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En 1943, el Departamento de Bienes Raíces emprendió una campaña a nivel estatal para poner fin a las actividades fraudulentas de venta de petróleo y gas. Se llevó a cabo con la ayuda de los fiscales de distrito, el Fiscal General, el Departamento de Corporaciones y los departamentos de policía locales. Muchos promotores fueron condenados por hurto mayor, y alrededor de 600 operadores perdieron sus licencias de bienes raíces mediante audiencias formales o por falta de renovación. Estos esfuerzos dieron lugar a la legislación de 1943.

• ✓La campaña de aplicación de la ley de 1943 fue liderada por el Departamento de Bienes Raíces junto con otras agencias
• ✓Alrededor de 600 operadores perdieron sus licencias de bienes raíces mediante audiencias o por falta de renovación
• ✓El esfuerzo de aplicación de la ley condujo directamente a la legislación de licencias M.O.G. de 1943

Antes de 1943, existía una especulación extensa en la venta y el arrendamiento de tierras de minerales, petróleo y gas, especialmente durante la época de la Depresión (1933-1939). Las personas realizaban inversiones desesperadas con la esperanza de obtener enormes ganancias, aunque la mayoría de los compradores perdió la totalidad de su inversión. Aproximadamente 1,000 vendedores de petróleo y gas operaban en todo el estado, vendiendo parcelas en subdivisiones de petróleo y gas recién creadas ubicadas en California y otros estados con potencial de producción en zonas remotas.

• ✓La especulación alcanzó su punto máximo durante el período de la Depresión de 1933 a 1939
• ✓Alrededor de 1,000 vendedores de petróleo y gas operaban en todo el estado vendiendo parcelas especulativas
• ✓La mayoría de los compradores de estos derechos perdió la totalidad del monto invertido

Según el antiguo common law inglés, la propiedad inmobiliaria se transfería mediante feoffment, que exigía la entrega de la posesión denominada livery of seizin. No intervenía ningún escrito ni escritura; la transferencia se efectuaba entregando la tierra misma o un símbolo, como una ramita, una piedra o un puñado de tierra. Otro método era una declaración oral ante testigos a la vista de la tierra, seguida de la entrada del nuevo propietario.

• ✓El feoffment exigía la entrega real de la posesión llamada livery of seizin
• ✓Originalmente no se requería un instrumento escrito para transferir la tierra
• ✓Los derechos incorporales, como las servidumbres, se transferían mediante un « deed of grant »

Una “conveyance by a release” era una escritura utilizada para transferir un dominio o interés en bienes raíces, pero la entrega de la posesión (livery of seizin) no podía otorgarse hasta que el nuevo propietario tomara posesión. Una “release” también se utilizaba para extinguir un derecho sobre bienes raíces y es el antecedente de la escritura de renuncia moderna (quitclaim deed).

• ✓Una “release” fue la base histórica de la escritura de renuncia moderna (quitclaim deed).
• ✓Una “release” podía extinguir un derecho sobre el inmueble.

Las transferencias de tierras en California bajo el dominio español y mexicano eran similares al common law. La Corte Suprema de California sostuvo que la tierra no podía transmitirse sin un instrumento escrito, a menos que la transmisión se hiciera mediante un contrato ejecutado que entregara la posesión real en la venta mediante entrada y actos ceremoniales. Hoy, la antigua livery of seizin se simboliza mediante la entrega de la escritura, no de la propiedad.

• ✓La ley española y mexicana generalmente exigía un instrumento escrito para transferir tierras
• ✓La escritura es ahora el símbolo del título, en reemplazo de la livery of seizin

Las primeras ciudades estadounidenses eran compactas, limitadas por la distancia a pie. La industrialización, la inmigración y el transporte mecanizado (tranvía eléctrico en la década de 1880, luego los automóviles) provocaron hacinamiento, expansión urbana descontrolada y deterioro de las condiciones de vida, creando la necesidad de planificación.

• ✓El transporte mecanizado (tranvía eléctrico) en la década de 1880 impulsó el movimiento hacia los suburbios y la especulación de tierras
• ✓La expansión urbana descontrolada se intensificó cuando los automóviles se volvieron ampliamente disponibles

A principios del siglo XX, los líderes cívicos vieron la necesidad de mejorar los entornos urbanos. El movimiento “City Beautiful” hizo hincapié en las obras públicas y las mejoras cívicas para hacer las ciudades más habitables. Los planes urbanos evolucionaron hacia “planes integrales” que expresaban metas comunitarias y abarcaban tanto tierras públicas como privadas.

• ✓El movimiento City Beautiful hizo hincapié en las obras públicas y las mejoras cívicas
• ✓Los planes integrales abordan el desarrollo físico de un área urbana como una respuesta racional a la urbanización

Hoy en día, la propiedad se considera la cosa poseída, ya sea inmueble o mueble. Los bienes inmuebles se componen de: (1) la tierra; (2) cualquier cosa fijada y considerada parte permanente de la tierra; (3) lo que es incidental o accesorio a la tierra; y (4) lo que es inmueble por disposición de la ley.

• ✓Los bienes inmuebles tienen cuatro componentes: la tierra, los elementos fijados, las pertenencias y las cosas inmuebles por disposición de la ley
• ✓La propiedad se clasifica como inmueble o mueble

El terreno incluye el suelo, la roca y otras sustancias terrestres, además del espacio en la superficie, debajo de ella hasta el centro de la Tierra y por encima hasta la parte superior del cielo. Los tribunales reconocen un derecho público al espacio aéreo como una “carretera” si no interfiere irrazonablemente con el disfrute del propietario. Los propietarios pueden perforar verticalmente en busca de petróleo y gas, pero no oblicuamente bajo el terreno de un vecino.

• ✓El terreno se extiende por debajo hasta el centro de la Tierra y por encima hasta el cielo
• ✓Se permite el uso público del espacio aéreo si no interfiere irrazonablemente con el propietario
• ✓El propietario puede perforar verticalmente en busca de petróleo o gas, pero no oblicuamente bajo el terreno de un vecino

Las cosas fijadas al terreno incluyen edificios, puentes y árboles, además de cualquier cosa fijada a ellos, como puertas, gabinetes instalados permanentemente o electrodomésticos empotrados. Estos forman parte de los bienes inmuebles.

• ✓Los edificios, los puentes y los árboles son elementos fijados que forman parte de los bienes inmuebles
• ✓Las puertas, los gabinetes empotrados y los electrodomésticos empotrados están fijados y forman parte de los bienes inmuebles

La propiedad inmobiliaria anexa incluye todo lo que se usa con el terreno por derecho para su beneficio, como cursos de agua, servidumbres/derechos de paso y pasajes para luz, aire o calor. Las acciones en una compañía mutua de agua pueden ser anexas al terreno, lo que significa que no pueden transferirse a menos que el terreno se transfiera con ellas.

• ✓Las servidumbres y los derechos de paso son propiedad inmobiliaria anexa
• ✓Las acciones de una compañía mutua de agua, cuando son anexas, no pueden transferirse por separado del terreno

El artículo 761 del Código Civil de California (promulgado en 1872) clasifica los derechos inmobiliarios por su duración de la siguiente manera: (1) derechos de herencia o derechos perpetuos; (2) derechos vitalicios; (3) derechos por años; y (4) derechos a voluntad.

• ✓El artículo 761 del CC enumera cuatro clasificaciones de derechos inmobiliarios por duración
• ✓Derechos: de herencia/perpétuos, vitalicios, por años y a voluntad

El terreno incluye suelo, roca y sustancias terrestres, además de espacio: la superficie, por debajo hasta el centro de la tierra y por encima hasta el cielo. Los tribunales reconocen el derecho del público a usar el espacio aéreo como una “carretera” si no interfiere indebidamente con el disfrute del propietario, y reconocen la naturaleza fugitiva del petróleo y el gas.

• ✓El terreno incluye el espacio desde el centro de la tierra hasta la parte superior del cielo
• ✓El público tiene derecho a usar el espacio aéreo como una “carretera” si no interfiere indebidamente con el propietario
• ✓Un propietario de terreno puede perforar verticalmente para capturar petróleo/gas, pero no puede perforar en forma inclinada bajo el terreno de un vecino

La propiedad inmobiliaria incluye cosas adheridas al terreno, como edificios, puentes, árboles, puertas, gabinetes instalados permanentemente y electrodomésticos empotrados. Los elementos accesorios se usan con el terreno para su beneficio, como las servidumbres, los derechos de paso y las acciones en una compañía mutua de agua.

• ✓Los elementos adheridos incluyen edificios, puentes, árboles, electrodomésticos empotrados y gabinetes instalados permanentemente
• ✓Los elementos accesorios (servidumbres, derechos de paso, acciones de una compañía mutua de agua) benefician al terreno
• ✓Las acciones de una compañía mutua de agua accesorias al terreno no pueden transferirse a menos que el terreno se transfiera con ellas

Los cultivos de un arrendatario, los cultivos industriales en crecimiento y las cosas adheridas al terreno o que forman parte de él que se acuerde separar antes de la venta o en virtud de un contrato de venta se tratan como bienes muebles (propiedad personal).

• ✓Los cultivos que se acuerde separar antes de la venta se tratan como bienes muebles/propiedad personal
• ✓Los cultivos industriales en crecimiento se tratan como bienes muebles

La Ley de Bienes Raíces existe principalmente para proteger al público en transacciones inmobiliarias e hipotecarias en las que participa un agente. Establece requisitos de calificación que garantizan que los corredores y vendedores de bienes raíces cumplan con estándares de conocimiento, honestidad y (para los corredores) experiencia. La autoridad del Comisionado no es arbitraria — se debe emitir una licencia a los solicitantes calificados.

• ✓La Ley de Bienes Raíces existe principalmente para la protección del público en transacciones inmobiliarias e hipotecarias
• ✓Cuando un solicitante tiene las calificaciones exigidas por la ley, el Comisionado debe emitir la licencia
• ✓El Comisionado debe tener hechos que justifiquen una determinación de que un solicitante no es honesto y veraz

Las Secciones 10131 y las secciones relacionadas definen las actividades de corredor. Sin una licencia, una persona no puede recibir compensación por actos dentro del ámbito de un corredor o vendedor con licencia. Existen penalidades por actividad sin licencia; los corredores que compensan a personas sin licencia por actos con licencia pueden ser disciplinados, y pagar a una persona sin licencia por dichos servicios es un delito menor.

• ✓Sin una licencia, una persona no puede recibir compensación por actos con licencia de corredor/vendedor
• ✓Compensar a una persona sin licencia por actos con licencia es un delito menor (Secciones 10138 y 10139)
• ✓La Sección 10132 define a un vendedor y exige el empleo por un corredor de bienes raíces

El 4 de agosto de 1943, la autoridad estatutaria del DRE se organizó en dos Partes de la División 4 del Código de Negocios y Profesiones. La Parte 1 (Secciones 10000–10580) es la Ley de Bienes Raíces (Licencias de Personas). La Parte 2 (Secciones 11000–11288) es la Ley de Terrenos Subdivididos (Regulación de Transacciones).

• ✓La Parte 1 (Secciones 10000-10580) se titula Licencias de Personas - la Ley de Bienes Raíces
• ✓La Parte 2 (Secciones 11000-11288) se titula Regulación de Transacciones - la Ley de Terrenos Subdivididos
• ✓Estas leyes difieren del derecho de propiedad inmobiliaria, del derecho de agencia y del derecho de contratos

El Comisionado aplica la Ley de Bienes Raíces y la Ley de Tierras Subdivididas para proteger a las personas que tratan con licenciatarios y a los compradores de propiedades subdivididas. Sus funciones incluyen calificar a los solicitantes, emitir licencias, investigar quejas y a personas sin licencia, y regular las ventas de subdivisiones. El Comisionado comenzó a regular las tierras subdivididas en 1933; el documento de divulgación requerido se denomina informe público.

• ✓El Comisionado comenzó a regular la venta o el arrendamiento de tierras subdivididas en 1933
• ✓El documento de divulgación de subdivisiones que se entrega a los compradores se denomina informe público
• ✓El Comisionado regula las propiedades minerales, petroleras y de gas, y los Servicios de Listados de Alquiler Prepagados

Ciertas personas están exentas del requisito de licencia, incluidas las siguientes: administradores residentes de apartamentos y sus empleados, agentes de alquiler vacacional a corto plazo (alquileres de vacaciones de menos de 30 días), empleados de ciertas instituciones crediticias, ciertas asociaciones agrícolas, autoridades de cementerios y personal de oficina.

• ✓Los administradores residentes de apartamentos y sus empleados están exentos
• ✓Los agentes de alquiler vacacional a corto plazo (alquileres de menos de 30 días) están exentos
• ✓Los empleados de ciertas instituciones crediticias y el personal de oficina están exentos (Secciones 10131.01, 10133 y siguientes)

Los beneficios de una ley de registro NO están disponibles para quien adquiere el título con conocimiento actual (actual notice) de un instrumento previamente otorgado pero no registrado. La posesión por alguien distinto del vendedor constituye conocimiento actual que impone el deber de indagar. Un comprador prudente debe inspeccionar el inmueble e indagar ante las personas en posesión.

• ✓Los beneficios del registro no están disponibles para un comprador con conocimiento actual de un instrumento previo no registrado
• ✓La posesión por alguien distinto del vendedor impone el deber de indagar sobre la reclamación
• ✓Las leyes de registro no protegen contra intereses no registrados que puedan descubrirse mediante inspección física (por ejemplo, servidumbres, derechos de gravamen de mecánicos)

Un instrumento se considera registrado cuando ha sido debidamente reconocido/verificado y depositado ante el funcionario competente con la anotación “presentado para registro”. El registrador lo numera por orden de recepción, incluyendo año, mes, día, hora y minuto, transfiere el contenido a los registros y devuelve el original. Los documentos se indexan alfabéticamente por otorgante/beneficiario y por fecha de registro.

• ✓La prioridad ordinariamente se determina por el momento del registro (año, mes, día, hora, minuto).
• ✓El instrumento registrado primero en la cadena de títulos generalmente obtiene prioridad.
• ✓Si la propiedad se encuentra en más de un condado, debe registrarse en cada condado para dar aviso constructivo.

Según el Código Civil de California, un contrato requiere: partes capaces de contratar; consentimiento mutuo; objeto lícito; y contraprestación suficiente. Un quinto requisito, presente solo en ciertos contratos, es un escrito adecuado.

• ✓Requeridos: partes capaces, consentimiento mutuo, objeto lícito, contraprestación suficiente
• ✓Un escrito adecuado es un quinto requisito para ciertos contratos (Ley de Fraudes / Statute of Frauds)

Un menor tiene menos de 18 años. Un menor no emancipado no puede delegar autoridad, celebrar un contrato relacionado con bienes inmuebles ni contratar respecto de bienes personales que no estén en su posesión inmediata. Un menor puede repudiar contratos durante su minoría de edad o dentro de un plazo razonable después de alcanzar la mayoría de edad. Un menor no puede nombrar un agente, por lo que un poder notarial es nulo. Un corredor de bienes raíces no puede actuar como agente de un menor; la negociación con o para un menor requiere un tutor designado por el tribunal y la aprobación del tribunal.

• ✓Un menor es una persona menor de 18 años
• ✓Un menor no puede celebrar un contrato relacionado con bienes inmuebles
• ✓Un menor puede repudiar contratos durante su minoría de edad o dentro de un plazo razonable después de alcanzar la mayoría de edad
• ✓Una delegación de autoridad (poder notarial) otorgada por un menor es nula
• ✓Un corredor de bienes raíces no puede actuar como agente de un menor para comprar o vender

Conforme a las secciones 7000 y siguientes del Código de Familia, los menores emancipados pueden celebrar contratos vinculantes para comprar, vender, arrendar, gravar, permutar o transferir bienes inmuebles o muebles. Un menor queda emancipado por un matrimonio válido (aunque se disuelva), el servicio militar activo o una declaración judicial de emancipación.

• ✓Los menores emancipados pueden contratar sobre bienes inmuebles como si fueran mayores de edad
• ✓La emancipación ocurre por matrimonio válido, servicio militar activo o declaración judicial

Una vez que la incapacidad de una persona con trastorno mental es determinada judicialmente, no se puede celebrar ningún contrato hasta que se restablezca la capacidad. Una persona totalmente sin entendimiento, aunque no haya sido declarada judicialmente incapacitada, no tiene poder para contratar. Tratar con personas incapacitadas en bienes inmuebles requiere el nombramiento de un tutor y la aprobación judicial.

• ✓No se puede celebrar ningún contrato con una persona declarada judicialmente incapacitada hasta que se restablezca su capacidad
• ✓Tratar con personas incapacitadas requiere el nombramiento de un tutor y la aprobación judicial
• ✓Los menores y las personas incapacitadas aún pueden adquirir título por donación o herencia

Una sociedad (partnership) está formada por dos o más personas que realizan negocios como copropietarios. La propiedad puede titularse a nombre de la sociedad, de los socios individualmente o de un fiduciario tercero. Si se titula a nombre de la sociedad, se debe presentar un formulario GP-1 ante el Secretary of State y registrarlo antes de la transferencia. La Uniform Partnership Act de 1994 (Corporations Code 16100 y siguientes) rige las sociedades desde el 1 de enero de 1999.

• ✓La propiedad de la sociedad no debe transferirse hasta que se presente y registre un formulario GP-1
• ✓Las sociedades desde el 1 de enero de 1999 se rigen por la Uniform Partnership Act de 1994
• ✓En una sociedad limitada, al menos un socio debe ser un socio general con responsabilidad ilimitada

Una corporación es una persona jurídica artificial que debe funcionar a través de agentes humanos, con el control conferido a la junta directiva. Las resoluciones de la junta directiva autorizan a los funcionarios a gestionar los bienes de la corporación. Debido a que una corporación tiene existencia perpetua, no puede adquirir título en tenencia conjunta con derecho de supervivencia.

• ✓Las transacciones de bienes de la corporación requieren resoluciones de la junta directiva que autoricen a los funcionarios.
• ✓Una corporación no puede adquirir título en tenencia conjunta con derecho de supervivencia.
• ✓La responsabilidad de los accionistas normalmente se limita al monto de su inversión.

Un testamento puede nombrar a un albacea (executor/executrix). Si una persona fallece intestada o no nombra albacea, el tribunal de sucesiones (probate court) nombra a un administrador. Por lo general, los actos de estos funcionarios están sujetos a la supervisión del tribunal, y los agentes inmobiliarios se topan con ellos al vender bienes de la herencia.

• ✓El albacea se nombra en un testamento; el administrador es nombrado por el tribunal cuando no hay testamento o no se nombra albacea.
• ✓Por lo general, los actos de los representantes personales están sujetos a la supervisión del tribunal.

En California, los extranjeros residentes o no residentes tienen esencialmente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos (Código Civil de California, Sección 671), sujetos a ciertas restricciones federales. Las personas condenadas no pierden sus propiedades; pueden adquirir por donación, herencia o testamento y pueden transmitir propiedades.

• ✓Los extranjeros pueden adquirir, poseer y disponer de propiedades en California (Código Civil de California, Sección 671)
• ✓La ley federal puede imponer ciertas restricciones a los derechos de propiedad de los extranjeros
• ✓Las personas condenadas no pierden sus propiedades

La Ley de LLC Beverly-Killea (Código de Corporaciones 17000–17705) permite la formación de LLC. Dos o más personas deben celebrar un acuerdo operativo y presentar artículos de organización ante el Secretario de Estado. El nombre debe contener “limited liability company” o “LLC”. Las LLC no pueden realizar actividades bancarias, de seguros o de fideicomiso.

• ✓La formación requiere un acuerdo operativo y la presentación de artículos de organización ante el Secretario de Estado
• ✓El nombre debe incluir “limited liability company” o “LLC”
• ✓Las LLC no pueden ejercer actividades bancarias, de seguros o de compañías fiduciarias

Los californianos suelen transferir la titularidad de bienes inmuebles mediante la escritura de concesión (grant deed), un instrumento escrito simple. La palabra «grant» está expresamente designada por estatuto (Código Civil, Sección 1092) como palabra de transferencia. Una segunda forma común es la escritura de renuncia (quitclaim deed), que se asemeja a la transferencia de common law por liberación.

• ✓La palabra «grant» es una palabra legal de transferencia según la Sección 1092 del Código Civil
• ✓La escritura de concesión es el instrumento de transferencia más común en California
• ✓Otras escrituras incluyen la de garantía, la de fideicomiso, la de retransferencia, la del alguacil y la de donación

El depositario de escrow es el agente y depositario (tercero imparcial/neutral) que mantiene dinero, instrumentos, documentos o cosas de valor hasta que ocurran eventos especificados o se cumplan condiciones. Una vez que las condiciones se cumplen o se renuncian en estricto cumplimiento de las instrucciones, el depositario de escrow (actuando como agente de escrow) ha cumplido con su deber principal. El depositario de escrow es el agente y fiduciario de las partes principales y debe ejercer cuidado razonable, lealtad y buena fe. Su deber fiduciario generalmente se limita a la ejecución fiel de las instrucciones dadas por las partes principales (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓El depositario de escrow es un tercero imparcial/neutral y fiduciario de las partes principales
• ✓El depositario de escrow debe ejercer cuidado razonable, lealtad y buena fe hacia las partes principales
• ✓El deber fiduciario de un depositario de escrow generalmente se limita al cumplimiento fiel de las instrucciones de escrow (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

El depositario de escrow es un agente dual — agente y fiduciario tanto del comprador como del vendedor, y de los prestamistas si corresponde. Al completarse y cerrarse el escrow, el depositario de escrow se convierte en el agente de cada parte principal para entregar estados, instrumentos, fondos, documentos y seguro de título a los que cada uno tiene derecho según las instrucciones del escrow. El depositario de escrow puede coordinar las actividades de proveedores de servicios profesionales, como prestamistas, compañías de títulos y corredores, dentro del alcance de las instrucciones.

• ✓El depositario de escrow es un agente dual tanto del comprador como del vendedor (y del prestamista si corresponde)
• ✓Al cierre del escrow, el depositario de escrow actúa como agente de cada parte principal para entregar lo que a cada uno le corresponde
• ✓El depositario de escrow puede coordinar prestamistas, compañías de títulos y corredores dentro del alcance de las instrucciones

Un arrendamiento tiene dos características legales, cada una con sus propios derechos y obligaciones: (1) una transferencia de un derecho de propiedad inmobiliaria (que crea una relación real, privity of estate), y (2) un contrato que rige la entrega, el mantenimiento, la posesión, el uso y el pago (que crea una relación contractual, privity of contract).

• ✓Un arrendamiento es tanto una transferencia (privity of estate) como un contrato (privity of contract)
• ✓La relación real (privity of estate) surge de la transferencia de un derecho de propiedad inmobiliaria
• ✓La relación contractual (privity of contract) rige las obligaciones de entrega, mantenimiento y pago

Un agente general está autorizado a realizar una serie de transacciones que implican continuidad de servicio y es parte integral de un negocio (p. ej., un gerente de sucursal). Un agente especial realiza una sola transacción o una serie que no implica continuidad de servicio. Los corredores de bienes raíces generalmente son agentes especiales.

• ✓Código Civil § 2295: El agente general realiza una serie de transacciones con continuidad de servicio
• ✓Código Civil § 2297: El agente especial realiza una sola transacción sin continuidad de servicio
• ✓La distinción es importante para determinar la autoridad para obligar al principal

Los empleadores/principales pueden ser considerados responsables por la conducta negligente de empleados/agentes dentro del curso y alcance del empleo. El deber de supervisión del corredor está bien establecido, incluso para los licenciatarios que actúan como principales. Las regulaciones del DRE exigen políticas y sistemas para monitorear la conducta.

• ✓10 CCR, Capítulo 6, § 2725 exige que el corredor supervisor establezca políticas, reglas y sistemas para monitorear la conducta
• ✓El corredor es vicariamente responsable por los actos negligentes, independientemente de la clasificación como empleado/IC (B&P § 10032; Código Civil de California § 2079.13(b))
• ✓El corredor es responsable por ilícitos intencionales/conducta delictiva si ratifica dichos actos o si son razonablemente previsibles (Alhino v. Starr)

Un titular de licencia puede actuar como principal en una transacción por su propia cuenta. Incluso cuando actúa como principal, el titular de licencia debe deberes a la otra parte principal, incluidos honestidad, equidad, buena fe y ausencia de fraude o engaño. Las opciones, los listados netos y las ventas garantizadas son legales en California solo con divulgación completa.

• ✓Un titular de licencia que actúa como principal debe revelar su condición de licenciatario a la otra parte principal (Código B&P § 10177(o))
• ✓Se requiere la divulgación completa de la participación del titular de la licencia y del efecto legal de las opciones, los listados netos y las ventas garantizadas
• ✓El organizador de crédito conforme al Código Civil §§ 2956-2957 debe preparar y entregar una declaración de divulgación de financiamiento del vendedor
• ✓El cambio de estatus de agente a principal debe divulgarse por escrito (Código Civil § 2079.17, B&P § 10176(a) y (d))

Cuando un corredor de bienes raíces contratado para encontrar un comprador también posee una opción de compra de la propiedad, el corredor ocupa la doble condición de agente y comprador. El corredor no puede ejercer la opción sin revelar completamente la información sobre las perspectivas de venta a un tercero.

• ✓Un corredor con una opción de compra debe desvincularse de las obligaciones de agencia mediante una divulgación completa antes de ejercerla.
• ✓Las opciones solo deben obtenerse de mandantes sofisticados o representados de forma independiente, con divulgación completa.

Antes de tratar con el principal por cuenta propia, el agente no debe hacer declaraciones falsas y debe divulgar plenamente todos los hechos relevantes. Esto incluye divulgar que el agente actúa por cuenta propia, además de cualquier hecho relacionado con la conveniencia de la transacción. Se exige la divulgación completa de toda compensación, comisión o ganancia.

• ✓El Restatement (Second) of Agency § 390 exige la divulgación completa de todos los hechos relevantes antes de realizar una operación por cuenta propia.
• ✓El Código de Negocios y Profesiones (B&P Code) § 10176(g) exige la divulgación de cualquier compensación, comisión o ganancia reclamada o percibida.

Un empleado presta servicios personales bajo la dirección y el control del empleador. Un empleado es un agente, pero no todos los agentes son empleados. Un corredor es un agente del principal, no un empleado. La relación corredor-titular de licencia es la de principal, agente y empleado.

• ✓Todos los empleados son agentes, pero no todos los agentes son empleados
• ✓Los artículos 10032 y 10132 del Código B&P y el artículo 2079.13(b) del Código Civil rigen la relación corredor-titular de licencia
• ✓El vendedor de un corredor corporativo es un agente/empleado de la corporación, no del corredor calificado individualmente (Walters v. Marler)

Un contratista independiente ejerce un empleo independiente y es responsable únicamente de los resultados, determinando el método de trabajo. Los vendedores/corredores asociados suelen ser contratistas independientes para fines fiscales y de compensación laboral, pero siguen siendo agentes/empleados en el trato con el público.

• ✓La sección 650 del Código de Seguro de Desempleo y 26 USC § 3508 permiten el estatus de contratista independiente para fines fiscales/laborales
• ✓El estatus de contratista independiente para fines fiscales no disminuye la responsabilidad del corredor por la conducta del titular de la licencia
• ✓Resnik v. Anderson & Miles: un vendedor no puede clasificarse como contratista independiente respecto del corredor a efectos de responsabilidad

Todo corredor de bienes raíces debe tener un acuerdo por escrito con cada vendedor de bienes raíces o corredor asociado. Se requiere un acuerdo por escrito si se le concede al titular de la licencia acceso para retirar fondos de las cuentas de fideicomiso del corredor.

• ✓El Reglamento 2726 del Comisionado exige un acuerdo por escrito con cada vendedor de bienes raíces o corredor asociado
• ✓10 CCR Capítulo 6 § 2834: se requiere un acuerdo por escrito si el titular de la licencia puede retirar fondos de las cuentas de fideicomiso
• ✓El acuerdo es ineficaz en la medida en que entre en conflicto con la Ley de Bienes Raíces

Conforme a la Sección 13004.1, una persona no es empleado para el impuesto estatal sobre la renta si cuenta con licencia, realiza actividades de corretaje a comisión, tiene una remuneración vinculada a la producción y existe un contrato escrito de contratista independiente. Una clasificación incorrecta puede dar lugar a determinaciones, multas e intereses del IRS.

• ✓La Sección 13004.1 enumera tres condiciones para el estatus de contratista independiente: licencia/comisión, pago basado en la producción y contrato escrito.
• ✓El estatus de contratista independiente a efectos fiscales no tiene efecto sobre la responsabilidad civil/pública del corredor por la mala conducta del titular de la licencia.
• ✓El Código del Seguro de Desempleo § 650 excluye de la definición de empleado a los corredores/vendedores que trabajan únicamente a comisión.

Las secciones 6125 y 6126 del Código de Negocios y Profesiones de California prohíben el ejercicio de la abogacía por parte de personas que no sean miembros activos del Colegio de Abogados del Estado. El ejercicio de la abogacía incluye prestar servicios ante los tribunales, dar asesoramiento y consejo legal, y preparar instrumentos jurídicos y contratos mediante los cuales se aseguran derechos legales, incluso fuera de los tribunales.

• ✓Las secciones 6125 y 6126 del Código B&P prohíben el ejercicio de la abogacía por miembros no activos del Colegio de Abogados del Estado
• ✓El ejercicio de la abogacía incluye asesoramiento y consejo legal, y la preparación de instrumentos jurídicos que aseguran derechos legales (People v. Sipper)

En People v. Sipper (1943), un corredor asesoró a clientes sobre qué documento legal ejecutar para garantizar un préstamo y cobró $15 (luego $10) por preparar una escritura de fideicomiso y una hipoteca. El tribunal sostuvo que esto constituía ejercicio de la abogacía porque hizo más que trabajo clerical. De manera crucial, si se hubiera limitado a llenar espacios en blanco en un formulario estándar usando información proporcionada, o hubiera actuado como escribiente, NO habría sido culpable.

• ✓Asesorar a clientes sobre qué documento legal usar y cobrar una tarifa aparte constituye ejercicio ilegal de la abogacía
• ✓El mero hecho de llenar espacios en blanco en un formulario estándar o actuar como escribiente no constituye ejercicio de la abogacía
• ✓Cobrar una tarifa más allá del trabajo clerical indicaba que el corredor realizó más que un servicio clerical

La jurisprudencia de California y el artículo de Lancefield reconocen que los corredores y agentes de seguros pueden redactar ciertos acuerdos en transacciones en las que participan profesionalmente. Estos actos son apropiados cuando se cumplen tres condiciones. La selección y el uso de un formulario a veces aún pueden requerir la ayuda de un abogado.

• ✓La redacción es apropiada cuando el instrumento es simple o estandarizado
• ✓La redacción es apropiada cuando no se cobra una tarifa separada (más allá de la comisión habitual)
• ✓La redacción es apropiada cuando es incidental a las demás actividades de transacción del corredor