Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · bienes raíces · Español

Una escritura transmite el título del otorgante al cesionario. La grant deed es una escritura de garantía limitada que asegura que no ha habido una transmisión previa y que el título está libre de gravámenes impuestos por el otorgante. La warranty deed contiene garantías completas; la special warranty deed garantiza únicamente contra defectos durante la titularidad del otorgante. La quitclaim deed renuncia a cualquier interés sin garantía. La gift deed no tiene contraprestación.

• ✓Una escritura debe otorgarse y entregarse debidamente para transmitir el título
• ✓Una grant deed asegura que el otorgante no ha transmitido ya la propiedad y que el título está libre de los gravámenes del otorgante
• ✓Una quitclaim deed transmite cualquier interés sin ninguna garantía de título

El registro consiste en presentar un documento ante el Registrador del Condado para dar aviso público (constructivo/legal). La prioridad de las reclamaciones generalmente se basa en la hora y la fecha del registro, y la inscripción más antigua recibe preferencia. Los registros públicos otorgan aviso constructivo sobre asuntos relacionados con bienes raíces.

• ✓El registro otorga aviso constructivo (legal) al público
• ✓La prioridad de los gravámenes generalmente se determina por la hora y la fecha del registro
• ✓Los registros públicos otorgan aviso constructivo sobre asuntos relacionados con bienes raíces

El seguro de título protege a los propietarios o prestamistas contra ciertas pérdidas, como un título defectuoso o no comercializable. La póliza estándar cubre asuntos registrados; la póliza ALTA (ampliada) cubre riesgos adicionales como gravámenes de mecánicos no registrados, servidumbres, hechos de levantamiento topográfico, derechos de agua/minerales y partes en posesión. Las excepciones son asuntos específicos excluidos; las exclusiones son asuntos generales excluidos.

• ✓La cobertura ampliada ALTA asegura contra riesgos que revelaría un levantamiento topográfico físico y contra las partes en posesión
• ✓La póliza de título estándar no cubre gravámenes no registrados ni asuntos de levantamiento topográfico
• ✓Un informe de título revela la condición del título antes de la emisión de la póliza

Un resumen de título resume todas las transferencias y procedimientos legales que demuestran la continuidad de la propiedad. La cadena de títulos rastrea las transmisiones desde la patente original. Un título comercializable es aquel que un comprador razonable aceptaría. La apariencia de título parece válida, pero no es título de hecho. Una nube sobre el título perjudica el título hasta que se elimine.

• ✓Una cadena de títulos rastrea la propiedad hasta la patente original
• ✓Un título comercializable es el título que un comprador razonable e informado aceptaría
• ✓Una nube sobre el título puede eliminarse mediante una escritura de renuncia de derechos o una acción de saneamiento de título

Un reconocimiento es una declaración formal ante un funcionario autorizado (notario público) de que la ejecución fue un acto libre del firmante. El notario público toma reconocimientos, firma el certificado y estampa un sello oficial. La verificación es una declaración jurada sobre la exactitud del contenido de un instrumento.

• ✓Un reconocimiento confirma que el firmante ejecutó el instrumento como su acto libre
• ✓Un notario público está autorizado para tomar reconocimientos y estampar un sello oficial

La agencia es la relación entre un mandante y un agente que surge de un contrato (expreso o implícito, escrito u oral), donde el agente es empleado para tratar con terceros. Un agente actúa por y con autoridad del mandante. La autoridad actual es otorgada expresamente por el mandante o por la ley. Los poderes discrecionales permiten al agente tomar decisiones basadas en el juicio. La delegación de poderes es conferir los poderes de un agente a otro.

• ✓La agencia puede ser creada por un contrato expreso o implícito, escrito u oral
• ✓La autoridad actual es otorgada expresamente por el mandante o por la ley
• ✓Un agente actúa por y con autoridad del mandante (la persona a la que el agente representa)

Un fiduciario es una persona en posición de confianza, como un corredor respecto al mandante. El deber fiduciario requiere que el agente actúe con la máxima buena fe hacia el mandante y no obtenga ventaja alguna mediante la más mínima tergiversación, ocultamiento, coacción o presión. Un agente gratuito (sin remuneración) queda obligado a actuar de buena fe una vez que asume la agencia.

• ✓El deber fiduciario requiere la máxima buena fe hacia el mandante
• ✓El agente no debe obtener ventaja mediante tergiversación, ocultamiento, coacción o presión
• ✓Un agente gratuito, una vez que asume actuar, está obligado a actuar de buena fe y obedecer las instrucciones

Un listado es un contrato de empleo entre un mandante y un agente para realizar servicios relacionados con la propiedad. Un listado de agencia exclusiva da derecho al corredor a una comisión si se vende a través de cualquier corredor, pero no si el propietario vende sin un agente. Un listado de derecho exclusivo de venta da derecho al corredor a una comisión si se vende durante el término del listado por cualquier corredor o el propietario. La comisión es la compensación del agente, típicamente un porcentaje del precio de venta.

• ✓Un listado de derecho exclusivo de venta paga al corredor incluso si el propietario vende personalmente la propiedad
• ✓Un listado de agencia exclusiva NO paga al corredor si el propietario vende sin un agente
• ✓Un listado es un contrato de empleo que autoriza al agente a realizar servicios

La agencia dual es cuando el agente actúa simultáneamente para ambas partes en una transacción. La necesidad imperativa otorga al agente autoridad ampliada en una emergencia, incluido el poder de desobedecer instrucciones cuando está claramente en el interés del mandante y no hay tiempo para obtener instrucciones. El apoderado está autorizado bajo un poder notarial (limitado o general).

• ✓La agencia dual significa representar a ambas partes simultáneamente en la misma transacción
• ✓La necesidad imperativa permite al agente autoridad de emergencia ampliada cuando actúa en el interés del mandante
• ✓El apoderado actúa bajo un poder notarial que puede ser limitado o general

Un contratista independiente actúa en nombre de otro pero vende los resultados finales, y sus métodos para lograr esos resultados no están sujetos al control de otro. Esto difiere de un agente cuyos actos y métodos pueden ser dirigidos por el principal.

• ✓Un contratista independiente controla los métodos utilizados para lograr los resultados
• ✓Los métodos de un agente pueden estar sujetos al control y la dirección del principal

El valor de mercado es el precio más alto en términos de dinero que una propiedad obtendrá en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones para una venta justa, actuando el comprador y el vendedor con prudencia y conocimiento.

• ✓Requiere un mercado competitivo y abierto
• ✓El comprador y el vendedor actúan con prudencia, conocimiento y libres de presión indebida
• ✓Se distingue del precio de mercado, que se paga independientemente de presiones, motivos o inteligencia

El enfoque de datos de mercado es uno de los tres métodos de tasación, comparando propiedades de tipo similar vendidas recientemente con la propiedad sujeta. Se usa comúnmente para propiedades residenciales.

• ✓Uno de los tres métodos de tasación
• ✓Compara propiedades similares vendidas recientemente con la propiedad sujeta
• ✓Se usa comúnmente para comparar propiedades residenciales

El costo de reemplazo es el costo de reemplazar una estructura con una de utilidad equivalente usando materiales modernos y estándares actuales. El costo de reproducción es el costo de replicar exactamente el sujeto con la misma calidad y diseño.

• ✓El costo de reemplazo utiliza materiales modernos y estándares actuales
• ✓El costo de reproducción crea una réplica exacta con la misma mano de obra y diseño

El deterioro físico es la pérdida de valor por desgaste y daño (reparable e irreparable). La obsolescencia es la pérdida de valor debido a la reducción de la demanda por diseño anticuado y puede ser funcional o económica.

• ✓El deterioro físico proviene del desgaste, daño, uso y elementos
• ✓La obsolescencia puede ser funcional o económica
• ✓La depreciación en línea recta se deprecia a una tasa constante durante la vida útil

Plottage es el aumento de valor de dos o más lotes contiguos cuando se unen bajo una sola propiedad para usarse como un lote más grande; también llamado ensamblaje. El incremento de plottage es la apreciación creada por la combinación de propiedades.

• ✓El plottage requiere lotes contiguos unidos bajo una sola propiedad
• ✓También llamado ensamblaje
• ✓El incremento de plottage es la apreciación resultante de la combinación de propiedades

Principios clave de tasación: sustitución establece el valor máximo por el costo de un sustituto igual; progresión mejora una propiedad menor cerca de propiedades de mayor valor; oferta y demanda afectan el valor; productividad excedente fija el valor de la tierra.

• ✓Principio de sustitución: valor establecido por el costo de un sustituto igualmente deseable
• ✓Principio de progresión: propiedad menor mejorada por vecinos de mayor valor
• ✓Principio de productividad excedente: el ingreso neto después de mano de obra, organización y capital se imputa a la tierra

Un avalúo narrativo es un resumen de todos los materiales factuales, técnicas y métodos utilizados para establecer una conclusión de valor. El presupuesto de cantidades es un método de estimación de costos altamente técnico (desglose de precios) que detalla los materiales primas y los costos de instalación.

• ✓El avalúo narrativo resume todos los materiales factuales y métodos
• ✓El presupuesto de cantidades se denomina método de desglose de precios
• ✓El presupuesto de cantidades detalla las cantidades y precios de materias primas más los costos de instalación

Una asociación/consejo de bienes raíces es una organización voluntaria cuyos miembros participan en alguna fase del negocio de bienes raíces. La membresía en una asociación/consejo local lo convierte automáticamente en miembro de la CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS y la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. Esto se conoce como el acuerdo de tres vías. La membresía afiliada está abierta a instituciones financieras y compañías de fideicomiso, títulos y escrow.

• ✓La membresía en una asociación local confiere automáticamente la membresía de CAR y NAR (acuerdo de tres vías)
• ✓La membresía afiliada está abierta a compañías financieras, fiduciarias, de títulos y de escrow
• ✓Los titulares de licencia que cumplan con los requisitos de membresía son elegibles para la membresía como REALTOR o REALTOR-ASSOCIATE

Una asociación sectorial es una organización voluntaria sin fines de lucro compuesta por unidades comerciales independientes y competidoras que operan en la misma industria o sector, formada para resolver los problemas de la industria, promover su progreso y mejorar su servicio.

• ✓Una asociación sectorial es una organización voluntaria sin fines de lucro
• ✓Sus miembros son unidades comerciales independientes y competidoras de la misma industria

La California Real Estate Association se formó en Los Ángeles en 1905 y cambió oficialmente su nombre a CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS el 1 de enero de 1975. Entre las organizaciones pioneras de California se incluyen la San Diego Realty Board (1887) y la San Jose Real Estate Board (1896). El propósito de CAR es servir a sus miembros, promover la libre empresa y preservar el derecho a poseer bienes inmuebles.

• ✓La California Real Estate Association se formó en Los Ángeles en 1905
• ✓El nombre cambió a CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS el 1 de enero de 1975
• ✓La San Diego Realty Board (1887) fue la organización inmobiliaria pionera de California
• ✓CAR ofrece defensa legislativa, servicios legales, formularios estándar y programas de seguros

Un acuerdo entre corredores que cooperan en la venta de bienes raíces para dividir honorarios no es ilegal ni contrario al orden público, y se hace cumplir como cualquier otro contrato que no deba constar por escrito. No se crea ninguna sociedad ni empresa conjunta. Un corredor cooperador que es la causa determinante de la venta puede recuperar la parte del corredor de venta del corredor de listado. El corredor original no puede privar a un corredor cooperador de su parte mediante un acuerdo de transacción con el principal por un monto menor. Existe una garantía implícita de que el propietario pagará la comisión especificada, y el corredor original es responsable ante el corredor cooperador independientemente de una transacción por un monto menor, salvo que el corredor cooperador lo consienta. El corredor de listado es responsable ante el corredor cooperador solo si el corredor de listado recibió efectivamente una comisión del vendedor.

• ✓Los acuerdos de división de comisiones entre corredores son legales y exigibles, y no crean ninguna sociedad ni empresa conjunta
• ✓Un corredor cooperador que es la causa determinante de la venta puede recuperar su parte del corredor de listado
• ✓El corredor de listado es responsable ante el corredor cooperador solo si el corredor de listado recibió efectivamente una comisión del vendedor
• ✓El abandono del acuerdo de división por parte del corredor cooperador libera al corredor de listado de responsabilidad por una parte

Bajo un listado abierto, una venta por parte del propietario a una persona no referida por el corredor no viola el listado y no genera responsabilidad. Cuando no hay fecha de terminación en un listado abierto, el propietario no puede aprovecharse del fracaso del corredor negociando directamente con el cliente potencial del agente. Un contrato de agencia irrevocable por un tiempo fijo no impide que el propietario venda dentro de ese tiempo a una persona con quien el agente no había negociado previamente.

• ✓Bajo un listado abierto, el propietario puede vender a un comprador no referido por el corredor sin deber pagar una comisión.
• ✓El propietario no puede tratar directamente con el cliente potencial del agente para evitar pagar una comisión.
• ✓Una agencia irrevocable por un tiempo fijo no impide que el propietario venda a personas con quienes el agente nunca negoció.

El monto de la comisión se establece en el contrato de empleo del corredor. Salvo incapacidad para leer o fraude que impida la comprensión, la parte firmante queda obligada por los términos expresos. La compensación suele ser un porcentaje del precio de compra. Si no se indica un monto, la ley establece implícitamente una promesa de pagar la comisión habitual o acostumbrada que se cobra en la zona por servicios similares. Si el propietario acepta una oferta por debajo del precio de lista, el contrato de listado y el recibo de depósito por lo general disponen expresamente el pago de una comisión.

• ✓La comisión se establece en el contrato de empleo; la parte firmante queda obligada salvo fraude o incapacidad
• ✓Si no se indica un monto, la ley establece implícitamente el pago de la comisión habitual o acostumbrada por servicios similares en la zona
• ✓Aceptar una oferta por debajo del precio de lista por lo general obliga al pago de la comisión según el contrato de listado y el recibo de depósito

Los MLB se convirtieron en una fuente sustancial de originación de préstamos hipotecarios residenciales. El término “originate” se ha ampliado con el tiempo.

• ✓Los MLB originaron entre el 50 y el 70 % de los préstamos hipotecarios residenciales (garantizados por 1 a 4 unidades de vivienda) antes de la crisis de 2007-2008.
• ✓Históricamente, “originate” significaba financiar u otorgar un préstamo; ahora incluye la organización de préstamos para prestamistas y representantes de préstamos que son empleados.
• ✓Los MLB y los representantes de prestamistas se recalifican como Mortgage Loan Originators (MLO) en virtud de la Ley federal SAFE de 2008.

Los corredores de préstamos hipotecarios (MLB) de California otorgan y organizan préstamos que dependen de fondos de inversionistas/prestamistas privados, tradicionalmente basados en el valor neto de la propiedad.

• ✓Estos préstamos tradicionalmente financiaban de 1 a 4 unidades residenciales con base en el valor neto en lugar de la compra.
• ✓Estos préstamos se basaban en gran medida en el valor neto de la propiedad en garantía y menos en la solvencia crediticia del prestatario.

Los préstamos para construcción vertical requieren documentación adicional más allá del procesamiento estándar de préstamos: informe preliminar actual con actualización de fecha (date-down), levantamiento topográfico (para cobertura ampliada ALTA), informe de suelos, informe de riesgos geológicos, informe de impacto ambiental o declaración negativa, currículum del contratista y contrato de construcción con desglose de costos, contratos de profesionales de diseño y ofertas de subcontratistas, aprobaciones gubernamentales (p. ej., Comisión Costera), tasación que muestre los valores “tal como está” y “una vez terminado” conforme a USPAP, prueba del cumplimiento de la Subdivided Lands Law y pólizas de seguro.

• ✓Las tasaciones de construcción deben estimar el valor “tal como está” y “una vez terminado” de conformidad con USPAP.
• ✓Puede exigirse un levantamiento topográfico para la cobertura ampliada ALTA que muestre la ubicación exacta de las mejoras.
• ✓Los proyectos de subdivisión deben cumplir con la Subdivision Map Act con un mapa final de tracto o de parcela adecuado.

Los documentos de préstamo que garantizan préstamos para desarrollo de terrenos o construcción son singulares e incluyen contratos de préstamo para construcción y acuerdos de garantía, presentaciones UCC-1, cesiones de contratos con contratistas/subcontratistas/profesionales de diseño, y cesiones de planos, especificaciones y permisos de construcción. Deben ser revisados por asesoría legal competente antes de continuar.

• ✓Los préstamos para construcción requieren presentaciones UCC-1 y cesiones de contratos y planos.
• ✓Los documentos de préstamo para construcción deben ser revisados por asesoría legal antes de continuar.

Un acreedor/prestamista debe conservar evidencia del cumplimiento de la TILA y del Reglamento Z (excepto los requisitos de publicidad de las secciones 226.16 y 226.24) durante dos años después de que deban realizarse las divulgaciones o deba tomarse una acción. Las agencias de cumplimiento pueden exigir una conservación más prolongada.

• ✓Conservar evidencia de cumplimiento durante dos (2) años después de que se requieran las divulgaciones o la acción
• ✓Los requisitos de publicidad de las secciones 226.16 y 226.24 quedan exceptuados de esta regla general
• ✓Las agencias pueden exigir una conservación más prolongada para llevar a cabo la aplicación conforme a la Sección 108 de la TILA

Un acreedor/prestamista debe permitir que la agencia responsable de hacer cumplir la TILA y la Regulación Z inspeccione sus registros pertinentes con fines de cumplimiento.

• ✓El acreedor/prestamista debe permitir que la agencia encargada de hacer cumplir la ley inspeccione los registros
• ✓La inspección tiene como propósito verificar el cumplimiento

El uso creciente de sindicatos condujo a la Real Estate Syndicate Act (Código de Negocios y Profesiones, secciones 10250 y siguientes) en 1969, vigente a partir del 2 de enero de 1970. Se aplicaba únicamente a sindicatos no corporativos poseídos por 100 personas o menos en calidad de titulares beneficiarios, formados con el único propósito de invertir en bienes inmuebles. La jurisdicción sobre estas ofertas pasó del Department of Corporations al Department of Real Estate, mientras que otras ofertas de sindicatos (p. ej., petróleo y gas) permanecieron con el Department of Corporations.

• ✓La Ley de Sindicatos Inmobiliarios fue promulgada en 1969 (B&P Code 10250 y siguientes), vigente el 2 de enero de 1970
• ✓Se aplicaba solo a sindicatos no corporativos de 100 personas o menos formados únicamente para invertir en bienes inmuebles
• ✓La jurisdicción pasó al DRE; los sindicatos de petróleo/gas y otros permanecieron con el Department of Corporations

A partir del 1 de enero de 1978, se derogó la Ley de Sindicatos de Bienes Raíces y la regulación de todas las ofertas de participaciones en sindicatos de bienes raíces volvió a recaer en el Departamento de Corporaciones. Una forma determinada de empresa que agrupa dinero de inversión puede constituir una oferta de valores para la cual los organizadores deben solicitar un permiso o una exención del Departamento de Corporaciones.

• ✓A partir del 1 de enero de 1978, se derogó la Ley de Sindicatos de Bienes Raíces
• ✓La regulación de las ofertas de sindicatos volvió al Departamento de Corporaciones
• ✓Un sindicato puede ser una oferta de valores que requiera un permiso o una exención del Departamento de Corporaciones

La legislación de 1977 añadió la Sección 25206 del Código de Corporaciones, que permite a los corredores de bienes raíces vender ciertos tipos de participaciones en valores sin obtener una licencia de corredor-distribuidor del Departamento de Corporaciones. También añadió a la Ley de Bienes Raíces una disposición que establece que constituye motivo de acción disciplinaria si un corredor viola ciertas disposiciones del Código de Corporaciones o los reglamentos del Comisionado de Corporaciones en transacciones que impliquen la venta, el intercambio o la negociación de participaciones en sindicatos inmobiliarios. Los corredores deben consultar el Comunicado n.º 62-C del Departamento de Corporaciones (2 de julio de 1980).

• ✓La Sección 25206 del Código de Corporaciones permite a los corredores vender ciertas participaciones en valores sin una licencia de corredor-distribuidor
• ✓Violar las disposiciones del Código de Corporaciones en transacciones de participaciones en sindicatos inmobiliarios es motivo de acción disciplinaria
• ✓Los corredores deben consultar el Comunicado n.º 62-C del Departamento de Corporaciones (2 de julio de 1980)

Un informe de tasación debe incluir: una opinión final de valor en dólares; la fecha de valor (pasada, presente o futura); una descripción adecuada de la propiedad, incluida la descripción legal; la latitud de razonamiento; datos de mercado y fácticos; y firma/certificación, incluido el número de licencia. Los requisitos se describen en las Normas 1 y 2 de USPAP.

• ✓El informe debe indicar la opinión final de valor en dólares para la propiedad
• ✓La fecha efectiva de valor difiere de la fecha de la tasación (redacción/entrega)
• ✓El informe debe estar firmado, incluir el número de licencia e indicar que no existe interés presente o contemplado
• ✓El momento de la inspección generalmente se toma como la fecha efectiva de valor, a menos que se informe lo contrario

Los informes en forma de carta son Informes de Uso Restringido (Restricted Use Reports) (Regla de Normas 2-2(c)) para clientes familiarizados con la zona. Los informes en formulario son Informes Resumidos (Summary Reports) (Regla de Normas 2-2(b)) usados por prestamistas, por ejemplo, URAR y SRIPAR. Los informes narrativos son Informes Autocontenidos (Self-Contained Reports) (Regla de Normas 2-2(a)), documentos completos para tribunales y clientes fuera de la localidad.

• ✓Informe en forma de carta = Informe de Uso Restringido, regido por la Regla de Normas 2-2(c)
• ✓Informe en formulario = Informe Resumido, regido por la Regla de Normas 2-2(b)
• ✓Informe narrativo = Informe Autocontenido, regido por la Regla de Normas 2-2(a)
• ✓El contenido y la profundidad del análisis, no el formato, definen el tipo de informe en términos de USPAP
• ✓URAR = Uniform Residential Appraisal Report (Informe Uniforme de Tasación Residencial); SRIPAR = Small Residential Income Property Appraisal Report (Informe de Tasación de Pequeñas Propiedades Residenciales de Renta)

Los avalúos se utilizan para la transferencia de propiedad, el financiamiento y el crédito, los impuestos (ad valorem), la expropiación, los seguros y razones diversas como fraude, daños y casos de división de patrimonio. Para fines fiscales, solo las mejoras pueden depreciarse, no el terreno.

• ✓Los avalúos se utilizan para transferencia, financiamiento, impuestos, expropiación y seguros
• ✓Normalmente, solo las mejoras pueden depreciarse, no el terreno
• ✓Los avalúos de seguros se basan principalmente en el costo de reemplazo
• ✓Los casos de división de patrimonio incluyen testamentos, divorcio y reclamantes rivales

Se deben revisar los registros públicos para verificar la descripción legal de la propiedad, la dirección exacta, el tamaño/dimensiones del lote, la ubicación con respecto a la calle transversal más cercana, las servidumbres, restricciones o reservas, el Número de Parcela del Asesor, el valor tasado y los impuestos, y cualquier cambio en la zonificación o el trazado de las calles.

• ✓Verificar la descripción legal, la dirección y las dimensiones del lote
• ✓Revisar si existen servidumbres, restricciones, reservas u otros intereses que afecten la propiedad
• ✓Confirmar el Número de Parcela del Asesor, el valor tasado, los impuestos y cualquier cambio de zonificación

Para respaldar una tasación, se deben obtener y verificar las ventas de lotes vacantes para viviendas unifamiliares, y se deben registrar las ventas de residencias unifamiliares mejoradas dentro del mismo vecindario con fines de comparación.

• ✓Obtener y verificar las ventas de lotes vacantes para viviendas unifamiliares
• ✓Registrar las ventas de residencias unifamiliares mejoradas en el mismo vecindario

Ambas leyes comparten una definición central común de subdivisión como la división de terrenos mejorados o no mejorados con el propósito de venta, arrendamiento o financiamiento, ya sea inmediato o futuro.

• ✓Definición común: división de terrenos mejorados o no mejorados para venta, arrendamiento o financiamiento, ya sea inmediato o futuro
• ✓Las dos leyes difieren en el número umbral de parcelas y en diversas exenciones

La Ley de Terrenos Subdivididos y la Ley del Mapa de Subdivisión difieren significativamente en los umbrales de parcelas, las exenciones y la cobertura de diversos tipos de propiedades.

• ✓1. Ley de Terrenos Subdivididos: 5 o más lotes, unidades o parcelas; Ley del Mapa de Subdivisión: 2 o más
• ✓2. La Ley de Terrenos Subdivididos no tiene requisito de contigüidad; la Ley del Mapa de Subdivisión exige terreno contiguo
• ✓3. La Ley de Terrenos Subdivididos exceptúa las parcelas de 160 acres o más designadas por levantamiento topográfico gubernamental; la Ley del Mapa de Subdivisión no tiene tal excepción
• ✓4. La Ley de Terrenos Subdivididos incluye intereses indivisos; la Ley del Mapa de Subdivisión no
• ✓5. La Ley de Terrenos Subdivididos exime las subdivisiones industriales/comerciales expresamente zonificadas; la Ley del Mapa de Subdivisión las incluye
• ✓6. Cooperativas de acciones: la Ley de Terrenos Subdivididos las incluye; la Ley del Mapa de Subdivisión solo incluye la conversión de 5 o más unidades de vivienda existentes

Con respecto a la venta de bienes inmuebles, las operaciones de corretaje pueden dividirse en: obtener listados (desarrollar un inventario) mediante clientes potenciales, referidos y prospección directa; buscar compradores mediante publicidad; negociar o lograr un «acuerdo de voluntades» entre el comprador y el vendedor; y ayudar con el cierre (transferencia de la propiedad mediante los instrumentos requeridos). Las empresas compiten por los listados y cooperan con otros corredores para encontrar compradores.

• ✓Los cuatro elementos son: obtener listados, buscar compradores, negociar y ayudar con el cierre
• ✓Las firmas de corretaje compiten por los listados, pero cooperan con otros corredores para encontrar compradores

Existen tres tipos de administradores de propiedades. El administrador de propiedades individual es un corredor de bienes raíces que administra propiedades para uno o más propietarios. El administrador de edificios individual es empleado por un administrador de propiedades o propietario y generalmente administra una sola propiedad grande. El administrador residente es empleado por un corredor, agente administrador o propietario para administrar un edificio de apartamentos a tiempo parcial o completo.

• ✓El administrador de propiedades individual es un corredor de bienes raíces que administra propiedades para uno o más propietarios
• ✓El administrador de edificios individual generalmente administra una sola propiedad grande
• ✓El administrador residente administra un edificio de apartamentos a tiempo parcial o completo
• ✓Los administradores de activos toman decisiones a nivel de propietario sobre cambio de uso, refinanciamiento y venta, y a menudo supervisan a otros administradores de propiedades

La calificación de un administrador de propiedades o de edificios para la designación CPM se determina por la capacitación, la experiencia y el número de unidades administradas. La designación ARM además considera el tamaño de la propiedad junto con la capacitación y la experiencia.

• ✓La calificación CPM se basa en la capacitación, la experiencia y el número de unidades administradas
• ✓La calificación ARM añade el tamaño de la propiedad a los criterios de capacitación y experiencia

La legislación de 1943 exigía que las personas que se dedicaran al negocio como corredores o vendedores de minerales, petróleo y gas obtuvieran una licencia de Minerales, Petróleo y Gas (M.O.G.) del Departamento. En 1967, la licencia de vendedor de M.O.G. se descontinuó debido a la disminución del interés, pero se mantuvo la clasificación de corredor. Los corredores de bienes raíces no necesitaban una licencia M.O.G. si la transferencia de un interés mineral, de petróleo o de gas era “puramente incidental” a la venta, arrendamiento o intercambio de bienes raíces; de lo contrario, se necesitaba un permiso M.O.G. especial para hasta diez transacciones por año.

• ✓La legislación de 1943 exigía una licencia M.O.G. separada para corredores y vendedores
• ✓La licencia de vendedor de M.O.G. se descontinuó en 1967; se mantuvo la clasificación de corredor
• ✓Los corredores de bienes raíces no necesitaban licencia M.O.G. si la transferencia del interés era “puramente incidental” a una transacción de bienes raíces
• ✓Un permiso M.O.G. especial permitía a un titular de licencia de bienes raíces realizar no más de diez transacciones M.O.G. por año

En 1984, las leyes de licencias para corredores de minerales, petróleo y gas se simplificaron aún más para armonizarlas con las relativas a los corredores de bienes raíces. Esta simplificación eliminó los requisitos de fianza y de informe trimestral que antes se imponían a los corredores de M.O.G.

• ✓Las leyes de 1984 armonizaron la licencia de corredor de M.O.G. con los requisitos de los corredores de bienes raíces
• ✓Los cambios de 1984 eliminaron los requisitos de fianza y de informe trimestral

Usando un año de 360 días, para encontrar el interés de 30 días al 12 % o de 60 días al 6 %, simplemente mueva el punto decimal dos lugares a la izquierda. Dado que el 12 % anual equivale al 1 % mensual, y el 1 % es la centésima parte, recorrer dos lugares equivale a dividir entre 100. Ejemplo: $8,432.67 al 12 % durante 30 días = $84.33.

• ✓Mover el punto decimal dos lugares a la izquierda para 30 días al 12 % o 60 días al 6 %
• ✓El 12 % anual equivale al 1 % mensual
• ✓Recorrer dos lugares equivale efectivamente a dividir entre 100

Existen atajos mentales rápidos para las tasas comunes: 4 %: multiplicar el principal por los días, eliminar la cifra de la derecha, dividir entre 9; 5 %: multiplicar por los días, dividir entre 72; 6 %: multiplicar por los días, eliminar la cifra de la derecha, dividir entre 6; 8 %: multiplicar por los días, dividir entre 45; 10 %: multiplicar por los días, dividir entre 36.

• ✓5 %: multiplicar por los días y dividir entre 72
• ✓6 %: multiplicar por los días, eliminar la cifra de la derecha, dividir entre 6
• ✓8 %: multiplicar por los días y dividir entre 45
• ✓10 %: multiplicar por los días y dividir entre 36

Para el 7 %, calcule el interés al 6 % y sume 1/6 de esa cantidad. Para el 9 %, multiplique el principal por el número de días, elimine la cifra de la derecha y divida entre 4.

• ✓7 %: calcular el interés al 6 % y sumar 1/6
• ✓9 %: multiplicar por el número de días, eliminar la cifra de la derecha, dividir entre 4

Para tasas y días no estándar, calcule el interés por proporción: calcule el 6 % por 60 días, tome la mitad para el 3 %, súmela para obtener el 9 %. Luego sume el interés de los días fraccionarios (6 días = 1/10 de 60 días; 3 días = 1/2 de 6 días). Ejemplo: $7,397.64 al 9 % por 69 días = $127.61.

• ✓Interés de 6 días = 1/10 del interés de 60 días
• ✓Interés de 3 días = 1/2 del interés de 6 días
• ✓Combine el interés del período completo y el de los días fraccionarios para obtener el total