Effects of Secured Transactions +7California · bienes raíces · Español

Las escrituras de fideicomiso contienen cláusulas que permiten al prestamista declarar exigible la totalidad de la deuda en caso de incumplimiento o mora, incluidas las cláusulas de exigibilidad por venta y por gravamen adicional. Estas cláusulas de aceleración permiten al prestamista exigir el pago total o una renegociación cuando se transfiere el título o se impone un gravamen adicional sobre la propiedad.

• ✓Se permite la aceleración si no se paga el servicio de la deuda, los impuestos o no se mantiene la propiedad.
• ✓Las cláusulas de exigibilidad por venta y por gravamen adicional son formas de cláusulas de aceleración.
• ✓Los préstamos sin cláusula de exigibilidad por venta no se ven afectados por estas reglas.

Wellenkamp v. Bank of America (1978) prohibió la aplicación automática de las cláusulas de exigibilidad en caso de venta por parte de los prestamistas estatales. Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) confirmó la aplicación por parte de los prestamistas federales. La Ley Garn-St. Germain (vigente desde el 15 de octubre de 1982) hizo que las cláusulas de exigibilidad en caso de venta fueran automáticamente exigibles por todos los prestamistas, prevaleciendo sobre la ley estatal.

• ✓Wellenkamp (1978) restringió la aplicación automática de la cláusula de exigibilidad en caso de venta para los prestamistas estatales
• ✓Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) confirmó la aplicación por los prestamistas federales
• ✓La Ley Garn-St. Germain (15 de octubre de 1982) hizo que la cláusula de exigibilidad en caso de venta fuera exigible por todos los prestamistas

La deuda de compra (purchase money debt) tiene dos definiciones: prioridad sobre otros gravámenes constituidos por el comprador, y protección contra sentencia por deficiencia. Un préstamo otorgado por el vendedor es deuda de compra. Un préstamo de un tercero es deuda de compra solo si se usa para adquirir y ocupar una residencia de 1 a 4 unidades. El financiamiento para inversión o renta no califica.

• ✓El financiamiento del precio de compra por el vendedor es deuda de compra
• ✓El préstamo de un tercero es deuda de compra solo para residencias de 1 a 4 unidades ocupadas por su propietario
• ✓Refinanciar una vivienda ocupada por su propietario la convierte en deuda que no es de compra

La cesión de un crédito garantizado por una hipoteca conlleva la garantía. La cesión de la hipoteca sin el pagaré no transfiere nada, pero la transferencia del pagaré sin la hipoteca otorga al cesionario el derecho a la garantía. El registro otorga aviso constructivo a todas las personas.

• ✓El pagaré sin la hipoteca otorga al cesionario el derecho a la garantía (Código Civil de California, art. 2936)
• ✓La hipoteca sin el pagaré no transfiere nada al cesionario
• ✓El registro de la cesión otorga aviso constructivo (Código Civil de California, art. 2934)

Todo titular de licencia que negocie un préstamo o venda/ceda un pagaré debe hacer que se registren la escritura de fideicomiso o la cesión, y debe recomendar por escrito el registro inmediato. Un corredor de préstamos hipotecarios (MLB) que presta servicios de administración puede conservar los documentos originales, pero debe perfeccionar la entrega registrando y proporcionando copias conformes.

• ✓El titular de licencia debe hacer que se registren la escritura de fideicomiso o la cesión (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓Debe recomendar por escrito el registro inmediato si aún no se ha registrado
• ✓El MLB que presta servicios de administración puede conservar los originales, pero debe perfeccionar la entrega mediante el registro

Cuando se transfiere una propiedad gravada, el comprador obtiene nuevo financiamiento, compra sujeto al préstamo o asume el préstamo. Los compradores no pueden tomar título sujeto a un préstamo con cláusula de exigibilidad por venta. Bajo la asunción, el comprador se convierte en deudor principal; una sustitución de responsabilidad libera al vendedor.

• ✓No se puede tomar título sujeto al préstamo existente cuando existe una cláusula de exigibilidad por venta
• ✓El vendedor generalmente sigue siendo personalmente responsable, excepto en situaciones de préstamo para la compra
• ✓La sustitución de responsabilidad libera al vendedor de toda responsabilidad al asumir el préstamo

Para las residencias ocupadas por sus propietarios, las excepciones notables a la ejecución incluyen los gravámenes subordinados no relacionados con la ocupación, las transferencias entre copropietarios conjuntos, las transferencias a familiares al fallecimiento del prestatario y las transferencias a fideicomisos revocables entre vivos. Para el 15 de octubre de 1985, las transferencias sin consentimiento del prestamista habían sido eliminadas en gran medida en California.

• ✓La creación de un gravamen subordinado no relacionado con la ocupación está exenta
• ✓La transferencia a un familiar al fallecimiento del prestatario está exenta
• ✓La transferencia a un fideicomiso revocable entre vivos (con el prestatario como constituyente/beneficiario) está exenta
• ✓Una asociación federal de ahorro y préstamo (Federal S&L) puede hacer cumplir las cláusulas en préstamos originados mientras operaba bajo autorización federal

Una cláusula de aceleración en una escritura de fideicomiso para una propiedad con cuatro o menos unidades residenciales es inválida a menos que la cláusula se imprima en su totalidad tanto en el instrumento de garantía como en el pagaré u otro documento de deuda.

• ✓La cláusula de aceleración debe aparecer tanto en el instrumento de garantía como en el pagaré
• ✓Se aplica a propiedades que contienen cuatro o menos unidades residenciales (Código Civil 2924.5)
• ✓Las transferencias encubiertas para evitar la cláusula de exigibilidad por venta (due-on-sale) no son una práctica aceptable

Los gravámenes generalmente tienen prioridad por la fecha de registro, y el aviso (real o presunto) determina la prioridad. Los impuestos a la propiedad y las contribuciones autorizadas del condado y del municipio son “supergravámenes” que conservan prioridad sobre las escrituras de fideicomiso, sin importar cuándo se registren.

• ✓La prioridad generalmente se determina por la fecha de registro
• ✓Los impuestos a la propiedad y las contribuciones son supergravámenes con prioridad sin importar el registro
• ✓Las contribuciones especiales/ad valorem tienen la misma prioridad que los impuestos (Código de Gobierno 53930)

Los términos deudor/prestatario/fideicomitente/hipotecante son intercambiables para describir al prestatario. Acreedor/prestamista/beneficiario/acreedor hipotecario son intercambiables para describir al prestamista. Los efectos de los instrumentos de garantía incluyen cesión de deuda, transferencia, aceleración, declaraciones de compensación, prioridades de gravámenes y distinciones por precio de compra.

• ✓Deudor, prestatario, fideicomitente e hipotecante son términos intercambiables
• ✓Acreedor, prestamista, beneficiario y acreedor hipotecario son términos intercambiables
• ✓California es un estado de teoría del gravamen, no de teoría del título

En una cesión de una hipoteca existente a un inversionista, se obtiene una declaración de compensación (certificado de estoppel) que muestra el saldo insoluto, la fecha de pago de intereses, la tasa, el monto del pago, el vencimiento, las cláusulas de aceleración y cualquier reclamación del propietario. Complementa la declaración del beneficiario.

• ✓La declaración de compensación/estoppel confirma las obligaciones que corresponden al cesionario
• ✓Incluye el saldo insoluto, la tasa de interés, las condiciones de pago y las reclamaciones existentes
• ✓Complementa la declaración del beneficiario sobre el estado del préstamo

La cuarta divulgación exigida por RESPA es la Declaración de Divulgación del Servicio. Debe proporcionarse al momento de la solicitud o dentro de los 3 días hábiles posteriores a su presentación por un acreedor/prestamista o corredor hipotecario que anticipe financiamiento de mesa, o un concesionario que anticipe un préstamo de concesionario con primer gravamen. Su propósito es informar al solicitante si el servicio del préstamo puede, será o no será transferido.

• ✓Debe proporcionarse al momento de la solicitud o dentro de los 3 días hábiles posteriores a la presentación de la solicitud
• ✓Se exige de acreedores/prestamistas o corredores que anticipen financiamiento de mesa, o concesionarios que anticipen préstamos de concesionario con primer gravamen
• ✓“Préstamo con servicio hipotecario” es intercambiable con “préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal”
• ✓Los corredores hipotecarios de California que no puedan participar en financiamiento de mesa no están obligados a emitir la Declaración de Divulgación del Servicio

Según las regulaciones federales RESPA, el table funding es una liquidación en la que un préstamo se financia mediante un avance contemporáneo de fondos del préstamo y una cesión del préstamo a la persona que adelanta los fondos. En California, estas son “cesiones concurrentes”. Salvo en casos limitados que involucren a banqueros hipotecarios de California bajo la RMLA que utilicen fondos de prestamistas afiliados, el table funding no está autorizado conforme a la ley de California. Un préstamo financiado mediante table funding NO es una transacción de mercado secundario.

• ✓Table funding = avance contemporáneo de fondos más cesión del préstamo a la persona que adelanta los fondos
• ✓En California, dichas transacciones son “cesiones concurrentes”
• ✓A los efectos de RESPA, un préstamo financiado mediante table funding no es una transacción de mercado secundario
• ✓El table funding no está autorizado en California, salvo por las limitadas excepciones para banqueros hipotecarios bajo la RMLA

La declaración de divulgación del servicio (Servicing Disclosure Statement) informa a los solicitantes de préstamos hipotecarios de primer gravamen que el derecho a cobrar los pagos de la hipoteca puede transferirse. El servicio se refiere a cobrar el capital, los intereses y los pagos de escrow, enviar estados de cuenta, hacer seguimiento de los saldos y manejar otros aspectos del préstamo. La declaración incluye una de tres opciones de transferencia del servicio e indica que el prestatario recibirá un aviso previo antes de la transferencia.

• ✓Se debe dar al prestatario un aviso previo antes de que ocurra una transferencia del servicio
• ✓La declaración revela si el servicio puede transferirse, se transferirá o no se transferirá, usando una de tres opciones especificadas
• ✓El servicio incluye cobrar el capital, los intereses y los pagos de escrow, y enviar estados de cuenta

El acreedor/prestamista, el corredor autorizado de financiamiento de mesa (table funding), o el concesionario calificado deben entregar la Declaración de Divulgación del Servicio (Servicing Disclosure Statement) dentro de los 3 días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud, mediante entrega en mano, correo de los Estados Unidos, o (si el solicitante está de acuerdo) fax, correo electrónico o medios electrónicos. Si el crédito se deniega dentro de los 3 días hábiles, no se requiere ninguna declaración. Los co-solicitantes en la misma dirección solo necesitan una copia; las direcciones diferentes requieren una copia para cada uno.

• ✓Entregar dentro de los 3 días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud mediante entrega en mano, correo postal o medios electrónicos acordados
• ✓No se requiere la Declaración de Divulgación del Servicio si al prestatario se le deniega el crédito dentro de los tres días hábiles
• ✓Los co-solicitantes en la misma dirección solo necesitan una copia; las direcciones diferentes requieren una copia para cada uno

Las transacciones en el mercado secundario conforme a RESPA son transferencias de buena fe de una obligación de préstamo en el mercado secundario. Un corredor table-funded no se convierte en el acreedor/prestamista. HUD determina que una transferencia en el mercado secundario es de buena fe con base en la fuente real de financiamiento y el interés real del prestamista que financia. Una transacción en el mercado secundario ocurre cuando un préstamo hipotecario residencial se vende y se cede de un acreedor/prestamista real a otro.

• ✓Una transferencia de buena fe en el mercado secundario depende de la fuente real de financiamiento y del interés real del prestamista que financia
• ✓Un corredor hipotecario en una transacción table-funded no se convierte en el acreedor/prestamista
• ✓La creación de un préstamo de concesionario o la cesión de un contrato de crédito al consumidor de concesionario no es una transacción en el mercado secundario

Un contrato de venta de bienes raíces es un instrumento mediante el cual el vendedor (vendor) acepta transmitir el título de propiedad de bienes raíces después de que el comprador (vendee) haya cumplido ciertas condiciones especificadas en el contrato, y no exige que la transmisión se realice dentro de un año. También se le denomina Contrato de Venta a Plazos (Installment Sales Contract), Acuerdo para Transmitir (Agreement to Convey), Acuerdo de Compra y Venta (Agreement for Purchase and Sale), Contrato de Venta de Terrenos (Land Sale Contract) o Contrato de Venta de Tierras (Land Contract of Sale).

• ✓El vendedor (vendor) acepta transmitir el título únicamente después de que el comprador (vendee) cumpla las condiciones especificadas
• ✓El contrato no exige que la transmisión se realice dentro de un año
• ✓Debe cumplir con los requisitos establecidos en la Sección 2985 y siguientes del Código Civil de California

Cuando se vende conforme a un contrato de tierra no registrado, se prohíbe al vendedor gravar la parcela por encima del monto adeudado conforme al contrato sin el consentimiento escrito del comprador. El vendedor debe aplicar los pagos a plazos primero a las obligaciones garantizadas por la propiedad y mantener en fideicomiso los pagos de impuestos y seguros.

• ✓El vendedor de una parcela no registrada no puede gravarla por encima del monto adeudado sin el consentimiento escrito del comprador
• ✓El vendedor debe aplicar los pagos a plazos primero a las obligaciones garantizadas por la propiedad
• ✓El vendedor debe mantener en fideicomiso los pagos de impuestos y seguros y usarlos solo para esos fines, salvo que se acuerde lo contrario
• ✓El contrato debe hacer constar el número de años para completar el pago y la base de cualquier estimación de impuestos

El contrato de compraventa de terreno conlleva varias desventajas para el comprador, incluidas restricciones de transferencia, valor deficiente como garantía, título incierto y riesgos de litigio si el vendedor muere, quiebra o es declarado incapaz antes de la transferencia de propiedad.

• ✓El contrato puede incluir cláusulas que restrinjan la cesión o transferencia.
• ✓La mayoría de las instituciones financieras consideran que un contrato de compraventa de terreno es una garantía deficiente.
• ✓El comprador no tiene seguridad de que el vendedor tenga un título válido al celebrarse el contrato y no puede rescindirlo por ese motivo.
• ✓Si el vendedor quiebra, muere o es declarado incapaz antes de la transferencia, el comprador enfrenta litigios prolongados y costosos.
• ✓Muchas desventajas se eliminan usando un contrato garantizado por una escritura de fideicomiso o un instrumento tripartito con seguro de título.

Un comprador tiene derecho a pagar por anticipado, total o parcialmente, el saldo adeudado en cualquier contrato de venta de bienes inmuebles celebrado el 1 de enero de 1969 o después de esa fecha, para lotes residenciales subdivididos que contengan una vivienda para no más de cuatro familias. El vendedor puede prohibir el pago anticipado mediante acuerdo escrito por hasta 12 meses después de la venta.

• ✓El derecho de pago anticipado se aplica a los contratos celebrados el 1 de enero de 1969 o después de esa fecha, para lotes residenciales con viviendas para no más de cuatro familias
• ✓El vendedor puede, mediante acuerdo escrito, prohibir el pago anticipado por hasta 12 meses después de la venta
• ✓Cualquier renuncia del comprador a esta disposición de pago anticipado es contraria al orden público, inexigible y nula, pero no afecta el resto del contrato

Históricamente, la principal ventaja del vendedor era la facilidad para eliminar el interés del comprador en caso de incumplimiento. Barkis v. Scott sostuvo que la Sección 3275 del Código Civil de California era una barrera suficiente contra una ejecución hipotecaria severa e irrazonable, y casos posteriores ampliaron los remedios de los compradores incumplidores —incluso los incumplidores deliberados— eliminando efectivamente el poder automático de venta.

• ✓Barkis v. Scott sostuvo que la Sección 3275 del Código Civil de California prohibía los procedimientos de ejecución hipotecaria severos e irrazonables
• ✓Casos posteriores extendieron la protección incluso a los compradores incumplidores deliberados, eliminando el poder automático de venta
• ✓La ventaja del contrato de compraventa a plazos de bienes raíces como mecanismo de garantía se ha disipado en favor de una escritura de fideicomiso con poder de venta

Un contrato de venta de bienes raíces para la compra de una propiedad en una subdivisión debe establecer claramente la descripción legal de la propiedad, todos los gravámenes existentes a la fecha del contrato y los términos del contrato.

• ✓Debe establecer claramente la descripción legal de la propiedad
• ✓Debe divulgar todos los gravámenes existentes a la fecha del contrato
• ✓Debe indicar los términos del contrato

Los asesores fiscales establecen los valores del año base según el estado de la propiedad desde el 28 de febrero de 1975. Las parcelas sin cambios conservan un valor base bloqueado, ajustado hasta un 2 % anual; las parcelas vendidas/transferidas obtienen un nuevo valor del año base; las construcciones nuevas reciben su propio valor del año base por la mejora añadida.

• ✓El valor del año base no puede cambiar a menos que haya un cambio de propiedad o una construcción nueva
• ✓Sin cambios desde el 28 de febrero de 1975 = valor base bloqueado, ajustado hasta un 2 % por año
• ✓Venta/cambio de propiedad = nuevo valor del año base a la fecha del cambio, ajustado hasta un 2 % por año
• ✓La construcción nueva recibe su propio valor del año base por la mejora añadida; el terreno y la mejora pueden tener diferentes años base

Varias transferencias están excluidas del “cambio de titularidad” y, por lo tanto, evitan una reevaluación, incluyendo los reemplazos por expropiación, los reemplazos por desastre, las transferencias entre padres e hijos, las transferencias del valor base para personas mayores o discapacitadas, las transferencias entre cónyuges y las transferencias proporcionales de intereses en entidades.

• ✓La transferencia entre padres e hijos de la residencia principal más el primer $1 millón del valor total en efectivo está excluida (Sección 63.1); la solicitud debe presentarse dentro de 3 años
• ✓Las transferencias entre abuelos y nietos están excluidas si los padres han fallecido (después del 27 de marzo de 1996)
• ✓Las personas mayores de 55 años o con discapacidad pueden transferir el valor del año base a una propiedad de reemplazo (Sección 69.5)
• ✓Las transferencias entre cónyuges (Sección 63) y las transferencias a fideicomisos revocables (Sección 62) están excluidas
• ✓El reemplazo comparable por expropiación (Sección 68) y por desastre (Secciones 69, 69.3, 70) está excluido
• ✓La solicitud de exclusión entre padres e hijos debe presentarse dentro de los 3 años posteriores a la transferencia o dentro de los 6 meses posteriores al aviso de evaluación suplementaria o de escape

Ciertas mejoras quedan excluidas de la definición de «construcción nueva» a efectos de la revaluación, por lo que no activan una nueva evaluación.

• ✓Se excluye el equipo de conservación de agua para uso agrícola
• ✓Se excluyen los sistemas de detección y extinción de incendios, así como las modificaciones de evacuación relacionadas con incendios
• ✓Se excluyen las modificaciones para el acceso de personas con discapacidad
• ✓Se excluyen la adaptación antisísmica y el mantenimiento y la reparación normales
• ✓Se excluyen los sistemas de energía solar activa (Sección 63(b)) y las propiedades contaminadas ambientalmente

Conforme a la Sección 51, los asesores deben reconocer las disminuciones de valor. El valor imponible es el menor entre el valor del año base (compuesto anualmente) y el valor total en efectivo (Sección 110). Es posible que el propietario deba poner las disminuciones en conocimiento del asesor.

• ✓Valor imponible = el menor del valor del año base o del valor total en efectivo
• ✓Es posible que el propietario deba notificar expresamente al asesor sobre una disminución de valor
• ✓La Junta de Ecualización del Condado debe escuchar las solicitudes de reducción de la evaluación

En California, los planes integrales se denominan “planes generales”. Cada ciudad y condado debe adoptar su propio plan general para el desarrollo físico a largo plazo que abarque toda su área de planificación. Los tribunales lo describen como “una constitución para todos los desarrollos futuros”, y todas las decisiones de uso del suelo deben ser consistentes con él.

• ✓Cada ciudad y condado debe adoptar un plan general (Código de Gobierno de California, Sección 65300)
• ✓Todas las decisiones de uso del suelo de cada ciudad y condado deben ser consistentes con el plan general
• ✓El área de planificación incluye todas las tierras bajo su jurisdicción, además de las tierras externas que guarden relación con su planificación

La ley estatal exige que el plan general aborde siete categorías principales llamadas “elementos”. Pueden exigirse elementos adicionales según la ubicación, y pueden incluirse elementos opcionales. Todos los elementos deben formar una declaración integrada y coherente internamente de las políticas de desarrollo.

• ✓Los siete elementos obligatorios son: uso del suelo, circulación, vivienda, conservación, espacio abierto, ruido y seguridad
• ✓Algunas jurisdicciones también deben abordar el desarrollo costero y la protección de los recursos minerales
• ✓El plan general y todos sus elementos deben estar integrados, ser coherentes internamente y ser compatibles

La legislación y las decisiones judiciales establecieron el plan general como la constitución local para el desarrollo físico. Las ordenanzas de zonificación de las ciudades de ley general, los mapas de subdivisión y las obras públicas deben ser consistentes con el plan general.

• ✓Las ordenanzas de zonificación de las ciudades de ley general deben ser consistentes con el plan general
• ✓Toda ciudad/condado, excepto Los Ángeles, tiene prohibido aprobar un mapa de subdivisión inconsistente con el plan general; todos (incluido Los Ángeles) deben denegar los mapas inconsistentes
• ✓Una decisión judicial de 1980 exige que las obras públicas de todas las ciudades/condados sean consistentes con el plan
• ✓No se puede otorgar un permiso de uso condicional si el plan general no aborda adecuadamente asuntos exigidos por el Estado (decisión de 1984)

Los planes generales normalmente se estructuran en cuatro componentes básicos: datos y análisis de antecedentes, declaración de objetivos y políticas de desarrollo, diagramas de apoyo y un programa de medidas de implementación. Los formatos varían según la jurisdicción con base en las condiciones locales.

• ✓Cuatro componentes: datos y análisis de antecedentes, declaración de objetivos y políticas, diagramas y programa de implementación
• ✓La agencia local de planificación es en última instancia responsable de desarrollar el plan, ya sea que se prepare internamente o por consultores.

Una vez redactado el plan, la comisión de planificación celebra al menos una audiencia pública y remite las recomendaciones al órgano legislativo local, el cual celebra al menos una audiencia pública y luego adopta, modifica o rechaza el plan mediante resolución.

• ✓La comisión de planificación celebra al menos una audiencia pública antes de remitir las recomendaciones
• ✓El órgano legislativo adopta, modifica o rechaza el plan mediante resolución después de una audiencia pública
• ✓En algunas ciudades con carta constitucional, la comisión de planificación puede tomar una decisión final sin una audiencia pública

Las enmiendas a los elementos obligatorios de los planes generales están limitadas en frecuencia. Las enmiendas pueden ser iniciadas por agencias de planificación, de cualquier manera especificada por el órgano legislativo, o mediante medida de iniciativa.

• ✓Las enmiendas a los elementos obligatorios están limitadas a no más de cuatro veces durante cualquier año calendario.
• ✓La enmienda mediante medida de iniciativa ha sido confirmada por la Corte Suprema de California.
• ✓Si un acuerdo de desarrollo está vigente, sus términos prevalecen sobre las enmiendas conflictivas a los planes generales.

El Acuerdo de Listado Residencial Exclusivo (Residential Listing Agreement Exclusive, RLA) es un listado para la venta de bienes inmuebles descritos específicamente. La expresión “derecho a vender” significa “derecho a encontrar un comprador”; NO autoriza al corredor a firmar documentos de transacción por el vendedor. Las modificaciones se realizan utilizando el formulario MT.

• ✓“Derecho a vender” significa únicamente “derecho a encontrar un comprador”
• ✓Un listado NO autoriza al corredor a firmar documentos de transacción por el vendedor
• ✓Un listado típico autoriza colocar un letrero de “en venta”, el registro en el MLS, cooperar con los agentes del comprador y aceptar un depósito de buena fe

Conforme a la Sección 10147.5 del Código de Comercio y Profesiones (Business and Professions Code), en las ventas de propiedades residenciales de no más de cuatro unidades (incluida una casa móvil), el listado debe contener, en letra negrita de al menos 10 puntos antes de la cláusula de compensación, un aviso de que las tasas de comisión no están fijadas por ley y son negociables. Un corredor no puede preimprimir ni insertar una tasa de comisión antes de la negociación.

• ✓La Sección 10147.5 del Código B&P exige el aviso de negociabilidad en letra negrita de 10 puntos antes de la cláusula de compensación
• ✓Aviso: “El monto o la tasa de las comisiones de bienes raíces no está fijado por ley. Cada corredor establece las comisiones individualmente y pueden ser negociables entre el vendedor y el corredor.”
• ✓Un corredor no puede usar un listado con una tasa de comisión preimpresa o preinsertada antes de la negociación
• ✓Se aplica a propiedades residenciales de no más de cuatro unidades, incluida una casa móvil

Una cláusula de protección designa un período después del vencimiento del contrato de listado durante el cual la comisión del corredor está protegida si el propietario vende personalmente a alguien que entró físicamente en la propiedad, a quien se le mostró la propiedad o que presentó una oferta por escrito durante el plazo del listado.

• ✓El corredor debe notificar por escrito al propietario los nombres de los compradores potenciales antes o dentro del plazo especificado en el acuerdo.
• ✓La protección se aplica a los compradores que entraron físicamente, a quienes se les mostró la propiedad o que presentaron una oferta por escrito durante el plazo del listado.
• ✓La comisión solo está protegida durante un período designado después del vencimiento.

Un listado debe tener un plazo definido que termine a las 11:59 p. m. en un día especificado. La descripción de la propiedad debe ser específica y detallada para evitar dudas y facilitar la ejecución.

• ✓Un listado debe tener un plazo definido
• ✓El plazo termina a las 11:59 p. m. en un día especificado
• ✓Una descripción precisa de la propiedad facilita la ejecución del listado

A cambio de derechos exclusivos, el corredor acepta actuar con la debida diligencia para encontrar un comprador adecuado y negociar una venta, lo que convierte el listado en un contrato bilateral. El derecho del corredor es “irrevocable”, lo que significa que no puede revocarse sin el consentimiento de la otra parte, aunque el incumplimiento puede permitir una rescisión legal.

• ✓El listado es un contrato bilateral que exige que el corredor actúe con la debida diligencia
• ✓“Irrevocable” significa que ninguna de las partes puede revocarlo sin el consentimiento de la otra
• ✓El incumplimiento del contrato (p. ej., no actuar con la debida diligencia) puede someter el contrato a una rescisión legal
• ✓El vendedor acepta indemnizar y mantener indemne al corredor por hechos materiales no divulgados

Por lo general, el vendedor declara, a menos que se especifique por escrito, que no tiene conocimiento de un aviso de incumplimiento, morosidad en préstamos, bancarrota/insolvencia que afecte la propiedad, litigios amenazados o pendientes, o evaluaciones especiales actuales, pendientes o propuestas, y acepta notificar al corredor sobre cualquier cambio.

• ✓El vendedor debe divulgar avisos de incumplimiento, morosidad en préstamos y bancarrota/insolvencia
• ✓El vendedor debe divulgar litigios amenazados/pendientes y evaluaciones especiales
• ✓El vendedor debe notificar al corredor sobre cualquier cambio en estos puntos

Después de la ejecución, el corredor o la persona designada por el corredor tiene derecho a aprobar los términos del listado dentro de 5 días o cancelar por escrito. Todos los propietarios deben firmar; las sociedades colectivas y las corporaciones requieren funcionarios competentes con autorización. Cuando un titular de licencia autorizado lo firma, el listado se convierte en un contrato bilateral con una contingencia de aprobación de la gerencia de 5 días, y se debe entregar una copia al vendedor al momento de la firma.

• ✓El corredor o la persona designada tiene 5 días para aprobar o cancelar el listado por escrito
• ✓Todos los propietarios deben firmar el listado
• ✓El corredor debe entregar al vendedor una copia del acuerdo al momento de la firma
• ✓La resolución de disputas requiere primero mediación, luego arbitraje si todas las partes lo firman con sus iniciales

Una cuenta de fideicomiso separa los fondos fiduciarios de los fondos no fiduciarios, lo que brinda un mejor control físico y contable. Protege los fondos de los mandantes de litigios contra el corredor y del proceso de sucesión, y brinda una cobertura de seguro de la FDIC mejorada.

• ✓Los fondos fiduciarios en una verdadera cuenta de fideicomiso no pueden congelarse mientras haya un litigio pendiente contra el corredor ni durante el proceso de sucesión
• ✓Los fondos de cada cliente en una cuenta de fideicomiso en un banco asegurado a nivel federal están asegurados por la FDIC hasta $250,000 por propietario (según la opinión de la FDIC de 1965), no solo $250,000 por toda la cuenta
• ✓La cuenta debe designarse como cuenta de custodia y el nombre y la participación de cada propietario deben divulgarse en los registros del depositante

Un subdivididor, constructor o desarrollador debe comprender las dificultades de la subdivisión y el mercado. El plan de desarrollo debe tener en cuenta la regulación del gobierno estatal y local, incluidas la Subdivided Lands Law (Ley de Terrenos Subdivididos), la Subdivision Map Act (Ley de Mapas de Subdivisión), la California Environmental Quality Act (CEQA), la zonificación, los planes generales y específicos locales, y la opinión pública.

• ✓Los planes de desarrollo deben cumplir con la Subdivided Lands Law y la Subdivision Map Act
• ✓La CEQA (California Environmental Quality Act) se aplica a los planes de desarrollo
• ✓La zonificación, los planes generales y específicos locales, y la opinión pública afectan el desarrollo

La estimación fundamentada del desarrollador sobre la velocidad a la que se venderán los lotes es la «tasa de absorción», que influye en los costos de marketing, financiamiento y gastos generales, todo ajustado por las fluctuaciones anticipadas de los precios futuros. La ganancia antes de impuestos estimada se obtiene restando la suma de todos los costos del proyecto de la estimación del precio de venta minorista, considerando el tiempo antes de que se realicen las ganancias.

• ✓La tasa de absorción es la velocidad estimada a la que se venderán los lotes
• ✓La tasa de absorción afecta los costos de marketing, financiamiento y gastos generales
• ✓Ganancia antes de impuestos = precio de venta minorista estimado menos los costos totales del proyecto, considerando el tiempo hasta la realización

Las condiciones previas de zonificación y planificación pueden reducir drásticamente el potencial de una propiedad. Antes de comprar, un desarrollador o constructor debe consultar con la agencia de planificación local y con especialistas privados en uso de suelo para evaluar la probabilidad de aprobación final del proyecto y los plazos probables del proceso de aprobación.

• ✓Las condiciones previas de zonificación y planificación pueden reducir drásticamente el potencial de una propiedad
• ✓Consultar con la agencia de planificación local antes de comprar una propiedad
• ✓Evaluar la probabilidad de aprobación y los plazos probables con especialistas en uso de suelo

Un desarrollador utiliza profesionales como ingenieros civiles, ingenieros de construcción, ingenieros de suelos, planificadores del uso del suelo, arquitectos, arquitectos paisajistas, contratistas, abogados, compañías de títulos, banqueros, analistas inmobiliarios, investigadores de mercado y contadores de costos. El plan consta de: (1) distribución física del terreno con detalle de ingeniería; (2) calendario de procesamiento y aprobación del uso del suelo; (3) amenidades que se proporcionarán; (4) financiamiento inicial y continuo hasta la última venta; (5) publicidad y promoción de ventas.

• ✓Un plan de desarrollo incluye la distribución del terreno con detalle de ingeniería, el calendario de aprobación, las amenidades, el financiamiento y la publicidad/promoción de ventas.
• ✓El financiamiento debe continuar hasta que se complete la última venta.
• ✓Los desarrolladores dependen de un amplio equipo de ingenieros, planificadores, abogados y profesionales financieros.

Para determinar una ganancia adecuada, el desarrollador debe calcular: el costo del terreno; el costo de las tasas gubernamentales; el costo de las mejoras fuera del sitio (tuberías principales de agua, alcantarillados, calles, cunetas, bordillos, aceras, alumbrado público); los costos de topografía, legales, de comercialización, financiamiento y oficina/gastos generales; y el probable precio de venta al público de los lotes o unidades, a veces muy en el futuro.

• ✓El cálculo de la ganancia incluye el costo del terreno, las tasas gubernamentales, las mejoras fuera del sitio, los gastos generales y el precio de venta al público estimado
• ✓Las mejoras fuera del sitio incluyen tuberías principales de agua, alcantarillados, calles, cunetas, bordillos, aceras y alumbrado público
• ✓Los precios de venta al público deben proyectarse, a veces muy en el futuro

Un desarrollador puede subdividir un gran terreno conforme a un plan maestro por fases diseñado para satisfacer la demanda anticipada y la tasa de absorción. Estos proyectos son más complejos, implican restricciones rectoras maestras (master governing restrictions), enfrentan más obstáculos para la aprobación estatal y local, y generalmente toman más tiempo con mayor incertidumbre.

• ✓Los planes maestros por fases están diseñados para satisfacer la demanda anticipada y la tasa de absorción
• ✓Los proyectos de plan maestro implican restricciones rectoras maestras
• ✓Los proyectos por fases más grandes enfrentan mayores obstáculos de aprobación, más tiempo y mayor incertidumbre

Un corredor de bienes raíces puede adquirir experiencia en subdivisión en un rol limitado. Un propietario de terrenos podría contratar al corredor como subdivisor, y el corredor se encargaría de organizar consultores especializados (ingeniero civil, planificador de uso del suelo, abogado de uso del suelo). El corredor y el propietario del terreno pueden formar una sociedad: uno aporta capital y terreno, el otro aporta administración y comercialización (aporte laboral o sweat equity).

• ✓Un corredor de bienes raíces puede ser contratado como subdivisor para organizar consultores
• ✓El corredor y el propietario pueden formar una sociedad dividiendo los roles de capital/terreno y administración/comercialización
• ✓La expresión “sweat equity” se refiere al esfuerzo aportado de administración y comercialización