Exam Construction and Weighting +10California · bienes raíces · Español

Debido a que existen diferencias en el nivel y la cantidad de conocimientos que se exigen a los vendedores y a los corredores de bienes raíces, los exámenes difieren en énfasis y dificultad. El DRE sigue las directrices de la State Personnel Board y utiliza estudios de investigación para actualizar periódicamente las especificaciones de los exámenes.

• ✓Los exámenes de corredor y de vendedor difieren en énfasis y dificultad
• ✓Los exámenes del DRE siguen las directrices de la State Personnel Board y de la autoridad de exámenes
• ✓La ponderación exacta de las materias se publica en el folleto “Instructions to License Applicants”

La Administración de Pequeñas Empresas (SBA, por sus siglas en inglés), una agencia federal, ayuda a las pequeñas empresas mediante diversos programas financieros y de asesoramiento. Ha desarrollado estándares de tamaño que rigen la elegibilidad para préstamos según el tipo de negocio.

• ✓La SBA es una agencia federal que ayuda a las pequeñas empresas mediante programas financieros y de asesoramiento
• ✓Los estándares de tamaño de elegibilidad de la SBA se basan en el número de empleados o en las ventas brutas anuales, según el tipo de negocio (manufactura, mayorista, minorista, servicios, construcción, agricultura)

El Comisionado debe comprobar mediante un examen escrito que los solicitantes están calificados. Nunca se puede renunciar al requisito del examen. Una solicitud de examen y la tarifa correspondiente son válidas por un máximo de dos años. No hay límite en el número de repeticiones del examen. Aprobar faculta al examinado para solicitar una licencia de cuatro años.

• ✓Nunca se puede renunciar al requisito del examen escrito bajo ninguna circunstancia
• ✓Una solicitud de examen y la tarifa correspondiente son válidas por un máximo de dos años
• ✓No hay límite en el número de repeticiones del examen que un solicitante puede realizar

Los solicitantes del examen de vendedor (salesperson) usan el formulario RE 400A; los solicitantes del examen de corredor (broker) usan el RE 400B. Todas las solicitudes deben presentarse en formularios proporcionados por el DRE. Una solicitud de licencia debe incluir la cuota de licencia vigente y prueba de presencia legal (Legal Presence), y el solicitante debe cumplir con el requisito de huellas dactilares.

• ✓Los solicitantes del examen de vendedor (salesperson) usan el RE 400A; los solicitantes del examen de corredor (broker) usan el RE 400B
• ✓Una solicitud de licencia requiere la cuota de licencia, prueba de presencia legal y huellas dactilares
• ✓Los formularios deben ser proporcionados por el DRE y obtenerse en línea, en las oficinas del DRE o desde Sacramento

Un solicitante de cualquier licencia de bienes raíces debe presentar un juego de huellas dactilares clasificables aceptables para el DOJ, a menos que actualmente tenga una licencia del DRE o haya tenido una licencia que venció hace menos de dos años. Las huellas dactilares se tramitan a través del Programa Live Scan del DOJ usando el formulario RE 237. Una tarifa de $51.00 pagadera al DRE cubre el procesamiento del DOJ.

• ✓Debe presentar huellas dactilares clasificables a menos que actualmente tenga una licencia o que su licencia haya vencido hace menos de dos años
• ✓Las huellas dactilares se presentan a través del Programa Live Scan del DOJ usando el formulario RE 237
• ✓Se requiere una tarifa de $51.00 pagadera al DRE para procesar las huellas dactilares a través del DOJ

Dentro de los 90 días posteriores a la emisión, el Comisionado puede suspender sin audiencia la licencia de cualquier persona que haya obtenido una licencia mediante fraude, tergiversación o engaño, o que haya hecho una declaración falsa de un hecho material en la solicitud (Sección 10177.1).

• ✓Dentro de los 90 días posteriores a la emisión, el Comisionado puede suspender sin audiencia
• ✓Los motivos son fraude, tergiversación, engaño o declaración falsa de un hecho material en la solicitud

Todos los solicitantes de licencia deben presentar prueba de presencia legal en EE. UU. (certificado de nacimiento, tarjeta de residente extranjero, etc.) una vez con el Formulario de Beneficios Públicos (RE 205). Las licencias originales de corredor y vendedor de bienes raíces se emiten por cuatro años y pueden renovarse cada cuatro años con educación continua.

• ✓La prueba de presencia legal debe presentarse solo una vez con el Formulario de Beneficios Públicos (RE 205)
• ✓Las licencias originales de corredor y vendedor de bienes raíces se emiten por un período de cuatro años
• ✓Una licencia revocada, denegada o suspendida conforme a la Sección 17520 del Código de Familia no puede renovarse

Abarca la ley, la definición y la naturaleza de las relaciones de agencia, los tipos de agencias y agentes, la creación de la agencia y los acuerdos de agencia, las responsabilidades del agente ante el vendedor/comprador como principal, la divulgación de la agencia, la divulgación de actuar como principal u otro interés, la terminación de la agencia, y las comisiones y los honorarios.

• ✓La divulgación de la agencia y la divulgación de actuar como principal son temas obligatorios.
• ✓La creación y la terminación de las relaciones de agencia se evalúan.
• ✓Las responsabilidades del agente ante el principal incluyen deberes fiduciarios.

Cubre conceptos generales, tipos de préstamos, fuentes de financiamiento, trato con prestamistas, programas gubernamentales, hipotecas/escrituras de fideicomiso/pagarés, leyes de financiamiento/crédito y corretaje de préstamos.

• ✓Incluye programas gubernamentales de préstamos como FHA y VA
• ✓Incluye leyes de financiamiento y crédito como la Truth-in-Lending (Ley de Veracidad en los Préstamos)
• ✓Incluye hipotecas, escrituras de fideicomiso y pagarés

Abarca la gestión de cuentas de fideicomiso, las leyes de vivienda justa, la veracidad en la publicidad, la conservación de registros, la supervisión de agencias, las actividades permitidas de los asistentes de ventas sin licencia, la jurisdicción y las acciones disciplinarias del DRE, el licenciamiento y la educación continua, el California Real Estate Recovery Fund, la ética general, la tecnología, la administración de propiedades y los derechos de propietarios e inquilinos, las propiedades comerciales y de ingresos, las áreas de especialidad, la Transfer Disclosure Statement, las Natural Hazard Disclosure Statements, los hechos materiales y la necesidad de inspección.

• ✓Incluye la Transfer Disclosure Statement y las Natural Hazard Disclosure Statements
• ✓Incluye la gestión de cuentas de fideicomiso y el cumplimiento de las leyes de vivienda justa
• ✓Incluye la jurisdicción del DRE, las acciones disciplinarias y el Recovery Fund

Cubre conceptos generales de contratos, contratos de listado, acuerdos comprador/corredor, ofertas/contratos de compra, contraofertas/contraofertas múltiples, arrendamientos, convenios y pagarés/valores.

• ✓Incluye contratos de listado y acuerdos comprador/corredor
• ✓Incluye ofertas, contratos de compra y contraofertas
• ✓Incluye arrendamientos y pagarés

Abarca las clases de propiedad, las características de la propiedad, las cargas, los tipos de propiedad, las descripciones de la propiedad, los derechos gubernamentales sobre la tierra, los controles públicos, los riesgos ambientales y las regulaciones, los controles privados, los derechos de agua y las categorías especiales de tierra.

• ✓Incluye los derechos gubernamentales sobre la tierra, como la expropiación forzosa, el poder de policía, los impuestos y la reversión al Estado
• ✓Incluye tanto los controles públicos (zonificación) como los controles privados (restricciones en escrituras)
• ✓Incluye las cargas, los derechos de agua y los riesgos ambientales

Cubre el valor y los métodos de estimación del valor, incluidos los enfoques de comparación, costo e ingreso para la tasación.

• ✓Los candidatos deben conocer los métodos de estimación del valor
• ✓Los candidatos deben comprender los conceptos de valor en bienes raíces

Abarca el seguro de título, las escrituras, el escrow, los informes, los aspectos fiscales y los procesos especiales que intervienen en la transferencia de bienes inmuebles.

• ✓Incluye el seguro de título y diversos tipos de escrituras
• ✓Incluye procedimientos de escrow y los informes requeridos
• ✓Incluye los aspectos fiscales de las transacciones inmobiliarias

Los términos REALTOR, REALTORS y REALTOR-ASSOCIATE, y el logotipo de REALTOR, son marcas colectivas de membresía propiedad de NAR. Solo a través de la membresía en NAR se otorga el derecho a usar el término REALTOR. Un REALTOR es una persona que se dedica al negocio inmobiliario y que es miembro de una asociación local y estatal y, por lo tanto, miembro de NAR, sujeta a sus reglas y que observa sus normas de conducta.

• ✓Las marcas REALTOR son marcas colectivas de membresía propiedad de NAR
• ✓Solo la membresía en NAR otorga el derecho a usar el término REALTOR
• ✓Un REALTOR debe ser miembro de las asociaciones locales, estatales y nacionales
• ✓No todos los titulares de licencia son REALTORS; el término se aplica solo a los miembros

De conformidad con la Sección 10140.6 del Código de Comercio y Profesiones de California, un titular de licencia de bienes raíces debe indicar en la publicidad que realiza actos para los cuales se requiere una licencia. Las designaciones apropiadas incluyen agent, broker, REALTOR y loan correspondent (o abreviaturas como bro., agt.). Solo las asociaciones locales afiliadas a la NAR pueden identificarse como Associations/Boards of REALTORS.

• ✓La Sección 10140.6 del Código B&P exige que la publicidad indique la condición de licenciado
• ✓Designaciones aceptables: agent, broker, REALTOR, loan correspondent (o bro., agt.)
• ✓Los licenciatarios que usen REALTOR deben escribir la palabra completa según las directrices de marca de N.A.R.
• ✓Solo las juntas afiliadas a NAR pueden llamarse Asociaciones/Juntas de REALTORS

Las leyes de registro fomentan el registro oportuno y prohíben usar la doctrina de la notificación constructiva para favorecer un fraude comprobado; las leyes protegen solo a las partes inocentes. Las hipotecas por precio de compra/escrituras de fideicomiso tienen prioridad sobre los demás gravámenes constituidos contra el comprador (Código Civil de California 2898). No todos los gravámenes se ordenan por fecha de registro: la notificación real puede vencer a un gravamen con fecha posterior pero registrado primero.

• ✓Las leyes de registro protegen solo a las partes inocentes, no a un fraude comprobado
• ✓Las hipotecas por precio de compra tienen prioridad sobre todos los demás gravámenes contra el comprador (Código Civil de California 2898)
• ✓Un gravamen registrado primero pierde prioridad si esa parte tenía notificación real de un gravamen anterior antes de registrarlo

La ley de California trata las hipotecas y las escrituras de fideicomiso como equivalentes funcionales. Las distinciones históricas (teoría del gravamen frente a la teoría del título legal; uso de un fiduciario tercero) fueron eliminadas en 1986 por la Sección 2920 del Código Civil. Todos los gravámenes son cargas, pero no todas las cargas son gravámenes.

• ✓La hipoteca y la escritura de fideicomiso son equivalentes funcionales en California (Sección 2920 del Código Civil)
• ✓Todos los gravámenes son cargas, pero no todas las cargas son gravámenes (p. ej., una servidumbre)
• ✓Una escritura de fideicomiso utiliza un fiduciario tercero; una hipoteca clásica no

Los gravámenes de mecánicos se retrotraen al inicio de la obra en su conjunto. Los gravámenes fiscales y de evaluación son superiores a cualquier hipoteca o escritura de fideicomiso, independientemente de la fecha de registro. Las personas con prioridad pueden renunciar a ella mediante un acuerdo de subordinación (p. ej., un financiamiento del vendedor subordinado a un préstamo de construcción).

• ✓Los gravámenes de impuestos sobre bienes raíces y de evaluaciones tienen prioridad sobre todos los demás gravámenes, independientemente de la fecha de registro (Código de Rentas e Impuestos 2192.1).
• ✓Los gravámenes de mecánicos se retrotraen al inicio de la obra de mejora (Código Civil 3134).
• ✓Los acuerdos de subordinación permiten que un titular de un gravamen preferente renuncie a su prioridad en favor de un gravamen de rango inferior; los requisitos legales de divulgación se aplican a préstamos de $25,000 o menos (Código Civil 2953.1 y siguientes).

Cuando una escritura de fideicomiso preferente obliga al prestamista a realizar avances futuros (p. ej., pagos de progreso de un préstamo de construcción), esos “avances obligatorios” tienen la misma prioridad que el préstamo original, independientemente de los gravámenes intermedios. Los “avances opcionales” tienen prioridad desde el momento en que se realizan, a menos que el prestamista no haya tenido aviso de gravámenes intermedios. Los avances de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) generalmente son opcionales (Código Civil de California, art. 2884).

• ✓Los avances obligatorios conservan la prioridad preferente independientemente de los gravámenes intermedios (Código Civil de California, art. 2884)
• ✓Los avances opcionales solo tienen prioridad desde el momento en que se realiza el avance, a falta de aviso de gravámenes intermedios
• ✓Los avances de HELOC generalmente son avances “opcionales”

El consentimiento mutuo se evidencia mediante una oferta y una aceptación. Una oferta debe comunicarse al destinatario de la oferta y manifestar la intención contractual. Las partes quedan obligadas por las intenciones aparentes y manifestadas exteriormente, no por las intenciones secretas. El consentimiento debe ser genuino y libre; si está viciado por fraude o error, puede ser anulable.

• ✓Una oferta debe comunicarse al destinatario de la oferta y demostrar intención contractual
• ✓Las partes quedan obligadas por las intenciones manifestadas exteriormente, no por las intenciones secretas
• ✓No se exige una verdadera “reunión de voluntades”, solo la intención aparente

La oferta debe ser definida y cierta; los actos precisos deben poder determinarse con claridad. Los tribunales no pueden celebrar contratos por las partes. Una oferta debe ser no ilusoria y obligar al oferente tras la aceptación. Las cláusulas de contingencia de préstamo deben especificar el monto, la tasa de interés, los pagos mensuales, la garantía, el tipo (FHA/VA/convencional), los mejores esfuerzos del comprador y la cooperación del vendedor.

• ✓Los términos deben ser definidos y ciertos para ser exigibles
• ✓La oferta debe ser no ilusoria y obligar al oferente tras la aceptación
• ✓Las cláusulas de contingencia de préstamo deben especificar el monto del préstamo, la tasa de interés, los pagos y el tipo

Una oferta termina por: (1) el transcurso del tiempo; (2) la comunicación de aviso de revocación antes de la aceptación (a menos que se haya pagado una opción); (3) el incumplimiento por parte del destinatario de la oferta de una condición o una aceptación condicional (contraoferta); (4) el rechazo por parte del destinatario de la oferta; y (5) la muerte o enajenación mental del oferente o del destinatario de la oferta.

• ✓Las ofertas terminan por transcurso del tiempo, revocación, condición incumplida/contraoferta, rechazo o muerte/enajenación mental
• ✓Una contraoferta termina y cancela la oferta original
• ✓La revocación es efectiva en cualquier momento antes de la aceptación, a menos que se haya pagado una opción
• ✓Una opción pagada obliga al oferente a mantener la oferta abierta

La aceptación debe ser realizada por el destinatario de la oferta con conocimiento de esta, ser absoluta y sin reservas, y ser comunicada. Una modificación sustancial se convierte en contraoferta. El silencio, por regla general, no constituye aceptación. Prevalece la aceptación realizada en la forma especificada; de lo contrario, cualquier modo razonable es válido. El contrato se perfecciona cuando la aceptación se deposita para su transmisión, aunque se pierda.

• ✓La aceptación debe ser absoluta y sin reservas; un cambio sustancial constituye una contraoferta
• ✓Solo el destinatario de la oferta que tenga conocimiento de ella puede aceptar
• ✓El contrato se perfecciona cuando la aceptación se deposita para su transmisión (regla del buzón)
• ✓El silencio, por regla general, no constituye aceptación

El consentimiento genuino puede ser anulado por fraude, error, amenaza, coacción o influencia indebida. Si existe alguno, el contrato puede ser anulable y la parte puede solicitar la rescisión, daños monetarios o la reforma.

• ✓Obstáculos al consentimiento genuino: fraude, error, amenaza, coacción, influencia indebida
• ✓Los remedios incluyen rescisión, daños o reforma

El fraude actual (Código Civil de California 1572) incluye: sugerir un hecho que uno no cree verdadero; una afirmación positiva no respaldada por la información; la supresión de la verdad; una promesa hecha sin intención de cumplirla; o cualquier otro acto destinado a engañar. El fraude constructivo es el incumplimiento de un deber que obtiene una ventaja al inducir a error a otro, sin intención fraudulenta. El fraude en la inducción hace que un contrato sea anulable; el fraude en el inicio/ejecución lo hace nulo.

• ✓El Código Civil de California 1572 enumera cinco actos que constituyen fraude actual.
• ✓El fraude en la inducción hace que un contrato sea anulable; el fraude en el inicio lo hace nulo.
• ✓Una cláusula de renuncia a declaraciones se ignora cuando existe fraude en la inducción.
• ✓La tergiversación negligente es una especie de fraude.

Un contrato debe contener una descripción de la propiedad o un aspecto único que permita determinarla con exactitud. Es aceptable hacer referencia al número de póliza de una compañía de títulos. La prueba oral puede identificar una descripción, pero no puede suplir una descripción faltante o demasiado incierta.

• ✓El contrato debe contener una descripción suficiente para identificar la propiedad
• ✓La prueba oral puede identificar, pero no puede suplir, una descripción faltante
• ✓La dirección de la propiedad generalmente es suficiente, a menos que el vendedor sea propietario de lotes contiguos o de múltiples edificios

El error de ambas partes en cuanto a la identidad del objeto del contrato anula el contrato. Un error sustancial sobre un hecho material puede hacer que un contrato sea anulable. El error de hecho es el desconocimiento u olvido de un hecho material no causado por negligencia en el cumplimiento de un deber legal. El error de derecho surge cuando todas las partes malinterpretan la ley.

• ✓El error mutuo en cuanto a la identidad del objeto significa que no hay contrato.
• ✓Un error sustancial de un hecho material puede hacer que un contrato sea anulable.
• ✓El simple hecho de no leer un acuerdo constituye negligencia grave que impide obtener reparación.

La coacción implica confinamiento ilegal o privación del libre albedrío (incluida la coacción económica). La amenaza consiste en la amenaza de cometer coacción o causar lesiones violentas ilegales. La influencia indebida es la ventaja injusta que obtiene alguien que goza de confianza o autoridad, a menudo en relaciones confidenciales (fiduciario/beneficiario, corredor/principal, abogado/cliente, etc.).

• ✓La coacción, la amenaza y la influencia indebida privan a la víctima de su libre albedrío y hacen que un contrato sea anulable
• ✓La influencia indebida ocurre comúnmente en relaciones confidenciales, como entre corredor y principal
• ✓La amenaza consiste en la amenaza de cometer coacción o causar lesiones violentas ilegales

Cuando se otorga, entrega y acepta debidamente, una escritura transfiere el título del otorgante (grantor) al beneficiario (grantee). La transferencia puede ser voluntaria o involuntaria por disposición de la ley, como una venta por ejecución hipotecaria. Deben cumplirse siete elementos esenciales para que una escritura sea válida, y la cláusula habendum (“to have and to hold”), los testigos y el sello NO son obligatorios.

• ✓La escritura debe constar por escrito y describir correctamente a las partes
• ✓Las partes deben ser competentes para transmitir y capaces de recibir la transferencia
• ✓La propiedad debe describirse de modo que se distinga de otras parcelas
• ✓Debe existir una cláusula de otorgamiento con palabras operativas de transmisión
• ✓La escritura debe estar firmada por el otorgante y ser entregada y aceptada
• ✓La cláusula habendum, los testigos, el sello y una fecha NO son obligatorios para su validez

Una escritura generalmente se otorga por una contraprestación, pero la contraprestación no es esencial para una transferencia válida y no es necesario mencionarla en la escritura. Sin embargo, la falta de contraprestación puede afectar los derechos del cesionario frente a terceros, porque las leyes de registro protegen a los compradores de buena fe. Una transferencia sin contraprestación realizada por un otorgante insolvente es fraudulenta con respecto a los acreedores y puede ser anulada.

• ✓La contraprestación no es esencial para una transferencia válida mediante escritura
• ✓Una transferencia sin contraprestación realizada por un otorgante insolvente es fraudulenta con respecto a los acreedores
• ✓Las leyes de registro tienen por objeto proteger a los compradores de buena fe

En un escrow de venta de bienes raíces, los principales incluyen al comprador, al vendedor y, si corresponde, al o a los prestamistas que otorgan el préstamo para la compra. Los principales son quienes ejecutan y cumplen las instrucciones del escrow y realizan las entregas condicionales. Los prestamistas son principales porque proporcionan instrucciones por escrito, además de instrumentos de gravamen y documentos de préstamo. No todas las partes involucradas son principales. Los no principales (a quienes no se les debe ningún deber fiduciario) incluyen a los reclamantes de la cadena de título, las personas que presentan exigencias de pago y las personas que presentan informes o inspecciones; ante estos, el titular del escrow actúa como custodio con un deber de buena fe y el estándar de cuidado aplicable.

• ✓Los principales incluyen al comprador, al vendedor y, si corresponde, al o a los prestamistas que otorgan el préstamo para la compra
• ✓Los principales son quienes ejecutan y cumplen las instrucciones del escrow y realizan entregas condicionales
• ✓Ante los no principales, el titular del escrow actúa como custodio y solo debe buena fe y el estándar de cuidado aplicable, no un deber fiduciario

Un arrendamiento de un año o menos puede celebrarse verbalmente, pero todos los arrendamientos deben constar por escrito. El Estatuto de Fraudes de California exige que un arrendamiento conste por escrito si tiene un plazo superior a un año, O un plazo inferior a un año que vence más de un año después de alcanzarse el acuerdo. Ejemplo: un arrendamiento de 10 meses que comienza 3 meses después del acuerdo (relación contractual de 13 meses) debe constar por escrito.

• ✓Los arrendamientos de más de un año deben constar por escrito
• ✓Un arrendamiento de menos de un año que vence más de un año después del acuerdo debe constar por escrito
• ✓Un arrendamiento de un año o menos puede celebrarse verbalmente

Los arrendamientos no escritos por más de un año, o que vencen más de un año después del acuerdo, no son ejecutables. Si un inquilino toma posesión bajo un arrendamiento no ejecutable, se convierte en inquilino a voluntad.

• ✓Los arrendamientos a largo plazo no escritos que violan la Ley de Fraudes no son ejecutables
• ✓Un inquilino que toma posesión bajo un arrendamiento no ejecutable se convierte en inquilino a voluntad

Una relación de agencia puede crearse por acuerdo (agencia real), por ratificación, por impedimento legal (estoppel) o por la conducta de las partes (agencia ostensible/implícita). La relación con un corredor como agente especial normalmente se crea mediante acuerdo expreso.

• ✓La agencia real se crea mediante acuerdo expreso (Código Civil de California § 2299)
• ✓El deber de comprender la agencia que se está constituyendo recae principalmente en el corredor
• ✓La agencia también puede surgir por ratificación, impedimento legal (estoppel) o conducta (agencia ostensible/implícita)

Un acuerdo de agencia debe constar por escrito para que un agente pueda hacer valer un reclamo de comisión bajo una teoría de incumplimiento de contrato. Esto se aplica a los listados y otros acuerdos de agencia. Incluso los corredores de préstamos deben tener acuerdos por escrito.

• ✓Código Civil § 1624(d) y Phillippe v. Shapell Industries: se requiere un acuerdo escrito firmado para recuperar la comisión
• ✓Todas las prórrogas y modificaciones también deben constar por escrito para ser exigibles
• ✓Sin un acuerdo de compensación por escrito, el corredor generalmente no puede recuperar, independientemente de los servicios prestados

Un corredor solo puede emplear o compensar a corredores con licencia o a agentes de ventas con licencia bajo ese corredor. Un agente de ventas solo puede ser pagado por el corredor bajo el cual está licenciado. El pago a personas sin licencia por actos que requieren licencia es ilegal, pero se permiten reembolsos al principal con divulgación.

• ✓Código B&P § 10137: es ilegal compensar a personas sin licencia por actos que requieren licencia
• ✓Un corredor puede pagar una comisión a un corredor de otro estado
• ✓El reembolso de comisión a un comprador debe divulgarse al vendedor que pagó la comisión (Código B&P §§ 10138, 10139, 10139.5)

Un acuerdo de listado válido debe contener términos esenciales específicos. Los listados de propiedades residenciales ocupadas por el propietario deben indicar que las comisiones son negociables y que no las establece la ley, en letra negrita de diez puntos.

• ✓Términos esenciales: nombres de las partes, identificación de la propiedad, términos y condiciones de venta, arrendamiento o préstamo, monto de la comisión, fecha de vencimiento y firmas
• ✓Los listados de propiedades residenciales ocupadas por el propietario deben contener una declaración en letra negrita de diez puntos indicando que las comisiones son negociables
• ✓Es recomendable incluir una declaración de que las comisiones son negociables en todas las transacciones de compensación con licencia

Los cuatro tipos principales de listado son el listado abierto, la agencia exclusiva, el derecho exclusivo de venta y el listado neto. El listado múltiple no es un contrato de listado, sino un mecanismo de difusión. Los listados exclusivos deben contener una fecha de terminación definida.

• ✓Listado abierto: el propietario puede revocar, vender personalmente o listar con otros; la venta por el propietario anula el derecho a la comisión.
• ✓Agencia exclusiva: el propietario puede vender personalmente y anular el derecho a la comisión, pero no puede contratar a otro corredor.
• ✓Derecho exclusivo de venta: el corredor gana la comisión sin importar quién venda durante el período de listado.
• ✓Los listados exclusivos deben contener una fecha de terminación definida (B&P § 10176(f)).
• ✓Listado neto: la comisión del corredor es cualquier suma recibida por encima del precio neto del vendedor.

Un corredor de bienes raíces sin un acuerdo escrito de comisión puede recuperar bajo una teoría de responsabilidad civil extracontractual por interferencia intencional con una ventaja económica prospectiva, como en Buckaloo v. Johnson, donde el vendedor y el comprador conspiraron para evitar pagar al corredor que fue la causa eficiente de la operación.

• ✓Buckaloo v. Johnson (1975): la teoría extracontractual de interferencia con la ventaja económica puede sustentar una reclamación de comisión
• ✓La reclamación extracontractual subsiste aun cuando el acuerdo verbal de comisión sea inválido bajo el Statute of Frauds (ley de fraudes)
• ✓Aun así, se recomienda a los corredores obtener acuerdos escritos de compensación

Un corredor a veces debe demostrar que fue la “causa eficiente” — una causa que origina una serie continua de acontecimientos que resulta en el cumplimiento del propósito de la agencia. Es importante con corredores cooperantes o listados abiertos.

• ✓Causa eficiente = causa que pone en marcha una serie ininterrumpida de acontecimientos que resulta en la venta (Pass v. Industrial Asphalt)
• ✓Un corredor que presenta a las partes, quienes luego llegan a su propio acuerdo, probablemente sigue siendo la causa eficiente
• ✓La prueba de la causa eficiente puede ser prácticamente difícil de establecer

En las transacciones de préstamos protegidos gestionadas por corredores de bienes raíces conforme al Artículo 7 del Código B&P, la autorización exclusiva para solicitar prestamistas con el fin de obtener un préstamo se limita a 45 días.

• ✓Código B&P § 10243: la autorización exclusiva para solicitar prestamistas se limita a 45 días
• ✓Se aplica a los préstamos del Artículo 7 a partir del Código B&P § 10240

El MLS distribuye la información de los listados a los participantes. Presentar un listado puede ser admisible en un tribunal en una reclamación por declaración falsa. Un corredor cooperante se convierte en subagente del vendedor, a menos que la relación de agencia se bifurque por escrito, lo que limita al corredor a ser agente del comprador.

• ✓La información del perfil del MLS puede ser admisible como declaración falsa en un tribunal.
• ✓El corredor cooperante se convierte en subagente del vendedor, a menos que la relación de agencia se bifurque por escrito (Código Civil §§ 2079, 2349, 2350, 2351).
• ✓Las reglas modernas del MLS dan lugar a una oferta unilateral de compensación, no a una subagencia automática.

La contraprestación no es esencial para crear una agencia; un agente gratuito está sujeto a los estándares de agencia. Un agente gratuito no necesita licencia, pero se requiere una licencia siempre que exista una expectativa de compensación.

• ✓Un agente gratuito sigue estando sujeto a los estándares fiduciarios, pero no necesita licencia
• ✓Se requiere una licencia cuando existe cualquier expectativa de compensación (B&P § 10131 et seq.)
• ✓La compensación se interpreta de forma amplia, incluidos los beneficios de una empresa conjunta o los gastos generales compartidos (Stickel v. Harris)

Un contrato unilateral (p. ej., listado abierto u open listing) contiene una promesa que induce al cumplimiento, y la otra parte puede actuar o no. Un contrato bilateral (p. ej., derecho exclusivo de venta o exclusive right to sell) implica un intercambio de promesas.

• ✓El listado abierto es unilateral: el corredor no tiene obligación de cumplir
• ✓El contrato de derecho exclusivo de venta es bilateral: el corredor tiene una obligación expresa o implícita de actuar con diligencia y emplear sus mejores esfuerzos
• ✓El acuerdo escrito es esencial para que la compensación sea exigible (Código Civil de California § 1624(a)(3); Phillippe)

Los corredores actúan como corredores hipotecarios cuando solicitan o negocian préstamos garantizados por bienes inmuebles. Son agentes y fiduciarios del prestatario y/o del prestamista. Actuar para ambos mandantes los convierte en agentes duales. Las relaciones de agencia deben divulgarse y contar con consentimiento por escrito.

• ✓Los corredores hipotecarios generalmente deben ser agentes y fiduciarios de al menos un mandante (no meros facilitadores)
• ✓Los corredores hipotecarios deben anteponer los intereses económicos del prestatario a los propios
• ✓Las relaciones de agencia deben divulgarse y contar con consentimiento por escrito antes de actuar (B&P § 10176(d))
• ✓Los préstamos hipotecarios residenciales = crédito al consumo garantizado por 1 a 4 unidades residenciales (Código Civil de California § 2923.1(b)(4))