Depreciation +16California · bienes raíces · Español

La depreciación es la “pérdida de valor por cualquier causa”. Tres tipos: deterioro físico (desgaste, mantenimiento diferido, pudrición seca/termitas), obsolescencia funcional (mal diseño, equipo obsoleto, superadecuaciones), y obsolescencia externa (influencias externas adversas). Las dos primeras son inherentes (curables o incurables); la externa es casi siempre incurable.

• ✓Depreciación = pérdida de valor por cualquier causa
• ✓Tres tipos: deterioro físico, obsolescencia funcional, obsolescencia externa
• ✓El deterioro físico y la obsolescencia funcional pueden ser curables o incurables; la externa es casi siempre incurable
• ✓La depreciación se estima solo para las mejoras, no para el terreno

La depreciación acumulada es la que ya se ha producido; el remanente es futuro. Métodos: línea recta/vida-edad (tasa anual uniforme usando la edad efectiva); costo de corrección/condición observada (método de desglose); método del costo de reproducción/reemplazo; y método de datos de mercado (abstracción). La edad efectiva puede diferir de la edad real.

• ✓Línea recta/vida-edad: vida total dividida en una tasa anual uniforme (p. ej., vida de 50 años = 2 %/año)
• ✓Generalmente se usa la edad efectiva en lugar de la edad real
• ✓El costo de corrección (desglose) es el método más refinado
• ✓La medida entre curable e incurable es la viabilidad económica

La depreciación en libros es la deducción fiscal del propietario sobre la base de costo original durante la vida útil (un cálculo en papel/escudo fiscal). La depreciación real utilizada por los tasadores es la pérdida de valor determinada por datos de mercado, deducida del costo de reconstrucción nuevo actual. Los agentes no deben basarse en los valores en libros.

• ✓Depreciación en libros = deducción fiscal sobre el costo original (histórico) del propietario
• ✓Depreciación real = pérdida de valor deducida del costo de reconstrucción nuevo actual
• ✓Valor en libros = costo original + adiciones de capital - depreciación acumulada
• ✓La depreciación solo se permite sobre las mejoras, no sobre el terreno

La depreciación futura aún no ha ocurrido, pero ocurrirá; es importante en la capitalización. Se relaciona con la recuperación (devolución DEL capital invertido) frente al interés (rendimiento SOBRE la inversión). Se mide mediante los métodos de línea recta o de fondo de amortización. El valor de salvamento no necesita ser recuperado mediante el cargo anual por depreciación.

• ✓La recuperación = devolución DEL capital invertido; el interés/la ganancia = rendimiento SOBRE la inversión
• ✓Dos métodos: línea recta y fondo de amortización
• ✓El valor de salvamento no necesita ser recuperado mediante el cargo anual por depreciación

Un gravamen es cualquier cosa que afecte o limite el título de dominio absoluto o el valor de la propiedad (hipotecas, servidumbres). Un gravamen hace que una propiedad específica sea garantía de una deuda (sentencias, impuestos, hipotecas, escrituras de fideicomiso). Una servidumbre es un derecho o interés limitado a un propósito específico en la tierra de otra persona. Una invasión es la intrusión ilegal en una propiedad adyacente.

• ✓Un gravamen afecta o limita el título o el valor de una propiedad
• ✓Un gravamen hace que una propiedad específica sea garantía del pago de una deuda
• ✓Una servidumbre es un derecho limitado en la tierra de otra persona
• ✓Una invasión es la intrusión ilegal en una propiedad adyacente

El aviso constructivo es una noticia de condición del título proporcionada por los registros oficiales del gobierno, sin requerir conocimiento real. Lis pendens es un aviso registrado que advierte que el título/la posesión está en litigio, otorgando aviso constructivo de litigio pendiente. Un acta de reconocimiento es una declaración formal ante un notario que confirma que un firmante ejecutó un instrumento libremente.

• ✓El aviso constructivo es proporcionado por los registros públicos independientemente del conocimiento real
• ✓Lis pendens otorga aviso constructivo de litigio pendiente que afecta al título
• ✓Un acta de reconocimiento es la confirmación del notario de que el firmante ejecutó el instrumento

El dominio eminente es el derecho del gobierno de adquirir propiedad para uso público por expropiación con compensación justa, garantizado por la Quinta Enmienda. La expropiación es el acto de tomar propiedad privada para uso público con compensación justa, o declarar una estructura no apta. La dedicación es la donación de terreno por su dueño para uso público, aceptada por autoridades autorizadas. La confiscación es la incautación de propiedad sin compensación.

• ✓El dominio eminente requiere compensación justa bajo la Quinta Enmienda
• ✓La expropiación es el ejercicio del dominio eminente tomando propiedad para uso público
• ✓La confiscación es la incautación de propiedad SIN compensación

Una declaración jurada es una declaración escrita que se jura o se afirma ante un oficial autorizado. Un afiliante presenta una declaración jurada. Una declaración jurada de título es una declaración jurada del vendedor/otorgante que certifica la ausencia de sentencias, quiebras, escrituras no registradas o defectos de título desde la fecha del contrato y que el afiliante posee la propiedad.

• ✓Una declaración jurada es una declaración escrita que se jura ante un oficial autorizado
• ✓Una declaración jurada de título certifica la ausencia de defectos de título conocidos desde el examen y la posesión por parte del afiliante

Todos los acuerdos laborales entre el corredor y los vendedores deben constar por escrito y estar firmados por ambas partes, especificando los derechos al momento de la terminación. Todos los listados adquiridos por un vendedor durante el empleo serán propiedad exclusiva del corredor empleador después de la terminación.

• ✓Los acuerdos laborales entre el corredor y el vendedor deben constar por escrito y estar firmados por ambos
• ✓Los listados adquiridos por un vendedor durante el empleo pertenecen al corredor empleador después de la terminación

Un Realtist nunca debe criticar públicamente a otro Realtist y solo debe expresar opiniones cuando lo solicite un mandante. Un Realtist nunca debe buscar información sobre la transacción de otro Realtist para cerrarla él mismo o desviar al cliente. Un Realtist cooperante debe respetar la relación de agencia del corredor de listado hasta que esta expire. Las negociaciones sobre una propiedad con listado exclusivo deben realizarse con el corredor de listado, no con el propietario.

• ✓Un Realtist nunca debe criticar públicamente a otro Realtist
• ✓Las negociaciones sobre una propiedad con listado exclusivo deben llevarse a cabo con el corredor de listado, no con el propietario
• ✓Un Realtist cooperante debe respetar la relación de agencia del corredor de listado hasta que esta expire

Un Realtist debe ser leal a su Junta local y participar activamente en su labor. Para evitar controversias con otros Realtists de la misma Junta local, las disputas deben presentarse por escrito para arbitraje conforme a las normas de la Junta, no mediante una acción judicial, y la decisión arbitral debe aceptarse como final y vinculante. Las disputas entre Realtists de diferentes juntas se remiten a una Junta de Arbitraje de árbitros elegidos por cada una, más miembros adicionales que sumen un número impar.

• ✓Las controversias entre Realtists de la misma junta deben resolverse mediante arbitraje vinculante, no mediante demanda
• ✓Las decisiones arbitrales se aceptan como finales y vinculantes
• ✓Las disputas entre juntas diferentes se someten a una Junta de Arbitraje con un número impar de miembros

Un Realtist no deberá solicitar al empleado de otro Realtist sin el consentimiento expreso por escrito del empleador, ni colocar un letrero en una propiedad sin el consentimiento por escrito del propietario. Las juntas locales conocen las quejas dentro de su jurisdicción, con apelaciones a través del Vicepresidente Regional ante la Junta Directiva de NAREB; los procedimientos cumplen con el Reglamento de Robert (Robert's Rules of Order). Un Realtist acusado de una violación del Código debe tener la oportunidad de presentar toda la información pertinente.

• ✓No solicitar al empleado de otro Realtist sin el consentimiento por escrito del empleador
• ✓No colocar letreros en una propiedad sin el consentimiento por escrito del propietario
• ✓Las apelaciones de quejas pasan por el Vicepresidente Regional ante la Junta Directiva de NAREB
• ✓Un Realtist acusado debe tener la oportunidad de presentar toda la información pertinente

La zonificación es una restricción pública impuesta por ordenanza municipal o del condado que establece zonas y estándares para las estructuras. Para ser válida, la zonificación debe estar sustancialmente relacionada con la salud, la seguridad, la moral o el bienestar general del público, ser uniforme y no ser discriminatoria. La zonificación afecta únicamente el uso del terreno, no el título de propiedad.

• ✓La zonificación debe relacionarse con la salud, la seguridad, la moral o el bienestar general del público y ser uniforme
• ✓La zonificación afecta únicamente el uso del terreno o la propiedad, no el título de propiedad
• ✓Las autoridades públicas pueden dictar una orden judicial o disponer la eliminación de las mejoras que violen una ordenanza de zonificación

Una invasión es una cerca, muro o edificio que se extiende sobre una línea de lindero. Puede ser lícita (mediante posesión adversa o servidumbre prescriptiva/implícita) o ilícita (sujeta a una demanda por daños y posible remoción ordenada por el tribunal). Si es leve, costosa de eliminar y se debe a un error excusable, un tribunal puede otorgar daños en lugar de la remoción.

• ✓Una invasión puede ser lícita mediante posesión adversa o servidumbre, o ilícita y sujeta a remoción
• ✓Para una invasión leve, debida a un error y con alto costo de remoción, un tribunal puede otorgar daños en lugar de la remoción
• ✓Puede requerirse un ajuste de lindero o una variación, y primero deben agotarse los recursos administrativos

Una opción es un contrato que requiere contraprestación real (aunque sea nominal, por ejemplo, 25 centavos); una mera mención no es suficiente (las disposiciones del arrendamiento son contraprestación suficiente para una opción en un arrendamiento). Las opciones van del vendedor al comprador, lo que hace irrevocable la oferta subyacente durante el período especificado. Los derechos de opción son cedibles pero no otorgan ningún interés en el inmueble, por lo que no pueden hipotecarse.

• ✓Una opción requiere contraprestación real que pase del optante al otorgante de la opción
• ✓Una mera mención de contraprestación no es suficiente
• ✓Las opciones hacen irrevocable la oferta subyacente durante el período especificado
• ✓Los derechos de opción son cedibles pero no otorgan un interés en el inmueble

Una opción de compra otorga al comprador el derecho de comprar a un precio fijo dentro de un plazo determinado. No obliga al optante a cumplir; el propietario no tiene recurso por daños y perjuicios ni por cumplimiento específico. El tiempo es esencial y se interpreta estrictamente. La opción termina automáticamente al vencimiento sin ejercicio. Una opción registrada pero no ejercida debe quedar depurada mediante el registro de una escritura de renuncia (quitclaim deed).

• ✓El tiempo es esencial en una opción y se interpreta estrictamente
• ✓Una opción no obliga al optante a cumplir
• ✓Una opción registrada no ejercida debe quedar depurada mediante una escritura de renuncia (quitclaim deed)
• ✓Un corredor gana una comisión por una opción solo si la opción se ejerce

Un individuo no puede ser autorizado como agente/tenedor en depósito; solo una corporación debidamente constituida para operaciones de depósito en garantía puede obtener la licencia. Los solicitantes deben ser solventes financieramente y presentar una fianza de garantía de $25,000 o más según las obligaciones promedio anuales de fondos fiduciarios. Todos los funcionarios, directores, fideicomisarios y empleados con acceso a dinero o valores negociables deben presentar una fianza de indemnización contra pérdidas. Todos los fondos en depósito deben colocarse en una cuenta fiduciaria exenta de ejecución o embargo.

• ✓Un individuo no puede ser autorizado como agente de depósito en garantía — solo una corporación debidamente constituida puede obtener la licencia
• ✓Los solicitantes deben ser solventes financieramente y presentar una fianza de $25,000 o más
• ✓Los fondos en depósito deben colocarse en una cuenta fiduciaria exenta de ejecución o embargo

La Ley FACT (2003), una extensión de Gramm-Leach-Bliley, incluye las Reglas de Señales de Alerta y la Política de Discrepancia de Dirección (vigente a partir del 1 de agosto de 2009). Las instituciones de depósito y los acreedores con cuentas cubiertas deben establecer programas escritos para identificar, detectar, prevenir y mitigar el robo de identidad. Las cuentas cubiertas se utilizan principalmente para fines personales, familiares o domésticos que implican múltiples pagos, además de cuentas con riesgo previsible de robo de identidad.

• ✓Las Reglas de Señales de Alerta exigen un programa escrito para detectar, prevenir, mitigar y actualizar las medidas contra el robo de identidad
• ✓Las cuentas cubiertas se utilizan principalmente para fines personales, familiares o domésticos con múltiples transacciones
• ✓Las Reglas de Señales de Alerta se dividen en cinco categorías, incluidas las alertas de informes de consumidores y los documentos sospechosos
• ✓Los expedientes de transacciones MLB/MLO deben conservarse durante un mínimo de tres años

El programa debe ser aprobado por la junta directiva (o un empleado de alto rango si no hay junta), y cualquier cambio debe ser aprobado. Requiere capacitación del personal y supervisión de proveedores de servicios externos. No hay sanciones penales, pero los infractores enfrentan sanciones civiles de $1,000 por ocurrencia, una multa de $2,500 por ocurrencia, más los daños reales. La ley de California exige por separado la eliminación segura de registros de información personal.

• ✓El programa de Señales de Alerta debe ser aprobado por la junta directiva o un empleado de alto rango designado
• ✓Las sanciones civiles son de $1,000 por ocurrencia, una multa de $2,500 por ocurrencia, más los daños reales
• ✓California exige triturar o borrar los registros de información personal para una eliminación lícita (Código Civil de California 1798.80)

Los servicios prestados como vendedores/corredores de bienes raíces quedan excluidos del empleo cubierto para UI, ETT, DI y la retención de PIT si se cumplen tres condiciones, lo que establece el estatus de contratista independiente para fines de impuestos estatales.

• ✓La persona debe ser un corredor de bienes raíces o vendedor con licencia.
• ✓Sustancialmente toda la remuneración debe basarse en ventas/rendimiento, no en horas trabajadas.
• ✓Debe existir un contrato escrito que indique que la persona no es un empleado para fines de impuestos estatales.
• ✓Si no están excluidos (empleados bajo el derecho común), están sujetos a la retención de UI, ETT, DI y PIT.

California impone un impuesto sobre las ventas a los minoristas que venden propiedad personal tangible e impuesto sobre el uso en el almacenamiento/uso/consumo de tal propiedad. Un corredor puede enfrentar estos impuestos sobre la propiedad personal transmitida con bienes inmuebles y responsabilidad del sucesor cuando se vende un negocio.

• ✓El impuesto sobre las ventas se impone a los minoristas; el minorista es responsable independientemente de si se cobró a los clientes
• ✓El impuesto de uso es responsabilidad del comprador hasta que se pague al estado u se obtenga un recibo de un minorista registrado
• ✓El impuesto se aplica a la propiedad personal/edificios separados por el vendedor (no si son separados por el comprador)
• ✓El comprador sucesor puede ser responsable del impuesto del vendedor; retener fondos en depósito en garantía hasta la liberación de impuestos de la Junta de Igualación

Un corredor que vende casas móviles como minorista debe tener un permiso de vendedor y declarar el impuesto sobre las ventas y el uso. Las casas móviles nuevas para residencia se gravan como minorista-consumidor sobre un porcentaje del precio de compra; el tratamiento de las casas móviles usadas depende de su situación respecto al impuesto predial.

• ✓El corredor que vende casas móviles como minorista debe tener un permiso de vendedor
• ✓Casa móvil nueva para residencia: el corredor es minorista-consumidor y paga impuesto sobre el 75 % del precio de compra del corredor
• ✓Los muebles no adheridos se gravan al precio de venta minorista completo, salvo que estén exentos
• ✓Si la casa móvil está sujeta al impuesto predial, no se aplica ni el impuesto sobre las ventas ni el impuesto sobre el uso

Conforme a las Secciones 7150 a 7229 del Código de Gobierno, las obligaciones tributarias estatales constituyen un gravamen fiscal estatal ejecutable sobre todos los bienes inmuebles en California, pero el gravamen no es válido frente a ciertas partes anteriores.

• ✓El gravamen fiscal estatal se adhiere a todos los bienes inmuebles del estado.
• ✓No es válido frente a un sucesor en interés sin conocimiento, un titular de interés de garantía, un titular de gravamen de mecánico o un acreedor con gravamen de sentencia que adquiera antes del registro.

La Ley de Mapas de Subdivisiones generalmente exige mapas preliminares y finales para subdivisiones de cinco o más parcelas, condominios o intereses, y un mapa de parcela cuando no se requiere un mapa final.

• ✓Se requieren mapas preliminares y finales para cinco o más parcelas, condominios, intereses de apartamentos comunitarios o conversiones de cooperativas de acciones de cinco o más unidades
• ✓Generalmente se requiere un mapa de parcela si no se requiere un mapa final
• ✓Las excepciones al requisito de mapa final están en la Sección 66426 del Código de Gobierno; las excepciones al mapa de parcela están en la Sección 66428

Los gobiernos locales pueden exigir la dedicación de terrenos de subdivisión para calles, callejones, servidumbres de servicios públicos, drenaje, acceso y ciclovías.

• ✓Puede exigir la dedicación para calles, callejones, servidumbres de servicios públicos, servidumbres de drenaje, servidumbres de acceso y ciclovías
• ✓Las servidumbres de acceso pueden incluir acceso público a la costa adyacente

Las ciudades/los condados pueden exigir contribuciones para parques, en terreno o dinero. El requisito depende del número de parcelas, con las subdivisiones industriales exentas.

• ✓Cincuenta parcelas o menos: se le puede exigir al fraccionador pagar un monto en dólares proporcional al número de parcelas.
• ✓Más de cincuenta parcelas: una ordenanza puede exigir la dedicación de propiedad para uso de parque/recreación.
• ✓No existe disposición para reembolso por terrenos de parque dedicados.
• ✓Las subdivisiones industriales están exentas de estos requisitos.

Según la Ley de Mapas (Map Act) y la Ley de Instalaciones Escolares (School Facilities Act), una ordenanza local puede exigir la dedicación de un sitio escolar al momento de la aprobación del mapa tentativo, con reglas de aceptación y pago.

• ✓El requisito de dedicación debe imponerse al momento de la aprobación del mapa tentativo.
• ✓El distrito escolar debe aceptar dentro de los 30 días o el requisito termina automáticamente.
• ✓El distrito paga el costo original más las mejoras, los intereses, los impuestos y los costos de mantenimiento.
• ✓Aplicable solo a un subdivisor que haya sido propietario del terreno durante menos de diez años antes de presentar un mapa tentativo.

Cuando hay un arrendamiento involucrado, el corredor debe determinar su estado: si el arrendador permitirá la cesión y bajo qué términos, si es posible un subarrendamiento o un nuevo arrendamiento, si se exige una bonificación y quién la paga, y cómo se maneja la contabilidad del arrendamiento porcentual. El comprador debe reembolsar al vendedor a través del escrow por la renta prepagada y/o el depósito de seguridad. El corredor debe leer cuidadosamente el arrendamiento antes de citar hechos a un comprador.

• ✓El corredor debe determinar si el arrendador permitirá la cesión del arrendamiento y bajo qué términos
• ✓El comprador debe reembolsar al vendedor a través del escrow por la renta prepagada y/o el depósito de seguridad
• ✓El corredor debe leer cuidadosamente el arrendamiento antes de citar hechos; es probable que el comprador necesite asesoría legal competente

Un testamento dispone de los bienes después de la muerte; un testador otorga un testamento. Morir intestado significa fallecer sin un testamento válido, y los bienes pasan a los herederos. Se nombra a un administrador para administrar una herencia intestada; un albacea ejecuta un testamento. Un devise es un legado de bienes inmuebles por testamento; un bequest o legacy es un legado de bienes muebles.

• ✓Morir intestado significa no tener un testamento válido, por lo que los bienes pasan a los herederos legales.
• ✓Un albacea ejecuta un testamento; un administrador se encarga de una herencia intestada.
• ✓Un devise es un legado de bienes inmuebles por testamento.

Ad valorem significa según el valor, se usa para la tributación de bienes raíces. La valuación fiscal es el valor fijado por una autoridad pública como base impositiva. Una escritura fiscal transmite el título de una venta por impuestos no pagados. El impuesto documental de transferencia se aplica a las transferencias de bienes inmuebles en un condado.

• ✓Los impuestos ad valorem se imponen según el valor de la propiedad
• ✓Una escritura fiscal solo transmite el título que tenía el contribuyente incumplido
• ✓El impuesto documental de transferencia se aplica a las transferencias de bienes inmuebles en un condado

La ganancia de capital es el monto en que el producto neto de la venta excede la base de costo ajustada, gravada a tasas (generalmente menores) según el período de tenencia. La base es el costo de adquisición; la base de costo ajustada suma las mejoras y deduce la depreciación. El intercambio libre de impuestos permite intercambiar propiedades sin pagar impuesto sobre la renta por la ganancia al momento del intercambio. La declaración en pagos a plazos distribuye la ganancia a lo largo de varios años.

• ✓La ganancia de capital equivale al producto neto de la venta menos la base de costo ajustada
• ✓La base de costo ajustada suma los costos de mejoras y deduce la depreciación
• ✓Un intercambio libre de impuestos difiere el impuesto sobre la renta sobre la ganancia al momento del intercambio

La depreciación en línea recta deduce las mejoras a una tasa constante durante la vida útil. Los métodos acelerados (saldo decreciente, doble saldo decreciente, suma de los dígitos de los años, ACRS) permiten mayores deducciones en los primeros años. El valor de salvamento es el valor previsto al final de la vida útil. Solo las mejoras, no el terreno, son depreciables.

• ✓La depreciación en línea recta es una tasa constante durante la vida útil estimada
• ✓La depreciación acelerada permite mayores deducciones en los primeros años para una recuperación de capital más rápida

Un arrendamiento neto requiere que el arrendatario pague los gastos de propiedad (impuestos, seguros, mantenimiento) más la renta. Un arrendamiento porcentual basa la renta en el volumen de negocios. Un arrendamiento sándwich se encuentra entre el arrendamiento principal y el arrendamiento operativo.

• ✓Arrendamiento neto: el arrendatario paga impuestos, seguros y mantenimiento más la renta
• ✓Arrendamiento porcentual: renta basada en ingresos brutos con un mínimo
• ✓La subrrenta es un arrendamiento otorgado por un arrendatario

La gestión de propiedades es una rama del negocio inmobiliario que implica la comercialización, operación, mantenimiento y financiamiento diario de propiedades de alquiler.

• ✓Implica la comercialización, operación y mantenimiento de propiedades de alquiler
• ✓Incluye el financiamiento diario de propiedades de alquiler

El disfrute tranquilo es el derecho de un propietario o arrendatario de usar una propiedad sin interferencia en la posesión. Un aviso de desalojo es un aviso al arrendatario para que desocupe la propiedad alquilada.

• ✓El disfrute tranquilo protege el uso sin interferencia en la posesión
• ✓El aviso de desalojo requiere que el arrendatario desocupe la propiedad

Los accesorios comerciales son bienes personales anexados por un inquilino comercial que son necesarios para el comercio y removibles por el inquilino. El daño a la propiedad es la destrucción, alteración material o lesión a las instalaciones por parte de un inquilino.

• ✓Los accesorios comerciales pueden ser removidos por el inquilino comercial
• ✓El daño a la propiedad es la destrucción o lesión a las instalaciones por parte de un inquilino

El factor de desocupación es el porcentaje del espacio de un edificio que no está arrendado durante un período determinado, importante en la valuación y administración de propiedades de ingresos.

• ✓El factor de desocupación mide el espacio no arrendado durante un período
• ✓Se expresa como porcentaje del espacio del edificio

Un PRLS se dedica a proporcionar a posibles inquilinos listados de propiedades residenciales de alquiler mientras cobra una tarifa al mismo tiempo o antes de proporcionar los listados. Un PRLS no negocia contratos de alquiler o arrendamiento. Las secciones 10167-10167.17 y los reglamentos 2850-2853 rigen esta actividad.

• ✓Un PRLS proporciona listados de alquiler mientras cobra una tarifa al mismo tiempo o por adelantado.
• ✓Un PRLS no negocia contratos de alquiler o arrendamiento.
• ✓El PRLS se rige por las secciones 10167-10167.17 y los reglamentos 2850-2853.

Un corredor puede utilizar registros no columnarios si cumplen con los PCGA (GAAP), incluyen el detalle en la subdivisión (a) de las regulaciones y permiten el seguimiento/conciliación conforme a la Sección 2831.2. Estos consisten en un libro diario, un libro mayor de caja y un libro mayor de beneficiarios.

• ✓Un libro diario registra cronológicamente todas las transacciones de fondos fiduciarios y debe mostrar el total de cobros/desembolsos al menos mensualmente.
• ✓Un libro mayor de caja muestra los cambios en el saldo bancario (débitos/créditos); un libro mayor de beneficiarios registra las transacciones y el saldo de cada beneficiario.
• ✓Debe haber un conjunto de libro diario, libro mayor de caja y libro mayor de beneficiarios por cada cuenta bancaria de fondos fiduciarios.

Para terminar por incumplimiento, el arrendador debe notificar por escrito especificando que, dentro de tres días, el inquilino debe subsanar el incumplimiento (si es subsanable) o desocupar y entregar la posesión. Esto es un requisito previo para presentar una acción de retención ilícita (unlawful detainer). La entrega del aviso no termina automáticamente el contrato de arrendamiento.

• ✓Un aviso de tres días para subsanar o desocupar es un requisito previo para la acción de retención ilícita (unlawful detainer)
• ✓El aviso debe ofrecer la opción de subsanar solo si el incumplimiento es subsanable
• ✓La entrega del aviso no termina automáticamente el contrato de arrendamiento

Si una propiedad arrendada es expropiada por dominio eminente, el arrendatario normalmente queda liberado de todas las obligaciones, incluido el pago de la renta. Si solo se toma una parte y la parte restante aún es utilizable para su propósito, el arrendatario debe continuar pagando la renta conforme al contrato de arrendamiento.

• ✓La expropiación total libera al arrendatario de todas las obligaciones, incluido el pago de la renta
• ✓La expropiación parcial con un remanente utilizable requiere el pago continuado de la renta

La notificación puede diligenciarse mediante: (1) entrega en persona al inquilino; (2) notificación sustitutiva: dejar una copia con una persona de edad adecuada en la residencia o el negocio Y enviar una copia por correo, si el inquilino está ausente; o (3) “nail and mail” (fijar y enviar por correo): colocar de forma visible, entregar al ocupante y enviar por correo, si no se puede determinar la dirección o no se encuentra una persona adecuada.

• ✓La entrega en persona es el método principal de diligenciamiento
• ✓La notificación sustitutiva requiere dejar una copia y enviarla por correo
• ✓“Nail and mail” (fijar y enviar por correo) es el último recurso cuando el inquilino no puede ser notificado de otra manera

Un préstamo de refinanciamiento reemplaza un préstamo existente para los prestatarios que poseen el título de propiedad.

• ✓La refinanciación permite obtener mejores tasas y condiciones, puede extender un crédito de retiro de efectivo (cash-out) o sustituir un tipo de préstamo diferente.
• ✓La refinanciación puede convertir una hipoteca de dinero de compra (purchase-money mortgage) en una hipoteca que no es de dinero de compra (non-purchase money mortgage), creando responsabilidad personal y una posible sentencia de deficiencia.

Un préstamo de compra financia una parte del precio de compra de la propiedad; el estado de ocupación afecta los productos disponibles.

• ✓Los préstamos de compra convencionales para propietario-ocupante generalmente requieren un pago inicial del 5 al 25 %; los pagos iniciales más grandes mejoran las tasas y las condiciones.
• ✓Los pagos iniciales y los LTV superiores al 80 % generalmente requieren seguro hipotecario; los préstamos asegurados por la FHA y los garantizados por la VA son comunes.

Ningún acreedor, corredor hipotecario o sus afiliados puede coaccionar, influir o incentivar directa o indirectamente a un tasador para que declare erróneamente o tergiverse el valor de una vivienda. Las infracciones incluyen dar a entender que la continuidad de sus servicios depende de la tasación, excluir a un tasador por valores bajos, indicar un valor mínimo requerido, no pagar por valores insuficientes, o condicionar los honorarios a la consumación del préstamo.

• ✓No coaccionar, influir ni incentivar a los tasadores para que declaren erróneamente el valor de una vivienda
• ✓Prohibido: dar a entender que la continuidad de sus servicios depende del valor, indicar un valor mínimo requerido, o condicionar los honorarios a la consumación
• ✓Un acreedor que tenga conocimiento de una infracción de tasación no puede extender crédito basándose en esa tasación sin la debida diligencia

A partir del 10/1/2009, “corredor hipotecario” significa una persona (distinta de un empleado de un acreedor) que, por compensación o expectativa de recibirla, arregla, negocia u obtiene una extensión de crédito al consumidor para otra persona. Incluye a las personas a quienes la obligación es inicialmente pagadera, a menos que financien la transacción con sus propios recursos, depósitos retenidos o una línea de crédito de almacén independiente de buena fe.

• ✓Corredor hipotecario = no empleado que, por compensación, arregla/negocia/obtiene crédito al consumidor para otra persona
• ✓Incluye a las personas a quienes la obligación es inicialmente pagadera, a menos que financien con recursos propios/depósitos/línea de crédito de almacén
• ✓La definición se aplica conforme al 12 CFR 226.36 enmendado

Las acciones que NO violan la regla incluyen solicitar a un tasador que considere información adicional, solicitar la base de una valuación, solicitar la corrección de errores fácticos, obtener múltiples tasaciones bajo una política de selección de la tasación más confiable (no de la de mayor valor), retener la compensación por incumplimiento o rendimiento deficiente, y tomar medidas exigidas por ley.

• ✓Permitido: solicitar información adicional, la base de la valuación o la corrección de errores fácticos
• ✓Permitido: obtener múltiples tasaciones bajo una política de selección de la tasación más confiable (no de la de mayor valor)
• ✓Permitido: retener el pago por incumplimiento o trabajo deficiente y tomar medidas legalmente exigidas

Un administrador de un préstamo para vivienda principal no debe: no acreditar un pago en la fecha de recepción (con excepciones limitadas); imponer una multa por pago tardío o mora cuando la única morosidad provenga de multas por mora anteriores sobre un pago por lo demás completo y puntual (piramidación); o no proporcionar oportunamente un estado de liquidación exacto. Si un administrador acepta un pago no conforme, este debe acreditarse dentro de los 5 días posteriores a su recepción.

• ✓Los pagos deben acreditarse a la fecha de recepción (con excepciones limitadas)
• ✓No hay piramidación de multas por mora cuando la única morosidad se debe a multas por mora anteriores sobre un pago por lo demás completo y puntual
• ✓Debe proporcionar un estado de liquidación exacto dentro de un plazo razonable; los pagos no conformes se acreditan dentro de los 5 días