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No se requieren palabras ni forma en particular, pero las palabras deben: (1) evidenciar la intención de crear una relación entre arrendador y arrendatario, (2) identificar a las partes, (3) describir el inmueble, (4) especificar el tiempo, el monto y la forma de pago de la renta, y (5) establecer un plazo definido.

• ✓Un contrato de arrendamiento debe evidenciar la intención de crear una relación entre arrendador y arrendatario
• ✓Un contrato de arrendamiento debe identificar a las partes, describir el inmueble, especificar la renta y establecer un plazo definido
• ✓No se requieren palabras ni forma en particular

Con un listado de agencia exclusiva o un listado de derecho exclusivo de venta, el corredor no necesariamente tiene que cumplir con los requisitos de desempeño aplicables a otros tipos de listados. Si el corredor se ve impedido de cumplir debido a la venta por parte del propietario, una venta a través de otro agente o la retirada de la propiedad del mercado por parte del propietario, el corredor normalmente tiene derecho a una comisión conforme al acuerdo de listado.

• ✓En virtud de un listado de agencia exclusiva o de un listado de derecho exclusivo de venta, el corredor puede cobrar si el propietario le impide cumplir.
• ✓La venta por el propietario, la venta a través de otro agente o la retirada del mercado normalmente otorgan al corredor derecho a una comisión.

A veces, la única promesa escrita de pagar una comisión está en el contrato de compra (recibo de depósito) entre el comprador y el vendedor. Para proteger el derecho a una comisión, el corredor debe obtener un acuerdo de comisión por separado, incluso si el listado termina unas horas después de una oferta. Si el vendedor se niega, el corredor debe basarse en el recibo de depósito. Que el vendedor tenga una obligación exigible a menudo depende de la redacción de la cláusula de comisión. El Código de Negocios y Profesiones § 10147.5 exige que se proporcione al principal el aviso de negociabilidad de la comisión cuando cualquier acuerdo (listado o recibo de depósito) establezca o modifique los derechos a comisión.

• ✓Un corredor debe obtener un acuerdo de comisión por separado para proteger el derecho a una comisión
• ✓La exigibilidad de la obligación del vendedor depende de la redacción de la cláusula de comisión en el recibo de depósito
• ✓Cualquier acuerdo que establezca o modifique los derechos a comisión debe contener el aviso de negociabilidad del Código B&P § 10147.5

La recuperación de una comisión por parte del corredor se basa en el contrato de empleo (listado). La ejecución del contrato de venta es significativa porque demuestra que el agente produjo una oferta aceptable para el propietario.

• ✓La recuperación de la comisión se basa en el contrato de empleo (listado)
• ✓Un contrato de venta firmado demuestra que el agente produjo una oferta aceptable

Para una propiedad de ingresos, los prestamistas se basan en el flujo de efectivo de la propiedad en garantía. El NOI se calcula: las rentas brutas proyectadas más otros ingresos equivalen al ingreso bruto total; menos el factor de vacancia equivalen al ingreso bruto efectivo; menos los gastos operativos equivalen al ingreso operativo neto. La Relación de Cobertura de Deuda (DCR) es igual al NOI anual dividido por el servicio anual de la deuda hipotecaria. Un prestamista de apartamentos puede exigir 1.15:1.0; una propiedad comercial de mayor riesgo puede exigir 1.25:1.0.

• ✓La DCR es igual al NOI anual dividido por el servicio anual de la deuda hipotecaria
• ✓Una DCR de 1.15:1.0 significa $1.15 de NOI por cada dólar de servicio de la deuda
• ✓El NOI real (proveniente de rentas de contratos a largo plazo) prevalece sobre el NOI económico/proyectado al calcular la DCR
• ✓Las propiedades comerciales de mayor riesgo pueden exigir una DCR de 1.25:1.0

Los préstamos comerciales con grado de inversión utilizan cuatro categorías de análisis: liquidez (activos corrientes frente a pasivos corrientes, ratio 2:1 aceptable), apalancamiento (relación deuda-patrimonio, regla general de 3:1 a 4:1), actividad (relación entre ingresos y activos totales) y rentabilidad (rendimiento sobre el patrimonio neto, análisis de rendimiento/TIR). Los activos corrientes incluyen efectivo y cuentas por cobrar con vencimiento dentro de un año; los pasivos corrientes son deudas con vencimiento dentro de un año.

• ✓Un ratio de liquidez de 2 a 1 (activos corrientes que duplican los pasivos corrientes) es aceptable para la mayoría de los prestamistas
• ✓La regla general para la relación de deuda a patrimonio está entre 3:1 y 4:1
• ✓El análisis de rendimiento que divide el rendimiento total entre el patrimonio es la tasa interna de retorno (TIR)
• ✓El índice de equilibrio es 1:1, donde el ingreso operativo neto apenas cubre los gastos fijos

Para una propiedad de renta ocupada por el propietario, el pago principal proviene del negocio del prestatario, lo que requiere un análisis global de flujo de efectivo que compare los ingresos del negocio y otras fuentes con los gastos y la deuda personal. La viabilidad del negocio como empresa en funcionamiento es esencial para los préstamos garantizados por la SBA. Los edificios de inquilino único sin recurso evalúan la solidez y la viabilidad a largo plazo del inquilino.

• ✓La suscripción de propiedades de renta para propietario-ocupante utiliza un análisis global de flujo de efectivo
• ✓La viabilidad del negocio como empresa en funcionamiento es esencial para la calificación de un préstamo garantizado por la SBA

Un préstamo hipotecario de costo/precio más alto es una transacción de crédito al consumidor garantizada por la vivienda principal del prestatario, cuya tasa de porcentaje anual (APR) excede la tasa promedio de oferta preferencial para una transacción comparable. Se aplica si la tasa excede la tasa de oferta preferencial en 1.5 puntos porcentuales o más para préstamos de primer gravamen, o en 3.5 puntos porcentuales o más para préstamos de gravamen subordinado. La publicación H-15 de la Reserva Federal proporciona las tasas de oferta preferenciales.

• ✓Primer gravamen: APR 1.5 puntos porcentuales o más por encima de la tasa promedio de oferta preferencial
• ✓Gravamen subordinado: APR 3.5 puntos porcentuales o más por encima de la tasa promedio de oferta preferencial
• ✓La publicación estadística semanal H-15 de la FRB es una referencia para las tasas de oferta preferenciales
• ✓También se menciona en la Sección 35 de TILA (12 CFR 226.35, Financial Code 4995)

Antes de establecer una cuenta de depósito en garantía, el acreedor/prestamista realiza un análisis para que el saldo objetivo más bajo al final del mes sea cero. El acreedor/prestamista puede exigir un colchón para desembolsos imprevistos, pero el colchón no puede exceder un sexto (1/6) de los pagos anuales totales estimados de la cuenta de depósito en garantía. Si los documentos del préstamo establecen límites de colchón más bajos, esos prevalecen.

• ✓El saldo objetivo más bajo al final del mes proyectado para el año de cálculo debe ser cero (-0-)
• ✓El colchón no puede exceder un sexto (1/6) de los pagos anuales totales estimados de la cuenta de depósito en garantía
• ✓Si los documentos del préstamo establecen límites de colchón más bajos, los documentos del préstamo prevalecen

Los fondos mantenidos en cuentas de depósito en garantía deben conservarse en instituciones depositarias autorizadas de California y, si se invierten, invertirse únicamente con residencias o empresas de California. Cuando un prestamista otorga o compra un préstamo garantizado por 1 a 4 unidades residenciales y crea una cuenta de depósito en garantía, se debe pagar al prestatario un interés simple mínimo de al menos 2 % anual. No se permiten cargos por mantenimiento o desembolso. Los fondos en depósito en garantía son fondos fiduciarios.

• ✓Los fondos en depósito en garantía deben conservarse en instituciones depositarias autorizadas de California (Código Civil de California 2955)
• ✓Se debe pagar al prestatario un interés simple mínimo del 2 % anual sobre los fondos en depósito en garantía para propiedades de 1 a 4 unidades (Código Civil de California 2954.8)
• ✓No se permiten cargos por mantenimiento o desembolsos de los fondos en depósito en garantía recibidos por adelantado
• ✓La exención del interés del 2 % para cuentas fiduciarias que no generan intereses no se aplica a los bancos

La quinta divulgación requerida por RESPA es el Estado de Cuenta Inicial de Depósito en Garantía (Impound), que describe una cuenta de depósito en garantía establecida por un acreedor/prestamista para un préstamo hipotecario con relación federal. Las cuentas de depósito en garantía generalmente se basan en cálculos de pagos y desembolsos mensuales dentro de un año calendario, modificados para pagos cada dos semanas u otros pagos periódicos.

• ✓El Estado de Cuenta Inicial de Depósito en Garantía es la quinta divulgación requerida por RESPA
• ✓Las cuentas de depósito en garantía se basan en cálculos mensuales de pagos/desembolsos dentro de un año calendario
• ✓Las cuentas con pagos cada dos semanas u otros pagos periódicos deben modificarse en consecuencia

Se prohíbe a un acreedor/prestamista otorgar un préstamo de primer gravamen garantizado por la vivienda principal de un consumidor si el préstamo es un Préstamo Hipotecario de Mayor Costo/Precio, a menos que se establezca una cuenta de depósito en garantía para impuestos sobre la propiedad y primas de seguro. Esto se aplica a las solicitudes elegibles recibidas a partir del 1 de abril de 2010.

• ✓Se exige una cuenta de depósito en garantía para préstamos de primer gravamen de mayor costo/precio sobre una vivienda principal
• ✓El requisito se aplica a las solicitudes recibidas a partir del 1 de abril de 2010
• ✓La cuenta de depósito en garantía cubre los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro relacionadas con la hipoteca o la propiedad (12 CFR 226.35, 24 CFR 3500.17)

No es necesario establecer una cuenta de depósito en garantía para el seguro, a menos que el acreedor/prestamista lo exija (por ejemplo, el seguro contra terremotos o el seguro de protección de deudas son opciones, no requisitos). No se requiere una cuenta de depósito en garantía para seguros en préstamos garantizados por acciones de cooperativa o unidades de condominio cuando la asociación de propietarios mantiene una póliza maestra. Sin embargo, todavía se requiere una cuenta de depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad evaluados individualmente a cada unidad de condominio. La cuenta de depósito en garantía para viviendas manufacturadas no se exigió hasta el 1 de octubre de 2010.

• ✓No se requiere una cuenta de depósito en garantía para seguros, a menos que el acreedor/prestamista exija la cobertura
• ✓No se requiere una cuenta de depósito en garantía para seguros para unidades de cooperativa/condominio con una póliza maestra de la asociación, pero sí se sigue requiriendo una cuenta de depósito en garantía para impuestos
• ✓La cuenta de depósito en garantía para viviendas manufacturadas no se exigió hasta el 1 de octubre de 2010

El acreedor/prestamista realiza un análisis inicial de la cuenta de depósito en garantía y presenta el estado en la liquidación o dentro de los 45 días calendario posteriores a la liquidación. Puede incorporarse al HUD-1/HUD-1A o entregarse por separado. El estado incluye el pago hipotecario mensual total, la parte correspondiente a impuestos y seguros, un desglose de cargos estimados y fechas de desembolso, el monto de la reserva (cushion) y un saldo corriente de prueba.

• ✓Debe presentarse en la liquidación o dentro de los 45 días calendario posteriores a la liquidación/cierre de escrow
• ✓Puede incorporarse al HUD-1/HUD-1A o entregarse como documento separado
• ✓Debe incluir el desglose del pago mensual, los cargos estimados detallados, el monto de la reserva y el saldo corriente de prueba

Al final de cada año de cálculo de la cuenta de depósito en garantía, el acreedor/prestamista realiza un análisis para determinar el superávit, el faltante o el déficit y prepara un estado de cuenta anual de la cuenta de depósito en garantía. Los conceptos facturados con una periodicidad mayor a la anual (p. ej., el seguro contra inundaciones cada tres años) se cobran en mensualidades iguales (36 para los trienales). Cuando se transfiere la administración del préstamo y cambian los métodos de pago/contabilidad, el nuevo administrador debe proporcionar un estado de cuenta inicial de la cuenta de depósito en garantía dentro de los 60 días posteriores a la transferencia.

• ✓Se debe realizar un análisis de la cuenta de depósito en garantía al completarse cada año de cálculo de dicha cuenta
• ✓El seguro contra inundaciones trienal se cobra en 36 mensualidades iguales
• ✓Un nuevo administrador que cambie los métodos de pago/contabilidad debe proporcionar un estado de cuenta inicial dentro de los 60 días posteriores a la transferencia

Según la UCC, una Declaración de financiamiento debidamente presentada perfecciona un interés de garantía. Si no se presenta, los compradores posteriores sin conocimiento real pueden adquirir la propiedad libre del interés de garantía anterior. La parte garantizada que presenta el documento generalmente está protegida contra compradores posteriores. Los registros se indexan por el nombre verdadero del deudor.

• ✓Una Declaración de financiamiento debidamente presentada perfecciona un interés de garantía
• ✓Sin una declaración presentada, los compradores posteriores sin conocimiento real pueden adquirir la propiedad libre del interés anterior
• ✓Los registros de la UCC se indexan por el nombre verdadero del deudor

El lugar apropiado para perfeccionar un interés de garantía depende del tipo de garantía: los bienes de consumo se presentan ante el registrador del condado de la residencia del deudor; los cultivos, la madera, los minerales, el petróleo y el gas o ciertas cuentas se presentan donde se registraría una hipoteca sobre bienes inmuebles; y en todos los demás casos, ante el Secretario de Estado.

• ✓Bienes de consumo: presentar en la oficina del registrador del condado en el condado de la residencia del deudor
• ✓Cultivos, madera, minerales (incluidos petróleo y gas), o ciertas cuentas: presentar donde se registraría una hipoteca sobre los bienes inmuebles
• ✓Todos los demás casos: presentar en la oficina del Secretario de Estado
• ✓Una presentación de garantía sobre accesorios se presenta donde se registraría una hipoteca sobre los bienes inmuebles; la residencia de una organización es su lugar de negocios (o su oficina ejecutiva principal si tiene más de uno)

Una Declaración de Financiamiento es efectiva por cinco años desde la fecha de presentación. Para extenderla, la parte garantizada debe presentar una Declaración de Continuación dentro del período de seis meses anterior al vencimiento; las Declaraciones de Continuación sucesivas pueden presentarse de la misma manera.

• ✓Una Declaración de Financiamiento es efectiva por cinco años desde la fecha de presentación
• ✓Una Declaración de Continuación debe presentarse dentro del período de seis meses anterior al vencimiento para extender la efectividad
• ✓La presentación ocurre upon la presentación de la declaración, el pago de la tarifa de presentación y la aceptación por parte del funcionario

El Artículo 9 del UCC otorga derechos de gravamen a los proveedores e instaladores de accesorios fijos. El acreedor garantizado que presenta primero su solicitud generalmente tiene prioridad, sin importar cuándo surgió la reclamación, pero los intereses de garantía por precio de compra reciben prioridad especial cuando se perfeccionan dentro de los 10 días siguientes a la toma de posesión por parte del comprador.

• ✓Un interés de garantía perfeccionado de un proveedor sobre accesorios fijos tiene prioridad sobre los intereses en conflicto de propietarios y acreedores con gravámenes posteriores (Sección 9313(4)).
• ✓El primero en realizar una presentación apropiada tiene prioridad, sin importar cuándo surgió la reclamación.
• ✓Los intereses de garantía por precio de compra obtienen prioridad especial cuando se perfeccionan dentro de los 10 días siguientes a la toma de posesión por parte del comprador (Secciones 9301(2), 9312(4)).

La División 9 (Transacciones garantizadas, venta de cuentas, derechos contractuales y papel comercial) establece un esquema unificado e integral para regular la venta, la creación y la prelación de gravámenes y garantías mobiliarias sobre bienes personales. Otorga al acreedor garantizado el derecho de ejecutar la garantía y aplicar el producto de la venta si el deudor incurre en incumplimiento.

• ✓Cubre cualquier transacción destinada a crear una garantía mobiliaria sobre bienes personales: mercancías, documentos, papel comercial, cuentas y derechos contractuales
• ✓Su propósito es proporcionar una estructura simple y unificada para la variedad de transacciones de financiamiento garantizado
• ✓La garantía mobiliaria permite la ejecución y la aplicación del producto de la venta al pago de la obligación garantizada en caso de incumplimiento

Una presentación de buena fe realizada en un lugar indebido, o no realizada en todos los lugares requeridos, sigue siendo efectiva para los bienes en garantía respecto de los cuales cumplió, y frente a cualquier persona que tenga conocimiento de su contenido. Una presentación realizada en el lugar correcto sigue siendo efectiva incluso si la residencia, el lugar de negocios o la ubicación de los bienes en garantía del deudor cambia posteriormente.

• ✓Una presentación de buena fe en un lugar indebido es efectiva para los bienes en garantía respecto de los cuales cumple y frente a las personas que tengan conocimiento del contenido
• ✓Una presentación correcta sigue siendo efectiva a pesar de un cambio posterior en la residencia, el lugar de negocios o la ubicación de los bienes en garantía del deudor
• ✓Las presentaciones posteriores (Continuación, Terminación, Liberación, Cesión, Enmienda) deben presentarse en el mismo lugar que la original

Se utilizan los formularios estándar UCC-1 (Declaración de financiamiento) y UCC-2 (Terminación); el funcionario de presentación anota el número de expediente, la fecha y la hora, y devuelve una copia con acuse de recibo. El Secretario de Estado proporciona, a solicitud, certificados de Declaraciones de financiamiento vigentes mediante el formulario UCC-3 Solicitud de información o copias.

• ✓UCC-1 es la Declaración de financiamiento y UCC-2 es la Declaración de terminación.
• ✓Se presenta un formulario UCC-3 Solicitud de información o copias ante el Secretario de Estado para obtener información de presentación.
• ✓El certificado del Secretario de Estado muestra las declaraciones vigentes, las fechas y horas de presentación, y los nombres y direcciones de las partes garantizadas.

Si no se presenta una Declaración de Financiamiento, los compradores posteriores y las partes garantizadas sin conocimiento efectivo toman los bienes libres del interés previo, aunque la Sección 9201 mantiene válido el acuerdo de garantía no perfeccionado entre el deudor y la parte garantizada. Una Declaración de Financiamiento puede presentarse anticipadamente —antes de que se celebre el acuerdo o de que se adhiera el interés— como suele hacerse en escrow para perfeccionar el interés de garantía del vendedor por el precio de compra.

• ✓Sin presentación, los compradores posteriores y las partes garantizadas sin conocimiento efectivo toman los bienes libres del interés previo, pero la Sección 9201 mantiene válido el acuerdo entre las partes
• ✓Una Declaración de Financiamiento puede presentarse antes de que se celebre el acuerdo de garantía o antes de que se adhiera el interés
• ✓En escrow, el depositario de escrow puede presentar anticipadamente para perfeccionar el interés de garantía del vendedor por el precio de compra; si el escrow fracasa, una Declaración de Terminación UCC-2 elimina la UCC-1

Un interés de garantía sobre bienes accesorios puede crearse mediante disposiciones específicas en una escritura de fideicomiso/hipoteca o mediante una presentación de bienes accesorios en forma de Declaración de financiamiento; ambas deben registrarse en el condado donde se ubica el bien inmueble. Los materiales de construcción ordinarios que se incorporarán a un edificio no se consideran bienes accesorios.

• ✓Una presentación de bienes accesorios puede crearse mediante una disposición de una escritura de fideicomiso/hipoteca o mediante una Declaración de financiamiento, y ambas deben registrarse en el condado donde se ubica la propiedad
• ✓Una presentación de bienes accesorios debe contener: una descripción de los bienes, una descripción legal del bien inmueble, una declaración de que los bienes son o serán bienes accesorios, y una afirmación de que se registrará en el condado de la propiedad
• ✓Los materiales de construcción ordinarios que se incorporarán a un edificio no se consideran bienes accesorios

Una presentación de accesorios fijos como Declaración de financiamiento es un gravamen por 5 años, a menos que se prorrogue mediante una Declaración de continuación por otros 5 años; una presentación de accesorios fijos en una escritura de fideicomiso o hipoteca dura mientras ese instrumento siga siendo un gravamen. Las opciones de ejecución varían según la forma utilizada.

• ✓Una presentación de accesorios fijos que constituya una Declaración de financiamiento es un gravamen por 5 años, prorrogable por otros 5 años mediante una Declaración de continuación
• ✓Una presentación de accesorios fijos en una escritura de fideicomiso o hipoteca es eficaz mientras ese instrumento siga siendo un gravamen
• ✓Una presentación de accesorios fijos que constituya una Declaración de financiamiento se ejecuta conforme a las disposiciones del UCC sobre bienes muebles; una presentación de accesorios fijos en una escritura de fideicomiso o hipoteca puede ejecutarse conforme al UCC o mediante ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles y muebles
• ✓Una copia de un acuerdo de garantía firmado por el deudor es suficiente como Declaración de financiamiento si contiene toda la información exigida por la Sección 9402

Los REIT se clasifican en fideicomisos de capital, fideicomisos hipotecarios (a corto o largo plazo) o fideicomisos híbridos. Un REIT de capital es el más común y obtiene ingresos principalmente de las rentas cobradas por sus bienes inmuebles; a diferencia de otras compañías inmobiliarias, debe adquirir y desarrollar propiedades principalmente para operarlas, no para revenderlas. Puede comprar o construir edificios, desarrollar proyectos, arrendar para obtener ingresos por rentas y otorgar hipotecas. Un REIT hipotecario presta dinero directamente a los propietarios e invierte en hipotecas existentes garantizadas por bienes inmuebles, obteniendo ingresos por intereses hipotecarios (similar a un fondo mutuo de bonos). Un REIT híbrido combina ambos al poseer/operar propiedades generadoras de ingresos e invertir en hipotecas.

• ✓REIT de capital: el más común, obtiene ingresos por rentas; debe operar en lugar de revender propiedades
• ✓REIT hipotecario: presta a propietarios e invierte en hipotecas, obtiene ingresos por intereses (similar a fondos mutuos de bonos)
• ✓REIT híbrido: combina las características de los REIT de capital e hipotecarios

Los REIT pueden ser cotizados en bolsa o no cotizados en bolsa; ambos se presentan ante la SEC, pero solo los REIT cotizados en bolsa tienen acciones que se negocian en las bolsas nacionales. Los REIT privados no se negocian libremente y no están registrados ante la SEC. Los inversores pagan un precio fijo por unidad y esperan dividendos regulares de los alquileres o intereses hipotecarios. Los REIT privados generalmente solo se negocian durante ciertas ventanas de reembolso según los términos establecidos por el emisor, pueden suspender los reembolsos, carecen de los requisitos de divulgación de otros REIT y a menudo no tienen datos de rendimiento públicos o independientes.

• ✓Los REIT cotizados en bolsa y los no cotizados en bolsa se presentan ante la SEC; solo los cotizados en bolsa se negocian en las bolsas nacionales
• ✓Los REIT privados no están registrados ante la SEC y no se negocian libremente
• ✓Los REIT privados pueden suspender los reembolsos y carecen de requisitos de divulgación y datos de rendimiento independientes

Las fuentes internas de capital de crecimiento de un fideicomiso de capital son el refinanciamiento de su deuda hipotecaria y la retención de ganancias de capital cuando se vende una propiedad. Las fuentes externas son la venta pública de sus valores, la adquisición de propiedades a cambio de sus valores y los préstamos bancarios a corto plazo.

• ✓Fuentes internas de capital: refinanciamiento de deuda hipotecaria y retención de ganancias de capital por ventas de propiedades
• ✓Fuentes externas de capital: venta pública de valores, adquisición de propiedades a cambio de valores y préstamos bancarios a corto plazo

Al igual que otras inversiones, los REIT conllevan el riesgo de pérdida de la inversión y pueden ser un producto de inversión complicado. Muchas disposiciones técnicas están detalladas en la ley federal, los fallos del IRS y los reglamentos del Comisionado de Corporaciones de California. Las normas fiscales pueden ser complejas, por lo que los titulares de licencia deben comunicarse con el IRS para obtener las leyes fiscales más actuales y consultar todas las fuentes pertinentes para estar debidamente informados.

• ✓Los REIT conllevan riesgo de pérdida y son productos de inversión complejos
• ✓Las reglas aplicables provienen de la ley federal, los fallos del IRS y los reglamentos del Comisionado de Corporaciones de California
• ✓Los titulares de licencia deben comunicarse con el IRS para obtener las leyes fiscales vigentes sobre REIT y consultar todas las fuentes pertinentes

El valor de mercado es el precio más probable que una propiedad debería obtener en un mercado abierto y competitivo bajo condiciones de venta justa, con partes prudentes y conocedoras, y sin estímulo indebido. Se deben cumplir cinco condiciones, entre ellas la motivación típica, el tiempo de exposición y el pago equivalente en efectivo.

• ✓El comprador y el vendedor están típicamente motivados y bien informados
• ✓Se permite un tiempo razonable para la exposición al mercado
• ✓El pago es en efectivo o en términos financieros comparables
• ✓El precio no se ve afectado por financiamiento especial o creativo ni por concesiones de venta

El costo es la cantidad necesaria para crear/producir/obtener una propiedad (hecho o estimación). El precio es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga (un hecho una vez declarado). El valor es la relación monetaria entre las propiedades y los compradores/vendedores (siempre una opinión, nunca un hecho). Los corredores se enfocan en el precio.

• ✓Costo = cantidad necesaria para crear/producir/obtener una propiedad
• ✓Precio = cantidad que se pide, se ofrece o se paga; una vez declarado, es un hecho
• ✓Valor = siempre una opinión, nunca un hecho, y siempre debe ser calificado
• ✓Corredores/vendedores de bienes raíces se enfocan en el precio (listado, oferta, contrato, BPO)

Cuatro elementos esenciales: utilidad, escasez, demanda (con poder adquisitivo) y transferibilidad. Todos deben estar presentes para crear valor; ninguno por sí solo crea valor.

• ✓Cuatro elementos: utilidad, escasez, demanda (con capacidad financiera) y transferibilidad
• ✓Los cuatro deben estar presentes para lograr valor; ninguno por sí solo crea valor
• ✓La demanda debe ser respaldada por el poder adquisitivo para ser efectiva

El valor de utilidad se orienta a un uso particular (valor subjetivo). El valor de mercado es la cantidad de dinero por la que una propiedad puede venderse en las condiciones imperantes (valor objetivo). Los tipos de valor incluyen valor de liquidación, valor de mercado, valor de inversión y valor evaluado.

• ✓Valor de utilidad = valor subjetivo para un uso o una persona específicos
• ✓Valor de mercado = valor objetivo, basado en un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
• ✓Los tipos incluyen valor de liquidación, valor de mercado, valor de inversión y valor evaluado

Según la Sección 1263.320 del Código de Procedimiento Civil de California, el Valor Justo de Mercado es el precio más alto en la fecha de valoración acordado por un vendedor dispuesto (pero no obligado) y un comprador preparado, dispuesto y capaz (pero no obligado), cada uno con pleno conocimiento de los usos y propósitos.

• ✓Definido en la Sección 1263.320 del Código de Procedimiento Civil de California
• ✓El Valor Justo de Mercado es el precio más alto en la fecha de valoración
• ✓Ninguna de las partes tiene necesidad particular o urgente de vender o comprar

USPAP define al cliente como la parte que contrata al tasador. La Sección de Confidencialidad de la Regla de Ética exige que los tasadores protejan la naturaleza confidencial de la relación tasador-cliente y no divulguen los resultados a nadie que no sea el cliente o las partes autorizadas.

• ✓Cliente = parte que contrata al tasador mediante empleo o contrato
• ✓El tasador no debe divulgar información confidencial, excepto al cliente o a las partes autorizadas
• ✓Las agencias reguladoras estatales de tasadores y las partes autorizadas por ley pueden obtener la información
• ✓El tasador no puede proporcionar copias a agentes/prestatarios, a menos que ellos sean el cliente

Conforme a las Secciones 75 y siguientes (desde 1983), los asesores tasan la propiedad a su valor en efectivo total al producirse un cambio de propiedad o la finalización de una nueva construcción, a la fecha del evento. Los impuestos añadidos vencen en la fecha del evento mediante una evaluación suplementaria agregada a un padrón de impuestos suplementario.

• ✓Se activa por un cambio de propiedad o la finalización de una nueva construcción
• ✓El valor determinado se convierte en el nuevo valor del año base
• ✓La reevaluación entre el 1 de enero y el 31 de mayo genera dos evaluaciones suplementarias (dos facturas)
• ✓La reevaluación entre el 1 de junio y el 31 de diciembre genera una evaluación suplementaria
• ✓Cada ocurrencia genera su propia evaluación suplementaria

Conforme a la Sección 75.12, la construcción nueva queda excluida de la evaluación suplementaria si el propietario no la ocupará, pero tiene la intención de comercializar la mejora y notifica por escrito al tasador antes del inicio de la construcción o dentro de los 30 días posteriores a dicho inicio. La evaluación se realiza cuando la mejora se transfiere, se arrienda o se alquila.

• ✓El constructor debe notificar por escrito al tasador antes del inicio de la construcción o dentro de los 30 días posteriores a dicho inicio
• ✓La evaluación suplementaria se difiere hasta que la mejora se transfiera, se arriende o se alquile

La Sección 480 exige que toda persona que adquiera un interés en bienes inmuebles (o en una casa prefabricada gravada como bien inmueble) presente una declaración de cambio de titularidad ante el registrador de escrituras o el tasador del condado (county recorder o assessor). Los plazos y las penalizaciones varían según las circunstancias.

• ✓Presentarla en el momento del registro, o dentro de los 45 días si no se registra
• ✓No presentarla dentro de los 45 días siguientes a la solicitud por escrito del tasador: multa de $100 o del 10 % de los impuestos aplicables, la que sea mayor
• ✓Fallecimiento sin proceso de sucesión (probate): el cesionario tiene 150 días desde la fecha de fallecimiento para presentarla
• ✓Fallecimiento con proceso de sucesión: presentarla antes de, o al momento de, presentar el inventario y el avalúo ante el tribunal
• ✓Preliminary Change of Ownership Report (informe preliminar de cambio de titularidad): cargo adicional de registro de $20 si no se presenta simultáneamente

La Sección 532 y la Sección 75.11(d) establecen plazos de prescripción para inscribir evaluaciones de escape y suplementarias, que varían según ocultación o falta de presentación, y el fraude hace que el plazo sea ilimitado.

• ✓Estándar: 4 años para inscribir evaluaciones de escape/suplementarias (Sección 532, 75.11(d))
• ✓8 años en casos de ocultación o falta de presentación para un cambio de propiedad no registrado
• ✓Ilimitado cuando no se presenta la declaración de cambio de propiedad para un cambio registrado / en casos de fraude
• ✓Multa por fraude: 75 % del valor evaluado adicional (Sección 504)
• ✓El plazo no comienza hasta el 1 de julio del año de evaluación en que ocurrió el evento

En las subdivisiones de interés común, los compradores poseen un interés separado más un interés indiviso/de membresía en las áreas comunes. Los cuatro tipos son condominios, desarrollos planificados, cooperativas de acciones y proyectos de apartamentos comunitarios.

• ✓Cuatro tipos: condominios, desarrollos planificados, cooperativas de acciones y proyectos de apartamentos comunitarios
• ✓Los compradores poseen o arriendan un lote, una unidad o un interés separado, más un interés indiviso en el área común
• ✓Una asociación de propietarios normalmente administra el área común

Una subdivisión estándar no tiene áreas comunes. Las subdivisiones con servidumbres recíprocas más una asociación de propietarios (HOA) que puede hacer cumplir gravámenes por cuotas no son subdivisiones estándar.

• ✓Una subdivisión estándar es una subdivisión sin áreas comunes
• ✓Las subdivisiones con servidumbres recíprocas más una asociación de propietarios (HOA) que puede hacer cumplir un gravamen por cuotas conforme a la Sección 1367/1367.1 del Código Civil NO son subdivisiones estándar

Un condominio es un interés indiviso en común sobre un bien inmueble, combinado con un interés separado sobre un espacio denominado unidad, cuyos límites se describen en un mapa registrado o un plano de condominio.

• ✓El propietario de un condominio normalmente posee el espacio aéreo en dominio absoluto (fee simple), más un interés común indiviso.
• ✓Un condominio puede ser un patrimonio hereditario/perpétuo, un patrimonio vitalicio o un patrimonio por años (arrendamiento).
• ✓Los límites se describen en un mapa final registrado, un mapa de parcelas o un plano de condominio.
• ✓Una asociación y una junta de gobierno electa desempeñan funciones de administración.

Un desarrollo planificado tiene lotes de propiedad separada más áreas de propiedad común. Una cooperativa de acciones es una corporación que posee el título, en la que los accionistas reciben derechos de ocupación exclusiva.

• ✓Desarrollo planificado (Código Civil de California 1351(b),(k)): lotes de propiedad separada más áreas de propiedad común para los propietarios de lotes
• ✓Cooperativa de acciones (Código Civil de California 1351(m)): corporación que posee el título en la que los accionistas reciben ocupación exclusiva transferible únicamente con las acciones
• ✓En una cooperativa de acciones, los derechos de ocupación se transfieren únicamente de forma simultánea con la transferencia de la acción

En un proyecto de apartamentos comunitarios (Código Civil de California 1351(d)), el comprador recibe un interés indiviso en el terreno junto con el derecho de ocupación exclusiva de un apartamento ubicado en él.

• ✓El comprador recibe un interés indiviso en el terreno, además de la ocupación exclusiva de un apartamento
• ✓Los propietarios eligen una junta de gobierno que opera y mantiene el proyecto

Un interés indiviso es un interés parcial/fraccionario en una parcela completa donde se divide la propiedad, no el terreno en sí. Crear cinco o más requiere un informe público.

• ✓El terreno no se divide, pero su propiedad sí se divide
• ✓Crear cinco o más intereses indivisos para venta/arrendamiento/financiamiento constituye una subdivisión que requiere un informe público
• ✓La Sección 11000.1(b) exime las compras de personas con parentesco por consanguinidad o matrimonio, o de diez o menos personas informadas que no compran para reventa y que renuncian a las protecciones

Una cooperativa de vivienda de capital limitado cumple con los criterios de una cooperativa de acciones (stock cooperative) además de las condiciones de la Sección 33007.5 del Código de Salud y Seguridad, para proporcionar vivienda a familias de ingresos bajos y moderados.

• ✓La reventa de una unidad no puede exceder la contraprestación original más el valor de las mejoras autorizadas más un incremento por inflación que no supere el 10 % anual.
• ✓Los documentos de administración solo pueden modificarse mediante el voto de al menos 2/3 de los propietarios.
• ✓El patrimonio corporativo solo puede destinarse en beneficio de la corporación o a fines caritativos.
• ✓La Sección 11003.4(b) establece una exención de la Ley de Terrenos Subdivididos (Subdivided Lands Law) bajo condiciones específicas.