Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · bienes raíces · Español

Las tasaciones de viviendas unifamiliares generalmente se basan en los precios de venta de propiedades comparables (el enfoque de comparación de mercado/ventas). El costo original de construcción es el factor menos importante para tasar una residencia antigua.

• ✓Las viviendas unifamiliares se tasan principalmente mediante el enfoque de comparación de ventas
• ✓El costo original de construcción es el factor menos importante al tasar una vivienda antigua

Para llegar al ingreso neto a fines de capitalización, un tasador deduce una provisión por pérdida de rentas y vacantes. Los costos de préstamos, el impuesto federal sobre la renta y las reservas de depreciación no se deducen para la capitalización.

• ✓Se deduce una provisión por vacantes y pérdida de rentas para llegar al ingreso neto
• ✓Los costos de préstamos, el impuesto sobre la renta y las reservas de apreciación no se utilizan en la capitalización

Para llegar al ingreso bruto efectivo, un tasador deduce la vacancia (y la pérdida por cobranza) del ingreso bruto potencial.

• ✓Ingreso bruto efectivo = ingreso bruto potencial menos vacancia y pérdida por cobranza
• ✓Los gastos operativos, como impuestos y reparaciones, se deducen después para llegar al ingreso neto operativo

“Pérdida de valor por cualquier causa” es una definición común de depreciación. La depreciación incluye el deterioro físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica (externa).

• ✓La depreciación es una pérdida de valor por cualquier causa
• ✓La depreciación tiene tres formas: deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica

La obsolescencia económica resulta de factores ajenos a la propiedad, como nuevas leyes de zonificación, la salida de la industria principal de una ciudad o la ubicación incorrecta de las mejoras. Una cocina anticuada es obsolescencia funcional, no económica.

• ✓La obsolescencia económica proviene de factores externos o fuera del sitio
• ✓Una cocina anticuada es obsolescencia funcional, no obsolescencia económica

El valor del terreno se puede estimar capitalizando los ingresos: Valor = Ingreso anual / Tasa de capitalización. Ejemplo: $1,400/mes = $16,800/año dividido por 11 % ≈ $152,700 (rango, respuesta más cercana de las opciones).

• ✓Valor = Ingreso anual neto dividido por la tasa de capitalización
• ✓Convertir la renta mensual en ingreso anual antes de capitalizar

Tasa de rendimiento = Ingreso neto anual / Inversión. Ejemplo: $12,000 al mes = $144,000 al año sobre una inversión de $1,800,000 = 8% de rendimiento.

• ✓Tasa = Ingreso anual dividido entre la inversión (valor)
• ✓El ingreso mensual debe anualizarse antes de calcular la tasa

Un Realtist no discriminará a ninguna persona por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, discapacidad, estado familiar u orientación sexual en la venta/alquiler, publicidad, financiamiento o prestación de servicios profesionales. Un Realtist no establecerá, reforzará ni ampliará acuerdos que restrinjan el uso u ocupación de una propiedad con base en estas clases protegidas.

• ✓Motivos de discriminación prohibidos: raza, color, religión, sexo, origen nacional, discapacidad, estado familiar, orientación sexual
• ✓La no discriminación se aplica a la venta, el alquiler, la publicidad, el financiamiento y los servicios profesionales
• ✓Un Realtist no reforzará acuerdos restrictivos que limiten la ocupación por clase protegida

Un Realtist no deberá ejercer la práctica no autorizada del derecho y deberá aconsejar que se consulte a un asesor legal cuando los intereses lo requieran. El Realtist debe informar a todas las partes sobre su posición o interés pecuniario y no deberá aceptar comisión de ambas partes, excepto con consentimiento por escrito firmado por todas las partes. El interés personal en la titularidad de una propiedad debe divulgarse al inicio de las negociaciones.

• ✓Un Realtist no puede aceptar comisión de ambas partes sin el consentimiento por escrito de todas las partes.
• ✓El interés personal en una propiedad debe divulgarse al inicio de las negociaciones.
• ✓Un Realtist no debe ejercer la práctica no autorizada del derecho.

El Realtist deberá mantener todos los fondos que pertenezcan a otros y estén colocados en fideicomiso en una cuenta de depósito en garantía especial en una institución financiera apropiada y no deberá mezclar dichos fondos con sus propios fondos. Todos los contratos de propiedad, uso u ocupación deberán constar por escrito y estar firmados por todas las partes o sus agentes autorizados.

• ✓Los fondos en fideicomiso que pertenezcan a otros deben mantenerse en una cuenta de depósito en garantía especial
• ✓Un Realtist no deberá mezclar los fondos en fideicomiso con sus propios fondos
• ✓Los contratos de propiedad, uso u ocupación deben constar por escrito y estar firmados por todas las partes

Es deber del Realtist proteger al público contra la tergiversación, las prácticas antiéticas y el fraude, ofreciendo todas las propiedades únicamente por sus méritos, sin exageración, ocultamiento, engaño ni información engañosa. Un Realtist nunca queda eximido de la responsabilidad de cumplir plenamente el Código.

• ✓Un Realtist debe ofrecer las propiedades únicamente por sus méritos, sin exageración ni ocultamiento
• ✓Un Realtist nunca queda eximido de la responsabilidad de cumplir el Código de Ética
• ✓Los Realtists deben proteger al público contra la tergiversación y el fraude

Antes de ofrecer una propiedad en venta o en alquiler, un Realtist deberá obtener la autorización por escrito del propietario o de su agente autorizado, entregar una copia de la autorización a cada persona que la haya firmado e informarse plenamente de los hechos pertinentes relativos a la propiedad. La propiedad siempre debe ofrecerse al precio establecido en el acuerdo de listado (listing agreement).

• ✓Un Realtist debe obtener la autorización por escrito del propietario antes de ofrecer una propiedad
• ✓Se debe entregar una copia de la autorización a cada firmante
• ✓La propiedad debe ofrecerse al precio establecido actualmente en el acuerdo de listado

Una servidumbre es un derecho, privilegio o interés limitado a un propósito específico que una parte tiene sobre el terreno de otra. El terreno beneficiado es el predio dominante; el terreno gravado es el predio sirviente. A menos que se describa como «exclusiva», el propietario aún puede usar el terreno de manera que no interfiera con la servidumbre.

• ✓El predio dominante se beneficia; el predio sirviente se grava
• ✓Las servidumbres aparentes se transmiten automáticamente al transferirse el predio dominante sin mención en la escritura
• ✓A menos que sea «exclusiva», el propietario del predio sirviente aún puede usar el área de la servidumbre sin interferir

El uso continuo e ininterrumpido durante cinco años crea una servidumbre por prescripción cuando el uso es hostil/adverso (sin permiso), abierto y notorio, exclusivo (afirmando un derecho privado) y bajo reclamo de derecho. El pago de impuestos generalmente NO se requiere para la prescripción (pero sí para la posesión adversa).

• ✓La servidumbre por prescripción requiere 5 años de uso hostil, abierto/notorio, exclusivo y bajo reclamo de derecho
• ✓El pago de impuestos no se requiere para una servidumbre por prescripción (pero sí para la posesión adversa)
• ✓La servidumbre de necesidad surge cuando una transferencia deja una parcela enclavada sin ningún otro acceso

Una servidumbre anexa está unida a un predio dominante y “pertenece” a este (por ejemplo, entrada/salida, pared medianera, servidumbre de apoyo, servidumbre solar según CC 801.5). Una servidumbre en gross es personal del titular y no tiene predio dominante (por ejemplo, postes/cables de una empresa de servicios públicos). Si hay ambigüedad, los tribunales favorecen interpretarla como anexa al predio dominante.

• ✓La servidumbre anexa está unida al terreno y se transfiere con el predio dominante
• ✓La servidumbre en gross es un derecho personal sin predio dominante (por ejemplo, servicios públicos)
• ✓Si el instrumento no es claro, una servidumbre que pueda unirse al terreno se interpreta como anexa al predio dominante

Las servidumbres surgen por concesión o reserva expresa, por implicación de la ley o por uso prolongado (prescripción), además de por acuerdo, necesidad, dedicación, expropiación (condena), referencia al plano o impedimento (estoppel). Una escritura o instrumento registrado otorga aviso constructivo. El concedente de una servidumbre permanente debe ser el dueño en pleno dominio (fee owner) del predio sirviente. Las servidumbres no pueden violar la zonificación ni la ley.

• ✓Las servidumbres surgen por concesión o reserva expresa, por implicación o por prescripción
• ✓Solo el dueño en pleno dominio del predio sirviente (o quien tenga facultad de disponer del pleno dominio) puede conceder una servidumbre permanente
• ✓Una servidumbre que viole una ordenanza de zonificación es inexigible y el acuerdo es nulo (Baccouche v. Blankenship)

Las servidumbres pueden extinguirse por liberación expresa, procedimiento legal, no uso de una servidumbre prescriptiva durante cinco años, abandono, consolidación de los predios dominante y sirviente en un solo propietario, destrucción del predio sirviente, o posesión adversa. Una servidumbre obtenida por concesión no puede perderse por falta de uso.

• ✓Una servidumbre prescriptiva puede extinguirse por 5 años de no uso; una servidumbre otorgada no puede perderse por falta de uso
• ✓La consolidación de los predios dominante y sirviente en un solo propietario extingue la servidumbre
• ✓El abandono, la liberación expresa o la destrucción del predio sirviente pueden extinguir una servidumbre (Código Civil 811)

Cuando los daños y perjuicios monetarios son insuficientes, la equidad puede ordenar al demandado que cumpla. Debido a que cada parcela de terreno es única, se presume que el incumplimiento de un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles no se remedia adecuadamente con dinero. El remedio generalmente debe ser mutuo, aunque la ley permite la compulsión si la contraprestación se ha cumplido sustancialmente o se ha asegurado.

• ✓El cumplimiento específico está disponible cuando los daños y perjuicios monetarios son insuficientes
• ✓Se presume que la tierra es única, por lo que el incumplimiento no puede remediarse adecuadamente con dinero
• ✓El remedio generalmente debe ser mutuo

La ejecución específica no puede imponerse contra una parte que recibió una contraprestación inadecuada: se exige un precio justo y razonable, y las ofertas superiores recibidas durante las negociaciones deben presentarse al principal. No puede imponerse si el consentimiento se obtuvo mediante fraude, declaración falsa o prácticas injustas. El comprador siempre tiene derecho a un título comercializable, exigido en el momento en que surge para el vendedor el deber de transferir.

• ✓Se requiere una contraprestación adecuada (justa y razonable) para la ejecución específica
• ✓Las ofertas superiores durante la negociación deben presentarse al principal
• ✓El comprador siempre tiene derecho a un título comercializable en el momento de la transferencia
• ✓Los agentes deben actuar con perfecta buena fe tanto en la forma como en el fondo

Una cláusula que permite el abandono (p. ej., el derecho de renuncia del arrendatario) priva a un contrato de mutualidad e impide la ejecución específica. Una opción respaldada por contraprestación es ejecutable específicamente; el propietario no puede retirarla durante el plazo acordado. El ejercicio de la opción crea un contrato de venta que da lugar al cumplimiento específico; demandar establece la mutualidad.

• ✓Una cláusula de abandono destruye la mutualidad e impide la ejecución específica
• ✓Una opción respaldada por contraprestación es irrevocable durante su plazo
• ✓El ejercicio de una opción crea un contrato de venta ejecutable mediante cumplimiento específico

Por estatuto, las siguientes no pueden ejecutarse específicamente: prestar servicios personales; emplear a otra persona para prestar servicios personales; un acto que alguien no tiene facultad legal de realizar; obtener el consentimiento de un tercero; y los acuerdos cuyos términos son demasiado inciertos. Ambos cónyuges deben participar conjuntamente en la transmisión o gravamen de bienes raíces de la comunidad, o en su arrendamiento por más de un año.

• ✓Las obligaciones de servicios personales no pueden ejecutarse específicamente
• ✓Los acuerdos para obtener el consentimiento de un tercero no pueden ejecutarse específicamente
• ✓Ambos cónyuges deben participar conjuntamente en la transmisión o gravamen de bienes raíces de la comunidad
• ✓Deben obtenerse las firmas de todos los copropietarios, ya que no puede compelerse la ejecución parcial

La cancelación del escrow (depósito en garantía) no necesariamente cancela ni rescinde el contrato de compra. En Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939, el tribunal sostuvo que la cancelación mutua de un escrow no rescindió el contrato de compra subyacente. La cancelación detiene la transacción tal como está (sujeta a cargos de terceros y posibles daños liquidados), mientras que la rescisión devuelve a las partes principales a su estado anterior a la transacción. Un corredor que ejecuta una decisión de cancelar o rescindir debe asegurarse de que todas las partes principales acepten por escrito exactamente eso, y no simplemente cancelar el escrow — de lo contrario, una parte principal puede conservar el derecho a la ejecución específica o a daños.

• ✓La cancelación del escrow no cancela ni rescinde automáticamente el contrato de compra (Cohen v. Shearer, 1980)
• ✓La cancelación detiene la transacción tal como está; la rescisión devuelve a las partes principales a su estado anterior a la transacción
• ✓Si el contrato de compra no se cancela/rescinde, una parte principal puede conservar el derecho a la ejecución específica o a daños

El pagaré es la prueba de la deuda y la promesa de pago del prestatario; el instrumento de garantía convierte la propiedad en garantía colateral.

• ✓El pagaré es el instrumento principal; si entra en conflicto con la escritura de fideicomiso o la hipoteca, por lo general prevalece el pagaré
• ✓La escritura de fideicomiso o la hipoteca es el instrumento de garantía que constituye la propiedad inmueble descrita como garantía colateral de la deuda

Un instrumento negociable es una promesa u orden escrita e incondicional de pagar una suma determinada en un tiempo definido o a la vista.

• ✓Un instrumento negociable debe estar firmado por el suscriptor/librador, contener una promesa incondicional de pagar una suma cierta en dólares estadounidenses, ser pagadero a la vista o en un tiempo definido, y ser pagadero al tenedor o al portador
• ✓Todos los elementos deben estar presentes; si falta uno, el instrumento solo es cedible como un contrato ordinario
• ✓Los pagarés son “instrumentos de dos partes”; los cheques y las letras de cambio son “instrumentos de tres partes”

La negociación transfiere un instrumento de modo que el cesionario se convierte en tenedor; los endosos transmiten el instrumento.

• ✓El papel a la orden se negocia mediante entrega, aceptación y endoso necesario; el papel al portador mediante entrega y aceptación
• ✓Tipos de endoso: en blanco, especial («a la orden de»), restrictivo («solo para depósito») y calificado («sin recurso»)
• ✓Un alargadera es un papel firmemente adherido al instrumento cuando no hay espacio para el endoso
• ✓Conforme al Código B&P 10233.2, un agente de servicios MLB puede perfeccionar la entrega reteniendo la posesión si la escritura de fideicomiso/cesión que identifica al prestamista está registrada

Cuando el pagaré y la escritura de fideicomiso entran en conflicto, por lo general prevalece el pagaré, pero la garantía sigue al pagaré.

• ✓La cesión o el endoso del pagaré conlleva la garantía descrita en la escritura de fideicomiso o la hipoteca.
• ✓Desde el 1 de julio de 1972, una cláusula de aceleración o vencimiento por transferencia para una propiedad de 1 a 4 unidades es inválida, a menos que se establezca uniformemente tanto en el pagaré como en la escritura de fideicomiso o la hipoteca.

Existen siete tipos básicos de pagarés que se utilizan con escrituras de fideicomiso o hipotecas.

• ✓Pagaré de solo intereses (solo intereses, principal vence en una fecha determinada); pagarés a plazos (principal más intereses, o amortizados/pago global)
• ✓Pagaré con tasa ajustable (varía con un índice), pagaré con tasa variable (se mueve en una dirección prescrita), pagaré renegociable (se recalcula a intervalos) y pagaré a la vista (vence cuando el tenedor exige el pago)

Un endoso calificado (“sin recurso”) no elimina toda responsabilidad contingente.

• ✓Incluso con la mención “sin recurso”, el cedente garantiza que el instrumento es auténtico, que tiene un título válido, que todas las partes anteriores tenían capacidad legal y que no conoce ningún defecto que afecte su validez.
• ✓Los acuerdos globales con declaraciones y garantías permanecen vigentes ya sea que la transferencia sea con o sin recurso; es preferible la transferencia con recurso.

Un tenedor en debida forma toma un instrumento negociable a título oneroso, de buena fe y sin conocimiento de defecto o deshonor.

• ✓Un tenedor en debida forma queda libre de muchas defensas personales y puede disfrutar de más beneficios que el transferente.
• ✓El registro de un instrumento no constituye aviso de una defensa que impida la condición de tenedor en debida forma (Código Comercial 3302).
• ✓La condición de tenedor en debida forma está limitada por TILA y 12 CFR 226.32 (préstamos de alto costo y comisiones elevadas) y puede verse afectada por la agencia MLB (responsabilidad del principal).

La regla de la FTC limita los derechos del tenedor en debido curso en los contratos de crédito al consumidor.

• ✓Conforme a la Parte 433 del Título 16 del CFR, cualquier tenedor de un contrato de crédito al consumidor está sujeto a todas las reclamaciones y defensas que el consumidor podría oponer al vendedor.
• ✓La regla tiene aplicación limitada a los pagarés sobre bienes inmuebles, pero se aplica a los contratos de mejoras para el hogar (por ejemplo, revestimiento) garantizados por una escritura de fideicomiso; los préstamos normales de compra o construcción no están sujetos a la regla.

A partir del 11 de octubre de 2009, la ley de California (SB 94, Código Civil 2944.6 y 2944.7) prohíbe a cualquier persona, incluidos los titulares de licencias y los abogados, cobrar o recaudar un cargo por adelantado por servicios de modificación de préstamo o tolerancia en viviendas residenciales de 1 a 4 unidades. No habrá compensación hasta que cada servicio se haya realizado en su totalidad.

• ✓No se permite ningún cargo por adelantado por modificación de préstamo o tolerancia en viviendas de 1 a 4 unidades
• ✓No hay compensación hasta que se realice cada servicio contratado
• ✓No se permite la cesión de salarios, el gravamen ni el poder notarial

Los corredores de bienes raíces pueden realizar legalmente servicios de modificación de préstamos y de suspensión temporal de pagos conforme a B&P 10131(d), y están exentos (excepto en lo relativo a fondos excedentes) de la Ley de Consultores de Ejecución Hipotecaria. Los abogados pueden prestar dichos servicios dentro del curso y alcance de su práctica jurídica.

• ✓Los corredores pueden realizar servicios de modificación de préstamos conforme a B&P 10131(d)
• ✓Los corredores están exentos de la Ley de Consultores de Ejecución Hipotecaria, excepto por los fondos excedentes
• ✓Los abogados están exentos de la Ley de Bienes Raíces cuando actúan dentro del alcance de su práctica jurídica

Una persona que ofrece servicios de modificación de préstamo debe proporcionar un aviso legal prescrito (14 pt en negrita) antes de celebrar un acuerdo de honorarios, remitiendo al prestatario a asesoría sin fines de lucro aprobada por HUD. Si se ofrece en un idioma del Código Civil 1632 (español, vietnamita, tagalo, chino, coreano), los documentos deben traducirse.

• ✓Aviso legal en 14 pt en negrita antes de cualquier acuerdo de honorarios
• ✓El aviso remite al prestatario a agencias de asesoría sin fines de lucro aprobadas por HUD
• ✓Los documentos deben traducirse al idioma de la negociación conforme al CC 1632

Una infracción cometida por una persona física es sancionable con una multa de hasta $10,000 y/o hasta un año de cárcel; por una entidad, una multa de hasta $50,000. Las sanciones son acumulativas a otros remedios. La sección de prohibición de tarifas por adelantado estaba sujeta a derogación el 1 de enero de 2013 a falta de una prórroga.

• ✓Infracción por persona física: multa de hasta $10,000 y/o hasta un año de cárcel
• ✓Infracción por entidad: multa de hasta $50,000
• ✓Las sanciones son acumulativas a otros remedios legales

La Ley de Mejora de la Divulgación Hipotecaria (MDIA), vigente desde el 30 de julio de 2009, exige divulgaciones tempranas de TILA para todos los préstamos residenciales garantizados por una vivienda (no solo para compra/construcción). Las divulgaciones tempranas deben entregarse antes de que el prestatario pague cualquier cargo que no sea la tarifa del informe de crédito. Las divulgaciones TILA y la Estimación de Buena Fe (GFE) de RESPA deben completarse antes del pago de cargos a cualquier parte. Las divulgaciones enviadas por correo se consideran recibidas tres días hábiles después del envío.

• ✓Se exigen divulgaciones tempranas para todos los préstamos hipotecarios residenciales garantizados por una vivienda
• ✓Las divulgaciones tempranas deben preceder al pago de cualquier cargo que no sea la tarifa del informe de crédito
• ✓Las divulgaciones enviadas por correo se consideran recibidas tres días hábiles después del envío

Los acreedores/prestamistas deben entregar o enviar por correo las divulgaciones anticipadas al menos siete días hábiles antes de la consumación. Si un término importante (como la APR, tasa de porcentaje anual) resulta inexacto, las divulgaciones corregidas deben recibirse al menos tres días hábiles antes de la consumación. Para estos períodos, día hábil significa todos los días calendario excepto los domingos y los días festivos legales federales.

• ✓Las divulgaciones anticipadas deben entregarse al menos siete días hábiles antes de la consumación
• ✓Las divulgaciones corregidas deben recibirse al menos tres días hábiles antes de la consumación
• ✓El día hábil para estos períodos excluye los domingos y los días festivos legales federales (5 USC 6103(a))
• ✓La definición de día hábil difiere entre la divulgación anticipada (prestamista abierto al público) y los períodos de espera

Se aplican divulgaciones distintas según si el préstamo es de crédito abierto o de crédito cerrado. El crédito abierto para una vivienda ocupada por el propietario es un Plan de Equidad de Vivienda o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Los préstamos hipotecarios convencionales, asegurados por HUD/FHA, indemnizados por VA y los préstamos hipotecarios alternativos garantizados por 1 a 4 unidades residenciales son ejemplos de crédito cerrado. Las divulgaciones deben realizarse antes de la consumación (cuando el prestatario queda contractualmente obligado según la ley estatal).

• ✓El crédito abierto para una vivienda ocupada por el propietario es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o un Plan de Equidad de Vivienda
• ✓Los préstamos hipotecarios garantizados por 1 a 4 unidades residenciales son crédito cerrado
• ✓Las divulgaciones deben realizarse antes de la consumación, definida como el momento en que el prestatario queda contractualmente obligado

Si el prestatario determina que se necesita crédito para hacer frente a una emergencia financiera personal genuina, el período de espera de siete días o de tres días puede modificarse o renunciarse. El prestatario debe entregar una declaración escrita fechada y firmada por cada prestatario responsable que describa la emergencia y renuncie específicamente al período. Se prohíben los formularios de renuncia impresos.

• ✓Los períodos de espera solo pueden renunciarse por una emergencia financiera personal genuina
• ✓La renuncia debe ser una declaración escrita fechada, firmada por cada prestatario responsable, que describa la emergencia
• ✓Se prohíben los formularios de renuncia impresos

La Ley HOEPA de 1994 enmendó la TILA/Reg. Z para préstamos garantizados por la vivienda principal del prestatario cuando: (1) la APR al momento de la conclusión excede el rendimiento del Tesoro por más de 8 puntos (gravámenes de primer orden) o 10 puntos (gravámenes subordinados); o (2) el total de puntos y honorarios excede la mayor de 8% del monto del préstamo o $400 (ajustado anualmente; $583 en 2009). Estos se denominan préstamos hipotecarios de Sección 32 o de alto costo.

• ✓Disparador de APR: más de 8 puntos sobre el rendimiento del Tesoro para gravámenes de primer orden; más de 10 puntos para gravámenes subordinados
• ✓Disparador de puntos/honorarios: la mayor de 8% del monto total del préstamo o la cifra en dólares ajustada anualmente ($583 en 2009)
• ✓Los préstamos sujetos a 226.32 son préstamos hipotecarios de «Sección 32» o de «alto costo»

Además de las divulgaciones estándar, un préstamo de la Sección 32 exige una divulgación de tipo conspicuo: un aviso obligatorio que advierta al prestatario que podría perder su vivienda; la tasa de porcentaje anual (APR); el pago regular y cualquier pago global (balloon); para los préstamos de tasa variable, una declaración de que la tasa/el pago pueden aumentar, además del pago mensual máximo; y, para los refinanciamientos, el monto total prestado (señalando cualquier prima de seguro de crédito incluida).

• ✓Debe incluir el aviso: “Usted podría perder su vivienda... si no cumple con sus obligaciones en virtud del préstamo”
• ✓Debe divulgar la APR, el pago regular, cualquier pago global y las advertencias de tasa variable con el pago máximo
• ✓La divulgación del monto prestado se considera exacta si está dentro de $100 del monto requerido

Un préstamo hipotecario de la Sección 32 no puede incluir: pagos globo (para préstamos de menos de 5 años, excepto préstamos puente de menos de 1 año); amortización negativa; pagos anticipados que consoliden más de dos pagos periódicos; aumentos de la tasa de interés después del incumplimiento; métodos de rebaja desfavorables; o penalidades por pago anticipado (excepto bajo condiciones limitadas). Las cláusulas de exigibilidad a demanda están prohibidas, excepto por fraude, incumplimiento de los términos de pago o acción del prestatario que perjudique la garantía.

• ✓Sin pagos globo en préstamos de menos de 5 años (excepción para préstamos puente de menos de 1 año)
• ✓Sin amortización negativa, sin consolidación de pagos anticipados de más de dos pagos, sin aumento de la tasa después del incumplimiento
• ✓Cláusula de exigibilidad a demanda prohibida, excepto por fraude, incumplimiento de pago o acción del prestatario que perjudique la garantía del prestamista

Quedan exentas de la Sección 32 las transacciones de hipoteca residencial, las hipotecas inversas conforme a 226.33 y el crédito abierto/HELOC. “Puntos y cargos” incluye los conceptos de 226.4(a)/(b) (excepto intereses), toda compensación pagada a corredores hipotecarios, ciertos conceptos de 226.4(c)(7) a menos que sean razonables y no afiliados, y las primas de seguro de crédito/cancelación de deuda. “Afiliada” significa una compañía bajo control común conforme a la Bank Holding Company Act de 1956.

• ✓Exentos: transacciones de hipoteca residencial, hipotecas inversas (226.33) y crédito abierto/HELOC
• ✓Los puntos/cargos incluyen la compensación pagada a corredores hipotecarios y las primas de seguro de crédito
• ✓Afiliada = compañía que controla, es controlada por, o está bajo control común con otra, conforme a la Bank Holding Company Act de 1956

Una hipoteca de la Sección 32 puede establecer una penalidad por prepago solo si: la penalidad no se aplica después de dos años siguientes a la consumación; no se aplica si los fondos de prepago provienen de un refinanciamiento por el prestamista o su afiliado; los pagos mensuales totales de deuda del prestatario no exceden el 50 % del ingreso bruto mensual en la consumación (verificado); y el monto del pago periódico no puede cambiar durante los cuatro años siguientes a la consumación.

• ✓La penalidad no debe aplicarse después del período de dos años siguiente a la consumación
• ✓La penalidad no debe aplicarse si la fuente del prepago es un refinanciamiento por el prestamista o una afiliada
• ✓La deuda mensual total del prestatario no debe exceder el 50 % del ingreso bruto mensual y el pago no puede cambiar durante 4 años

Anteriormente llamado enfoque de comparación de datos de mercado, es el más adaptable para corredores/agentes de bienes raíces y el mejor para terrenos, residencias y mejoras similares con un mercado activo. Se basa en el principio de sustitución. Las fuentes incluyen precios de venta, listados, ofertas, rentas y arrendamientos.

• ✓Basado en el principio de sustitución
• ✓El mejor para propiedades con alta similitud y un mercado activo
• ✓Impuesto de transferencia documental = 55 centavos por cada $500 de contraprestación o fracción de esta
• ✓Los precios de listado indican el valor máximo probable; los precios ofrecidos indican el valor mínimo probable

Los ajustes siempre se hacen al comparable, nunca a la propiedad objeto. Reste si el comparable es superior; sume si el comparable es inferior. Las unidades de comparación incluyen tamaño del terreno, pies cuadrados, habitaciones y unidades. Los elementos incluyen financiamiento, tiempo, condiciones de venta, ubicación, características físicas e ingresos.

• ✓Los ajustes siempre se hacen al comparable, no a la propiedad objeto
• ✓Reste el ajuste si el comparable es superior; sume si el comparable es inferior
• ✓Orden sugerido: condiciones de financiamiento, tiempo, condiciones de venta, ubicación, características físicas, otros
• ✓Dé mayor peso al comparable más similar; NO promedie los precios ajustados

Ventajas: es la más fácil de entender, la más común entre los corredores inmobiliarios, y eficiente para residencias unifamiliares. Desventajas: encontrar suficientes comparables, los ajustes excesivos reducen la confiabilidad, las ventas antiguas se vuelven poco confiables en mercados cambiantes, y limitaciones durante alta inflación o altas tasas de interés.

• ✓Cuanto mayor sea el número o el monto de los ajustes, menos confiable será el comparable
• ✓Las ventas antiguas se vuelven menos confiables en un mercado cambiante
• ✓El método más eficiente y común para transacciones de residencias unifamiliares