Real Estate Contracts +8California · bienes raíces · Español

Los contratos inmobiliarios incluyen ventas de bienes raíces, arrendamientos por más de un año y acuerdos que emplean a un agente o corredor por compensación. Todos deben constar por escrito y ser firmados por la parte contra la que se hace valer el contrato. Los cuatro requisitos son partes capaces, consentimiento, objeto lícito y contraprestación suficiente. Los términos del comprador constituyen la oferta; el acuerdo del propietario constituye la aceptación, formando el contrato.

• ✓Los contratos inmobiliarios deben constar por escrito y ser firmados por la parte contra la que se hace valer el contrato
• ✓Los cuatro requisitos son partes capaces, consentimiento, objeto lícito y contraprestación
• ✓Una oferta definida y una aceptación incondicional crean el contrato

Un depósito de dinero de buena fe constituye fondos fiduciarios. Según la Sección 10145 de la Ley de Bienes Raíces, un corredor debe colocar los fondos fiduciarios en una cuenta de fideicomiso, un escrow neutral o en manos del principal. Cuando una transacción se deshace, a un corredor que enfrenta demandas en conflicto se le aconseja presentar una acción de interpleader y depositar los fondos ante el tribunal.

• ✓Un depósito de dinero de buena fe constituye fondos fiduciarios manejados conforme a la Ley de Bienes Raíces
• ✓La Sección 10145 exige colocar los fondos en una cuenta de fideicomiso, un escrow neutral o en manos del principal
• ✓Un corredor que enfrenta depósitos en disputa debe presentar una acción de interpleader

Para las ventas residenciales (hasta cuatro unidades, ocupadas por el comprador), las reglas especiales sobre daños y perjuicios liquidados se aplican solo a los montos realmente pagados por adelantado. Si el monto no excede el 3 % del precio de compra, la cláusula es válida a menos que el comprador demuestre que es irrazonable. Si excede el 3 %, es inválida a menos que la parte que la invoca demuestre que es razonable. La disposición debe firmarse o rubricarse por separado y, si está impresa, debe distinguirse con el tipo de letra especificado.

• ✓Los daños y perjuicios liquidados de hasta el 3 % del precio de compra se presumen válidos en ventas residenciales
• ✓Los montos superiores al 3 % se presumen inválidos a menos que se demuestre que son razonables
• ✓La disposición debe ser firmada o rubricada por separado por cada parte

Los contratos de listado, los recibos de depósito y los acuerdos de intercambio deben contener: fecha; nombres y direcciones de las partes; descripción de la propiedad; contraprestación; referencia a las hipotecas nuevas o existentes y sus términos; otras disposiciones obligatorias; y fecha y lugar del cierre. Un contrato de venta queda pendiente de ejecución hasta que la escritura se firme y se entregue.

• ✓Los contratos deben incluir fecha, partes, descripción de la propiedad, contraprestación y términos de financiamiento
• ✓Un contrato de venta queda pendiente de ejecución hasta que la escritura se firme y se entregue

Un contrato debidamente redactado obliga a los herederos, albaceas, administradores y cesionarios, lo que permite al comprador exigir el cumplimiento específico a los sucesores del vendedor. Según la Ley Uniforme de Riesgos del Vendedor y del Comprador (Código Civil de California 1662), si ni el título ni la posesión se han transferido y la propiedad se destruye materialmente, el vendedor no puede exigir su cumplimiento y el comprador recupera los pagos; si el título o la posesión se transfirieron, el comprador soporta la pérdida.

• ✓Un contrato que obliga a los herederos y cesionarios permite la ejecución contra los sucesores del vendedor
• ✓Según el Código Civil de California 1662, el riesgo de pérdida sigue la transferencia del título o de la posesión
• ✓Si ni el título ni la posesión se transfirieron, el comprador puede recuperar los pagos después de la destrucción

La Ley de Escrow (División 6 del Código Financiero de California) exige que el Comisionado de Corporaciones otorgue licencia a los titulares de escrow que realizan escrows públicos. Los bancos, las asociaciones de ahorro y préstamo, las compañías de seguros de títulos, las compañías de títulos suscritas, las compañías fiduciarias, los abogados y los corredores de bienes raíces tienen ciertas exenciones. Según la Sección 17006(a)(4) del Código Financiero, un corredor de bienes raíces está exento cuando realiza actos en el curso de una transacción de bienes raíces o directamente incidentales a ella, y debe ser agente o parte de la transacción y realizar un acto que requiere una licencia de bienes raíces.

• ✓La Ley de Escrow es la División 6 del Código Financiero de California, administrada por el Comisionado de Corporaciones
• ✓Los bancos, las asociaciones de ahorro y préstamo (S&L), las compañías de títulos, las compañías fiduciarias, los abogados y los corredores tienen exenciones de licencia de escrow
• ✓La Sección 17006(a)(4) del Código Financiero exime a los corredores que actúan de forma incidental a una transacción de bienes raíces en la que son agente o parte

El Departamento de Corporaciones interpreta la Sección 17006(a)(4) en el sentido de que: la exención es personal del corredor, quien no puede delegar más que deberes ministeriales; la exención no está disponible para asociaciones/acuerdos con otros corredores para realizar escrows; y cuando el negocio de escrow es un factor sustancial en la utilización de los servicios del corredor, no es “incidental a una transacción de bienes raíces”. Un corredor que actúa únicamente como parte (principal) y no como agente no puede realizar el escrow conforme a la exención.

• ✓La exención de escrow para el corredor es personal y no puede delegarse, salvo en deberes ministeriales
• ✓La exención no está disponible para acuerdos con otros corredores para realizar escrows
• ✓Cuando el negocio de escrow es un factor sustancial, no es “incidental” y la exención no se aplica

Un corredor no puede anunciarse de manera engañosa ni anunciar que realiza escrows bajo la exención sin especificar que los servicios están relacionados únicamente con el negocio de corretaje del corredor. Un corredor no puede usar un nombre ficticio que contenga “escrow” o que implique servicios de escrow, a menos que incluya el término “a non-independent broker escrow” después del nombre. Este término debe aparecer en publicidad, letreros y material promocional electrónico (Reglamento del Comisionado 2731(d)). Los fondos en escrow deben mantenerse en una cuenta de fideicomiso con registros adecuados conforme a los Reglamentos 2830.1 y siguientes, 2950 y 2951.

• ✓Un corredor debe especificar que los servicios de escrow están relacionados únicamente con el negocio de corretaje, y no anunciarse de manera engañosa
• ✓Un nombre ficticio con “escrow” debe incluir “a non-independent broker escrow” conforme al Reglamento 2731(d)
• ✓Los fondos en escrow deben mantenerse en una cuenta de fideicomiso con registros conforme a los Reglamentos 2830.1 y siguientes, 2950 y 2951

Cuando un corredor realiza un escrow bajo la exención, sus deberes de agencia y fiduciarios NO están limitados al curso y alcance de las instrucciones del escrow (a diferencia de un depositario de escrow tercero neutral). El propósito de agencia del corredor se amplía para incluir el escrow. Un corredor que representa (o actúa como) comprador o vendedor se convierte en agente y fiduciario del otro o de los otros principales al optar por realizar el escrow. Estas relaciones adicionales de agencia y fiduciarias, así como los conflictos, deben divulgarse a los principales y estos deben consentir en ellas.

• ✓Los deberes fiduciarios del corredor que actúa como depositario de escrow NO están limitados al alcance de las instrucciones del escrow
• ✓Un corredor que realiza el escrow se convierte en agente y fiduciario del otro o de los otros principales de la transacción
• ✓Las relaciones de agencia añadidas y los conflictos deben divulgarse a los principales y estos deben consentir en ellas

Una cesión transfiere todo el interés restante del arrendatario; un subarrendamiento transfiere parte del local o la totalidad de este por menos que el plazo restante completo. Las prohibiciones se interpretan estrictamente en contra del arrendador, pero una prohibición que exige el consentimiento del arrendador es válida si el consentimiento se ejerce de manera razonable. La naturaleza real (y no la etiqueta) determina el tratamiento legal.

• ✓La cesión transfiere todo el interés restante; el subarrendamiento transfiere menos
• ✓Los requisitos de consentimiento son válidos si el consentimiento se ejerce de manera razonable
• ✓La naturaleza de la transferencia, y no su etiqueta, rige el tratamiento legal

Salvo prohibición, un arrendador puede transferir su interés a un tercero; el contrato de arrendamiento permanece vigente con los mismos derechos y obligaciones. Según CC 823, un arrendador sucesor no es responsable de las violaciones del arrendador anterior de los pactos contra gravámenes o relacionados con el título o la posesión.

• ✓Un arrendador puede transferir su interés a menos que el contrato de arrendamiento lo prohíba
• ✓El contrato de arrendamiento subsiste tras la transferencia con derechos y obligaciones inalterados
• ✓CC 823 protege a los arrendadores sucesores de las violaciones de los pactos sobre título o posesión del arrendador anterior

La cesión no libera al inquilino original a menos que el arrendador lo acepte expresamente. El cesionario es plenamente responsable si asumió expresamente las obligaciones; sin asunción expresa, el cesionario solo responde por las obligaciones derivadas de la privity of estate (relación jurídica real), es decir, renta y mantenimiento, pero no por obligaciones puramente contractuales como los honorarios de abogados.

• ✓El inquilino original sigue siendo responsable después de la cesión, salvo que el arrendador lo libere expresamente
• ✓Un cesionario con asunción expresa es plenamente responsable en virtud del contrato de arrendamiento
• ✓Un cesionario sin asunción solo responde por las obligaciones derivadas de la privity of estate

En un subarriendo, el arrendatario original sigue siendo responsable de todas las obligaciones y de los actos del subarrendatario. No existe relación contractual ni relación de derecho real entre el subarrendatario y el arrendador, por lo que el subarrendatario no tiene ninguna obligación directa frente al arrendador. Si el arrendador da por terminado el contrato de arrendamiento del arrendatario, los derechos del subarrendatario se extinguen simultáneamente.

• ✓El subarrendatario no tiene ninguna obligación directa frente al arrendador (no existe relación jurídica directa)
• ✓El arrendatario original sigue siendo responsable de todas las obligaciones y de los actos del subarrendatario
• ✓La terminación del contrato de arrendamiento del arrendatario extingue los derechos del subarrendatario

Un interés de garantía designa el interés del prestamista en la propiedad del prestatario; las escrituras de fideicomiso y las hipotecas son instrumentos de garantía.

• ✓Ciertos activos se reservan para que el prestamista pueda acceder a ellos o venderlos en caso de incumplimiento.
• ✓La escritura de fideicomiso es el instrumento de garantía más utilizado en los préstamos inmobiliarios de California.

Las distinciones históricas entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas se han eliminado en gran medida.

• ✓Bank of Italy v. Bentley (1933) sostuvo que las escrituras de fideicomiso y las hipotecas son equivalentes funcionales
• ✓El Código Civil 2920 (enmendado en 1986) dispone que “hipoteca” incluye cualquier instrumento de garantía que confiera un poder de venta; ambos pueden incluir un poder de venta para la ejecución hipotecaria extrajudicial (Código Civil 2924 y siguientes).
• ✓El Código Civil 882.020 considera que las escrituras de fideicomiso y las hipotecas son equivalentes funcionales para el plazo de prescripción

Las distinciones restantes se relacionan con los nombres de las partes y el instrumento utilizado para liberar el gravamen.

• ✓Una escritura de fideicomiso se extingue mediante una escritura de retrocesión; una hipoteca, mediante un certificado de descargo/satisfacción.
• ✓Las partes de una hipoteca son el deudor hipotecario (prestatario) y el acreedor hipotecario (prestamista/beneficiario).
• ✓Una hipoteca sin poder de venta solo puede ejecutarse judicialmente, lo que afecta el plazo de prescripción, las deficiencias y los derechos de redención.

Una escritura de fideicomiso todo incluido envuelve el financiamiento existente mientras un nuevo prestamista asume el pago del préstamo existente.

• ✓Analice el financiamiento existente para detectar cláusulas de exigibilidad por venta o por gravamen antes de usar un AITD; la Ley Garn-St. Germain (1982) prevalece sobre la ley estatal y permite la aceleración en caso de transferencia o gravamen adicional
• ✓El capital del AITD incluye el saldo existente no pagado más los nuevos fondos adelantados; el prestatario paga al nuevo prestamista, quien paga al titular del préstamo de rango superior
• ✓Usar un AITD en violación de una cláusula de exigibilidad por venta puede constituir fraude o incumplimiento del deber fiduciario; se recomienda consultar a un abogado
• ✓Las residencias ocupadas por sus propietarios tienen ciertas exenciones de la Ley Garn-St. Germain

El Código Civil de California, modificado en 2006, uniformó el plazo de prescripción para la ejecución hipotecaria.

• ✓Si la fecha de vencimiento puede determinarse a partir de la evidencia registrada, la ejecución hipotecaria puede iniciarse dentro de los 10 años posteriores a esa fecha
• ✓Si el vencimiento no está fijado en la evidencia registrada, la ejecución hipotecaria puede iniciarse dentro de los 60 años posteriores al registro del instrumento de garantía

El financiamiento subordinado es un préstamo que se registra después del financiamiento preferente o que está subordinado a este.

• ✓El financiamiento subordinado no puede usarse en un primer préstamo convencional de una institución o un prestamista con licencia sin aprobación.
• ✓Cuando el financiamiento preferente está asegurado por la FHA o indemnizado por la VA, el financiamiento subordinado suele estar prohibido debido a las cláusulas de exigibilidad anticipada por constitución de gravamen adicional.

Un instrumento de garantía agrupada o mixta garantiza un préstamo sobre bienes raíces con bienes muebles adicionales.

• ✓Puede incluir accesorios fijos y otros bienes muebles comerciales o del hogar como garantía
• ✓Los MLB no tienen licencia para otorgar o concertar préstamos de inversionistas privados garantizados por bienes muebles comerciales o del hogar; la licencia CFL autoriza dichos préstamos

Un instrumento global cubre más de una parcela y por lo general contiene una cláusula de liberación.

• ✓Una cláusula de liberación establece la liberación de una parcela en particular al pagarse una porción específica del préstamo; se usa típicamente en subdivisiones especulativas.
• ✓Las liberaciones requieren cumplir con la Subdivision Map Act (Government Code 66411) y la Subdivided Lands Law (B&P 11000).
• ✓Es ilegal vender, arrendar o financiar parcelas de subdivisión sin un mapa final registrado y sin la emisión de un Informe Público (o una exención).

Un instrumento de monto abierto permite avances futuros sin afectar la prioridad si los avances son obligatorios.

• ✓Los avances obligatorios conservan la prioridad del instrumento registrado; los avances opcionales pueden no conservarla (Código Civil 2882 y 2884)
• ✓Los avances de préstamos de construcción conforme a contratos de préstamo de construcción son obligatorios; el financiamiento parcial o por etapas mediante intereses fraccionados conlleva el riesgo de perder la prioridad del gravamen de mecánico y posibles esquemas Ponzi
• ✓El financiamiento parcial o por etapas de préstamos de construcción o rehabilitación está prohibido conforme a la exención para múltiples prestamistas del Código de Negocios y Profesiones (B&P) 10238(h)(4)

En un préstamo con cuenta de ahorros en garantía, parte de los fondos del pago inicial se deposita en una cuenta de ahorros en garantía como garantía.

• ✓La cuenta sirve como garantía en efectivo para el prestamista y complementa los pagos durante los primeros años (generalmente dos), y los intereses normalmente se pagan al prestatario.
• ✓Se utiliza para reducir el capital propio o el pago inicial requerido para préstamos residenciales y comerciales y para cubrir los intereses de construcción.

La Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA) prohíbe la discriminación crediticia por motivos de edad, sexo, raza, estado civil, color, religión, origen nacional, recepción de asistencia pública o ejercicio de los derechos de la Ley de Protección del Crédito al Consumidor. La Ley de Vivienda Justa también prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad o situación familiar.

• ✓La ECOA prohíbe la discriminación por motivos de edad, sexo, raza, estado civil, religión u origen nacional
• ✓La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad y situación familiar
• ✓Las pautas de crédito deben aplicarse por igual, incluidos los ingresos de cada cónyuge

La originación de un préstamo comienza cuando un prestatario se comunica con un corredor de préstamos hipotecarios (MLB) o un originador de préstamos hipotecarios (MLO). Los cuatro pasos son: (1) la solicitud; (2) el procesamiento del préstamo; (3) el análisis de suscripción; y (4) la aprobación, el financiamiento y el cierre del préstamo.

• ✓Cuatro pasos: solicitud, procesamiento, suscripción, aprobación/financiamiento/cierre
• ✓El MLO debe conocer cada programa de préstamo y las pautas de la fuente de financiamiento
• ✓El MLO debe realizar una entrevista inicial con el posible prestatario

En todo el sector se utiliza un formulario estándar de solicitud de préstamo residencial, una colaboración entre FNMA (Formulario 1003) y FHLMC (Formulario 65). La solicitud identifica el monto del préstamo, los términos, el propósito y el pago. Cada solicitud de préstamo debe evaluarse de manera justa, imparcial y no discriminatoria.

• ✓El Formulario 1003 de FNMA (Formulario 65 de FHLMC) es el formulario de solicitud estándar
• ✓FHA y VA también utilizan el formulario de solicitud estándar
• ✓Las solicitudes deben evaluarse de manera justa y no discriminatoria

Los MLB/MLO solo pueden cobrar cargos por adelantado por la originación bajo un acuerdo escrito previamente revisado y autorizado por el DRE (Regulación 2970). Los materiales publicitarios deben ser preaprobados. Los cargos por informes de crédito/tasación por el monto exacto se permiten sin aprobación previa, pero siguen siendo fondos en fideicomiso.

• ✓El acuerdo de cargos por adelantado requiere revisión y autorización previas del DRE (Reg. 2970)
• ✓Los cargos por adelantado son fondos en fideicomiso depositados en una cuenta de fideicomiso
• ✓Solo se pueden retirar cuando se hayan gastado para el mandante o 5 días después de una contabilidad verificada
• ✓El manejo indebido hace presumir una violación del Código Penal 506/506a (malversación/apropiación indebida)

El procesador de préstamos reúne información para evaluar la capacidad y la voluntad de pago: finalidad del préstamo, fuente de pago (por lo general, 2 años en el mismo empleo), activos/liquidez, pasivos (índices front-end y back-end) e historial crediticio. Los gastos de vivienda forman el índice front-end; el total de obligaciones forma el índice back-end.

• ✓La mayoría de los prestamistas exige un mínimo de 2 años en la misma línea de trabajo
• ✓El índice front-end es la relación entre los gastos de vivienda y los ingresos; el índice back-end incluye todas las deudas
• ✓El historial crediticio indica la gestión financiera y la probabilidad de pago

El MLO envía la solicitud a procesamiento para armar un paquete de solicitud de préstamo con un formulario completo y documentación de respaldo. Los prestamistas utilizan listas de verificación: lista de verificación de cumplimiento, orden de apilamiento, lista de verificación del prestatario y lista de verificación de la propiedad, asegurando los pasos y la documentación requeridos para aprobar y cerrar el préstamo.

• ✓El paquete de préstamo incluye una solicitud completa y documentación de respaldo
• ✓Listas de verificación: Cumplimiento, Orden de apilamiento, Prestatario, Propiedad
• ✓Los requisitos de RESPA se aplican a las tarifas impuestas al momento de la solicitud

Se evalúan el valor de la propiedad, la condición del título y la calidad para asegurar una garantía colateral adecuada. Debido a los plazos prolongados de los préstamos, el prestamista estima el valor actual y las tendencias del vecindario y de la economía. El procesador solicita un Informe de Título Preliminar para confirmar que el prestatario tiene un buen título.

• ✓La propiedad se evalúa en cuanto a su valor, título y calidad como garantía colateral adecuada
• ✓El informe de título preliminar confirma que el prestatario tiene un buen título
• ✓El prestamista considera las tendencias económicas del vecindario

Las cuatro divulgaciones más importantes en el formulario histórico modelo H-2 son: el cargo financiero («el monto en dólares que le costará el crédito»), la APR («el costo de su crédito como tasa anual»), el total de pagos («el monto que habrá pagado cuando haya realizado todos los pagos programados») y el monto financiado (principal menos el cargo financiero prepagado). El cargo financiero y la APR deben ser los más destacados.

• ✓Las cuatro divulgaciones históricas clave son: cargo financiero, APR, total de pagos y monto financiado
• ✓El cargo financiero y la APR deben ser más destacados que cualquier otra divulgación, excepto el nombre del acreedor
• ✓Monto financiado = monto principal del préstamo más otros montos financiados menos el cargo financiero prepagado

TILA y la Regulación Z exigen que las divulgaciones se agrupen, se separen de otra información y prohíben incluir información no relacionada. El desglose del monto financiado debe presentarse por separado. Los prestatarios reciben la GFE al mismo tiempo que las divulgaciones de TILA. Los términos “finance charge” y “APR” deben ser más destacados que las demás divulgaciones requeridas.

• ✓Las divulgaciones deben agruparse y separarse de la información no relacionada
• ✓Los términos “finance charge” y “APR” deben ser más destacados que las demás divulgaciones
• ✓La GFE se proporciona al mismo tiempo que las divulgaciones de TILA

Los formularios modelo propuestos (p. ej., H-19(A)) divulgan un resumen del préstamo, la APR con comparación con la APR promedio para prestatarios con excelente crédito, un rango de APR dentro de una “zona de alto costo”, la tasa nominal, los pagos mensuales y las estimaciones de depósito en garantía. Una nueva categoría de “preguntas clave sobre el riesgo” pregunta si la tasa/el pago puede aumentar y si se aplica una penalidad por pago anticipado, además de advertencias sobre la ejecución hipotecaria y que no se garantiza un refinanciamiento.

• ✓Los formularios propuestos comparan la APR del prestatario con la APR promedio para prestatarios con excelente crédito
• ✓Los formularios propuestos incluyen “preguntas clave sobre el riesgo” en cuanto a aumentos de tasa y penalidades por pago anticipado
• ✓Los formularios propuestos advierten que el impago podría resultar en la pérdida de la vivienda mediante ejecución hipotecaria
• ✓No se exige el uso literal de frases descriptivas, solo frases descriptivas para los elementos clave

Los acreedores no pueden participar en un patrón de préstamos basado en el valor de la garantía sin considerar la capacidad de pago del prestatario. Los fondos de un préstamo para mejoras del hogar deben desembolsarse al prestatario, conjuntamente con el contratista, o a través de un agente de escrow. Se presume que el acreedor ha incurrido en una infracción si no verifica y documenta la capacidad de pago, los ingresos/activos y las obligaciones.

• ✓Ningún patrón de préstamos basado en la garantía que ignore la capacidad de pago
• ✓Los fondos para mejoras del hogar deben desembolsarse al prestatario, conjuntamente con el contratista, o mediante escrow
• ✓Se presume infracción si el acreedor no verifica/documenta ingresos, activos y obligaciones (W-2, declaraciones de impuestos, nóminas, registros bancarios)

Al vender/ceder un préstamo de la Sección 32, el acreedor debe entregar un aviso de que los compradores/cesionarios podrían ser responsables de todas las reclamaciones y defensas del prestatario. Dentro de un año después de otorgar un préstamo de la Sección 32, un acreedor no puede refinanciar al mismo prestatario con otro préstamo de la Sección 32, a menos que sea en interés del prestatario, y no puede usar tácticas de evasión como organizar refinanciamientos a través de afiliadas.

• ✓Se requiere aviso al cesionario: los compradores podrían ser responsables de todas las reclamaciones/defensas que el prestatario podría alegar
• ✓No refinanciar al mismo prestatario con otro préstamo de la Sección 32 dentro de un año, a menos que sea en interés del prestatario
• ✓Se prohíbe evadir mediante patrones de refinanciamiento con afiliadas o modificaciones de préstamo que cobran cargos

No se dispone de ninguna presunción de cumplimiento cuando los pagos periódicos regulares durante los primeros siete años provocarían un aumento del saldo del capital, o cuando el plazo del préstamo es inferior a siete años y los pagos no amortizan totalmente el saldo. Esto no se aplica a los préstamos temporales/puente de doce meses o menos.

• ✓No hay presunción de cumplimiento si los pagos de los primeros siete años aumentan el saldo del capital
• ✓No hay presunción de cumplimiento si el plazo es inferior a 7 años y los pagos no amortizan totalmente el saldo
• ✓Excepción para préstamos temporales/puente de 12 meses o menos

El enfoque de costo = valor del terreno como si estuviera vacante MÁS el costo de reconstruir el edificio como nuevo, MENOS la depreciación acumulada. El costo nuevo tiende a fijar el límite superior del valor. Procedimiento: estimar el valor del terreno, estimar el costo de reemplazo/reproducción, estimar la depreciación, deducirla y luego sumar el valor del terreno.

• ✓Enfoque de costo = valor del terreno + (costo nuevo de las mejoras - depreciación acumulada)
• ✓El costo nuevo tiende a fijar el límite superior del valor
• ✓Se aplica el principio de sustitución
• ✓El valor del terreno generalmente se basa en el enfoque de mercado/comparables

Tres bases: costo histórico indexado al costo nuevo (costo original real indexado); costo de reproducción nuevo (réplica exacta en diseño y materiales); y costo de reemplazo nuevo (métodos y materiales modernos con la misma utilidad). El costo de reemplazo nuevo es el más utilizado en la práctica.

• ✓Tres bases: costo histórico indexado, costo de reproducción nuevo, costo de reemplazo nuevo
• ✓Reproducción = réplica exacta; reemplazo = equivalente moderno con la misma utilidad
• ✓El costo de reemplazo nuevo es la base del enfoque de costo más utilizada

El método de pie cuadrado es el más común en la Costa Oeste y el más rápido. El método de pie cúbico es popular en el Este, y es el más preciso para almacenes e instalaciones industriales. El método de encuesta de cantidades (Quantity Survey) es muy preciso pero consume mucho tiempo (utilizado por contratistas). El método de unidad en sitio calcula el costo de las unidades instaladas.

• ✓El método de pie cuadrado es el más común en la Costa Oeste y el más rápido
• ✓El método de pie cúbico es popular en el Este y se usa para edificios industriales y almacenes
• ✓El método de encuesta de cantidades es el más detallado y preciso, pero consume mucho tiempo
• ✓Los costos se clasifican en directos (duros) e indirectos (blandos)

Esta ley (Código de Recursos Públicos de California 2621 y siguientes) controla el desarrollo cerca de fallas peligrosas; los vendedores y agentes deben revelar que una propiedad se encuentra dentro de una zona de fallas sísmicas delimitada.

• ✓El Geólogo Estatal delimita las zonas de fallas sísmicas, generalmente con un ancho de un cuarto de milla
• ✓La sección 2621.9 exige que un vendedor o agente revele que la propiedad está dentro de una zona de fallas sísmicas delimitada
• ✓Los desarrolladores dentro de una zona delimitada sujetos a la Ley de Mapas de Subdivisión (Map Act) deben obtener una aprobación especial según los criterios de la Junta Estatal de Minería y Geología
• ✓Los mapas pueden consultarse en el Departamento de Conservación de California o en la oficina del asesor fiscal o del registrador del condado

Según la Map Act, una subdivisión es cualquier división de terreno contiguo para venta, arrendamiento o financiamiento, incluidos los condominios, los apartamentos comunitarios y ciertas conversiones a cooperativas de acciones.

• ✓Incluye proyectos de condominios, apartamentos comunitarios y la conversión de cinco o más unidades de vivienda existentes a una cooperativa de acciones
• ✓El subdivididor generalmente debe preparar un mapa para la aprobación del gobierno local
• ✓El terreno debe ser contiguo conforme a la Map Act

La jurisdicción local debe determinar que una subdivisión cumple con los planes generales y específicos y debe denegar la aprobación si el sitio no es físicamente adecuado.

• ✓La agencia local debe denegar la aprobación si el sitio no es físicamente adecuado para el desarrollo propuesto.
• ✓Los problemas de agua, drenaje, suelo y alcantarillado pueden limitar la viabilidad.
• ✓Los efectos ambientales adversos activan una revisión conforme a la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA).

Un informe preliminar de suelos preparado por un ingeniero civil registrado en California y basado en perforaciones de prueba es obligatorio para toda subdivisión que requiera un mapa final, sujeto a exención.

• ✓Obligatorio para toda subdivisión para la que se requiera un mapa final
• ✓Debe ser preparado por un ingeniero civil registrado en California y basado en perforaciones de prueba adecuadas
• ✓La ciudad o el condado puede eximirlo bajo ciertas condiciones
• ✓Cuando se prepare, se deben anotar el hecho, la fecha y el nombre del ingeniero en el mapa final

Cuando existe un peligro de inundación, el informe describe el grado (anegamiento, inundación, desbordamiento en lámina, encharcamiento) y la frecuencia (frecuente, poco frecuente, remota).

• ✓Frecuente: es posible que las inundaciones ocurran, en promedio, más de una vez en 10 años
• ✓Poco frecuente: es posible que las inundaciones ocurran una vez cada 10 años o más
• ✓Remota: inundación que depende de condiciones que no se prestan para un análisis de frecuencia (ruptura de dique, obstrucción de canal)
• ✓Los grados incluyen anegamiento, inundación, inundación posible, desbordamiento en lámina y encharcamiento de aguas pluviales locales

Para los fraccionamientos residenciales, se deben establecer la factibilidad y la calidad del agua. La Ley Porter-Cologne exige notificar a las juntas regionales las presentaciones de mapas tentativos que impliquen descarga de desechos.

• ✓La calidad del agua debe cumplir con las normas del departamento de salud local o del Departamento de Servicios de Salud del Estado
• ✓La Ley Porter-Cologne de Control de Calidad del Agua (Código de Aguas 13000 y siguientes) es administrada por nueve juntas regionales de control
• ✓La Sección 13266 exige notificar a la junta regional las presentaciones de mapas tentativos de subdivisión que impliquen descarga de desechos (excepto alcantarillado comunitario y viviendas de cinco unidades familiares o menos)

La Comisión de Servicios Públicos exige el soterramiento para todas las extensiones del servicio de electricidad y de teléfono en fraccionamientos residenciales.

• ✓La PUC ha ordenado el soterramiento para todas las extensiones del servicio de electricidad y de teléfono en fraccionamientos residenciales
• ✓El desarrollador debe gestionar los servicios de teléfono, gas y electricidad hasta el sitio