California "Covered Loan Law" +11California · bienes raíces · Español

La Ley de Préstamos Cubiertos de California (Sección 4970 y siguientes del Código Financiero, vigente desde el 1 de julio de 2002) protege a los prestatarios de préstamos de alto costo garantizados por una propiedad residencial de 1 a 4 unidades utilizada como residencia principal. Prueba 1: el saldo principal original no supera el límite de préstamo conforme de la FNMA. Prueba 2: la APR supera en más del 8 % a los valores del Tesoro comparables (tanto para préstamos senior como junior). Prueba 3: el total de puntos y cargos supera el 6 % del monto total del préstamo. Los préstamos puente y las hipotecas inversas quedan excluidos.

• ✓Un préstamo cubierto debe estar garantizado por una vivienda de 1 a 4 unidades utilizada como residencia principal del prestatario
• ✓El umbral de APR de California es 8 % por encima de los valores del Tesoro, tanto para préstamos senior como junior
• ✓El umbral de puntos y cargos es del 6 % del monto total del préstamo (más restrictivo que el 8 % federal)
• ✓Los préstamos puente y las hipotecas inversas quedan excluidos de la condición de préstamo cubierto

Los MLBs/MLOs que gestionan préstamos cubiertos son fiduciarios del prestatario; la violación de los deberes fiduciarios infringe la ley aplicable. Los corredores que entregan préstamos cubiertos a inversionistas/prestamistas privados son agentes duales cuyo estatus debe divulgarse y contar con el consentimiento de cada principal. Los corredores son agentes y fiduciarios de los prestatarios y de los prestamistas privados independientemente de la transacción; NO son meros facilitadores.

• ✓Los MLBs que gestionan préstamos cubiertos deben deberes fiduciarios a los prestatarios, independientemente de otras relaciones de agencia
• ✓La agencia dual debe divulgarse a cada principal y contar con el consentimiento de cada uno
• ✓Los corredores en transacciones de préstamos hipotecarios son agentes/fiduciarios, no facilitadores

La Ley de Préstamos Abusivos restringe o prohíbe las penalizaciones por pago anticipado, los pagos globo, la amortización negativa, los pagos por adelantado, las tasas de interés por incumplimiento y el seguro de vida/discapacidad con prima única. Los fondos de un préstamo para mejoras del hogar generalmente deben pagarse conjuntamente al prestatario y al contratista. Los prestatarios deben recibir un “Aviso de advertencia al consumidor y orientación para la propiedad de vivienda” al menos tres días hábiles antes de firmar.

• ✓El Aviso de advertencia al consumidor y orientación para la propiedad de vivienda debe entregarse al menos 3 días hábiles antes de firmar
• ✓Los fondos de un préstamo para mejoras del hogar generalmente se pagan conjuntamente al prestatario y al contratista
• ✓La ley restringe las penalizaciones por pago anticipado, los pagos globo, la amortización negativa y el seguro de prima única

Un préstamo cubierto no puede contener una disposición de exigibilidad/aceleración, salvo en tres circunstancias autorizadas: incumplimiento del prestatario, una disposición de vencimiento por venta, o fraude/declaración sustancialmente falsa. Los prestamistas deben tener una creencia razonable de que el prestatario puede pagar con ingresos/recursos distintos del valor líquido de la propiedad. Las personas que originan préstamos cubiertos no pueden dirigir a los prestatarios hacia un grado de riesgo menos favorable o un préstamo de mayor costo que aquel para el que califican.

• ✓La aceleración solo se autoriza por incumplimiento, vencimiento por venta o fraude/declaración sustancialmente falsa
• ✓Los originadores deben creer razonablemente que el prestatario puede pagar con recursos distintos del valor líquido de la propiedad
• ✓Los originadores no pueden dirigir a los prestatarios a un préstamo de mayor costo que aquel para el que califican
• ✓Los préstamos de ingresos declarados no pueden originarse a sabiendas para evadir la Ley de Préstamos Predatorios

Un prestatario tiene tres años a partir de la fecha de ocurrencia para demandar a un prestamista por no divulgar oportunamente la transferencia del servicio del préstamo y otros problemas relacionados con el servicio. El límite es de un año a partir de la fecha de ocurrencia para el pago no autorizado de comisiones de referencia (comisiones ilegales) por parte de un prestamista o el uso forzado de una compañía de seguros de título.

• ✓Plazo de prescripción de tres años para violaciones de divulgación de transferencia del servicio del préstamo
• ✓Plazo de prescripción de un año para violaciones de comisiones de referencia/comisiones ilegales o uso forzado de una compañía de seguros de título

Antes del 7 de junio de 1996, los corredores hipotecarios podían cobrar honorarios negociados por servicios limitados de CLO para el prestatario (prequalificación, asesoramiento, emparejamiento de productos) si se cumplían las normas federales y se daba aviso previo. HUD retiró el aviso de CLO y la exención calificada. Ahora, las solicitudes electrónicas de préstamos son comunes, pero la compensación del corredor debe estar razonablemente relacionada con el valor y, como fiduciarios conforme a la ley de California, las comisiones deben ser razonablemente devengadas y efectivamente incurridas.

• ✓HUD retiró la exención calificada de CLO para la compensación del corredor (efectiva después del 7 de junio de 1996)
• ✓La compensación del corredor debe estar razonablemente relacionada con el valor de los bienes, instalaciones y servicios
• ✓Como fiduciarios, las comisiones y honorarios deben ser razonablemente devengados y efectivamente incurridos, a menos que exista autoridad específica para negociar

El Secretario del HUD coopera con agencias federales, estatales o locales con facultades de supervisión sobre acreedores/prestamistas y corredores. El incumplimiento de la RESPA puede dar lugar a medidas administrativas, inhabilitación, suspensión, inelegibilidad o acción de la Junta de Revisión de Acreedores Hipotecarios del HUD. Los remedios son acumulativos y no limitan otras medidas de aplicación.

• ✓Las agencias federales con facultades de supervisión pueden exigir el cumplimiento de la RESPA.
• ✓Las violaciones de la RESPA pueden dar lugar a inhabilitación, suspensión o acción de la Junta de Revisión de Acreedores Hipotecarios del HUD.
• ✓Los remedios de aplicación son acumulativos (24 CFR 3500.19).

La comparación de ventas/datos de mercado compara las ventas de terrenos vacantes con la propiedad sujeto, ajustando por tiempo, ubicación y características. La abstracción obtiene el valor del terreno cuando no hay ventas de terrenos vacantes restando el costo depreciado de las mejoras del precio de venta. Los ajustes siempre se realizan al comparable.

• ✓Se realizan ajustes por tiempo, ubicación y características de los lotes
• ✓Abstracción: precio de venta menos valor depreciado de las mejoras = valor del terreno
• ✓El ajuste siempre se realiza al comparable, no a la propiedad sujeto
• ✓No promediar los precios ajustados; usar juicio/conciliación

El análisis del sitio incluye: descripción legal, impuestos (la comparación es menos útil desde la Proposición 13), zonificación y plan general, restricciones y servidumbres, y otros intereses (propiedades vitalicias, arrendamientos). Los intereses parciales dividen el haz de derechos, no una división matemática.

• ✓La descripción legal ayuda a ubicar la propiedad dentro del vecindario
• ✓La comparación de impuestos es menos útil desde la adopción de la Proposición 13
• ✓La zonificación por sí sola no crea valor a menos que exista demanda por el terreno
• ✓Los intereses parciales dividen el haz de derechos entre las partes

Los valores de los lotes se agrupan en torno a un “valor de sitio”. La utilidad (no solo el área total) determina el valor; un lote de 50 x 150 vale más que un lote de 25 x 300 incluso con la misma superficie. Los lotes en esquina para viviendas unifamiliares generalmente no valen apreciablemente más que los lotes interiores.

• ✓Los valores de los lotes se agrupan en torno a un “valor de sitio” típico de la zona
• ✓La utilidad, no el área total, es el factor determinante para los lotes irregulares
• ✓Los lotes en esquina para viviendas unifamiliares generalmente no valen apreciablemente más que los lotes interiores
• ✓Una buena vista tiende a aumentar el valor del lote

Los tasadores generales certificados pueden tasar CUALQUIER tipo de bien inmueble. Requisitos: al menos 300 horas de educación en tasación que cubran los módulos básicos del AQB, más una licenciatura (o 30 créditos semestrales universitarios en materias especificadas), al menos 3,000 horas de experiencia (de las cuales al menos 1,500 deben ser no residenciales) obtenidas durante un mínimo de 30 meses, y aprobar el Examen Uniforme Estatal para Tasadores de Bienes Raíces Generales Certificados.

• ✓Puede tasar cualquier tipo de bien inmueble sin límite de valor
• ✓Requiere 300 horas de educación y una licenciatura o 30 créditos semestrales
• ✓Requiere 3,000 horas de experiencia (1,500 no residenciales) durante un mínimo de 30 meses

Los tasadores residenciales certificados pueden tasar cualquier propiedad residencial de una a cuatro unidades y propiedades no residenciales con un valor de transacción de hasta $250,000. Requisitos: al menos 200 horas de educación en tasación, un título de asociado (o 21 créditos semestrales universitarios en materias especificadas), al menos 2,500 horas de experiencia durante un mínimo de 30 meses, y aprobar el Examen Uniforme Estatal de Tasador de Bienes Raíces Residencial Certificado.

• ✓Puede tasar cualquier propiedad residencial de 1 a 4 unidades y no residencial de hasta $250,000
• ✓Requiere 200 horas de educación y un título de asociado o 21 créditos semestrales
• ✓Requiere 2,500 horas de experiencia durante un mínimo de 30 meses

Los tasadores con licencia residencial pueden tasar cualquier propiedad residencial no compleja de una a cuatro unidades con valor de transacción de hasta $1,000,000, y propiedades no residenciales de hasta $250,000. Requisitos: al menos 150 horas de educación en tasación, al menos 2,000 horas de experiencia durante un mínimo de 12 meses, y aprobar el Examen Uniforme Estatal para Tasador de Bienes Raíces con Licencia Residencial. Un corredor inmobiliario de California puede calificar con 1,000 horas, pero será marcado como “No cumple con AQB” hasta que se comprueben 2,000 horas.

• ✓Puede tasar propiedades residenciales no complejas de 1 a 4 unidades hasta $1 millón y propiedades no residenciales hasta $250,000
• ✓Requiere 150 horas de educación y 2,000 horas de experiencia durante un mínimo de 12 meses
• ✓Un corredor inmobiliario que califique con 1,000 horas se marca como “No cumple con AQB” hasta que se comprueben 2,000 horas

Los tasadores con licencia de aprendiz deben trabajar bajo la supervisión técnica de un tasador certificado residencial o un tasador certificado general, ambos del estado, y pueden ayudar en cualquier tasación dentro del alcance autorizado del tasador supervisor. Ningún tasador supervisor puede supervisar a más de tres aprendices en ningún momento. La educación es la misma que para la Licencia Residencial; no se requiere experiencia; se requiere el mismo examen que para la Licencia Residencial.

• ✓Debe trabajar bajo la supervisión técnica de un tasador certificado residencial o un tasador certificado general
• ✓Ningún tasador supervisor puede supervisar a más de tres aprendices en ningún momento
• ✓No se requiere experiencia previa; educación igual que para la Licencia Residencial

La CEQA desempeña un papel importante en la planificación, la zonificación y la concesión de permisos de uso del suelo. Su propósito principal es asegurar que las agencias gubernamentales consideren y respondan a los efectos ambientales de las decisiones propuestas. La CEQA se aplica a los proyectos discrecionales, pero no a los ministeriales.

• ✓La CEQA se aplica a proyectos discrecionales con posible impacto ambiental significativo (enmiendas a planes generales o específicos, zonificación, permisos de uso condicional (CUP), variaciones, mapas de subdivisión, acuerdos de desarrollo)
• ✓Los proyectos ministeriales (mapas de subdivisión finales, la mayoría de los permisos de construcción) y los proyectos específicamente exentos no están sujetos a la CEQA
• ✓El estado adoptó las Directrices de la CEQA para implementar el proceso

Un estudio inicial es una investigación preliminar preparada por la agencia líder para evaluar posibles efectos ambientales adversos significativos e identificar el documento ambiental requerido. Si no se encuentra ningún efecto significativo, se prepara una declaración negativa.

• ✓El estudio inicial identifica el tipo de documento ambiental necesario
• ✓Se prepara una declaración negativa cuando no ocurrirá ningún efecto adverso significativo
• ✓Se utiliza una declaración negativa mitigada cuando las revisiones del proyecto evitan o mitigan posibles efectos significativos

Si un proyecto puede causar efectos significativos, la ciudad o el condado deben preparar y certificar un Informe de Impacto Ambiental (EIR) antes de la decisión sobre el desarrollo. El EIR identifica impactos significativos, cita medidas de mitigación y analiza alternativas; pasa por etapas de borrador y final.

• ✓Un EIR identifica impactos significativos, acumulativos e inevitables, medidas de mitigación y alternativas, incluida la alternativa de no realizar el proyecto
• ✓El borrador del EIR se circula para revisión pública; la agencia líder debe preparar respuestas escritas a los comentarios
• ✓Si los efectos significativos son inevitables, el proyecto solo podrá aprobarse si los responsables de la toma de decisiones adoptan una declaración de consideraciones preponderantes

Para reducir la carga de trabajo y acelerar los asuntos de rutina, las comunidades pueden autorizar a los administradores de zonificación, las juntas o las juntas de ajuste de zonificación a manejar permisos y apelaciones de rutina. La Ley de Simplificación de Permisos establece límites de tiempo para procesar las solicitudes.

• ✓La Ley de Simplificación de Permisos de California comienza en la Sección 65920 del Código de Gobierno y establece límites de tiempo para procesar las solicitudes.
• ✓La Ley de Mapas de Subdivisión y la CEQA también especifican límites de tiempo.

Un corredor de bienes raíces puede dedicarse a otras actividades siempre que no creen un conflicto de interés con su deber fiduciario hacia el cliente. Tras la divulgación completa, un corredor de bienes raíces puede intermediar préstamos, tasar propiedades a cambio de honorarios, actuar como asesor/consultor de inversiones, operar un negocio de seguros de propiedad, u ofrecer servicios notariales y relacionados.

• ✓Las otras actividades no deben entrar en conflicto con el deber fiduciario del corredor hacia el cliente
• ✓Las actividades relacionadas requieren divulgación completa al cliente

Un corredor puede asumir la función de producción al convertir terrenos sin desarrollar en terrenos de mayor valor, construir viviendas o edificios comerciales, o desarrollar una comunidad completa, y luego comercializar los productos. Para ello, el corredor debe tener una licencia de contratista adecuada (o trabajar con un contratista con licencia o para uno) y cumplir con las leyes de subdivisión.

• ✓Un corredor-desarrollador debe tener una licencia de contratista adecuada o trabajar con un contratista con licencia
• ✓Un corredor-desarrollador debe cumplir con las leyes de subdivisión

Un corredor de bienes raíces a menudo ofrece servicios notariales por comodidad. Un notario debe llevar un diario secuencial de actos notariales y asegurarse de que la persona cuya firma se reconoce comparezca personalmente y proporcione una identificación aceptable. A partir del 1 de enero de 1996, la Sección 8206 del Código de Gobierno exige que el diario del notario incluya la huella del pulgar derecho para los firmantes de una escritura, una escritura de renuncia (quitclaim deed) o una escritura de fideicomiso (deed of trust) que afecten bienes inmuebles. La Sección 8211 del Código de Gobierno establece tarifas máximas para las funciones notariales.

• ✓La Sección 8206 del Código de Gobierno exige la huella del pulgar derecho en el diario del notario para escrituras, escrituras de renuncia (quitclaim deeds) y escrituras de fideicomiso (deeds of trust)
• ✓La Sección 8211 del Código de Gobierno establece tarifas notariales máximas; el firmante debe comparecer personalmente con una identificación aceptable

Las oficinas de corretaje más grandes pueden representar a compañías de seguros al colocar pólizas como negocio de captación. Un corredor que actúa como agente de seguros actúa como agente de la aseguradora (suscriptor), regido por las instrucciones de la compañía, pero debe eliminar los conflictos de interés, cumplir con los deberes fiduciarios, obtener tarifas competitivas y no cobrar al cliente más que el mercado abierto. El cliente siempre debe poder seleccionar su propia fuente de seguro.

• ✓Como agente de seguros, el corredor actúa como agente de la aseguradora, pero aún debe cumplir con los deberes fiduciarios hacia el cliente.
• ✓El corredor debe obtener tarifas competitivas y permitir que el cliente elija su propia fuente de seguro.

El escrow es el depósito de instrumentos y/o fondos con un tercero neutral (agente de escrow) para llevar a cabo un acuerdo. El agente de escrow mantiene los fondos en fideicomiso y sigue las instrucciones. El cierre concluye la transacción con la firma/transferencia de documentos y la distribución de fondos.

• ✓El escrow involucra a un tercero neutral que ejecuta las instrucciones del contrato
• ✓Un agente de escrow mantiene fondos o valor en fideicomiso para las partes

Una cuenta fiduciaria está separada y físicamente segregada de los fondos propios de un corredor de bienes raíces, y el corredor debe, por ley, depositar en ella todos los fondos recaudados para los clientes. La mezcla de fondos (commingling) es la mezcla ilegal de fondos personales con fondos fiduciarios. La conversión es la apropiación ilegal de bienes ajenos (por ejemplo, fondos fiduciarios).

• ✓Un corredor de bienes raíces debe depositar todos los fondos de los clientes en una cuenta fiduciaria segregada
• ✓La mezcla de fondos (mezclar fondos personales y fondos fiduciarios de clientes) es ilegal
• ✓La conversión es la apropiación ilegal de bienes ajenos o de fondos fiduciarios

Los costos de cierre son gastos misceláneos de transferir la propiedad que se suman al precio de la propiedad. Un estado de cierre es una contabilidad separada de los fondos para el comprador y el vendedor, requerido al completarse toda transacción inmobiliaria. Los gastos acumulados se acreditan al comprador; los conceptos prepagados se acreditan al vendedor.

• ✓Un estado de cierre proporciona contabilidades separadas al comprador y al vendedor
• ✓Los gastos acumulados del vendedor se acreditan al comprador en un estado de cierre
• ✓Los conceptos de gastos prepagados se acreditan al vendedor

El prorrateo ajusta los intereses, los impuestos y el seguro de forma proporcional a la fecha de cierre. Los elementos prepagados, como las primas de seguro pagadas por adelantado, se reembolsan proporcionalmente al vendedor por el tiempo no utilizado. Los impuestos se prorratean proporcionalmente entre el vendedor y el comprador.

• ✓Los prorrateos ajustan los impuestos, los intereses y el seguro de forma proporcional a la fecha de cierre
• ✓Las primas prepagadas no utilizadas se reembolsan proporcionalmente al vendedor

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) es una ley federal que exige divulgar a los prestatarios los procedimientos y costos de liquidación (cierre) mediante folletos y formularios prescritos por HUD. Una Orden de Fecha Posterior (Later Date Order) compromete la emisión de una póliza de título del propietario que cubre el título del vendedor a la fecha del contrato y actualiza el examen del título hasta el cierre.

• ✓RESPA exige divulgar a los prestatarios los procedimientos y costos de cierre
• ✓Las divulgaciones de RESPA utilizan formularios y un folleto prescritos por HUD

El depósito en garantía es la entrega de instrumentos y/o fondos a un tercero neutral conforme a instrucciones para ejecutar un acuerdo o contrato. El agente de depósito es el tercero neutral que mantiene fondos o algo de valor en fideicomiso para las partes.

• ✓El depósito en garantía requiere un tercero neutral que mantenga fondos/instrumentos conforme a instrucciones
• ✓El agente de depósito debe ser neutral y actuar para todas las partes conforme a las instrucciones del depósito

La mezcla es la combinación ilegal de fondos personales con dinero mantenido en fideicomiso en nombre de un cliente. La conversión es la apropiación ilegal de la propiedad de otro, como fondos fiduciarios. Ambas están prohibidas y constituyen violaciones graves de las leyes de licencias.

• ✓La mezcla (combinación de fondos personales y fiduciarios) es ilegal
• ✓La conversión es la apropiación ilegal de la propiedad de otro, incluyendo fondos fiduciarios

El cierre es el proceso mediante el cual las partes concluyen una venta/hipoteca, incluida la firma, transferencia de documentos y distribución de fondos. Los costos de cierre son gastos diversos más allá del costo de la propiedad. Un estado de cierre es un estado de cuenta de fondos hecho por separado para el comprador y el vendedor. Los gastos devengados del vendedor se acreditan al comprador en el estado de cierre.

• ✓Un estado de cierre es un estado de cuenta de fondos hecho por separado para el comprador y el vendedor
• ✓Los gastos devengados del vendedor se acreditan al comprador al momento del cierre
• ✓El cierre incluye la firma, transferencia de documentos y distribución de fondos

La Statute of Frauds es una ley estatal que requiere que ciertos contratos estén por escrito y firmados para ser exigibles, incluyendo contratos de venta de bienes raíces y contratos que no se pueden ejecutar dentro de un año.

• ✓Requiere que ciertos contratos estén por escrito y firmados
• ✓Se aplica a contratos de venta de bienes raíces
• ✓Se aplica a contratos que no se pueden ejecutar dentro de un año

Una escritura de renuncia cede cualquier interés sin garantía. Una escritura de garantía contiene garantías de título. Una escritura de concesión (garantías implícitas) ha reemplazado a las escrituras de garantía en algunos estados debido al seguro de título.

• ✓La escritura de renuncia transmite el interés sin ninguna garantía de título
• ✓La escritura de garantía contiene garantías de título y posesión tranquila
• ✓La escritura de garantía especial garantiza solo contra defectos durante la propiedad del otorgante

Una opción otorga un derecho, a cambio de consideración, de comprar o arrendar una propiedad según términos especificados dentro de un tiempo determinado sin obligación de ejercer ese derecho. Un contrato oral es un acuerdo verbal no escrito.

• ✓La opción requiere consideración y especifica términos y tiempo
• ✓La opción no obliga al titular a ejercer el derecho
• ✓El contrato oral no se reduce por escrito

La novación es la sustitución de una nueva obligación o contrato por una antigua por acuerdo mutuo. La rescisión cancela un contrato y restaura a las partes a sus posiciones previas al contrato.

• ✓La novación sustituye un nuevo contrato por acuerdo mutuo
• ✓La rescisión cancela el contrato y restaura a las partes
• ✓La rescisión del contrato puede ser por consentimiento mutuo o por causa de cualquiera de las partes

Válido significa legalmente suficiente y vinculante. Nulo significa sin fuerza ni efecto (no ejecutable). Anulable es capaz de ser declarado nulo pero válido hasta que se tomen medidas. Nulo y sin efecto legal significa sin validez legal.

• ✓Válido = legalmente suficiente y vinculante
• ✓Nulo = sin fuerza ni efecto, no ejecutable
• ✓Anulable = válido hasta que una medida lo haga nulo

El cumplimiento específico es una acción para obligar el cumplimiento de un contrato (por ejemplo, la venta de bienes raíces) como alternativa a daños y perjuicios o rescisión. Tiempo esencial hace que el cumplimiento oportuno sea obligatorio.

• ✓El cumplimiento específico obliga al cumplimiento del contrato en lugar de daños y perjuicios
• ✓Tiempo esencial requiere cumplimiento dentro del período especificado

Un contrato de venta de bienes raíces es un acuerdo para transferir el título condicionado a la satisfacción de condiciones especificadas, que no requiere la transferencia dentro de un año de la formación del contrato.

• ✓Acuerdo para transferir el título al cumplir las condiciones
• ✓No requiere transferencia dentro de un año de su formación

Una reconversión transfiere el título de propiedad del fiduciario al fideicomitente después del pago completo de la deuda garantizada por la escritura de fideicomiso. La satisfacción es la liberación de una hipoteca o escritura de fideicomiso de los registros públicos al pagarse la deuda.

• ✓La reconversión transfiere el título legal del fiduciario al fideicomitente después del pago completo
• ✓La satisfacción libera una hipoteca o escritura de fideicomiso de los registros públicos

La Ley federal SAFE de 2008 exige la licencia de los originadores de préstamos hipotecarios conforme a normas nacionales a través del NMLS&R. La ley SB 36 de California (2009) exige que los titulares de licencia del DRE que realicen actividades de MLO residencial obtengan un endoso de licencia MLO. Un MLO toma una solicitud de préstamo hipotecario residencial o ofrece/negocia términos a cambio de una compensación.

• ✓La Ley SAFE (2008) estableció normas nacionales para la licencia de MLO a través del NMLS&R
• ✓La ley SB 36 de California exige que los titulares de licencia del DRE que realicen actividad de MLO residencial obtengan un endoso MLO
• ✓Un MLO toma una solicitud de préstamo hipotecario residencial u ofrece/negocia términos a cambio de una compensación

Los solicitantes de MLO deben completar 20 horas de educación previa a la licencia (incluidas 3 horas de derecho federal, 3 horas de ética y 2 horas de productos hipotecarios no tradicionales). Deben aprobar el componente nacional del examen SAFE y el componente estatal exclusivo de California, y cada uno exige al menos 75 % de respuestas correctas. Se deben enviar nuevas huellas digitales a través del NMLS&R.

• ✓Los solicitantes de MLO deben completar 20 horas de educación previa a la licencia con un proveedor aprobado por el NMLS
• ✓Deben aprobar tanto el componente nacional como el componente estatal exclusivo de California del examen, con al menos 75 % de respuestas correctas
• ✓Se debe enviar un nuevo juego de huellas digitales a través del NMLS&R

Los solicitantes de MLO deben demostrar responsabilidad financiera y autorizar a NMLS&R a obtener un informe de crédito mediante una “consulta suave”. Los endosos de MLO se emiten anualmente y vencen el 31 de diciembre de cada año. La renovación requiere 8 horas de educación continua, que no pueden contar para la educación continua de la licencia de bienes raíces. La presentación de renovación se realiza del 1 de noviembre al 31 de diciembre.

• ✓Los endosos de MLO se emiten anualmente y vencen el 31 de diciembre de cada año
• ✓La renovación requiere 8 horas de educación continua aprobada por NMLS
• ✓La educación continua de MLO no puede satisfacer los requisitos de educación continua de la licencia de bienes raíces

La palabra “ética” proviene del griego “ethos”, que significa costumbre moral, uso y carácter. La ética es un conjunto de principios o valores: un estándar de conducta que guía el comportamiento. Cuando una persona con estatus de experto dirige los negocios, la salud o las inversiones de otra a cambio de honorarios, se deposita en ella un alto grado de confianza. Aprovecharse de esa confianza para beneficio propio en perjuicio de otro es antiético.

• ✓La ética deriva de la palabra griega “ethos”, que significa costumbre moral y carácter.
• ✓La conducta ética trasciende lo que meramente está autorizado por la ley.
• ✓Tanto NAR como los Realtists (NAREB) han codificado Códigos de Ética que son documentos vivos.

Los contratos se interpretan para dar efecto a la intención mutua de las partes al momento del contrato, en la medida en que sea determinable y lícita. Prevalece el lenguaje claro. La formalización escrita prevalece sobre las negociaciones previas. Las partes escritas prevalecen sobre las partes impresas, y las partes originales prevalecen sobre las partes copiadas de formularios; si se contradicen, se desestiman estas últimas. La modificación requiere consentimiento mutuo; un contrato escrito puede modificarse mediante un nuevo escrito o un acuerdo oral ejecutado.

• ✓Los contratos se interpretan para dar efecto a la intención mutua de las partes al momento del contrato
• ✓Las partes escritas prevalecen sobre las partes impresas; las partes originales prevalecen sobre las partes copiadas de formularios
• ✓Un contrato escrito puede modificarse mediante un nuevo escrito o un acuerdo oral ejecutado

La regla de la prueba extrínseca prohíbe introducir prueba extrínseca (oral o escrita) para modificar o agregar a los términos de un instrumento escrito integrado. Las excepciones permiten prueba externa cuando el contrato está incompleto o es ambiguo, o para demostrar inexigibilidad por error, fraude, coacción, ilegalidad, insuficiencia de contraprestación o incapacidad.

• ✓La prueba extrínseca no puede modificar ni agregar a un contrato escrito integrado
• ✓La prueba extrínseca es admisible cuando el contrato está incompleto o es ambiguo
• ✓La prueba extrínseca es admisible para demostrar fraude, error, coacción o ilegalidad

Un contrato es cedible a menos que requiera una cualidad personal o niegue el derecho de manera expresa o implícita. Una cesión transfiere todos los intereses del cedente; el cesionario ocupa el lugar del cedente y está sujeto a las defensas. El cedente no puede eludir sus obligaciones mediante la cesión y continúa siendo responsable de forma subsidiaria como fiador, a menos que el acreedor lo libere. La cesión de un pagaré conlleva garantías accesorias como las hipotecas.

• ✓Los contratos son cedibles a menos que sean personales o estén expresamente prohibidos
• ✓El cesionario ocupa el lugar del cedente, sujeto a las defensas
• ✓El cedente sigue siendo responsable de forma subsidiaria a menos que el acreedor lo libere
• ✓La cesión de un pagaré conlleva garantías accesorias como las hipotecas

La novación es la sustitución mediante acuerdo de una obligación nueva por una obligación existente, con la intención de extinguir la anterior. Puede implicar una nueva obligación, un nuevo deudor o un nuevo acreedor. Requiere la intención de liberar el contrato anterior, contraprestación y los demás elementos esenciales de un contrato válido. Puede ser escrita o implícita por la conducta.

• ✓La novación sustituye una obligación nueva por una obligación anterior con la intención de extinguir la anterior
• ✓La novación requiere contraprestación y los elementos esenciales de un contrato válido
• ✓Un acreedor que acepta un pagaré no libera la deuda original a menos que se acuerde expresamente

Entre el cumplimiento total y el incumplimiento, los contratos pueden extinguirse mediante: cumplimiento parcial; cumplimiento sustancial; imposibilidad de cumplimiento; acuerdo entre las partes; liberación; ministerio de la ley; y aceptación de un incumplimiento.

• ✓Los contratos pueden extinguirse por cumplimiento total o por incumplimiento.
• ✓Otros métodos incluyen imposibilidad, acuerdo, liberación y ministerio de la ley.

Si no se especifica un plazo, se permite un plazo razonable. Los actos susceptibles de cumplimiento instantáneo deben realizarse de inmediato una vez determinados, salvo acuerdo en contrario. Si el último día para un acto legalmente exigido es un día festivo, el plazo se extiende hasta el siguiente día no festivo.

• ✓Se permite un plazo razonable cuando no se especifica un plazo
• ✓Si el último día para el cumplimiento es un día festivo, el plazo se extiende hasta el siguiente día no festivo