Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · bienes raíces · Español

El fee simple (también llamado dominio en fee simple o propiedad absoluta) es el mayor interés que se puede tener sobre un bien inmueble. Es sin restricciones, de duración indefinida, libremente transferible y heredable, y otorga al propietario un poder de disposición incondicional.

• ✓El fee simple es el máximo dominio posible sobre un bien inmueble.
• ✓El fee simple es libremente transferible y heredable, con duración indefinida.
• ✓La propiedad absoluta es sinónimo de dominio en fee simple.

La tenencia conjunta (joint tenancy) es una propiedad indivisa de dos o más personas, con participaciones iguales y derecho de supervivencia. La tenencia en común (tenancy in common) otorga intereses indivisos sin derecho de supervivencia, y los intereses no tienen que ser iguales. La propiedad comunitaria (community property) se adquiere por los cónyuges durante el matrimonio. La tenencia por la totalidad (tenancy by the entireties) (en ciertos estados) es una propiedad conjunta del esposo y la esposa con derecho de supervivencia. La propiedad individual (severalty) es la propiedad de una sola persona.

• ✓El derecho de supervivencia es la característica distintiva de la tenencia conjunta
• ✓La tenencia en común no tiene derecho de supervivencia y los intereses no tienen que ser iguales
• ✓La propiedad individual (severalty) significa propiedad exclusiva de una sola persona

Un dominio defeasible (dominio base o calificado) es un interés de dominio simple absoluto que puede ser anulado o terminado al ocurrir un evento especificado. El dominio simple defeasible (denominado dominio condicional en California) se otorga sujeto a una condición subsiguiente. Un dominio determinable puede terminar al ocurrir un evento que puede suceder o no.

• ✓El dominio simple defeasible se otorga sujeto a una condición subsiguiente
• ✓Un dominio condicional termina al ocurrir la condición especificada
• ✓Un dominio determinable termina con un evento que puede suceder o no

Una tenencia vitalicia (life estate) se posee durante la vida de alguna persona, limitada por la vida del titular o de otra persona. Una tenencia libre (freehold estate) es de duración indeterminada (dominio absoluto o tenencia vitalicia). Una tenencia hereditaria puede transmitirse a los herederos; todas las tenencias libres son hereditarias excepto las tenencias vitalicias.

• ✓Una tenencia vitalicia dura mientras viva una persona designada.
• ✓Las tenencias libres incluyen el dominio absoluto y las tenencias vitalicias.
• ✓Todas las tenencias libres son hereditarias excepto las tenencias vitalicias.

Una tenencia en arrendamiento es el derecho de un inquilino a ocupar un bien inmueble durante el plazo del arrendamiento y constituye un interés de propiedad personal. La tenencia por años tiene un período definido y limitado; la tenencia de período a período (arrendamiento periódico) no tiene terminación definida pero sí un período de renta fijo; la tenencia a voluntad puede ser terminada por cualquiera de las partes; la tenencia por tolerancia surge cuando un inquilino retiene la posesión indebidamente.

• ✓Una tenencia en arrendamiento es un interés de propiedad personal, no un bien inmueble.
• ✓La tenencia por años es por un período de tiempo definido y limitado.
• ✓La tenencia por tolerancia surge cuando un inquilino retiene la posesión indebidamente después del vencimiento del arrendamiento.

El conjunto de derechos incluye todos los derechos legales de propiedad: uso, posesión, imposición de gravámenes y disposición. Las pertenencias (derechos de paso, servidumbres, derechos de agua, mejoras) pertenecen a la propiedad y pasan con ella, a menos que se manifieste una intención contraria.

• ✓El conjunto de derechos incluye el uso, la posesión, la imposición de gravámenes y la disposición
• ✓Las pertenencias pasan con el bien inmueble, a menos que se demuestre una intención contraria

La propiedad absoluta (también llamada propiedad absoluta o dominio en propiedad absoluta) es el mayor e interés más completo que se puede tener en una propiedad inmueble. Es sin condiciones, de duración indefinida, libremente transferible e inheritable. Una propiedad absoluta defectible (dominio condicional) está sujeta a una condición resolutoria y puede terminarse en caso de ocurrencia de un evento especificado. Una propiedad determinable termina con la ocurrencia de un evento que puede o no ocurrir.

• ✓La propiedad absoluta es el mayor interés que se puede tener en una propiedad inmueble — sin condiciones, indefinida, transferible e inheritable
• ✓La propiedad defectible/condicional se termina tras la ocurrencia de una condición resolutoria
• ✓Una propiedad determinable puede terminar con la ocurrencia de un evento que puede o no ocurrir
• ✓La propiedad es un dominio de herencia en una propiedad inmueble

Copropiedad significa la propiedad por más de una persona (por ejemplo, tenencia en común, tenencia conjunta). La tenencia conjunta es una propiedad indivisa con partes iguales y derecho de supervivencia. Los bienes comunitarios son los bienes adquiridos por un cónyuge durante el matrimonio sin ser mantenidos por separado; cada cónyuge tiene derechos iguales de administración, enajenación y disposición testamentaria.

• ✓La tenencia conjunta incluye el derecho de supervivencia y requiere partes iguales
• ✓Los bienes comunitarios se adquieren durante el matrimonio; cada cónyuge tiene derechos iguales de administración y disposición testamentaria
• ✓Copropiedad = propiedad de un interés por más de una persona

Una propiedad franca es una propiedad de duración indeterminada (propiedad absoluta o propiedad vitalicia). Una propiedad vitalicia (propiedad de por vida) es una propiedad posesoria franca tenida durante la vida de una persona; puede ser medida por la vida del titular u otra persona. Las propiedades hereditarias pueden descender a los herederos; todas las propiedades francas son propiedades hereditarias excepto las propiedades vitalicias.

• ✓Propiedad franca = duración indeterminada; incluye propiedad absoluta y propiedad vitalicia
• ✓La propiedad vitalicia dura durante la vida de una persona y no es heredable
• ✓Todas las propiedades francas son propiedades hereditarias excepto las propiedades vitalicias

Un patrimonio arrendado es el derecho del inquilino de ocupar bienes raíces durante el plazo del arrendamiento y es un interés de propiedad personal. El patrimonio por años es por un período definido y limitado. El patrimonio de período a período (arrendamiento periódico) no tiene una fecha de terminación definida con un período de alquiler fijo. El patrimonio por precariedad surge cuando un inquilino continúa injustamente ocupando la propiedad después del vencimiento del arrendamiento. El patrimonio a voluntad es la ocupación por un período indefinido, terminable por una o ambas partes. El bien mueble relacionado es un patrimonio relacionado con los bienes raíces, como un arrendamiento.

• ✓El patrimonio arrendado es un interés de propiedad personal, no bienes raíces
• ✓El patrimonio por años tiene un plazo definido y limitado; el arrendamiento periódico no tiene una fecha de terminación fija
• ✓El patrimonio por precariedad surge cuando un inquilino continúa injustamente ocupando la propiedad después del vencimiento del arrendamiento
• ✓El patrimonio a voluntad es terminable por una o ambas partes

El conjunto de derechos incluye todos los derechos legales incidentes a la propiedad: uso, posesión, gravamen y disposición. Las pertenencias son derechos y mejoras que pertenecen a la propiedad y la acompañan en la transferencia (servidumbres de paso, servidumbres, derechos de agua). Los artículos pertenecientes pasan con el terreno en la transferencia a menos que se manifieste una intención contraria.

• ✓Conjunto de derechos = uso, posesión, gravamen y disposición
• ✓Las pertenencias pasan con el terreno en la transferencia a menos que se manifieste una intención contraria
• ✓Las pertenencias típicas incluyen servidumbres, servidumbres de paso y derechos de agua

El resumen de título es un compendio de todas las transferencias, escrituras de cesión y procedimientos legales que demuestran la continuidad de la propiedad y los elementos que menoscaban el título. La cadena de título es un historial de transferencias/gravámenes desde la patente original. El certificado de título es la opinión escrita de un abogado sobre la propiedad. El título aparente parece ser un título válido pero no es un título de hecho. Una nube sobre el título es un reclamo que menoscaba el título hasta que se elimina (por ejemplo, mediante una escritura de renuncia o una acción para confirmar el título).

• ✓La cadena de título rastra las transferencias desde la patente original para determinar la propiedad actual
• ✓Una nube sobre el título puede ser eliminada mediante una escritura de renuncia o una acción para confirmar el título
• ✓El certificado de título es una opinión de abogado, no una garantía
• ✓El título aparente parece válido pero no es un título real

La póliza ALTA (American Land Title Association) amplía los riesgos más allá de la póliza estándar para incluir gravámenes mecánicos no registrados, servidumbres no registradas, hechos que mostraría un levantamiento, derechos de agua y minerales, y derechos de las partes en posesión. La póliza de propietario ALTA brinda a los compradores/propietarios la misma protección que ALTA ofrece a los prestamistas. Las excepciones son materias excluidas de la cobertura de una parcela específica; las exclusiones son materias generales excluidas de la cobertura.

• ✓La póliza ALTA cubre gravámenes no registrados, servidumbres, hechos de levantamiento y derechos de partes en posesión
• ✓La póliza estándar proporciona menos cobertura que la cobertura extendida de ALTA
• ✓Las excepciones son específicas de la parcela; las exclusiones son materias generales removidas de la cobertura

La posesión adversa es la adquisición del título mediante posesión durante un período estatutario bajo ciertas condiciones por parte de alguien que no es el propietario registrado. La accesión es la adición a la propiedad por acción del hombre o fuerzas naturales; la acrecentación es la accesión por fuerzas naturales (aluvión). La avulsión es la pérdida repentina de terreno por acción del agua. La erosión es el desgaste gradual del terreno. El confisco es la reversión de la propiedad al Estado cuando no existen herederos.

• ✓La posesión adversa requiere posesión durante el período estatutario bajo las condiciones especificadas
• ✓La acrecentación agrega terreno gradualmente por fuerzas naturales; la avulsión es la pérdida repentina de terreno
• ✓El confisco transfiere la propiedad al Estado cuando faltan herederos
• ✓El abandono (falta de ocupación/uso) puede resultar en pérdida de derechos

La razón préstamo-valor es el porcentaje del valor de una propiedad que un prestamista puede o podría prestar a un prestatario.

• ✓Una razón del 80 % significa que el prestamista puede prestar el 80 % del valor tasado
• ✓Se basa en el valor tasado de la propiedad

La amortización negativa ocurre cuando los pagos mensuales de cuotas son insuficientes para pagar los intereses que se acumulan sobre el saldo principal, por lo que los intereses no pagados se agregan al principal adeudado.

• ✓Ocurre cuando los pagos no cubren los intereses que se acumulan
• ✓Los intereses no pagados se agregan al saldo principal
• ✓Puede resultar de un límite de pago en una hipoteca de tasa ajustable

Un deudor hipotecario es aquella persona que otorga una hipoteca sobre su propiedad para garantizar un préstamo (el prestatario). Un acreedor hipotecario es aquella persona a quien se otorga la hipoteca (el prestamista o acreedor).

• ✓Deudor hipotecario = prestatario que otorga la hipoteca
• ✓Acreedor hipotecario = prestamista/acreedor que recibe la hipoteca

La administración de préstamos (también llamada servicio de préstamos) se refiere al manejo de un préstamo desde su originación hasta su vencimiento por banqueros hipotecarios, quienes tanto originan como dan servicio a los préstamos.

• ✓El servicio incluye el manejo de pagos de préstamos, mora, depósitos en garantía, pagos anticipados y liberaciones
• ✓Los banqueros hipotecarios tanto originan como dan servicio a los préstamos
• ✓También se llama servicio de préstamos

La solicitud de préstamo es la fuente de información en la que el prestamista basa su decisión de otorgar el préstamo. Define los términos del préstamo y describe al prestatario y al inmueble que será hipotecado.

• ✓Incluye nombre del prestatario, empleo, salario, cuentas bancarias y referencias crediticias
• ✓Describe el inmueble que será hipotecado
• ✓Estipula la cantidad de préstamo solicitada y los términos de reembolso

El cierre del préstamo ocurre cuando se cumplen todas las condiciones y el oficial de préstamo autoriza el registro de la escritura de fideicomiso o hipoteca; el desembolso de fondos se asemeja a un cierre de depósito en garantía en una venta inmobiliaria.

• ✓El prestatario recibe menos que el monto del préstamo debido a honorarios de título, registro, servicio y otros honorarios retenidos
• ✓También se denomina «fondeo» del préstamo
• ✓El oficial de préstamo autoriza el registro cuando se cumplen todas las condiciones

Un compromiso de préstamo es el compromiso contractual del prestamista de otorgar un préstamo en función de la tasación y suscripción.

• ✓Basado en la tasación y suscripción
• ✓Es un compromiso contractual del prestamista

Un pagaré es un instrumento escrito firmado que reconoce una deuda y promete el pago. La tasa del pagaré determina el interés anual cobrado; un pagaré simple reembolsa el principal en una suma global al vencimiento.

• ✓La tasa del pagaré también se llama tasa de acumulación, tasa contractual o tasa de cupón
• ✓Un pagaré establece responsabilidad personal y es la evidencia de la deuda
• ✓Un pagaré simple reembolsa el principal en una suma global al vencimiento con interés pagado en cuotas o al vencimiento

Una hipoteca abierta permite al deudor pedir dinero adicional después de que el préstamo haya sido reducido sin reescribir la hipoteca. Una hipoteca de paquete cubre bienes raíces, mejoras y equipo/electrodomésticos movibles.

• ✓La hipoteca abierta permite el re-endeudamiento sin reescribir la hipoteca
• ✓La hipoteca de paquete cubre bienes raíces más equipo/electrodomésticos movibles

California aprobó en 1917 la primera ley de licencias inmobiliarias del país, la cual fue declarada inconstitucional. Posteriormente se adoptó la Ley de Bienes Raíces de 1919, que fue confirmada por la Corte Suprema del Estado como un ejercicio razonable del poder estatal para regular la conducta de los ciudadanos en interés público.

• ✓California aprobó en 1917 la primera ley de licencias inmobiliarias del país
• ✓La ley de 1917 fue declarada inconstitucional; la Ley de Bienes Raíces de 1919 la reemplazó y fue confirmada
• ✓Los 50 estados y el Distrito de Columbia cuentan con estatutos de licencias inmobiliarias

La regulación gubernamental de los agentes inmobiliarios tiene su fundamento en el poder de policía — el poder del Estado para promulgar leyes, dentro de los límites constitucionales, a fin de promover el orden, la seguridad, la salud, la moralidad y el bienestar general. Las leyes deben ser necesarias y apropiadas para un interés público genuino y no pueden imponer cargas irrazonables.

• ✓El poder de policía es el poder del Estado para promulgar leyes que promuevan el orden, la seguridad, la salud, la moralidad y el bienestar general
• ✓Las leyes de poder de policía deben ser necesarias y apropiadas para la protección o el fomento de un interés público genuino
• ✓Ni el Estado ni las autoridades locales pueden imponer cargas onerosas, irrazonables o innecesarias

La Sección 10153 del Código de Negocios y Profesiones exige que los exámenes de bienes raíces evalúen el conocimiento del idioma inglés, la aritmética utilizada en bienes raíces, la comprensión de los principios de transferencia de propiedad, las obligaciones de agencia y el conocimiento de la Ley de Bienes Raíces, la Ley de Tierras Subdivididas y los Reglamentos del Comisionado. El DRE no puede renunciar al requisito del examen escrito.

• ✓El DRE no puede renunciar al requisito del examen escrito para ningún posible titular de licencia.
• ✓La Sección 10153 del Código B&P obliga a evaluar el idioma inglés, la aritmética, la transferencia de propiedad, la agencia y los conocimientos de leyes de bienes raíces.
• ✓Los exámenes evalúan la comprensión de las obligaciones entre el principal y el agente y los cánones de ética empresarial.

Los exámenes evalúan el efecto legal general de los contratos de agencia, recibos de depósito, escrituras, hipotecas, escrituras de fideicomiso, hipotecas sobre bienes muebles, facturas de venta, contratos de venta de terrenos y arrendamientos, además de los principios de economía comercial y de la tierra y de avalúos.

• ✓Los candidatos deben comprender el propósito general y el efecto legal de las escrituras, hipotecas, escrituras de fideicomiso y arrendamientos.
• ✓Los candidatos deben comprender los principios de economía de la tierra y avalúos.
• ✓Los candidatos deben comprender las facturas de venta, hipotecas sobre bienes muebles y contratos de venta de terrenos.

El financiamiento inmobiliario proviene de instituciones de depósito y fuentes no bancarias. Comprender estas distinciones es fundamental para los corredores y corredores de préstamos hipotecarios.

• ✓Las instituciones de depósito incluyen asociaciones de ahorro y préstamo, bancos de ahorro, bancos comerciales, entidades de thrift and loan y uniones de crédito
• ✓Las entidades no bancarias incluyen banqueros hipotecarios, prestamistas financieros, personas o entidades privadas, fondos de pensiones, fideicomisos hipotecarios, fideicomisos de inversión y fondos de cobertura
• ✓Las compañías de seguros no son ni instituciones de depósito ni entidades no bancarias; invierten los dólares de las primas en participaciones de capital en bienes inmuebles y préstamos hipotecarios

La expansión de los prestamistas no depositarios condujo al desarrollo de un mercado secundario mediante la titulización de préstamos hipotecarios en valores respaldados por hipotecas.

• ✓Los valores respaldados por hipotecas se califican mediante registro para ofertas públicas intraestatales y mediante coordinación para ofertas públicas interestatales.
• ✓Los valores pueden calificarse por exención como colocaciones privadas conforme a la ley federal y estatal.
• ✓El mercado hipotecario secundario superó a las fuentes tradicionales de préstamos que dominaban antes de la década de 1990.

Las compañías de seguros de vida y salud invierten recursos sustanciales en préstamos garantizados por bienes inmuebles.

• ✓La industria de seguros de vida y salud invierte entre el 9,85 % y el 10,87 % de sus activos totales en préstamos hipotecarios.
• ✓Durante los últimos 30 años aproximadamente, estas compañías se orientaron hacia propiedades generadoras de ingresos (comerciales) en lugar de residenciales.

Cuando se presenta una solicitud de préstamo, se obtiene un informe preliminar de una compañía de títulos para describir los términos de la oferta de asegurar el título. Identifica la propiedad (APN, dirección, descripción legal), el titular actual (propietario registral) y revela las excepciones propuestas a la póliza de título, como impuestos, gravámenes, servidumbres y cargas. Cuando se resuelven todas las objeciones de título, debe obtenerse una póliza de título del prestamista que asegure el interés del prestamista al momento de desembolsarse el préstamo.

• ✓Un informe preliminar identifica la propiedad, el titular actual y las excepciones propuestas a la póliza de título
• ✓Normalmente debe obtenerse una póliza de título del prestamista al momento de desembolsarse el préstamo
• ✓La aseguradora de títulos se compromete a defender e indemnizar al prestamista contra pérdidas por defectos de título conocidos o que puedan descubrirse al emitirse la póliza

Un tasador de personal o un tasador independiente por honorarios inspecciona la propiedad para estimar el valor de mercado actual y las tendencias futuras. La relación préstamo-valor (LTV) es la relación entre el monto del préstamo y el valor justo de mercado. La mayoría de los prestamistas basan los montos de los préstamos en el precio de compra o el valor tasado, el que sea menor. La tasación determina el valor de mercado actual, la descripción y condición del terreno y las mejoras, la zonificación aplicable, las condiciones del vecindario y la naturaleza de la ocupación.

• ✓La relación préstamo-valor es la relación entre el monto del préstamo y el valor justo de mercado de la propiedad en garantía
• ✓La mayoría de los prestamistas basan los montos de los préstamos en el precio de compra o el valor tasado, el que sea menor
• ✓La tasación debe verificar la coherencia de la zonificación con los usos actuales

Según la situación de los hechos, los prestamistas abordan cuestiones de la propiedad, incluidas reclamaciones de título de los ocupantes, precio de venta y términos de las compras, datos de originación de refinanciamiento, contribuciones adicionales, ingresos operativos históricos/proyectados para propiedades generadoras de ingresos, y si se han realizado trabajos en los últimos 90 días que puedan dar lugar a un gravamen de mecánico.

• ✓Los prestamistas deben determinar si se realizó algún trabajo en los últimos 90 días que pueda dar lugar a un gravamen de mecánico.
• ✓Para una propiedad generadora de ingresos, se deben evaluar los ingresos operativos netos históricos y proyectados que respaldan el servicio de la deuda.

Cuando el APR de una hipoteca de tasa variable pueda aumentar después de la consumación, el anuncio debe indicar ese hecho. Por ejemplo, un APR inicial del 6 % que puede variar sin límite puede anunciarse como “APR del 6 %, sujeto a aumento después del cierre”. La tendencia regulatoria puede imponer un “ejemplo del peor caso” al realizar dichas divulgaciones.

• ✓Si el APR puede aumentar después de la consumación, el anuncio debe indicar ese hecho
• ✓Una transacción de tasa variable implica tasas de interés futuras desconocidas al momento del cierre
• ✓Revisar las enmiendas más recientes al Reglamento Z y los Comentarios Oficiales del Personal antes de anunciar

Las hipotecas de pagos graduales con tasas de interés fijas, los «buydowns» de tasa fija y las hipotecas de tasa escalonada («step-rate») NO son hipotecas de tasa variable. Estos implican diferentes tasas de interés conocidas al momento de la liquidación o del cierre del préstamo, mientras que las transacciones de tasa variable implican tasas de interés futuras desconocidas al momento de la liquidación.

• ✓Los «buydowns» de tasa fija y las hipotecas de tasa escalonada no son hipotecas de tasa variable
• ✓No puede usarse el lenguaje de divulgación de tasa variable para hipotecas de pagos graduales con tasas fijas
• ✓Todas las tasas de una hipoteca de tasa escalonada se conocen al momento de la liquidación/cierre

Un vendedor o acreedor/prestamista puede anunciar una tasa de interés simple reducida resultante de un buydown si el anuncio muestra el plazo limitado al que se aplica la tasa reducida, la tasa de interés simple para el resto del plazo y la APR determinada conforme a los Comentarios al 12 CFR 226.17(c). Cuando se aplique más de una tasa reducida, debe mostrarse cada tasa y su plazo respectivo.

• ✓Debe mostrar el plazo limitado de la tasa reducida, la tasa de interés simple para el resto del plazo y la APR
• ✓Cuando se aplique más de una tasa reducida, mostrar cada tasa y su plazo respectivo
• ✓Puede mostrar el efecto del buydown en el calendario de pagos sin activar divulgaciones adicionales conforme a 226.24(c)

Las hipotecas de tasa ajustable a menudo tienen un “descuento” o una “tasa gancho” durante el primer año, en el que la tasa inicial se reduce sustancialmente (a menudo el margen/diferencial no se suma en el primer año). Un anuncio de dicho plan puede mostrar la tasa de interés simple durante el período de descuento siempre que también muestre la APR. A diferencia de las reducciones de tasa (buydowns), puede que no sea necesario mostrar la tasa simple después del período de descuento. Ejemplo: “Financiamiento al 6 % el primer año. APR 8.41 %; APR sujeta a aumento después del cierre.”

• ✓El anuncio puede mostrar la tasa simple del período de descuento solo si también muestra la APR
• ✓En los planes con descuento, la APR es una cifra compuesta que refleja la tasa del primer año, la tasa posterior y los costos de crédito
• ✓El anuncio puede mostrar el efecto del descuento en el calendario de pagos durante el período de descuento sin activar otras divulgaciones

En algunas transacciones (en particular los préstamos de pago graduado), los pagos de los primeros años pueden basarse en una tasa inferior a aquella de la que es responsable el prestatario, lo que crea una “amortización negativa”. Los anuncios que contengan tasas efectivas deben incluir: (1) la tasa efectiva/tasa de pago; (2) el plazo de los pagos reducidos; (3) la tasa nominal (note rate) a la que los intereses realmente se acumulan; y (4) la APR.

• ✓Los anuncios de tasa efectiva deben divulgar la tasa efectiva/tasa de pago, el plazo de los pagos reducidos, la tasa nominal y la APR
• ✓La APR anunciada debe reflejar los intereses de los que es responsable el prestatario, incluso si no se pagan durante el período de pagos reducidos
• ✓Un anuncio de tasa efectiva/tasa de pago NO puede mostrar pagos mensuales sin activar las divulgaciones conforme a 226.24(d)

Al realizar una tasación, un inspector evalúa si la casa y las edificaciones auxiliares tienen una apariencia armoniosa y están debidamente ubicadas en el lote. El tasador debe determinar si la vivienda está sobreconstruida o subconstruida para el sitio y si está orientada adecuadamente para aprovechar las condiciones climáticas.

• ✓Determinar si la casa es demasiado grande (sobreconstruida) o demasiado pequeña (subconstruida) para el sitio
• ✓Evaluar la orientación adecuada de la casa en el lote para aprovechar las ventajas climáticas
• ✓Las mejoras deben tener una apariencia armoniosa en el sitio

El tasador inspecciona el exterior para determinar la calidad de construcción y la resistencia al desgaste y a la intemperie. Esto incluye examinar los cimientos, las paredes y el techo, revisar las canaletas y los bajantes, verificar los aleros del techo, medir las dimensiones exteriores para obtener superficies, y describir las mejoras del patio para la estimación del valor.

• ✓Inspeccionar los cimientos, las paredes y el techo para determinar la calidad de construcción
• ✓Verificar que las canaletas, los bajantes y los aleros del techo sean adecuados para proteger la estructura
• ✓Medir las dimensiones exteriores para obtener las superficies del edificio

La inspección interior determina la durabilidad del edificio, la disposición del plano de la vivienda, el atractivo del diseño, el grado y la calidad de los materiales, y la suficiencia del equipo de calefacción, cocina, eléctrico y de plomería. El tasador toma nota de los tamaños de las habitaciones, la ubicación de las ventanas para luz y ventilación, evalúa si el patrón de circulación es funcionalmente adecuado y confirma que la casa cuenta con comodidades modernas para su clase de precio.

• ✓Evaluar la durabilidad, el plano de la vivienda, el diseño, los materiales y la suficiencia del equipo
• ✓Evaluar si el patrón de circulación es funcionalmente adecuado
• ✓Confirmar que la casa cuenta con las comodidades modernas necesarias para su clase de precio

Una transacción de venta residencial avanza a través de la conclusión de la venta (el comprador y el vendedor acuerdan los términos con un contrato debidamente suscrito e instrucciones conjuntas de escrow), la transferencia legal del título (se proporciona seguro de título, el escrow cuenta con fondos para liquidar el capital neto del vendedor, los instrumentos se otorgan y se registran), y la culminación del financiamiento con un estado de liquidación final (desembolso de fondos y contabilidad por escrito a todas las partes).

• ✓La transferencia del título y la transferencia del dinero se consideran actos simultáneos
• ✓El depositario de escrow prepara un estado de liquidación para las partes principales a fin de demostrar que las instrucciones de escrow se cumplieron plenamente
• ✓Una transacción comienza cuando un corredor obtiene un listado (contrato de agencia) del propietario del inmueble

C.A.R. proporciona formularios estandarizados utilizados en transacciones típicas. Los formularios clave incluyen AD (Divulgación sobre relaciones inmobiliarias), RLA (Acuerdo de listado residencial exclusivo), RPA-CA (Acuerdo de compra residencial e instrucciones conjuntas de escrow), TDS (Declaración de divulgación de transferencia de bienes raíces), CR (Eliminación de contingencia), FLD (Peligros de pintura a base de plomo), NHD (Divulgación de peligros naturales) y SSA (Anexo de venta corta).

• ✓El formulario de listado es el RLA; el acuerdo de compra es el RPA-CA
• ✓La reescritura extensa de formularios estándar podría interpretarse como práctica no autorizada del derecho
• ✓C.A.R. ayuda a defender reclamos de que una disposición preimpresa de un formulario actual de C.A.R. es ilegal

Un propietario celebra un acuerdo de listado (RLA) con un corredor de listado después de recibir el formulario AD. El listado se coloca en el MLS a menos que el vendedor utilice el formulario SEL para excluirlo. Un corredor de venta encuentra un comprador, se hace una oferta (precedida por el formulario AD), se negocia y se acepta, formando un contrato (RPA-CA). Las relaciones de agencia deben confirmarse.

• ✓El formulario AD debe entregarse al vendedor antes de celebrar el acuerdo de listado
• ✓El RLA permite 5 días para la aprobación de la gerencia para cancelar
• ✓Si existe doble agencia, los agentes deben revelar la relación tan pronto como sea posible
• ✓El formulario SEL se utiliza si el vendedor no desea que la propiedad figure en el MLS

El IREM fue organizado en 1933 por empresas de administración de propiedades para fomentar el profesionalismo y proporcionar una fuente de datos sobre experiencia en administración. La membresía exigía que las empresas miembros se adhirieran a pautas éticas específicas. En 1938, el IREM cambió su enfoque a certificar a personas en lugar de empresas, ya que solo una persona puede calificarse como poseedora de “capacidad”.

• ✓El IREM se fundó en 1933 para fomentar el profesionalismo en la administración de propiedades
• ✓Las empresas miembros originales tenían que mantener cuentas bancarias separadas para sus propios fondos y los fondos de los clientes, sin mezclarlos
• ✓Los miembros tenían que contar con una fianza de fidelidad satisfactoria para todos los empleados que manejaran fondos
• ✓Los miembros no podían tomar descuentos ni comisiones de los gastos del cliente sin divulgación completa al propietario y sin su permiso

Después de 1938, IREM restringió la membresía a las personas que cumplieran con los requisitos educativos y de experiencia. El Certified Property Manager (CPM) es la designación principal; el Accredited Residential Manager (ARM) exige un menor grado de capacitación y experiencia en el sitio. Una empresa que cuente con al menos un CPM puede obtener la designación Accredited Management Organization (AMO).

• ✓El CPM (Certified Property Manager) se otorga a las personas que cumplan con los requisitos educativos y de experiencia.
• ✓El ARM (Accredited Residential Manager) exige un menor grado de capacitación y experiencia en el sitio.
• ✓El AMO (Accredited Management Organization) es una designación de empresa que requiere al menos un CPM.
• ✓Solo las personas, no las empresas, pueden certificarse como administradores de propiedades calificados.

NARPM nació a finales de la década de 1980 para servir a los administradores que cobran honorarios por casas unifamiliares, y celebró su primera convención nacional en noviembre de 1989. Ofrece designaciones profesionales y promueve la ética, el profesionalismo y las prácticas de vivienda justa mediante su Código de Ética y Estándares de Profesionalismo.

• ✓NARPM se fundó a finales de la década de 1980 y celebró su primera convención en noviembre de 1989
• ✓RMP (Residential Management Professional) y MPM (Master Property Manager) son designaciones individuales
• ✓CRMC (Certified Residential Management Company) es para empresas que administran casas unifamiliares
• ✓CSS (Certified Support Specialist) es una designación para personal de apoyo