Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · bienes raíces · Español

Para recuperar una comisión en virtud de un listado, el corredor debe presentar una oferta que cumpla con los términos del listado dentro del plazo. Las negociaciones durante el listado con alguien que luego compra no otorgan automáticamente al corredor el derecho a una comisión. Sin embargo, circunstancias especiales pueden exigir el pago — por ejemplo, cuando la venta se consuma directamente entre comprador y vendedor después del vencimiento en los mismos términos (o solo con una reducción de precio para el comprador), lo que sugiere que el corredor fue la causa eficiente. Los corredores se protegen con una cláusula “protectora” o “de seguridad/salvaguarda”, mediante la cual el vendedor se compromete a pagar una comisión si la propiedad se vende dentro de un número específico de días después del vencimiento a una persona con quien el corredor negoció durante el listado. Dichas cláusulas normalmente exigen que el corredor proporcione al propietario una lista de compradores potenciales dentro de un número prescrito de días después del vencimiento.

• ✓El corredor debe presentar una oferta conforme dentro del plazo del listado para recuperar una comisión en virtud del contrato
• ✓Una cláusula protectora/de seguridad obliga al vendedor a pagar si la propiedad se vende dentro de un período establecido después del vencimiento a un posible comprador registrado por el corredor
• ✓Las cláusulas de seguridad normalmente exigen que el corredor proporcione al propietario una lista de posibles compradores dentro de un número prescrito de días después del vencimiento

Aunque el corredor no haya negociado con nadie durante el plazo del listado, el vendedor puede renunciar a la expiración al alentar al corredor a continuar sus esfuerzos. Si el corredor continúa confiando en esa renuncia y presenta a un comprador a quien se vende la propiedad, el corredor puede obtener una comisión sin cumplir literalmente con los términos del listado. Esto plantea la cuestión de la renuncia a la fecha de terminación frente al cumplimiento del Código de Negocios y Profesiones § 10176(f).

• ✓El vendedor puede renunciar a la expiración del listado al alentar al corredor a continuar sus esfuerzos
• ✓Un corredor que actúe confiando en esa renuncia y que presente a un comprador puede obtener una comisión a pesar de un cumplimiento no literal
• ✓La cuestión de la renuncia se mide frente al cumplimiento del Código de Negocios y Profesiones § 10176(f)

La Ley de Seguridad y Aplicación Justa para la Licencia Hipotecaria de 2008 (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act) estableció normas nacionales para los originadores de préstamos hipotecarios.

• ✓Ley SAFE (Título V de P.L. 110-289) promulgada el 30 de julio de 2008; los estados tuvieron un año para cumplir o HUD asumiría la regulación
• ✓Se requiere licencia de MLO en California para otorgar o gestionar préstamos principalmente para uso personal, familiar o doméstico, garantizados por 1 a 4 unidades residenciales (Código B&P 10166.01(d))
• ✓La Ley SAFE estableció el Sistema y Registro Nacional de Licencias Hipotecarias (NMLS); el DRE es un organismo participante

Los solicitantes del endoso MLO deben cumplir con requisitos de antecedentes penales, examen, situación financiera y educación.

• ✓Cada solicitante de MLO debe someterse a una verificación de antecedentes penales y generales, que incluya la revisión de condenas por delitos graves relacionadas con fraude, deshonestidad, abuso de confianza o lavado de dinero
• ✓Los solicitantes deben aprobar un examen escrito de calificación, demostrar responsabilidad financiera y cumplir con los requisitos educativos (B&P 10166.03-.06)
• ✓Los procesadores de préstamos y suscriptores deben ser empleados del corredor o contar con licencia por separado si son contratistas independientes
• ✓El endoso de licencia MLO tiene una vigencia de un año y exige informes anuales de renovación

Las infracciones de la ley de MLO conllevan sanciones monetarias por día.

• ✓Las sanciones se aplican a razón de 50 $ por día durante los primeros 30 días posteriores a la imposición, y luego a razón de 100 $ por día a partir de entonces, hasta un máximo de 10,000 $ (B&P 10166.02).
• ✓Las infracciones incluyen no notificar al DRE la actividad de MLO o no obtener el endoso requerido.

Los MLO empleados por instituciones depositarias aseguradas se registran en lugar de obtener una licencia estatal.

• ✓Los MLO que trabajan para instituciones depositarias aseguradas o sus subsidiarias controladas deben registrarse ante el NMLS, pero no requieren licencia estatal ni examen.
• ✓La Ley SAFE exige que los MLO con licencia estatal presenten sus huellas digitales ante el NMLS para verificaciones de antecedentes penales del FBI y autoricen informes de crédito.

La obsolescencia funcional es causada por deficiencia o superadecuación y puede ser curable o incurable. Curable significa que cuesta menos corregirla que lo que el mercado pagará. La obsolescencia externa proviene de factores ajenos a la propiedad y no es curable.

• ✓La obsolescencia funcional es causada por deficiencia o superadecuación; puede ser curable o incurable
• ✓Curable = cuesta menos corregirla que lo que el mercado paga por ella
• ✓La obsolescencia externa es causada por factores externos y NO es curable
• ✓Ejemplo de superadecuación: una piscina de $60,000 donde el mercado solo paga $10,000

El valor es creado, mantenido, modificado y destruido por cuatro fuerzas: características ambientales/físicas, ideales y estándares sociales, influencias económicas y regulaciones políticas/gubernamentales. Estas fuerzas se entrelazan y están en constante cambio.

• ✓Cuatro fuerzas: física/ambiental, social, económica y política/gubernamental
• ✓Las cuatro fuerzas se entrelazan y están en un estado de cambio constante
• ✓Las fuerzas políticas incluyen la zonificación, los códigos de construcción, los controles de alquiler y la política fiscal/monetaria

La ubicación es excepcionalmente importante y debe relacionarse con el uso más alto y mejor. Otros factores incluyen tamaño, influencia de esquina, forma, condiciones de la vía pública, exposición, plottage/assemblage y topografía/suelo. El plottage añade valor cuando se combinan parcelas para lograr una mayor utilidad.

• ✓La ubicación influye en la demanda y debe relacionarse con el uso más alto y mejor
• ✓Plottage/assemblage = valor añadido cuando se combinan parcelas para una mayor utilidad
• ✓Los lotes de forma irregular generalmente no se pueden desarrollar de manera tan ventajosa como los lotes rectangulares

El ingreso bruto potencial se calcula multiplicando las unidades por la renta mensual y por 12, y luego sumando otros ingresos (por ejemplo, estacionamiento y lavandería). El ingreso bruto efectivo es el ingreso bruto potencial menos las pérdidas por vacancia y cobranza. Ejemplo: 30 unidades de dos habitaciones a $600 más 20 unidades de una habitación a $475 más $1,200/mes de otros ingresos = $344,400 de ingreso bruto potencial; menos 5% de vacancia = $327,180 de ingreso bruto efectivo.

• ✓Ingreso bruto efectivo = ingreso bruto potencial menos las pérdidas por vacancia y cobranza
• ✓Incluir todos los demás ingresos (estacionamiento, lavandería) en el ingreso bruto potencial
• ✓Anualizar las rentas mensuales multiplicándolas por 12

Al determinar el ingreso neto, se deben eliminar las deducciones improcedentes. Las mejoras de capital, la depreciación y los gastos de entretenimiento/personales NO son gastos operativos permitidos. Las categorías permitidas son gastos fijos (impuestos, seguros, licencia), gastos variables y reservas para reemplazos. Ingreso neto = ingreso bruto efectivo menos el total de gastos permitidos.

• ✓Las mejoras de capital y la depreciación no son deducciones permitidas de gastos operativos
• ✓Los gastos de entretenimiento/personales son deducciones improcedentes
• ✓Ingreso neto = ingreso bruto efectivo menos los gastos reconstruidos (permitidos)

El valor de la propiedad se estima dividiendo el ingreso neto por la tasa de capitalización global. Ejemplo: $239,080 de ingreso neto ÷ 0.095 de tasa de capitalización = $2,516,632, redondeado a $2,500,000. Una tasa de capitalización más baja produce un valor más alto y viceversa.

• ✓Valor = Ingreso operativo neto ÷ Tasa de capitalización
• ✓Una tasa de capitalización más alta produce un valor más bajo; una tasa de capitalización más baja produce un valor más alto

La Ley de Terrenos Subdivididos exige que el Comisionado niegue un informe público a menos que se cumplan estándares afirmativos de idoneidad y trato justo.

• ✓Dos aspectos principales: idoneidad para el uso previsto y trato justo en la venta o arrendamiento.
• ✓Las ofertas residenciales deben incluir acceso vehicular, fuente de agua potable, servicios públicos disponibles y mejoras fuera del sitio.
• ✓Los estándares de trato justo incluyen la seguridad del depósito del comprador, la cancelación de gravámenes de mecánicos, la liberación de gravámenes globales y la transmisión de un título adecuado.
• ✓El Comisionado debe negar un informe público si la oferta no es idónea para el uso propuesto.

Se debe entregar una copia del informe público a los posibles compradores con tiempo para leerlo antes de que se haga cualquier oferta, y se debe conservar un recibo firmado.

• ✓El informe debe entregarse y se debe dar al comprador tiempo para leerlo antes de cualquier oferta de compra o arrendamiento.
• ✓El posible comprador firma un recibo en un formulario aprobado por el Comisionado.
• ✓El subdivisor debe conservar el recibo durante tres años para inspección del Comisionado.
• ✓Un aviso colocado en la oficina de ventas debe indicar que el informe está disponible para cualquier miembro del público que lo solicite.

Antes de que se puedan ofrecer terrenos subdivididos, se debe presentar ante el Comisionado un Aviso de Intención combinado con un Cuestionario y una Solicitud en formularios del DRE.

• ✓Se debe presentar un Aviso de Intención antes de ofrecer terrenos subdivididos para venta o arrendamiento.
• ✓Se combina con un Cuestionario y una Solicitud en los formularios proporcionados por el DRE.
• ✓Por lo general, el propietario presenta la solicitud; cualquier persona que presente en representación del propietario debe proporcionar una autorización escrita del propietario.

La infracción intencional de secciones específicas del Código constituye un delito público sancionable con multas y posible encarcelamiento, enjuiciado por los fiscales de distrito.

• ✓La multa máxima no deberá exceder los $10,000, o hasta un año en la cárcel del condado o prisión estatal, o ambos
• ✓El fiscal de distrito de cada condado está encargado de enjuiciar a los infractores
• ✓El Comisionado también podrá imponer medidas disciplinarias contra los titulares de licencias

Los trámites de subdivisión se presentan en la oficina de distrito del DRE responsable de la ubicación de la subdivisión, con oficinas de subdivisiones en Sacramento y Los Ángeles.

• ✓Las oficinas de subdivisiones están ubicadas en Sacramento y Los Ángeles
• ✓Las subdivisiones de interés indiviso, ciertas cooperativas de vivienda de equidad limitada calificadas y las ofertas de tiempo compartido deben presentarse en la oficina de Sacramento
• ✓El Comisionado debe celebrar una audiencia al menos una vez al año para considerar las tarifas de presentación de subdivisiones

En California, los condados y las ciudades regidas por la ley general no pueden otorgar variaciones de uso que autoricen un uso del suelo no permitido de otro modo en una zona.

• ✓Los condados y las ciudades regidas por la ley general tienen prohibido otorgar variaciones de uso
• ✓Una variación de zonificación no puede eximir de una restricción de uso (p. ej., permitir la venta al por menor en una zona residencial unifamiliar)

Cuando el tamaño, la forma, la topografía o la ubicación de una parcela impiden cumplir con un estándar de zonificación, el propietario puede solicitar una exención (varianza) de la aplicación estricta. Una varianza otorgada concede los mismos privilegios de desarrollo que las parcelas vecinas, pero no privilegios adicionales.

• ✓Una varianza exime la aplicación estricta de un estándar de zonificación (p. ej., retranqueo) debido a condiciones únicas de la parcela
• ✓Una varianza otorga los mismos privilegios de desarrollo que las parcelas vecinas en la misma zona, pero no privilegios adicionales

La Regla federal de Divulgación y Notificación de Bienes Raíces exige que los propietarios de viviendas residenciales construidas antes de 1978 (viviendas objetivo) divulguen la presencia de pintura a base de plomo y sus peligros, y proporcionen la información/informes conocidos. La pintura a base de plomo fue prohibida para uso residencial en 1978.

• ✓Se aplica a viviendas residenciales construidas antes de 1978 (viviendas objetivo)
• ✓La pintura a base de plomo fue prohibida para uso residencial en 1978
• ✓Los propietarios deben divulgar la presencia de pintura a base de plomo y proporcionar informes/registros conocidos
• ✓Una infracción puede resultar en sanciones civiles y/o penales

El vendedor/arrendador debe entregar el folleto de la EPA “Protect Your Family From Lead In Your Home” antes de que se forme el contrato (la entrega posterior otorga derechos de cancelación) y debe ofrecer al comprador un período de 10 días para inspeccionar la pintura con base de plomo. La Regla no exige que el vendedor pague la inspección ni que elimine los riesgos. Normalmente se utiliza el formulario FLD.

• ✓El folleto de la EPA debe entregarse antes de que se forme el contrato
• ✓Debe ofrecerse al comprador un período de inspección de 10 días (puede aumentarse, reducirse o renunciarse mediante acuerdo por escrito)
• ✓La Regla no exige que el vendedor pague la inspección ni que elimine los riesgos del plomo
• ✓Los documentos de divulgación deben conservarse durante tres años a partir de la finalización de la venta o arrendamiento
• ✓El formulario FLD es el formulario típico de divulgación sobre el plomo de C.A.R.

Las viviendas objetivo no incluyen las viviendas construidas antes de 1978 vendidas en una ejecución hipotecaria (aunque las ventas posteriores están cubiertas), las viviendas de 0 dormitorios, las viviendas arrendadas por 100 días o menos sin renovación, las viviendas para personas mayores o discapacitadas a menos que residan niños allí, los arrendamientos renovados que cumplan con la Regla, o las viviendas inspeccionadas y declaradas libres de pintura a base de plomo.

• ✓La venta en ejecución hipotecaria está exenta, pero una venta posterior está cubierta
• ✓Las viviendas de 0 dormitorios (loft, eficiencia o estudio) están exentas
• ✓Los arrendamientos de 100 días o menos sin renovación están exentos
• ✓Las viviendas para personas mayores o discapacitadas están exentas, a menos que residan niños o se espere que residan

El Código B&P Sección 10145 y la Regulación 2832 requieren que una cuenta fiduciaria cumpla con criterios específicos respecto a designación, ubicación y estado de devengo de intereses.

• ✓Debe designarse como cuenta fiduciaria a nombre del corredor como fiduciario
• ✓Debe mantenerse en un banco o depósito reconocido ubicado en California
• ✓No debe ser una cuenta que devengue intereses que requiera notificación escrita previa para retiros (con excepciones)
• ✓Se permiten cuentas fiduciarias fuera del estado si están aseguradas por la FDIC y se usan para servir préstamos iniciales según la Sección 10145(a)(2)

Es aconsejable utilizar un depositario de escrow especializado en transferencias en bloque de negocios para todas las transacciones de oportunidades de negocio. El depositario de escrow asegura el cumplimiento de la Ley de Ventas en Bloque (Código Comercial, sección 6101 y siguientes) y las leyes de Transacciones Garantizadas (Código Comercial, sección 9101 y siguientes).

• ✓El depositario de escrow realiza búsquedas de gravámenes y publica, registra o envía por correo el Aviso a los Acreedores de Transferencia en Bloque
• ✓El depositario de escrow obtiene finiquitos fiscales de agencias gubernamentales que podrían imponer responsabilidad fiscal del sucesor
• ✓El depositario de escrow actúa como cámara de compensación para fondos y documentos y proporciona contabilidad al cierre
• ✓El IRS no otorga certificaciones de no adeudo fiscal; el seguro contra gravámenes fiscales puede estar disponible en algunas partes de California

No se requiere una licencia de corredor de bienes raíces para ciertas actividades M.O.G. (minerales, petróleo y gas): actuar como depositario bajo un arrendamiento de petróleo y/o gas si no es con fines de venta; participar en una transacción sujeta a una orden judicial; dedicarse al negocio de perforación o producción de petróleo o gas, o a la minería o producción de minerales; negociar o celebrar arrendamientos/acuerdos entre propietarios de tierras M.O.G. y empresas de producción especificadas; y tratar con derechos minerales o tierras (distintos del petróleo o gas) como propietario de los derechos o las tierras.

• ✓Actuar como depositario bajo un arrendamiento de petróleo/gas que no sea para una venta está exento
• ✓La perforación o producción de petróleo, gas o minerales está exenta de licencia
• ✓Negociar arrendamientos entre propietarios y empresas de producción en su nombre está exento
• ✓Tratar con derechos minerales o tierras (distintos del petróleo/gas) como propietario está exento

Conversiones de área: 1 pie cuadrado = 144 pulgadas cuadradas; 1 yarda cuadrada = 9 pies cuadrados; 1 vara cuadrada (square rod) = 30 1/4 yardas cuadradas; 1 acre = 10 cadenas cuadradas, 160 varas cuadradas, 4,840 yardas cuadradas o 43,560 pies cuadrados. Un acre en forma de cuadrado mide aproximadamente 208.71 pies por lado.

• ✓1 acre = 43,560 pies cuadrados = 4,840 yardas cuadradas = 160 varas cuadradas
• ✓1 yarda cuadrada = 9 pies cuadrados; 1 pie cuadrado = 144 pulgadas cuadradas
• ✓Un acre en forma de cuadrado mide aproximadamente 208.71 pies por lado

Descripciones de tierras del gobierno: una sección = 1 milla cuadrada o 640 acres; un township = 36 millas cuadradas; un cuarto de sección = 160 acres. Área de un cuadrado o rectángulo = largo × ancho, en las unidades lineales utilizadas.

• ✓Una sección = 1 milla cuadrada = 640 acres
• ✓Un township = 36 millas cuadradas
• ✓Un cuarto de sección = 160 acres

Conversiones lineales clave: un pie = 12 pulgadas; una yarda = 3 pies o 36 pulgadas; una vara (rod) = 16,5 pies o 5,5 yardas; un furlong = 40 varas; 100 pies = 6,6 varas; una milla = 5,280 pies, 1,760 yardas, 320 varas o 80 cadenas.

• ✓Una vara (rod) = 16,5 pies o 5,5 yardas
• ✓Una milla = 5,280 pies = 1,760 yardas = 320 varas = 80 cadenas
• ✓Un furlong = 40 varas; una yarda = 3 pies

Mediciones antiguas de los agrimensores: 1 link (eslabón) = 7.92 pulgadas; 1 rod (vara) = 25 links (eslabones); 1 chain (cadena) = 4 rods (varas) o 66 pies. Los agrimensores modernos utilizan una cadena de ingeniero de cinta de acero que mide 100 pies de largo con eslabones de un pie, por lo que una milla mide 52.8 cadenas modernas.

• ✓1 link (eslabón) = 7.92 pulgadas; 1 rod (vara) = 25 links (eslabones)
• ✓1 chain (cadena) = 4 rods (varas) o 66 pies
• ✓Cadena de ingeniero moderna = 100 pies; una milla = 52.8 cadenas modernas

Medición cúbica = largo × ancho × alto: 1 pie cúbico = 1,728 pulgadas cúbicas; 1 yarda cúbica = 27 pies cúbicos. Área de un triángulo = base × 1/2 altura.

• ✓1 pie cúbico = 1,728 pulgadas cúbicas; 1 yarda cúbica = 27 pies cúbicos
• ✓Área de un triángulo = base × 1/2 altura
• ✓Medición cúbica = largo × ancho × alto

La tasación es una estimación u opinión del valor basada en el análisis de hechos. El enfoque de costos estima el costo de reemplazo de las mejoras menos la depreciación acumulada más el valor del terreno. El enfoque de ingresos (capitalización) se aplica a propiedades generadoras de ingresos: encontrar el ingreso neto anual, establecer una tasa de capitalización y luego dividir el ingreso neto por la tasa. El enfoque comparativo (de mercado) compara la propiedad sujeto con propiedades comparables. La correlación (conciliación) interpreta los tres enfoques para llegar a un valor único.

• ✓Enfoque de costos = costo de reemplazo - depreciación acumulada + valor del terreno
• ✓Enfoque de ingresos: valor = ingreso neto anual ÷ tasa de capitalización
• ✓El enfoque comparativo/de mercado utiliza ventas comparables
• ✓La correlación (conciliación) concilia los tres enfoques en un valor único

El uso óptimo es el uso que produce el mayor rendimiento neto a lo largo del tiempo y es el punto de partida para la tasación. Principio de anticipación: el valor se crea por los beneficios futuros anticipados. Principio de conformidad: valor máximo con homogeneidad razonable. Principio de contribución: un componente se valúa por su contribución al conjunto. Principio de cambio: el futuro es de suma importancia al estimar el valor.

• ✓El uso óptimo produce el mayor rendimiento neto y es el punto de partida para la tasación
• ✓La anticipación sostiene que el valor se crea por los beneficios futuros anticipados
• ✓La conformidad sostiene que el valor máximo surge con homogeneidad razonable de las mejoras
• ✓La contribución valúa un componente por su contribución a la propiedad completa

La depreciación es la pérdida de valor por edad, deterioro físico u obsolescencia funcional/económica. La depreciación acumulada es la diferencia entre el costo de reposición nuevo y el valor tasado presente. La obsolescencia funcional es la pérdida por factores adversos dentro de la estructura. La obsolescencia económica es la pérdida por factores externos a la propiedad. La depreciación subsanable es comúnmente reparada por un propietario prudente.

• ✓La depreciación resulta de la edad, deterioro físico u obsolescencia funcional/económica
• ✓La obsolescencia funcional proviene de dentro de la estructura; la obsolescencia económica proviene de factores externos
• ✓La depreciación subsanable vale económicamente la pena repararla

El valor justo de mercado es el precio al que una propiedad se vendería en el mercado abierto durante un período razonable entre un comprador y vendedor informados sin presión. El multiplicador de renta bruta (GRM) multiplicado por el ingreso bruto produce una estimación del valor. La capitalización determina el valor dividiendo el ingreso neto anual entre la tasa de capitalización. La tasación del valor es establecida por una autoridad pública como base para los impuestos a la propiedad.

• ✓El valor justo de mercado asume un comprador y vendedor informados actuando sin presión
• ✓GRM × ingreso bruto = estimación del valor de la propiedad
• ✓Capitalización: valor = ingreso neto anual ÷ tasa de capitalización
• ✓La tasación del valor es la base para gravar los impuestos a la propiedad

El proceso de tasación utiliza tres enfoques: el enfoque de costo (costo de reposición menos la depreciación acumulada más el valor del terreno), el enfoque de mercado/comparación (comparación de propiedades similares vendidas recientemente) y el enfoque de ingreso/capitalización (ingreso neto dividido por la tasa de capitalización). La correlación/conciliación interpreta los tres para llegar a un único valor.

• ✓El enfoque de costo = costo de reposición menos la depreciación acumulada más el valor del terreno
• ✓El enfoque de ingreso divide el ingreso neto por la tasa de capitalización para hallar el valor
• ✓La correlación (conciliación) interpreta los tres enfoques en una única conclusión de valor

El valor de mercado es el precio más alto en dinero que una propiedad producirá en un mercado competitivo y abierto, con un comprador y un vendedor prudentes y conocedores, sin presión indebida. El precio de mercado es el precio realmente pagado, independientemente de presiones o motivos. El valor justo de mercado supone que ambas partes conocen todos los usos y que ninguna está bajo presión.

• ✓El valor de mercado supone un comprador y un vendedor dispuestos, que actúan con conocimiento y sin presión indebida.
• ✓El precio de mercado es el precio realmente pagado, independientemente de los motivos o la presión.

La depreciación es la pérdida de valor por antigüedad, deterioro físico u obsolescencia funcional/económica. El deterioro físico es el desgaste (curable o incurable). La obsolescencia funcional proviene de factores adversos dentro de la estructura. La obsolescencia económica (externa) resulta de factores fuera de la propiedad. La depreciación acumulada es la diferencia entre el costo de reposición nuevo y el valor actual.

• ✓La obsolescencia funcional surge de factores dentro de la estructura
• ✓La obsolescencia económica resulta de factores fuera o alejados de la propiedad
• ✓La depreciación acumulada es el costo de reposición nuevo menos el valor tasado actual

Los principios clave de avalúo incluyen: anticipación (el valor proviene de beneficios futuros), sustitución (el valor se determina por el costo de un sustituto equivalente), conformidad (la homogeneidad maximiza el valor), progresión (una propiedad de menor valor se beneficia por vecinos de mayor valor), contribución, competencia, cambio, y oferta y demanda.

• ✓La sustitución sostiene que el valor se determina por el costo de un sustituto igualmente deseable.
• ✓El uso más alto y mejor produce el mayor rendimiento neto para el terreno y las edificaciones.
• ✓La conformidad sostiene que el valor máximo resulta de una homogeneidad razonable de las mejoras.

El uso más alto y mejor es el uso que produce el mayor rendimiento neto durante un período; es el punto de partida de la tasación. El plottage (ensamblaje) aumenta el valor cuando se combinan lotes contiguos. La sobremejora, la submejora y las mejoras mal ubicadas no son el uso más alto y mejor.

• ✓El uso más alto y mejor produce el mayor rendimiento neto y es el punto de partida de la tasación
• ✓El incremento por plottage es el mayor valor que resulta de combinar lotes más pequeños en uno solo
• ✓Una sobremejora excede el uso más alto y mejor del sitio

El multiplicador de renta bruta multiplicado por el ingreso bruto estima el valor de la propiedad. La capitalización determina el valor dividiendo el ingreso neto entre la tasa de capitalización, la cual refleja un rendimiento razonable más una recuperación para las mejoras depreciables.

• ✓Valor = ingreso bruto × multiplicador de renta bruta
• ✓Valor por capitalización = ingreso neto anual ÷ tasa de capitalización

La Declaración de divulgación de préstamo hipotecario es un formulario aprobado por el Comisionado de Bienes Raíces que un corredor de préstamos hipotecarios debe proporcionar a un posible prestatario para préstamos prescritos por ley antes de que el prestatario quede obligado.

• ✓Formulario aprobado por el Comisionado de Bienes Raíces
• ✓Requerido ser proporcionado por un corredor de préstamos hipotecarios
• ✓Debe darse antes de que el prestatario quede obligado a completar el préstamo

El mercado secundario es donde los prestamistas venden préstamos existentes (escrituras de fideicomiso y pagarés) a grandes agencias de comercialización secundaria (FNMA, FHLMC, GNMA) u otros inversores, a diferencia del mercado primario donde los prestamistas prestan dinero a los prestatarios.

• ✓Mercado primario: los prestamistas prestan dinero a los prestatarios
• ✓Mercado secundario: los prestamistas venden préstamos existentes a agencias o inversores
• ✓Las agencias incluyen FNMA, FHLMC y GNMA

El negocio principal de un prestamista hipotecario es originar, financiar, cerrar, vender y servir préstamos garantizados por bienes raíces para prestamistas institucionales. Una compañía de inversión hipotecaria compra hipotecas como inversión.

• ✓El prestamista hipotecario origina, financia, cierra, vende y sirve préstamos para prestamistas institucionales
• ✓La compañía de inversión hipotecaria compra hipotecas para fines de inversión

El seguro de garantía hipotecaria protege a los prestamistas hipotecarios contra pérdidas financieras a través de compañías de seguros hipotecarios privados (CESP). El seguro hipotecario privado (SHP) está disponible para prestamistas convencionales en la porción de alto riesgo de un préstamo.

• ✓El seguro de garantía hipotecaria protege a los prestamistas contra pérdidas
• ✓El SHP se aplica a los prestamistas convencionales en la primera porción de alto riesgo del préstamo
• ✓Proporcionado por compañías de seguros hipotecarios privados

Los controles monetarios son herramientas de la Reserva Federal para regular la disponibilidad de dinero y crédito a fin de influir en la actividad económica, como ajustar las tasas de descuento y los requisitos de reserva.

• ✓Las herramientas de la Reserva Federal regulan la disponibilidad de dinero y crédito
• ✓Incluyen ajustar las tasas de descuento y los requisitos de reserva

Los bancos de ahorro mutuos son instituciones financieras propiedad de los depositantes con derechos a las ganancias netas proporcionales a los depósitos. Una compañía de agua mutua asegura el suministro de agua a los usuarios, emitiendo acciones a los usuarios.

• ✓Los bancos de ahorro mutuos son propiedad de los depositantes
• ✓La compañía de agua mutua emite acciones a los usuarios de agua