sont indiqués, divulguez la période, le montant de chaque paiement (y compris le paiement ballon) et, pour les prêts de premier rang, que les paiements excluent les taxes et l'assurance et que l'obligation réelle sera plus élevée.

• ✓Chaque taux annuel simple applicable et sa période doivent être divulgués avec une importance égale et à proximité immédiate
• ✓Pour les publicités de prêts de premier rang garantis par un logement indiquant des paiements, divulguer que les paiements excluent les taxes/l'assurance et que l'obligation réelle est plus élevée
• ✓Le TAEG peut être divulgué avec une importance plus grande que les autres informations
• ✓Les enveloppes et les publicités sous forme de bannières/fenêtres surgissantes liées à des demandes sont exclues de ces exigences de divulgation

Les actes interdits dans les publicités pour des crédits garantis par un logement comprennent : l'utilisation abusive de « fixe » pour des prêts à taux variable ou à paiements croissants sans divulgation ARM appropriée ; les comparaisons trompeuses de paiements/taux ; la fausse représentation d'une approbation gouvernementale (sauf s'il s'agit réellement d'un prêt FHA/VA) ; l'utilisation trompeuse du nom du prêteur actuel ; les allégations trompeuses d'élimination de dettes ; l'utilisation abusive de « conseiller » pour désigner un courtier/créancier à but lucratif ; et les publicités trompeuses en langue étrangère.

• ✓Le terme « fixe » ne peut pas être utilisé pour des prêts à taux variable ou à paiements croissants sans divulgation ARM tout aussi visible
• ✓Les affirmations d'approbation gouvernementale sont interdites, sauf si le prêt est réellement FHA/VA ou similaire
• ✓L'utilisation du nom du prêteur actuel de l'emprunteur exige de divulguer l'annonceur et l'absence de lien d'affiliation
• ✓Le terme « conseiller » ne peut pas être utilisé pour désigner un courtier hypothécaire ou un créancier à but lucratif

Les publicités télévisées/radiophoniques peuvent être conformes en énonçant les divulgations requises ou en les énonçant et en indiquant un numéro sans frais pour obtenir des informations supplémentaires sur les coûts. Si une annonce papier/Internet pour un crédit sur résidence principale indique que le crédit peut dépasser la juste valeur marchande de la résidence, elle doit divulguer que les intérêts sur l’excédent ne sont pas déductibles d’impôt et que l’emprunteur doit consulter un conseiller fiscal.

• ✓Les publicités télévisées/radiophoniques peuvent utiliser l’alternative du numéro sans frais pour des informations supplémentaires sur les coûts
• ✓Les publicités indiquant que le crédit peut dépasser la juste valeur marchande doivent divulguer que les intérêts sur l’excédent ne sont pas déductibles d’impôt
• ✓Ces publicités doivent conseiller à l’emprunteur de consulter un conseiller fiscal au sujet de la déductibilité

Le GRM analyse les loyers bruts; le GIM analyse tous les revenus bruts (utilisé lorsque d’autres revenus, comme le stationnement, sont importants). GRM = prix de vente ÷ loyer mensuel. Les multiplicateurs peuvent être mensuels ou annuels, mais doivent être appliqués de manière cohérente. Les multiplicateurs ne sont PAS moyennés.

• ✓GRM = prix de vente ÷ loyer mensuel
• ✓Utiliser le GIM lorsque d’autres sources de revenus sont importantes
• ✓Le GRM/GIM doit être appliqué de manière cohérente (mensuel ou annuel)
• ✓Les multiplicateurs ne sont PAS moyennés; le jugement permet de choisir le multiplicateur approprié
• ✓Multiplicateur choisi × loyer du marché du bien sujet = estimation de la valeur

Après avoir terminé les approches, les indications de valeur sont réconciliées en une opinion finale. L’opinion finale n’est PAS une moyenne ; un poids plus important est accordé en fonction de la quantité/qualité des données et de leur pertinence pour le mandat. La valeur finale doit être arrondie, et non exprimée en dollars et cents non arrondis.

• ✓L’opinion finale de valeur n’est PAS une moyenne des approches
• ✓Un poids plus important est accordé en fonction de la quantité, de la qualité et de la pertinence des données
• ✓La valeur finale doit être arrondie, et non exprimée en dollars/cents non arrondis
• ✓La pertinence est influencée par l’utilisation prévue, le type de bien et le comportement des participants au marché

La Taxpayer Relief Act de 1997 a remplacé les anciennes règles de report d'imposition et de « plus de 55 ans » par une exclusion des gains en capital pour les vendeurs de résidence principale qui satisfont aux exigences de propriété et d'utilisation.

• ✓Exclusion de 500 000 $ pour les couples ; 250 000 $ pour les déclarants célibataires
• ✓Avoir habité la maison pendant deux des cinq dernières années
• ✓Les règles de « report d'imposition » et de « plus de 55 ans » prévoyant une exclusion unique de 125 000 $ ont été abrogées
• ✓S'applique aux ventes après le 6 mai 1997
• ✓Les particuliers peuvent être admissibles tous les deux ans ; les pertes sur la résidence personnelle ne sont pas déductibles

Un bien peut être cédé par voie d'échange plutôt que par vente. Pour être admissible au report d'impôt, les biens doivent être de même nature ou de même caractère (like-kind) ; la plus-value ou la moins-value est reportée par le report de la base. La réception d'une soulte (boot) déclenche la reconnaissance d'un gain.

• ✓Les biens doivent être de même nature ou de même caractère (et non de même usage, qualité ou catégorie)
• ✓Les biens immobiliers à usage personnel ne sont pas admissibles (mais une résidence secondaire ou de vacances peut l'être selon les directives)
• ✓Report du gain : le nouveau bien reprend la même base de coût que le bien transféré ; les périodes de détention se cumulent
• ✓La soulte (espèces ou autres actifs) reçue déclenche la reconnaissance d'un gain (le moindre de la soulte ou du gain réalisé)
• ✓Les pertes demeurent exclues de la reconnaissance même lorsqu'une soulte est reçue
• ✓L'allégement de dette sur un bien grevé est traité comme une soulte reçue

Le gain en capital est le bénéfice imposable tiré de la vente d'un actif de capital, calculé comme le prix de vente moins la base ajustée, les frais de vente et les frais de clôture. Les ventes et les échanges doivent être déclarés sur le formulaire 1099-S.

• ✓Gain en capital = prix de vente moins base ajustée, frais de vente et frais de clôture
• ✓Base ajustée = base d'origine ajustée pour les améliorations capitalisables, l'amortissement et les dépenses de remise en état
• ✓Les ventes et les échanges sont déclarés sur le formulaire 1099-S de l'IRS
• ✓Les gains nets en capital à long terme sont généralement imposés à un taux maximal de 15 %

Les contribuables qui reçoivent des paiements sur plusieurs années doivent déclarer une vente à tempérament, sauf s'ils font le choix contraire. Cela reporte la plus-value en la répartissant sur les années fiscales au moyen d'un pourcentage de bénéfice brut.

• ✓Obligatoire, sauf si le contribuable choisit expressément le contraire
• ✓Évite de concentrer la plus-value sur l'année de la vente en répartissant sa comptabilisation
• ✓Pourcentage de bénéfice brut = bénéfice réalisé / prix du contrat
• ✓Applique le bénéfice de chaque année comme ce pourcentage des paiements reçus

Le loyer est un revenu ordinaire pour le bailleur. Divers paiements (loyer payé d’avance, dépôt de garantie, indemnités d’annulation, frais d’obtention du bail) ont un traitement fiscal spécifique pour le bailleur et le preneur.

• ✓Le loyer est un revenu ordinaire pour le bailleur ; il est une charge d’entreprise déductible pour le preneur d’un bien non résidentiel.
• ✓Le loyer payé d’avance est un revenu pour le bailleur dès son paiement ; le dépôt de garantie n’est pas un revenu tant qu’il n’est pas confisqué.
• ✓Un dépôt de garantie confisqué est un revenu pour le bailleur et est déductible par le preneur.
• ✓Les frais d’obtention du bail (commissions, frais juridiques, frais de titre) doivent être répartis au prorata sur la durée du bail.
• ✓Les pertes et dépenses des preneurs de biens à usage d’habitation sont de nature personnelle et ne sont pas déductibles.

En vertu de l'article 10148 du Code des affaires et des professions (B&P), les courtiers doivent conserver les registres fiduciaires et les documents de transaction pendant trois ans, et le Commissaire peut examiner et auditer ces registres.

• ✓Conserver les inscriptions, les reçus de dépôt, les chèques annulés, les registres fiduciaires et les documents connexes pendant trois ans
• ✓La période de conservation court à partir de la clôture, ou à partir de la date d'inscription si la transaction n'est pas conclue
• ✓Les dossiers doivent être mis à disposition pour examen pendant les heures ouvrables et sont soumis à un audit pour motif suffisant sans préavis (l'audit ne doit pas avoir un caractère harcelant)

Des sections supplémentaires du Code B&P prévoient des motifs de révocation/suspension (également passibles de poursuites en vertu de l'article 10177(d)). Les sections clés comprennent : 10145 (fonds en fiducie), 10146 (frais perçus d'avance dans un compte fiduciaire), 10148 (conservation des dossiers pendant trois ans), 10161.8 (informer le DRE de l'embauche ou de la cessation d'emploi d'un agent immobilier), et 10141 (avis du prix de vente dans un délai d'un mois).

• ✓L'article 10148 exige la conservation de tous les dossiers de transaction pendant une période de trois ans.
• ✓L'article 10141 exige que le prix de vente soit notifié à l'acheteur et au vendeur dans le mois suivant la vente.
• ✓L'article 10145 précise les responsabilités d'un titulaire de permis dans la gestion des fonds en fiducie.

L'article 10177.4 interdit toute rémunération pour avoir recommandé des clients à des entreprises d'escrow, de lutte antiparasitaire, de garantie habitation, à des assureurs de titres ou à des sociétés d'escrow contrôlées. L'article 10142 exige qu'un titulaire de licence remette une copie de tout contrat à la partie signataire au moment de la signature. L'article 10140.6 exige que la publicité indique que le titulaire de licence exerce des actes soumis à licence.

• ✓L'article 10177.4 interdit la rémunération pour recommandation à des entreprises d'escrow, de lutte antiparasitaire, de garantie habitation ou à des sociétés de titres
• ✓L'article 10142 exige de remettre une copie du contrat à la partie signataire au moment de la signature
• ✓L'article 10140.6 exige que la publicité indique qu'un titulaire de licence exerce les actes soumis à licence

Un courtier doit consulter le dépositaire d’escrow avant de dire aux mandants que l’escrow clôturera à une certaine date, car de nombreux détails pourraient causer un retard. Les instructions et les instructions modifiées doivent être écrites. Sans instruction des acheteurs en tant que mandants, le courtier ne peut pas avancer les fonds dus par les acheteurs ni ordonner une déduction sur la commission du courtier, car les acheteurs peuvent retenir délibérément des fonds jusqu’à ce qu’une condition du vendeur soit remplie. Accepter des fonds d’acheteur provenant de toute personne autre que les acheteurs (sauf selon les instructions des acheteurs) peut entraîner la clôture de l’escrow contre les intentions des mandants.

• ✓Les instructions d’escrow et les instructions modifiées doivent être écrites
• ✓Sans instructions de l’acheteur, un courtier ne peut pas avancer les fonds de l’acheteur ni déduire de la commission
• ✓L’acceptation de fonds d’acheteur provenant d’un tiers peut entraîner la clôture de l’escrow contre les intentions des mandants

Les courtiers doivent fournir à l'agent de séquestre l'orthographe exacte des noms, adresses et numéros de téléphone des mandants. Les courtiers, les agents immobiliers et les agents de séquestre ne doivent PAS aider à déterminer la façon dont les acheteurs prennent le titre (les conséquences juridiques et fiscales exigent des conseils professionnels indépendants). Les courtiers doivent communiquer les noms des prêteurs, leurs adresses, les agents de gestion des prêts et les numéros de prêt (de nombreux prêteurs et la FHA exigent un préavis de 30 jours pour le remboursement du solde). Les courtiers doivent aviser le séquestre lorsque le prêt est verrouillé ou qu'une lettre d'approbation est émise (l'approbation doit provenir du prêteur, non d'un courtier en prêts hypothécaires). Les mandants doivent rencontrer l'agent de séquestre lors de l'exécution des instructions.

• ✓Les courtiers, les agents immobiliers et les agents de séquestre ne doivent pas conseiller sur la façon dont les acheteurs prennent le titre — des conseils indépendants sont requis
• ✓De nombreux prêteurs et la FHA exigent un préavis de 30 jours pour le remboursement du solde
• ✓La lettre d'approbation du prêt doit provenir du prêteur, non d'un courtier en prêts hypothécaires

CalHFA est une agence gouvernementale d'État autofinancée, créée en 1975 (connue sous le nom de CHFA jusqu'en 2002), qui finance des prêts hypothécaires destinés aux primo-accédants à revenus faibles et modérés. Elle n'est pas un prêteur direct, mais propose des produits par l'intermédiaire d'un réseau de prêteurs privés agréés, généralement à des taux fixes réduits, souvent avec une aide à l'apport initial.

• ✓CalHFA (anciennement CHFA) a été créée en 1975 en tant qu'agence gouvernementale d'État autofinancée
• ✓CalHFA s'adresse aux primo-accédants à revenus faibles et modérés
• ✓CalHFA n'est pas un prêteur direct ; elle travaille par l'intermédiaire de prêteurs privés agréés, avec des taux fixes réduits et une aide à l'apport initial

La Loi sur le logement de l’État fixe les exigences minimales de construction et d’occupation applicables aux habitations ; elle est administrée par le HCD et appliquée localement au moyen de permis de construire.

• ✓Administrée par la Division des codes et des normes du Département du logement et du développement communautaire
• ✓Les règlements de construction sont appliqués par les inspecteurs locaux du bâtiment ; les exigences d’occupation et d’assainissement, par les agents locaux de santé publique
• ✓Aucuns travaux de construction ou de modification ne peuvent commencer avant la délivrance d’un permis de construire
• ✓Les demandes doivent être accompagnées de plans, de spécifications et d’un plan parcellaire (Code de la santé et de la sécurité, art. 17910 et suivants)

Toute personne exerçant une activité d'entrepreneur doit détenir une licence délivrée par le Contractors' State License Board, sous réserve d'exemptions limitées et de motifs de discipline.

• ✓Les exemptions de licence comprennent les entités publiques, les services publics, le pétrole et le gaz, certaines activités agricoles, les travaux mineurs ne dépassant pas 500 $ et les travaux réalisés par le propriétaire lui-même (sauf en cas de vente dans un délai d'un an).
• ✓Les entrepreneurs doivent satisfaire aux exigences d'expérience et de connaissances et déposer un cautionnement ou un dépôt en espèces.
• ✓Les motifs de discipline comprennent l'abandon d'un projet, le détournement de fonds, l'écart par rapport aux plans, les violations des règles de sécurité ou des lois sur la construction, et la violation substantielle du contrat (Code des professions et des affaires de Californie, article 7000 et suivants).

Depuis 1970, les codes uniformes s'appliquent à la place des codes locaux de construction, l'administration locale conservant des pouvoirs limités en matière de zonage et de cours.

• ✓Les codes uniformes de l'habitation, de la construction, de la plomberie, de la mécanique et le Code national de l'électricité s'appliquent à la place des codes locaux.
• ✓L'administration locale conserve le pouvoir sur le zonage d'utilisation, les zones de protection contre les incendies, les marges de recul, les cours latérales et arrière, et les limites de propriété (Code de la santé et de la sécurité, art. 17922(b)).
• ✓Les dérogations locales ne sont autorisées que sur constatation expresse d'une nécessité raisonnable.
• ✓Les habitations construites en usine sont réglementées par le HCD en vertu de la loi californienne sur les habitations construites en usine (California Factory Built Housing Law) (Code de la santé et de la sécurité, art. 19960 et suiv.).

La franchise est un modèle d'affaires dans lequel le franchiseur accorde au franchisé le droit d'offrir, de vendre ou de distribuer des biens/services selon un plan de commercialisation prescrit, moyennant des frais de franchise. La loi sur les investissements en franchise (Code des corporations de Californie, article 31000 et suivants) exige une divulgation complète dans un prospectus d'offre remis à l'acheteur potentiel au moins 10 jours ouvrables avant une convention de franchise contraignante ou la réception d'une contrepartie, selon la première de ces éventualités.

• ✓La loi sur les investissements en franchise se trouve à l'article 31000 et suivants du Code des corporations de Californie.
• ✓Le prospectus d'offre doit être remis au moins 10 jours ouvrables avant une convention de franchise contraignante ou la réception d'une contrepartie, selon la première de ces éventualités.
• ✓La section Index du California Department of Corporations peut confirmer si une franchise est enregistrée.

En vertu de l'article 31210 du Code des sociétés, trois catégories de personnes peuvent vendre des franchises : une personne identifiée dans une demande enregistrée auprès du Commissaire des sociétés ; un courtier immobilier ou un vendeur immobilier titulaire d'une licence ; et une personne titulaire d'une licence de courtier-négociant ou d'agent en vertu de la loi de 1968 sur les valeurs mobilières des sociétés.

• ✓Un courtier immobilier ou un vendeur immobilier peut vendre des intérêts de franchise sans être identifié dans la demande d'enregistrement
• ✓Une personne identifiée dans la demande d'enregistrement peut vendre la franchise même sans licence immobilière ni licence en valeurs mobilières
• ✓Les courtiers-négociants et les agents titulaires d'une licence en vertu de la loi de 1968 sur les valeurs mobilières des sociétés peuvent également vendre des franchises

Un échange sans impôt est l'échange ou la substitution d'un bien immobilier pour un autre sans avoir besoin de payer d'impôts sur le revenu relatifs au gain au moment de l'échange.

• ✓Implique l'échange d'un bien immobilier pour un autre
• ✓Reporte l'impôt sur le revenu relatif au gain au moment de l'échange

L'amortissement linéaire applique un taux constant sur la durée d'utilité. La méthode de la somme des chiffres de l'année est une méthode accélérée. La valeur de récupération est la juste valeur marchande anticipée à la fin de la durée d'utilité, considérée dans toutes les méthodes sauf l'amortissement dégressif.

• ✓L'amortissement linéaire s'applique à un taux constant sur la durée d'utilité
• ✓La méthode de la somme des chiffres de l'année est une méthode d'amortissement accéléré
• ✓La valeur de récupération doit être considérée avec toutes les méthodes sauf l'amortissement dégressif

Un REIT est une fiducie commerciale traitant principalement les intérêts fonciers, organisée conformément au Code fiscal fédéral, permettant aux investisseurs de regrouper les fonds et de transférer les bénéfices aux investisseurs imposés individuellement.

• ✓Un REIT traite principalement les intérêts fonciers
• ✓Organisé conformément au Code fiscal fédéral
• ✓Une fiducie immobilière permet aux investisseurs d'échapper aux impôts sur les sociétés ; les bénéfices sont distribués aux particuliers

Un syndicat immobilier est une organisation d'investisseurs, généralement une société en commandite, constituée pour regrouper des capitaux en vue de l'acquisition de droits relatifs à des biens immobiliers.

• ✓Généralement constitué sous la forme d'une société en commandite
• ✓Regroupe des capitaux pour l'acquisition de droits relatifs à des biens immobiliers

Le rendement est l'intérêt gagné par un investisseur sur un investissement (aussi appelé retour sur investissement). Le taux de rendement est le rendement exprimé en pourcentage de l'investissement total (taux de retour).

• ✓Le rendement est l'intérêt gagné; aussi appelé retour sur investissement
• ✓Le taux de rendement exprime le rendement en pourcentage de l'investissement total

Lorsqu'un titulaire de permis agit à titre d'agent dans une vente, un bail ou un échange, il doit divulguer à un acheteur ou preneur à bail potentiel les faits influant de manière importante sur la valeur ou l'attrait du bien lorsqu'il a des raisons de croire que ces faits ne sont pas connus de l'acheteur ou ne sont pas facilement observables par celui-ci. Les titulaires de permis ne doivent pas sciemment faire de fausses déclarations sur la valeur, l'état, la taille, les limites ou les usages permis du bien.

• ✓Un agent doit divulguer les faits importants influant sur la valeur ou l'attrait qui ne sont pas facilement observables par l'acheteur
• ✓Les titulaires de permis ne doivent pas sciemment faire de fausses déclarations sur la valeur, l'état, la superficie en pieds carrés, les limites ou l'usage possible
• ✓Sous-estimer les frais de clôture probables pour inciter à une offre est illégal

L’agent titulaire du mandat de vente doit présenter toutes les offres écrites reçues avant la clôture, sauf instruction contraire ou si l’offre est manifestement frivole. Un agent ne doit pas présenter des offres concurrentes afin d’inciter à l’acceptation de l’offre offrant la commission la plus élevée, sans égard à l’intérêt du propriétaire. Les titulaires de permis doivent divulguer les intérêts directs ou indirects qu’ils s’attendent à acquérir.

• ✓L’agent titulaire du mandat de vente doit présenter toutes les offres écrites avant la clôture, sauf instruction contraire ou si l’offre est manifestement frivole
• ✓Un agent ne peut pas manipuler des offres concurrentes afin de maximiser la commission du courtier au détriment de l’intérêt du propriétaire
• ✓Un titulaire de permis doit divulguer tout intérêt direct ou indirect qu’il s’attend à acquérir, y compris par l’intermédiaire de proches ou d’entités

Un titulaire de licence ne peut pas faire d’ajouts ou de modifications à un instrument déjà signé ou paraphé par une partie sans que celle-ci en ait connaissance et y consente. Les déclarations faites à un acheteur d’un billet à ordre concernant la valeur marchande du bien affecté en garantie exigent une base raisonnable. Les titulaires de licence doivent divulguer tout intérêt important dans une entité lorsqu’ils recommandent ses services.

• ✓Aucun ajout ni modification à un instrument signé sans que la partie en ait connaissance et y consente
• ✓Les déclarations sur la valeur marchande du bien affecté en garantie d’un billet à ordre exigent un fondement raisonnable de croyance
• ✓Un titulaire de licence doit divulguer tout intérêt important dans une entité dont il recommande les services

L'article 5 régit les obligations des MLB dans les transactions avec des investisseurs ou prêteurs privés non institutionnels.

• ✓L'article 5 (B&P 10230-10236.6) s'applique au montage de prêts financés par des prêteurs privés non institutionnels qui ne détiennent pas de licence de prêteur.
• ✓Il s'applique également à l'achat, à la vente ou à l'échange de billets à ordre et d'actes de fiducie (deeds of trust) pour le compte d'investisseurs privés.
• ✓Lorsqu'ils vendent ou cèdent des participations dans des prêts qu'ils ont financés, les MLB doivent agir comme mandataire et fiduciaire des investisseurs privés en vertu du droit des valeurs mobilières (Securities Law).

La mise en commun des fonds d'investisseurs privés est interdite, sauf si elle est autorisée dans le cadre d'une offre de valeurs mobilières qualifiée.

• ✓Les fonds ne peuvent être acceptés que pour un prêt spécifique ou l'achat d'un billet ou d'une participation spécifique, sauf si une offre qualifiée par le DOC autorise la mise en commun (B&P 10231)
• ✓Les offres par enregistrement reçoivent un permis du DOC ; les offres par exemption doivent notifier le DOC (Code des corporations 25102.1)
• ✓Les exemptions 25102(f) peuvent être limitées à pas plus d'une offre par période de 6 mois (deux par an)

Un courtier satisfait aux critères de seuil selon le volume de prêts, les montants en dollars ou les encaissements sur une période de 12 mois.

• ✓Le seuil est atteint en négociant 10 transactions ou plus pour un total de plus de 1 000 000 $, ou des encaissements de 250 000 $ ou plus (B&P 10232(a)).
• ✓Les transactions des institutions de dépôt, des prêteurs agréés, des porteurs de permis de valeurs mobilières et des fiducies de retraite de 15 millions de dollars et plus sont exclues du décompte.
• ✓Un courtier assujetti au seuil doit notifier le DRE par écrit dans les 30 jours ; un avis tardif entraîne des pénalités de 50 $/jour, puis de 100 $/jour, jusqu’à 10 000 $.

Les courtiers dépassant le seuil doivent déposer des rapports annuels et trimestriels auprès du DRE.

• ✓Deux rapports annuels (examen du fonds fiduciaire/TAR et rapport sur les activités commerciales de prêts hypothécaires/actes de fiducie) doivent être déposés dans les 90 jours suivant la fin de l'exercice fiscal.
• ✓Un rapport trimestriel sur l'état du fonds fiduciaire doit être déposé dans les 30 jours suivant chacun des trois premiers trimestres fiscaux.
• ✓Les rapports sont déposés sous peine de parjure ; tout manquement permet au Commissaire d'examiner les registres et de facturer 1,5 fois le coût de l'examen.

Les articles 10232.4 et 10232.5 du B&P exigent que les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) remettent une Déclaration de divulgation au prêteur/acquéreur.

• ✓La déclaration doit énoncer les conditions du prêt/billet à ordre, les informations sur l'emprunteur, les détails sur le bien donné en garantie, les dispositions de gestion du prêt et les informations sur les charges.
• ✓Elle doit divulguer les accords de bénéficiaires conjoints et toute auto-négociation en vertu des articles 10231.2 et 10238(e) du B&P.
• ✓Elle doit être remise avant que l'investisseur ne soit engagé ; en cas d'auto-négociation, elle doit être remise au DRE au moins 24 heures avant la réception des fonds.
• ✓La publicité ou la sollicitation de fonds au profit du courtier exige l'approbation préalable du format par le DRE.

En l’absence d’autorisation écrite, les courtiers ne doivent pas décaisser les fonds de prêt tant que l’instrument de sûreté n’est pas inscrit.

• ✓Sans autorisation écrite du prêteur, le courtier ne peut pas décaisser les fonds tant que l’inscription de l’acte de fiducie ou de l’hypothèque n’a pas eu lieu.
• ✓Si le courtier est autorisé à libérer les fonds par anticipation, l’instrument de sûreté doit être inscrit ou remis, avec une recommandation d’inscription immédiate, dans un délai de 10 jours (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓Le courtier doit remettre à l’investisseur des copies conformes de l’instrument inscrit dans un délai raisonnable.

Le financement de table par un courtier immobilier est généralement illégal en Californie, sous réserve d'exemptions étroites.

• ✓La seule exemption (article 10234(d)) s'applique lorsque le prêteur est un établissement de dépôt ou un prêteur agréé et que le bien n'est ni un logement ni un bien non aménagé.
• ✓Les MLB (courtiers en prêts hypothécaires) ne peuvent pas recourir au financement de table pour un prêt hypothécaire résidentiel ou un prêt garanti par un bien non aménagé, quel que soit le statut du prêteur.
• ✓Pour éviter le financement de table, l'initiateur doit utiliser ses « propres fonds », approuver le prêt et être désigné comme bénéficiaire du paiement/bénéficiaire ; le cessionnaire ne peut pas être le titulaire de permis ni son prête-nom.
• ✓« Propres fonds » désigne le capital du courtier ou du prêteur, ou une ligne de crédit indépendante apparaissant comme une dette dans l'état financier.

Un courtier chargé du service des prêts ne peut conserver les fonds de paiement au-delà d'une période déterminée sans autorisation écrite.

• ✓Un courtier ne peut conserver les fonds reçus au titre d'un billet à ordre pendant plus de 25 jours sans autorisation écrite du prêteur.
• ✓L'autorisation ne peut pas prévoir le versement d'intérêts au courtier ; la convention de service doit être établie par écrit (B&P 10231.1).
• ✓Le délai de distribution de 25 jours s'applique également aux fonds de remboursement anticipé (payoff) dus aux investisseurs privés.

Un courtier en prêts hypothécaires (MLB) qui assure le service d’un billet peut avancer ses propres fonds pour protéger la garantie.

• ✓Des avances peuvent être consenties à des tiers autorisés afin de protéger la garantie, y compris le service de la dette d’un prêt de rang supérieur sur le même bien.
• ✓Le courtier doit fournir au détenteur du billet un avis écrit d’une avance pour taxes, assurances ou service de la dette d’un prêt de rang supérieur dans un délai de 10 jours (B&P 10233.1).

B&P 10235 interdit aux courtiers en prêts hypothécaires (MLB) toute publicité fausse, trompeuse ou mensongère.

• ✓Une annonce ne peut pas laisser entendre un rendement différent des taux d'intérêt du billet à ordre, à moins qu'elle n'indique les taux réels et la décote entre le solde en principal et le prix d'offre.
• ✓L'article 5 interdit d'offrir des primes, des cadeaux ou des incitations à de futurs acheteurs de billets à ordre ou à des prêteurs ; les incitations aux emprunteurs sont permises si elles n'orientent pas vers des produits inadaptés et n'entraînent aucun coût supplémentaire (B&P 10236.1).
• ✓Les MLB doivent divulguer leur statut de licence et l'identité de l'organisme de réglementation ; la mention « Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate » accompagnée du numéro de licence est conforme (B&P 10235.5, 10236.4(a)).