Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · bienes raíces · Español

Los depósitos de seguridad en unidades de alquiler administradas para otros son fondos en fideicomiso, controlados y desembolsados siguiendo las instrucciones del propietario. Sin embargo, los depósitos en alquileres propiedad del corredor se reciben como principal, no como agente, y no son fondos en fideicomiso.

• ✓Los depósitos de seguridad de los inquilinos en una propiedad administrada son fondos en fideicomiso controlados según las instrucciones del propietario.
• ✓El dinero recibido por la propiedad propia del corredor se recibe como principal y NO debe colocarse en la cuenta de fideicomiso.

Las buenas prácticas exigen esperar a que se compense un cheque depositado antes de emitir un cheque de reembolso de la cuenta fiduciaria. Los recibos de depósito —incluidos los rechazados por el vendedor— deben conservarse durante tres años.

• ✓Esperar a que se compense el cheque depositado por un cliente antes de emitir un cheque de reembolso de la cuenta fiduciaria (buena práctica comercial)
• ✓Los recibos de depósito deben conservarse durante tres años, incluidos los recibos firmados únicamente por el comprador y rechazados por el vendedor
• ✓No se requieren registros para los cheques pagaderos directamente al depósito en garantía y entregados directamente al empleado del depósito en garantía (los fondos no pasan por manos del corredor)

Todos los fondos en fideicomiso pueden colocarse en una sola cuenta de fideicomiso si se mantienen registros separados adecuadamente y la cuenta no genera intereses, aunque se sugieren cuentas separadas para la administración de propiedades y las ventas.

• ✓Una cuenta de fideicomiso puede contener tanto depósitos de administración de propiedades como de ventas si se mantienen registros separados adecuadamente
• ✓La cuenta combinada no debe generar intereses
• ✓Se sugieren cuentas separadas, pero no son obligatorias

La División 6 del UCC regula las ventas en bloque. Una venta en bloque es una venta, fuera del curso ordinario del negocio del vendedor, de más de la mitad del inventario y equipo del vendedor, medida por su valor. El comprador debe dar aviso público a los acreedores registrando el aviso ante el Registrador del Condado, publicándolo en un periódico y enviándolo por correo al recaudador de impuestos del condado — todo al menos 12 días hábiles antes de la consumación o del inicio de la subasta.

• ✓Una venta en bloque es una venta, fuera del curso ordinario del negocio, de más de la mitad del inventario y equipo del vendedor por valor
• ✓El aviso debe registrarse, publicarse y enviarse por correo al recaudador de impuestos del condado al menos 12 días hábiles antes de la venta o subasta
• ✓El aviso debe indicar los nombres y direcciones del vendedor y del comprador, otros nombres comerciales usados en los últimos tres años, la ubicación/descripción de la propiedad y la fecha de consumación
• ✓El aviso debe indicar si la venta está sujeta a la Sección 6106.2 del UCC (contraprestación de $2,000,000 o menos, sustancialmente todo en efectivo)

Cuando un aviso de venta en bloque prevé un depósito en garantía, el cesionario debe depositar el precio total de compra o la contraprestación con el depositario de garantía. Si el vendedor impugna una reclamación presentada por un acreedor, el depositario de garantía retiene el monto y notifica al acreedor, quien tiene 25 días desde el envío para embargar los fondos retenidos. Si los fondos depositados son insuficientes para pagar todas las reclamaciones, el depositario de garantía debe retrasar el cierre y distribuir conforme a las prioridades legales. El depositario de garantía no puede pagar honorarios ni comisiones antes del cierre.

• ✓El cesionario debe depositar el precio total de compra o la contraprestación con el depositario de garantía
• ✓Un acreedor cuya reclamación sea impugnada tiene 25 días desde el envío del aviso para embargar los fondos retenidos, o los fondos se pagan al vendedor u otros acreedores
• ✓Si los fondos son insuficientes, el depositario de garantía debe retrasar el cierre y distribuir en estricto cumplimiento de las prioridades legales
• ✓El depositario de garantía no puede realizar ningún pago de honorarios ni comisiones antes del cierre

La ley de ventas en bloque tiene como propósito brindar a los acreedores la oportunidad de satisfacer sus reclamaciones antes de que el propietario venda los activos y desaparezca. Cuando no se cumplen los requisitos legales de presentación y publicación, el comprador es responsable ante los acreedores con reclamaciones válidas anteriores a la transferencia. Los acreedores deben actuar dentro de un año desde la transferencia de posesión, o dentro de un año desde el descubrimiento si la transferencia fue ocultada. En una subasta, el subastador es responsable del aviso y pasa a ser personalmente responsable si no se cumplen los requisitos.

• ✓El incumplimiento hace que el comprador sea responsable ante los acreedores con reclamaciones válidas basadas en hechos anteriores a la transferencia
• ✓Los acreedores deben actuar dentro de un año desde la transferencia de posesión, o dentro de un año desde el descubrimiento si fue ocultada
• ✓En una venta por subasta, el subastador es responsable del aviso y pasa a ser personalmente responsable por el incumplimiento
• ✓La División 6 no se aplica a ciertas transferencias (garantías reales, cesiones en beneficio de acreedores, ventas supervisadas por tribunales, bienes exentos)

La División 9 del UCC rige las transacciones garantizadas sobre bienes muebles y accesorios fijos (fixtures), y deroga los estatutos sobre hipotecas mobiliarias, ventas condicionales y dispositivos similares. Se aplica a cualquier transacción destinada a crear una garantía mobiliaria sobre bienes muebles, pero no a las transacciones de garantía sobre bienes inmuebles. Una declaración de financiamiento (Formulario UCC-1) se presenta ante el Secretario de Estado para perfeccionar las garantías mobiliarias, y solo se permite la presentación local ante el registrador del condado para transacciones específicas.

• ✓La División 9 se aplica a cualquier transacción destinada a crear una garantía mobiliaria sobre bienes muebles
• ✓La División 9 no se aplica a las transacciones de garantía sobre bienes inmuebles (aunque un pagaré garantizado por bienes inmuebles que se pignora para garantizar otro pagaré sí está cubierto)
• ✓Una declaración de financiamiento (Formulario UCC-1) se presenta ante el Secretario de Estado para perfeccionar las garantías mobiliarias
• ✓La presentación local en la oficina del registrador del condado solo se permite para tipos específicos de transacciones

La Ley de Préstamos Inmobiliarios es el Artículo 7 del Capítulo 3 de la Ley de Bienes Raíces, que requiere que un agente inmobiliario que negocie préstamos inmobiliarios dentro de un rango especificado proporcione al prestatario una declaración divulgando costos y términos, y limitando gastos y cargos.

• ✓Se encuentra en el Artículo 7 del Capítulo 3 de la Ley de Bienes Raíces
• ✓Requiere la divulgación de costos y términos del préstamo al prestatario
• ✓Limita la cantidad de gastos y cargos que un prestatario puede pagar

El pago anticipado permite pagos de préstamo mayores que los especificados en el pagaré. Se cobra una sanción por pago anticipado si el prestatario paga el saldo pendiente antes del vencimiento, junto con cargos por mora.

• ✓El pago anticipado permite pagos mayores que los especificados
• ✓La sanción por pago anticipado se aplica al reembolso anticipado antes del vencimiento
• ✓La sanción también cubre los cargos por mora en los pagos atrasados

La influencia indebida es el uso de una relación fiduciaria o confidencial para obtener una ventaja fraudulenta o injusta sobre la debilidad mental, angustia o necesidad de otra persona.

• ✓Implica el abuso de una relación fiduciaria o confidencial
• ✓Aprovecha injustamente la debilidad, angustia o necesidad

Las tasas de interés nominales son el porcentaje de interés indicado en los documentos del préstamo. Esto se distingue del rendimiento real o costo efectivo de endeudamiento.

• ✓La tasa de interés nominal es la tasa indicada en los documentos del préstamo
• ✓El interés simple se calcula solo sobre el principal, a diferencia del interés compuesto

El propietario de todo inmueble de viviendas de unidades múltiples (o el agente que firma en su nombre) debe divulgar el nombre y la dirección de cada persona autorizada para administrar y para recibir notificaciones procesales, avisos y requerimientos. Para los acuerdos verbales, ante un requerimiento por escrito, el propietario debe proporcionar una declaración escrita actualizada. Este requisito vincula a los propietarios/administradores sucesores. Si el agente no cumple, esa persona se considera el agente del propietario para la notificación de procesos judiciales y el cumplimiento de obligaciones. El aviso puede colocarse en los ascensores (o en dos lugares conspicuos si no los hay).

• ✓Los propietarios de inmuebles de viviendas de unidades múltiples deben divulgar el administrador/agente para la recepción de avisos
• ✓Ante un requerimiento escrito bajo acuerdos verbales, se debe proporcionar una declaración escrita actualizada
• ✓El incumplimiento convierte al agente firmante en el agente del propietario para notificaciones y obligaciones

Las casas manufacturadas se construyen en fábrica conforme al Código HUD a partir del 15 de junio de 1976. Las casas móviles se construyeron antes del Código HUD (casas “pre-HUD Code” o “tráiler”). Un Formulario HCD 433A registrado confirma la fijación a una cimentación aprobada, lo que convierte la unidad en bien inmueble.

• ✓Casas manufacturadas construidas conforme al Código HUD a partir del 15 de junio de 1976
• ✓Casas móviles = pre-HUD Code (antes del 15 de junio de 1976)
• ✓Un Formulario HCD 433A registrado convierte una casa manufacturada en bien inmueble
• ✓El enfoque de comparación de ventas suele ser el más aplicable para estas propiedades

La tasación de una residencia unifamiliar requiere un análisis del vecindario de: el tipo de ocupantes (ingresos, edad, ocupación por el propietario frente a ocupación por no propietarios), el tipo de mejoras (mezcla de usos, antigüedad, rango de precios, conformidad), la tendencia del vecindario (factores perjudiciales, transición, etapa del ciclo de vida) y los cambios en el uso del suelo.

• ✓Analizar el tipo de ocupantes, las mejoras, la tendencia del vecindario y los cambios en el uso del suelo
• ✓Considerar la conformidad y la etapa del ciclo de vida del vecindario
• ✓Verificar la transición de ocupación por el propietario a ocupación por inquilinos

El dominio eminente permite al gobierno tomar propiedad privada para uso público, exigiendo una justa compensación. No toda regulación que reduce el valor constituye una apropiación.

• ✓Las Constituciones de Estados Unidos y de California exigen una justa compensación por una apropiación
• ✓Las regulaciones de zonificación o de salud que reducen el valor por lo general no son apropiaciones y no requieren compensación
• ✓La regulación que niega todo uso económico beneficioso o productivo constituye una apropiación que requiere compensación
• ✓El valor justo de mercado generalmente se considera una justa compensación

Las negociaciones generalmente preceden a la expropiación formal. Las demandas por expropiación inversa surgen cuando las obras públicas dañan la propiedad o el gobierno retrasa la notificación del proceso.

• ✓Si el gobierno abandona una acción de expropiación, el propietario puede recuperar los gastos legales, incluidos honorarios de abogado, tasación y peritos.
• ✓La expropiación inversa puede resultar de daños a la propiedad causados por obras públicas.
• ✓La expropiación inversa también puede resultar si una entidad pública no notifica diligentemente la demanda y la citación dentro de 6 meses.
• ✓El gobierno puede tomar la propiedad en pocas semanas depositando un precio estimado y obteniendo una orden judicial.

La expropiación de parte de una parcela puede reducir el valor del resto, lo que exige una compensación por daños por segregación. Los beneficios especiales, no los generales, se deducen de los daños por segregación.

• ✓El gobierno normalmente debe compensar los daños por segregación causados a la parcela restante.
• ✓Los beneficios generales (como una autopista que beneficia a todos los usuarios) no se deducen de los daños por segregación.
• ✓Los beneficios especiales o los aumentos de valor pueden deducirse de los daños por segregación.

La selección de un depositario de escrow puede no ser crítica para las partes principales. Históricamente, los corredores desempeñaron un papel importante en la elección del escrow, pero los reguladores federales y estatales han procurado cada vez más minimizar la influencia del corredor. Los compradores y vendedores tienen derecho a comparar depositarios de escrow, servicios y cargos, y a negociar entre ellos dónde se constituye el escrow. Las partes principales también pueden ejercer un control independiente sobre la preparación de las instrucciones de escrow.

• ✓Los reguladores han procurado minimizar la influencia del corredor en la selección del depositario de escrow
• ✓Los compradores y vendedores tienen derecho a comparar depositarios de escrow, servicios y cargos
• ✓Las partes principales pueden ejercer un control independiente sobre la preparación de las instrucciones de escrow

A partir de enero de 2005, California en general cumple con el Código de Rentas Internas, pero persisten diferencias porque California no siempre adopta todos los cambios federales.

• ✓California en general cumple con el Código de Rentas Internas (a enero de 2005)
• ✓California no adopta todos los cambios fiscales federales; las diferencias permanecen.
• ✓Consulte www.ftb.ca.gov y busque “conformity” para obtener más detalles.

El artículo 2995 del Código Civil de California prohíbe que cualquier desarrollador inmobiliario (una persona o entidad que posee bienes inmuebles mejorados con viviendas unifamiliares ofrecidas al público para su venta) exija, como condición para la transferencia de una vivienda unifamiliar, que los servicios de escrow sean proporcionados por una entidad de escrow en la que el desarrollador tenga un “interés financiero”. “Interés financiero” significa la propiedad o el control del 5 por ciento o más de la entidad de escrow. Un desarrollador infractor es responsable de daños de $250 o tres veces el cargo de escrow, lo que sea mayor, más honorarios de abogado y costas. Cualquier renuncia es contraria al orden público y nula.

• ✓El artículo 2995 del Código Civil de California prohíbe que un desarrollador exija que el escrow se realice con una entidad en la que tenga un interés financiero
• ✓“Interés financiero” significa la propiedad o el control del 5 por ciento o más de la entidad de escrow
• ✓Un desarrollador infractor es responsable de $250 o tres veces el cargo de escrow, lo que sea mayor, más honorarios de abogado; las renuncias son nulas

A partir del 20 de mayo de 2009, esta ley federal exige que los propietarios que adquieren la propiedad mediante una ejecución hipotecaria den a los inquilinos un aviso de al menos 90 días para desocupar antes del desalojo, en todo el país. Un inquilino con un contrato de arrendamiento celebrado antes del aviso de ejecución hipotecaria puede permanecer hasta que termine el arrendamiento, salvo que el comprador vaya a ocupar la vivienda como residencia principal (en cuyo caso se aplica un aviso de 90 días). Los contratos de asistencia de vivienda de la Sección 8 brindan protección adicional.

• ✓La ley federal exige al menos 90 días de aviso para desocupar después de una ejecución hipotecaria
• ✓Los inquilinos con un arrendamiento anterior a la ejecución hipotecaria pueden quedarse hasta el fin del arrendamiento, salvo que el comprador vaya a ocupar la propiedad como residencia principal del propietario
• ✓La Sección 8 y el control de alquileres local pueden ofrecer una protección aún mayor

Históricamente, California solo exigía un aviso de 30 días para desocupar (3 días por falta de pago). La SB 1137 (2008, medida de urgencia) otorga a los inquilinos al menos 60 días después de la ejecución hipotecaria antes de que se les pida desocupar, con una fecha de expiración del 1 de enero de 2013.

• ✓La SB 1137 exige al menos 60 días de aviso para desocupar después de una ejecución hipotecaria.
• ✓La SB 1137 estaba programada para expirar el 1 de enero de 2013.

A partir del 1 de enero de 2011, la SB 1149 exige que a los inquilinos de viviendas en ejecución hipotecaria se les dé aviso de sus derechos mediante una hoja de portada adjunta a cualquier aviso de desalojo notificado dentro del año siguiente a una venta por ejecución hipotecaria. También protege el historial de alquiler al prohibir la divulgación de registros judiciales en desalojos relacionados con ejecuciones hipotecarias, a menos que el arrendador prevalezca.

• ✓La SB 1149 exige una hoja de portada de derechos en los avisos de desalojo dentro del año siguiente a una ejecución hipotecaria
• ✓Los registros judiciales en desalojos por ejecución hipotecaria se sellan a menos que el arrendador prevalezca

El Departamento de Asuntos del Consumidor de California (California Department of Consumer Affairs) publica anualmente «California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities», que se puede descargar en www.dca.ca.gov.

• ✓El DCA publica anualmente una guía California Tenants.
• ✓La guía está disponible en el sitio web del Departamento de Asuntos del Consumidor.

La Ley de Impuestos sobre las Ventas y el Uso (Sales and Use Tax Law) se aplica a la transferencia de un negocio minorista que vende bienes muebles tangibles. En la venta de un negocio o de un inventario de mercancías, el comprador debe retener una cantidad suficiente del precio de venta para cubrir la obligación tributaria pendiente. La responsabilidad del sucesor se extiende a los impuestos incurridos por el propietario actual o por cualquier propietario anterior. El comprador queda liberado de la retención si obtiene un certificado (recibo de liquidación) del Board of Equalization que indique que no se deben impuestos, intereses ni multas.

• ✓El comprador debe retener una cantidad suficiente del precio de venta para cubrir la obligación tributaria pendiente
• ✓La responsabilidad del sucesor se extiende a los impuestos incurridos por la operación del negocio por parte del propietario actual o de cualquier propietario anterior
• ✓El comprador queda liberado de la retención al obtener un certificado del Board of Equalization que indique que no se deben impuestos, intereses ni multas
• ✓La responsabilidad del sucesor se hace cumplir mediante la notificación de responsabilidad del sucesor, la cual puede ser objeto de una petición de reconsideración

Al gestionar préstamos garantizados por bienes inmuebles, los titulares de licencia no deben declarar falsamente que existe un prestamista o comprador de pagaré para inducir el uso de sus servicios, ni declarar falsamente la capacidad de pago de un prestatario, ni representar falsamente la prioridad del gravamen. Deben divulgar la información conocida sobre la identidad, los ingresos, el crédito y la capacidad del prestatario para cumplir con sus obligaciones.

• ✓No deben representar falsamente que existe un prestamista dispuesto o un comprador de pagaré para inducir al prestatario a utilizar sus servicios
• ✓Deben divulgar la identidad, ocupación, ingresos y datos de crédito del prestatario a los posibles prestamistas
• ✓No deben tergiversar la prioridad del gravamen (escritura de fideicomiso de primer, segundo o tercer rango) ante un posible prestamista

Un titular de licencia que reciba un cargo por adelantado de un prestatario para obtener un préstamo debe rendir cuentas al prestatario sobre su disposición. Los titulares de licencia no pueden subestimar a sabiendas los costos de cierre probables para inducir a un prestatario o prestamista a participar en la transacción, ni declarar falsamente que un servicio es gratuito cuando está cubierto por un cargo.

• ✓Un titular de licencia debe rendir cuentas al prestatario sobre la disposición de un cargo por adelantado
• ✓No debe subestimar a sabiendas los costos de cierre para inducir una transacción de préstamo
• ✓No debe declarar falsamente que un servicio específico es gratuito cuando está cubierto por un cargo de transacción

El Comisionado tiene autoridad para adoptar reglamentos que ayuden a la administración y aplicación de la Real Estate Law y de la Subdivided Lands Law. Los Reglamentos del Comisionado de Bienes Raíces tienen la fuerza y el efecto de la ley misma, y los titulares de licencias deben conocerlos a fondo.

• ✓El Comisionado puede adoptar reglamentos para hacer cumplir la Real Estate Law y la Subdivided Lands Law
• ✓Los Reglamentos del Comisionado de Bienes Raíces tienen la fuerza y el efecto de la ley

Los derechos de agua están limitados a un uso benéfico razonable. Las reglas difieren para el agua en cauces definidos frente a las aguas superficiales que no están en un cauce.

• ✓Los derechos de agua no exceden la cantidad razonablemente requerida para un uso benéfico
• ✓Un cauce definido es cualquier curso de agua natural, incluso si está seco parte del año
• ✓Un propietario de tierras no puede obstruir ni dirigir el agua que fluye en un cauce definido (un distrito de control de inundaciones puede permitir una desviación)
• ✓Un propietario de tierras aguas arriba no puede desviar ni concentrar aguas superficiales hacia las tierras del propietario de aguas abajo mediante estructuras artificiales

Los usuarios del agua pueden organizar una compañía mutual de agua para el suministro de agua; las acciones por lo general son anexas a la tierra y no pueden venderse por separado.

• ✓Debe presentar los artículos de incorporación ante el Secretario de Estado
• ✓Por lo general, las acciones se hacen anexas a la tierra y no pueden venderse por separado
• ✓No se declaran dividendos en efectivo, pero pueden imponerse derramas si los ingresos son insuficientes
• ✓Si suministra agua a una subdivisión, la solicitud de informe público debe incluir la información de la Sección 14312 del Código de Corporaciones

La Ley Porter-Cologne establece juntas de calidad del agua que controlan la descarga de efluentes. Los fraccionadores interestatales deben comunicarse con la OILSR del HUD.

• ✓La Ley Porter-Cologne establece una Junta Estatal de Control de los Recursos Hídricos y nueve juntas regionales
• ✓La ley controla la descarga de efluentes que afectan la calidad del agua, incluidos los tanques sépticos y los derrames de tanques de almacenamiento subterráneos
• ✓Los fraccionadores de grandes fraccionamientos interestatales deben comunicarse con la Oficina de Registro de Ventas Interestatales de Tierras (OILSR) del HUD

La Ley de Derechos Civiles Unruh (Código Civil de California, Sección 51 y siguientes) declara que todas las personas son libres e iguales y tienen derecho a servicios e instalaciones completos e iguales en todos los establecimientos comerciales, independientemente de su sexo, raza, color, religión, ascendencia, origen nacional o discapacidad. Se aplica a todas las actividades inmobiliarias. La Sección 52 del Código Civil de California ofrece remedios de hasta tres veces los daños reales, pero no menos de $1,000, más honorarios de abogado.

• ✓La Ley Unruh garantiza servicios e instalaciones completos e iguales en todos los establecimientos comerciales
• ✓Se aplica a todas las actividades inmobiliarias, incluidos el corretaje y los alquileres
• ✓Remedios de la Sección 52: hasta tres veces los daños reales, mínimo $1,000, más honorarios de abogado

La Ley de Empleo Justo y Vivienda (Fair Employment and Housing Act) (Código de Gobierno, Sección 12900 y siguientes) prohíbe la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo, orientación sexual, estado civil, origen nacional, ascendencia, edad, situación familiar, fuente de ingresos o discapacidad. Las quejas se presentan ante el Departamento de Empleo Justo y Vivienda (Department of Fair Employment and Housing). La Comisión puede ordenar remedios que incluyan una multa civil de hasta $10,000.

• ✓La FEHA prohíbe la discriminación en materia de vivienda por numerosos motivos protegidos, incluidos la fuente de ingresos y la discapacidad
• ✓Las quejas son tramitadas administrativamente por el Departamento de Empleo Justo y Vivienda
• ✓La Comisión puede ordenar el pago al reclamante de una multa civil de hasta $10,000, además de los daños reales

La Ley federal de vivienda justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968) prohíbe la discriminación en la venta y el alquiler de viviendas y tiene primacía donde sea aplicable. Exime el alquiler de habitaciones o unidades en viviendas de cuatro o menos unidades habitacionales cuando el propietario ocupa una unidad. Los titulares de licencia violan la ley incluso sin intención si el resultado es discriminación. Cubre el blockbusting y el steering.

• ✓La Ley federal de vivienda justa tiene primacía dondequiera que sea aplicable y se aplica a la mayoría de las transacciones de vivienda
• ✓Exención: alquiler de habitaciones o unidades en viviendas de cuatro o menos unidades habitacionales cuando el propietario ocupa una unidad
• ✓Los titulares de licencia violan la ley incluso sin intención si el resultado es discriminación prohibida

Las leyes estatales y federales se combinan de modo que nadie puede negarse a vender, arrendar o alquilar por motivos de clasificaciones prohibidas, y ningún titular de licencia puede hacerlo, independientemente de las instrucciones del principal. Si un principal busca imponer una restricción discriminatoria a un listado, el titular de licencia debe negarse a aceptar el listado.

• ✓Un titular de licencia debe rechazar un listado que un principal pretenda restringir por motivos de clasificaciones prohibidas
• ✓Ningún titular de licencia puede discriminar, independientemente de las instrucciones del principal
• ✓Los titulares de licencia no deben aceptar listados restrictivos ni publicar anuncios discriminatorios

La Sección 51.2 del Código Civil prohíbe la discriminación por edad en la vivienda, pero la Sección 51.3 permite viviendas para personas mayores. Una “persona mayor” tiene 62 años o más, o 55 años o más en un desarrollo de viviendas para personas mayores (35 unidades de vivienda o más). Un residente permanente calificado (cónyuge, conviviente o persona que brinda apoyo) puede tener 45 años o más. La Ley Unruh no se aplica a los desarrollos de casas móviles.

• ✓Una persona mayor tiene 62 años o más, o 55 años o más en un desarrollo de viviendas para personas mayores de al menos 35 unidades de vivienda
• ✓Un residente permanente calificado (cónyuge/conviviente/persona que brinda apoyo) tiene un límite mínimo de edad de 45 años
• ✓La Ley Unruh no se aplica a los desarrollos de casas móviles

La Ley de Discriminación Financiera de Vivienda de 1977 (Ley Holden) prohíbe la discriminación en préstamos basada en las condiciones del vecindario (redlining), salvo cuando sea necesario para evitar una práctica comercial insegura. Las infracciones pueden resultar en una multa de hasta $1,000. A partir de enero de 2000, los proveedores de documentos rectores/escrituras deben incluir una declaración sobre la ilegalidad de las restricciones discriminatorias.

• ✓La Ley Holden prohíbe la discriminación en préstamos basada en condiciones del vecindario/geográficas (redlining)
• ✓Las infracciones a la Ley Holden pueden resultar en una multa de hasta $1,000
• ✓Desde 2000, los proveedores de escrituras/documentos rectores deben indicar que las restricciones discriminatorias son ilegales y pueden eliminarse

El solicitante de la transferencia de licencia debe colocar un aviso de solicitud en el local. Los funcionarios locales y las partes privadas pueden presentar una protesta, y la licencia no puede transferirse mientras esté pendiente una protesta válida o en apelación, ni si hay una acción disciplinaria pendiente contra el cedente. Antes de presentar la solicitud de transferencia, el solicitante y el titular actual de la licencia deben presentar un aviso de transferencia prevista ante el registrador del condado y establecer una cuenta de escrow. La cuenta de escrow no puede liberar la contraprestación antes de que ABC apruebe la transferencia.

• ✓El solicitante de la transferencia debe colocar en el local un aviso de solicitud para vender bebidas alcohólicas
• ✓La licencia no puede transferirse mientras esté pendiente una protesta válida o en apelación
• ✓Antes de presentar la solicitud de transferencia, debe presentarse un aviso de transferencia prevista ante el registrador del condado y establecerse una cuenta de escrow
• ✓La cuenta de escrow no puede liberar ninguna contraprestación antes de que ABC apruebe la transferencia de la licencia; la transferencia del negocio ocurre simultáneamente con la transferencia de la licencia
• ✓Nadie debería invertir suponiendo que se transferirá una licencia de bebidas alcohólicas

Conforme a la Ley de Control de Bebidas Alcohólicas (División 9 del Código de Negocios y Profesiones, B&P Code), el Departamento de Control de Bebidas Alcohólicas (ABC) emite licencias a personas, sociedades de personas y corporaciones que cumplan los requisitos, en ubicaciones aprobadas. El ABC puede negar, suspender o revocar por causa justificada, y puede negar una licencia por infracciones, antecedentes penales que descalifiquen o arrestos no divulgados. Las ubicaciones cercanas a escuelas, iglesias o parques infantiles, o con sobreconcentración de licencias, pueden ser rechazadas. Las investigaciones toman alrededor de 45 a 60 días, y una licencia debe ponerse en uso dentro de los 30 días posteriores a su emisión.

• ✓El ABC emite licencias de bebidas alcohólicas conforme a la Ley de Control de Bebidas Alcohólicas (División 9 del B&P Code)
• ✓Las ubicaciones cercanas a escuelas, iglesias o parques infantiles públicos, o con sobreconcentración de licencias, pueden ser rechazadas
• ✓La mayoría de las investigaciones de solicitudes del ABC toman aproximadamente 45 a 60 días
• ✓Una licencia debe ponerse en uso dentro de los 30 días posteriores a su emisión; el ABC la mantiene en custodia hasta por 6 meses si el local está en construcción

Se recomienda a los licenciatarios utilizar el Contrato de compraventa de negocio e Instrucciones conjuntas de escrow (Formulario BPA de C.A.R.), similar al Contrato de compraventa residencial (RPA-CA) pero con lenguaje exclusivo de las ventas de negocios. Aborda el pago del precio de compra (incluidos pagarés garantizados por activos del negocio con presentación de UCC-1), los activos transferidos (todos excepto efectivo, equivalentes de efectivo y activos excluidos), los pasivos transferidos, la verificación de inventario, las divulgaciones del vendedor y las disposiciones de consultoría/capacitación.

• ✓El Formulario BPA de C.A.R. es el Contrato de compraventa de negocio e Instrucciones conjuntas de escrow.
• ✓El comprador normalmente compra todos los activos del negocio excepto efectivo, equivalentes de efectivo y los activos excluidos designados.
• ✓El comprador no compra pasivos del negocio distintos de los específicamente señalados.
• ✓Los préstamos del vendedor se documentan mediante un pagaré con un acuerdo de garantía que cubre todos los activos del negocio y un UCC-1 presentado ante el Secretario de Estado.
• ✓Si se marca para inventario, el vendedor normalmente tiene 7 días para proporcionar una lista de inventario y el comprador puede confirmarla hasta 5 días antes del cierre.

El BPA contiene contingencias para el acuerdo de no competencia, la cesión de arrendamiento o nuevo arrendamiento, la compra de bienes inmuebles (que requiere un acuerdo por separado, como el formulario CPA de C.A.R.), la transferencia u obtención de licencias, la aceptación de franquicia y el cumplimiento de transferencia en bloque. En cuanto a la representación, el artículo 2079 del Código Civil no se aplica a las ventas de oportunidades de negocio, pero la Sección 10176(d) del Código de Negocios y Profesiones prohíbe representar a más de una parte sin el conocimiento o consentimiento de todas las partes; el formulario proporciona una confirmación de la representación elegida.

• ✓La venta puede estar condicionada a un acuerdo de no competencia, arrendamiento, compra de bienes inmuebles, transferencia de licencias, aceptación de franquicia y cumplimiento de transferencia en bloque
• ✓La compra de bienes inmuebles requiere un acuerdo por separado, como el Acuerdo de Compra de Propiedad Comercial (Formulario CPA de C.A.R.)
• ✓Las disposiciones de representación del artículo 2079 del Código Civil no se aplican a una venta de oportunidad de negocio
• ✓La Sección 10176(d) del Código de Negocios y Profesiones prohíbe representar a más de una parte sin el conocimiento o consentimiento de todas las partes

En transacciones garantizadas con bienes personales de una empresa, el UCC-1 debe presentarse ante el Secretario de Estado. Así como un deed of trust garantiza un pagaré en préstamos de bienes raíces, un UCC-1 presentado da aviso de un gravamen sobre los bienes personales de la empresa. El UCC-1 es solo un aviso, no un acuerdo, y debe ir acompañado de un pagaré y un acuerdo de garantía que cubra todos los activos de la empresa para proteger plenamente al prestamista.

• ✓El UCC-1 debe presentarse ante el Secretario de Estado para dar aviso de un gravamen sobre los bienes personales de la empresa
• ✓Un UCC-1 es solo un aviso, no un acuerdo
• ✓Para proteger plenamente al prestamista, el UCC-1 debe ir acompañado de un pagaré y un acuerdo de garantía que cubra todos los activos de la empresa

Al vender una propiedad subdividida, el corredor debe entregar al posible comprador una copia del informe público de la subdivisión, obtener un recibo y darle al comprador la oportunidad de leerlo antes de hacer una oferta. El corredor debe manejar el depósito o el dinero de compra conforme a la ley y proporcionar los documentos de gobierno requeridos antes de una oferta y a cada comprador antes de la transferencia.

• ✓El corredor debe entregar el informe público, obtener un recibo y permitir su lectura antes de una oferta
• ✓El corredor debe manejar el depósito o el dinero de compra de conformidad con la ley
• ✓El corredor debe poner a disposición los CC&R, los artículos de incorporación, los estatutos y otros documentos de gobierno antes de una oferta

El DRE publica materiales educativos que incluyen el Libro de Referencia, el libro Ley de Bienes Raíces (que contiene la Ley de Bienes Raíces, la Ley de Tierras Subdivididas y las Regulaciones), el boletín trimestral Boletín de Bienes Raíces, el folleto gratuito Instrucciones para Solicitantes de Licencia, y folletos de consumidor y guías de subdivisión.

• ✓El libro Ley de Bienes Raíces contiene la Ley de Bienes Raíces, la Ley de Tierras Subdivididas y las Regulaciones del Comisionado
• ✓El boletín trimestral Boletín de Bienes Raíces mantiene informados a los licenciatarios sobre las prácticas actuales
• ✓Instrucciones para Solicitantes de Licencia es un folleto gratuito disponible en las oficinas regionales y en línea

La Cuenta de Recuperación es un fondo de último recurso para un miembro del público que tenga una sentencia civil firme u orden de restitución penal contra un titular de licencia, basada en fraude intencional o conversión de fondos en fideicomiso, y que el titular de licencia no pueda satisfacer la sentencia. El titular de licencia debe haber estado debidamente autorizado y haber realizado actos que requieren licencia. La solicitud debe presentarse dentro de un año desde que la sentencia quede firme.

• ✓La Cuenta de Recuperación cubre sentencias basadas en fraude intencional o conversión de fondos en fideicomiso
• ✓El titular de licencia debe haber estado debidamente autorizado y haber realizado actos que requieren licencia
• ✓La solicitud debe presentarse dentro de un año desde que la sentencia o la orden de restitución quede firme

El DRE tiene 15 días para notificar al solicitante las deficiencias y 90 días después de que la solicitud esté sustancialmente completa para pagar, transigir o denegar. Los solicitantes denegados tienen seis meses para apelar. Si se realiza un pago, la licencia del deudor de sentencia se suspende automáticamente hasta que se reembolse con intereses. La Sección 10474 establece la responsabilidad máxima por transacción/titular de licencia.

• ✓El DRE tiene 15 días para la notificación de deficiencias y 90 días para pagar, transigir o denegar después de la finalización sustancial
• ✓Si se realiza el pago, la licencia del titular se suspende automáticamente hasta que se reembolse con intereses
• ✓La Sección 10474 establece la responsabilidad máxima de la Cuenta de Recuperación por transacción/titular de licencia