HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · bienes raíces · Español

La tercera divulgación exigida por RESPA en una transacción de préstamo vinculada al ámbito federal es el HUD-1 o el HUD-1A. El HUD-1 se utiliza cuando la propiedad en garantía se está comprando y vendiendo (con la participación tanto de un prestatario/comprador como de un vendedor). El HUD-1A se utiliza cuando el propósito del préstamo es refinanciar o gravar aún más la propiedad en garantía prevista, en transacciones de una sola parte que no implican transferencias de título.

• ✓El HUD-1 se exige en toda liquidación que involucre un préstamo hipotecario vinculado al ámbito federal con tanto un prestatario como un vendedor
• ✓El HUD-1A se utiliza para refinanciamientos o gravámenes adicionales sin vendedor y sin transferencia de título
• ✓Un solo HUD-1 puede distribuirse a múltiples prestatarios en la misma transacción
• ✓No se exige a los acreedores/prestamistas que utilicen ninguno de los formularios para HELOC de tipo abierto si se cumplen las disposiciones de la Regulación Z

La definición federal de agente de liquidación incluye al acreedor/prestamista si no se designa una parte neutral. En California, actuar como agente de liquidación/depositario de escrow requiere una licencia conforme a la Public Escrow Law o una exención. Las entidades exentas incluyen compañías de seguros de título, compañías de seguros de título suscritas (underwritten title companies), bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, compañías fiduciarias, abogados con licencia y corredores de bienes raíces que sean agentes o partes de la transacción.

• ✓California exige una licencia conforme a la Public Escrow Law o una exención para actuar como agente de liquidación/depositario de escrow (Financial Code Sections 17003, 17004, 17006)
• ✓Las compañías de seguros de título/compañías de seguros de título suscritas deben hacer una oferta para emitir una póliza de título como condición previa para realizar escrow bajo exención
• ✓Los abogados están exentos si tienen una relación de buena fe con un principal y no se dedican activamente al negocio de escrow
• ✓Los corredores de bienes raíces están exentos cuando actúan como agentes o partes de la transacción realizando un acto que requiere una licencia de bienes raíces

El agente de liquidación o depositario de escrow debe utilizar el HUD-1 o el HUD-1A en toda liquidación de préstamo hipotecario relacionado con el ámbito federal. Los límites de tolerancia y los cambios de circunstancias imponen una carga a los acreedores/prestamistas y a los corredores hipotecarios para asegurar que el HUD-1 sea consistente con los cargos de liquidación y los gastos pagados por anticipado divulgados en el GFE, así como con los términos importantes del préstamo divulgados conforme a la Regulación Z de la TILA.

• ✓El HUD-1 debe ser consistente con los cargos de liquidación y los gastos pagados por anticipado divulgados en el GFE
• ✓Históricamente, el acreedor/prestamista no tenía responsabilidad legal directa sobre la exactitud del HUD-1 cuando participaba un agente de liquidación separado
• ✓Los límites de tolerancia exigen asegurar la consistencia entre el GFE y el HUD-1 para proteger al consumidor/prestatario

A diferencia de la mayoría de los agentes de liquidación/depositarios de escrow, los corredores que actúan como depositarios de escrow en una transacción de bienes raíces o en una transacción garantizada por bienes raíces NO funcionan como agentes de escrow neutrales. Los banqueros hipotecarios bajo la RMLA o los prestamistas financieros bajo la CFL no pueden actuar como agentes de liquidación ni como depositarios de escrow en California.

• ✓Los corredores que actúan como depositarios de escrow no son agentes de escrow neutrales (Código B&P 10145, Código Financiero 17006)
• ✓Los banqueros hipotecarios bajo la RMLA no pueden actuar como agentes de liquidación ni como depositarios de escrow en California
• ✓Los prestamistas financieros bajo la CFL no pueden actuar como agentes de liquidación ni como depositarios de escrow en California

Cuando el agente de liquidación no sea el acreedor/prestamista, el acreedor/prestamista debe obtener una copia del HUD-1/HUD-1A para asegurar el cumplimiento de las instrucciones, las tolerancias y los términos sustanciales del préstamo que no hayan cambiado. Los corredores hipotecarios tienen cargas adicionales: asegurar que se entreguen copias conformes de las escrituras de fideicomiso/hipotecas y confirmar que el prestatario recibió una copia del HUD-1/HUD-1A final.

• ✓El acreedor/prestamista debe obtener una copia del HUD-1 para confirmar que los cargos estén dentro de las tolerancias del GFE
• ✓Los MLB/MLO deben asegurar que se entreguen copias conformes de las escrituras de fideicomiso/hipotecas (Código B&P 10234.5)
• ✓Los MLB/MLO deben confirmar que el prestatario recibió una copia de la Declaración de Liquidación final HUD-1/HUD-1A

Un día hábil antes de la liquidación, el agente de liquidación/depositario de escrow debe permitir que el prestatario inspeccione el HUD-1/HUD-1A propuesto. El prestatario puede renunciar a este derecho mediante una renuncia por escrito. No se puede imponer ninguna tarifa ni cargo por preparar y entregar el HUD-1/HUD-1A o cualquier divulgación de RESPA/TILA.

• ✓El prestatario tiene derecho a inspeccionar el HUD-1 propuesto durante el día hábil inmediatamente anterior a la liquidación.
• ✓El derecho de revisión anticipada solo puede renunciarse por escrito firmado por el prestatario.
• ✓No se puede imponer ninguna tarifa ni cargo por preparar y entregar el HUD-1/HUD-1A o las divulgaciones de RESPA/TILA.
• ✓El HUD-1 enviado por correo se envía a la dirección indicada en la solicitud de préstamo, a menos que se autorice por escrito una dirección diferente.

Una venta con arrendamiento posterior (también denominada compra-arrendamiento, venta-arrendamiento, arrendamiento-compra o retroarrendamiento) es popular entre empresas con excelente crédito. El vendedor vende la propiedad y la toma inmediatamente en arrendamiento, liberando capital mientras conserva el uso de la propiedad.

• ✓El capital de trabajo no queda inmovilizado en activos fijos y, a menudo, se puede obtener más capital que mediante un préstamo.
• ✓Dado que los arrendamientos no se consideran un pasivo a largo plazo, la renta puede ser deducible de impuestos y el balance general se ve mejor, lo que mejora el crédito.
• ✓La deducción fiscal de los pagos de arrendamiento suele ser mejor que la depreciación, ya que la tierra no se puede depreciar.
• ✓En los contratos gubernamentales de costo más honorarios fijos, la renta es un gasto admisible, pero los intereses hipotecarios no lo son (razón por la cual muchas plantas de defensa se arriendan).

Existen diversas formas de adquirir intereses inmobiliarios sin utilizar financiamiento hipotecario. Con la excepción del contrato de venta de bienes inmuebles, estos métodos generalmente solo están disponibles para grandes financiadores, inquilinos muy sólidos o instituciones de gran envergadura. La compra al contado es una alternativa obvia, pero los particulares suelen tener dificultades para reunir sumas importantes y protegerse contra la responsabilidad ilimitada.

• ✓La mayoría de las alternativas no hipotecarias solo están disponibles para grandes financiadores, inquilinos muy sólidos o instituciones de gran envergadura
• ✓El contrato de venta de bienes inmuebles es la excepción, ya que está disponible de forma más amplia
• ✓La compra al contado es la alternativa más obvia al financiamiento hipotecario

Los sindicatos de inversión brindan a los pequeños inversionistas oportunidades de invertir en bienes raíces de alto rendimiento. Un sindicato ofrece conocimiento de los valores y la capacidad de encontrar, organizar y administrar un proyecto exitoso, reuniendo los recursos de múltiples inversionistas.

• ✓Los sindicatos permiten que los pequeños inversionistas participen en bienes raíces de alto rendimiento
• ✓Un sindicato proporciona experiencia en encontrar, organizar y administrar proyectos

Un préstamo bancario directo (comercial) puede utilizarse para adquirir bienes inmuebles. El prestatario obtiene el préstamo con base en un buen historial crediticio o en una garantía (acciones, bonos, bienes muebles) distinta del propio bien inmueble. Las grandes corporaciones con buena calificación crediticia también pueden vender acciones o bonos de obligación general para adquirir bienes inmuebles sin utilizar una hipoteca.

• ✓Un préstamo comercial está garantizado por el crédito o por una garantía distinta del bien inmueble
• ✓Las grandes corporaciones con buena calificación pueden vender acciones o bonos de obligación general para adquirir propiedades sin una hipoteca

Un arrendamiento a largo plazo es un buen enfoque si la propiedad es utilizable tal como está. Si el arrendatario arrienda solo el terreno y debe pagar la construcción de mejoras, la inversión total en efectivo probablemente será mayor que comprar una propiedad mejorada con una hipoteca. Ofrece ventajas al inquilino, pero plantea riesgos al arrendador.

• ✓El alquiler puede ser deducible como gasto; si se es propietario, solo las mejoras serían depreciables (el terreno no puede depreciarse)
• ✓El dinero liberado para otros usos puede utilizarse de manera más ventajosa y la carga total de deuda del inquilino no aumenta
• ✓Los riesgos del arrendador incluyen el deterioro del crédito del inquilino, mejoras para fines especiales seguidas de quiebra, y reclamos de gravamen de mecánico por construcción incompleta

El comprador/arrendador obtiene una inversión a largo plazo, sin preocupaciones y con potencial de apreciación. Los pagos del arrendamiento pueden superar lo que serían los pagos de la hipoteca, lo que beneficia al arrendador mientras conserva el título de propiedad del inmueble.

• ✓Los pagos del arrendamiento pueden ser superiores a los pagos de la hipoteca y ayudar a pagar cualquier hipoteca mientras el arrendador conserva el título de propiedad
• ✓La inversión no se liquidará anticipadamente, como a menudo ocurre con las hipotecas mediante refinanciamiento
• ✓Los términos del arrendamiento a menudo otorgan al arrendador un derecho de reclamación contra otros activos del arrendatario en caso de incumplimiento

Un intercambio o trueque de propiedades puede ser una alternativa al financiamiento hipotecario si la diferencia de valuación entre las propiedades puede conciliarse y el intercambio se realiza sin dificultades de financiamiento.

• ✓Un intercambio funciona si las diferencias de valuación entre las propiedades pueden conciliarse
• ✓El intercambio debe realizarse sin dificultades de financiamiento para servir como alternativa a la hipoteca

La sindicación inmobiliaria es un término descriptivo (sin significado jurídico preciso) para una organización o combinación de inversionistas que reúnen capital para invertir en bienes raíces. Canaliza los ahorros privados hacia inversiones inmobiliarias para las cuales no hay otro financiamiento disponible y ha sido popular para financiar propiedades en rangos de precios más altos. La responsabilidad, la obligación y la relación del sindicador con el grupo y entre los inversionistas se determinan principalmente por la forma de organización.

• ✓El término “sindicación” no tiene un significado jurídico preciso
• ✓La sindicación reúne capital de múltiples inversionistas para la inversión inmobiliaria
• ✓Las relaciones y obligaciones se determinan por la forma de organización elegida

La selección de la forma de organización implica consideraciones prácticas, legales y fiscales. La forma corporativa asegura administración centralizada y responsabilidad limitada, pero rara vez se usa en sindicatos modernos debido a características fiscales negativas (doble tributación). La sociedad general (empresa conjunta) evita la doble tributación, pero tiene responsabilidad ilimitada y carece de administración centralizada. La sociedad en comandita combina las ventajas de ambas: responsabilidad limitada, administración centralizada y tratamiento fiscal de sociedad de personas.

• ✓Forma corporativa: administración centralizada y responsabilidad limitada, pero características fiscales negativas (doble tributación)
• ✓Sociedad general (empresa conjunta): evita la doble tributación, pero tiene responsabilidad ilimitada y no tiene administración centralizada
• ✓Sociedad en comandita: combina responsabilidad limitada, administración centralizada y ventajas fiscales de sociedad de personas

Una LLC es una entidad comercial híbrida que combina características de una corporación con las de una sociedad (partnership). Permite la participación activa de los miembros en la administración y el control, junto con una responsabilidad limitada similar (con ciertas excepciones) a la de los accionistas de una corporación. Si se constituye y opera adecuadamente, una LLC puede tributar como una sociedad (partnership) y evitar algunos problemas de tributación corporativa. Es importante destacar que una LLC, como entidad, no puede poseer una licencia de bienes raíces.

• ✓La LLC es una entidad híbrida que combina características de corporación y de sociedad
• ✓La LLC otorga responsabilidad limitada y a la vez permite la administración por los miembros y la tributación como sociedad
• ✓Una LLC, como entidad, no puede poseer una licencia de bienes raíces

Según la Ley de Sociedades en Comandita Revisada de California, un socio comanditario no es responsable como socio colectivo a menos que el socio comanditario también sea nombrado como socio colectivo en el certificado de sociedad en comandita o que el socio comanditario participe en el control del negocio (Código de Corporaciones, Sección 15632). Si el acuerdo de sociedad en comandita cumple con ciertos requisitos fiscales, tributa como una sociedad en lugar de como una asociación gravable como corporación.

• ✓Un socio comanditario generalmente no es responsable como socio colectivo (Código de Corporaciones, Sección 15632)
• ✓La responsabilidad surge si el socio comanditario es nombrado como socio colectivo o participa en el control del negocio
• ✓Una sociedad en comandita que cumple los requisitos tributa como una sociedad, no como una corporación

Una sindicación inmobiliaria típica combina el dinero de inversionistas individuales con la administración de un patrocinador y sigue un ciclo de tres fases. La originación implica planificación, adquisición de la propiedad, cumplimiento de las reglas de registro y divulgación, y comercialización. La operación es cuando el patrocinador normalmente administra tanto el sindicato como la propiedad inmobiliaria. La liquidación o finalización es la reventa de la propiedad.

• ✓Originación: planificación, adquisición, registro/divulgación, comercialización
• ✓Operación: el patrocinador administra el sindicato y la propiedad
• ✓Liquidación/finalización: reventa de la propiedad

La sindicación permite a un inversor de pequeña escala reunir recursos limitados con otros para participar en la propiedad y la operación de una propiedad demasiado costosa para manejarla solo o mediante una pequeña empresa conjunta. También ofrece administración profesional, lo que de otro modo podría no ser económicamente viable para el pequeño inversionista. La administración profesional es el producto básico que ofrece el sindicador y es crucial para el éxito de la sindicación.

• ✓La reunión de recursos permite a los pequeños inversores acceder a propiedades más grandes y más costosas
• ✓La administración profesional es el producto básico del sindicador y es crucial para el éxito
• ✓Permite a los titulares de licencias convertir operaciones inmanejables en transacciones rentables

Una tasación es el acto o proceso de desarrollar una opinión de valor. El valor es el valor presente de todos los derechos a beneficios futuros que surgen de la propiedad de un bien. Un informe de tasación es generalmente una declaración escrita de la opinión de valor del tasador sobre una propiedad adecuadamente descrita a una fecha especificada, resultante de la investigación y el análisis de datos fácticos y pertinentes.

• ✓Tasar significa el acto o proceso de desarrollar una opinión de valor (USPAP).
• ✓Un informe de tasación generalmente es escrito, pero puede transmitirse oralmente.
• ✓El valor equivale al valor presente de todos los derechos a beneficios futuros.
• ✓Todos los tasadores con licencia y certificados en California deben cumplir con USPAP.

El valor de mercado es el precio más probable que la propiedad alcanzaría si se ofreciera libremente en el mercado abierto, con un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto. Es el objeto de la mayoría de los encargos de avalúo.

• ✓Valor de mercado = precio más probable con un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en el mercado abierto
• ✓El valor de mercado es el objeto de la mayoría de los encargos de avalúo
• ✓El tasador debe distinguir entre propiedad personal y propiedad inmobiliaria

Existen tres enfoques para la valoración de propiedades: el enfoque de comparación de ventas (datos de mercado), el enfoque de costo y el enfoque de ingresos. Cada uno proporciona una indicación separada del valor, todos están interrelacionados y todos utilizan técnicas de comparación de mercado. Los tres se consideran, pero no siempre se emplean.

• ✓Los tres enfoques son: comparación de ventas, costo e ingresos
• ✓Los tres enfoques se consideran en cada encargo completo
• ✓Los tres no siempre se emplean, según el tipo de propiedad y el acuerdo con el cliente

Los derechos de propiedad en bienes raíces se denominan el «conjunto de derechos» (Bundle of Rights), que incluyen el derecho a ocupar y usar, vender total o parcialmente, legar y arrendar. También implica el derecho a NO realizar ninguna de estas acciones. Estos derechos están limitados por los poderes gubernamentales.

• ✓El conjunto de derechos incluye: derecho a ocupar/usar, vender, legar y arrendar
• ✓Los derechos están limitados por la tributación, el dominio eminente, el poder de policía y la reversión al Estado (escheat)
• ✓Los derechos de propiedad normalmente se tasan a valor de mercado
• ✓Los tasadores principalmente tasan el dominio absoluto (fee simple estate) en lugar del valor de un interés parcial

El tasador con licencia o certificación proporciona a los clientes una opinión de valor objetiva de un tercero, obtenida sin presiones ni prejuicios. Los tasadores no deben permitir que la composición étnica, religiosa o de minorías del vecindario menoscabe una evaluación objetiva. El USPAP se adoptó en 1989 y la OREA hace cumplir los requisitos de educación continua.

• ✓El tasador proporciona una opinión de valor objetiva de un tercero
• ✓El tasador no puede permitir que la composición étnica/religiosa/de minorías afecte la valuación
• ✓OREA (Office of Real Estate Appraisers) hace cumplir los requisitos de educación continua de los tasadores de California
• ✓USPAP promulgado por la Appraisal Foundation, adoptado en 1989

En junio de 1978, los votantes de California aprobaron la Proposición 13, modificando la Constitución estatal para limitar el impuesto predial anual máximo al uno por ciento del “valor en efectivo total” (valor de mercado) a la fecha de adquisición o de finalización de la construcción, más un ajuste anual máximo por inflación del 2 % según el IPC.

• ✓El impuesto predial anual máximo es del 1 % del valor en efectivo total (valor de mercado).
• ✓El aumento anual por inflación está limitado al 2 % según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
• ✓La propiedad se grava según su valor (ad valorem) a la fecha de adquisición o a la fecha de finalización de una nueva construcción.
• ✓La deuda adicional requiere el voto de dos tercios de los residentes afectados.

Los impuestos sobre la propiedad se convierten en gravámenes el 1 de enero del año anterior al año fiscal (1 de julio - 30 de junio). Los impuestos se pagan en dos cuotas con fechas específicas de vencimiento y morosidad, y la morosidad genera penalizaciones.

• ✓Los impuestos se convierten en gravámenes el 1 de enero anterior al año fiscal (1 de julio-30 de junio)
• ✓La primera cuota vence el 1 de noviembre y queda en mora después del 10 de diciembre (5 p.m.)
• ✓La segunda cuota vence el 1 de febrero y queda en mora después del 10 de abril (5 p.m.)
• ✓Se aplica una penalización del 10% a una cuota en mora
• ✓Si la fecha de morosidad cae en fin de semana o día festivo, se extiende hasta el siguiente día hábil

La aprobación de la Proposición 39 en 2000 autoriza bonos para la reparación, construcción o reemplazo de instalaciones escolares y aulas si se aprueban mediante un voto local del 55 % para proyectos evaluados por escuelas, distritos de colegios comunitarios y oficinas de educación del condado en cuanto a necesidades de seguridad, tamaño de las clases y tecnología de la información.

• ✓La Proposición 39 (2000) requiere solo un voto local del 55 % para bonos de instalaciones escolares
• ✓Se aplica a la reparación, construcción o reemplazo de instalaciones escolares o aulas

La Declaración de Derechos de los Contribuyentes de Impuestos Prediales Morgan (Sección 5900 y siguientes) y la enmienda al inciso (e) de la Sección 408 exigen que el asesor permita, a solicitud de un contribuyente evaluado o de su representante, la inspección y copia de documentos, incluidos los papeles de trabajo del auditor relacionados con el avalúo y la evaluación.

• ✓El asesor debe permitir la inspección y copia de los documentos de evaluación a solicitud.
• ✓La información sobre los derechos del contribuyente está disponible en la Junta Estatal de Ecualización, Oficina del Defensor de los Derechos de los Contribuyentes.

California regula las subdivisiones mediante dos leyes principales: la Subdivision Map Act y la Subdivided Lands Law. Cada una tiene propósitos distintos y es administrada por autoridades diferentes.

• ✓La Subdivision Map Act se encuentra en el Government Code (Código de Gobierno), secciones 66410 y siguientes.
• ✓La Subdivided Lands Law se encuentra en el Business and Professions Code (Código de Negocios y Profesiones), secciones 11000 a 11200.
• ✓La Subdivision Map Act rige el diseño físico y el control del gobierno local.
• ✓La Subdivided Lands Law protege a los compradores contra el fraude en las ventas iniciales.

La Subdivision Map Act establece las condiciones para la aprobación de mapas de subdivisión y exige ordenanzas locales de subdivisión que otorguen a los gobiernos locales control directo sobre los proyectos de subdivisión y las mejoras requeridas.

• ✓Objetivo 1: Coordinar el diseño de la subdivisión (lotes, calles, drenaje, alcantarillado) con el plan comunitario
• ✓Objetivo 2: Asegurar que el subdivisor complete adecuadamente las áreas dedicadas a fines públicos para que no representen una carga para los contribuyentes
• ✓Exigir la promulgación de ordenanzas de subdivisión por parte de los gobiernos locales

El Comisionado de Bienes Raíces administra la Ley de Terrenos Subdivididos para proteger a los compradores contra fraude, tergiversación o engaño en la venta inicial de terrenos subdivididos mediante el requisito del informe público.

• ✓Ninguna subdivisión puede ofrecerse en venta en California hasta que el Comisionado emita un informe público de subdivisión (salvo contadas excepciones).
• ✓El Comisionado no emite el informe público final hasta que el subdivisor cumpla con todos los requisitos legales.
• ✓Los requisitos incluyen arreglos financieros para asegurar la finalización de las mejoras y una demostración de que los lotes pueden usarse para su propósito previsto.
• ✓Un informe público incluye información importante y divulgaciones sobre la oferta.

El corretaje inmobiliario implica una actividad de agencia dirigida, a cambio de una compensación, principalmente a la venta, el intercambio, el arrendamiento, el alquiler, el financiamiento o la administración de bienes raíces o de una oportunidad de negocio. El negocio inmobiliario en su conjunto consiste en la producción, la comercialización y el financiamiento de bienes raíces.

• ✓El corretaje requiere una relación de agencia realizada a cambio de una compensación
• ✓Las actividades de corretaje incluyen la venta, el intercambio, el arrendamiento, el alquiler, el financiamiento o la administración de bienes raíces o de una oportunidad de negocio

Los corredores tratan regularmente con otros especialistas, incluidos tasadores, topógrafos, ingenieros, instituciones financieras, compañías de títulos, agentes de escrow, arquitectos, contratistas, inspectores de control de plagas, agencias de informes crediticios, abogados y contadores. Un corredor debe establecer y mantener buenas relaciones de trabajo con estos profesionales.

• ✓Los corredores coordinan con tasadores, topógrafos, compañías de títulos, agentes de escrow y abogados
• ✓Mantener buenas relaciones de trabajo con colegas profesionales es esencial para las operaciones de corretaje

Los fondos fiduciarios son dinero u otros bienes de valor recibidos por un corredor o vendedor en nombre de un mandante o de cualquier otra persona, retenidos para beneficio de otros al realizar actos que requieren una licencia de bienes raíces. Crean una responsabilidad fiduciaria ante los dueños de los fondos.

• ✓Los fondos fiduciarios pueden ser efectivo o artículos no monetarios (cheques, pagarés personales, un certificado de título de automóvil entregado como depósito)
• ✓Un cheque de depósito de compra es un fondo fiduciario, ya sea pagadero al corredor o a una compañía de escrow o de títulos
• ✓El manejo indebido de fondos fiduciarios es causa de revocación o suspensión de la licencia

Los licenciatarios deben distinguir los fondos en fideicomiso de los fondos no fiduciarios, porque los fondos en fideicomiso requieren un manejo especial. Los fondos no fiduciarios incluyen comisiones de bienes raíces, fondos generales de operación y rentas/depósitos de bienes raíces propiedad del corredor.

• ✓Los fondos no fiduciarios no están sujetos a la Ley de Bienes Raíces ni a los Reglamentos del Comisionado, siempre que no se mezclen con fondos en fideicomiso.
• ✓El DRE aún puede investigar transacciones que involucren fondos no fiduciarios en determinadas circunstancias.

Algunos desarrolladores se especializan en convertir terrenos sin urbanizar en lotes terminados para que los compren los constructores; el desarrollador de terrenos a menudo instala las principales mejoras fuera del sitio e infraestructura (calles y servicios públicos). Otros desarrolladores-constructores planifican y completan toda la subdivisión, desde el terreno sin urbanizar hasta la construcción y la venta. Los desarrolladores pueden ser nacionales, regionales o locales. Es importante señalar que NO existen requisitos de licencia estatal para desarrolladores ni fraccionadores.

• ✓Los desarrolladores de terrenos pueden convertir terrenos sin urbanizar en lotes terminados e instalar mejoras fuera del sitio (calles, servicios públicos)
• ✓Los desarrolladores-constructores se encargan de todo el proceso, desde el terreno sin urbanizar hasta la venta de la vivienda
• ✓No existen requisitos de licencia estatal para desarrolladores ni fraccionadores

Los desarrolladores “fabrican” sitios residenciales, comerciales o industriales, ya sea como subdivisiones de lotes vacíos o como subdivisiones mejoradas o parcialmente mejoradas. Su objetivo es ofrecer el tipo y el rango de precios del producto que satisfaga el mercado.

• ✓Los desarrolladores producen sitios residenciales, comerciales o industriales
• ✓Los productos pueden ser subdivisiones de lotes vacíos o subdivisiones mejoradas o parcialmente mejoradas
• ✓El objetivo del desarrollador es igualar el tipo de producto y el rango de precios a la demanda del mercado

En el ámbito empresarial, un desarrollador a menudo mantiene inventario de terrenos sin urbanizar y productos semiacabados/terminados durante períodos prolongados en múltiples proyectos separados, tanto “spec” (para la venta) como personalizados (prevendidos). Los desarrolladores utilizan fondos personales o negocian préstamos con vendedores de terrenos, socios de empresas conjuntas o instituciones financieras, y asumen grandes riesgos por incertidumbres en la planificación de terrenos y errores de juicio del mercado, lo que produce retrasos y pérdidas por intereses, costos de tenencia y gastos generales.

• ✓Las propiedades “spec” se construyen para la venta; las propiedades personalizadas se prevenden.
• ✓Los desarrolladores se financian mediante fondos personales, vendedores de terrenos, socios de empresas conjuntas o instituciones financieras.
• ✓Los desarrolladores asumen grandes riesgos por incertidumbres en la planificación y errores de juicio del mercado que causan retrasos, intereses y costos de tenencia.

El desarrollo inmobiliario proporciona parte del inventario que un corredor inmobiliario utiliza en su negocio. Así como los minoristas almacenan productos, los corredores inmobiliarios almacenan listados de bienes inmuebles, reemplazando constantemente los listados vendidos o expirados por otros nuevos, algunos provenientes de desarrolladores como “casas nuevas o lotes”. Los desarrolladores operan en un ámbito empresarial más amplio que los corredores.

• ✓Los corredores inmobiliarios almacenan listados como inventario, de manera similar a los minoristas que almacenan productos
• ✓Los desarrolladores suministran casas nuevas y lotes que pasan a formar parte del inventario de los corredores
• ✓Los desarrolladores operan en un ámbito empresarial más amplio que los corredores

La fusión estatutaria de las licencias de bienes raíces y de oportunidades de negocio ocurrió en 1966. Desde entonces, se requiere una licencia de bienes raíces para actuar como agente en la venta o arrendamiento de oportunidades de negocio. La Ley de Bienes Raíces define una oportunidad de negocio como la venta o arrendamiento del negocio y el crédito mercantil (goodwill) de una empresa u oportunidad existente.

• ✓Se requiere una licencia de bienes raíces para vender o arrendar oportunidades de negocio desde la fusión de 1966.
• ✓Una oportunidad de negocio se define como la venta o arrendamiento del negocio y el crédito mercantil (goodwill) de una empresa existente.
• ✓La venta puede involucrar solo bienes muebles y típicamente incluye inventario, accesorios fijos (fixtures), acuerdo de no competencia, cesión de arrendamiento y crédito mercantil (goodwill).

En la mayoría de las transacciones de oportunidades de negocio, el titular de licencia de bienes raíces actúa como agente dual con el consentimiento informado de ambos mandantes, creando una relación fiduciaria tanto con el comprador como con el vendedor. El corredor debe obtener la autorización por escrito del propietario de la propiedad del negocio antes de obtener la firma de un comprador potencial en un acuerdo sobre la causa eficiente de la operación.

• ✓El titular de licencia generalmente actúa como agente dual con el consentimiento informado de ambos mandantes
• ✓Se deben deberes fiduciarios tanto al comprador como al vendedor
• ✓El corredor debe obtener la autorización por escrito del propietario antes de conseguir la firma de un comprador en un acuerdo sobre la causa eficiente de la operación
• ✓No obtener la autorización por escrito es motivo de revocación o suspensión conforme a la Sección 10176(j) del Código de Negocios y Profesiones

Si se incluyen bienes raíces en la venta de una oportunidad de negocio, el agente generalmente trata la venta del negocio y la venta del terreno/edificio como dos transacciones separadas y concurrentes, con dos escrows concurrentes y contingentes.

• ✓Los bienes raíces en una venta de negocio se manejan como una transacción separada de la venta del negocio
• ✓Se utilizan dos escrows concurrentes y contingentes cuando se incluyen bienes raíces

El interés simple se calcula multiplicando el principal (monto del pagaré) por la tasa de interés para obtener el interés de un año. La tasa de interés se expresa como decimal con dos posiciones marcadas desde la derecha (por ej., 0.06 = 6 %, 0.09 = 9 %).

• ✓Interés = Principal × Tasa × Tiempo
• ✓La tasa de interés es un decimal con dos posiciones marcadas desde la derecha (0.06 = 6 %)
• ✓Multiplicar el principal por la tasa da el interés de un año completo

Aunque un año tiene 12 meses o 365 días, la cifra de 365 días resulta un denominador incómodo. La práctica comercial estándar supone 12 meses de 30 días cada uno, para un total de 360 días por año, a fin de simplificar los cálculos.

• ✓Suponer 12 meses de 30 días cada uno
• ✓Usar 360 días por año para el cálculo de intereses
• ✓Esta convención evita fracciones engorrosas

Para períodos inferiores a un año, utilice una fracción propia (días/360). Para períodos superiores a un año, utilice una fracción impropia. Ejemplo: interés sobre $4,650 por 75 días al 10 % = 4650 × .10 × 75/360 = $96.88.

• ✓Utilice una fracción propia para períodos inferiores a un año
• ✓Utilice una fracción impropia para períodos superiores a un año
• ✓Convierta los meses a días: 30 días por mes sobre un año de 360 días

Las tablas de interés muestran una base de $1, $100 o $1,000 para diversas tasas de interés y períodos. Determine el factor de la tabla y multiplíquelo por el número de unidades base (p. ej., miles). Ejemplo: $4,650 = $4.65 por cada $1,000; multiplique el factor por 4.65.

• ✓Las tablas usan una base de $1, $100 o $1,000
• ✓Sume los factores por día para alcanzar el total de días deseado
• ✓Multiplique el factor total por el número de unidades base