Prohibited Conduct +15California · bienes raíces · Español

Ningún titular de licencia de escrow puede difundir declaraciones engañosas ni describir como “escrow” una transacción que no cumpla con la definición del Código Financiero o Civil. Un titular de escrow no puede pagar honorarios (incluidos obsequios de mercancía o cosas de valor) a corredores u otras personas por la remisión de negocios. Un titular de escrow no puede desembolsar la comisión de un corredor de los fondos de escrow antes del cierre. Los titulares de escrow no pueden aceptar instrucciones que contengan espacios en blanco para completar después de la firma, ni permitir adiciones, eliminaciones o alteraciones, a menos que todos los otorgantes que firmaron previamente las rubricen.

• ✓Los titulares de escrow no pueden pagar honorarios de remisión ni obsequios a corredores u otras personas por remisiones de negocios
• ✓Un titular de escrow no puede desembolsar la comisión de un corredor antes del cierre del escrow
• ✓Las instrucciones de escrow no pueden contener espacios en blanco completados después de la firma, y las alteraciones requieren que las rubriquen todos los otorgantes que firmaron previamente

Al momento de la ejecución, los depositarios de escrow deben entregar una copia de cualquier instrucción de escrow, instrucción modificada o instrucción suplementaria a todos los principales que las ejecuten. Las instrucciones de escrow son privilegiadas y confidenciales y no pueden divulgarse a personas que no sean principales. Un corredor de bienes raíces no puede nombrar a un depositario de escrow como condición precedente de una transacción, pero puede sugerir uno si se lo solicitan. El comprador generalmente selecciona al depositario de escrow y a la compañía de seguro de título.

• ✓Los depositarios de escrow deben entregar copias de las instrucciones a todos los principales al momento de la ejecución
• ✓Las instrucciones de escrow son privilegiadas y confidenciales y no pueden divulgarse a personas que no sean principales
• ✓Un corredor no puede exigir un depositario de escrow en particular como condición de la transacción, pero puede sugerir uno si se lo solicitan; el comprador generalmente selecciona

Toda disposición en un arrendamiento residencial celebrado después del 1 de enero de 1976 que modifique o renuncie a ciertos derechos del inquilino es nula y no exigible. Estos incluyen: derechos sobre el depósito de garantía (CC 1950.5); límites a la entrada del arrendador (CC 1954); el derecho a plantear futuras causas de acción; el derecho a un aviso legal; derechos procesales de litigio; el derecho a un inmueble habitable que cumpla con todas las leyes; y el deber de cuidado del arrendador para prevenir lesiones o daños a la propiedad.

• ✓Las renuncias a los derechos sobre el depósito de garantía (CC 1950.5) y a los límites de entrada (CC 1954) son nulas
• ✓Las renuncias al derecho a futuras causas de acción y a los avisos legales son nulas
• ✓Las renuncias a los derechos de habitabilidad y al deber de cuidado del arrendador son nulas (posteriores al 1/1/1976)

Un vendedor puede otorgar crédito para completar el precio de compra mediante un pagaré subordinado de financiamiento de compra.

• ✓Los créditos otorgados por el vendedor suelen tener una tasa de interés más alta, pero están sujetos a la aprobación del prestamista de primer rango.
• ✓Un crédito otorgado por el vendedor es un pago diferido en el tiempo del precio de compra, no un préstamo ni una tolerancia, y por definición es una escritura de fideicomiso o hipoteca de financiamiento de compra.
• ✓Los pagarés de financiamiento del vendedor pueden venderse con descuento según el riesgo y los términos sustanciales del préstamo.

Desde el 1 de julio de 1983, el organizador de crédito debe proporcionar divulgaciones específicas al vendedor y al comprador en transacciones con financiamiento de retorno del vendedor (carry-back) de 1 a 4 unidades.

• ✓Las divulgaciones requeridas incluyen la descripción del pagaré/la garantía, los términos del gravamen prioritario, las advertencias de refinanciamiento, la divulgación de amortización negativa/tasa variable y los detalles del pago global (balloon) conforme al Código Civil de California 2966.
• ✓Las divulgaciones deben abordar el endoso de beneficiario en caso de pérdida, las solicitudes de aviso de incumplimiento/morosidad (Código Civil de California 2924b y 2924e), el seguro de título y el estado de registro conforme al Código de Gobierno de California 27280.
• ✓Se requieren divulgaciones adicionales si se utiliza una escritura de fideicomiso todo incluido; el Código de Procedimiento Civil de California 580b puede limitar la recuperación del vendedor a los ingresos netos en la ejecución hipotecaria.
• ✓El organizador de crédito es fiduciario del comprador y tiene deberes hacia el vendedor (Código Civil de California 2957(a)).

La Sección 1090.5 del Código Civil (vigente desde el 5 de octubre de 2007) prohíbe que cualquier persona con interés en una transacción inmobiliaria influya indebidamente en una tasación mediante coacción, extorsión o soborno. Si un titular de licencia infringe la ley en el ejercicio de sus funciones, se considera una violación de la ley estatal de licencias. El DRE enumeró prácticas prohibidas, incluyendo retener pagos, amenazar con futuros negocios, prometer futuros negocios, condicionar los honorarios al resultado de la tasación y proporcionar valores objetivo.

• ✓La Sección 1090.5 del Código Civil prohíbe influir indebidamente en una tasación mediante coacción, extorsión o soborno
• ✓La infracción de un titular de licencia en el ejercicio de sus funciones se considera una violación de la ley estatal que rige su licencia
• ✓Se prohíbe retener o amenazar con retener el pago para influir en un tasador
• ✓Se prohíbe proporcionar un valor objetivo a un tasador (excepto un contrato de venta para compras)
• ✓Una segunda tasación solo puede ordenarse si existe una base razonable de que la primera fue defectuosa o conforme a un proceso de revisión de buena fe

El Código de Conducta para la Valoración de Viviendas, o Home Valuation Code of Conduct, es un acuerdo conjunto entre Fannie Mae, Freddie Mac, la FHFA y el Fiscal General de Nueva York para mejorar la independencia y exactitud de las tasaciones. A partir del 1 de mayo de 2009, Fannie Mae y Freddie Mac ya no compran préstamos hipotecarios residenciales a vendedores que no adopten el Código. Los préstamos asegurados por FHA/VA, los préstamos de la Sección 184 para nativos americanos y los préstamos de la Sección 502 para vivienda rural quedan excluidos.

• ✓La HVCC mejora la independencia y exactitud de las tasaciones para préstamos hipotecarios de vivienda unifamiliar
• ✓A partir del 1 de mayo de 2009, Fannie Mae/Freddie Mac no comprarán préstamos a vendedores que no adopten el Código
• ✓Los préstamos FHA, VA, Sección 184 y Sección 502 quedan excluidos de las representaciones de la HVCC

Los acreedores deben proporcionar a cada prestatario con derecho a rescindir dos copias del aviso del derecho de rescisión. El aviso se envía a cualquier prestatario que tenga un interés de propiedad en la vivienda principal, incluso si no es personalmente responsable. Para un fideicomiso familiar, los beneficiarios que ocupan tienen derecho al aviso. El aviso es un documento separado que revela el interés de garantía, el derecho de rescisión, cómo rescindir, los efectos y la fecha de vencimiento.

• ✓Cada prestatario con derecho a rescindir debe recibir dos copias del aviso de rescisión
• ✓El aviso se envía a cualquier prestatario que tenga un interés de propiedad en la vivienda principal
• ✓Los beneficiarios que ocupan de un fideicomiso familiar tienen derecho al aviso de rescisión
• ✓El aviso debe ser un documento separado que revele el interés de garantía, el derecho de rescisión y la fecha de vencimiento

El prestatario puede rescindir hasta la medianoche del tercer día hábil siguiente al último de los siguientes acontecimientos: la consumación, la entrega de todas las divulgaciones sustanciales de TILA, o la entrega del aviso del derecho de rescisión. Para la rescisión, un día hábil es cualquier día calendario, excepto los domingos y los días festivos legales federales. Si no se entregan el aviso o las divulgaciones sustanciales, el derecho expira tres años después de la consumación, al transferirse la totalidad del interés, o en la venta, lo que ocurra primero.

• ✓La rescisión corre hasta la medianoche del tercer día hábil siguiente al más tardío de la consumación, las divulgaciones o el aviso
• ✓El día hábil para la rescisión es cualquier día calendario, excepto los domingos y los días festivos legales federales
• ✓Si no se entregan el aviso o las divulgaciones, el derecho expira tres años después de la consumación o al transferirse o venderse
• ✓El ejercicio por cualquiera de los prestatarios es efectivo para todos los prestatarios

La rescisión se aplica al crédito al consumidor garantizado por un gravamen sobre la vivienda principal del prestatario (solo una vivienda principal a la vez; incluye casas móviles). Exentas: los préstamos para la compra o construcción inicial de la vivienda principal (independientemente de la prioridad del gravamen); los refinanciamientos con el mismo prestamista sin dinero nuevo (rescindibles solo en la medida del dinero nuevo); los préstamos de agencias estatales; y los préstamos sobre viviendas no principales (lotes vacíos, casas de vacaciones/retiro).

• ✓Los préstamos para la compra y la construcción inicial de la vivienda principal están exentos de la rescisión
• ✓Los refinanciamientos con el mismo prestamista sin dinero nuevo están exentos; el dinero nuevo es rescindible en esa medida
• ✓Un prestatario solo puede tener una vivienda principal a la vez
• ✓Los préstamos garantizados por viviendas no principales (casas de vacaciones/retiro, lotes vacíos) están exentos

Un prestatario puede renunciar al derecho de rescisión por una emergencia financiera personal de buena fe mediante la entrega de una declaración escrita fechada, firmada por el prestatario, que describa la emergencia y renuncie específicamente al derecho, preferiblemente escrita a mano. Se prohíben los formularios de renuncia preimpresos, salvo que estén autorizados. En una zona de desastre mayor declarada a nivel federal, se pueden usar formularios impresos, que vencen un año después de la declaración del desastre.

• ✓La renuncia al derecho de rescisión requiere una declaración escrita fechada que describa una emergencia financiera personal de buena fe
• ✓Los formularios de renuncia preimpresos generalmente están prohibidos
• ✓Los formularios de renuncia impresos se permiten en una zona de desastre mayor declarada a nivel federal y vencen un año después de la declaración

Tras la rescisión, la garantía queda sin efecto y el prestatario no es responsable de cantidad alguna, incluyendo cualquier cargo financiero. Dentro de los 20 días calendario siguientes a la recepción del aviso de rescisión, el prestamista debe devolver cualquier dinero o bien y cancelar la garantía. Luego, el prestatario entrega dinero o bienes al prestamista. Si el prestamista no toma posesión dentro de los 20 días posteriores a la entrega, el prestatario puede conservarlo sin obligación adicional.

• ✓Tras la rescisión, la garantía queda sin efecto y el prestatario no es responsable de ningún cargo financiero
• ✓El prestamista debe devolver el dinero o los bienes y cancelar la garantía dentro de los 20 días calendario
• ✓Si el prestamista no toma posesión dentro de los 20 días posteriores a la entrega del prestatario, el prestatario puede conservarlo

El cargo financiero es exacto para fines de rescisión si se subestima en no más de 1/2 del 1 por ciento del valor nominal del pagaré o $100 (lo que sea mayor), o si se sobreestima. Para refinanciamientos con un nuevo prestamista sin nuevo avance ni consolidación, la tolerancia es del 1 por ciento o $100. Después de iniciarse la ejecución hipotecaria, el prestatario puede rescindir si se omitió una comisión de corredor del cargo financiero o no se dio el aviso de rescisión adecuado; la tolerancia de subestimación en la ejecución hipotecaria es de $35.

• ✓Tolerancia general del cargo financiero para la rescisión: subestimación de no más de 1/2 del 1 por ciento del pagaré o $100
• ✓Tolerancia para refinanciamiento con nuevo prestamista: subestimación de no más de 1 por ciento del pagaré o $100
• ✓Después de la ejecución hipotecaria, la tolerancia del cargo financiero es una subestimación de no más de $35
• ✓Después de la ejecución hipotecaria, una comisión de corredor omitida o un aviso de rescisión defectuoso permite la rescisión

La Ley de Alivio para los Contribuyentes de 1997 y cambios posteriores establecieron las tasas de ganancias de capital según el período de tenencia y el tramo impositivo. Las ganancias a corto plazo se gravan como ingreso ordinario; las ganancias a largo plazo reciben tasas favorables.

• ✓Corto plazo (un año o menos) gravado como ingreso ordinario hasta el 35 %
• ✓Largo plazo (más de un año): 5 % para los tramos del 10 %/15 % (cero por ciento a partir de 2008)
• ✓Largo plazo: 15 % para los tramos del 25 %, 28 %, 33 %, 35 %
• ✓Recaptura de depreciación gravada al 25 %
• ✓La Ley de Reforma Tributaria de 1986 derogó la deducción del 60 % por ganancias de capital a largo plazo

Después de la Ley de Reforma Fiscal de 1986, los ingresos se separan en categorías no pasivas, de cartera y pasivas. Las pérdidas por actividades pasivas (PAL) generalmente no pueden compensar los ingresos no pasivos o de cartera, con excepciones para bienes raíces de alquiler.

• ✓Las pérdidas pasivas generalmente no pueden compensar los ingresos no pasivos o de cartera
• ✓La actividad de alquiler es pasiva independientemente de la participación material
• ✓Participación material = involucrarse de manera regular, continua y sustancial
• ✓Se aplican excepciones y reglas de aplicación gradual, incluidos los bienes raíces de alquiler

La depreciación es un cargo periódico deducible que recupera la inversión de capital durante la vida útil de una propiedad que genera ingresos. El terreno no es depreciable. Se aplican diferentes sistemas según cuándo se puso en servicio la propiedad.

• ✓El terreno NO es depreciable; solo las mejoras lo son
• ✓La propiedad puesta en servicio después de 1986 utiliza MACRS
• ✓ACRS se aplica a la propiedad adquirida entre el 1 de enero de 1981 y el 1 de agosto de 1986
• ✓Las mejoras son depreciables si se usan en un negocio o para producir ingresos, con una vida útil determinable superior a un año
• ✓Aunque no se tome la depreciación, la base se reduce y el IRS cobra la depreciación total permitida al momento de la venta

Las reglas para deducir los intereses hipotecarios dependen de la fecha, el monto y el uso del préstamo. La deuda de adquisición y la deuda sobre el valor neto de la vivienda tienen límites distintos.

• ✓Los préstamos anteriores al 14 de octubre de 1987 garantizados por la vivienda principal o secundaria son totalmente deducibles
• ✓Los préstamos de adquisición posteriores al 13 de octubre de 1987 son deducibles sobre el primer millón de dólares (500,000 dólares para cónyuges que declaran por separado)
• ✓Los intereses son deducibles hasta por 100,000 dólares de préstamos subordinados o préstamos sobre el valor neto de la vivienda
• ✓Consulte la Publicación 936 del IRS para más detalles

Las reglas de riesgo limitan las pérdidas deducibles al monto que el contribuyente tiene en riesgo en una actividad. Se extendieron a los bienes inmuebles puestos en servicio después de 1986, con excepciones para el financiamiento sin recurso calificado.

• ✓Solo se permiten pérdidas en la medida del monto en riesgo al final del año fiscal
• ✓El contribuyente no está en riesgo por financiamiento sin recurso (no es personalmente responsable)
• ✓Excepción: deuda sin recurso calificada garantizada por bienes inmuebles de un prestamista calificado
• ✓Persona calificada = participa activa o regularmente en el negocio de préstamos de dinero (p. ej., un banco), no el vendedor ni una parte relacionada, a menos que sea comercialmente razonable

Los gobiernos estatales y locales pueden emitir Certificados de Crédito Hipotecario (MCC) que permiten a un prestatario utilizar los intereses hipotecarios como crédito contra el impuesto sobre la renta, ayudando a las personas de ingresos bajos o moderados a calificar para préstamos.

• ✓El MCC permite utilizar los intereses hipotecarios como crédito contra el impuesto sobre la renta
• ✓Se emiten hasta alcanzar un monto total en dólares fijado por el gobierno
• ✓Ayuda a las personas de ingresos bajos o moderados a calificar para préstamos de adquisición, rehabilitación o mejora

El título comercializable (merchantable) no tiene un significado universalmente aceptado; no es un título perfecto, sino uno libre de objeciones plausibles o razonables, con una garantía razonable en cuanto a los derechos involucrados. Debe ser tal que un tribunal obligaría a un comprador a aceptarlo en una acción de cumplimiento específico (specific performance).

• ✓El título comercializable está libre de objeciones razonables/plausibles, no necesariamente es perfecto
• ✓El título debe ser tal que un tribunal obligaría a un comprador a aceptarlo
• ✓Establecer un título comercializable es especialmente importante en ventas con contraprestación y préstamos garantizados

Una “cadena de títulos en papel” se puede rastrear hasta la transmisión original del gobierno, establecida por el sistema de registro de tipo carrera/carrera con aviso (race/race-notice). El registro, por lo general, no es obligatorio. Los registros pueden ser erróneos, fraudulentos o incompletos (por ejemplo, herederos excluidos, otorgantes incapaces), por lo que el título depende tanto de los hechos registrados como de información externa.

• ✓El sistema de registro establece una cadena de títulos en papel y la prioridad, pero el registro, por lo general, no es obligatorio
• ✓Los registros pueden ser erróneos, fraudulentos o incompletos
• ✓El título depende de los hechos registrados más la información fuera de registro (sucesiones, impuestos, sentencias)

Históricamente, los especialistas en títulos preparaban un extracto de título (resumen de transferencias) que se revisaba con la opinión de un abogado. Luego surgió el certificado de título (declaración de la compañía de extractos sobre la titularidad sujeta a gravámenes), después la garantía de título (garantías por escrito), antes de la póliza moderna de seguro de título.

• ✓Un extracto de título es un resumen de transferencias sucesivas con la opinión de un abogado
• ✓Un certificado de título brinda certeza sobre el título (no lo asegura como seguro) y hoy tiene un uso limitado
• ✓Una garantía de título proporcionaba garantías por escrito, sujeta a la regulación de seguros

Un comprador/cesionario de un préstamo de la Sección 32 está sujeto a todas las reclamaciones y defensas que el prestatario podría oponer al acreedor, a menos que pruebe por preponderancia de la prueba que una persona razonable con la debida diligencia no podría haber determinado que el préstamo era de la Sección 32. La responsabilidad del cesionario generalmente se extiende a las hipotecas de la Sección 35. La reparación se limita a las cantidades de responsabilidad civil conforme a la sección 1640 por violaciones de TILA o, por otras causas, a la suma de la deuda pendiente más las cantidades totales pagadas.

• ✓El cesionario de un préstamo de la Sección 32 está sujeto a todas las reclamaciones y defensas del prestatario, a menos que se pruebe la defensa de debida diligencia
• ✓La responsabilidad del cesionario generalmente se extiende a las hipotecas de la Sección 35
• ✓Los daños se limitan a las cantidades de la sección 1640 por violaciones de TILA o, por otras causas, a la deuda pendiente más el total pagado (reducido por la indemnización de la sección 1640)

Las técnicas residuales separan el ingreso neto entre el terreno y el edificio. Residual del edificio (valor del terreno conocido): deducir el ingreso del terreno del INO total, capitalizar el ingreso del edificio y sumarlo al valor del terreno. Residual del terreno (valor del edificio conocido): deducir el ingreso del edificio, capitalizar el ingreso residual del terreno y sumarlo al valor del edificio. Los componentes pueden tener diferentes tasas de capitalización.

• ✓La técnica residual del edificio se utiliza cuando se conoce el valor del terreno y se desconoce el valor del edificio
• ✓La técnica residual del terreno se utiliza cuando se conoce el valor del edificio y se desconoce el valor del terreno
• ✓Los componentes de terreno y edificio pueden tener diferentes tasas de capitalización
• ✓Las técnicas residuales tienen un uso muy limitado para problemas de valuación especiales

La tasa de capitalización del edificio = tasa de interés (rendimiento sobre la inversión) + tasa de recuperación (recuperación de la inversión). La tasa de recuperación = 100 % ÷ vida económica restante. De manera alternativa, la tasa de capitalización del edificio = ingreso neto del edificio ÷ valor del edificio.

• ✓Tasa de capitalización del edificio = tasa de interés (rendimiento sobre la inversión) + tasa de recuperación (recuperación de la inversión)
• ✓Tasa de recuperación = 100 % ÷ vida económica restante
• ✓La tasa de capitalización del edificio también equivale al ingreso neto del edificio ÷ valor del edificio

La capitalización por rendimiento convierte los beneficios económicos en valor presente descontando cada beneficio anticipado a una tasa de rendimiento/descuento. La forma más común es el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF). Las tasas de rendimiento incluyen una tasa segura libre de riesgo más primas por riesgo, falta de liquidez y carga de administración.

• ✓Tasa de descuento = tasa de rendimiento requerida (tasa de rendimiento)
• ✓El descuento supone rendimiento sobre la inversión más recuperación del capital
• ✓La forma más común es el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF)
• ✓La tasa de rendimiento incluye la tasa segura libre de riesgo más primas por riesgo, falta de liquidez y administración

Antes de un mapa final, un subdivisor debe presentar un certificado de gravamen fiscal y garantizar acuerdos de mejoras con fianzas o depósitos en efectivo.

• ✓Debe presentar un certificado que demuestre que no existen gravámenes por impuestos o contribuciones especiales impagos, con una fianza o depósito para los impuestos aún no pagaderos.
• ✓Debe mejorar o comprometerse a mejorar los terrenos para calles públicas o privadas, carreteras y servidumbres de drenaje antes de la aprobación del mapa final.
• ✓Los acuerdos de mejora deben garantizarse con una fianza o depósito en efectivo.
• ✓Un mapa final debe prepararse y registrarse antes del vencimiento del mapa tentativo.

Un mapa final que cumpla con los requisitos de la Ley de Mapas (Map Act) y las ordenanzas locales se aprueba en la siguiente reunión y se acepta para su registro, lo que requiere un certificado de título.

• ✓La aprobación ocurre en la siguiente reunión después de la presentación, a menos que se acuerde una prórroga.
• ✓Después de la aprobación, el mapa se acepta para su registro y se transmite al registrador.
• ✓El subdivisor debe proporcionar un certificado de título que establezca que las partes que consienten tienen un interés de título en el registro.

Un mapa de parcelas, preparado por un ingeniero civil registrado o un agrimensor con licencia, debe incluir linderos, calles, parcelas numeradas y un certificado de consentimiento.

• ✓Debe ser preparado por un ingeniero civil registrado o un agrimensor con licencia, o bajo su supervisión
• ✓Debe incluir los linderos, la ubicación de las calles y cada parcela numerada/designada
• ✓Debe incluir un certificado firmado y reconocido por todos los titulares de intereses sobre el título de propiedad registrado que consientan en el registro del mapa
• ✓Debe cumplir con los requisitos adicionales de las ordenanzas locales de subdivisión

Además de los registros contables, el DRE exige que los corredores mantengan todos los documentos preparados u obtenidos en relación con cualquier transacción inmobiliaria gestionada, vinculados con cada actividad.

• ✓Los depósitos de compra requieren un contrato de compraventa inmobiliaria firmado y un recibo del depósito; los alquileres requieren recibos de cobro
• ✓Los depósitos requieren comprobantes de depósito bancario; devolver los cheques del comprador requiere una copia firmada y fechada por el comprador
• ✓Cobrar honorarios de administración requiere contratos de administración de propiedades y, si un solo cheque cubre a varios propietarios, un desglose que muestre cada cargo

Según la Sección 10142 del Código de Negocios y Profesiones (B&P), un titular de una licencia debe entregar una copia de cualquier acuerdo que autorice servicios que requieran una licencia a la persona que lo firma en el momento en que se obtiene la firma.

• ✓La copia debe entregarse en el momento en que se obtiene la firma
• ✓Se aplica a contratos de listado, contratos de compra, adendas y contratos de administración de propiedades

Según la Sección 17900 del Código de Negocios y Profesiones (B&P Code), un nombre comercial ficticio es aquel que no incluye el apellido del individuo o que sugiere propietarios adicionales. Una declaración de nombre comercial ficticio debe presentarse ante el secretario del condado a más tardar 40 días después de iniciar el negocio, publicarse una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas dentro de los 30 días posteriores a la presentación, y una declaración jurada de publicación debe presentarse dentro de los 30 días posteriores a la finalización de la publicación. La declaración vence cinco años después del 31 de diciembre del año de presentación.

• ✓La declaración de nombre comercial ficticio debe presentarse ante el secretario del condado a más tardar 40 días después de iniciar el negocio
• ✓Dentro de los 30 días posteriores a la presentación, publicar una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas en un periódico de circulación general
• ✓Debe presentarse una declaración jurada de publicación ante el secretario del condado dentro de los 30 días posteriores a la finalización de la publicación
• ✓La declaración vence al final de cinco años desde el 31 de diciembre del año en que se presentó, a menos que se abandone antes
• ✓Palabras como “Company”, “& Son”, “& Sons”, “& Associates” y “Brothers” sugieren propietarios adicionales, lo que hace que el nombre sea ficticio

Una subdivisión es una división legalmente definida de bienes inmuebles para venta, arrendamiento o financiamiento regulada por ley. La Ley de Mapas de Subdivisión requiere que los subdivisisores presenten un mapa tentativo a la comisión de planificación local antes de un mapa final.

• ✓Las divisiones de subdivisión se regulan por ley (Código B&P 11000 y siguientes)
• ✓La Ley de Mapas de Subdivisión requiere un mapa tentativo presentado a la comisión de planificación
• ✓Un mapa final que incorpore los cambios solicitados debe ser presentado posteriormente

Un desarrollo planificado es una subdivisión con parcelas de propiedad individual más membresía en una asociación que posee el área común. Un desarrollo de unidad planificada (PUD) permite agrupaciones que difieren de la zonificación convencional.

• ✓El desarrollo planificado combina parcelas separadas con membresía en la asociación de área común
• ✓La PUD permite agrupaciones y características que difieren de la zonificación normal

Una propiedad de tiempo compartido es un derecho de ocupación en un proyecto de tiempo compartido vinculado a una propiedad inmueble. Un uso de tiempo compartido es un derecho de licencia o membresía de ocupación no vinculado a una propiedad inmueble.

• ✓La propiedad de tiempo compartido está vinculada a una propiedad inmueble
• ✓El uso de tiempo compartido NO está vinculado a una propiedad inmueble
• ✓El proyecto de tiempo compartido proporciona ocupación exclusiva recurrente durante períodos especificados

Un gravamen especial es un cargo legal contra bienes inmuebles impuesto por una autoridad pública para financiar mejoras públicas (alumbrado público, aceras, mejoras de calles), o en una comunidad de propietarios (CID), un cargo adicional para reparaciones no anticipadas.

• ✓El gravamen especial público financia mejoras públicas
• ✓El gravamen especial en comunidad de propietarios cubre reparaciones no anticipadas o mejoras de capital
• ✓Se cobra además de los gravámenes regulares en una comunidad de propietarios

Las clases de NAREB incluyen Juntas de Miembros, Miembros de Juntas Locales, Miembros Corredores Individuales, Miembros Asociados, Miembros Asociados Aliados, Miembros Individuales, Miembros Aliados, Miembros Honorarios, Suscriptores, Miembros Corporativos y Miembros de Vida. Los Miembros Corredores Individuales tienen un voto completo; los Miembros Asociados y Miembros Asociados Aliados tienen medio voto; los Miembros Aliados tienen un cuarto de voto; los Miembros Honorarios, Suscriptores y Corporativos no tienen poder de voto.

• ✓El Miembro Corredor Individual tiene un (1) voto completo
• ✓Los Miembros Asociados y Miembros Asociados Aliados tienen medio (1/2) voto
• ✓Los Miembros Aliados tienen un cuarto (1/4) de voto
• ✓Los Miembros Honorarios, Corporativos y Suscriptores no tienen poder de voto
• ✓Los Suscriptores no están obligados por el Código de Ética de NAREB y no pueden utilizar el término Realtist

Los miembros individuales son elegidos como miembros directos por la Junta Directiva, pueden existir fuera del territorio local o estatal, y conservan su membresía hasta seis meses después de la aceptación de una Junta Miembro en el mismo territorio. Los miembros aliados incluyen a quienes trabajan en negocios aliados, como banqueros hipotecarios y tasadores. Los miembros vitalicios se otorgan por servicios distinguidos, con derechos de voto que varían según la designación.

• ✓Los miembros individuales son elegidos como miembros directos por la Junta Directiva
• ✓El estatus de miembro individual expira 6 meses después de que se acepte una Junta Miembro en el mismo territorio
• ✓Los miembros vitalicios se otorgan por servicios distinguidos, con derechos de voto que varían según la designación

El seguro de título se desarrolló como la culminación de garantizar un título comercializable y compensar las pérdidas derivadas de garantías incorrectas. A diferencia de los métodos anteriores, protege de manera única contra riesgos ajenos a los registros públicos (falsificación, incapacidad, falta de entrega), además de los riesgos de registro, utilizando una base de datos de títulos (title plant) para buscar en los registros.

• ✓El seguro de título cubre riesgos de registro Y ciertos riesgos fuera de registro, según el tipo de póliza
• ✓Su contribución única es la protección contra riesgos ajenos a los registros públicos
• ✓Las aseguradoras utilizan una base de datos de títulos (title plant) para buscar en los registros

Un informe preliminar es un compromiso/binder — una oferta de emitir una póliza de título sujeta a las excepciones indicadas. NO es un abstract of title (resumen de título) y no representa la condición del título. Solamente establece los términos y condiciones bajo los cuales la aseguradora emitirá una póliza (Código de Seguros 1234.11).

• ✓Un informe preliminar es una oferta de emitir una póliza, no una representación de la condición del título
• ✓No es un abstract of title y no conlleva ninguna de las obligaciones del abstract
• ✓Establece las excepciones y condiciones bajo las cuales la aseguradora emitirá la cobertura

La póliza estándar protege contra riesgos fuera de registro (falsificación, suplantación de identidad, falta de capacidad), escrituras no entregadas, gravámenes federales por impuesto sucesorio y costos de defensa. NO cubre defectos conocidos por el asegurado, servidumbres o gravámenes no registrados, derechos de partes en posesión, asuntos mostrados por inspección o levantamiento topográfico, concesiones mineras, derechos de agua ni zonificación.

• ✓La póliza estándar cubre falsificación, suplantación de identidad, falta de capacidad y costos de defensa
• ✓No cubre asuntos conocidos por el asegurado, intereses no registrados ni derechos de partes en posesión
• ✓No cubre asuntos detectables mediante inspección o levantamiento, concesiones mineras, derechos de agua ni zonificación

La póliza ALTA (del prestamista) amplía la cobertura para incluir los derechos de las partes en posesión, las reservas de patentes y el título no comercializable —desarrollada para prestamistas de otro estado que no pueden inspeccionar. Las pólizas ampliadas del propietario ALTA/CLTA otorgan a los propietarios una protección similar. Las pólizas para propietarios de vivienda (1998, revisadas) ofrecen cobertura ampliada con máximos y deducibles pequeños.

• ✓La póliza ALTA del prestamista cubre a las partes en posesión, las reservas de patentes y el título no comercializable
• ✓Las pólizas ampliadas del propietario y del propietario de vivienda amplían la protección con máximos y deducibles
• ✓La póliza CLTA para propietarios de vivienda ofrece cobertura del Mapa de Subdivisión; ALTA hace que la cobertura de la Ley de Mapas (Map Act) sea opcional

Las aseguradoras de títulos deben cobrar por los informes preliminares y realizar esfuerzos sinceros para cobrar (legislación de 1967). Pueden proporcionar sin cargo al propietario registrado y la descripción registral (un “perfil de propiedad”). La ley prohíbe pagar cualquier comisión o reembolso como incentivo para el negocio de títulos (Código de Seguros 12404; B&P 10177.4).

• ✓Las compañías de títulos deben cobrar por los informes preliminares y tratar de cobrar
• ✓Se puede proporcionar gratuitamente un “perfil de propiedad” (propietario registrado y descripción registral)
• ✓Se prohíben los reembolsos/comisiones directos o indirectos como incentivos para el negocio de títulos (B&P 10177.4)

Una aseguradora de títulos de California debe tener al menos $500,000 de capital pagado (Código de Seguros 12359), depositar un fondo de garantía de $100,000 ante el Comisionado de Seguros (12350) y reservar un fondo de superávit de seguros de títulos del 10% de las primas anualmente hasta alcanzar el menor de 25% del capital pagado o $1,000,000.

• ✓Se requieren un capital pagado mínimo de $500,000 y un fondo de garantía de $100,000
• ✓Fondo de superávit anual del 10% de las primas hasta alcanzar el menor de 25% del capital o $1,000,000
• ✓Los formularios estandarizados de la CLTA se utilizan casi universalmente en California

La ocupación incluye el abandono, la prescripción y la posesión adversa. La posesión adversa requiere: ocupación real; uso abierto y notorio; hostil al título del verdadero propietario; reclamación de derecho o color de título; continua e ininterrumpida durante cinco años; y pago de todos los impuestos sobre la propiedad durante cinco años. Dicho título no es comercializable ni asegurable hasta que se perfeccione mediante decreto judicial y por lo general no puede adquirirse contra una entidad pública.

• ✓La posesión adversa requiere cinco años de posesión continua
• ✓Requiere el pago de todos los impuestos sobre la propiedad durante cinco años
• ✓La posesión debe ser real, abierta, notoria, hostil y bajo reclamación de derecho
• ✓El título por posesión adversa no es comercializable hasta que se perfeccione mediante decreto judicial

El Código Civil de California enumera nueve formas de adquirir propiedad: testamento; sucesión; accesión; ocupación; transferencia; matrimonio; reversión al Estado; expropiación forzosa; y estoppel equitativo. La transferencia incluye concesión privada, concesión pública, donación/dedicación, y enajenación por ministerio de la ley o acción judicial.

• ✓Los nueve métodos son testamento, sucesión, accesión, ocupación, transferencia, matrimonio, reversión al Estado, expropiación forzosa y estoppel equitativo
• ✓La transferencia incluye concesión privada, concesión pública, donación y acción judicial

Un testamento dispone de los bienes al morir y solo surte efecto al momento de la muerte (a diferencia de las escrituras y los contratos). Los tipos son el testamento con testigos (formal), el testamento ológrafo, el testamento estatutario y el testamento estatutario con fideicomiso. Un testamento ológrafo está enteramente escrito, fechado y firmado de puño y letra del testador. Al morir, el título pasa a los beneficiarios o herederos, pero no es comercializable/asegurable debido al control del procedimiento de sucesión (probate).

• ✓Un testamento surte efecto solo al momento de la muerte
• ✓Un testamento ológrafo está enteramente escrito a mano, fechado y firmado por el testador
• ✓Un testamento con testigos requiere al menos dos testigos
• ✓El título después de la muerte no es comercializable hasta que se complete el procedimiento de sucesión (probate)

El proceso de sucesión comienza con una petición de validación de un testamento o de cartas de administración. Se nombra a un representante (albacea/administrador). El aviso a los acreedores concede cuatro meses para presentar reclamaciones. Se presenta un inventario y avalúo. Los bienes de la herencia pueden venderse sujetos a la aprobación del tribunal. Las sucesiones pequeñas pueden estar exentas o utilizar procedimientos sumarios.

• ✓Los acreedores tienen cuatro meses para presentar reclamaciones después del aviso
• ✓Las ventas de bienes de la herencia requieren aprobación del tribunal
• ✓Las sucesiones pequeñas pueden estar exentas de la administración completa del proceso de sucesión

Cuando una persona fallece sin testamento, la sucesión intestada rige la disposición de los bienes según su naturaleza y los parientes más cercanos. La propiedad separada puede dividirse entre el cónyuge y los hijos. La mitad de los bienes comunitarios pertenece al cónyuge supérstite; la otra mitad está sujeta al testamento y pasa al cónyuge supérstite si no hay testamento.

• ✓La sucesión intestada se aplica cuando no existe un testamento válido.
• ✓La mitad de los bienes comunitarios pertenece al cónyuge supérstite.
• ✓La mitad del causante en los bienes comunitarios pasa al cónyuge supérstite si no hay testamento.

Por accesión, el título se extiende a las mejoras o adiciones. La acreción agrega tierra por acumulación gradual de sedimentos (aluvión) a los propietarios ribereños/litorales. La relicción es la retirada gradual del agua que deja tierra seca. La avulsión es un rápido arrastre. Los accesorios fijados sin permiso pertenecen al propietario del terreno. Un mejorador de buena fe que actuó por error puede retirar las mejoras pagando los daños (Código Civil de California 1013.5).

• ✓El aluvión es tierra agregada gradualmente por acreción de sedimentos
• ✓La relicción es tierra expuesta por la retirada gradual del agua; la avulsión es una pérdida rápida
• ✓Los accesorios fijados sin permiso pertenecen al propietario del terreno
• ✓El Código Civil de California 1013.5 permite a un mejorador de buena fe retirar las mejoras pagando los daños

Una servidumbre por prescripción es análoga a la posesión adversa, pero solo resulta en el derecho a usar el terreno de otro, no en el título pleno. El abandono es la entrega voluntaria de la posesión con la intención de poner fin al interés sin cederlo; el mero desuso no es abandono. Si un arrendatario abandona, el arrendador recupera la posesión y el control.

• ✓Una servidumbre por prescripción otorga solo un derecho de uso, no el título pleno
• ✓El abandono requiere la intención de poner fin; el mero desuso no es abandono

La transferencia ocurre cuando el título se transmite por acto del propietario o por disposición legal. La cesión privada transmite el título a cambio de una contraprestación. Una donación es una transferencia voluntaria sin contraprestación, normalmente mediante escritura para bienes inmuebles. La dedicación pública adquiere propiedad para uso público mediante dedicación de derecho consuetudinario (intención más aceptación pública), dedicación estatutaria (Subdivision Map Act) o escritura (a menudo para el título en pleno dominio).

• ✓Una cesión privada transmite el título a cambio de una contraprestación; una donación es sin contraprestación
• ✓La dedicación de derecho consuetudinario requiere la intención del propietario del terreno y la aceptación pública
• ✓La dedicación estatutaria ocurre bajo la Subdivision Map Act mediante el registro de un mapa

Los tribunales establecen el título independientemente de la voluntad del propietario mediante: acción para declarar el título (quiet-title action) (saneamiento de títulos fiscales, posesión adversa, contratos caducados por incumplimiento); acción de partición (partition action) (división de los intereses de los copropietarios, posiblemente mediante venta ordenada); acción de ejecución de gravamen (foreclosure action) (el titular del gravamen solicita la venta por saldo impago); y acción declarativa (declaratory relief action) (determinación de derechos conforme a un instrumento escrito).

• ✓Una acción para declarar el título (quiet-title action) elimina las reclamaciones adversas sobre bienes inmuebles
• ✓Una acción de partición (partition action) divide los intereses de los copropietarios, a menudo mediante venta ordenada por el tribunal
• ✓Una acción de ejecución de gravamen (foreclosure action) ordena la venta para satisfacer un gravamen moroso

Un acreedor con una sentencia monetaria puede obtener un mandamiento de ejecución que ordene al funcionario que embargue y venda en subasta los bienes inmuebles no exentos del deudor. El comprador recibe un certificado de venta; si no hay redención dentro del período legal (generalmente 12 meses), el funcionario entrega una escritura. La pérdida del derecho ocurre cuando se incumple una condición resolutoria o se produce un evento de limitación especial, lo que permite al otorgante readquirir el título sin contraprestación.

• ✓Un mandamiento de ejecución ordena el embargo y la venta de los bienes no exentos del deudor
• ✓El período de redención después de una venta por ejecución es generalmente de 12 meses
• ✓El incumplimiento de una condición resolutoria permite al otorgante poner fin al derecho de propiedad

El matrimonio no transfiere el título, pero las ganancias y adquisiciones durante el matrimonio (que no sean bienes separados) son bienes comunitarios con intereses conyugales iguales. La reversión al Estado (escheat) transfiere el título al Estado por falta de herederos (no es automática). La expropiación forzosa (eminent domain) toma propiedad privada para uso público con compensación al valor justo de mercado. El estoppel equitativo impide que un antiguo propietario niegue el título de un reclamante de buena fe, y los cesionarios reciben el título adquirido con posterioridad.

• ✓Los bienes adquiridos durante el matrimonio que no sean separados son bienes comunitarios
• ✓La reversión al Estado transfiere el título al Estado por falta de herederos y no es automática
• ✓La expropiación forzosa exige el pago de una compensación al valor justo de mercado
• ✓El título adquirido con posterioridad pasa al cesionario por estoppel