Statute of Limitations +8California · bienes raíces · Español

Las acciones deben entablarse dentro de los plazos legales después de que surja la causa de acción: 90 días (recuperación de equipaje); 6 meses (incautaciones por funcionarios, reclamaciones contra el condado rechazadas); 1 año (difamación escrita, difamación oral, lesiones/muerte, cheque falsificado); 2 años (contratos verbales); 3 años (responsabilidad legal, invasión de propiedad, daño a la propiedad, fraude/error); 4 años (contratos escritos, cuentas de libros); 5 años (beneficios por ocupación ilegal, recuperación de bienes inmuebles); 10 años (sentencias).

• ✓Acciones de contrato verbal: 2 años; acciones de contrato escrito: 4 años
• ✓Acciones por fraude o error: 3 años (computados desde su descubrimiento)
• ✓Acciones de recuperación de bienes inmuebles: 5 años; sentencias: 10 años
• ✓Una acción se inicia cuando la demanda se presenta ante un tribunal con jurisdicción competente

La palabra “grant” crea garantías implícitas: el otorgante no ha transferido ya el bien a otra persona y el inmueble está libre de gravámenes constituidos o sufridos por el otorgante o por quienes derivan sus derechos del otorgante. NO garantiza que el otorgante sea dueño de la propiedad ni que esta esté libre de gravámenes de otro modo. Una escritura de concesión transfiere el título adquirido con posterioridad. Estas garantías implícitas por lo general no se expresan en el formulario.

• ✓Una escritura de concesión implica que el otorgante no ha transferido previamente el bien y no ha constituido gravámenes no divulgados
• ✓Una escritura de concesión transfiere el título adquirido con posterioridad
• ✓La escritura de concesión NO garantiza que el otorgante sea realmente dueño de la propiedad

Una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) transfiere únicamente el interés que el otorgante tiene al momento de su otorgamiento, sin garantías implícitas ni garantía de titularidad. No transmite título adquirido con posterioridad. En esencia, dice “Transfiero el título que tengo, si lo tengo”. Generalmente se usa para eliminar una nube sobre el título—un defecto menor. Las escrituras de tutores, administradores y alguaciles suelen tener efecto de cesión de derechos (quitclaim) conforme a una orden judicial.

• ✓Una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) no conlleva garantías implícitas ni expresas
• ✓Una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) NO transmite título adquirido con posterioridad
• ✓Una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) se usa comúnmente para eliminar una nube sobre el título

Una escritura de fideicomiso es un instrumento de garantía de tres partes que transfiere el título sobre un inmueble como garantía de una obligación. Las partes son el fideicomitente (prestatario), el beneficiario (prestamista) y el fiduciario (posee el título legal). El fiduciario puede vender la propiedad en caso de incumplimiento y puede retransferir al fideicomitente cuando se paga el pagaré. El fideicomitente conserva el título equitativo con derechos de posesión mientras el interés del prestamista no se vea perjudicado.

• ✓Una escritura de fideicomiso tiene tres partes: fideicomitente (prestatario), beneficiario (prestamista) y fiduciario
• ✓El fiduciario posee el título legal y tiene poder de venta en caso de incumplimiento
• ✓El fideicomitente conserva el título equitativo y el derecho de posesión
• ✓La Sección 10141.5 del Código de Negocios y Profesiones exige que un titular de licencia registre o entregue la escritura de fideicomiso dentro de una semana después del cierre

Ciertas escrituras son nulas y no transfieren ningún título, ni siquiera a un comprador de buena fe a título oneroso: una escritura otorgada por una persona judicialmente incapacitada o que se encuentra bajo un conservador (CC 40); escrituras falsificadas (Meley v. Collins); una escritura otorgada por una persona menor de 18 años no emancipada; una escritura otorgada en blanco con el nombre del beneficiario insertado sin autorización (Trout v. Taylor); y una escritura de carácter puramente testamentario.

• ✓Las escrituras nulas no transfieren ningún título, ni siquiera a un comprador de buena fe a título oneroso.
• ✓Las escrituras falsificadas y las escrituras otorgadas por personas judicialmente incapacitadas son nulas.
• ✓Una escritura otorgada por un menor no emancipado de menos de 18 años es nula.
• ✓Una escritura puramente testamentaria (que solo surte efecto al fallecer) es nula.

Una escritura de garantía contiene pactos expresos sobre el título. Las escrituras de garantía son poco comunes en California debido a la dependencia casi universal del seguro de título para evidenciar un título comercializable.

• ✓Una escritura de garantía contiene pactos expresos sobre el título
• ✓Las escrituras de garantía son poco comunes en California debido a la dependencia del seguro de título

Una escritura de retrocesión transfiere el título del fiduciario (trustee) de vuelta al fideicomitente (trustor) al terminar el fideicomiso, lo que normalmente ocurre cuando el pagaré se paga en su totalidad. El beneficiario emite una “Solicitud de Retrocesión Total”, y luego el fiduciario ejecuta la retrocesión a favor del prestatario.

• ✓Una escritura de retrocesión devuelve el título del fiduciario al fideicomitente tras el pago total
• ✓El beneficiario debe emitir una Solicitud de Retrocesión Total para activarla

Se otorga una escritura del sheriff a una parte cuando se ejecuta la garantía sobre un inmueble en virtud de una sentencia de ejecución hipotecaria o de una sentencia monetaria contra el propietario. El título transmitido es únicamente el adquirido por el estado o el sheriff en la ejecución, y no conlleva garantías ni declaraciones.

• ✓Una escritura del sheriff resulta de una venta por ejecución hipotecaria o por sentencia monetaria
• ✓Una escritura del sheriff no conlleva garantía ni declaración alguna

Un otorgante puede donar una propiedad mediante un formulario de escritura de transferencia (grant deed) o de escritura de renuncia de derechos (quitclaim deed), indicando opcionalmente que la transferencia se realiza por amor y afecto. Una escritura de donación hecha para defraudar a acreedores puede ser anulada si deja insolvente al otorgante o contribuye a un fraude, conforme a la Uniform Fraudulent Transfer Act (Ley Uniforme de Transferencias Fraudulentas) (Código Civil, secciones 3439 a 3439.12).

• ✓Una escritura de donación puede usar un formulario de grant deed o de quitclaim deed.
• ✓Una escritura de donación puede ser anulada conforme a la Uniform Fraudulent Transfer Act si defrauda a acreedores.

Las escrituras anulables transmiten el título de propiedad, pero pueden dejarse sin efecto en procedimientos judiciales apropiados: una escritura otorgada por una persona de mente insana cuya incapacidad no ha sido determinada judicialmente (Hughes v. Grandy); y, antes del 4 de marzo de 1972, una escritura otorgada por una persona mayor de 18 años y menor de 21 años, excepto una persona legalmente casada de 18 años o más. La Sección 6701(b) del Código de Familia limita la autoridad de un menor para contratar respecto de bienes inmuebles.

• ✓Las escrituras anulables transmiten el título de propiedad, pero pueden dejarse sin efecto en procedimientos judiciales
• ✓Una escritura otorgada por alguien de mente insana cuya incapacidad aún no ha sido determinada judicialmente es anulable
• ✓Una persona legalmente casada de 18 años o más se consideraba adulta para las transacciones inmobiliarias

En un contrato de arrendamiento residencial, todos los depósitos, independientemente de su denominación, son depósitos de seguridad reembolsables; cualquier renuncia al derecho de reembolso es nula. Además del primer mes de renta, el arrendador puede exigir un máximo de dos meses de renta (sin amueblar) o tres meses de renta (amueblado). Para arrendamientos de seis meses o más, el arrendador puede cobrar un anticipo de no menos de 6 meses de renta.

• ✓Depósito máximo: dos meses de renta sin amueblar, tres meses de renta amueblado
• ✓Todos los depósitos residenciales son reembolsables independientemente de la terminología utilizada
• ✓Cualquier renuncia al derecho de reembolso del depósito de seguridad es nula y sin efecto

Dentro de las tres semanas posteriores a que el inquilino desocupe y entregue el inmueble, el arrendador debe proporcionar un estado de cuenta detallado (mediante entrega en persona o correo de primera clase) que muestre la base y el monto del depósito de seguridad retenido, y devolver el saldo restante. El estado de cuenta detallado debe incluir copias de documentos que muestren los cargos por reparaciones o limpieza (conforme a la sección 1950.5 del Código Civil de California).

• ✓El arrendador debe devolver el depósito y el estado de cuenta detallado dentro de tres semanas (21 días)
• ✓El estado de cuenta detallado debe incluir documentación de los cargos por reparación o limpieza
• ✓El aviso puede darse a partir de los 60 días anteriores al vencimiento de un contrato de arrendamiento de plazo fijo

Un depósito de seguridad garantiza el cumplimiento del inquilino. Puede ser efectivo, cartas de crédito o certificados de depósito (CD). Las categorías incluyen: renta pagada por anticipado, depósito sujeto a decomiso, depósito no sujeto a decomiso, o un bono no reembolsable. El depósito se retiene en beneficio del inquilino y tiene prioridad sobre todos los acreedores del arrendador, excepto un síndico de quiebras.

• ✓Un depósito de seguridad garantiza el cumplimiento por parte del inquilino de las obligaciones del arrendamiento
• ✓El derecho del inquilino al depósito tiene prioridad sobre todos los acreedores del arrendador, excepto un síndico de quiebras
• ✓Los depósitos pueden ser renta pagada por anticipado, un depósito sujeto a decomiso, un depósito no sujeto a decomiso, o un bono no reembolsable

Si el arrendador retiene de mala fe cualquier depósito de garantía, el arrendador es responsable por daños reales más una penalidad legal de hasta el doble del monto del depósito de garantía. En caso de venta o transferencia, el arrendador puede transferir el depósito (menos las deducciones) con aviso escrito que identifique al sucesor, o devolverlo al inquilino. Si el arrendador no cumple, tanto el arrendador original como el arrendador sucesor siguen siendo personalmente responsables.

• ✓La retención de mala fe expone al arrendador a una penalidad de hasta el doble del monto del depósito de garantía
• ✓En caso de transferencia, el arrendador debe dar aviso escrito que identifique al sucesor o devolver el depósito
• ✓El incumplimiento mantiene personalmente responsables tanto al arrendador original como al arrendador sucesor

La ley de depósitos comerciales es menos gravosa para los arrendadores. Las deducciones se limitan a rentas impagas, daños causados por el inquilino y limpieza. Si el reclamo es solo por renta y el depósito no supera un mes de renta más la renta del último mes, el saldo se devuelve a más tardar en 30 días. El incumplimiento de mala fe conlleva una penalidad legal de $200 más daños reales.

• ✓Las deducciones del depósito comercial se limitan a rentas impagas, daños causados por el inquilino y limpieza
• ✓El incumplimiento de mala fe del depósito comercial conlleva una penalidad legal de $200 más daños reales
• ✓Los plazos de devolución son generalmente dentro de los 30 días posteriores a la recuperación de la posesión

La declaración falsa puede ser fraudulenta o negligente, y ambas generan responsabilidad civil y posible acción disciplinaria. Ciertas declaraciones falsas son fraude real incluso sin intención maliciosa. El fraude constructivo es un incumplimiento del deber que obtiene una ventaja al inducir a error a otra persona.

• ✓Las afirmaciones positivas no respaldadas por la información son fraude real incluso si se creen verdaderas
• ✓El fraude constructivo es un incumplimiento del deber que induce a error a otra persona sin intención fraudulenta real
• ✓El fraude permite daños punitivos; una sentencia civil por fraude puede sustentar una sanción disciplinaria (California Real Estate Loans v. Wallace)
• ✓Un corredor no puede hacer ninguna representación sin una base razonable, ni medias verdades, ni combinaciones engañosas de verdades

La responsabilidad por no divulgar surge cuando el corredor conoce hechos que afectan de manera sustancial el valor, la deseabilidad o el uso previsto, y que el comprador desconoce. Un fiduciario puede ser responsable por fraude constructivo incluso sin una conducta fraudulenta real.

• ✓El corredor y el vendedor deben divulgar los defectos ocultos que afecten de manera sustancial el valor, la deseabilidad o el uso previsto (fraude negativo).
• ✓Salahutdin v. Valley of Cal.: el fraude constructivo es cualquier incumplimiento del deber que cause daño, aunque no sea fraudulento.
• ✓El deber aplica cuando el comprador no tiene conocimiento y los hechos no están dentro de una atención o inspección diligente.

Un agente que actúa con autoridad vincula al principal. Un agente que actúa sin autoridad o en exceso de autoridad puede ser responsable por incumplir la garantía implícita de autoridad. El agente no garantiza la capacidad del principal para contratar.

• ✓Un agente que actúa más allá de su autoridad puede ser responsable por el incumplimiento de la garantía implícita de autoridad
• ✓El agente no garantiza la capacidad del principal, a menos que se garantice expresamente o que se haya ocultado un fraude
• ✓Para protegerse contra responsabilidad, el agente debe revelar al tercero cualquier incertidumbre o límite de su autoridad

Un agente que contrata en nombre del principal no es, ordinariamente, responsable del cumplimiento. El agente es personalmente responsable si carece de autoridad o de creencia de buena fe, o si no revela el nombre del principal ni su calidad de agente. El nombre del principal debe aparecer en el contrato.

• ✓El agente es personalmente responsable si no se divulga el nombre del principal ni la calidad de agente
• ✓El nombre del principal debe aparecer en el frente del contrato para evitar la responsabilidad personal
• ✓Firmar con el nombre del principal seguido de “por” el agente, para divulgar tanto la representación como la identidad del principal
• ✓Código Civil § 1558 y Jackson v. Grant: las partes deben poder identificarse entre sí para que exista un contrato

Un agente es responsable por sus propios ilícitos civiles, independientemente de si el principal es responsable o no, incluso cuando sigue las instrucciones del principal. La tergiversación de la autoridad puede crear responsabilidad extracontractual frente a un tercero que confía en ella.

• ✓Un agente es responsable por sus propios ilícitos civiles, independientemente de la responsabilidad del principal
• ✓La tergiversación de la autoridad puede crear responsabilidad extracontractual frente a un tercero que confía en ella y sufre un perjuicio
• ✓Las declaraciones sustanciales de hecho falsas o engañosas pueden crear responsabilidad del corredor (B&P § 10176(a))

Un corredor que es el agente exclusivo del vendedor y que hace una declaración falsa al comprador sobre el precio más bajo aceptable generalmente no da lugar a una acción legal, ya que no es un hecho material. Las declaraciones sobre el precio sin el consentimiento del vendedor pueden dar lugar a una acción legal por parte del vendedor.

• ✓El agente del vendedor no debe declarar el precio al comprador sin el conocimiento y el consentimiento del vendedor
• ✓Una declaración falsa sobre el precio hecha por el agente del comprador generalmente da lugar a una acción legal por parte del comprador
• ✓Un agente dual que emite una BPO debe proporcionarla al comprador con el consentimiento del vendedor

Las declaraciones que antes eran una mera opinión o « exageración publicitaria » son cada vez más tratadas por los tribunales como representaciones de un hecho material, porque los compradores poco experimentados confían en ellas. Una declaración de que una casa está « en perfectas condiciones » se ha considerado un hecho material.

• ✓Los tribunales tratan cada vez más las declaraciones de « la mejor de la calle » o « ganancias atractivas » como hechos materiales
• ✓La confianza de personas con conocimientos limitados eleva la exageración publicitaria a representación de un hecho material
• ✓« En perfectas condiciones » se ha considerado una representación de un hecho material

Un corredor que ayuda a un comprador con una solicitud de préstamo sin cobrar es un agente gratuito para ese propósito. La falta de usar cuidado razonable como agente gratuito puede generar responsabilidad si el comprador sufre un daño.

• ✓Un corredor que ayuda gratuitamente a un comprador con su solicitud de préstamo es un agente gratuito del comprador
• ✓La falta de usar cuidado razonable como agente gratuito puede generar responsabilidad para el corredor
• ✓Norma de la industria: la comisión no se considera debida y pagadera hasta el cierre de escrow

Los productos de préstamo exóticos y el riesgo estratificado condujeron al colapso del mercado de la vivienda a mediados de 2007.

• ✓Las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago, los préstamos de ingreso declarado y activos declarados, y el financiamiento al 100 % superpusieron la falta de pago inicial, la amortización negativa y los aumentos de tasas en un solo préstamo.
• ✓Las tasas gancho iguales o inferiores al 1 % ocultaban el choque de pagos; los prestamistas calificaban a los prestatarios con las tasas iniciales en lugar de las tasas totalmente ajustadas.
• ✓En California, el refinanciamiento convirtió las hipotecas de precio de compra (sin sentencia de deficiencia) en hipotecas que no son de precio de compra, que conllevan responsabilidad personal por deficiencia.

Los requisitos de reservas de capital de FIRREA redirigieron el capital hacia los préstamos residenciales a principios de la década de 1990.

• ✓Las reservas de capital para préstamos residenciales de 1 a 4 unidades oscilaban entre el 2 % y el 4 %, según el seguro o la indemnización federal.
• ✓Los requisitos de reservas para propiedades comerciales se dispararon hasta un 8 %, lo que llevó a los prestamistas a favorecer los préstamos residenciales.

El mercado hipotecario primario está compuesto por prestamistas que financian préstamos directamente a los prestatarios.

• ✓Los participantes del mercado primario incluyen asociaciones de ahorro y préstamo, bancos de ahorro, bancos comerciales, entidades de ahorro y préstamo, cooperativas de crédito, fondos de pensiones, compañías de seguros y banqueros hipotecarios
• ✓Los participantes reponen capital vendiendo préstamos en el mercado secundario
• ✓Históricamente, los préstamos vendidos en el mercado secundario estaban asegurados por la FHA o garantizados/indemnizados por la VA

Las agencias federales y estatales aseguran, indemnizan o ayudan con préstamos residenciales.

• ✓La FHA asegura los préstamos otorgados por prestamistas/acreedores hipotecarios aprobados.
• ✓La VA indemniza los préstamos otorgados a veteranos para vivienda, granjas o negocios.
• ✓La DVA de California compra propiedades y las revende a veteranos mediante contratos de compraventa a plazos conforme al Código Militar y de Veteranos, y no se venden en el mercado secundario.

Los banqueros hipotecarios son empresas de propiedad privada que originan préstamos utilizando su propio capital o líneas de crédito.

• ✓Los banqueros hipotecarios generalmente actúan como corresponsales de préstamos (agentes o representantes de instituciones de depósito).
• ✓Los banqueros hipotecarios de California están licenciados como RML o CFL; muchos poseen licencias REB para préstamos comerciales.
• ✓Los banqueros hipotecarios pueden retener la administración de préstamos, cederla en una venta de préstamo completo, o vender la administración de préstamos por separado.

El dinero sirve como medio de intercambio; los ahorros son la principal fuente de fondos para préstamos y la oferta de capital es finita.

• ✓“Creditor” identifica a los prestamistas en la ley federal; el crédito se otorga basándose en la creencia de que el préstamo será reembolsado.
• ✓Cuando el dinero hipotecario escasea, las tasas de interés suben; el endeudamiento por déficit del gobierno reduce el capital disponible para la inversión privada.

La TILA entró en vigencia el 1 de julio de 1969, para promover el uso informado del crédito al consumidor mediante el aumento de la comprensión del consumidor sobre el costo real del financiamiento. La Junta de la Reserva Federal (FRB) adoptó la Regulación Z para implementar la TILA. La TILA exige que los prestamistas divulguen el costo del crédito como un monto en dólares (cargo financiero) y como una tasa porcentual anual (APR), y otorga un derecho de rescisión para los préstamos garantizados por una vivienda principal.

• ✓La TILA entró en vigencia el 1 de julio de 1969 y se implementa mediante la Regulación Z
• ✓La TILA exige la divulgación del cargo financiero (monto en dólares) y la APR (tasa de interés efectiva)
• ✓La TILA otorga un derecho de rescisión en ciertos préstamos garantizados por una vivienda principal
• ✓La Ley de Simplificación y Reforma de la Veracidad en los Préstamos de 1980 se volvió obligatoria el 1 de octubre de 1982

El “acreedor” proporciona las divulgaciones de TILA. La Regulación Z define al acreedor como una persona que extiende crédito al consumidor más de 25 veces al año, o más de 5 veces para transacciones garantizadas por vivienda, con el nombre del acreedor en el pagaré como beneficiario inicial, sujeto a un cargo financiero o pagadero en más de cuatro cuotas. La definición se amplía para incluir a cualquier persona que origine dos o más hipotecas de la Sección 32 o hipotecas inversas en 12 meses.

• ✓El acreedor extiende crédito al consumidor más de 25 veces al año, o más de 5 veces para transacciones garantizadas por vivienda
• ✓El crédito debe estar sujeto a un cargo financiero o ser pagadero, mediante acuerdo escrito, en más de cuatro cuotas
• ✓El nombre del acreedor debe aparecer en el pagaré como beneficiario inicial
• ✓La definición incluye a cualquier persona que origine dos o más hipotecas de la Sección 32 o hipotecas inversas en cualquier período de 12 meses

La Ley de Simplificación y Reforma de 1980 (Garn-St. Germain, 1982) eliminó al “organizador de crédito” de la definición de acreedor. Los corredores hipotecarios (MLB/MLO), como organizadores de crédito, NO son acreedores para fines de TILA/Regulación Z y quedan liberados de proporcionar las divulgaciones de TILA. Sin embargo, como fiduciarios de California, deben mantenerse informados y deben divulgar y explicar los términos sustanciales del préstamo, y completar/entregar el MLDS de California y la GFE de RESPA.

• ✓Los MLB/MLO son organizadores de crédito y no son “acreedores” para fines de divulgación de TILA/Regulación Z
• ✓La responsabilidad de divulgación de TILA recae principalmente en los acreedores/prestamistas, no en los corredores
• ✓Como fiduciarios de California, los MLB/MLO deben divulgar y explicar los términos sustanciales del préstamo
• ✓Los MLB/MLO deben completar y entregar el MLDS de California y, por lo general, la GFE de RESPA

Hay tres tipos de transacciones exentas: (1) el crédito para fines empresariales, comerciales, agrícolas u organizacionales; (2) el crédito superior a $25,000 (a menos que esté garantizado por bienes inmuebles utilizados como vivienda principal del consumidor); y (3) las transacciones de valores/materias primas de corredores-distribuidores registrados ante la SEC. Si el 51 % o más del producto del préstamo se utiliza para fines empresariales, el préstamo generalmente está exento.

• ✓El crédito para fines empresariales, comerciales, agrícolas u organizacionales está exento de TILA
• ✓El crédito superior a $25,000 está exento, a menos que esté garantizado por la vivienda principal del consumidor
• ✓Si el 51 % o más del producto se utiliza para fines empresariales, el préstamo generalmente está exento
• ✓Las transacciones de corredores-distribuidores registrados ante la SEC están exentas; los corredores-distribuidores de facto no registrados no lo están

TILA define una vivienda como una estructura residencial o casa móvil con 1 a 4 unidades familiares o unidades individuales de condominio o cooperativa, lo que crea una presunción de propósito de consumo. Los factores que distinguen el propósito comercial incluyen la relación con la ocupación principal, el grado de gestión personal, la proporción de ingresos, el tamaño de la transacción y el uso de los fondos del préstamo. Si un prestatario ocupa la propiedad más de 14 días en un año calendario, se considera ocupada por el propietario y no califica para la exención comercial.

• ✓Una vivienda es una estructura residencial con 1 a 4 unidades familiares o unidades individuales de condominio o cooperativa.
• ✓De 1 a 4 unidades residenciales crean una presunción de propósito de consumo.
• ✓La ocupación de más de 14 días en un año calendario hace que la propiedad sea ocupada por el propietario, lo que anula la exención comercial.
• ✓El refinanciamiento posterior de un préstamo con propósito comercial para fines de consumo puede reclasificarlo como crédito de consumo.

Las licencias de tasador inmobiliario son válidas por dos años; sin embargo, el comprobante de las 56 horas requeridas de educación continua se presenta cada cuatro años.

• ✓Las licencias de tasador inmobiliario son válidas por dos años
• ✓El comprobante de las 56 horas de educación continua requeridas se presenta cada cuatro años

Los titulares de licencia deben completar un promedio de 14 horas de educación continua por año del período de vigencia de la licencia (56 en total durante cuatro años). USPAP: cada titular de licencia debe completar el Curso Nacional de Actualización USPAP de 7 horas cada dos años y presentar prueba cada dos años, impartido por un instructor USPAP certificado por la AQB. Leyes y reglamentos: completar el curso federal y estatal de 4 horas sobre leyes y reglamentos durante el ciclo de cuatro años, o certificar la lectura/comprensión de las leyes aplicables (la certificación no otorga créditos de educación continua).

• ✓Promedio de 14 horas de educación continua por año; 56 horas en total por ciclo de cuatro años
• ✓Completar el Curso Nacional de Actualización USPAP de 7 horas cada dos años con prueba
• ✓Completar el curso de 4 horas sobre leyes y reglamentos cada ciclo de cuatro años; la autocertificación no otorga créditos

Conforme a la Foreign Investment in Real Property Tax Act (Ley de Inversión Extranjera en Bienes Raíces), un comprador debe retener y enviar al IRS el 10 % del precio bruto de venta si el vendedor es una “persona extranjera”. Las exenciones incluyen una declaración jurada de no extranjería con un número de identificación fiscal de EE. UU., una declaración de calificación del IRS, o un precio de venta que no exceda los $300,000 y que el comprador tenga la intención de residir allí.

• ✓El comprador debe retener el 10 % del precio bruto de venta si el vendedor es una persona extranjera
• ✓Exención: declaración jurada de no extranjería del vendedor y número de identificación fiscal de EE. UU.
• ✓Exención: precio de venta no superior a $300,000 y el comprador tiene la intención de residir en la propiedad
• ✓Consulte al IRS debido a las numerosas exenciones y requisitos

En ciertas transacciones, el comprador debe retener el 3 1/3 % del precio total de venta como impuesto sobre la renta estatal para la Franchise Tax Board; el depositario de escrow debe notificar al comprador. Se aplica cuando el vendedor muestra una dirección fuera del estado, el precio de venta supera los $100,000 y el vendedor no certifica su residencia en California ni que la propiedad sea su residencia personal.

• ✓El comprador debe retener el 3 1/3 % del precio total de venta para la Franchise Tax Board
• ✓El depositario de escrow está obligado por ley a notificar al comprador
• ✓Se aplica cuando el precio de venta supera los $100,000 y el vendedor muestra una dirección fuera del estado o no certifica su residencia
• ✓No retener puede dar lugar a sanciones contra el comprador; que el depositario de escrow no notifique puede dar lugar a sanciones contra el escrow

Un propietario (que no sea un urbanizador) de una participación separada en un desarrollo de interés común debe proporcionar a un comprador potencial documentos de gobierno, una declaración de restricción de edad si aplica, documentos recientes de la HOA incluyendo estados financieros/presupuestos/seguro (Código Civil 1365), una declaración de evaluaciones actuales/impagadas y gravámenes, e información sobre cambios futuros aprobados.

• ✓El propietario debe proporcionar los documentos de gobierno del desarrollo
• ✓Debe proporcionar estados financieros recientes de la HOA, presupuestos y seguro conforme a la Sección 1365 del Código Civil
• ✓Debe proporcionar una declaración de evaluaciones actuales, especiales e impagadas y gravámenes
• ✓Debe divulgar cambios aprobados a las evaluaciones que aún no son vencidas

En un depósito en garantía (escrow) para una venta/intercambio en el que no se emite ningún seguro de título, el comprador (o ambas partes del intercambio) recibe y reconoce mediante firma un aviso legal que indica que podría ser aconsejable obtener un seguro de título debido a posibles gravámenes y cargas registrados con anterioridad.

• ✓Se requiere un aviso firmado sobre la conveniencia del seguro de título cuando no se va a emitir ningún seguro de título.
• ✓El comprador reconoce la recepción mediante su firma.
• ✓Es relevante para los corredores que realizan escrow conforme a la exención del artículo 17006(a)(4) del Código Financiero.

Dentro del mes siguiente al cierre de escrow para una transferencia de título (o venta de una oportunidad de negocio) a través de un agente inmobiliario, el agente debe informar por escrito al comprador y al vendedor el precio de venta. Para los intercambios, debe incluir una descripción de la propiedad y la contraprestación en dinero adicional. Una declaración de cierre de un depositario de escrow de terceros autorizado satisface esta ley.

• ✓El agente debe informar por escrito al comprador y al vendedor el precio de venta dentro del mes siguiente al cierre de escrow
• ✓Para los intercambios, incluir una descripción de la propiedad y la contraprestación en dinero adicional
• ✓Una declaración de cierre de un depositario de escrow autorizado satisface el requisito

La ley estatal prescribe normas mínimas de conservación de energía para construcciones nuevas. Las ordenanzas locales pueden exigir una modernización energética como condición de venta, lo cual debe ser divulgado al comprador por el vendedor y/o los agentes. La ley federal exige que el vendedor de una vivienda nueva divulgue en el contrato de venta el tipo, el grosor y el valor R del aislamiento.

• ✓La existencia y los requisitos de una ordenanza local de energía deben divulgarse al comprador
• ✓La ley federal exige que los vendedores de viviendas nuevas divulguen el tipo, el grosor y el valor R del aislamiento en el contrato de venta
• ✓Si el comprador recibe el folleto del Programa de Calificación Energética de Viviendas (Home Energy Rating Program Booklet), no se requiere información adicional

La Sección 1102.6a del Código Civil permite que cualquier ciudad o condado exija una declaración de divulgación local adicional centrada en una condición local que afecte el uso y goce. Pueden aplicarse ordenanzas locales relacionadas con la ocupación, la zonificación, los códigos de construcción y la seguridad; la Sección 2079.3 del Código Civil limita el deber de inspección del agente para excluir áreas fuera del sitio y registros públicos, salvo circunstancias especiales.

• ✓La Sección 1102.6a del Código Civil permite declaraciones de divulgación de opción local
• ✓La Sección 2079.3 del Código Civil limita el deber de inspección del agente (excluye áreas fuera del sitio y registros públicos, salvo circunstancias especiales)

Los fondos que pertenecen a un titular de licencia no pueden mezclarse con fondos en fideicomiso. La mezcla de fondos es motivo de revocación o suspensión conforme a la Sección 10176(e) del Código de Negocios y Profesiones (B&P Code).

• ✓Depositar fondos personales o de la empresa en la cuenta de fideicomiso constituye mezcla de fondos incluso si se mantienen registros separados.
• ✓Depositar fondos en fideicomiso en una cuenta personal o general infringe tanto las reglas de mezcla de fondos como la Sección 10145 (y la 10177(d)).
• ✓Dejar comisiones o honorarios devengados en la cuenta de fideicomiso más de 25 días desde la fecha en que se devengaron constituye mezcla de fondos.
• ✓Depositar rentas o depósitos de propiedades propiedad del corredor en la cuenta de fideicomiso constituye mezcla de fondos.

La Regulación 2835 identifica situaciones que no constituyen mezcla de fondos: permitir fondos limitados del corredor para cargos bancarios y la retención temporal de honorarios devengados.

• ✓Se pueden depositar hasta $200 para cubrir cargos y tarifas por servicios bancarios.
• ✓Las comisiones, honorarios y otros ingresos devengados pueden permanecer hasta 25 días después del depósito.
• ✓El corredor no puede pagar obligaciones personales con cargo a la cuenta de fideicomiso, ni siquiera como un anticipo contra comisiones.
• ✓Las porciones en disputa correspondientes al corredor no deben retirarse hasta que se resuelva la disputa.