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Una carga es cualquier derecho o interés sobre una propiedad que posee un tercero ajeno al título, que afecta el valor del patrimonio del propietario pero no impide su disfrute ni su transmisión. Existen dos categorías: las que afectan el título (gravámenes) y las que afectan la condición física o el uso (servidumbres, restricciones, invasiones).

• ✓Una carga afecta el valor pero no impide vender o transmitir el título en pleno dominio.
• ✓Las cargas que afectan el título son gravámenes (créditos monetarios).
• ✓Las cargas que afectan la condición o el uso incluyen servidumbres, restricciones, zonificación e invasiones.

Un gravamen es una carga impuesta sobre una propiedad como garantía de una reclamación monetaria o del cumplimiento de un acto. Los gravámenes pueden ser voluntarios (hipoteca de vivienda) o involuntarios (impuestos atrasados), y específicos (escritura de fideicomiso, gravamen de mecánico) o generales (sentencia monetaria, gravamen por impuesto sobre la renta). Todos los gravámenes son cargas, pero no todas las cargas son gravámenes.

• ✓Gravamen voluntario = creado por el propietario (p. ej., hipoteca); involuntario = impuesto por ley (p. ej., gravamen fiscal)
• ✓El gravamen específico afecta una propiedad en particular; el gravamen general afecta toda la propiedad no exenta del propietario
• ✓Un gravamen garantiza una reclamación monetaria o el cumplimiento de un acto

Una nube sobre el título es cualquier reclamación o gravamen pendiente que, de ser válido, menoscabaría el título del propietario. Mientras subsista una nube, el propietario no puede transmitir un título comercializable. Ejemplos: una escritura de fideicomiso pagada pero no retransferida; la firma faltante de un heredero; un lis pendens persistente después de la desestimación del caso.

• ✓Una nube sobre el título impide la transmisión de un título comercializable
• ✓Los ejemplos incluyen escrituras de fideicomiso satisfechas pero no retransferidas, firmas faltantes de herederos y lis pendens vencidos
• ✓La eliminación puede retrasar el cierre hasta que se pueda emitir una póliza de seguro de título limpia

Según la Sección 1624 del Código Civil de California, los contratos que deben constar por escrito y estar firmados por la parte contra la que se pretende hacer valer dicho contrato incluyen: los acuerdos que no puedan ejecutarse dentro de un año; las promesas de responder por la deuda de otro; los arrendamientos de más de un año o la venta de bienes inmuebles; los acuerdos que emplean a un agente para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles a cambio de una compensación; los acuerdos que no puedan ejecutarse durante la vida del promitente; los acuerdos que asumen una deuda hipotecaria; y los compromisos de préstamo superiores a 100,000 dólares que no sean para fines personales.

• ✓La venta de bienes inmuebles o los arrendamientos de más de un año deben constar por escrito
• ✓Un acuerdo que emplea a un corredor para vender bienes inmuebles a cambio de una comisión debe constar por escrito y estar firmado
• ✓Los acuerdos que no puedan ejecutarse dentro de un año deben constar por escrito
• ✓La autoridad de un agente para firmar un contrato de bienes inmuebles también debe constar por escrito

Un acuerdo de comisión debe constar por escrito y estar firmado por la parte que ha de quedar obligada para que el corredor de bienes raíces pueda cobrar. Esto se aplica a los arrendamientos de más de un año. Los acuerdos verbales de reparto de comisiones entre corredores de bienes raíces no están cubiertos. Los acuerdos no escritos para pagar una deuda hipotecaria asumida son inválidos, a menos que la asunción se establezca en la escritura de transferencia.

• ✓El acuerdo de comisión de un corredor de bienes raíces debe constar por escrito y estar firmado por la parte que ha de quedar obligada
• ✓Los acuerdos verbales entre corredores de bienes raíces para compartir una comisión son exigibles (no están sujetos al Estatuto de Fraudes)
• ✓Un acuerdo no escrito de asunción de hipoteca por parte del comprador es inválido a menos que conste en la escritura de transferencia

El Estatuto de Fraudes se refiere al remedio, no a la validez sustancial. Un contrato que no cumple es inejecutable, no nulo, y es eficaz hasta que su invalidez se alegue en una acción. Es solo una defensa. El cumplimiento parcial significativo puede excusar la falta de un escrito. Un contrato totalmente cumplido está fuera del alcance del estatuto.

• ✓El incumplimiento hace que un contrato sea inejecutable, no nulo
• ✓El estatuto es solo una defensa y no puede ser base para una acción afirmativa
• ✓El cumplimiento parcial significativo puede excusar la falta de un escrito
• ✓Un contrato totalmente cumplido no está sujeto al Estatuto de Fraudes

El escrito requerido puede estar en cualquier forma (incluso una serie de cartas), pero debe contener todos los términos esenciales para que un tribunal pueda determinar el acuerdo, y debe llevar la firma de la parte contra la cual se pretende hacer valer. La parte que entabla la acción puede añadir su firma posteriormente.

• ✓El memorándum debe contener todos los términos esenciales del contrato
• ✓Debe estar firmado por la parte contra la cual se pretende hacer valer
• ✓La parte que entabla la demanda puede añadir su firma posteriormente

La inscripción en el registro no afecta la validez de una escritura, pero es extremadamente importante porque protege al beneficiario. Si un beneficiario no registra y se registra otro documento, el primer beneficiario queda en peligro. El sistema de registro muestra la secuencia de transferencias. La posesión de un inmueble también da aviso de los derechos de las personas que lo poseen, por lo que los compradores deben investigar a los ocupantes en lugar de confiar únicamente en una póliza de título.

• ✓La inscripción en el registro no afecta la validez, pero protege al beneficiario contra documentos registrados posteriormente
• ✓El sistema de registro establece la secuencia de transferencias que afectan la propiedad
• ✓La posesión da aviso de los derechos del poseedor; los compradores deben investigar a los ocupantes

La ley de California protege a los propietarios contra gravámenes no autorizados. La mayoría de los instrumentos que afectan bienes inmuebles deben ser otorgados y reconocidos o probados por el propietario antes de su registro. Los instrumentos cubiertos incluyen escrituras de transferencia, hipotecas, escrituras de fideicomiso, contratos de venta, convenios de opción, recibos de depósito, recibos de comisión y declaraciones juradas que se refieran a ellos. Cualquier instrumento que transfiera o grave bienes de la comunidad debe ser otorgado por ambos cónyuges.

• ✓La mayoría de los instrumentos sobre bienes inmuebles deben ser reconocidos o probados por el propietario antes de su registro
• ✓Cualquier instrumento que transfiera o grave bienes de la comunidad debe ser otorgado por ambos cónyuges

El título registral completo requiere una conexión directa de nombres entre los propietarios en la cadena de títulos. Cualquier variación sustancial entre el nombre del adquirente en un instrumento y el nombre del transmitente en el siguiente hace que el título sea defectuoso, incluso si la identidad puede demostrarse fuera del registro. Un nombre legal consta de un nombre de pila y un apellido; la omisión o adición de un segundo nombre o inicial generalmente es irrelevante, pero una discrepancia puede hacer que el título sea defectuoso.

• ✓Una variación sustancial de nombres en la cadena de títulos hace que el título registral sea defectuoso
• ✓La omisión o adición de un segundo nombre generalmente es irrelevante, pero una discrepancia puede causar un defecto
• ✓Un instrumento posterior con nombres variantes no puede otorgar aviso constructivo

Salvo excepciones limitadas, una persona cuyo nombre cambió después de adquirir el título debe, en una transferencia, indicar el nombre con el que se adquirió el título (p. ej., “Mary Doe Smith, anteriormente Mary Doe”). Una transferencia que no cumpla con esto no confiere aviso constructivo a los compradores o titulares de gravámenes posteriores, pero es válida entre las partes y aquellos con aviso real. El título puede sanearse mediante una acción especial conforme al artículo 770.020 del Código de Procedimiento Civil.

• ✓El otorgante debe indicar el nombre con el que se adquirió originalmente el título
• ✓Las transferencias no conformes no confieren aviso constructivo, pero siguen siendo válidas entre las partes
• ✓Los nombres incorrectos pueden sanearse conforme al artículo 770.020 del Código de Procedimiento Civil

Una escritura a favor de una persona puramente ficticia (falsa o fingida) es nula, pero una escritura a favor de una persona real bajo un nombre ficticio que usa o asume es válida. El nombre erróneo del beneficiario puede corregirse mediante una segunda escritura con el nombre verdadero. El beneficiario debe ser una persona física o jurídica existente y capaz de adquirir el título; una escritura a favor de una persona fallecida es nula, y una escritura a favor de la sucesión de un difunto es cuestionable.

• ✓Una escritura a favor de una persona puramente ficticia es nula
• ✓Una escritura a favor de una persona real bajo un nombre ficticio asumido es válida
• ✓Una escritura a favor de una persona fallecida es nula; una escritura a favor de la sucesión de un difunto es cuestionable

Las instrucciones de escrow deben contener mutualidad, reflejando los entendimientos e intenciones de los principales. Las instrucciones deben ser claras y ciertas. El titular de escrow no tiene ni debe ejercer autoridad discrecional; actúa en nombre de los principales, no en su lugar. Son los propios principales quienes deben cumplir el contrato de escrow.

• ✓Las instrucciones de escrow deben contener mutualidad que refleje los entendimientos e intenciones de los principales
• ✓El titular de escrow no debe tener ni ejercer autoridad discrecional
• ✓El titular de escrow actúa en nombre de los principales, no en su lugar y representación

El depositario de escrow no actúa como mediador ni árbitro y no participa en controversias entre las partes principales o las demás partes. Tiene prohibido ofrecer asesoramiento legal y debe sugerir a las partes en desacuerdo que consulten a un abogado (o a un corredor de bienes raíces cuando el asunto esté dentro del alcance de la licencia). El depositario de escrow puede ofrecer asesoramiento dentro del curso y alcance de las instrucciones.

• ✓El depositario de escrow no actúa como mediador ni arbitra disputas entre las partes principales
• ✓El depositario de escrow tiene prohibido ofrecer asesoramiento legal y debe remitir a las partes en desacuerdo a un abogado o corredor
• ✓El depositario de escrow puede ofrecer asesoramiento solo dentro del curso y alcance de las instrucciones de escrow

El escrow es una relación de agencia limitada/especial regida por el contenido de las instrucciones de escrow. Como agente de ambos principales (y a veces del prestamista), el depositario de escrow actúa únicamente conforme a instrucciones escritas específicas. Cuando el escrow se completa/perfecciona y se cierra, el depositario de escrow se convierte en agente de cada principal con respecto a aquellas cosas a las que cada uno tiene derecho.

• ✓El escrow es una relación de agencia limitada/especial regida por las instrucciones de escrow
• ✓El depositario de escrow actúa únicamente conforme a instrucciones escritas específicas de los principales
• ✓Cuando se cierra el escrow, el depositario de escrow se convierte en agente de cada principal para los elementos a los que cada uno tiene derecho

El depositario de escrow debe evitar términos vagos o ambiguos. Debe remitir de inmediato los instrumentos registrables a la compañía de seguros de título y proporcionar copias a los principales/partes interesadas. Sin autorización, solo puede aceptar reclamaciones, exigencias, instrumentos y fondos contemplados por las instrucciones. La cuenta de fideicomiso de escrow debe mantenerse con extremo cuidado; las cuentas sobregiradas (saldos deudores) están estrictamente prohibidas.

• ✓El depositario de escrow debe remitir de inmediato los instrumentos registrables a la compañía de seguros de título
• ✓Sin autorización, el depositario de escrow solo puede aceptar los elementos contemplados por las instrucciones
• ✓Las cuentas de fideicomiso de escrow sobregiradas (saldos deudores) están estrictamente prohibidas

Los escrows son privilegiados y confidenciales; el titular del escrow no debe dar información a terceros (no principales) sin la aprobación de los principales. Como agente, los hechos conocidos por el agente de escrow se imputan a los principales, por lo que el titular del escrow tiene el deber de comunicar los hechos materiales adquiridos dentro de la agencia que puedan afectar la decisión de un principal. Cualquier información material perjudicial o nueva no divulgada debe revelarse a los principales para recibir instrucciones.

• ✓Los escrows son privilegiados y confidenciales — no se da información a no principales sin la aprobación del principal
• ✓Los hechos conocidos por el agente de escrow se imputan a los principales
• ✓El titular del escrow debe comunicar los hechos materiales que afecten la decisión de un principal

El agente de escrow debe permanecer estrictamente neutral, sin favorecer a ninguna parte principal, incluido el prestamista, y debe evitar acciones que beneficien a una parte principal en detrimento de otra. Debe mantener registros y archivos ordenados y limpios, con hojas de control. Antes del cierre, el agente de escrow debe auditar el archivo, contabilizando todos los conceptos, incluidos los fondos compensados. Los fondos no pueden desembolsarse hasta que todos los cheques o giros se hayan compensado y estén disponibles para su retiro como un derecho automático — un período de retención de 1 a 10 días según la institución.

• ✓El agente de escrow debe permanecer estrictamente neutral y evitar favorecer a cualquier parte principal.
• ✓Antes del cierre, el agente de escrow debe auditar el archivo y contabilizar los fondos compensados.
• ✓No se puede desembolsar ningún fondo hasta que los efectos se hayan compensado (período de retención de 1 a 10 días).

Cuando todas las partes principales firman instrucciones mutuas (conformes), el escrow queda perfeccionado. Si solo una parte principal ha firmado, esa parte principal puede dar por terminado el escrow propuesto en cualquier momento antes de que la otra firme instrucciones conformes. Los prestamistas normalmente se reservan el derecho de retirar sus instrucciones, instrumentos, fondos y documentos si las instrucciones del comprador/vendedor no se ajustan a las instrucciones del prestamista.

• ✓Un escrow queda perfeccionado cuando todas las partes principales firman instrucciones mutuas/conformes
• ✓Una sola parte principal firmante puede dar por terminado el escrow antes de que la otra firme instrucciones conformes
• ✓Los prestamistas se reservan el derecho de retirar sus instrucciones si las instrucciones del comprador/vendedor no se ajustan a las instrucciones del prestamista

Si las partes no especifican el plazo, se aplican presunciones legales: para alojamientos/viviendas/propiedades residenciales, el plazo equivale al período de pago de la renta (se presume un mes si no se especifica - CC 1944); para propiedades agrícolas o de pastoreo, un año; para todas las demás propiedades sin costumbre, un mes, salvo que se disponga lo contrario por escrito (CC 1943).

• ✓El plazo residencial se establece por defecto según el período de pago de la renta, presumiéndose un mes (CC 1944)
• ✓El plazo de propiedades agrícolas o de pastoreo se establece por defecto en un año
• ✓Las demás propiedades se establecen por defecto en un mes, salvo que conste por escrito (CC 1943)

Las restricciones legales prevalecen sobre los términos especificados: los arrendamientos agrícolas/hortícolas no pueden exceder los 51 años; los lotes de ciudad o de pueblo no pueden exceder los 99 años; los arrendamientos para la producción de minerales, petróleo o gas no pueden exceder los 99 años; los arrendamientos de propiedades pertenecientes a un menor emancipado o a una persona incapacitada no pueden exceder lo que autorice un tribunal de sucesiones (probate court). Un arrendamiento que comienza con un evento futuro es inválido si el plazo no comienza dentro de los 30 años posteriores a la ejecución completa.

• ✓Los arrendamientos agrícolas/hortícolas no pueden exceder los 51 años
• ✓Los lotes de ciudad o de pueblo y los arrendamientos de minerales/petróleo/gas no pueden exceder los 99 años
• ✓Un arrendamiento con inicio en un evento futuro es inválido si el plazo no comienza dentro de los 30 años posteriores a la ejecución

Una renovación del arrendamiento crea una tenencia nueva y distinta; las partes deben otorgar un nuevo instrumento. Una prórroga del arrendamiento es una continuación bajo el arrendamiento original y puede ocurrir cuando un inquilino permanece en posesión con permiso. Si un inquilino permanece en posesión y el arrendador acepta la renta, se presume que las partes renovaron de mes a mes (si la renta es mensual), nunca por más de un año.

• ✓Una renovación crea una nueva tenencia; una prórroga continúa el arrendamiento original
• ✓La permanencia en posesión con aceptación de la renta por el arrendador presume una renovación de mes a mes
• ✓Una renovación presunta por permanencia en posesión nunca dura más de un año

Un contrato de arrendamiento residencial con una cláusula de renovación/prórroga automática es anulable por la parte que no lo preparó, A MENOS QUE la cláusula esté impresa en tipo negrita de 8 puntos Y aparezca una declaración en tipo negrita de 8 puntos inmediatamente encima de la línea de firma. Las opciones de prórroga deben ser razonablemente específicas en cuanto a los términos sustanciales; “a convenir mutuamente” no es exigible.

• ✓Las cláusulas de renovación automática deben estar en tipo negrita de 8 puntos con una declaración encima de la línea de firma
• ✓Las opciones de prórroga requieren términos sustanciales específicos; “a convenir mutuamente” no es exigible
• ✓Una opción no ejercida no crea ningún derecho de propiedad hasta que se ejerza estrictamente conforme a sus términos

La mezcla de fondos (commingling) ocurre cuando los titulares de licencia depositan dinero de terceros en una cuenta que no es de fideicomiso o mezclan indebidamente bienes. Los fondos deben colocarse en una cuenta de fideicomiso, en un escrow neutral, o entregarse al principal dentro de los tres días hábiles.

• ✓Los fondos deben colocarse en fideicomiso, en un escrow neutral, o entregarse al principal dentro de los 3 días hábiles (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓Las cuentas de fideicomiso son cuentas del corredor y no están disponibles para los vendedores inmobiliarios; los vendedores deben entregar los fondos de inmediato al corredor
• ✓El corredor puede conservar hasta $200 de sus propios fondos para cargos por servicios sin incurrir en mezcla de fondos (10 CCR § 2835)
• ✓Los fondos en copropiedad deben desembolsarse a más tardar 25 días después del depósito si no existe una disputa
• ✓Se requieren registros separados para cada beneficiario (10 CCR § 2831.1); la cobertura de la FDIC se extiende por beneficiario identificado

La autoridad del agente puede ser real (expresa) u ostensible (aparente/implícita). La autoridad real se confiere intencionalmente; la autoridad ostensible es lo que el principal hace creer a terceros que el agente posee. La autoridad de un agente se limita a lo que se le ha conferido de manera real u ostensible.

• ✓Código Civil de California § 2315: el agente tiene la autoridad que el principal le confiere de manera real u ostensible
• ✓Código Civil de California § 2316: la autoridad real se confiere intencionalmente o el principal permite que el agente crea poseerla
• ✓Código Civil de California § 2317: la autoridad ostensible es lo que el principal hace creer a terceros
• ✓Código Civil de California § 2319: el agente puede hacer todo lo apropiado o habitual para lograr el propósito de la agencia

La autoridad expresa delimita con precisión las actividades autorizadas. La autoridad implícita es razonablemente necesaria para cumplir con el encargo y no puede entrar en conflicto con la autoridad expresa. La autoridad aparente depende de las expectativas razonables de terceros a quienes se les hizo creer que el agente está autorizado.

• ✓La autoridad expresa es precisa; un agente autorizado a comprar a $100,000 no puede comprar a $105,000
• ✓La autoridad implícita es razonablemente necesaria para lograr los objetivos, pero no puede entrar en conflicto con la autoridad expresa
• ✓La autoridad aparente impide que el principal niegue la autorización cuando sus acciones crean una apariencia de autoridad y terceros confían razonablemente en ella
• ✓Las limitaciones no comunicadas sobre la autoridad ordinaria por lo general no vinculan al tercero

Un agente tiene autoridad ampliada en una emergencia, incluido el poder de desobedecer instrucciones cuando ello sea claramente en interés del principal y no haya tiempo para obtener instrucciones. Un agente nunca puede tener autoridad para defraudar al principal y, por lo general, no puede actuar en su propio nombre.

• ✓La emergencia amplía la autoridad (p. ej., un administrador de propiedades que realiza reparaciones urgentes)
• ✓Un agente nunca puede tener autoridad para cometer un fraude contra el principal (Código Civil de California § 2315 y siguientes)
• ✓Un mandato de venta no autoriza a modificar o cancelar el contrato de venta una vez celebrado
• ✓Un corredor de bienes raíces que negocia un préstamo generalmente no tiene autoridad para cobrar pagos sin autorización escrita para el servicio del préstamo

Un principal puede ratificar un acto no autorizado y quedar obligado. La ratificación requiere que el agente haya manifestado representar al principal, que el principal fuera capaz en ambos momentos, conociera todos los hechos materiales, ratificara el acto en su totalidad y lo hiciera antes de que el tercero se retirara.

• ✓Código Civil de California §§ 2310 y siguientes: cinco condiciones para la ratificación
• ✓La ratificación en transacciones con bienes raíces generalmente debe constar por escrito
• ✓Una vez ratificado, las consecuencias son las mismas que si se hubiera autorizado originalmente

Un poder notarial es un instrumento escrito que otorga autoridad a un agente (apoderado, attorney in fact). El poder especial autoriza actos prescritos; el poder general autoriza todos los negocios. No se debe otorgar un poder a los corredores en el mismo asunto en el que son agentes remunerados.

• ✓Poder especial = actos prescritos; poder general = todos los negocios del poderdante
• ✓Los poderes se interpretan estrictamente; la autoridad general se limita a lograr propósitos específicos
• ✓Los corredores no deben tener un poder en el mismo asunto en el que son agentes remunerados (evitar la autocontratación)

Un corredor cuyo encargo se limita a conseguir un comprador no tiene autoridad para aceptar un depósito del comprador; si lo hace, actúa como agente del comprador. La mayoría de los formularios de listado otorgan al corredor autoridad expresa para aceptar un depósito de buena fe por el vendedor.

• ✓Sin autoridad, un corredor que acepta un depósito actúa como agente del comprador (la pérdida recae en el comprador)
• ✓Prácticamente todos los formularios de listado otorgan autoridad expresa para aceptar un depósito de buena fe por el vendedor
• ✓Una vez que el vendedor acepta el contrato de compraventa, la titularidad del pago inicial se transfiere al vendedor
• ✓Un depósito sujeto a una cláusula válida de daños y perjuicios liquidados por lo general no es recuperable por un comprador que incumple (Código Civil de California §§ 1057.3, 1671)

Un cheque retenido conforme a las instrucciones escritas del comprador no debe negociarse hasta la aceptación, pero el vendedor debe ser informado por escrito a más tardar al momento de presentar la oferta. No deben aceptarse cheques posfechados, ya que se asemejan a pagarés.

• ✓Se debe notificar por escrito al vendedor que el cheque del comprador se retiene y no se negocia (B&P § 10176(a))
• ✓El vendedor debe acusar recibo de la notificación antes de la aceptación o de forma simultánea con ella
• ✓El corredor debe registrar la recepción del cheque en los registros del fondo fiduciario (trust fund) y guardarlo de forma segura (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓Un cheque posfechado puede tratarse como un pagaré y no debe aceptarse sin divulgación

Un corredor de bienes raíces que da a entender implícitamente que recibe efectivo mientras acepta un pagaré no negociable viola la Ley de Bienes Raíces. El uso de pagarés como depósito de buena fe (earnest money) debe ser revisado por asesoría legal con anticipación.

• ✓Dar a entender que se recibió efectivo cuando se aceptó un pagaré viola la Ley de Bienes Raíces
• ✓Se requiere divulgación completa al vendedor con respecto a la forma del depósito de buena fe
• ✓Un corredor de bienes raíces tiene el deber afirmativo de divulgar todos los hechos materiales que influyen en la decisión del principal

Cuando se paga un depósito de arras en un escrow neutral, el comprador entrega el dinero de forma condicional. El depositario de escrow generalmente no devolverá el depósito sin la concurrencia del vendedor. El escrow se define por ley.

• ✓El Código Financiero § 17003 y el Código Civil § 1057 definen el escrow
• ✓La falta de ejecución de los documentos de devolución (en ausencia de una disputa de buena fe) puede resultar en daños de hasta $1000 más honorarios de abogado (Código Civil § 1057.3)
• ✓Al cumplirse totalmente, el depositario de escrow se convierte en agente del vendedor para el dinero y agente del comprador para la escritura
• ✓El depositario de escrow puede presentar una acción de interpleader para disputas sobre depósitos

Un tercero que trata con un agente tiene el deber de determinar la existencia, el propósito y el alcance del mandato. El principal no incurre en responsabilidad alguna por actos que excedan la autoridad real o aparente del agente.

• ✓La Malfa v. Piombo Bros.: los terceros están obligados, bajo su propio riesgo, a determinar la existencia del mandato y la autoridad.
• ✓La carga de la prueba de la autoridad recae en la parte que la alega.
• ✓El principal no es responsable por actos que excedan la autoridad real o aparente del agente.

Una ARM permite el ajuste de la tasa de interés conforme cambian las tasas del mercado, vinculada a un índice más un margen.

• ✓California autorizó las ARM en 1981; los prestamistas debían ofrecer hipotecas de tasa fija como opción.
• ✓Los principales índices incluyen la tasa preferencial/de referencia (Prime/Reference Rate), el LIBOR, el Treasury Constant Maturity (TCM) y el Cost of Funds del 11.º Distrito (COFI).
• ✓Los prestatarios deben elegir márgenes bajos y topes razonables; algunas ARM incluyen pisos de tasa de interés y riesgos de amortización negativa.
• ✓Una HELOC es una línea de crédito revolvente generalmente vinculada a la tasa preferencial (Prime Rate).

Una hipoteca inversa permite a los propietarios de edad avanzada acceder al capital acumulado de la vivienda; el producto actual es la Hipoteca de Conversión de Capital de Vivienda asegurada por la FHA.

• ✓En una HECM, el propietario no realiza pagos del préstamo y recibe un ingreso mensual o una suma global.
• ✓La calificación se basa en el valor líquido o valor de la propiedad en garantía y en la esperanza de vida del propietario, no en los ingresos de jubilación ni en la solvencia crediticia.
• ✓La HECM vence y debe pagarse cuando el último prestatario abandona permanentemente la propiedad, fallece o vende la propiedad.
• ✓El seguro de la FHA protege el flujo de efectivo continuo si el prestamista se vuelve insolvente y cubre los déficits si el saldo supera el valor de la propiedad.
• ✓Las hipotecas existentes deben pagarse en su totalidad al momento de la originación; los cargos elevados hacen que el uso a corto plazo sea desaconsejable.

En economías estables, el préstamo convencional de tasa fija a largo plazo es el vehículo típico de financiamiento residencial.

• ✓Los instrumentos de financiamiento alternativos trasladaron el riesgo de tasa de interés del mercado de los prestamistas a los prestatarios
• ✓Los préstamos asegurados por la FHA y garantizados por la VA, junto con Fannie Mae y Freddie Mac, mantuvieron la disponibilidad de las hipotecas de tasa fija

California autorizó las VRM y las RRM como instrumentos hipotecarios alternativos.

• ✓Las VRM se autorizaron en 1970; la tasa de interés cambia dentro de un rango a medida que se mueve un índice.
• ✓Las RRM se autorizaron en 1980; un préstamo a largo plazo (de hasta 30 años) compuesto por préstamos a corto plazo renovables a intervalos (p. ej., 3 a 5 años), y los prestamistas deben ofrecer una opción de tasa fija.
• ✓Si un prestatario rechaza la renovación de la RRM, el saldo restante más los intereses acumulados se hace exigible.

Las GPM proporcionan pagos de principal parcialmente diferidos al inicio del plazo del préstamo.

• ✓Los pagos aumentan sustancialmente después de los primeros cinco años para pagar el préstamo durante el plazo restante (p. ej., 25 años)
• ✓Las GPM pueden implicar amortización negativa; una venta anticipada podría requerir el pago de una cantidad mayor que el principal original

Los titulares de licencia que recomiendan productos de préstamo alternativos o no tradicionales deben comprender los riesgos y actuar dentro de sus deberes fiduciarios.

• ✓Los MLBs/MLOs deben explicar los beneficios y los riesgos durante todo el plazo previsto del préstamo, dentro de su deber fiduciario con el prestatario
• ✓Por lo general, deben evitarse las técnicas de financiamiento innovadoras o creativas sin asesoría legal competente

Las ROMs (utilizadas ampliamente en Canadá) son préstamos renegociados con reajustes periódicos de la tasa.

• ✓La tasa de interés y el pago mensual se renegocian, por lo general, cada cinco años
• ✓Los pagos se amortizan sobre una base de 25 o 30 años, con el plazo disminuyendo en incrementos de cinco años

Una SAM otorga al prestamista un porcentaje de la apreciación de la propiedad a cambio de una tasa de interés por debajo del mercado.

• ✓El prestamista recibe un porcentaje acordado de la apreciación del valor de mercado en la reventa
• ✓Las SAM por lo general no están disponibles donde los bienes inmuebles no se aprecian

Cuando existe un poder de venta, el beneficiario indica al fiduciario que registre un Aviso de Incumplimiento tras el incumplimiento. El fiduciario actúa como agente limitado. Cualquier beneficiario de una escritura de fideicomiso fraccionada puede invocar el poder de venta, sujeto a acuerdos de regla mayoritaria conforme al Código Civil 2941.9.

• ✓El beneficiario indica al fiduciario que registre el Aviso de Incumplimiento después del incumplimiento
• ✓El fiduciario actúa como agente limitado (Código Civil 2924c, 2934a)
• ✓La ejecución hipotecaria extrajudicial es derecho procedimental sin acción del Estado
• ✓Cualquier beneficiario puede invocar el poder de venta en ausencia de un acuerdo en contrario

El Aviso de Incumplimiento debe indicar la elección del beneficiario de declarar exigible la totalidad de la deuda. Se registra al menos tres meses antes del Aviso de Venta. Dentro de los diez días posteriores al registro, deben enviarse por correo copias a quienes hayan solicitado aviso y al fideicomitente. Dentro de un mes, el aviso se envía a las partes enumeradas en el Código Civil 2924b.

• ✓El Aviso de Incumplimiento se registra al menos tres meses antes del Aviso de Venta
• ✓Se envía por correo una copia dentro de los 10 días a las partes solicitantes y al fideicomitente
• ✓El aviso se envía por correo dentro de un mes a los sucesores, a los titulares de gravámenes subordinados, al Contralor del Estado y al IRS

El aviso de venta fija una fecha de venta no antes de 20 días después de su registro. Debe registrarse al menos 14 días y enviarse por correo al menos 20 días antes de la venta. Debe publicarse una vez por semana durante al menos 20 días (tres publicaciones, con no más de 7 días de diferencia) y fijarse durante al menos 20 días.

• ✓Fecha de venta no antes de 20 días después del registro del aviso de venta
• ✓Registrado al menos 14 días y enviado por correo al menos 20 días antes de la venta
• ✓Publicado una vez por semana durante 20 días (tres publicaciones, con 7 días de diferencia como máximo)
• ✓Fijado al menos 20 días en un lugar público y en la propiedad

La venta es una subasta pública entre las 9 a. m. y las 5 p. m. en un día hábil. El restablecimiento está disponible hasta cinco días hábiles antes de la venta; después, el pago total hasta que comiencen las pujas. Solo el beneficiario que ejecuta la garantía puede pujar con crédito. Inhibir el proceso de pujas es ilegal. El fideicomisario debe revelar los hechos materiales.

• ✓Restablecimiento hasta cinco días hábiles antes de la venta; pago total hasta que comiencen las pujas
• ✓Solo el beneficiario que ejecuta la garantía puede pujar con crédito hasta el monto adeudado
• ✓Inhibir el proceso de pujas es ilegal (Código Civil 2924h(g))
• ✓Un aplazamiento de más de 365 días en total requiere un nuevo Aviso de Venta

El postor ganador recibe una escritura de fiduciario (trustee's deed) con considerandos especiales, sin garantía, y el título se remonta a la fecha en que se firmó la escritura de fideicomiso (deed of trust). Una oferta de crédito total (full credit bid) extingue la deuda. Los gravámenes subordinados se extinguen; los gravámenes prioritarios (senior liens) permanecen. No existe derecho de redención después de una venta del fiduciario.

• ✓La escritura de fiduciario (trustee's deed) se remonta a la fecha en que se firmó la escritura de fideicomiso (deed of trust)
• ✓Una oferta de crédito total (full credit bid) extingue la deuda y las obligaciones
• ✓Los gravámenes subordinados se extinguen; los gravámenes prioritarios y los gravámenes superiores (super liens) permanecen
• ✓No existe derecho de redención después de la venta del fiduciario

El postor ganador tiene derecho a la posesión y puede desalojar mediante una acción de desalojo (Unlawful Detainer) después de un aviso para desocupar de tres días (Notice to Quit). Los inquilinos con un arrendamiento subordinado al gravamen objeto de ejecución hipotecaria generalmente requieren un aviso de desocupación de 60 días (Notice to Vacate). Los derechos de los inquilinos sujetos al control de rentas no pueden ser extinguidos. La rescisión es posible dentro de dos años si se obtuvo una ventaja abusiva.

• ✓El propietario ocupante es desalojado después de un aviso para desocupar de 3 días y una acción de desalojo (Unlawful Detainer)
• ✓Los inquilinos con arrendamiento subordinado requieren un aviso de desocupación de 60 días (Notice to Vacate)
• ✓La rescisión está disponible dentro de dos años si se obtuvo una ventaja abusiva (Código Civil 1695.14)

El fiduciario distribuye el producto: (1) honorarios, costos y gastos del fiduciario; (2) monto total adeudado al beneficiario; (3) tenedores de gravámenes subordinados por orden de prioridad; (4) excedente al prestatario. Las disputas se resuelven mediante una demanda de interpleader y reparación declaratoria.

• ✓Orden: honorarios del fiduciario, beneficiario, gravámenes subordinados por orden de prelación, excedente al prestatario
• ✓Los gravámenes subordinados se pagan ya sea que su deuda haya vencido o no
• ✓Las disputas se resuelven mediante interpleader y reparación declaratoria

Un prestamista puede pujar por debajo cuando se anticipa una acción sobre la garantía por fraude, desperdicio o destrucción maliciosa, o cuando existe una pérdida fortuita con cobertura de seguro. No pujar por debajo puede dar lugar a la denegación de una reclamación de seguro (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). Las decisiones sobre pujar por debajo requieren asesoría legal.

• ✓Pujar por debajo preserva la acción sobre la garantía por fraude o desperdicio
• ✓Se requiere pujar por debajo para preservar una reclamación de seguro por pérdida fortuita (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓Una puja por el crédito total puede renunciar a la recuperación de una reclamación de seguro