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La contraprestación y el objeto de un contrato deben ser lícitos tanto en su formación como en su ejecución. Si un solo objeto es ilícito en todo o en parte, o la ejecución es imposible, el contrato es nulo. Con varios objetos distintos, el contrato es válido en cuanto a los objetos lícitos. La ley generalmente no presta ayuda a las partes de un contrato ilegal.

• ✓Tanto la contraprestación como el objeto deben ser lícitos
• ✓Un contrato con un solo objeto ilícito es nulo
• ✓Ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento de un contrato ilegal pendiente de ejecución ni rescindir uno ya ejecutado

Los corredores o contratistas sin licencia no pueden hacer valer sus contratos. Las restricciones para ejercer una actividad son generalmente nulas (excepto los pactos de no competencia por plusvalía comercial en un área y tiempo limitados). Las personas no pueden evitar por contrato la responsabilidad por su propio fraude o negligencia. El interés usurario que exceda los límites constitucionales anula la porción de intereses. Los corredores deben cumplir con la Ley de Bienes Raíces.

• ✓Los corredores y contratistas sin licencia no pueden hacer valer sus contratos
• ✓Los contratos que evitan la responsabilidad por el propio fraude o negligencia son nulos
• ✓El interés usurario que exceda los límites constitucionales anula la porción de intereses
• ✓Las restricciones para dedicarse a una actividad son generalmente nulas, excepto los pactos de no competencia limitados por plusvalía comercial

Una cláusula de daños y perjuicios liquidados especifica una suma fija por daños y perjuicios en caso de incumplimiento y se presume válida a menos que se demuestre que era irrazonable al momento de la formación del contrato. Es nula para compras y alquileres minoristas de consumidores y arrendamientos residenciales. Se aplican reglas especiales a las compras de bienes inmuebles residenciales y a ciertos contratos gubernamentales de construcción.

• ✓Las cláusulas de daños y perjuicios liquidados se presumen válidas a menos que se demuestre que eran irrazonables al momento de la formación del contrato
• ✓Dichas cláusulas son nulas para compras minoristas de consumidores y arrendamientos de viviendas residenciales
• ✓Se aplican reglas especiales a los contratos de compra de bienes inmuebles residenciales

Según el Código Civil de California § 2355, la agencia normalmente termina por expiración del plazo, extinción del objeto, muerte del agente, renuncia del agente o incapacidad del agente para actuar.

• ✓El Código Civil de California § 2355 enumera cinco formas en que una agencia normalmente termina
• ✓Los métodos de terminación incluyen expiración, extinción del objeto, muerte del agente, renuncia o incapacidad

El principal tiene poder absoluto para revocar la agencia en cualquier momento, a menos que esté vinculada con un interés, pero puede ser responsable por incumplimiento si la revoca sin causa justificada. Los instrumentos de agencia registrados requieren una revocación por escrito, reconocida y registrada.

• ✓El principal tiene poder absoluto para revocar, a menos que la agencia esté vinculada con un interés
• ✓La revocación de una agencia registrada debe ser por escrito, reconocida y registrada
• ✓El derecho de un corredor de bienes raíces a ganar una comisión NO es un interés que impida la revocación

La revocación puede otorgar al corredor el derecho a daños y perjuicios o a compensación conforme al listado. El retiro de la propiedad del mercado antes del vencimiento del listado es una revocación de hecho que puede sustentar una reclamación de comisión.

• ✓Blank v. Borden: la cláusula de retiro en un listado exclusivo no es una penalidad inexigible.
• ✓El retiro del mercado antes del vencimiento es una revocación de hecho que sustenta una reclamación de comisión.
• ✓Los listados exclusivos sin una fecha de terminación definida son inexigibles y constituyen motivo para medidas disciplinarias (B&P § 10176(f)).

Se debe dar aviso a terceros cuando la agencia termina por expiración, extinción o muerte/incapacidad/renuncia del agente. Si termina por muerte, incapacidad o revocación del principal, es efectiva contra terceros incluso sin aviso.

• ✓El antiguo agente sigue siendo un agente ostensible frente a terceros sin aviso (terminaciones del § 2355).
• ✓La terminación por muerte, incapacidad o revocación del principal es efectiva sin aviso a terceros.
• ✓El § 2356 contiene una contradicción aparente respecto de los contratos celebrados por terceros sin conocimiento real.

El Código Civil prohíbe diversos actos relativos a los contratos de venta de bienes raíces. Un contrato de venta de bienes raíces (también llamado contrato de venta o contrato de compra a plazos de terreno) se define como un acuerdo para transmitir el título de un terreno al cumplirse condiciones especificadas, y que no exige que la transmisión se realice dentro de un año desde su formación.

• ✓Un contrato de venta de bienes raíces se define conforme a la sección 2985 del Código Civil (CC 2985).
• ✓Es un acuerdo para transmitir el título al cumplirse condiciones especificadas.
• ✓No exige que la transmisión se realice dentro de un año desde la formación del contrato.

El Código Civil enumera los actos prohibidos del vendedor en los contratos de venta. Estos protegen a los compradores en contratos de compraventa de tierras a plazos al restringir los gravámenes y exigir la aplicación adecuada de los pagos recibidos.

• ✓Un vendedor no puede gravar el inmueble por un monto superior al saldo actual del contrato sin el consentimiento del comprador en un contrato no registrado (CC 2985.2).
• ✓Un vendedor debe aplicar los pagos del comprador a las obligaciones garantizadas por el inmueble, y no a otros fines (CC 2985.3).
• ✓Un vendedor debe mantener en fideicomiso y aplicar adecuadamente los pagos prorrateados de impuestos y seguros recibidos del comprador (CC 2985.4).

Al satisfacerse una hipoteca sin poder de venta, el acreedor hipotecario debe registrar un certificado de descargo dentro de los 30 días. Para una escritura de fideicomiso, el beneficiario entrega los documentos al fiduciario, quien debe registrar una retransferencia total dentro de los 21 días calendario posteriores a la recepción de todos los documentos y honorarios necesarios.

• ✓El acreedor hipotecario debe registrar el descargo dentro de los 30 días posteriores a la satisfacción (Código Civil de California, artículo 2941)
• ✓El fiduciario debe registrar la retransferencia dentro de los 21 días calendario posteriores a la recepción de los documentos
• ✓Se entrega una copia de la retransferencia al beneficiario o agente de administración de préstamos si se conoce

El incumplimiento del Código Civil de California 2941 hace que el infractor sea responsable de daños y perjuicios más un decomiso de $500. La violación intencional es un delito menor (multa de $50 a $400 o hasta 6 meses de cárcel). Las tarifas por servicios de reconveyance están limitadas a $45 más las tarifas oficiales y no se pueden cobrar más de 60 días antes de la satisfacción.

• ✓La violación del 2941 conlleva un decomiso de $500 más daños y perjuicios
• ✓La violación intencional es un delito menor (Código Civil de California 2941.5)
• ✓La tarifa de reconveyance está limitada a $45 más las tarifas oficiales

Si la retransferencia no se registra dentro de los 21 días posteriores a la recepción o dentro de los 75 días calendario posteriores al pago total, una compañía de seguros de títulos puede preparar y registrar una liberación, que se considera equivalente a la retransferencia. La compañía de títulos debe enviar por correo su intención a las partes al menos 10 días antes.

• ✓La compañía de títulos puede registrar una liberación dentro de los 75 días si no se emite la retransferencia
• ✓La liberación se considera equivalente a la retransferencia cuando se registra
• ✓La compañía de títulos debe enviar por correo un aviso previo de 10 días a las partes

Los requisitos de la ley estatal inconsistentes con los Capítulos 1-4 de TILA son desplazados por la ley federal en la medida de la inconsistencia, y la prelación se extiende al Reglamento Z. Una ley estatal es inconsistente si exige divulgaciones o acciones que contradicen la ley federal, usa el mismo término para un significado o monto diferente, o usa un término diferente para el mismo elemento.

• ✓La ley estatal inconsistente queda desplazada en la medida de la inconsistencia (12 CFR 226.28)
• ✓Una ley estatal es contradictoria si usa el mismo término para un monto o significado diferente, o un término diferente para el mismo elemento
• ✓La prelación se extiende al Reglamento Z

Cuando una ley estatal otorga más tiempo para presentar un aviso que el que permite el Reglamento Z y el plazo del Reglamento Z ya venció, los prestatarios deben recibir un aviso de que confiar en el plazo estatal más largo puede ocasionar la pérdida de importantes derechos federales que se conservan al actuar con mayor prontitud conforme a la ley federal.

• ✓Se debe notificar a los prestatarios que confiar en plazos estatales más largos puede causar la pérdida de derechos federales
• ✓Un acreedor, un estado o una parte interesada puede solicitar a la FRB que determine la inconsistencia
• ✓Después de que la FRB determine que una ley estatal es inconsistente, los acreedores no pueden usar el término o formulario inconsistente ni tomar medidas contradictorias

Si la FRB (Junta de la Reserva Federal) determina que una divulgación exigida por un estado es sustancialmente igual en significado a una divulgación federal (excepto las divulgaciones sobre cargos financieros, APR o hipotecas de alto costo conforme a 226.32), la divulgación estatal puede usarse en lugar de la federal. Un estado puede solicitar a la FRB que exima una clase de transacciones si la ley estatal es sustancialmente similar (o, para la facturación de crédito, ofrece mayor protección) y existe una aplicación adecuada.

• ✓Las divulgaciones estatales equivalentes pueden sustituir a las federales, excepto los cargos financieros, el APR y las divulgaciones de alto costo de la sección 226.32
• ✓La exención estatal requiere una ley sustancialmente similar y una disposición de aplicación adecuada (226.29)
• ✓Para la facturación de crédito, la ley estatal debe ofrecer mayor protección al prestatario para calificar

Una vivienda multifamiliar pequeña generalmente contiene de dos a cuatro unidades de vivienda. Los ejemplos incluyen un bungaló doble o dúplex, un bungaló triple o tríplex, pequeños conjuntos o numerosas casas en un lote, y una unidad de cuatro o cuádruplex.

• ✓La vivienda multifamiliar pequeña contiene de dos a cuatro unidades de vivienda
• ✓Incluye dúplex, tríplex, fourplex o cuádruplex, y pequeños conjuntos

Existen tres categorías de propiedades residenciales: viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario (la preocupación principal son las comodidades de la propiedad; el costo es secundario; el orgullo por la ubicación y el diseño importa), pequeñas propiedades multifamiliares/viviendas unifamiliares alquiladas (se compran por una combinación de comodidades de propiedad e ingresos, beneficios fiscales y para compensar costos como impuestos, seguros, mantenimiento e hipoteca), y grandes edificios multifamiliares generadores de ingresos (más de 10-15 unidades, se compran principalmente por el flujo de ingresos, el ingreso neto/disponible es lo más importante, las comodidades tienen poca influencia, y los compradores buscan una cobertura contra la inflación, plusvalía y beneficios fiscales).

• ✓Los compradores de viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario priorizan las comodidades y el orgullo de propiedad sobre el costo
• ✓Los compradores de pequeñas propiedades multifamiliares sopesan tanto las comodidades de propiedad como los ingresos/beneficios fiscales
• ✓Los compradores de grandes propiedades multifamiliares (más de 10-15 unidades) se centran principalmente en el ingreso neto/disponible

Las pequeñas unidades multifamiliares se tasan aproximadamente igual que las casas unifamiliares, con suficientes datos de alquiler para un enfoque de ingresos. El costo, la depreciación y el valor del terreno se calculan igual que en las casas unifamiliares. Las unidades pequeñas normalmente utilizan multiplicadores brutos mensuales en lugar de la capitalización de ingresos. El enfoque de comparación de ventas difiere al poner menos énfasis en el orgullo de propiedad y las amenidades, refinar las unidades de comparación (por unidad o por habitación) y considerar el atractivo para los inquilinos.

• ✓Las unidades pequeñas normalmente se tasan utilizando multiplicadores brutos mensuales, no la capitalización de ingresos
• ✓Los factores de costo, la depreciación y el valor del terreno se calculan igual que en las casas unifamiliares
• ✓La comparación de ventas puede refinarse a una base por unidad o por habitación

Los inquilinos valoran la distancia a los centros de empleo, el transporte público, la distancia a buenos comercios, parques y áreas recreativas, la distancia a molestias, los niveles de alquiler, el orgullo de propiedad y suficiente estacionamiento fuera de la vía pública. Los propietarios consideran la protección policial y contra incendios y la recolección de basura, las tasas de vacancia del área, el monto de los impuestos y las posibles ordenanzas de control de alquileres.

• ✓Los inquilinos valoran los factores de ubicación, los niveles de alquiler y suficiente estacionamiento fuera de la vía pública
• ✓Los propietarios consideran las tasas de vacancia, los impuestos y las posibles ordenanzas de control de alquileres

Para establecer un programa de rentas, el administrador de la propiedad debe realizar un análisis exhaustivo del vecindario mediante un estudio de las rentas de edificios comparables. Los niveles de renta generalmente se basan en la escasez y la comparabilidad de los valores. El administrador debe conocer a fondo el edificio, evaluar sus valores objetivamente y luego estudiar los edificios competidores y analizar muchos factores del vecindario y económicos.

• ✓Los niveles de renta se establecen con base en la escasez y la comparabilidad de los valores
• ✓Se requiere un estudio de mercado de las rentas de edificios comparables
• ✓El análisis debe incluir el carácter del vecindario, el nivel económico, el transporte, las industrias, las tendencias poblacionales y las condiciones del mercado de vivienda
• ✓El objetivo es un programa de rentas que genere el ingreso máximo compatible con principios económicos sólidos

Los licenciatarios deben estar familiarizados con: estilos arquitectónicos; costos por pie cuadrado según la calidad; tipos y mecanismos de ventanas; materiales de piso y costo/durabilidad; materiales de superficie exterior; sistemas de calefacción/refrigeración; estándares de aislamiento para ventanas, techo, paredes y bajo piso; prevención de termitas, pudrición seca y hongos; pendientes y materiales de techos (distinguir techos a cuatro aguas de techos a dos aguas y requisitos de ignifugación); cubiertas de ventanas contra el sol y la entrada de agua; planos de planta y distribución de habitaciones; materiales de plomería aprobados (PVC, cobre, galvanizado); materiales eléctricos aprobados y dispositivos de protección contra sobrecargas; condiciones del suelo (relleno, deslizamiento, suelo expansivo, drenaje); y restricciones que acompañan a la propiedad.

• ✓Los licenciatarios deben reconocer los estilos arquitectónicos, los tipos de techo (a cuatro aguas o a dos aguas) y los requisitos de ignifugación de los techos
• ✓Los materiales de plomería aprobados incluyen PVC, cobre y galvanizado; los sistemas eléctricos necesitan dispositivos de protección contra sobrecargas
• ✓Las condiciones del suelo (terreno rellenado, deslizamientos, suelo expansivo, drenaje) pueden poner en riesgo la integridad estructural

Los detalles de los métodos de construcción, las instalaciones especiales y el precio/calidad de los materiales generalmente quedan fuera del rol del titular de licencia. Sin embargo, los titulares de licencia deben estar familiarizados con las áreas generales de la construcción de viviendas. Las respuestas a preguntas clave varían de una comunidad a otra e incluso dentro de una misma comunidad.

• ✓Los métodos de construcción detallados y la calidad de los materiales generalmente quedan fuera del rol del titular de licencia
• ✓Los titulares de licencia deben seguir familiarizados con los conceptos generales de construcción
• ✓Las respuestas sobre construcción varían entre comunidades y dentro de ellas

Según la Sección 10131.6(c) del Código de Profesiones y Negocios, una casa móvil es una estructura transportable en una o más secciones diseñada para contener no más de dos unidades de vivienda, utilizada con o sin cimentación.

• ✓Definida en la Sección 10131.6(c) del Código de Profesiones y Negocios
• ✓Diseñada para no más de dos unidades de vivienda
• ✓No incluye vehículos recreativos, autocares comerciales o viviendas prefabricadas

Modular es un sistema de construcción que implica el ensamblaje en sitio de partes componentes producidas en masa (módulos). Una casa prefabricada se manufactura y a veces se ensambla parcialmente antes de su entrega al sitio de construcción.

• ✓Modular implica el ensamblaje en sitio de módulos producidos en masa
• ✓La casa prefabricada se manufactura antes de su entrega al sitio

Una decisión de 2007 de la Corte Suprema de los Estados Unidos afectó la adquisición de empresas con licencia estatal por parte de instituciones de depósito federales.

• ✓Watters v. Wachovia Bank (17 de abril de 2007) sostuvo que las subsidiarias de instituciones de depósito con licencia federal no requerían licencia estatal
• ✓Esto derogó parte del dictamen 84-903 del Fiscal General de California (octubre de 1985) sobre las exenciones de licencia estatal
• ✓Los dictámenes del Fiscal General aún exigen licencia por separado para entidades que financian u otorgan préstamos, compran pagarés o prestan servicios de administración de préstamos

La consolidación entre licenciatarios puede crear relaciones comerciales afiliadas que requieren divulgación.

• ✓Las relaciones comerciales requieren reconocimiento y divulgación de los Acuerdos Comerciales Afiliados (ABA).
• ✓La re-regulación federal y estatal puede obligar a las pequeñas empresas a fusionarse o convertirse en subsidiarias/afiliadas de instituciones depositarias.

Para ser exigible, un acuerdo de venta de bienes inmuebles debe, por regla general, constar por escrito y estar firmado por la parte a la que se pretende exigir el cumplimiento. Un acuerdo de venta de bienes muebles debe constar por escrito si el monto o el valor supera los $500.

• ✓Los acuerdos de venta de bienes inmuebles deben constar por escrito y estar firmados por la parte a la que se pretende exigir el cumplimiento
• ✓Los acuerdos de venta de bienes muebles deben constar por escrito si el valor supera los $500

Un acuerdo para la venta de bienes inmuebles por lo general debe constar por escrito y estar firmado por la parte contra la que se pretende hacer valer. Un acuerdo sobre bienes muebles debe constar por escrito si el valor supera los $500.

• ✓Los acuerdos de venta de bienes inmuebles deben constar por escrito y estar firmados por la parte contra la que se pretende hacer valer
• ✓Los acuerdos sobre bienes muebles deben constar por escrito si el valor supera los $500

Las leyes del estado del situs (ubicación) generalmente rigen la transferencia de título de bienes inmuebles, mientras que las ventas comerciales de bienes muebles están sujetas a las leyes federales y estatales. El estado proporciona un sistema para registrar documentos que afectan el título o interés en bienes inmuebles. Las leyes fiscales a menudo distinguen entre bienes inmuebles y bienes muebles.

• ✓Las leyes del estado del situs rigen la transferencia de título de bienes inmuebles
• ✓El estado proporciona un sistema de registro para documentos de título de bienes inmuebles
• ✓Las leyes fiscales distinguen entre bienes inmuebles y bienes muebles

Las leyes del estado del situs (ubicación) generalmente rigen la transferencia del título de bienes inmuebles, mientras que las ventas comerciales de bienes muebles están sujetas a las leyes federales y estatales. El estado proporciona un sistema para registrar documentos que afectan el título de bienes inmuebles, y las leyes fiscales a menudo distinguen entre bienes inmuebles y bienes muebles.

• ✓Las leyes del estado del situs (ubicación) rigen la transferencia del título de bienes inmuebles
• ✓Las ventas comerciales de bienes muebles están sujetas a las leyes federales y estatales
• ✓El estado proporciona un sistema de registro para documentos que afectan el título de bienes inmuebles
• ✓Las leyes fiscales distinguen entre bienes inmuebles y bienes muebles

Un funcionario que toma un reconocimiento no debe tener un interés financiero directo en la transacción. Un instrumento registrado que revele tal conflicto no imparte aviso constructivo. Un funcionario no puede reconocer su propia firma, ni una hipoteca que lo nombre como acreedor hipotecario, ni una escritura que lo nombre como cesionario. Un notario que sea uno de varios otorgantes puede reconocer las firmas de los OTROS otorgantes, pero no la suya.

• ✓El reconocimiento de un funcionario interesado no imparte aviso constructivo
• ✓Un funcionario no puede reconocer un documento que lo nombre como cesionario, acreedor hipotecario o principal
• ✓Un notario cootorgante puede reconocer las firmas de otros, pero no la suya
• ✓Las secciones 822 y 8224.1 del Código de Gobierno (vigentes desde el 1 de enero de 1978) prohíben que actúen los notarios con interés financiero directo

Un notario público de California debe conservar un sello oficial que muestre el nombre del notario, el Sello del Estado, “Notario público”, el condado donde se presentan la fianza y el juramento, y la fecha de vencimiento de la comisión, además del número de comisión y el ID del fabricante. El sello debe ser reproducible fotográficamente. Los notarios deben llevar un solo diario secuencial activo de todos los actos, mantenido bajo llave y bajo control exclusivo. (Código de Gobierno de California, Sección 8206)

• ✓El sello del notario debe ser reproducible fotográficamente, lo que hace que el sello de goma sea casi universal
• ✓El diario debe ser secuencial, con un solo diario activo a la vez, y mantenido bajo llave y bajo control exclusivo
• ✓El diario registra la fecha, la hora, el tipo de acto, la naturaleza del instrumento, las firmas, la evidencia de identidad y la tarifa

Si el documento que se va a notarizar es una escritura, una escritura de renuncia (quitclaim deed), una escritura de fideicomiso que afecte bienes raíces o un poder notarial, el notario debe exigir que el firmante coloque una huella de su pulgar derecho en el registro. La Sección 8206 del Código de Gobierno de California especifica alternativas si no es posible obtener la huella del pulgar derecho.

• ✓Se requiere una huella del pulgar derecho en el registro para escrituras, escrituras de renuncia (quitclaim deeds), escrituras de fideicomiso y poderes notariales
• ✓La Sección 8206 del Código de Gobierno de California ofrece alternativas cuando no es posible obtener la huella del pulgar derecho

Como contrato, un arrendamiento requiere: (1) consentimiento mutuo (oferta y aceptación), (2) mutualidad de las obligaciones (sin derecho irrestricto a retractarse), (3) capacidad legal (excluye a menores, personas con incapacidad mental y aquellas privadas de derechos civiles), y (4) objeto lícito. Las disposiciones del arrendamiento que violan el orden público (por ejemplo, renunciar a derechos procesales del inquilino o a derechos sobre el depósito de seguridad) son nulas.

• ✓Un arrendamiento válido requiere consentimiento mutuo, mutualidad de las obligaciones, capacidad legal y objeto lícito
• ✓Las disposiciones que renuncian a derechos procesales del inquilino o a derechos sobre el depósito de seguridad son nulas por contravenir el orden público
• ✓Los menores y las personas con incapacidad mental carecen de capacidad para contratar

Las disposiciones pendientes de cumplimiento (aún no ejecutadas) no pueden modificarse oralmente; deben modificarse por escrito y ser firmadas por todas las partes. Las obligaciones totalmente cumplidas pueden modificarse como modificaciones ya ejecutadas. Cuando un contrato de arrendamiento se negocia en español para una unidad residencial, debe redactarse en español.

• ✓Las disposiciones pendientes de cumplimiento de un contrato de arrendamiento deben modificarse por escrito y ser firmadas por todas las partes
• ✓Un contrato de arrendamiento residencial negociado en español debe redactarse en español

Un contrato de arrendamiento generalmente debe ser otorgado, entregado y aceptado para ser exigible. Un contrato de arrendamiento firmado y entregado por el arrendador es exigible por el arrendatario incluso si el arrendatario no lo firma. Si el arrendatario toma posesión o paga la renta sin firmar, se presume la aceptación. Sin embargo, el contrato de arrendamiento debe estar plenamente firmado antes de que el arrendador pueda hacer valer pactos contractuales especiales (p. ej., un pacto de reparación).

• ✓Un contrato de arrendamiento firmado por el arrendador es exigible por el arrendatario incluso sin la firma del arrendatario
• ✓La toma de posesión o el pago de la renta por el arrendatario presume la aceptación
• ✓Para ser exigibles contra el arrendatario, los pactos contractuales especiales requieren que el contrato esté plenamente firmado

Un arrendamiento o un memorándum pueden registrarse en el condado donde se ubican los inmuebles. Un arrendamiento no registrado sigue siendo exigible entre las partes y frente a cualquier persona que tenga conocimiento del arrendamiento. Si un arrendamiento excede un año, no se registra y la posesión no da aviso, el arrendamiento queda subordinado a un comprador de buena fe.

• ✓Un arrendamiento o un memorándum pueden registrarse en el condado donde se ubican los inmuebles
• ✓Los arrendamientos no registrados son exigibles contra las partes que tengan conocimiento del arrendamiento
• ✓Un arrendamiento no registrado de más de un año sin aviso queda subordinado a un comprador de buena fe

Como agente del principal, el corredor debe el máximo cuidado, integridad, honestidad, lealtad y confidencialidad. Hacia el otro principal, el corredor debe habilidad y cuidado razonables, trato honesto y justo, buena fe y divulgación de hechos materiales.

• ✓El corredor debe deberes fiduciarios (máximo cuidado, lealtad, confidencialidad) al principal
• ✓El corredor debe a la otra parte cuidado razonable, honestidad, equidad y divulgación de hechos materiales
• ✓El deber de divulgación abarca hechos que afectan materialmente el valor, la deseabilidad o el uso previsto de la propiedad

Un vendedor y el agente del vendedor no necesitan explicar el efecto legal de las divulgaciones sobre la propiedad. Sin embargo, el agente del principal a quien se le hacen las divulgaciones debe “explicar” su importancia y “asesorar” al principal para que tome decisiones informadas.

• ✓Sweat v. Hollister: el agente del vendedor no necesita explicar el efecto legal de las divulgaciones a la otra parte.
• ✓El agente del comprador/del principal debe explicar y asesorar sobre las divulgaciones (Field v. Century 21; Salahutdin).
• ✓El asesoramiento incluye realizar o recomendar una investigación.

El Código Civil § 2079.13 establece un formato de divulgación de agencia para propiedades residenciales de 1 a 4 unidades, incluidas las ventas o arrendamientos de más de un año. Deben utilizarse formularios legales que contengan el texto completo del § 2079.16.

• ✓Se aplica a propiedades residenciales de 1 a 4 unidades de vivienda y a arrendamientos de más de un año
• ✓“Venta” incluye permuta o un contrato de venta de bienes inmuebles (Código Civil § 2985)
• ✓El formulario de divulgación debe contener el texto completo del Código Civil § 2079.16

El corredor de listado debe entregar el formulario al vendedor antes de celebrar el contrato de listado. El corredor de venta debe entregarlo al vendedor antes de presentar la oferta y al comprador antes de que se firme la oferta. “Tan pronto como sea posible” significa en el momento en que se firma el listado.

• ✓El corredor de listado entrega el formulario al vendedor antes de celebrar el contrato de listado (Código Civil § 2079.14)
• ✓El corredor de venta entrega el formulario al comprador tan pronto como sea posible antes de firmar la oferta de compra
• ✓“Tan pronto como sea posible” significa en el momento en que el corredor de listado obtiene la firma del vendedor (Huijers v. DeMarrais)
• ✓Si la oferta no es preparada por el corredor de venta, el formulario se entrega al comprador a más tardar el siguiente día hábil después de recibir la oferta

El corredor debe obtener un recibo del mandante (a menos que se entregue por correo certificado). Si una parte se niega a firmar, el corredor debe redactar, firmar y fechar una declaración escrita del rechazo. La confirmación de agencia no puede ser posterior al acuerdo de compra.

• ✓Código Civil § 2079.15: obtener recibo; si se rechaza, ejecutar una declaración escrita de los hechos del rechazo
• ✓Tres alternativas: agente de listado (vendedor), agente vendedor (comprador), o agente dual (ambos)
• ✓La divulgación y el consentimiento crean una presunción rebatible de las relaciones de agencia reales (Huijers c. DeMarrais)

El Código Civil de California § 2079.13 y siguientes impone limitaciones: un corredor de listado (listing broker) que también es el corredor de venta (selling broker) es un agente dual; la compensación no determina quién es el principal; un agente dual no puede revelar la flexibilidad del precio sin consentimiento escrito; y un corredor de listado puede vender a un comprador no representado sin convertirse en un agente dual.

• ✓Código Civil de California § 2079.18: un corredor de listado (listing broker) que también es corredor de venta (selling broker) es un agente dual, no un agente que representa únicamente al comprador
• ✓Código Civil de California § 2079.19: el pago de una compensación no determina quién es el principal
• ✓Código Civil de California § 2079.21: un agente dual no puede revelar la disposición del vendedor a aceptar menos o la disposición del comprador a pagar más sin consentimiento escrito
• ✓Código Civil de California § 2079.22: un corredor de listado puede vender a un comprador no representado sin convertirse en un agente dual

Aunque el Código Civil de California § 2079.13 se aplica solo a unidades residenciales de 1 a 4, el Código de Negocios y Profesiones de California § 10176(d) impone la divulgación de la doble representación en todas las transacciones de bienes raíces y en las transacciones garantizadas por bienes raíces. “Conocimiento o consentimiento” debe leerse de forma conjuntiva.

• ✓Código de Negocios y Profesiones de California § 10176(d): un titular de licencia no puede representar a más de una parte sin el conocimiento Y el consentimiento de ambas.
• ✓§ 10176(d) se aplica a todas las transacciones, no solo a unidades residenciales de 1 a 4.
• ✓El Código Civil de California § 2079.17 exige que la relación de agencia y sus cambios consten por escrito y cuenten con el consentimiento de todos los mandantes.

Una agencia puede surgir de la conducta de las partes sin un acuerdo expreso. Un corredor de listado debe evitar convertirse involuntariamente en el agente del comprador. La doble agencia no divulgada puede dar lugar a medidas disciplinarias, pérdida de la comisión y rescisión.

• ✓Código Civil §§ 2300, 2307, 2308: la agencia puede surgir de la conducta de las partes
• ✓Negociar en nombre del comprador o abogar por los intereses del comprador probablemente crea una agencia del comprador
• ✓La doble agencia no divulgada puede someter al corredor a medidas disciplinarias y a los principales a la rescisión (B&P § 10176(a),(d))

La doble representación surge cuando el corredor del vendedor también se convierte en agente del comprador. Un corredor solo puede representar a todos los mandantes con el conocimiento y el consentimiento de todos. Cuando dos licenciatarios del mismo corredor representan a partes opuestas, el corredor es un agente dual.

• ✓El agente dual solo puede actuar con el conocimiento y el consentimiento de todos los mandantes (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓Código Civil § 2079.21: el agente dual no puede negociar el precio o los términos más allá de presentar ofertas sin consentimiento escrito
• ✓Código Civil § 2079.13(b): dos licenciatarios del mismo corredor que representan a partes opuestas = el corredor es un agente dual
• ✓La doble representación no divulgada permite la rescisión sin prueba de daño (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

Un principal puede autorizar al corredor a designar un subagente, creando una relación directa entre el principal y el subagente. Sin dicha autorización, el corredor cooperante se convierte en agente del corredor del listado. La subagencia imputa responsabilidad bajo la doctrina de respondeat superior.

• ✓Código Civil de California § 2351: el corredor designado con la autorización del principal se convierte en subagente del principal
• ✓Código Civil de California § 2350: el corredor designado sin el consentimiento del principal se convierte en agente del corredor del listado
• ✓Johnston v. Seargeants: el vendedor fue considerado responsable por el fraude del subagente cooperante incluso sin tener conocimiento
• ✓La práctica común de la industria actualmente evita la subagencia (Código Civil de California § 2079.19)

Los agentes pueden delegar ciertos deberes a menos que el principal lo prohíba. Sin embargo, un corredor tiene el deber no delegable de llegar a una conclusión de valor para un inversionista en una escritura de fideicomiso privada. El agente original sigue siendo responsable del trabajo delegado.

• ✓El Código Civil § 2349 limita las facultades delegables: actos mecánicos, tareas que el agente no puede realizar por sí solo, delegación habitual/autorizada
• ✓Barry v. Raskov: el corredor es responsable por la negligencia del tasador (deber de valor no delegable)
• ✓B&P § 10232.6: el corredor puede delegar la estimación de valor a un tasador con licencia/certificación
• ✓Respondeat superior responsabiliza al corredor por los actos negligentes o intencionales previsibles de los licenciatarios

Los agentes comerciales y de transacciones de préstamos también deben preparar y entregar declaraciones de divulgación de agencia y obtener consentimiento informado. El incumplimiento puede hacer perder la comisión y permitir la rescisión.

• ✓Los agentes comerciales y de transacciones de préstamos deben entregar declaraciones de divulgación de agencia y obtener consentimiento informado
• ✓No obtener el consentimiento informado puede hacer perder la comisión y permitir la rescisión (Culver v. Jaoudi)
• ✓El contrato de compensación de un agente dual no divulgado no es exigible, independientemente de su equidad real