Accounting Records - General Requirements +12California · bienes raíces · Español

Los corredores deben mantener registros adecuados de los fondos en fideicomiso, ya sea que se depositen, se envíen a depósito en garantía, se mantengan sin cobrar o se entreguen a los propietarios. Se permiten dos tipos: registros de columnas (Reglamentos 2831 y 2831.1) o registros basados en los PCGA.

• ✓Los registros deben mostrar todos los ingresos y desembolsos en orden cronológico con los detalles pertinentes.
• ✓Los registros deben mostrar el saldo de la cuenta de fideicomiso y el saldo adeudado a cada beneficiario/transacción.
• ✓Se aceptan registros manuales o computarizados.

Un administrador de propiedades debe comprender la contabilidad y la contabilidad de costos y mantener registros complejos de cuentas de fideicomiso. La relación fiduciaria entre el corredor y el propietario exige un sistema adecuado de contabilidad de fondos en fideicomiso con registros precisos de todos los fondos en fideicomiso que pasan por manos del corredor. El administrador debe cumplir con las leyes y reglamentos sobre cuentas de fideicomiso (que se analizan en el Capítulo 23).

• ✓Se requiere un sistema adecuado de contabilidad de fondos en fideicomiso debido a la relación fiduciaria
• ✓Deben mantenerse registros precisos de todos los fondos en fideicomiso que pasan por manos del corredor
• ✓El administrador de propiedades debe cumplir con las leyes y reglamentos sobre cuentas de fideicomiso
• ✓La responsabilidad de los registros de fondos en fideicomiso recae en el corredor de administración de propiedades

El volumen de negocio determina la cantidad de registros contables necesarios; las oficinas pequeñas necesitan registros simples mientras que las operaciones más grandes requieren métodos más elaborados. Se debe contratar periódicamente a un contador externo para revisar el sistema contable. Las empresas grandes pueden afianzar a los asistentes de oficina no licenciados para que puedan manejar legalmente los fondos de los clientes.

• ✓El volumen de negocio determina la cantidad y complejidad de los registros contables
• ✓Se debe contratar periódicamente a un contador externo para revisar el sistema contable
• ✓Los asistentes de oficina no licenciados pueden ser afianzados para que puedan manejar legalmente los fondos de los clientes

Cuando estén involucrados impuestos sobre ventas, del Seguro Social y de desempleo, no podrán liberarse fondos al vendedor hasta que este proporcione al escrow los certificados de liquidación del State Board of Equalization y del Department of Benefit Payments. El comprador puede ser considerado responsable de los impuestos no pagados de un predecesor (responsabilidad fiscal del sucesor) hasta por el monto pagado por el negocio. El impuesto sobre ventas debe pagarse sobre accesorios fijos y mobiliario, pagado por el comprador al vendedor, y recaudado por el estado normalmente a través del escrow.

• ✓No se liberan fondos del escrow al vendedor hasta que se proporcionen los certificados de liquidación del State Board of Equalization y del Dept. of Benefit Payments
• ✓El comprador puede ser responsable de los impuestos no pagados de un predecesor (responsabilidad fiscal del sucesor) hasta por el precio de compra
• ✓El impuesto sobre ventas debe pagarse sobre accesorios fijos y mobiliario, pagado por el comprador al vendedor y recaudado por el estado a través del escrow
• ✓Por lo general, el comprador hace la oferta con la condición de inspeccionar y aprobar los registros posteriormente; el comprador y el vendedor normalmente comparten los costos de cierre por partes iguales

La venta de una oportunidad de negocio debe comenzar con un acuerdo de autorización exclusiva de venta debidamente completado. Se recomienda que el titular de la licencia utilice la Declaración de Divulgación Comercial (Formulario BDS de C.A.R.), que ayuda a establecer el precio de listado, divulgar hechos materiales, proponer artículos incluidos/excluidos, relacionarse con el contrato de compra y proporcionar la garantía del propietario sobre la exactitud y el buen título comercializable.

• ✓La venta de una oportunidad de negocio debe comenzar con un acuerdo de autorización exclusiva de venta
• ✓El Formulario BDS de C.A.R. (Declaración de Divulgación Comercial) divulga hechos materiales e incluye la garantía del propietario sobre la exactitud y el buen título comercializable
• ✓El BDS proporciona información financiera del período más reciente del año hasta la fecha y de los tres años anteriores

El Acuerdo de listado de negocio (Formulario BLA de C.A.R.) proporciona un listado exclusivo e incorpora el BDS, la documentación, un acuerdo de listado de bienes raíces por separado si corresponde, los términos de venta, la compensación, la opción de escrow/avalúo del negocio, el MLS, la representación del título, las declaraciones del propietario, los deberes del corredor y del propietario, las relaciones de agencia y las disposiciones de resolución de disputas.

• ✓Se requiere un acuerdo de listado de bienes raíces por separado si se incluyen bienes raíces en la venta.
• ✓El propietario declara tener un título bueno y comercializable sobre el negocio y los bienes personales.
• ✓El corredor acepta hacer esfuerzos razonables y actuar con la debida diligencia; el propietario acepta proporcionar divulgaciones, mantener un seguro e indemnizar al corredor.
• ✓El propietario y el corredor aceptan mediar en las disputas antes del arbitraje o de los tribunales, y pueden poner sus iniciales para aceptar el arbitraje.

Todas las declaraciones relacionadas con un negocio deben ser las del propietario/vendedor, y un corredor puede ser responsable de las declaraciones personales o proyecciones que haga. El vendedor debe tener todo el equipo en condiciones de funcionamiento cuando el comprador tome posesión, salvo acuerdo en contrario, y debe obtener las autorizaciones gubernamentales necesarias. Toda venta está sujeta a que el comprador reciba todas las licencias, permisos y autorizaciones requeridas.

• ✓Un corredor puede ser responsable de las declaraciones personales o proyecciones que haga
• ✓El vendedor debe tener el equipo en condiciones de funcionamiento el día en que el comprador tome posesión, salvo acuerdo en contrario
• ✓La venta está sujeta a que el comprador reciba todas las licencias, permisos y autorizaciones requeridas

El poder de policía permite al Estado promulgar leyes para el orden público, la seguridad, la salud, la moral y el bienestar (por ejemplo, la zonificación). La expropiación forzosa (eminent domain) es el derecho del gobierno de tomar propiedad privada para uso público con una justa compensación (5.ª Enmienda). La reversión al Estado (escheat) devuelve la propiedad al Estado cuando no hay herederos. La tributación es el cuarto poder gubernamental.

• ✓La expropiación forzosa requiere una justa compensación para tomar propiedad privada para uso público
• ✓El poder de policía permite la zonificación y la regulación para la salud, la seguridad y el bienestar públicos
• ✓La reversión al Estado devuelve la propiedad al Estado cuando no existen herederos

La zonificación especifica los usos permitidos de las propiedades en áreas. Un uso no conforme es anterior a la zonificación actual y está permitido. Los códigos de construcción, las ordenanzas de retranqueo, las líneas de construcción y las restricciones de escritura (CC&R) limitan el desarrollo. Un Desarrollo de Unidad Planificada (PUD) permite la agrupación que difiere de la zonificación normal.

• ✓Un uso no conforme está permitido porque es anterior a la ordenanza de zonificación actual
• ✓Los CC&R y las restricciones de escritura son limitaciones privadas al uso de la propiedad
• ✓La zonificación es una restricción pública; las restricciones de escritura/CC&R son restricciones privadas

Una servidumbre es un derecho limitado sobre el terreno ajeno para un propósito específico. La prescripción adquiere servidumbres mediante un uso prolongado y continuo. La invasión es una intrusión ilegal en una propiedad adyacente mediante mejoras. Los derechos ribereños permiten el uso razonable del agua por parte de los propietarios de terrenos colindantes. La apropiación consiste en desviar agua para un uso beneficioso.

• ✓Una servidumbre es un derecho limitado sobre el terreno ajeno para un propósito específico
• ✓Una servidumbre por prescripción se adquiere mediante un uso prolongado y continuo durante el período legal
• ✓Los derechos ribereños permiten el uso razonable del agua que colinda con el terreno del propietario

La posesión adversa adquiere el título mediante la posesión durante un período legal, bajo ciertas condiciones, por parte de quien no es propietario registrado. La accesión agrega propiedad por esfuerzo humano o fuerzas naturales; la acreción es la adición gradual por fuerzas naturales (aluvión); la avulsión es la pérdida súbita de terreno por agua; la erosión es el desgaste gradual.

• ✓La posesión adversa requiere posesión durante el período legal bajo condiciones especificadas
• ✓La acreción es la adición gradual de terreno por fuerzas naturales; la avulsión es la pérdida súbita de terreno

Los accesorios fijos son pertenencias unidas a un terreno o a mejoras que pasan a ser bienes inmuebles. Los accesorios comerciales son bienes muebles de un arrendatario comercial que siguen siendo removibles. Los bienes muebles (chattels) son cualquier propiedad que no sea un bien inmueble. La anexión une un bien mueble para convertirlo en un accesorio fijo.

• ✓Los accesorios fijos se convierten en bienes inmuebles; los accesorios comerciales siguen siendo bienes muebles removibles de un arrendatario comercial
• ✓Los bienes inmuebles incluyen el terreno y las cosas unidas a él; los bienes muebles son todo lo demás

Un tope de pago limita el aumento del principal e intereses mensuales en la fecha de ajuste del pago y puede causar amortización negativa. Un tope de tasa de interés periódica limita el cambio de la tasa del pagaré en cada ajuste.

• ✓El tope de pago limita el aumento de capital e intereses y puede causar amortización negativa
• ✓El tope de tasa de interés periódica limita el aumento o disminución de la tasa del pagaré en cada ajuste
• ✓El tope de pago es a menudo opción del prestatario

Para una hipoteca de tasa ajustable, la fecha de ajuste de tasa es cuando la tasa del pagaré puede cambiar, mientras que la fecha de ajuste de pago es cuando el pago mensual de capital e intereses del prestatario puede cambiar.

• ✓Fecha de ajuste de tasa: la tasa del pagaré puede cambiar
• ✓Fecha de ajuste de pago: el pago mensual de capital e intereses puede cambiar

Una hipoteca de tasa de interés variable fluctúa hacia arriba y hacia abajo durante el plazo del préstamo en función de las condiciones del mercado monetario. Una hipoteca de tasa renegociable permite la renegociación de la tasa de interés en intervalos predeterminados (variación máxima del 5% durante la vida del préstamo).

• ✓La tasa variable cambia según las condiciones del mercado monetario
• ✓La hipoteca de tasa renegociable permite la renegociación en intervalos establecidos
• ✓La variación máxima de la tasa renegociable es del cinco por ciento durante la vida del préstamo

Una reducción de subsidio es fondos generalmente proporcionados por el constructor o vendedor para reducir temporalmente el pago mensual de capital e intereses del prestatario. La tasa de pago es la tasa a la cual el prestatario reembolsa, reflejando reducciones de subsidio o límites de pago.

• ✓La reducción de subsidio reduce temporalmente el pago de capital e intereses del prestatario
• ✓Generalmente proporcionada por el constructor o vendedor
• ✓La tasa de pago refleja reducciones de subsidio o límites de pago

Un arrendador residencial puede ser responsable por negligencia simple por lesiones causadas por condiciones peligrosas que existan al momento del arrendamiento y que una inspección razonable revelaría (por ejemplo, una bañera o una escalera resbaladiza); una simple advertencia no es suficiente. Para las condiciones que surjan después, el arrendador debe reparar tras recibir aviso del inquilino.

• ✓Los arrendadores residenciales son responsables por negligencia de los defectos que una inspección razonable revelaría
• ✓El simple hecho de advertir al inquilino no exime al arrendador de responsabilidad
• ✓El arrendador debe reparar las condiciones peligrosas que surjan después de recibir aviso del inquilino

Becker v. IRM Corp. (1985) sostuvo que los arrendadores eran estrictamente responsables por lesiones causadas por defectos latentes (puerta de ducha no templada que se hizo añicos). Peterson v. Superior Court (1995) revocó esto, restableciendo la regla de que un arrendador solo es responsable si fue negligente al no descubrir y corregir el defecto.

• ✓Peterson v. Superior Court revocó la regla de responsabilidad estricta de Becker
• ✓Un arrendador ahora solo es responsable por defectos latentes si fue negligente al no descubrirlos o corregirlos

Por lo general, un arrendador de locales no residenciales no es responsable de las lesiones causadas por defectos, pero sí lo es si el contrato de arrendamiento impone al arrendador el deber de mantenimiento, contiene un pacto afirmativo de reparación o le otorga al arrendador el control del área defectuosa. El arrendador también es responsable si está sujeto a un deber legal de reparación, conoce un defecto latente y no lo revela ni lo repara, o repara de manera negligente.

• ✓La responsabilidad del arrendador de locales no residenciales surge cuando el contrato de arrendamiento impone un deber de mantenimiento o control
• ✓El arrendador es responsable por no revelar un defecto latente conocido
• ✓La reparación negligente o un deber legal de reparación genera responsabilidad del arrendador

La HMDA (Reglamento C, 1975) exige que los acreedores recopilen y divulguen públicamente información sobre préstamos relacionados con la vivienda y los solicitantes para determinar si los prestamistas satisfacen las necesidades de crédito de la comunidad e identificar patrones discriminatorios. Las instituciones deben informar cuando los préstamos para la compra de vivienda sean iguales o superen el 10 % del volumen de préstamos, los préstamos para compra asciendan a por lo menos 25 millones de dólares, los activos sean de 10 millones de dólares, o haya al menos 100 préstamos para la compra de vivienda.

• ✓La HMDA exige la recopilación y divulgación pública de datos de préstamos de vivienda para identificar patrones discriminatorios
• ✓Una vivienda incluye casas vacacionales o de segunda residencia, propiedades de alquiler, propiedades multifamiliares, de 1 a 4 familias, condominios y casas móviles
• ✓La HMDA excluye los préstamos para terrenos sin mejoras, los préstamos únicamente para construcción y el financiamiento temporal
• ✓La obligación de informe se aplica a las instituciones con 10 millones de dólares en activos o 100 o más préstamos para la compra de vivienda

La Sección 11911 permite que un condado o una ciudad adopte un impuesto documental de transferencia sobre las transferencias de bienes inmuebles. Se calcula a una tasa fija sobre la contraprestación, con ciertas transferencias exentas, y las ciudades pueden adoptar su propio impuesto a la mitad de la tasa del condado.

• ✓La tasa es de 55 centavos por cada $500 de contraprestación (o fracción de esta).
• ✓Exento si el gravamen o la carga restante reduce la contraprestación gravable (debe declararse).
• ✓Transferencias exentas: donaciones entre vivos, transferencias por causa de muerte, transferencias proporcionales a una sociedad de personas con los mismos propietarios.
• ✓El impuesto de la ciudad puede adoptarse a la mitad de la tasa del condado; el condado entrega la mitad a la ciudad.
• ✓El aviso de pago se anota en el anverso de la escritura o en un documento separado registrado.

Cualquier cambio material en la subdivisión o en su comercialización después de la presentación o emisión debe informarse al Comisionado para que el informe público refleje las condiciones verdaderas.

• ✓Un cambio material es cualquier cosa que haga que el informe público o el cuestionario no reflejen hechos o condiciones verdaderos.
• ✓El propietario debe informar la venta de cinco o más parcelas o unidades a un solo comprador.
• ✓Las enmiendas a los documentos de administración que afecten materialmente los derechos de los propietarios son inválidas durante un tiempo limitado sin el consentimiento previo por escrito del Comisionado (Sección 11018.7 del Código).
• ✓No informar puede proporcionar una base para la rescisión de las compras mediante acción judicial.

El Comisionado de Bienes Raíces puede emitir una Orden D&R para detener violaciones o ventas indebidas. La persona nombrada puede solicitar una audiencia dentro de los 30 días, con reglas estrictas de plazos para la anulación.

• ✓La persona nombrada puede presentar una solicitud escrita de audiencia dentro de los 30 días posteriores a la recepción.
• ✓Si no se inicia una audiencia dentro de los 15 días posteriores a la solicitud, la Orden D&R se considera anulada.
• ✓Si el Comisionado de Bienes Raíces no emite una decisión dentro de los 30 días posteriores a la conclusión de las audiencias, la Orden D&R se considera anulada.
• ✓Las solicitudes se asignan a la Oficina de Audiencias Administrativas.

El Comisionado deniega un informe público si existen motivos legales; no se pueden realizar ventas hasta que se subsanen las condiciones. La Sección 11018 enumera los motivos.

• ✓Los motivos de denegación se enumeran en la Sección 11018 del Código.
• ✓La Sección 11018.5 se aplica únicamente a las subdivisiones de interés común y exige la emisión si se cumplen las normas y no existe ningún otro motivo.
• ✓El subdivisor que objete una denegación puede solicitar una audiencia conforme a la Sección 11018.3.

Los desarrolladores que ofrecen intereses de subdivisiones fuera del estado en California deben registrarse (si están dentro de los EE. UU.) o incluir descargos de responsabilidad, con reglas diferentes para las subdivisiones extranjeras.

• ✓Los intereses ubicados fuera de California pero dentro de los EE. UU. deben registrarse ante el DRE con los descargos de responsabilidad requeridos (excepto los tiempos compartidos).
• ✓Los intereses ubicados fuera de los Estados Unidos no requieren registro ante el DRE, pero deben incluir un descargo de responsabilidad.
• ✓Los descargos de responsabilidad indican que el DRE no ha examinado la oferta e instan a los compradores a consultar a un abogado familiarizado con la ley local.

La base de costo es el monto en dólares asignado a una propiedad en el momento de la adquisición para calcular la ganancia, pérdida y depreciación. La base de costo ajustada es la base de costo más mejoras menos depreciación. La ganancia de capital es el monto por el cual los ingresos netos de la venta superan la base de costo ajustada; las ganancias son a corto o largo plazo y generalmente se gravan a tasas más bajas que el ingreso ordinario.

• ✓Base de costo ajustada = base de costo + mejoras - depreciación
• ✓Ganancia de capital = ingresos netos de la venta - base de costo ajustada
• ✓Las ganancias de capital a largo plazo generalmente se gravan a tasas más bajas que el ingreso ordinario

Ad valorem significa «según el valor» y se utiliza en la tributación inmobiliaria. La evaluación es la valoración de una propiedad para el gravamen fiscal o el monto del impuesto; también incluye pagos de HOA. Un tasador determina los valores tasados. Un gravamen general se adjunta a toda la propiedad de un deudor; los gravámenes involuntarios incluyen impuestos y evaluaciones especiales.

• ✓Los impuestos ad valorem se gravan «según el valor»
• ✓Los gravámenes involuntarios incluyen impuestos, evaluaciones especiales y gravámenes por impuesto sobre la renta
• ✓Un gravamen general se adjunta a toda la propiedad de un deudor

El Sistema de Recuperación Acelerada de Costos (ACRS) calcula la recuperación de costos para bienes inmuebles depreciables puestos en servicio después del 1 de enero de 1981. La depreciación acelerada permite asignaciones más grandes en los primeros años. La depreciación de saldo decreciente (el saldo decreciente doble es común) es un método acelerado permitido por el IRS calculado al doble de la tasa de línea recta.

• ✓La depreciación acelerada proporciona deducciones más grandes en los primeros años de propiedad
• ✓La depreciación de saldo decreciente doble se calcula al doble de la tasa de línea recta
• ✓ACRS se aplica a bienes inmuebles depreciables puestos en servicio después del 1 de enero de 1981

El apalancamiento es el uso de financiamiento de deuda para maximizar el rendimiento por dólar de capital. El flujo de caja es el ingreso neto antes de depreciación y otros gastos que no son en efectivo. El capital es el valor que un propietario tiene por encima de los gravámenes. El aumento de capital se produce a través de la reducción del principal y la apreciación. Una sociedad limitada tiene socios generales que administran y socios limitados que son responsables solo hasta el capital invertido.

• ✓El apalancamiento utiliza deuda para maximizar el rendimiento sobre el capital invertido
• ✓La responsabilidad de los socios limitados se limita al capital invertido
• ✓El capital es el interés del propietario por encima de los gravámenes contra la propiedad

Un acuerdo de listado, como cualquier contrato, debe contener los elementos de un contrato válido, incluyendo partes con capacidad legal, objeto lícito y contraprestación legalmente suficiente. Un objeto ilícito o una contraprestación no especificada lo invalidaría, y no se requiere notarización.

• ✓Un contrato válido requiere partes con capacidad legal, objeto lícito, contraprestación y consentimiento mutuo.
• ✓Un contrato basado en contraprestación ilegal es nulo.
• ✓Los acuerdos de listado no necesitan ser notariados para ser válidos.

Una escritura de renuncia (quitclaim deed) transfiere únicamente el derecho, el título y el interés presentes del otorgante, sin garantías.

• ✓Una escritura de renuncia transfiere únicamente el interés presente del otorgante
• ✓Una escritura de renuncia no ofrece garantías de título

Una escritura de transferencia se registra en el condado donde se encuentra la propiedad, lo que proporciona aviso constructivo.

• ✓Una escritura se registra en el condado donde se ubica la propiedad
• ✓El registro proporciona aviso constructivo a todos

Como agente neutral, el depositario de escrow está autorizado a solicitar el desembolso de los fondos del préstamo del comprador. El depositario de escrow no ordena inspecciones de termitas, no asesora sobre financiamiento ni modifica unilateralmente las instrucciones sobre la comisión.

• ✓El depositario de escrow es un tercero neutral que actúa conforme a instrucciones escritas
• ✓El depositario de escrow puede solicitar el desembolso de los fondos del préstamo del comprador
• ✓El depositario de escrow no puede dar asesoramiento sobre financiamiento ni modificar unilateralmente las instrucciones

La póliza de seguro de título de formulario estándar de California asegura contra pérdidas por una falsificación en la cadena de título registrada. No cubre gravámenes no registrados, derechos de las partes en posesión ni la regulación gubernamental del uso; esos requieren cobertura extendida.

• ✓La póliza de título estándar cubre defectos registrados, como una falsificación en la cadena de título
• ✓No cubre gravámenes no registrados, partes en posesión ni acciones de zonificación/gubernamentales
• ✓Se necesita cobertura extendida (ALTA) para riesgos fuera de registro

Un contrato basado en una contraprestación ilegal es nulo: no tiene efecto legal y no puede ejecutarse.

• ✓Un contrato con contraprestación ilegal es nulo, no meramente anulable
• ✓Un contrato nulo no es ejecutable

Un subarriendo es un instrumento que generalmente transfiere la posesión de bienes inmuebles pero no transfiere la propiedad.

• ✓Un arrendamiento o subarriendo transfiere la posesión pero no la propiedad
• ✓Una escritura de fideicomiso y la concesión de una servidumbre no transfieren la posesión como lo hace un arrendamiento

Cuando se incluye una contingencia en un contrato, es importante ser específico sobre la naturaleza de la contingencia, su duración y el método mediante el cual se eliminará.

• ✓Las contingencias deben especificar su naturaleza, duración y método de eliminación
• ✓Las contingencias vagas crean disputas y pueden invalidar la cláusula del contrato

La mayoría de los contratos entre un vendedor y un corredor para vender bienes raíces adoptan la forma de un acuerdo escrito (contrato de listado), no de un poder notarial, una novación o una cesión.

• ✓Los contratos de listado entre vendedor y corredor son acuerdos escritos.
• ✓Los contratos de listado deben constar por escrito para ser exigibles conforme a la ley de fraudes.

Cuando un Realtist acepta un listado, debe dar al propietario una valuación honesta e integral del valor justo de mercado. El Realtist debe ser justo con todas las partes mientras promueve el interés del cliente. Un Realtist no debe comprar una propiedad listada ni un interés en ella sin declarar los hechos al cliente por escrito antes de la compra, y no debe recibir comisiones ni bonificaciones sobre gastos sin autorización previa por escrito.

• ✓Un Realtist debe dar al propietario una valuación honesta e integral del valor justo de mercado.
• ✓Un Realtist no puede comprar una propiedad listada sin divulgación previa por escrito al cliente.
• ✓No se podrán recibir comisiones ni bonificaciones sobre gastos de administración sin la autorización previa por escrito del cliente.

Deben fomentarse los listados exclusivos por escrito para prevenir malentendidos y asegurar el mejor servicio, a menos que sea contrario al mejor interés del propietario. Si no puede prestar el servicio, el Realtist debe informar a las partes y devolver el listado. En las tasaciones, el Realtist debe dar una opinión por escrito, puede cobrar honorarios, y debe emitir una opinión sin interés personal en el resultado de la venta o arrendamiento; un posible empleo no debe afectar el monto de la tasación ni la honestidad de la opinión.

• ✓Deben fomentarse los listados exclusivos por escrito para prevenir malentendidos
• ✓Un Realtist que no pueda prestar el servicio debe informar a las partes, cancelar y devolver el listado
• ✓Las opiniones de tasación deben darse por escrito sin interés personal en el resultado
• ✓Un posible empleo no debe afectar el monto de la tasación ni la honestidad de la opinión

El uso de la palabra «grant» en una transferencia de dominio implica pactos de que el otorgante (grantor) no ha transferido ya el inmueble y de que el inmueble está libre de gravámenes no divulgados constituidos por el otorgante. Se presume que una escritura de transferencia (grant deed) transmite el dominio absoluto (fee simple), y el título adquirido con posterioridad pasa automáticamente al adquirente (grantee).

• ✓«Grant» implica que el otorgante no ha transferido ya y que no hay gravámenes no divulgados del otorgante
• ✓Se presume que una escritura de transferencia (grant deed) transmite el dominio absoluto (fee simple) salvo que aparezca un dominio menor
• ✓El título adquirido con posterioridad pasa por ministerio de la ley al adquirente (grantee)

Las restricciones basadas en raza, color, sexo, religión, ascendencia, origen nacional, edad, discapacidad, orientación sexual, estado civil, situación familiar o fuente de ingresos no son exigibles conforme a la ley estatal y federal. Los documentos con dichos convenios deben incluir una página de portada/un sello que declare que son ilegales, y se puede registrar una “Modificación de convenio restrictivo” (Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2).

• ✓Los convenios restrictivos discriminatorios son ilegales y no exigibles (Gov. Code 12955)
• ✓Los documentos deben llevar una página de portada/un sello que declare dichos convenios ilegales y no exigibles
• ✓Un registrador, una compañía de títulos, un servicio de escrow o un titular de licencia que proporcione dichos documentos debe dar un aviso estatutario de ilegalidad

Las restricciones limitan el uso libre del terreno por parte del propietario, a menudo mediante CC&Rs o una declaración. Un convenio (covenant) es una promesa de hacer o no hacer algo; una condición califica el dominio concedido. Las condiciones pueden ser precedentes (deben ocurrir antes de que el dominio se consolide) o subsiguientes (su incumplimiento permite al otorgante terminar el dominio—una caducidad).

• ✓Un convenio es una promesa; una condición califica el dominio y puede causar caducidad
• ✓Remedio por incumplimiento de convenio = daños y perjuicios u orden judicial; incumplimiento de condición = posible caducidad del título
• ✓Como la ley aborrece las caducidades, los tribunales interpretan las disposiciones ambiguas como convenios, a menos que la intención de crear una condición sea clara

Las covenants (cláusulas restrictivas) normalmente no obligan a los sucesores, a menos que “corran con la tierra”; las condiciones corren con el terreno restringido indefinidamente, salvo que se abandonen. Las covenants/condiciones que sean ilegales, imposibles o que constituyan una restricción irrazonable a la enajenación son nulas (p. ej., una condición contra el matrimonio o que exija el consentimiento del otorgante para transmitir la propiedad).

• ✓Algunas covenants “corren con la tierra” y obligan a los sucesores; las condiciones corren indefinidamente con el terreno restringido.
• ✓Una condición que restrinja la enajenación (p. ej., no transmitir sin el consentimiento del otorgante) es nula.
• ✓Si una condición subsiguiente es nula, el título se transmite libre de ella; una condición precedente imposible o ilícita impide que el título se transmita.

Los desarrolladores registran una «declaración de restricciones» al crear una subdivisión (desarrollo de interés común); los propietarios de lotes pueden entonces hacerlas cumplir mutuamente. Las asociaciones de propietarios pueden modificar las restricciones conforme a la ley. Las restricciones terminan por expiración, cancelación voluntaria, fusión, acto de gobierno o cambio de condiciones.

• ✓Se registra una declaración de restricciones cuando se crea la subdivisión y es exigible entre los propietarios de lotes
• ✓Las restricciones terminan por expiración, cancelación voluntaria, fusión, acto de gobierno o cambio de condiciones
• ✓Las enmiendas de la asociación de propietarios deben ser compatibles con las condiciones del gobierno local y la ley aplicable