Zoning +9California · bienes raíces · Español

La mayoría de las ciudades y condados de California adoptan ordenanzas que dividen las jurisdicciones en zonas de uso del suelo, cada una con regulaciones que controlan el uso del suelo. La autoridad de zonificación deriva del poder de policía según la Constitución de California y se ve reforzada por la legislación estatal.

• ✓La autoridad de zonificación deriva del poder de policía en el artículo XI, sección 7 de la Constitución de California
• ✓La zonificación es inválida a menos que promueva racionalmente la salud, la seguridad y el bienestar públicos
• ✓Las zonas comunes incluyen unifamiliares, multifamiliares, comerciales, industriales, espacios abiertos/agricultura y usos mixtos

Una ordenanza de zonificación consta de un mapa y un texto. El mapa delimita los límites de las zonas; el texto especifica los procedimientos y las características de cada categoría de zonificación.

• ✓El mapa identifica y delimita los límites de las diversas zonas
• ✓El texto establece los usos permitidos, los usos sujetos a permiso de uso condicional, los tamaños mínimos de parcela, los límites de altura, la cobertura del lote, los retiros y las densidades

Aunque ambos abordan el uso del suelo, las ordenanzas de zonificación difieren de los planes generales. El plan general está orientado a políticas y es de largo plazo; la ordenanza de zonificación regula el uso del suelo desde la perspectiva del sitio del proyecto individual como medida de implementación.

• ✓El plan general está orientado a políticas y mira más hacia el futuro
• ✓Una ordenanza de zonificación regula el uso del suelo desde la perspectiva del sitio del proyecto individual e implementa el plan general
• ✓Las rezonificaciones mantienen la coherencia de la zonificación con el plan general y comúnmente son iniciadas por propietarios o desarrolladores

Los distritos de zonificación normalmente incluyen usos permitidos, condicionales y accesorios. Han evolucionado diversos métodos de zonificación flexible para adaptarse a circunstancias únicas.

• ✓Los usos permitidos se permiten de pleno derecho; los usos condicionales requieren aprobación administrativa sujeta a condiciones; los usos accesorios son incidentales a un uso principal.
• ✓Los métodos flexibles incluyen zonas flotantes, zonas superpuestas o combinadas, uso mixto, zonificación por bloques de construcción y desarrollos de unidades planificadas.
• ✓Las ciudades con carta están exceptuadas de los mismos procedimientos básicos de zonificación aplicables a otras ciudades y condados.

El desarrollo de unidad planificada (desarrollo planificado) es un tipo de clasificación de zonificación que permite la aplicación flexible de las regulaciones de zonificación para desarrollar un terreno como una unidad, implementado mediante la revisión y aprobación de un plan maestro o preciso.

• ✓El PUD permite una regulación de zonificación más flexible y una diversificación en la ubicación de las estructuras.
• ✓El proceso se implementa mediante la revisión y aprobación gubernamental de un plan maestro o “preciso” con condiciones de desarrollo.
• ✓“Desarrollo planificado” también describe un desarrollo de interés común con áreas comunes y una asociación de propietarios.

Un corredor debe ejercer una supervisión razonable sobre las actividades de los vendedores asociados con la correduría. La supervisión razonable incluye establecer políticas, normas, procedimientos y sistemas para revisar, supervisar, inspeccionar y gestionar las actividades de los vendedores. El corredor también debe cumplir con muchos requisitos legales descritos en el sitio web del Department of Real Estate (Departamento de Bienes Raíces).

• ✓La supervisión razonable exige establecer políticas, normas, procedimientos y sistemas de revisión
• ✓El corredor debe conocer y cumplir con los requisitos legales de supervisión según el DRE

La venta de bienes raíces se diferencia de otras ventas porque el producto es más complejo e individualizado, el período de venta es más largo y tedioso, y prestar un servicio profesional es distinto de vender productos tangibles. Dado que los bienes raíces suelen ser la compra única más grande que realiza un comprador, el titular de licencia debe estar preparado para educar, orientar y aconsejar al cliente.

• ✓La actividad inmobiliaria es un servicio profesional, a diferencia de la venta de productos tangibles
• ✓El titular de licencia debe educar, orientar y aconsejar porque los bienes raíces son la compra única más grande que realiza la mayoría de los compradores

El personal del corredor debe tener un conocimiento profundo de la geografía en la que la correduría pretende operar. El titular de la licencia debe conocer el producto que se comercializa: su valor, su vecindario y el comprador típico.

• ✓El personal debe tener un conocimiento profundo de la geografía operativa
• ✓El titular de la licencia debe conocer el valor del producto, el vecindario y el comprador típico

En una transacción típica, el vendedor tiene 7 días para proporcionar todas las divulgaciones requeridas, o antes de la firma para una opción de arrendamiento/contrato de venta/arrendamiento de terreno con mejoras. Si ciertas divulgaciones o enmiendas se entregan después de la firma, el comprador puede rescindir dentro de los 3 días posteriores a la entrega en persona o 5 días posteriores a la entrega por correo postal de EE. UU., mediante aviso por escrito.

• ✓El vendedor generalmente tiene 7 días para proporcionar las divulgaciones requeridas
• ✓El comprador puede rescindir dentro de los 3 días posteriores a la entrega en persona de divulgaciones tardías
• ✓El comprador puede rescindir dentro de los 5 días posteriores a la entrega por correo postal de EE. UU.
• ✓La rescisión requiere aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor

La ley exige que los agentes, en ciertas transacciones residenciales, realicen divulgaciones escritas de los roles de agencia previstos. Se aplica a las ventas/intercambios (incluidos los arrendamientos de más de un año) de unidades de vivienda residenciales de una a cuatro y a las ventas de casas móviles a través de un agente. El vendedor debe recibir la divulgación de agencia antes de firmar el acuerdo de listado.

• ✓Se aplica a unidades de vivienda residenciales de una a cuatro y casas móviles vendidas a través de un agente
• ✓Se aplica a arrendamientos de más de un año
• ✓El vendedor debe recibir la divulgación de agencia antes de firmar el acuerdo de listado
• ✓El formulario de divulgación de agencia requerido se establece en la Sección 2079.16 del Código Civil de California
• ✓Las relaciones de agencia solo pueden modificarse mediante el consentimiento por escrito de todas las partes

La obligación de preparar y entregar las divulgaciones recae en el vendedor, en el agente del vendedor y en cualquier agente cooperante. Si hay más de un agente involucrado, el agente que obtiene la oferta entrega las divulgaciones al comprador (salvo instrucción en contrario). Las divulgaciones basadas en el informe de un experto pueden proteger al vendedor y al agente de responsabilidad por errores.

• ✓El agente que obtiene la oferta entrega las divulgaciones al comprador si hay más de un agente involucrado
• ✓Las divulgaciones exigidas se establecen en las Secciones 1102 y siguientes y 1103 y siguientes del Código Civil
• ✓Basarse en el informe o la opinión de un experto puede proteger al vendedor y al agente de responsabilidad por ese punto

Un corredor debe identificar quién es el propietario de los fondos en fideicomiso y quién tiene derecho a recibirlos, ya que los fondos solo pueden disponerse con la autorización de esa persona. La parte con derecho puede cambiar debido a eventos en la transacción, como la aceptación de la oferta.

• ✓Antes de la aceptación, los fondos pertenecen al oferente y deben manejarse según las instrucciones del oferente.
• ✓Después de la aceptación, los fondos se manejan según las instrucciones del oferente y del aceptante, conforme al Reglamento 2832(d).
• ✓Un depósito de dinero de compra no deberá ser reembolsado por un agente/subagente del vendedor sin el permiso escrito expreso del aceptante.

La forma habitual de transferencia para pequeñas empresas es la venta de activos para propietarios individuales y la venta de activos o acciones para propietarios corporativos. En una venta de activos, el comprador no asume ninguna obligación a menos que medie un acuerdo específico, y las obligaciones del vendedor se liquidan en escrow. En una venta de acciones, los accionistas venden y ceden sus acciones mientras la corporación conserva los mismos activos y pasivos.

• ✓La venta de activos es habitual para propietarios individuales; la venta de activos o acciones se utiliza para propietarios corporativos
• ✓En una venta de activos, el comprador no asume ninguna obligación a menos que medie un acuerdo específico
• ✓En una venta de acciones, la corporación permanece como propietaria con los mismos activos y pasivos, y los accionistas venden/ceden sus acciones a nuevos accionistas

La transferencia de un negocio corporativo mediante la venta de la totalidad de las acciones de la corporación puede requerir que el agente negociador tenga una licencia de corredor-distribuidor de valores (broker-dealer) del California Department of Corporations o de la SEC. Sin embargo, un corredor de bienes raíces con un contrato de listado para la venta de los activos corporativos tiene derecho a una comisión si las partes deciden la venta de la totalidad de las acciones en circulación.

• ✓Vender la totalidad de las acciones de la corporación puede requerir una licencia de corredor-distribuidor de valores del Dept. of Corporations o de la SEC
• ✓Un corredor de bienes raíces con un listado para vender los activos corporativos tiene derecho a una comisión si las partes venden en su lugar la totalidad de las acciones en circulación
• ✓Consulte la Sección 260.204.1 del California Code of Regulations en cuanto a la venta de acciones corporativas

Un corredor de bienes raíces, o un vendedor debidamente empleado por un corredor, puede solicitar, negociar e intermediar en la venta, compra o intercambio de propiedades minerales, petroleras o de gas. Un titular de licencia también puede captar prestatarios o prestamistas, negociar y administrar préstamos, y arrendar, alquilar y cobrar rentas o regalías relacionadas con propiedades M.O.G. Se requiere una licencia para ayudar a otra persona a presentar una solicitud para comprar o arrendar, o para localizar o ingresar a propiedades M.O.G. propiedad del gobierno estatal o federal.

• ✓Se requiere una licencia de bienes raíces para solicitar, negociar o intermediar en ventas, compras o intercambios de propiedades M.O.G.
• ✓Se requiere una licencia para cobrar rentas o regalías o administrar préstamos relacionados con propiedades M.O.G.
• ✓Se requiere una licencia para ayudar a presentar solicitudes o localizar propiedades M.O.G. propiedad del gobierno estatal o federal.

Las personas que actúen como principales en la compra, arrendamiento u obtención de una opción sobre terrenos minerales, petroleros o de gas deben obtener una licencia de bienes raíces si el propósito es luego vender, permutar, arrendar, subarrendar o ceder un arrendamiento sobre todo o parte de la propiedad a otra persona. Cualquier persona que actúe como principal y ofrezca derechos mineros para su venta o cesión también debe tener una licencia de bienes raíces.

• ✓Un principal debe tener una licencia si el propósito es revender, permutar, arrendar, subarrendar o ceder el interés a otra persona
• ✓Un principal que ofrezca derechos mineros para su venta o cesión debe tener una licencia de bienes raíces

En las fórmulas de tres variables, cada variable es una función de las otras dos. Ingreso = Tasa × Valor (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R). Impuesto sobre la propiedad = Valor tasado × Tasa (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A).

• ✓Ingreso = Tasa × Valor; Tasa = Ingreso ÷ Valor; Valor = Ingreso ÷ Tasa
• ✓Impuesto = Valor tasado × Tasa; Valor tasado = Impuesto ÷ Tasa; Tasa = Impuesto ÷ Valor tasado
• ✓Cada variable es una función de las otras dos

Porcentaje = Tasa × Base (P = R × B, R = P ÷ B, B = P ÷ R). Comisión = Precio de venta × Tasa (C = S × R, S = C ÷ R, R = C ÷ S). Estas fórmulas resuelven problemas matemáticos típicos del examen relacionados con comisiones y porcentajes.

• ✓Porcentaje = Tasa × Base; Tasa = Porcentaje ÷ Base; Base = Porcentaje ÷ Tasa
• ✓Comisión = Precio de venta × Tasa; Precio de venta = Comisión ÷ Tasa; Tasa = Comisión ÷ Precio de venta

Área = Largo × Ancho (A = L × W, L = A ÷ W, W = A ÷ L). Esta fórmula de tres variables se utiliza para calcular el área de cuadrados y rectángulos en avalúos y descripciones de terrenos.

• ✓Área = Largo × Ancho
• ✓Largo = Área ÷ Ancho; Ancho = Área ÷ Largo
• ✓Se aplica a cuadrados y rectángulos

El listado de agencia exclusiva da derecho al corredor a una comisión si se vende a través de otro corredor, pero no si el propietario vende de forma independiente. El listado de derecho exclusivo de venta da derecho al corredor a una comisión independientemente de quién venda. El listado abierto es no exclusivo con comisión solo para el agente que primero produce un comprador. El listado neto permite al agente retener sumas sobre un precio neto. El listado múltiple agrupa los listados entre corredores miembros.

• ✓El listado de derecho exclusivo de venta paga al corredor incluso si el propietario vende la propiedad
• ✓El listado de agencia exclusiva no paga al corredor si el propietario vende de forma independiente
• ✓El listado abierto paga solo al agente que primero consigue un comprador preparado, dispuesto y capaz

Un contrato requiere cuatro elementos: partes capaces de contratar, consentimiento de las partes, un objeto lícito y contraprestación. Un contrato de venta de bienes inmuebles debe constar por escrito y ser firmado por la parte a quien se quiere obligar (Ley de Fraudes). La aceptación establece la reunión de voluntades.

• ✓Un contrato válido requiere partes capaces, consentimiento, objeto lícito y contraprestación
• ✓Los contratos para la venta de bienes inmuebles deben constar por escrito y firmados conforme a la Ley de Fraudes
• ✓La aceptación de una oferta crea la reunión de voluntades

Una oferta de compra propone términos; una contraoferta cambia los términos y rechaza la oferta original, y no crea contrato a menos que la acepte el oferente original. Un recibo de depósito es una oferta escrita con un depósito que se convierte en el contrato de venta al ser aceptada. Las opciones otorgan el derecho de comprar o arrendar dentro de un plazo, sin obligación de ejercerlo.

• ✓Una contraoferta es un rechazo de la oferta original y no una aceptación.
• ✓Un recibo de depósito se convierte en el contrato de venta tras la aceptación del propietario.
• ✓Una opción otorga el derecho, pero no la obligación, de comprar dentro de un plazo determinado.

La Ley de Fraudes exige que ciertos contratos (venta de bienes raíces, contratos que no se ejecuten dentro de un año) consten por escrito y estén firmados. Un contrato de terreno / contrato de venta de bienes raíces / contrato de venta a plazos conserva el título en el vendedor hasta que se pague el precio de compra; un contrato de venta de bienes raíces no exige la transferencia dentro de un año desde su formación.

• ✓La Ley de Fraudes exige que los contratos de venta de bienes raíces consten por escrito y estén firmados
• ✓En un contrato de terreno, el vendedor conserva el título hasta que se pague el precio de compra
• ✓Si el comprador incumple en un contrato de terreno, los pagos a plazos pueden ser decomisados

Un contrato bilateral tiene promesas mutuas; un contrato unilateral se forma solo cuando la otra parte realiza el acto solicitado. Un contrato ejecutado está totalmente cumplido (o firmado); un contrato no ejecutado tiene cumplimiento pendiente. Un contrato expreso se expresa con palabras; un contrato implícito se demuestra mediante acciones.

• ✓Un contrato bilateral implica promesas mutuas de ambas partes
• ✓Un contrato unilateral se forma solo cuando se realiza el acto solicitado
• ✓Un contrato no ejecutado tiene cumplimiento pendiente por una o ambas partes

La rescisión cancela un contrato y restaura a las partes a su posición anterior. La ejecución específica obliga al cumplimiento (p. ej., la venta de un terreno). La novación sustituye un contrato antiguo por uno nuevo. Los daños y perjuicios liquidados son daños acordados de antemano por incumplimiento. La reformación corrige un error en un documento.

• ✓La rescisión restaura a las partes a la posición que tenían antes del contrato
• ✓La ejecución específica obliga al cumplimiento como alternativa a los daños y perjuicios
• ✓Una cláusula de daños y perjuicios liquidados fija de antemano los daños por incumplimiento

Una hipoteca o escritura de fideicomiso da en garantía una propiedad para un préstamo. Una primera hipoteca o primer fideicomiso tiene prioridad sobre todos los demás derechos excepto impuestos y deudas garantizadas por fianza. Una hipoteca subordinada se registra posteriormente o está subordinada a otra hipoteca. Una hipoteca general cubre más de una propiedad. Un beneficiario es el acreedor según un pagaré y escritura de fideicomiso; el otorgante es el deudor.

• ✓La primera hipoteca o primer fideicomiso tiene prioridad excepto por impuestos y deudas garantizadas por fianza
• ✓Una hipoteca subordinada se registra después de o está subordinada a otra hipoteca
• ✓El beneficiario es el acreedor según una escritura de fideicomiso
• ✓Una hipoteca general cubre más de un lote de propiedad inmobiliaria

Una cláusula de aceleración permite al prestamista declarar que todas las sumas adeudadas vencen inmediatamente ante un evento como una venta o incumplimiento. Una cláusula de enajenación/venta obligatoria (due-on-sale) otorga al prestamista el derecho de exigir el pago total en caso de venta o transferencia de la propiedad. Una cláusula de redención otorga al deudor hipotecario el derecho de redimir la propiedad mediante el pago de sus obligaciones.

• ✓La cláusula de aceleración hace que todas las sumas venzas inmediatamente ante un evento desencadenante como incumplimiento o venta
• ✓La cláusula de venta obligatoria (enajenación) permite al prestamista exigir el pago total ante una venta o transferencia
• ✓La cláusula de redención permite al deudor hipotecario redimir la propiedad mediante el pago completo

La amortización es la liquidación de una deuda en cuotas. Un préstamo amortizado (con pagos nivelados) se reembolsa con pagos iguales o casi iguales de capital e intereses sin un pago global. Un pago global es una cuota final significativamente mayor que las otras. Los préstamos de solo interés reembolsan el capital en una suma global al vencimiento. Una constante es el porcentaje aplicado al valor nominal para calcular el pago anual.

• ✓Un préstamo amortizado reembolsa el capital e intereses en pagos iguales sin pago global
• ✓Un pago global es significativamente mayor que las otras cuotas
• ✓Los préstamos de solo interés reembolsan el capital en una suma global al vencimiento

Las hipotecas convencionales no están aseguradas por la FHA ni garantizadas por la VA. La FHA asegura préstamos hipotecarios privados; la VA garantiza préstamos (Certificado de elegibilidad, Certificado de valor razonable). El programa Cal-Vet financia compras de granjas/casas para veteranos de California elegibles. Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FHLMC) y Ginnie Mae (GNMA) operan en el mercado secundario comprando/vendiendo hipotecas.

• ✓Los préstamos convencionales no están asegurados por la FHA ni garantizados por la VA
• ✓Cal-Vet es administrado por el California Department of Veterans Affairs para veteranos elegibles
• ✓FNMA, FHLMC y GNMA funcionan en el mercado hipotecario secundario
• ✓La VA emite el Certificado de valor razonable (CRV) y el Certificado de elegibilidad

Una ARM devenga intereses a una tasa sujeta a cambios durante el plazo del préstamo. El índice actual más el margen bruto establecen la nueva tasa del pagaré en cada ajuste. Tasa de pagaré completamente indexada = índice en la solicitud más margen bruto. La tasa inicial del pagaré puede diferir de la tasa completamente indexada. El límite de vida del préstamo (tasa tope) es el techo que la tasa del pagaré no puede exceder durante la vida del préstamo.

• ✓Nueva tasa ARM = valor de índice actual + margen bruto en cada fecha de ajuste
• ✓El límite de vida del préstamo es la tasa de pagaré máxima durante la vida del préstamo
• ✓Tasa de pagaré completamente indexada = valor de índice en la solicitud más margen bruto
• ✓La tasa inicial del pagaré puede diferir de la tasa completamente indexada

Un punto equivale al uno por ciento del préstamo. Los puntos de descuento son montos pagados al prestamista para obtener una tasa de interés establecida. La Tasa de Porcentaje Anual (TAE) es el costo relativo del crédito bajo la Regulación Z (Ley de Veracidad en los Préstamos). La tasa de interés efectiva es lo que el prestatario realmente paga, diferente de la tasa nominal. El interés compuesto se paga sobre el capital más los intereses impagos acumulados.

• ✓Un punto de descuento equivale al uno por ciento del monto del préstamo
• ✓La TAE refleja el costo relativo del crédito bajo la Regulación Z de la Ley de Veracidad en los Préstamos
• ✓La tasa de interés efectiva es lo que el prestatario realmente paga, diferente de la tasa nominal

La ejecución hipotecaria vende la propiedad pignorada para pagar la deuda en caso de incumplimiento. La sentencia de ejecución hipotecaria ordena una venta judicial. Se otorga una sentencia por insuficiencia cuando el valor de la garantía es insuficiente para pagar la deuda. El derecho de redención es el derecho de redimir la propiedad durante el período de ejecución hipotecaria. Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es aceptada por el prestamista para evitar los trámites de ejecución hipotecaria.

• ✓Una sentencia por insuficiencia cubre el déficit cuando la garantía es insuficiente para pagar la deuda
• ✓El derecho de redención permite al prestatario redimir la propiedad durante el período de ejecución hipotecaria
• ✓Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria evita los trámites formales de ejecución hipotecaria

Una declaración de financiamiento se presenta para notificar públicamente un interés de seguridad y proteger a los acreedores garantizados en la garantía. Una hipoteca mobiliaria es un derecho sobre bienes personales. La garantía es la propiedad dada en prenda de seguridad. Hipotecar significa empeñar una cosa como garantía sin ceder la posesión. Un préstamo de financiamiento del vendedor (dinero de compra) es crédito del vendedor al comprador.

• ✓Una declaración de financiamiento notifica públicamente un interés de seguridad en la garantía
• ✓Hipotecar significa empeñar la propiedad como garantía sin renunciar a la posesión
• ✓Un préstamo de financiamiento del vendedor es financiamiento proporcionado por el vendedor (dinero de compra)

Una hipoteca grava un bien para garantizar una deuda con dos partes (deudor hipotecario/prestatario y acreedor hipotecario/prestamista). Una escritura de fideicomiso tiene tres partes: fideicomitente (prestatario), fiduciario (tercero neutral que posee el título) y beneficiario (prestamista). En caso de incumplimiento, el fiduciario puede vender la propiedad en virtud del poder de venta sin procedimiento judicial.

• ✓Una escritura de fideicomiso involucra a tres partes: fideicomitente, fiduciario y beneficiario
• ✓Una hipoteca involucra a dos partes: deudor hipotecario y acreedor hipotecario
• ✓El poder de venta permite al fiduciario vender la propiedad en garantía sin procedimiento judicial en caso de incumplimiento

Los préstamos amortizados (de pago nivelado) pagan el capital y los intereses mediante pagos periódicos iguales. Los pagarés directos (solo intereses) pagan el capital en una suma global al vencimiento. Los pagarés a plazos reducen el capital con el tiempo. El pago globo (balloon) es un pago final significativamente mayor que los demás. La amortización negativa ocurre cuando los pagos no cubren los intereses devengados, sumándose al capital.

• ✓Un préstamo amortizado paga el capital y los intereses mediante pagos periódicos iguales
• ✓Un pagaré directo (solo intereses) paga el capital en una suma global al vencimiento
• ✓La amortización negativa agrega los intereses no pagados al saldo del capital

Una cláusula de aceleración permite al prestamista declarar exigibles todas las sumas adeudadas ante un evento como la venta o la mora. Una cláusula de exigibilidad por venta (una cláusula de aceleración) exige el pago total al vender la propiedad. Una cláusula de enajenación otorga al prestamista derechos cuando se transfiere una propiedad hipotecada.

• ✓Una cláusula de aceleración hace que todo el saldo sea exigible ante un evento desencadenante
• ✓Una cláusula de exigibilidad por venta exige el pago total cuando se vende la propiedad

La ejecución hipotecaria vende la propiedad pignorada para pagar la deuda en caso de incumplimiento. La sentencia por deficiencia cubre el faltante cuando la garantía es insuficiente (limitada para préstamos de compra, especialmente residencias ocupadas por el propietario con cuatro unidades o menos). La escritura en lugar de ejecución hipotecaria evita el procedimiento. El derecho de redención permite redimir la propiedad durante el período de ejecución hipotecaria. La retransferencia transfiere el título después del pago.

• ✓Por lo general, no se permite una sentencia por deficiencia en préstamos de compra para residencias ocupadas por el propietario con cuatro unidades o menos
• ✓El derecho de redención es el derecho a redimir la propiedad durante el período de ejecución hipotecaria
• ✓Una retransferencia transfiere el título legal del fiduciario de nuevo al fideicomitente después de pagada la deuda

Una primera hipoteca o escritura de fideicomiso tiene prioridad sobre todas las reclamaciones, excepto impuestos y deuda garantizada por bonos. El financiamiento de rango inferior o secundario está subordinado. Un gravamen general afecta todos los bienes de un deudor; los gravámenes involuntarios (impuestos, contribuciones especiales) se imponen sin consentimiento; los gravámenes voluntarios se constituyen con consentimiento. Un acuerdo de subordinación permite que una reclamación tome una posición inferior.

• ✓Una primera escritura de fideicomiso es superior a todas las demás reclamaciones, excepto impuestos y deuda garantizada por bonos
• ✓Los gravámenes involuntarios como los impuestos se imponen sin el consentimiento del propietario
• ✓Un acuerdo de subordinación permite que un gravamen tome una posición inferior

La FHA asegura préstamos hipotecarios privados; la VA garantiza préstamos a veteranos (Certificado de elegibilidad, Certificado de valor razonable). Cal-Vet financia la compra de granjas/viviendas para veteranos de California. FNMA (Fannie Mae), FHLMC (Freddie Mac) y GNMA (Ginnie Mae) operan en el mercado secundario. El PMI (seguro hipotecario privado) cubre a los prestamistas convencionales en las porciones de préstamo de alto riesgo.

• ✓La FHA asegura préstamos mientras que la VA garantiza préstamos a veteranos calificados
• ✓El mercado secundario implica la compra y venta de préstamos existentes a través de FNMA, FHLMC y GNMA
• ✓Un préstamo convencional no está asegurado por la FHA ni garantizado por la VA

Las tasas de interés de una ARM cambian durante el plazo del préstamo. Términos clave: índice actual, margen bruto (sumado al índice para fijar la tasa del pagaré), tasa del pagaré totalmente indexada, tasa inicial del pagaré, fecha de ajuste de la tasa, límite periódico de la tasa de interés y límite de por vida del préstamo (tasa tope). Los límites de pago limitan los aumentos del pago mensual y pueden causar amortización negativa.

• ✓La tasa del pagaré de una ARM es igual al índice actual más el margen bruto
• ✓Un límite de por vida del préstamo (tasa tope) limita la tasa máxima del pagaré durante la vida del préstamo
• ✓Un límite de pago puede resultar en amortización negativa

La hipoteca/escritura de fideicomiso de dinero de compra se otorga como parte de la contraprestación de compra. La hipoteca global cubre más de una propiedad con cláusulas de liberación. La hipoteca de extremo abierto permite préstamos adicionales. La hipoteca envolvente hace que el prestamista asuma los pagos existentes y tome una escritura de fideicomiso junior. La hipoteca de paquete cubre bienes inmuebles más electrodomésticos móviles.

• ✓Una escritura de fideicomiso de dinero de compra se otorga como parte de la contraprestación de compra
• ✓Una hipoteca envolvente toma una escritura de fideicomiso junior que cubre la deuda existente más fondos nuevos
• ✓Una hipoteca global cubre más de una parcela y utiliza cláusulas de liberación

Los puntos de descuento equivalen cada uno al uno por ciento del préstamo y se pagan para obtener una tasa establecida. La APR (Regulación Z) es el costo relativo del crédito. El interés nominal se declara; el interés efectivo se paga realmente. La usura es cobrar intereses por encima del límite legal. Truth in Lending (Regulación Z) garantiza la divulgación del costo del crédito antes de una transacción.

• ✓Un punto de descuento equivale al uno por ciento del monto del préstamo
• ✓La APR refleja el costo relativo del crédito conforme a la Regulación Z
• ✓Truth in Lending exige la divulgación del costo del crédito antes de realizar una transacción

No se permite conversar; los teléfonos celulares, las PDA, las notas y los textos de referencia están estrictamente prohibidos. Cualquier tipo de práctica deshonesta resulta en una calificación no aprobatoria y puede ser motivo para denegar la posibilidad de presentar exámenes futuros.

• ✓No se permite conversar, ni usar teléfonos celulares, PDA, notas o textos de referencia durante el examen.
• ✓La práctica deshonesta resulta en una calificación no aprobatoria y la posible denegación para presentar exámenes futuros.

El DRE puede negar, suspender, revocar o restringir una licencia por subvertir un examen. La subversión incluye: retirar material del examen de un sitio de examen, reproducir material del examen sin autorización, usar examinandos pagados para reconstruir un examen, usar preguntas obtenidas indebidamente para preparar a personas, vender/distribuir/comprar material del examen, hacer trampa, poseer equipo o información no autorizados, y hacerse pasar por un examinando o usar a un suplantador.

• ✓El DRE puede negar, suspender, revocar o restringir una licencia por subversión de un examen
• ✓Retirar, reproducir, vender o comprar material del examen constituye subversión
• ✓Hacerse pasar por un examinando o usar a un suplantador constituye subversión

Únicamente se permiten el cuadernillo de examen, la hoja de respuestas, un lápiz especial y una calculadora electrónica de bolsillo, silenciosa y alimentada por batería, sin capacidad de impresión ni teclado alfabético. El DRE proporciona una sola hoja de papel borrador para hacer operaciones aritméticas, la cual debe entregarse junto con la hoja de respuestas y el cuadernillo.

• ✓Solo se permite una calculadora silenciosa, que no imprima y que no tenga teclado alfabético
• ✓El papel borrador proporcionado por el DRE debe entregarse junto con la hoja de respuestas y el cuadernillo