Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · bienes raíces · Español

Un corredor gana una comisión cuando, dentro de la vigencia del contrato, cumple con los términos del mandato. El comprador debe estar listo, dispuesto y capaz según los términos del propietario, lo cual se demuestra únicamente mediante una oferta real de compra. El simple hecho de poner a un posible comprador sobre la pista de la propiedad, o de iniciar negociaciones sin inducir una oferta, no da derecho al corredor a una comisión, incluso si el propietario luego vende a esa misma persona en los términos originales. La obligación del corredor es lograr un “acuerdo de voluntades” entre el comprador y el vendedor sobre el precio y los términos. Si se celebra un contrato válido, el corredor gana una comisión incluso si la venta nunca se lleva a cabo.

• ✓El estar listo y dispuesto solo puede demostrarse mediante una oferta real de compra.
• ✓El simple hecho de presentar a un posible comprador o iniciar negociaciones sin inducir una oferta no le hace ganar una comisión al corredor.
• ✓Si se celebra un contrato válido entre el comprador y el vendedor, el corredor gana la comisión aunque la venta nunca se cierre.

Bajo un listado abierto, el corredor que PRIMERO produce un comprador listo, dispuesto y capaz conforme al listado es la causa de procuración y tiene derecho a la comisión. El corredor debe notificar al principal al encontrar un comprador. El vendedor puede aceptar la primera oferta satisfactoria. No hay deber del vendedor de determinar quién fue la causa de procuración, a menos que el vendedor tenga aviso de que otro corredor fue la causa de procuración. Un vendedor que acepta una oferta no conforme es normalmente responsable de pagar al corredor que la presenta según los términos del contrato. El propietario tiene un tiempo razonable para investigar la capacidad financiera del comprador.

• ✓Bajo un listado abierto, el corredor que primero produce un comprador listo, dispuesto y capaz es la causa de procuración
• ✓El corredor debe notificar al principal al encontrar un comprador
• ✓El vendedor no tiene el deber de averiguar la causa de procuración a menos que tenga aviso de que otro corredor fue la causa de procuración
• ✓El propietario tiene derecho a un tiempo razonable para investigar la capacidad financiera del comprador

Un vendedor que negocia los términos asume la responsabilidad de la forma y el contenido del contrato. El corredor no pierde la comisión si, después de presentar a un comprador listo, dispuesto y capaz conforme a los términos del listado, resulta un contrato inejecutable debido a un error, una inadvertencia o la ignorancia del vendedor. Si el vendedor se encarga por sí solo de completar el contrato, el corredor queda liberado de responsabilidad y el vendedor queda impedido para negar la comisión alegando que el contrato es inejecutable (véase B&P Code § 10147.5).

• ✓El vendedor que negocia el contrato asume la responsabilidad de su forma y contenido.
• ✓El corredor conserva la comisión incluso si el error o la ignorancia del vendedor hacen que el contrato sea inejecutable.
• ✓Cuando el vendedor completa por sí solo el contrato, queda impedido para negar la comisión alegando que el contrato es inejecutable.

Si un comprador presentado por el Corredor A rechaza, pero luego el Corredor B (u otro) lo induce a celebrar el contrato en términos sustancialmente iguales, el Corredor A NO es la causa determinante. Sin embargo, el Corredor A SÍ es la causa determinante si el Corredor A negoció el acuerdo de voluntades, aunque el contrato escrito se haya suscrito mediante las negociaciones del Corredor B.

• ✓El Corredor A pierde su condición de causa determinante si el comprador rechaza y el Corredor B induce posteriormente al mismo comprador
• ✓El Corredor A sigue siendo la causa determinante si logró el acuerdo de voluntades aunque el Corredor B haya suscrito el contrato escrito

En un listado abierto, se debe permitir que los corredores competidores actúen libre e independientemente, sin interferencia del propietario. Cuando existe esa libertad, el propietario no le debe nada al corredor que no tuvo éxito. Sin embargo, el propietario no puede evitar el pago de una comisión al negociar personalmente un contrato con un posible cliente generado por el corredor en términos sustancialmente similares.

• ✓En un listado abierto, el propietario debe permitir que los corredores competidores actúen libre e independientemente, sin interferencia
• ✓El propietario no puede evitar el pago de una comisión al negociar personalmente con un posible cliente del corredor en términos sustancialmente similares

California consolidó la licencia de los prestamistas no depositarios en categorías de licencias únicas.

• ✓A partir del 1 de julio de 1995, la Finance Lender Law creó el California Finance Lender (CFL), en reemplazo de los corredores de bienes muebles, los prestamistas de financiamiento al consumidor y los prestamistas de financiamiento comercial.
• ✓A partir del 1 de enero de 1996, la Residential Mortgage Lending Act (RMLA) creó los Residential Mortgage Lenders (RML).
• ✓Los CFL y los RML están licenciados y regulados por el Department of Corporations (DOC); los RML no pueden usar una licencia REB para préstamos residenciales.

Un período de desregulación redujo las restricciones regulatorias e igualó las condiciones de competencia entre las instituciones estatales y federales.

• ✓Ley de Desregulación de Instituciones de Depósito y Control Monetario de 1980 (Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980)
• ✓Ley de Instituciones de Depósito de 1982, también conocida como Ley Garn-St. Germain (Depository Institutions Act of 1982; Garn-St. Germain Act)
• ✓La Ley de Préstamos Hipotecarios Alternativos de 1982 (Alternative Mortgage Lending Act of 1982) prevaleció sobre la ley estatal, permitiendo que las instituciones estatales otorgaran préstamos bajo la ley federal.

La rerregulación comenzó con FIRREA en 1989 para abordar las pérdidas de la industria de ahorro y préstamo.

• ✓FIRREA (1989) fue diseñada para rescatar a la industria de asociaciones de ahorro y préstamo / bancos de ahorro porque la FSLIC carecía de reservas.
• ✓La OTS se estructuró como una oficina dentro de la Reserva Federal, reemplazando a la FHLBB.
• ✓La FSLIC se reestructuró en SAIF como un subconjunto de la FDIC.

El Congreso volvió a la desregulación con la reestructuración de los fondos de seguro de depósitos.

• ✓La FIRRA (Ley de Reducción de Papeleo de 1996) eliminó el SAIF y transfirió su función de seguro al BIF
• ✓La Ley Federal de Seguro de Depósitos de 2006 fusionó el BIF y otros fondos en el Fondo de Seguro de Depósitos (DIF), con efecto a partir del 31 de marzo de 2006
• ✓La Ley de Reforma de 2006 fijó rangos de reservas de capital de 1,15 % a 1,50 % (coeficiente de reserva designado/DRR)

California consolidó la regulación de las instituciones de depósito en un nuevo departamento en 1996.

• ✓En 1996, el DFI reemplazó al Department of Banking y al Department of Savings and Loans.
• ✓El DFI asumió del DOC la supervisión de las instituciones de ahorro y préstamo autorizadas por el estado (compañías de préstamos industriales) y de las cooperativas de crédito.

Las fuerzas inestables del mercado redujeron la rentabilidad de las instituciones de depósito, ya que las entidades no bancarias atrajeron los ahorros con instrumentos de mayor interés.

• ✓A finales de 1980, la tasa preferencial alcanzó el 21,5 %.
• ✓El 14 de septiembre de 1981, las tasas de préstamos unifamiliares de FHA y VA alcanzaron el 17,5 %.
• ✓Las entidades no bancarias utilizaron fondos del mercado monetario no asegurados, papel comercial y fondos de cobertura para atraer depósitos.

La Ley Gramm-Leach-Bliley de 1999 derogó la Ley Glass-Steagall, lo que permitió la integración de las actividades bancarias, de inversión y de seguros.

• ✓La derogación permitió a los bancos integrarse con banqueros de inversión y aseguradoras, y emitir valores respaldados por hipotecas y derivados
• ✓Un derivado es un instrumento financiero basado en el movimiento futuro del precio de un activo subyacente, no en un intercambio concomitante actual
• ✓Los derivados comunes incluyen swaps, futuros y opciones negociables en mercados abiertos

La ejecución hipotecaria extingue los derechos del prestatario mediante la venta de la propiedad. Una hipoteca sin poder de venta solo puede ejecutarse judicialmente. Una escritura de fideicomiso con poder de venta puede ejecutarse de forma no judicial mediante venta del fiduciario. La mayoría de los instrumentos de California incluyen un poder de venta.

• ✓Una hipoteca sin poder de venta requiere ejecución hipotecaria judicial
• ✓Una escritura de fideicomiso con poder de venta permite la ejecución hipotecaria no judicial (Código Civil de California 2924)
• ✓Se requiere ejecución hipotecaria judicial cuando se busca una sentencia anti-deficiencia

La regla de la acción única de California exige que el prestamista ejecute primero la garantía antes de solicitar una sentencia personal por dinero contra el prestatario. Existen excepciones cuando la garantía carece legalmente de valor, no existe o cuando hay fraude, lo que permite demandar directamente sobre el pagaré.

• ✓El prestamista debe ejecutar primero la garantía antes de solicitar una sentencia por dinero (CCP 726)
• ✓Solo después de agotar la garantía puede el prestamista solicitar una sentencia personal
• ✓La excepción por garantía legalmente sin valor o fraude permite demandar directamente sobre el pagaré

En virtud de una escritura de fideicomiso, el fideicomitente y ciertas otras personas pueden restablecer el préstamo subsanando el incumplimiento en cualquier momento hasta cinco días hábiles antes de la venta del fiduciario (o de la venta pospuesta). El restablecimiento exige pagar los atrasos más los cargos. Un incumplimiento de la cláusula de exigibilidad por venta es un incumplimiento no subsanable.

• ✓El restablecimiento se permite hasta cinco días hábiles antes de la venta del fiduciario
• ✓Exige pagar todos los atrasos más los honorarios y costos autorizados
• ✓El incumplimiento de la cláusula de exigibilidad por venta o por gravamen adicional es un incumplimiento no subsanable

Solo el deudor del juicio o su sucesor puede redimir después de una venta judicial (los titulares de gravámenes subordinados quedan eliminados a partir del 1 de julio de 1983). La redención es de tres meses si el producto de la venta cubre la deuda, o de un año si es insuficiente. No hay redención después de una venta por trustee (no judicial).

• ✓Redención de 3 meses si el producto de la venta cubre la deuda (CCP 729.030)
• ✓Redención de 1 año si el producto es insuficiente
• ✓Sin redención después de la venta del trustee; la venta es absoluta
• ✓Sin redención si se renuncia a la sentencia por deficiencia o se prohíbe esta (CCP 726(e))

Una sentencia de deficiencia es una sentencia personal por la diferencia entre la deuda y el producto de la venta. La ejecución hipotecaria extrajudicial (venta por poder) impide automáticamente una sentencia de deficiencia (CCP 580d). El CCP 580b prohíbe las sentencias de deficiencia para préstamos de dinero de compra. Las protecciones contra la deficiencia generalmente no son renunciables.

• ✓La ejecución hipotecaria extrajudicial impide la sentencia de deficiencia (CCP 580d)
• ✓Prohibición de sentencia de deficiencia para préstamos de dinero de compra (CCP 580b)
• ✓Las protecciones contra la deficiencia son de orden público y no renunciables (Código Civil 1667)
• ✓Excepción de Spangler v. Memel para préstamos de construcción de dinero de compra subordinados

Un embargo de primera escritura de fideicomiso extingue los gravámenes subordinados (limpieza de gravámenes) excepto los supergravámenes. Un titular de gravamen subordinado queda «ejecutado». Un subordinado ejecutado de financiamiento del precio de compra no puede ejercer una demanda por sentencia dineraria, pero un subordinado ejecutado que no sea de financiamiento del precio de compra puede ejercer tal demanda.

• ✓El embargo de primera escritura de fideicomiso extingue los gravámenes subordinados (limpieza de gravámenes)
• ✓Un subordinado ejecutado de financiamiento del precio de compra no puede ejercer una demanda por sentencia dineraria
• ✓Un subordinado ejecutado que no sea de financiamiento del precio de compra puede ejercer demanda sobre el pagaré

Una escritura de fideicomiso (deed of trust) tiene tres partes: trustor (prestatario), trustee (tercero) y beneficiario (prestamista). Una hipoteca con poder de venta (mortgage with power of sale) tiene mortgagor, trustee y mortgagee. El título técnico transferido al trustee es una hipotecación o prenda; California es un estado de teoría del gravamen (lien theory).

• ✓Escritura de fideicomiso (deed of trust): trustor, trustee, beneficiario
• ✓El trustee retransfiere el título al liquidarse la deuda y puede ejecutar la garantía mediante poder de venta
• ✓California es un estado de teoría del gravamen, no de teoría del título

A partir del 1 de enero de 2011, la SB 931 modificó el CCP 580e, de modo que un prestamista que posee una primera escritura de fideicomiso sobre una vivienda de no más de 4 unidades no puede obtener una sentencia por deficiencia en una venta corta si el prestamista acepta por escrito recibir el producto de la venta como pago total. El fraude o el desperdicio permiten daños y perjuicios.

• ✓1. El prestamista de una primera escritura de fideicomiso no puede obtener una sentencia por deficiencia en una venta corta si acepta por escrito (CCP 580e)
• ✓2. Aplica a viviendas de no más de 4 unidades
• ✓3. El fraude o desperdicio del prestatario permite al prestamista reclamar daños y perjuicios

Un garante tercero puede renunciar a los derechos de subrogación, reembolso y defensas, incluidos los artículos 580a, 580b, 580d y 726 del Código de Procedimiento Civil (CCP). La renuncia debe hacerse de manera afirmativa con el lenguaje exigido por el artículo 2856 del Código Civil, conocida como renuncia Gradsky. Un prestatario no puede garantizar su propia deuda.

• ✓El garante puede renunciar a las defensas en virtud de los artículos 580a, 580b, 580d y 726 del CCP
• ✓La renuncia requiere el lenguaje de renuncia Gradsky del artículo 2856 del Código Civil
• ✓El prestatario/emisor no puede garantizar su propia deuda

El Código Financiero 7460 autoriza a las instituciones de depósito a reclamar daños por fraude que no excedan el 50 % de los daños reales, a menos que la propiedad sea ocupada por su propietario y el préstamo sea de $150,000 o menos (ajustado anualmente según el IPC). La garantía sin valor no incluye disminuciones del valor de mercado o económico.

• ✓Los daños por fraude están limitados al 50 % de los daños reales para las instituciones de depósito.
• ✓Excepción para vivienda ocupada por el propietario con préstamo de $150,000 o menos.
• ✓La garantía sin valor excluye las disminuciones del valor de mercado o económico.

El mercado secundario tradicional (Fannie Mae, Freddie Mac) dictaba relaciones de suscripción estándar. La relación front-end (28 %) son los gastos de vivienda (PITI más cuotas de HOA en desarrollos de interés común CID) que no excedan el 28 % del ingreso mensual bruto. La relación back-end (36 %) incluye los gastos de vivienda más otras deudas a plazos de largo plazo (más de 10 meses restantes), deudas revolventes y obligaciones de manutención, sin exceder el 36 % del ingreso mensual bruto.

• ✓La relación front-end limita los gastos de vivienda (PITI) al 28 % del ingreso mensual bruto
• ✓La relación back-end limita el total de obligaciones mensuales al 36 % del ingreso mensual bruto
• ✓Una deuda a plazos de largo plazo se define como obligaciones con más de 10 meses de pagos restantes
• ✓Al reestructurar una deuda existente, una relación front-end aceptable puede llegar al 38 %

El suscriptor evalúa el riesgo y recomienda si se aprueba el préstamo, asegurando el cumplimiento de las leyes y las políticas del prestamista. El análisis evalúa la capacidad/habilidad y la voluntad/deseo de pago del prestatario, además de la suficiencia de la garantía. El préstamo puede ser aprobado, rechazado o cerrado por estar incompleto.

• ✓El suscriptor evalúa tanto la capacidad (habilidad) como la voluntad (deseo) de pago del prestatario
• ✓El suscriptor asegura el cumplimiento de las leyes aplicables y las políticas del prestamista
• ✓Un expediente de préstamo puede cerrarse por estar incompleto si no se proporciona la documentación requerida

Fannie Mae abandonó las relaciones de gastos de vivienda separadas en favor de una relación de deuda total de referencia del 36 % al 38 %, considerada junto con otros factores en una evaluación integral de riesgo. Una relación inferior al 30 % disminuye el riesgo general; una relación superior al 42 % aumenta el riesgo general. También se considera el ingreso neto disponible para obligaciones generales y gastos de manutención (impuestos, alimentación, servicios públicos, transporte).

• ✓La relación de referencia es del 36 % al 38 %, considerada como una pauta junto con otros factores
• ✓Una relación inferior al 30 % puede disminuir el riesgo; una relación superior al 42 % puede aumentar el riesgo

El informe de crédito mide la disposición/deseo del prestatario de reembolsar. La mayoría de los prestamistas se basan en los puntajes de crédito que resumen el perfil de crédito del prestatario. Un Aviso de Incumplimiento, una bancarrota o una sentencia por falta de pago probablemente requerirán una carta de explicación. Los puntajes van de 300 a 850, y los puntajes más altos representan menor riesgo.

• ✓Los puntajes de crédito van de 300 a 850, y los puntajes más altos representan menor riesgo
• ✓Un Aviso de Incumplimiento, una bancarrota o una sentencia probablemente requerirán una carta de explicación
• ✓El informe de crédito mide la disposición/deseo del prestatario de reembolsar

La suscripción automatizada de Fannie Mae se realiza mediante Desktop Underwriter (DU), una herramienta basada en conocimientos que evalúa el riesgo y determina la elegibilidad para la compra por parte de Fannie Mae. Los MLB/MLO acceden a DU a través de Desktop Originator (DO) para decisiones en el punto de venta. Los puntajes dependen de tres repositorios nacionales: Experian, TransUnion y Equifax. Freddie Mac ofrece Loan Prospector (LP), que funciona de manera similar.

• ✓Los puntajes de crédito provienen de tres repositorios: Experian, TransUnion y Equifax
• ✓Fannie Mae utiliza Desktop Underwriter (DU); los MLO acceden a él mediante Desktop Originator (DO)
• ✓El sistema automatizado de Freddie Mac es Loan Prospector (LP)

Un análisis estadístico sugiere que uno de cada 39 consumidores con un puntaje de 660 a 679 se atrasará 90 días o más. Un puntaje de 700 o más es muy bueno y califica para la mayoría de los programas. Los puntos de referencia generales utilizados son 620, 650 y 680. Un puntaje inferior a 650 probablemente resulte en una tasa de interés más alta; un puntaje superior a 680 probablemente resulte en una tasa preferencial más baja.

• ✓Un puntaje de crédito inferior a 650 probablemente resulte en una tasa de interés más alta
• ✓Un puntaje de crédito superior a 680 probablemente resulte en una tasa preferencial más baja
• ✓Los puntos de referencia generales utilizados por los prestamistas son 620, 650 y 680

Las divulgaciones de TILA/Reg Z pueden realizarse en un idioma distinto del inglés si se ponen a disposición en inglés a solicitud del prestatario (esta regla de inglés a solicitud no se aplica a los anuncios conforme a 226.16, 226.24 y 226.27). Según la ley de California, cuando una transacción se negocia en español, chino, tagalo, vietnamita o coreano, las divulgaciones y los documentos de la transacción deben proporcionarse en ese idioma.

• ✓Se permiten divulgaciones en idiomas distintos del inglés si la versión en inglés está disponible a solicitud del prestatario
• ✓La regla de inglés a solicitud no se aplica a los anuncios conforme a 226.16, 226.24 y 226.27
• ✓El artículo 1632 del Código Civil de California exige documentos en el idioma de negociación: español, chino, tagalo, vietnamita o coreano

Un acuerdo de garantía crea un interés de garantía sobre bienes personales, de manera análoga a como una escritura de fideicomiso o una hipoteca grava bienes inmuebles. Para perfeccionar ese interés frente a otros acreedores y compradores, generalmente se presenta una declaración de financiamiento (UCC-1). La declaración de financiamiento no debe confundirse con el propio acuerdo de garantía.

• ✓El acuerdo de garantía crea el interés de garantía; la declaración de financiamiento (UCC-1) lo perfecciona
• ✓Un interés de garantía se perfecciona cuando se ha adherido y se ha presentado debidamente ante el funcionario de registro correspondiente
• ✓Generalmente se requiere un acuerdo de garantía por escrito, firmado por el deudor y que describa los bienes dados en garantía, a menos que los bienes dados en garantía sean una prenda en posesión de la parte garantizada

Un interés de garantía se adhiere cuando se cumplen tres condiciones y, una vez perfeccionado, el interés de la parte garantizada queda protegido frente a los demás acreedores del deudor. El perfeccionamiento generalmente requiere la adhesión más la presentación adecuada.

• ✓Un interés de garantía se adhiere cuando: las partes acuerdan que se adhiera, se ha dado valor y el deudor ha adquirido derechos sobre el bien dado en garantía
• ✓El perfeccionamiento requiere la adhesión más la presentación adecuada ante el funcionario correspondiente (Secretario de Estado o registrador del condado)
• ✓Una vez perfeccionado, el interés de la parte garantizada queda protegido frente a los demás acreedores del deudor

Los agentes en transacciones que involucran tanto bienes muebles como bienes inmuebles deben comprender la transferencia/gravamen de bienes muebles. Debido a que a menudo es difícil determinar si un artículo es un accesorio fijo, las obligaciones deben garantizarse tanto con una escritura de fideicomiso/hipoteca como con un instrumento de garantía sobre bienes muebles (garantía mixta). Los límites de antideficiencia difieren entre las ejecuciones sobre bienes inmuebles y las ejecuciones sobre bienes muebles.

• ✓Debido a que la condición de accesorio fijo a menudo no es clara, utilice tanto una escritura de fideicomiso/hipoteca como un instrumento de garantía sobre bienes muebles (garantía mixta)
• ✓Las secciones 580(b), 580(d) y 726 del Código de Procedimiento Civil de California impiden o limitan las sentencias de deficiencia en una ejecución sobre bienes inmuebles
• ✓A menos que se estipule expresamente en un contrato, no existe ninguna limitación de antideficiencia en una ejecución sobre bienes muebles

Los corredores de oportunidades de negocio participan habitualmente en transacciones de bienes muebles que deben cumplir con la Ley de Ventas en Bloque (UCC División 6) y los estatutos de transacciones garantizadas (UCC División 9). Los activos del negocio se utilizan comúnmente como garantía para crear un derecho de garantía a favor del vendedor o prestamista.

• ✓Las transacciones de oportunidades de negocio deben cumplir con la Ley de Ventas en Bloque (UCC División 6)
• ✓Las transacciones de oportunidades de negocio deben cumplir con los estatutos de transacciones garantizadas (UCC División 9)
• ✓Los activos del negocio se utilizan comúnmente como garantía para crear un derecho de garantía

La Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria de 1960 (Real Estate Investment Trust Act) proporcionó una estructura de inversión en bienes raíces similar a la que los fondos mutuos ofrecen para las acciones. Los REIT son entidades que poseen y, en la mayoría de los casos, operan bienes raíces que generan ingresos o activos relacionados: centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, apartamentos e hipotecas garantizadas por bienes raíces. Algunos REIT se concentran en un tipo de bien raíz o en una región del país.

• ✓La Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria se promulgó en 1960.
• ✓Los REIT funcionan de manera similar a los fondos mutuos, pero para la inversión en bienes raíces.
• ✓Los REIT poseen u operan bienes raíces que generan ingresos, como centros comerciales, oficinas, hoteles, apartamentos e hipotecas.

Si un REIT distribuye anualmente el 90 % o más de sus ingresos a los accionistas y cumple por lo demás con las reglas del IRS, se le permite tributar a las tasas corporativas solo por sus ganancias retenidas. Los accionistas pueden estar sujetos a impuestos sobre los dividendos recibidos del REIT y sobre cualquier ganancia de capital. Un REIT recibe un tratamiento fiscal especial porque la mayor parte de sus ingresos proviene de bienes raíces y se distribuye a los accionistas.

• ✓Un REIT que distribuye el 90 % o más de sus ingresos anualmente tributa solo por sus ganancias retenidas
• ✓Los accionistas tributan por los dividendos recibidos y por cualquier ganancia de capital
• ✓El tratamiento fiscal especial resulta de que los ingresos se derivan de bienes raíces y se distribuyen a los accionistas

Los REIT conllevan desventajas, especialmente en materia tributaria. Actualmente, los dividendos de un REIT tributan a una tasa más alta que otros dividendos de acciones. Una inversión en un REIT no puede utilizarse para diferir el impuesto sobre las ganancias de capital conforme a las reglas de intercambio de bienes de naturaleza similar de la Sección 1031 del IRS. Además, un REIT no puede transferir pérdidas fiscales a sus inversionistas, como sí puede ser posible en ciertas otras inversiones inmobiliarias.

• ✓Los dividendos de un REIT tributan a una tasa más alta que otros dividendos de acciones
• ✓Un REIT no puede utilizarse para el diferimiento de ganancias de capital del intercambio de bienes de naturaleza similar de la Sección 1031 del IRS
• ✓Un REIT no puede transferir pérdidas fiscales a sus inversionistas

Para calificar para un tratamiento fiscal especial, un REIT debe cumplir con los requisitos y limitaciones del IRS, incluido estar estructurado como una corporación, un fideicomiso o una asociación administrada por una junta directiva o fiduciarios; tener acciones o certificados de interés transferibles; ser una entidad gravable como corporación; no ser una institución financiera ni una compañía de seguros; ser de propiedad conjunta de al menos 100 personas; distribuir al menos el 90 % de los ingresos gravables anualmente; y satisfacer diversas pruebas de activos e ingresos. La penalización habitual por no cumplir los requisitos es la pérdida del estatus de REIT.

• ✓Debe ser una corporación, un fideicomiso o una asociación administrada por directores o fiduciarios, con acciones transferibles
• ✓Debe ser propiedad de al menos 100 personas; no más del 50 % de las acciones pueden ser poseídas por 5 personas o menos durante la última mitad del año (regla 5/50)
• ✓Al menos el 75 % de los activos en bienes raíces; al menos el 75 % de los ingresos brutos provenientes de rentas o intereses hipotecarios; no más del 25 % de los activos en acciones de una subsidiaria REIT gravable; debe distribuir al menos el 90 % de los ingresos gravables; la penalización por incumplimiento es la pérdida del estatus de REIT

Las ventajas de los REIT incluyen: mancomunar fondos para aprovechar grandes oportunidades de inversión; diversificación entre varios inmuebles diferentes; los REIT que cotizan en bolsa pueden negociarse o venderse fácilmente por efectivo; los rendimientos de las acciones de REIT han tenido históricamente una baja correlación con otras acciones o bonos (aunque no durante la reciente crisis financiera); y los REIT que cotizan en bolsa deben hacer divulgaciones detalladas y presentar informes financieros periódicos ante la SEC, lo que ofrece una mayor transparencia.

• ✓Los REIT ofrecen mancomunación de fondos, diversificación y liquidez para las acciones que cotizan en bolsa
• ✓Correlación históricamente baja con otras acciones y bonos (excepto durante la crisis reciente)
• ✓Los REIT que cotizan en bolsa deben presentar divulgaciones detalladas e informes periódicos ante la SEC

La base del proceso de tasación. El valor tiende a fijarse por el costo de adquirir un sustituto igualmente deseable. Un comprador no pagará más, ni un vendedor esperará menos, que el precio de un sustituto equivalente.

• ✓El valor se fija por el costo de adquirir un sustituto igualmente deseable
• ✓El principio de sustitución es la base del proceso de tasación
• ✓Es la base de los enfoques de comparación de ventas y de costo

El mejor uso de una parcela es el que produce el mayor rendimiento neto durante un período determinado. Se aplican cuatro pruebas: legalmente permisible, físicamente posible, económicamente viable y más productivo. Puede haber dos usos más altos y mejores (sitio vacante frente a sitio con mejoras).

• ✓Cuatro pruebas: legalmente permisible, físicamente posible, económicamente viable, uso más productivo
• ✓El uso más alto y mejor produce el mayor rendimiento neto para el terreno
• ✓Puede haber dos usos: uno con el sitio vacante y otro con mejoras

Progresión: el valor de una propiedad de menor valor aumenta por asociación con propiedades de mayor valor. Regresión: el valor de una propiedad de mayor valor disminuye por asociación con propiedades de menor valor. Conformidad: valor máximo cuando los usos del suelo son compatibles y arquitectónicamente armoniosos.

• ✓Progresión = una propiedad de menor valor se ve beneficiada por vecinos de mayor valor
• ✓Regresión = una propiedad de mayor valor se ve reducida por vecinos de menor valor
• ✓Conformidad = valor máximo cuando los usos del suelo son compatibles; la zonificación ayuda a establecer estándares

Oferta y demanda: el precio varía directamente con la demanda e inversamente con la oferta. Anticipación: valor creado por beneficios futuros anticipados (base del enfoque de ingresos). Contribución: un componente se valora por su contribución al conjunto. Cambio: la propiedad inmobiliaria está en constante flujo.

• ✓El precio varía directamente con la demanda e inversamente con la oferta
• ✓La anticipación es la base del enfoque de ingresos para la valuación
• ✓La contribución mide el valor de una parte por cuánto aporta al conjunto
• ✓El cambio refleja el flujo constante que afecta a las propiedades y los vecindarios

La competencia se genera donde se obtienen beneficios sustanciales, lo que puede provocar una oferta excesiva. Equilibrio: valor creado cuando los elementos opuestos están en equilibrio. Ciclo de vida de cuatro etapas: crecimiento, estabilidad, declive y revitalización.

• ✓La competencia surge donde existen beneficios sustanciales, lo que puede provocar una oferta excesiva
• ✓Equilibrio = el equilibrio de elementos contrastantes/opuestos crea valor
• ✓Ciclo de vida de cuatro etapas: crecimiento, estabilidad, declive y revitalización

El enfoque de costo estima el costo de todas las mejoras en el terreno con base en la inspección, el tamaño, la calidad y la clasificación de costos, y luego suma el valor del terreno estimado a partir de ventas de parcelas vacantes. Cuando las mejoras son nuevas y representan el uso más alto y mejor, el valor por el enfoque de costo es igual al valor del terreno más los costos de las nuevas mejoras.

• ✓Valor = valor del terreno más el costo de las nuevas mejoras cuando las mejoras son nuevas y de uso más alto y mejor
• ✓El valor del terreno se estima mediante una búsqueda en registros de parcelas vacantes comparables
• ✓El costo de las mejoras se deriva del tamaño, la calidad y la clasificación de costos

El enfoque de comparación de ventas compara ventas de casas similares con la propiedad sujeto por tiempo, ubicación y características físicas. Se realizan los ajustes necesarios entre las ventas comparables y la propiedad sujeto para llegar a una estimación preliminar del valor.

• ✓Comparar las ventas comparables con la propiedad sujeto por tiempo, ubicación y características físicas
• ✓Realizar los ajustes necesarios entre las ventas y la propiedad sujeto
• ✓Se otorga la mayor ponderación a la comparación de mercado para una propiedad nueva dentro de un sector de casas similares

El enfoque de ingresos, aplicable cuando existen alquileres en el vecindario, estima la renta de mercado mediante la experiencia y la comparación, reúne y analiza multiplicadores brutos mensuales de propiedades similares para derivar un multiplicador para la propiedad sujeto, y produce una estimación preliminar del valor.

• ✓Estimar la renta de mercado usando la experiencia y la comparación
• ✓Derivar un multiplicador bruto mensual de propiedades similares para aplicarlo a la propiedad sujeto
• ✓Aplicable solo cuando existen alquileres comparables en el vecindario

Cada enfoque se pondera y se compara para llegar a un valor final único. Para una propiedad nueva, el enfoque de costo es generalmente más aplicable que para una propiedad más antigua, porque la depreciación acumulada es difícil de estimar. Si el inmueble nuevo objeto de avalúo se encuentra dentro de un fraccionamiento de casas similares, se otorga el mayor peso a la comparación de mercado.

• ✓Cada enfoque se pondera y se compara antes de fijar un valor final
• ✓El enfoque de costo es más aplicable a propiedades nuevas debido a la dificultad de estimar la depreciación acumulada en propiedades más antiguas
• ✓La comparación de mercado recibe el mayor peso para una casa nueva en un fraccionamiento de casas similares