Income (Capitalization) Approach +13California · bienes raíces · Español

El enfoque de ingresos valora el valor presente de los beneficios futuros (flujo de ingresos) y es importante para propiedades generadoras de ingresos. La capitalización convierte el ingreso futuro en valor presente. Dos métodos: capitalización directa (un solo período anual) y capitalización por rendimiento (varios años). Se basa en el principio de anticipación.

• ✓El enfoque de ingresos se basa en el principio de anticipación
• ✓La capitalización convierte el ingreso futuro en valor presente
• ✓La capitalización directa utiliza un solo período anual; la capitalización por rendimiento utiliza varios años
• ✓El tasador utiliza el ingreso neto que una persona plenamente informada, con una gestión competente, puede esperar

La fórmula de la tasa global: Ingreso neto anual ÷ Tasa global = Valor (I ÷ R = V). Si se conocen dos factores, se puede encontrar el tercero: I = R × V, y R = I ÷ V. Una variación de la tasa de solo 1 % marca una diferencia sustancial; una tasa más baja = un valor más alto.

• ✓I ÷ R = V (Ingreso dividido por la tasa es igual al valor)
• ✓I = R × V y R = I ÷ V
• ✓Una variación de solo 1 % cambia sustancialmente el valor capitalizado
• ✓Cuanto menor sea la tasa, mayores serán la valoración y la seguridad asumida

Comience con el ingreso bruto potencial, deduzca la pérdida por vacancia/cobranza para obtener el ingreso bruto efectivo, luego deduzca los gastos para obtener el ingreso neto de operación (NOI). Los gastos son fijos (impuestos, seguros), variables (servicios públicos, administración) y reservas para reposición. Los pagos de hipoteca y la depreciación contable NO son gastos admisibles.

• ✓Ingreso bruto potencial − Pérdida por vacancia/cobranza = Ingreso bruto efectivo
• ✓Ingreso bruto efectivo − Gastos de operación = Ingreso neto de operación
• ✓Tipos de gastos: fijos, variables y reservas para reposición
• ✓Los pagos de capital e intereses y la depreciación fiscal deben ser ignorados por el tasador

La tasa global de capitalización proporciona la recuperación del capital más el rendimiento sobre la inversión, y se deriva del análisis de ventas comparables. Un mayor riesgo significa una tasa más alta. La tasa depende del rendimiento que exigen los inversionistas.

• ✓La tasa global de capitalización proporciona la recuperación del capital más el rendimiento sobre la inversión
• ✓Mayor riesgo de perder la inversión = una tasa más alta
• ✓La derivación preferida es a partir de la relación entre el ingreso neto y el precio de las ventas comparables

Se deben realizar dos conciliaciones cada mes: el registro de la cuenta bancaria con el estado de cuenta bancario, y el registro de la cuenta bancaria con los registros separados de beneficiarios. Esta última es exigida por el Reglamento 2831.2.

• ✓La conciliación del registro de la cuenta bancaria con los registros separados de beneficiarios es exigida por el Reglamento 2831.2
• ✓La conciliación del registro de la cuenta bancaria con el estado de cuenta bancario es una buena práctica, pero no es exigida por ley
• ✓Debe realizarse mensualmente, excepto en los meses sin actividad de la cuenta de fideicomiso, y se debe mantener un registro de cada conciliación
• ✓El registro de conciliación debe identificar el nombre/número de la cuenta, la fecha, la identidad del beneficiario/transacción y el pasivo correspondiente a cada uno

Un excedente inexplicado son fondos que superan el pasivo total del fondo fiduciario y cuyo propietario el corredor no puede determinar. Son fondos fiduciarios y deben mantenerse por separado.

• ✓Los excedentes inexplicados deben mantenerse en la cuenta de fideicomiso o en una cuenta de fideicomiso separada y no pueden compensar faltantes
• ✓El corredor debe mantener un registro separado y un libro auxiliar que incluya la fecha de registro y la fecha en que los fondos se convirtieron en un excedente
• ✓Se requiere una conciliación mensual de los fondos excedentes conforme al Reglamento 2831.2

El prorrateo ajusta los intereses, impuestos y seguros sobre una base prorrateada a partir de la fecha de cierre. Los artículos de gastos prepagados (por ejemplo, seguro contra incendios de tres años) se acreditan al vendedor por las porciones no utilizadas, generalmente realizado en depósito en garantía.

• ✓El prorrateo ajusta los artículos sobre una base prorrateada a partir de la fecha de cierre
• ✓Los gastos prepagados se acreditan al vendedor por las porciones no utilizadas
• ✓Generalmente realizado en depósito en garantía por el agente de depósito en garantía en el cierre

Una cuenta fiduciaria es una cuenta separada, distinta y físicamente segregada de los fondos propios del agente, en la cual el agente está obligado por ley a depositar todos los fondos recaudados para los clientes.

• ✓Debe estar separada y físicamente segregada de los fondos del agente
• ✓El agente debe depositar todos los fondos de los clientes por ley

El registro coloca un documento en archivo con el Registrador del Condado para notificación pública, confiriendo noticia constructiva/legal. La prioridad de los reclamos se basa en la hora y fecha de registro, siendo preferido el reclamo registrado más temprano.

• ✓El registro confiere noticia constructiva (legal) al público
• ✓El registrador sella la hora y fecha de presentación
• ✓La prioridad generalmente se otorga al reclamo registrado más temprano

Las reservas para préstamos hipotecarios son fondos recaudados por el prestamista del prestatario como parte de cada pago mensual, asignados para pagar impuestos sobre la propiedad y seguros cuando vencen. En las subdivisiones CID, las reservas financian el mantenimiento futuro de áreas comunes.

• ✓Las reservas hipotecarias pagan impuestos sobre la propiedad y seguros cuando vencen
• ✓Las reservas de CID financian el reemplazo futuro y el mantenimiento mayor de áreas comunes

Una declaración de compensación es una declaración del propietario de la propiedad o del titular de un gravamen que expone el estado actual de los gravámenes contra la propiedad.

• ✓Realizada por el propietario de la propiedad o el titular de un gravamen
• ✓Expone el estado actual de los gravámenes contra la propiedad

El Comisionado debe investigar cuando reciba una queja escrita verificada, o puede investigar por iniciativa propia, y puede suspender o revocar una licencia o denegar una solicitud. Las investigaciones normalmente comienzan con una declaración escrita de la parte perjudicada. El Comisionado recibe informes del DOJ sobre arrestos o condenas posteriores de los titulares de licencias.

• ✓El Comisionado deberá investigar ante una queja escrita verificada o podrá actuar por iniciativa propia
• ✓El Comisionado podrá suspender, revocar o denegar una licencia
• ✓Después del otorgamiento de la licencia, el Comisionado recibe informes del DOJ sobre arrestos o condenas posteriores de los titulares de licencias

Las audiencias formales se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo. El Comisionado se convierte en el denunciante y el titular de licencia es la parte demandada. Un juez de derecho administrativo de la Oficina de Audiencias Administrativas conoce el caso y emite una decisión propuesta, que el Comisionado puede aceptar, rechazar o reducir. Después de la revocación, la persona no puede solicitar la reinstalación durante al menos un año (o el período especificado, el que sea mayor).

• ✓Las audiencias formales se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo y cuentan con un juez de derecho administrativo
• ✓El Comisionado se convierte en el denunciante; el titular de licencia es la parte demandada
• ✓Después de la revocación, la persona no puede solicitar la reinstalación durante al menos un año (o el período especificado, el que sea mayor)

Los representantes investigan a operadores y fraccionadores sin licencia o indebidos. Si se encuentra una infracción, se emite una Orden de Desistimiento y Abstención o se procesa a las partes. El Comisionado puede emitir una orden de inhabilitación (de hasta tres años) que impide a las personas ocupar puestos en corretaje inmobiliario, préstamos, escrow o títulos cuando sea de interés público.

• ✓Se puede emitir una Orden de Desistimiento y Abstención por infracciones cometidas por operadores sin licencia o indebidos
• ✓Una orden de inhabilitación puede impedir que las personas realicen actividades inmobiliarias específicas durante un máximo de tres años
• ✓Los destinatarios de una Orden de Inhabilitación tienen derecho a solicitar una audiencia administrativa sobre los méritos de la orden

La exención de homestead protege la vivienda contra ciertos acreedores que ejecutan gravámenes por sentencia. NO protege contra todas las ventas forzosas—p. ej., sentencias registradas antes de la declaración, gravámenes preexistentes o gravámenes de mecánicos/proveedores de materiales. Los gravámenes voluntarios (hipoteca/escritura de fideicomiso) no se ven afectados por la declaración.

• ✓El homestead protege contra ciertas ejecuciones de gravámenes por sentencia, hasta el monto de la exención
• ✓No protege contra sentencias registradas con anterioridad, gravámenes preexistentes o gravámenes de mecánicos/proveedores de materiales
• ✓Los gravámenes voluntarios (hipotecas/escrituras de fideicomiso) no se ven afectados por una declaración de homestead

Las secciones 704.710 y siguientes del CCP (Código de Procedimiento Civil de California) contienen dos protecciones de homestead. El artículo 4 protege a los propietarios deudores que califican y que NO han presentado una declaración. El artículo 5 se refiere a los propietarios que registran una declaración de homestead. Ambos protegen contra ciertos gravámenes de sentencia hasta el monto de la exención.

• ✓Artículo 4 = exención residencial automática sin declaración
• ✓Artículo 5 = protección que requiere una declaración de homestead registrada
• ✓También existe un “Probate Homestead” separado (Código de Sucesiones, secciones 60, 6520–6528)

La exención depende de la situación del deudor cuando se registra el gravamen del acreedor: $50,000 base; $75,000 para un miembro de una unidad familiar con otro miembro que no posee ningún interés; y $150,000 para una persona de 65 años o más, una persona discapacitada incapaz de trabajar, o una persona de 55 años o más con ingresos limitados en una venta involuntaria. Las exenciones conyugales combinadas no pueden exceder el monto aplicable de la unidad familiar.

• ✓$50,000 base; $75,000 para la unidad familiar; $150,000 para personas de 65 años o más, discapacitadas o de 55 años o más con bajos ingresos que califiquen
• ✓Las exenciones conyugales combinadas no pueden exceder el monto aplicable de $75,000 o $150,000
• ✓El monto se basa en la situación del deudor cuando se registra el gravamen del acreedor

Un homestead declarado se crea al registrar una declaración en el condado donde se ubica la vivienda; la declaración debe indicar el nombre del propietario, describir la propiedad y declarar que es la vivienda principal donde reside el propietario/cónyuge en la fecha de registro. Debe otorgarse y reconocerse como una escritura. No se puede declarar un homestead después de presentar una solicitud de bancarrota.

• ✓La declaración debe indicar que la propiedad es la vivienda principal del propietario/cónyuge en la fecha de registro
• ✓La declaración debe ser reconocida de la misma forma que una escritura de transferencia y registrada para que sea efectiva
• ✓No se puede declarar un homestead después de presentar una petición de bancarrota
• ✓Una declaración de homestead no restringe el derecho de transferir o gravar la propiedad

En un embargo contra un homestead, el acreedor debe solicitar al tribunal, dentro de los 20 días, una orden de venta. El tribunal fija una oferta mínima que cubre los gravámenes, la exención y el gravamen de ejecución; si no se recibe una oferta adecuada, no se realiza la venta y el acreedor debe esperar un año. El producto de la venta está exento por 6 meses si se reinvierte en un nuevo homestead.

• ✓El acreedor debe solicitar al tribunal, dentro de los 20 días posteriores al embargo, una orden de venta
• ✓La propiedad no se vende a menos que se alcance la oferta mínima (que cubre los gravámenes anteriores, la exención y el gravamen de ejecución)
• ✓El producto de la venta está exento por 6 meses; la reinversión con una nueva declaración se retrotrae a la fecha de registro anterior

La Ley Federal de Homestead de 1862 fomentó la colonización al otorgar título de propiedad a quienes establecieran residencia o mejoras en tierras federales. No tiene relación con el homestead declarado de California. El homesteading en tierras públicas fue suspendido en 1976 (excepto Alaska) por la Ley Federal de Política y Gestión de Tierras.

• ✓El homesteading federal otorgaba título a los colonos de tierras públicas — sin relación con el homestead declarado de California
• ✓El homesteading en tierras públicas fue derogado en 1976 (excepto Alaska)

Un depositario/agente de escrow con licencia debe mantener cuentas y registros exactos, sujetos a examen por el Comisionado de Corporaciones. La corporación debe presentar anualmente, a su propia costa, una auditoría independiente preparada por un Contador Público Certificado. Los corredores de bienes raíces que realizan escrow de ventas están sujetos a auditoría de sus fondos fiduciarios y examen de sus cuentas y registros por el Comisionado de Bienes Raíces.

• ✓Los agentes de escrow con licencia deben presentar anualmente una auditoría independiente realizada por un CPA, a su propia costa.
• ✓Los registros de escrow están sujetos a examen por el Comisionado de Corporaciones.
• ✓Los corredores que realizan operaciones de escrow están sujetos a auditoría de sus fondos fiduciarios y examen por el Comisionado de Bienes Raíces.

La Sección 609(g) de la FCRA, añadida por la Ley FACT Act, exige la divulgación del puntaje de crédito de un solicitante siempre que se utilice un puntaje de crédito con una solicitud garantizada por un bien inmueble residencial de 1 a 4 unidades, independientemente del resultado de la decisión de crédito. No se aplica a préstamos garantizados por casas móviles. La divulgación debe entregarse «tan pronto como sea razonablemente posible» e incluir seis elementos de información más el aviso legal requerido.

• ✓Se requiere la divulgación del puntaje de crédito cuando se utiliza un puntaje para un préstamo garantizado por un bien inmueble residencial de 1 a 4 unidades.
• ✓La divulgación se requiere independientemente de si la solicitud se aprueba, se deniega, se retira o se cierra.
• ✓La divulgación no se aplica a préstamos garantizados por casas móviles.
• ✓Deben divulgarse hasta cuatro factores clave que afecten adversamente el puntaje.

Si un solicitante cree que hay un error en su informe de crédito, puede comunicarse con el buró de crédito. Según la FCRA, el buró debe completar una investigación dentro de 30 días, proporcionar un aviso escrito de los resultados dentro de los 5 días posteriores a la finalización y proporcionar una copia del informe corregido. La FTC se encarga de hacer cumplir la FCRA. Los tres burós de crédito de California son Experian, TransUnion y Equifax.

• ✓Un buró de crédito debe completar una investigación de disputa dentro de 30 días
• ✓Se debe proporcionar un aviso escrito de los resultados de la investigación dentro de los 5 días posteriores a la finalización
• ✓La FTC es responsable de hacer cumplir la FCRA

Las divulgaciones deben incluir la identidad del acreedor y el identificador único del MLO, constar por escrito, ser claras y visibles, y presentarse en un formato que el prestatario pueda conservar. Las divulgaciones electrónicas requieren el consentimiento del consumidor conforme a la Ley E-Sign (con ciertas excepciones). Los beneficiarios de pagos, como funcionarios públicos, agencias de informes de crédito, tasadores y compañías de seguros, pueden identificarse mediante términos genéricos.

• ✓Las divulgaciones deben identificar al acreedor y el identificador único del originador de préstamos (MLO)
• ✓Las divulgaciones electrónicas requieren el consentimiento del consumidor conforme a la Ley E-Sign, sujeto a ciertas excepciones
• ✓Las divulgaciones deben constar por escrito, ser claras y visibles, y presentarse en un formato que pueda conservarse
• ✓Ciertos beneficiarios de pagos pueden identificarse mediante términos genéricos o generales

Para préstamos de tasa variable garantizados por una vivienda principal con un plazo superior a un año, los prestamistas deben proporcionar el Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable y una divulgación del programa de préstamo al momento de la solicitud o antes de pagar una tarifa no reembolsable. Las divulgaciones incluyen cómo se determina la tasa o el pago, el índice o el margen, las declaraciones de descuento, la frecuencia de los cambios y, ya sea un ejemplo histórico basado en un préstamo de $10,000 a 15 años, o la tasa máxima o el pago máximo.

• ✓Proporcionar el Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable y la divulgación del programa al momento de la solicitud o antes de pagar una tarifa no reembolsable
• ✓El ejemplo histórico se basa en un monto de préstamo de $10,000 que refleja los valores del índice de los últimos 15 años
• ✓Las divulgaciones deben indicar si la tasa, el pago o el plazo pueden cambiar y el índice o margen utilizado

Otras divulgaciones obligatorias incluyen el calendario de pagos; la cláusula de pago a la vista (solo si forma parte de la obligación legal, no las conversiones por incumplimiento); el precio total de venta en ventas a crédito; las penalizaciones/rebajas por pago anticipado; los cargos por pago tardío (solo antes del vencimiento); el interés de garantía; el seguro; ciertos cargos de garantía (tarifas de presentación e impuestos); la referencia a los términos del contrato; la política de asunción; y el depósito requerido (indicando que la APR no refleja el efecto del depósito).

• ✓Se requiere la divulgación de la penalización por pago anticipado, incluida una declaración incluso si no se cobra ninguna penalización
• ✓La divulgación de los cargos por pago tardío se aplica solo a los cargos impuestos antes del vencimiento
• ✓La divulgación del interés de garantía para el colateral comprado puede utilizar una identificación general
• ✓El método de rebaja de la regla de los 78 ya no necesita ser divulgado

El prestatario tiene derecho a un desglose escrito del monto financiado, separado de las demás divulgaciones, el cual puede realizarse mediante la GFE. El desglose revela los fondos distribuidos directamente al prestatario, los montos acreditados a la cuenta del prestatario y los montos pagados a otras personas en nombre del prestatario (identificando a dichas personas).

• ✓El desglose del monto financiado puede realizarse mediante la GFE
• ✓Debe revelar los fondos entregados al prestatario, los montos acreditados a la cuenta y los montos pagados a otros
• ✓Las personas pagadas en nombre del prestatario deben ser identificadas

La base fiscal ajustada es fundamental para calcular la ganancia o la pérdida. La base varía según cómo se adquirió la propiedad: compra, donación o herencia.

• ✓Base de la propiedad comprada = precio de compra ajustado con el tiempo (por ejemplo, depreciación)
• ✓Base de la propiedad recibida por donación = costo del donante (o valor de mercado inferior al momento de la donación si se declara una pérdida)
• ✓Base de la propiedad heredada = valor justo de mercado a la fecha de fallecimiento (aumento de base)

Debido a la complejidad de la legislación fiscal inmobiliaria, un corredor que no sea también un profesional de impuestos no debe ofrecer asesoramiento fiscal, sino que debe remitir a los clientes a profesionales calificados.

• ✓El corredor nunca debe ofrecer asesoramiento fiscal a menos que también sea consejero de inversiones en impuesto sobre la renta.
• ✓El corredor debe instar a los clientes a consultar a un abogado especializado en impuestos inmobiliarios, un contador público certificado CPA u otra persona calificada.

La planificación fiscal es clave para analizar una inversión inmobiliaria. Los inversionistas buscan proteger los ingresos, generar pérdidas, obtener un tratamiento favorable de las ganancias de capital o diferir la obligación tributaria. El método de adquisición tiene consecuencias fiscales importantes en la disposición.

• ✓Los inversionistas buscan proteger los ingresos, generar pérdidas, obtener un tratamiento favorable de las ganancias de capital o diferir la obligación tributaria
• ✓El método de adquisición afecta principalmente las consecuencias fiscales en la venta o disposición, no en la adquisición
• ✓La titularidad individual permite transferir posteriormente la propiedad a una corporación libre de impuestos

El título de propiedad puede mantenerse a través de una corporación o individualmente (propiedad comunitaria, tenencia conjunta, tenencia en común). Cada forma tiene implicaciones fiscales y sucesorias, en particular en cuanto al aumento de la base fiscal.

• ✓La propiedad corporativa permite a los comerciantes segregar la propiedad de inversión del inventario comercial.
• ✓La tenencia conjunta simplifica el procedimiento por fallecimiento, pero no puede controlarse mediante testamento.
• ✓La mitad que no está incluida en el patrimonio sucesorio bruto del causante en la tenencia conjunta no recibe un aumento de la base fiscal.

Un mapa tentativo muestra el diseño propuesto de la subdivisión y la topografía existente, y se prepara de acuerdo con los requisitos de las ordenanzas locales, incluyendo la descripción legal, las calles, los lotes, las servidumbres y los servicios públicos.

• ✓El diseño debe prever, en la medida de lo posible, calefacción y refrigeración pasivas futuras (no aplicable a condominios convertidos).
• ✓El contenido incluye descripción legal, anchos y nombres de las calles adyacentes, uso propuesto, pendientes y anchos de calles, servidumbres, distribución de lotes, cursos de agua, suministro de agua, método de eliminación de aguas residuales y áreas públicas.
• ✓Muchas jurisdicciones exigen que el mapa tentativo se base en un levantamiento topográfico realizado por un ingeniero civil registrado, un agrimensor con licencia o un planificador profesional.

Después de la presentación, varios departamentos revisan el mapa tentativo e informan a planificación; luego sigue una audiencia pública. La aprobación exige conformidad con los planes generales y específicos.

• ✓Varios departamentos (carreteras, salud, control de inundaciones, parques, escuelas, topógrafo) revisan e informan sobre el mapa
• ✓Las subdivisiones en la Zona Costera requieren enviar una copia a la Comisión Costera de California
• ✓La aprobación exige conformidad con los planes generales y específicos, densidad aceptable, idoneidad física y consideraciones sanitarias y ambientales
• ✓Los informes pueden recomendar aprobación, aprobación condicional o desaprobación

El subdivisor tiene plazos estrictos para apelar acciones adversas sobre un mapa tentativo, y la jurisdicción local está sujeta a plazos de audiencia y decisión.

• ✓El subdivisor tiene 10 días desde la acción adversa para presentar una apelación
• ✓Debe celebrarse una audiencia dentro de los 30 días siguientes a la presentación de la apelación
• ✓La decisión debe emitirse dentro de los 10 días siguientes a la audiencia
• ✓El no actuar oportunamente hace que el mapa se considere aprobado en tanto cumpla con la Ley de Mapas (Map Act) y la ordenanza local

Un mapa tentativo de derechos adquiridos (Código de Gobierno 66498.1) otorga al subdivididor derechos para desarrollar en cumplimiento sustancial con las ordenanzas y normas vigentes al momento de la aprobación.

• ✓Un mapa tentativo de derechos adquiridos otorga derechos para proceder conforme a las ordenanzas y normas vigentes al momento de la aprobación
• ✓Los acuerdos de desarrollo (Código de Gobierno 65864 y siguientes) son otra forma de asegurar los derechos de desarrollo
• ✓Celebrar un acuerdo de desarrollo es un acto discrecional

El goodwill de un negocio tiene un valor monetario protegido por ley y se define como la expectativa de clientela pública continua. Los factores para valorar el goodwill incluyen el historial de ventas y ganancias (ponderado hacia las cifras actuales), la duración del establecimiento en la ubicación actual, la ubicación y el potencial de crecimiento, la situación competitiva, la reputación del nombre del negocio, el acuerdo de no competencia y las características del tráfico de clientes.

• ✓El goodwill es la expectativa de clientela pública continua y tiene un valor monetario protegido por ley
• ✓Una ubicación o licencia que constituya un monopolio puede exigir una prima por el goodwill
• ✓Para una licencia de licores puede haber un límite en la valoración del goodwill
• ✓Se da mayor peso a las cifras de ventas y ganancias más recientes

La organización es la National Association of Real Estate Brokers, Incorporated, actualmente constituida conforme a las leyes de Michigan. Sus propósitos incluyen unir a quienes trabajan en las ramas reconocidas del sector inmobiliario, facilitar prácticas comerciales más profesionales, mantener altos estándares de conducta, formular y hacer cumplir un código de ética, otorgar licencias para el uso del término “Realtist” y proteger al público contra prácticas poco éticas.

• ✓NAREB está constituida conforme a las leyes del Estado de Michigan
• ✓Los propósitos de NAREB incluyen hacer cumplir un código de ética y otorgar licencias para el uso del término “Realtist”
• ✓“Realtist” designa a un miembro certificado reconocido de NAREB

Las secciones 10176 y 10177 son la base de la mayoría de las suspensiones y revocaciones de licencias. La sección 10176 se aplica a un titular de licencia que actúa como agente en una transacción inmobiliaria, mientras que partes de la sección 10177 se aplican incluso cuando no actúa como agente. Los motivos de la sección 10176 incluyen declaración falsa, promesa falsa, declaración falsa continua, doble representación y mezcla de fondos.

• ✓La sección 10176 generalmente exige que el titular de la licencia haya actuado como agente.
• ✓La sección 10176(a) cubre la declaración falsa, incluida la falta de divulgar hechos materiales a un principal.
• ✓No se requiere daño o perjuicio para sustentar una acción por declaración falsa conforme a la sección 10176(a).

La Sección 10176(d) cubre la falta de informar a todos los mandantes que el titular de la licencia actúa como agente de más de una parte. La Sección 10176(e) cubre la mezcla de fondos — mezclar los fondos de un mandante con el dinero propio del corredor. La conversión (apropiarse indebidamente y usar los fondos de un mandante) es una infracción más grave.

• ✓La violación de agencia dual (10176(d)) es la falta de informar a todos los mandantes sobre la representación de múltiples partes
• ✓La mezcla de fondos (10176(e)) es mezclar los fondos de un mandante con el dinero propio del corredor
• ✓La conversión (apropiarse indebidamente/usar los fondos de un mandante) es más grave que la mezcla de fondos

Las causales de la Sección 10177 incluyen: obtener una licencia mediante fraude (a), condena penal que involucre depravación moral sustancialmente relacionada con las obligaciones del titular de la licencia (b), publicidad falsa (c), violaciones de otras secciones (d), uso indebido de nombre comercial (e), conducta que justifique denegación o deshonestidad (f), y negligencia o incompetencia (g).

• ✓La Sección 10177(a) abarca la obtención de una licencia mediante fraude, declaración falsa o engaño
• ✓La Sección 10177(b) abarca una condena penal que involucre depravación moral relacionada con las obligaciones del titular de la licencia
• ✓La Sección 10177(f) abarca conducta que demuestre que el solicitante o el titular de la licencia no es honesto y veraz

La Sección 10177(h) permite acción disciplinaria por la falta de un corredor de supervisar razonablemente a los agentes de ventas. La Sección 10177(l) prohíbe inducir la venta de pánico (blockbusting) basada en la entrada de personas de otra raza, color, religión, ascendencia u origen nacional. La Sección 10177(o) exige la divulgación del interés de propiedad a los compradores.

• ✓La Sección 10177(h) cubre la falta de un corredor de ejercer una supervisión razonable sobre los agentes de ventas
• ✓La Sección 10177(l) prohíbe la venta de pánico o blockbusting basada en clasificaciones protegidas
• ✓La Sección 10177(o) exige la divulgación del interés de propiedad del titular de licencia en la propiedad objeto

Una declaración falsa es una afirmación falsa sobre un hecho; una falsa promesa es una afirmación falsa sobre lo que hará el promitente (Sección 10176(b)). Una falsa promesa a menudo se prueba demostrando que era imposible cumplirla y que el promitente lo sabía. La comisión continua y flagrante de declaraciones falsas puede ser objeto de una acción legal por separado conforme a la Sección 10176(c).

• ✓Una declaración falsa es una afirmación falsa sobre un hecho (10176(a))
• ✓Una falsa promesa es una afirmación falsa sobre lo que hará el promitente (10176(b))
• ✓La Sección 10176(c) cubre una serie continua y flagrante de declaraciones falsas o falsas promesas

La Sección 10176(f) exige una fecha de terminación especificada en todos los listados exclusivos. La Sección 10176(g) cubre la ganancia secreta, a menudo mediante un comprador ficticio. La Sección 10176(h) exige que un titular de licencia que utilice un formulario de opción y listado revele la ganancia y obtenga el consentimiento por escrito del principal antes de ejercer la opción.

• ✓Los listados exclusivos deben incluir una fecha de terminación definitiva especificada (10176(f))
• ✓La ganancia secreta (10176(g)) surge cuando un corredor obtiene ganancias en secreto, a menudo mediante un comprador ficticio
• ✓Una opción de listado requiere revelar la ganancia y obtener el consentimiento por escrito antes de ejercerla (10176(h))

La Sección 10176(i), “trato deshonesto”, es una disposición general que exige que se trate de actos que requieren una licencia. La Sección 10176(k) cubre el hecho de no desembolsar fondos conforme a un compromiso de préstamo hipotecario cuando el corredor se presenta como prestamista o agente autorizado. La Sección 10176(l) prohíbe retrasar intencionalmente el cierre de un préstamo hipotecario para aumentar los intereses, costos, honorarios o cargos.

• ✓La Sección 10176(i) sobre trato deshonesto exige que se trate de actos que requieren una licencia.
• ✓La Sección 10176(l) prohíbe retrasar el cierre de un préstamo únicamente para aumentar los cargos del prestatario.
• ✓La Sección 10176(j) exige autorización por escrito antes de obtener la firma de un comprador para la venta de un negocio.

Los corredores de bienes raíces de California utilizan un recibo de depósito al aceptar dinero de garantía con una oferta de compra. Es tanto un recibo como el contrato básico, y establece todos los factores de la venta, incluidos el financiamiento, los términos de devolución del depósito si la oferta no se acepta y la disposición del depósito si el comprador incurre en incumplimiento. Los términos deben redactarse con extremo cuidado.

• ✓El recibo de depósito es tanto un recibo como el contrato básico de la transacción
• ✓Debe establecer todos los factores básicos de la venta, incluidos el financiamiento y la disposición del depósito

La ley de licencias inmobiliarias exige que los corredores y vendedores inmobiliarios entreguen copias de los documentos y acuerdos a las personas firmantes en el momento en que se obtienen las firmas. Esto se aplica a los listados, los recibos de depósito y cualquier documento relacionado con actos sujetos a licencia.

• ✓Las copias de los documentos firmados deben entregarse a los firmantes en el momento de la firma.
• ✓Esto se aplica a todos los documentos relacionados con actos sujetos a licencia.

Un tender es una oferta de una parte para cumplir con su parte del contrato, generalmente realizada al cierre. Si una parte incumple, la otra hace el tender para establecer que estaba lista, dispuesta y capaz. Si ambas partes estuvieran en incumplimiento, ninguna puede recuperar daños. Las objeciones deben especificarse al momento del tender o se renuncian; un tender adecuado coloca a la otra parte en incumplimiento.

• ✓Un tender es una oferta de cumplimiento, generalmente realizada al cierre
• ✓Si ambas partes están en incumplimiento, ninguna puede recuperar daños
• ✓Las objeciones deben especificarse al momento del tender o se renuncian
• ✓Un tender adecuado coloca a la parte que no acepta en incumplimiento