Remedies of Landlord +13California · bienes raíces · Español

La acción por retención ilícita (unlawful detainer) es la alternativa rápida a la acción de recuperación de posesión (ejectment). Procede contra un inquilino que: permanece en el inmueble después del vencimiento; continúa en posesión después de incurrir en mora en el pago del alquiler; continúa después de incumplir condiciones o cláusulas (incluida la prohibición de cesión); comete deterioro (waste) o molestias (nuisance); o no desocupa después de recibir aviso de intención de terminar. Por lo general, se requiere un aviso de tres días para subsanar o desocupar; los incumplimientos no subsanables no requieren ofrecer una opción de subsanación.

• ✓La acción por retención ilícita es más rápida que la acción de recuperación de posesión para recobrar el inmueble
• ✓Procede por permanencia después del vencimiento, mora en el alquiler, incumplimiento de cláusulas, deterioro o molestias, o falta de desocupación
• ✓Los incumplimientos no subsanables no requieren ofrecer una opción de subsanación

El juicio de desalojo (unlawful detainer) otorga la posesión y las rentas adeudadas únicamente hasta la fecha de la sentencia; las rentas posteriores a la sentencia y otros daños (por ejemplo, daños físicos) requieren un procedimiento separado. Si el inquilino renuncia a la posesión antes del juicio, el caso se convierte en una demanda civil ordinaria y pierde prioridad en el calendario. El inquilino tiene cinco días desde la notificación de la citación para contestar, o se dictará sentencia a favor del arrendador; las defensas afirmativas deben plantearse en la contestación o se renuncia a ellas.

• ✓El juicio de desalojo (unlawful detainer) recupera las rentas solo hasta la fecha de la sentencia
• ✓El inquilino tiene cinco días para contestar la citación o pierde por rebeldía
• ✓Las rentas posteriores a la sentencia y los daños a la propiedad requieren un procedimiento separado

Las defensas más comunes de los inquilinos son: el incumplimiento del arrendador con los requisitos procesales (p. ej., notificación de tres días entregada indebidamente); el incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad; represalias por el ejercicio lícito de los derechos del inquilino (p. ej., denunciar violaciones al código); o discriminación por motivos de raza u otra categoría prohibida. Después de un fallo a favor del arrendador, el sheriff desaloja al inquilino; el arrendador no puede desalojar por la fuerza por cuenta propia.

• ✓La notificación entregada indebidamente, el incumplimiento de la habitabilidad, las represalias y la discriminación son defensas comunes
• ✓Solo el sheriff (no el arrendador) puede desalojar por la fuerza al inquilino
• ✓El desalojo por represalia o discriminación es una defensa válida

En caso de incumplimiento en el pago de la renta, el arrendador puede demandar por cada cuota a medida que vence (CC 1951.4), ya sea que el arrendatario permanezca en el inmueble o lo abandone, aunque no sea financieramente satisfactorio. Alternativamente, conforme a CC 1951.2, el arrendador puede dar por terminado el contrato después de un aviso de tres días y recuperar daños y perjuicios. En caso de abandono, el arrendador generalmente recupera la posesión por cuenta del arrendatario, vuelve a alquilar y luego demanda por la diferencia entre la renta del arrendamiento y los ingresos obtenidos al volver a alquilar.

• ✓El arrendador puede demandar por cada cuota a medida que vence (CC 1951.4)
• ✓El arrendador puede dar por terminado el contrato y recuperar daños y perjuicios conforme a CC 1951.2 después de un aviso de tres días
• ✓En caso de abandono, los daños y perjuicios equivalen a la renta del arrendamiento menos los ingresos obtenidos al volver a alquilar

En una demanda por renta no pagada, el inquilino puede presentar defensas, incluyendo cualquier derecho contractual del arrendamiento a retener o compensar por el incumplimiento del arrendador, o el incumplimiento por parte del arrendador de la garantía implícita de habitabilidad.

• ✓El inquilino puede invocar derechos contractuales de retención o compensación como defensa.
• ✓El incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad es una defensa contra el cobro de la renta.

Los préstamos gestionados por MLB, financiados por inversionistas privados y garantizados por gravámenes sobre bienes inmuebles, son préstamos “hard money” o “private money”.

• ✓El “hard money”, ahora llamado “private money” o “private equity capital”, se aplica a préstamos de compra, de valor líquido, de refinanciamiento, de retiro de efectivo, de desarrollo y de construcción.
• ✓El uso de “private money” no exime a los MLB de cumplir con los estándares de avalúo y los requisitos de suscripción del prestatario.
• ✓Los MLB, como fiduciarios, deben asegurar un método de pago razonable y que el préstamo sea adecuado tanto para el prestatario como para el inversionista.

Cuando dependen de fondos de inversores privados, los MLB (corredores de préstamos hipotecarios) desempeñan tres roles conforme al derecho inmobiliario y de valores.

• ✓Los tres roles son emisor, corredor de bienes raíces en calidad de agente/fiduciario, y corredor/distribuidor de facto.
• ✓Los pagarés en serie garantizados por la misma escritura de fideicomiso, los pagarés de igual prioridad, o los intereses fraccionados vendidos a inversores privados (transacciones con múltiples prestamistas) deben realizarse a través de MLB.
• ✓Los inversores privados buscan mayores rendimientos por un mayor riesgo; los prestamistas de pagarés íntegros que actúan por cuenta propia aún deben cumplir con las leyes de préstamos y de usura.

Los corredores de préstamos hipotecarios (MLB) deben entregar divulgaciones a los inversionistas privados y a los prestatarios antes de que queden obligados.

• ✓Los inversionistas privados deben recibir las divulgaciones conforme a B&P 10176, 10177, 10232.4, 10232.5, 10232.6 y 10237 y siguientes, además de las divulgaciones sobre valores, antes de comprometer fondos
• ✓Los prestatarios deben recibir las divulgaciones conforme a B&P 10176, 10177 y 10240 y siguientes antes de quedar obligados
• ✓El objetivo es la toma de decisiones informada y la idoneidad del préstamo para los inversionistas y los prestatarios

Los préstamos otorgados o gestionados por corredores de bienes raíces con licencia están exentos de la ley de usura de California.

• ✓La Proposición 2 (1979) eximió los préstamos sobre bienes raíces otorgados o gestionados por corredores de los límites de usura (Código Civil 1916.1).
• ✓La exención se aplica independientemente de la naturaleza del bien en garantía y se extiende a las prórrogas, concesiones de plazo o refinanciamientos gestionados por corredores.
• ✓Los inversionistas privados que otorguen o renegocien préstamos sin que un corredor gestione la transacción siguen sujetos a la ley de usura.
• ✓Los MLB no pueden incluir garantías que no sean bienes raíces al establecer las relaciones préstamo-valor conforme al B&P 10238(h)(1) y (2).

Los pagarés en serie o los intereses fraccionados a no más de 10 inversionistas califican para una exención legal de valores.

• ✓Los pagarés que otorgan intereses fraccionados a no más de 10 inversionistas son valores conforme al Código de Negocios y Profesiones (B&P) 10237 y siguientes y al Código de Corporaciones 25102.5.
• ✓La “colocación cuasi privada” permite al emisor comercializar con inversionistas privados a través de medios de comunicación sin una relación comercial preexistente.
• ✓Las ofertas deben calificarse mediante exención o registro ante el DOC, o mediante coordinación con la SEC para emisiones interestatales.
• ✓La exención de la Regulación D exige que el 100 % de los inversionistas y el 80 % del negocio del emisor estén en el mismo estado (Regla 147); no existen exenciones por fraude.

Los préstamos gestionados por MLB sobre proyectos de subdivisión representan capital de riesgo cuyo riesgo disminuye según la etapa del proyecto.

• ✓El riesgo más alto corresponde a los préstamos sobre terrenos sin urbanizar antes de las autorizaciones (entitlements), luego al desarrollo del terreno (infraestructura fuera del sitio/troncal y dentro del sitio) y después a la construcción vertical.
• ✓Los MLB deben realizar la suscripción de riesgo del prestatario y del proyecto para determinar si el financiamiento permanente o de reemplazo (take-out) puede obtenerse razonablemente.
• ✓Los profesionales no deben participar en el financiamiento de subdivisiones o de construcción sin asesoría legal con conocimientos en construcción y valores.

Si un anuncio menciona cualquier término desencadenante —monto/porcentaje de pago inicial, número de pagos o período de reembolso, monto de cualquier pago, o monto de cualquier cargo financiero— se requieren divulgaciones adicionales: el monto/porcentaje del pago inicial, los términos de reembolso durante todo el plazo del préstamo (incluidos los pagos globo), y la tasa de porcentaje anual (APR) (indicando si puede aumentar después de la consumación).

• ✓Los términos desencadenantes son: monto del pago inicial, número de pagos o período de reembolso, monto de cualquier pago, o monto de cualquier cargo financiero
• ✓Los términos desencadenantes requieren divulgar el pago inicial, los términos de reembolso durante todo el plazo del préstamo, y la tasa de porcentaje anual (APR)
• ✓La divulgación debe indicar si la tasa de porcentaje anual (APR) puede aumentar después de la consumación

Cualquier persona que publique un anuncio de crédito al consumidor (cualquier medio, incluidos los sitios web) debe cumplir con las reglas de publicidad de TILA/Regulación Z. Los corredores de bienes raíces, los corredores hipotecarios y los constructores de viviendas deben cumplir incluso si no son el acreedor. Las divulgaciones deben ser claras y destacadas. Los términos anunciados solo pueden indicarse si están realmente disponibles, y quienes no son acreedores deben tener evidencia de la voluntad de un prestamista de ofrecerlos.

• ✓Todos los anunciantes de crédito al consumidor deben cumplir, incluidos los corredores y constructores de viviendas que no son el acreedor
• ✓Los términos de crédito específicos anunciados solo pueden indicarse si están realmente disponibles
• ✓Si se indica una tasa del cargo financiero, debe indicarse como una “tasa de porcentaje anual” usando ese término

Para anuncios de crédito garantizado por vivienda (excepto televisión/radio), si se indica una tasa anual simple y aplica más de una tasa, cada tasa y su periodo de aplicación deben divulgarse de forma clara y conspicua, con igual prominencia y en estrecha proximidad a la tasa que la activa. Si se indican pagos, divulgue el periodo, el monto de cada pago (incluido el pago global) y, para préstamos de primer gravamen, que los pagos excluyen impuestos y seguros y que la obligación real será mayor.

• ✓Cada tasa anual simple aplicable y su periodo deben divulgarse con igual prominencia y en estrecha proximidad
• ✓Para anuncios de vivienda de primer gravamen que indiquen pagos, divulgue que los pagos excluyen impuestos/seguros y que la obligación real es mayor
• ✓La APR puede divulgarse con mayor prominencia que otra información
• ✓Los sobres y los anuncios de banner/emergentes vinculados a solicitudes quedan excluidos de estos requisitos de divulgación

Los actos prohibidos en los anuncios de crédito garantizados por vivienda incluyen: el uso indebido de «fijo» para préstamos de tasa variable o con pagos crecientes sin la divulgación ARM adecuada; las comparaciones engañosas de pagos/tasas; la tergiversación del respaldo gubernamental (salvo que sea realmente FHA/VA); el uso engañoso del nombre del prestamista actual; las afirmaciones engañosas de eliminación de deudas; el uso indebido de «consejero» para referirse a un corredor hipotecario o acreedor con fines de lucro; y los anuncios engañosos en idiomas extranjeros.

• ✓No se puede usar «fijo» para préstamos de tasa variable o con pagos crecientes sin una divulgación ARM igualmente prominente
• ✓Se prohíben las afirmaciones de respaldo gubernamental, salvo que el préstamo sea realmente FHA/VA o similar
• ✓Usar el nombre del prestamista actual del prestatario exige divulgar al anunciante y la falta de asociación
• ✓El término «consejero» no puede usarse para referirse a un corredor hipotecario o acreedor con fines de lucro

Los anuncios de TV/radio pueden cumplir al declarar las divulgaciones requeridas o al declararlas y enumerar un número de llamada gratuita para obtener información adicional sobre costos. Si un anuncio impreso/de Internet para crédito sobre la vivienda principal indica que el crédito puede exceder el valor justo de mercado de la vivienda, debe divulgar que los intereses sobre el exceso no son deducibles de impuestos y que el prestatario debe consultar a un asesor fiscal.

• ✓Los anuncios de TV/radio pueden usar la alternativa de un número de llamada gratuita para obtener información adicional sobre costos
• ✓Los anuncios que indiquen que el crédito puede exceder el valor justo de mercado deben divulgar que los intereses sobre el exceso no son deducibles de impuestos
• ✓Dichos anuncios deben aconsejar al prestatario que consulte a un asesor fiscal sobre la deducibilidad

El GRM analiza las rentas brutas; el GIM analiza todos los ingresos brutos (se usa cuando otros ingresos, como el estacionamiento, son significativos). GRM = precio de venta ÷ renta mensual. Los multiplicadores pueden ser mensuales o anuales, pero deben aplicarse de manera consistente. Los multiplicadores NO se promedian.

• ✓GRM = precio de venta ÷ renta mensual
• ✓Usar el GIM cuando las fuentes adicionales de ingresos sean significativas
• ✓El GRM/GIM debe aplicarse de manera consistente (mensual o anual)
• ✓Los multiplicadores NO se promedian; el juicio selecciona el multiplicador apropiado
• ✓Multiplicador seleccionado × renta de mercado del inmueble sujeto = estimación del valor

Después de completar los enfoques, las indicaciones de valor se concilian para llegar a una opinión final. La opinión final NO es un promedio; se otorga mayor peso con base en la cantidad/calidad de los datos y su relevancia para el encargo. El valor final debe redondearse, no expresarse en dólares y centavos no redondeados.

• ✓La opinión final de valor NO es un promedio de los enfoques
• ✓Se otorga mayor peso con base en la cantidad, la calidad y la relevancia de los datos
• ✓El valor final debe redondearse, no expresarse en dólares/centavos no redondeados
• ✓La relevancia se ve afectada por el uso previsto, el tipo de propiedad y el comportamiento de los participantes del mercado

La Ley de Alivio Fiscal para los Contribuyentes de 1997 (Taxpayer Relief Act of 1997) reemplazó las antiguas reglas de “traspaso” y de “mayores de 55 años” con una exclusión de ganancias de capital para los vendedores de residencia principal que cumplan con los requisitos de propiedad y uso.

• ✓Exclusión de $500,000 para parejas; $250,000 para declarantes solteros
• ✓Debe haber vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años
• ✓Se derogaron las reglas de $125,000 por única vez para “traspaso” y “mayores de 55 años”
• ✓Aplica a las ventas posteriores al 6 de mayo de 1997
• ✓Las personas pueden calificar cada dos años; las pérdidas en la residencia personal no son deducibles

La propiedad puede disponerse mediante intercambio en lugar de venta. Para calificar para el diferimiento de impuestos, las propiedades deben ser de tipo similar en naturaleza o carácter (like-kind); la ganancia o pérdida se difiere al arrastrar la base. La recepción de boot (efectivo u otros activos) activa el reconocimiento de ganancia.

• ✓Las propiedades deben ser de tipo similar en naturaleza o carácter (no en uso, calidad o grado)
• ✓La propiedad inmobiliaria de uso personal no califica (pero una casa de vacaciones o residencia puede calificar con directrices)
• ✓Ganancia diferida: la nueva propiedad toma la misma base de costo que la propiedad transferida; los períodos de tenencia se combinan
• ✓El boot (efectivo u otros activos) recibido activa el reconocimiento de ganancia (el menor del boot o la ganancia realizada)
• ✓Las pérdidas aún se excluyen del reconocimiento incluso cuando se recibe boot
• ✓La condonación de deuda sobre una propiedad gravada se trata como boot recibido

La ganancia de capital es la ganancia gravable por la venta de un activo de capital, calculada como el precio de venta menos la base ajustada, los gastos de venta y los costos de cierre. Las ventas y los intercambios deben declararse en el Formulario 1099-S.

• ✓Ganancia de capital = precio de venta menos base ajustada, gastos de venta y costos de cierre
• ✓Base ajustada = base original ajustada por mejoras de capital, depreciación y gastos de arreglo para la venta
• ✓Las ventas y los intercambios se declaran en el Formulario 1099-S del IRS
• ✓Las ganancias netas de capital a largo plazo generalmente se gravan a una tasa no mayor del 15 %

Los contribuyentes que reciben pagos durante varios años deben declarar una venta a plazos, a menos que elijan lo contrario. Esto difiere la ganancia al distribuirla entre los años fiscales mediante un porcentaje de ganancia bruta.

• ✓Obligatoria, a menos que el contribuyente elija específicamente lo contrario
• ✓Evita concentrar la ganancia en el año de la venta al distribuir su reconocimiento
• ✓Porcentaje de ganancia bruta = ganancia realizada / precio del contrato
• ✓Aplica la ganancia de cada año como ese porcentaje de los pagos recibidos

La renta es ingreso ordinario para el arrendador. Diversos pagos (renta anticipada, depósitos de garantía, pagos por cancelación, costos de obtención del arrendamiento) tienen un tratamiento fiscal específico para el arrendador y el arrendatario.

• ✓La renta es ingreso ordinario para el arrendador; es un gasto comercial deducible para el arrendatario de un inmueble no residencial.
• ✓La renta anticipada es ingreso para el arrendador cuando se paga; el depósito de garantía no es ingreso hasta que se confisque.
• ✓El depósito de garantía confiscado es ingreso para el arrendador y deducible para el arrendatario.
• ✓Los costos de obtención del arrendamiento (comisiones, honorarios legales, gastos de título) deben prorratearse durante la vigencia del arrendamiento.
• ✓Las pérdidas y gastos de los arrendatarios de propiedades residenciales son personales y no deducibles.

Según la Sección 10148 del Código de Negocios y Profesiones (B&P), los corredores deben conservar los registros de fideicomiso y los documentos de transacción durante tres años, y el Comisionado puede examinar y auditar estos registros.

• ✓Conservar los listados, los recibos de depósito, los cheques cancelados, los registros de fideicomiso y los documentos relacionados durante tres años
• ✓El período de retención corre a partir del cierre, o desde la fecha del listado si la transacción no se consuma
• ✓Los registros deben estar disponibles para examen durante las horas de negocio y están sujetos a auditoría por causa suficiente sin previo aviso (la auditoría no debe tener carácter de acoso)

Otras secciones del Código de Negocios y Profesiones (B&P) proporcionan motivos para la revocación/suspensión (también imputables conforme al 10177(d)). Las secciones clave incluyen: 10145 (fondos en fideicomiso), 10146 (cargos por adelantado en una cuenta de fideicomiso), 10148 (retención de registros durante tres años), 10161.8 (notificar al DRE el empleo o la terminación de un agente de ventas), y 10141 (aviso del precio de venta dentro de un mes).

• ✓La sección 10148 exige la retención de todos los registros de transacciones durante un período de tres años.
• ✓La sección 10141 exige notificar el precio de venta al comprador y al vendedor dentro de un mes posterior a la venta.
• ✓La sección 10145 especifica las responsabilidades de un titular de licencia en el manejo de fondos en fideicomiso.

La Sección 10177.4 prohíbe la compensación por recomendar clientes a compañías de escrow, control de plagas, garantía de vivienda, aseguradoras de títulos o compañías de escrow controladas. La Sección 10142 exige que un titular de licencia entregue una copia de cualquier contrato a la parte firmante en el momento de la firma. La Sección 10140.6 exige que la publicidad divulgue que el titular de licencia está realizando actos para los que se requiere licencia.

• ✓La Sección 10177.4 prohíbe la compensación por referidos a compañías de escrow, control de plagas, garantía de vivienda o compañías de títulos
• ✓La Sección 10142 exige entregar una copia del contrato a la parte firmante en el momento de la firma
• ✓La Sección 10140.6 exige que la publicidad divulgue que un titular de licencia está realizando los actos para los que se requiere licencia

Un corredor debe consultar con el depositario de escrow antes de decir a los mandantes que el escrow cerrará en una fecha determinada, ya que muchos detalles podrían causar demoras. Las instrucciones y las instrucciones modificadas deben constar por escrito. Sin instrucciones de los compradores como mandantes, el corredor no puede adelantar dinero adeudado por los compradores ni ordenar una deducción de la comisión del corredor, ya que los compradores podrían estar reteniendo fondos deliberadamente hasta que se cumpla una condición del vendedor. Aceptar fondos de comprador de alguien distinto de los compradores (excepto según las instrucciones del comprador) puede hacer que el escrow cierre en contra de las intenciones de los mandantes.

• ✓Las instrucciones de escrow y las instrucciones modificadas deben constar por escrito
• ✓Sin instrucciones del comprador, un corredor no puede adelantar los fondos del comprador ni deducir de la comisión
• ✓Aceptar fondos de comprador de un tercero puede hacer que el escrow cierre en contra de las intenciones de los mandantes

Los corredores deben proporcionar al oficial de escrow la ortografía correcta de los nombres, direcciones y números de teléfono de las partes principales. Los corredores, agentes de ventas y oficiales de escrow NO deben ayudar a determinar cómo los compradores toman el título (las consecuencias legales y fiscales requieren asesoramiento profesional independiente). Los corredores deben dar los nombres de los prestamistas, direcciones, agentes de servicio de préstamos y números de préstamo (muchos prestamistas y la FHA exigen un aviso de pago total con 30 días de anticipación). Los corredores deben notificar al escrow cuando el préstamo esté bloqueado o se emita una carta de aprobación (la aprobación debe venir del prestamista, no de un corredor hipotecario). Las partes principales deben reunirse con el oficial de escrow al ejecutar las instrucciones.

• ✓Los corredores, agentes de ventas y oficiales de escrow no deben asesorar sobre cómo los compradores toman el título — se requiere asesoramiento independiente
• ✓Muchos prestamistas y la FHA exigen un aviso de pago total con 30 días de anticipación
• ✓La carta de aprobación del préstamo debe venir del prestamista, no de un corredor hipotecario

CalHFA es una agencia gubernamental estatal autosuficiente establecida en 1975 (conocida como CHFA hasta 2002) que financia préstamos hipotecarios para compradores de vivienda por primera vez con ingresos bajos y moderados. No es un prestamista directo, pero ofrece productos a través de una red de prestamistas privados aprobados, normalmente a tasas fijas reducidas, a menudo con asistencia para el pago inicial.

• ✓CalHFA (anteriormente CHFA) se estableció en 1975 como una agencia estatal autosuficiente
• ✓CalHFA sirve a compradores de vivienda por primera vez con ingresos bajos y moderados
• ✓CalHFA no es un prestamista directo; trabaja a través de prestamistas privados aprobados con tasas fijas reducidas y asistencia para el pago inicial

La Ley de Vivienda del Estado establece requisitos mínimos de construcción y ocupación para las viviendas, es administrada por el HCD y se aplica localmente mediante permisos de construcción.

• ✓Administrada por la División de Códigos y Normas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario
• ✓Las regulaciones de construcción son aplicadas por los inspectores de construcción locales; la ocupación y el saneamiento, por los funcionarios locales de salud
• ✓No se puede iniciar ninguna construcción o alteración antes de la emisión de un permiso de construcción
• ✓Las solicitudes deben estar acompañadas de planos, especificaciones y un plano de parcela (Código de Salud y Seguridad, secciones 17910 y siguientes)

Toda persona que se dedique a la contratación debe estar autorizada por la Junta Estatal de Licencias de Contratistas, con excepciones limitadas y causas de disciplina.

• ✓Las exenciones de licencia incluyen entidades públicas, servicios públicos, petróleo/gas, cierta agricultura, trabajos menores que no excedan $500, y el trabajo realizado por el propio propietario (a menos que se venda dentro de un año).
• ✓Los contratistas deben cumplir con los requisitos de experiencia/conocimientos y presentar una fianza o un depósito en efectivo.
• ✓Las causas de disciplina incluyen abandonar un proyecto, desviar fondos, apartarse de los planos, violaciones de seguridad o de las leyes de construcción, e incumplimiento sustancial del contrato (Código de Negocios y Profesiones, sección 7000 y siguientes).

Desde 1970, los códigos uniformes se aplican en lugar de los códigos de construcción locales, y el gobierno local conserva poderes limitados de zonificación y de patios.

• ✓Los códigos uniformes de vivienda, construcción, plomería, mecánica y el Código Eléctrico Nacional se aplican en lugar de los códigos locales.
• ✓El gobierno local conserva poder sobre la zonificación de uso, las zonas de incendio, los retiros, los patios laterales y traseros, y los linderos de propiedad (Código de Salud y Seguridad, sección 17922(b)).
• ✓Las variaciones locales solo se permiten con una determinación expresa de necesidad razonable.
• ✓La vivienda construida en fábrica está regulada por el HCD conforme a la Ley de Vivienda Construida en Fábrica de California (Código de Salud y Seguridad, sección 19960 y siguientes).

Una franquicia es un plan de negocios en el que un franquiciador otorga a un franquiciado el derecho de ofrecer, vender o distribuir bienes/servicios bajo un plan de comercialización prescrito, a cambio de una tarifa de franquicia. La Ley de Inversión en Franquicias (Código de Corporaciones de California, Sección 31000 y siguientes) exige divulgación completa en un prospecto de oferta entregado a un posible comprador al menos 10 días hábiles antes de un acuerdo vinculante o de la recepción de una contraprestación, lo que ocurra primero.

• ✓La Ley de Inversión en Franquicias se encuentra en el Código de Corporaciones de California, Sección 31000 y siguientes.
• ✓El prospecto de oferta debe entregarse al menos 10 días hábiles antes de un acuerdo de franquicia vinculante o de la recepción de cualquier contraprestación, lo que ocurra primero.
• ✓La Sección de Índice del Departamento de Corporaciones de California puede confirmar si una franquicia está registrada.

Conforme a la Sección 31210 del Código de Corporaciones, tres categorías de personas pueden vender franquicias: una persona identificada en una solicitud registrada ante el Comisionado de Corporaciones; un corredor de bienes raíces con licencia o un vendedor de bienes raíces con licencia; y una persona con licencia de corredor-distribuidor o agente conforme a la Ley de Valores Corporativos de 1968.

• ✓Un corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces puede vender intereses de franquicia sin estar identificado en la solicitud de registro
• ✓Una persona identificada en la solicitud de registro puede vender la franquicia incluso sin licencia de bienes raíces o de valores
• ✓Los corredores-distribuidores o agentes con licencia conforme a la Ley de Valores Corporativos de 1968 también pueden vender franquicias

Un intercambio libre de impuestos es el trueque o intercambio de una propiedad inmueble por otra sin la necesidad de pagar impuestos sobre la renta por la ganancia al momento del intercambio.

• ✓Implica el intercambio de una propiedad inmueble por otra
• ✓Difiere el impuesto sobre la renta por la ganancia al momento del intercambio

La depreciación lineal aplica una tasa constante durante la vida útil. El método de suma de dígitos de años es un método acelerado. El valor de salvamento es el valor justo de mercado anticipado al final de la vida útil, considerado en todos los métodos excepto los de saldo decreciente.

• ✓La depreciación lineal se deprecia a una tasa constante durante la vida útil
• ✓El método de suma de dígitos de años es un método de depreciación acelerada
• ✓El valor de salvamento debe considerarse en todos los métodos excepto en los de saldo decreciente

Un REIT es un fideicomiso comercial que se ocupa principalmente de intereses en bienes raíces, organizado de conformidad con el Código de Rentas Internas, permitiendo a los inversionistas agrupar fondos y transferir ganancias a inversionistas individuales sujetos a impuestos.

• ✓Un REIT se ocupa principalmente de intereses en bienes raíces
• ✓Organizado de conformidad con el Código de Rentas Internas
• ✓Un fideicomiso inmobiliario permite a los inversionistas evitar impuestos corporativos; las ganancias se transfieren a individuos

Un sindicato inmobiliario es una organización de inversores, generalmente una sociedad en comandita, constituida para agrupar capital destinado a la adquisición de intereses en bienes inmuebles.

• ✓Generalmente constituido como una sociedad en comandita
• ✓Agrupa capital para la adquisición de intereses en bienes inmuebles

El rendimiento es el interés ganado por un inversionista en una inversión (también llamado retorno). La tasa de rendimiento es el rendimiento expresado como un porcentaje de la inversión total (tasa de retorno).

• ✓El rendimiento es el interés ganado; también llamado retorno
• ✓La tasa de rendimiento expresa el rendimiento como un porcentaje de la inversión total

Cuando un titular de licencia actúa como agente en una venta, arrendamiento o permuta, debe revelar al posible comprador o arrendatario los hechos que afectan de manera material el valor o el atractivo del inmueble cuando tenga razones para creer que el comprador no los conoce o no pueden observarse fácilmente. Los titulares de licencia no deben tergiversar a sabiendas el valor, la condición, el tamaño, los linderos ni los usos permitidos de la propiedad.

• ✓Un agente debe revelar los hechos materiales que afectan el valor o el atractivo y que el comprador no puede observar fácilmente
• ✓Los titulares de licencia no deben tergiversar a sabiendas el valor, la condición, los pies cuadrados, los linderos ni la usabilidad
• ✓Subestimar los costos de cierre probables para inducir una oferta es ilegal

El agente de venta debe presentar todas las ofertas escritas recibidas antes del cierre, a menos que se le indique lo contrario o que la oferta sea manifiestamente frívola. Un agente no debe presentar ofertas competidoras para inducir la aceptación de la oferta que pague la comisión más alta sin considerar el beneficio del propietario. Los titulares de licencia deben divulgar los intereses directos o indirectos que esperan adquirir.

• ✓El agente de venta debe presentar todas las ofertas escritas antes del cierre, a menos que se le indique lo contrario o que la oferta sea manifiestamente frívola
• ✓Un agente no puede manipular ofertas competidoras para maximizar la comisión del corredor por encima del beneficio del propietario
• ✓Un titular de licencia debe divulgar todo interés directo o indirecto que espere adquirir, incluso a través de familiares o entidades

Un titular de licencia no puede hacer adiciones o modificaciones a un instrumento previamente firmado o rubricado por una parte sin su conocimiento y consentimiento. Las declaraciones a un comprador de un pagaré sobre el valor de mercado de la propiedad que garantiza el pagaré requieren una base razonable. Los titulares de licencia deben revelar cualquier interés significativo en una entidad cuando recomienden sus servicios.

• ✓No se pueden hacer adiciones o modificaciones a un instrumento firmado sin el conocimiento y el consentimiento de la parte
• ✓Las declaraciones sobre el valor de mercado de la propiedad que garantiza un pagaré requieren una base razonable para creerlo
• ✓Un titular de licencia debe revelar cualquier interés significativo en una entidad cuyos servicios recomienda

El artículo 5 rige las obligaciones de los MLB en transacciones con inversionistas o prestamistas privados no institucionales.

• ✓El artículo 5 (B&P 10230-10236.6) se aplica a la gestión de préstamos financiados por prestamistas privados no institucionales que no cuentan con licencia de prestamista.
• ✓También se aplica a la compra, venta o canje de pagarés y escrituras de fideicomiso (deeds of trust) en nombre de inversionistas privados.
• ✓Al vender o ceder participaciones en préstamos que financiaron, los MLB deben actuar como agente y fiduciario de los inversionistas privados conforme a la Ley de Valores (Securities Law).

Se prohíbe agrupar fondos de inversionistas privados, a menos que se autorice mediante una oferta de valores calificada.

• ✓Solo se pueden aceptar fondos para un préstamo específico o la compra de un pagaré o participación específica, a menos que una oferta calificada por el DOC autorice la agrupación (B&P 10231)
• ✓Las ofertas mediante registro reciben un permiso del DOC; las ofertas mediante exención deben notificar al DOC (Código de Corporaciones 25102.1)
• ✓Las exenciones 25102(f) pueden limitarse a no más de una oferta por período de 6 meses (dos por año)

Un corredor cumple con los criterios de umbral según el volumen de préstamos, los montos en dólares o las cobranzas en un período de 12 meses.

• ✓Se cumple el umbral al negociar 10 o más transacciones por un total superior a $1,000,000, o cobranzas de $250,000 o más (B&P 10232(a)).
• ✓Las transacciones con instituciones depositarias, prestamistas con licencia, titulares de permisos de valores y fideicomisos de pensiones de $15 millones o más se excluyen del recuento.
• ✓Un corredor sujeto al umbral debe notificar por escrito a la DRE dentro de los 30 días; el aviso tardío genera multas de $50 por día y luego de $100 por día, hasta $10,000.

Los corredores que superan el umbral deben presentar informes anuales y trimestrales ante el DRE.

• ✓Dos informes anuales (revisión del fondo fiduciario/TAR e informe de actividades comerciales de préstamos hipotecarios/escrituras de fideicomiso) deben presentarse dentro de los 90 días posteriores al cierre del año fiscal.
• ✓Un informe trimestral del estado del fondo fiduciario debe presentarse dentro de los 30 días posteriores a cada uno de los primeros tres trimestres fiscales.
• ✓Los informes se presentan bajo pena de perjurio; el incumplimiento permite al Comisionado examinar los registros y cobrar 1.5 veces el costo del examen.

Los artículos 10232.4 y 10232.5 del B&P requieren que los corredores de préstamos hipotecarios (MLB) entreguen una Declaración de Divulgación al Prestamista/Comprador.

• ✓La declaración debe exponer los términos del préstamo/pagaré, la información del prestatario, los detalles de la propiedad en garantía, las disposiciones de administración del préstamo y la información sobre gravámenes.
• ✓Debe divulgar los acuerdos de beneficiarios conjuntos y cualquier autocontratación conforme a los artículos 10231.2 y 10238(e) del B&P.
• ✓Debe entregarse antes de que el inversionista quede obligado; cuando haya autocontratación, debe entregarse al DRE al menos 24 horas antes de recibir fondos.
• ✓La publicidad o solicitud de fondos para beneficio del corredor requiere la aprobación previa del formato por parte del DRE.

A falta de autorización escrita, los corredores no deben desembolsar fondos de préstamo hasta que se registre el instrumento de garantía.

• ✓Sin autorización escrita del prestamista, el corredor no puede desembolsar fondos hasta que se registre la escritura de fideicomiso o la hipoteca.
• ✓Si se autoriza al corredor a liberar fondos de forma anticipada, el instrumento de garantía debe registrarse o entregarse con una recomendación de registro inmediato dentro de los 10 días (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓El corredor debe entregar copias conformes del instrumento registrado al inversionista dentro de un plazo razonable.

El financiamiento de mesa por parte de un corredor de bienes raíces es generalmente ilegal en California, con exenciones limitadas.

• ✓La única exención (Sección 10234(d)) es cuando el prestamista es una institución de depósito o un prestamista con licencia y la propiedad no es una vivienda ni una propiedad no mejorada.
• ✓Los MLB (corredores de préstamos hipotecarios) no pueden realizar financiamiento de mesa para ningún préstamo hipotecario residencial o préstamo garantizado por una propiedad no mejorada, independientemente del estatus del prestamista.
• ✓Para evitar el financiamiento de mesa, el originador debe usar sus «fondos propios», aprobar el préstamo y ser nombrado beneficiario del pago/beneficiario; el cesionario no puede ser el titular de licencia ni su designado.
• ✓«Fondos propios» significa el capital del corredor o del prestamista, o una línea de crédito independiente que figura como deuda en el estado financiero.

Un corredor de servicios no puede retener los fondos de pago más allá de un período establecido sin autorización escrita.

• ✓Un corredor no puede retener los fondos recibidos por un pagaré durante más de 25 días sin autorización escrita del prestamista.
• ✓La autorización no puede disponer el pago de intereses al corredor; el acuerdo de servicio debe constar por escrito (B&P 10231.1).
• ✓El período de distribución de 25 días también se aplica a los fondos de liquidación (payoff) adeudados a los inversionistas privados.

Un corredor de préstamos hipotecarios (MLB) que administra un pagaré puede adelantar sus propios fondos para proteger la garantía.

• ✓Los adelantos podrán hacerse a terceros autorizados para proteger la garantía, incluido el servicio de la deuda de un préstamo de rango superior sobre la misma propiedad.
• ✓El corredor debe proporcionar al tenedor del pagaré un aviso escrito de un adelanto para impuestos, seguros o servicio de la deuda de un préstamo de rango superior dentro de los 10 días (B&P 10233.1).

B&P 10235 prohíbe la publicidad falsa, engañosa o deceptiva por parte de los corredores de préstamos hipotecarios (MLB).

• ✓Un anuncio no puede implicar un rendimiento distinto de las tasas de interés del pagaré, a menos que indique las tasas reales y el descuento entre el saldo del principal y el precio de oferta.
• ✓El Artículo 5 prohíbe ofrecer primas, obsequios o incentivos a posibles compradores de pagarés o prestamistas; los incentivos a prestatarios están permitidos si no se orienta a estos hacia productos inadecuados y no implican costos adicionales (B&P 10236.1).
• ✓Los MLB deben revelar su estado de licencia y la identidad de la agencia reguladora; “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” más el número de licencia cumple con los requisitos (B&P 10235.5, 10236.4(a)).