Corporate Real Estate License +16California · bienes raíces · Español

Una corporación puede obtener una licencia de corredor de bienes raíces si al menos un directivo es un corredor de bienes raíces calificado que actúa como corredor-directivo designado. La corporación debe presentar la solicitud de licencia, la tarifa y un Certificado de Estatus del Secretario de Estado emitido dentro de los 30 días previos a la presentación.

• ✓Al menos un directivo debe ser un corredor calificado que actúe como corredor-directivo designado.
• ✓Se requiere un Certificado de Estatus del Secretario de Estado (dentro de los 30 días).
• ✓Se requiere una Solicitud de Licencia de Corporación y la tarifa por cada licencia de corredor-directivo.

Una licencia de corredor-directivo y una licencia de corredor individual son entidades separadas y no transferibles. Una persona puede poseer licencias de corredor-directivo para más de una corporación, pero se requiere una solicitud y una tarifa por separado para cada una. Una persona calificada puede ser corredor-directivo sin poseer una licencia de corredor individual.

• ✓Las licencias de corredor individual y de corredor-directivo son separadas y no transferibles
• ✓La condición de corredor-directivo de una corporación no es transferible a otra corporación
• ✓Una persona puede poseer una licencia de corredor-directivo sin una licencia de corredor individual

El oficial designado debe presentar una Declaración de antecedentes de la corporación (RE 212) para sí mismo y los oficiales/accionistas especificados si están sujetos a las condiciones de la Regulación 2746. Las corporaciones extranjeras deben presentar un Certificado de calificación o buena reputación ejecutado dentro de 30 días antes de la solicitud. Para utilizar otro nombre, se requiere una Declaración de nombre comercial ficticio.

• ✓La Declaración de antecedentes de la corporación (RE 212) es requerida según las condiciones de la Regulación 2746
• ✓Las corporaciones extranjeras necesitan un Certificado de calificación o buena reputación ejecutado dentro de 30 días
• ✓Se requiere una copia de la Declaración de nombre comercial ficticio presentada ante el secretario del condado para un dba

Aunque más de una respuesta pueda tener algún elemento de corrección, el examinado debe eliminar las respuestas incorrectas y elegir la mejor respuesta o la respuesta correcta. Los examinados deben estar atentos a las preguntas formuladas de manera negativa, como «todas las siguientes excepto» o «cuáles de las siguientes no son», en las que la respuesta solicitada es la afirmación incorrecta.

• ✓Elegir la única mejor respuesta eliminando las respuestas incorrectas
• ✓Estar atento a las preguntas formuladas negativamente, donde la excepción o la afirmación incorrecta es la respuesta

Los reactivos del examen están redactados para medir sin ambigüedad los conocimientos del solicitante. Ninguna pregunta tiene la intención de ser una pregunta capciosa o con trampa, y las palabras se utilizan según sus significados comúnmente aceptados. Todos los reactivos del examen son de opción múltiple.

• ✓Ninguna pregunta del examen tiene la intención de ser una pregunta capciosa o con trampa
• ✓Las palabras se utilizan según sus significados comúnmente aceptados
• ✓Todos los reactivos del examen son de opción múltiple

Las LLC, las LLP, las corporaciones y los fideicomisos pueden poseer el título de bienes inmuebles. Las LLC se organizan como corporaciones pero tributan como sociedades (Corp. Code 17000 et seq.). Un corredor de bienes raíces NO puede otorgar licencia a una LLC para realizar actos que requieran una licencia de bienes raíces (Corp. Code 17375), pero sí puede otorgar licencias a corporaciones, y las sociedades pueden actuar a través de socios corredores con licencia.

• ✓Un corredor no puede otorgar licencia a una LLC para realizar actos inmobiliarios con licencia (Corp. Code 17375)
• ✓Los corredores pueden otorgar licencias a corporaciones; las sociedades actúan a través de socios corredores con licencia
• ✓Los fideicomisos comúnmente poseen el título como fideicomisos familiares o entre vivos; los corredores no deben asesorar a los mandantes sobre la transferencia del título de un fideicomiso (ejercicio no autorizado de la abogacía)

La tenencia en sociedad existe cuando dos o más personas poseen propiedad como socios con fines de sociedad. Un socio tiene derecho igual a poseer la propiedad de la sociedad solo para fines de la sociedad; el derecho de un socio no es cedible individualmente, no está sujeto a embargo salvo por una reclamación de la sociedad, y se transmite a los socios sobrevivientes al fallecer. El interés de un socio (participación en ganancias/superávit) se rige por las reglas de bienes comunitarios para algunos efectos.

• ✓La propiedad de la sociedad solo puede poseerse para fines de la sociedad
• ✓El derecho de un socio sobre propiedad específica no es cedible, salvo con los derechos de todos los socios
• ✓Al fallecer, el derecho de un socio sobre propiedad específica de la sociedad se transmite a los socios sobrevivientes
• ✓Cada socio tiene responsabilidad ilimitada por las deudas de la sociedad, pero las participaciones en ganancias/pérdidas pueden fijarse por acuerdo

Las sociedades de personas pueden estructurarse como sociedades colectivas o generales (gestión igualitaria) o sociedades en comandita (los socios colectivos administran; los socios comanditarios renuncian al control a cambio de responsabilidad limitada). La Ley Uniforme de Sociedades de Personas de 1994 (Código de Corporaciones 16100 y siguientes) rige las sociedades colectivas; la Ley Uniforme de Sociedades en Comandita de 2008 (Código de Corporaciones 15900) se aplica a las sociedades en comandita.

• ✓Sociedad colectiva o general = gestión y control igualitarios entre los socios
• ✓Sociedad en comandita = los socios colectivos administran; los socios comanditarios tienen responsabilidad limitada pero no control
• ✓Es esencial comprender qué estatutos han sido derogados y cuáles siguen vigentes

Todo contrato pendiente de ejecución requiere una contraprestación: un beneficio conferido o un perjuicio sufrido, un acto de abstención, o un cambio en las relaciones jurídicas. La contraprestación es el precio negociado y pagado por una promesa. Debe tener algún valor, pero no necesita ser adecuada; se puede otorgar una opción por una suma nominal. Solo en las acciones de ejecución específica la adecuación es importante.

• ✓La contraprestación puede ser un beneficio conferido o un perjuicio sufrido
• ✓La contraprestación debe tener valor, pero no necesita ser adecuada para que el contrato sea exigible
• ✓La contraprestación adecuada solo se exige para el remedio equitativo de ejecución específica
• ✓La insuficiencia grave puede indicar fraude o influencia indebida

Las instrucciones de escrow debidamente redactadas y otorgadas se convierten en un contrato exigible. Un escrow se denomina “completado” o “perfeccionado” cuando cada término de las instrucciones ha sido cumplido o ejecutado (satisfecho o renunciado).

• ✓Las instrucciones de escrow debidamente redactadas y otorgadas se convierten en un contrato exigible
• ✓Un escrow se denomina “completado” o “perfeccionado” cuando todos los términos de las instrucciones se cumplen, se satisfacen o se renuncia a ellos

Algunas actividades que constituyen delitos según el Código de Corporaciones se relacionan con la venta de valores. Una conspiración para violar la Ley de Valores Corporativos de California es un delito. La venta de intereses fraccionados en pagarés garantizados por escrituras de fideicomiso puede constituir la venta de valores corporativos que requieren calificación o exención.

• ✓Una conspiración para violar la Ley de Valores Corporativos de California es un delito (PC 182; Código de Corporaciones 25540)
• ✓La venta de intereses fraccionados en pagarés garantizados por escrituras de fideicomiso puede requerir calificación o exención ante el Departamento de Corporaciones
• ✓Vender dichos valores sin calificación o exención es ilegal y puede resultar en una condena

Un gravamen se extingue si no se entabla una acción sobre la deuda dentro de los plazos. La ejecución hipotecaria judicial debe presentarse dentro de los cuatro años posteriores al vencimiento. Aun cuando el pagaré esté prescrito, el poder de venta continúa. Conforme al Código Civil de California 882.020, el gravamen expira 10 años después del vencimiento final (o 60 años si el vencimiento no puede determinarse).

• ✓La ejecución hipotecaria judicial debe presentarse dentro de los cuatro años posteriores al vencimiento
• ✓El poder de venta continúa aun si el pagaré está prescrito
• ✓El gravamen expira 10 años después del vencimiento (60 años si no puede determinarse) conforme al Código Civil de California 882.020
• ✓El aviso de intención de preservar el interés extiende la ejecutabilidad por 10 años

El proceso judicial implica presentar una demanda con lis pendens, notificar una citación a las partes cuyos intereses se extinguen, juicio y decreto de ejecución hipotecaria/orden de venta, y registrar/notificar el Aviso de embargo (Notice of Levy) seguido del Aviso de venta (Notice of Sale). El Aviso de venta no puede emitirse antes de que transcurran 120 días desde el Aviso de embargo si la sentencia por deficiencia está prohibida o renunciada.

• ✓El lis pendens vincula a las personas que adquieren intereses durante la acción
• ✓Se requiere un aviso de 120 días si la sentencia por deficiencia está prohibida o renunciada
• ✓Cuando se puede obtener una sentencia por deficiencia, solo se necesita un Aviso de venta de 20 días (aplica un período de redención de un año)

El sheriff emite un Certificado de Venta que transfiere el título sujeto a redención. El postor no obtiene la posesión durante el período de redención, pero recibe las rentas. Un título limpio requiere la Escritura de Transferencia del sheriff después del período de redención. Un prestamista que busque una deficiencia debe solicitarla dentro de los tres meses posteriores a la venta.

• ✓El Certificado de Venta está sujeto a redención; no hay posesión durante la redención
• ✓La Escritura de Transferencia se emite después del período de redención para obtener un título limpio
• ✓La solicitud de deficiencia debe presentarse dentro de los tres meses posteriores a la venta
• ✓El título se retrotrae a la fecha del registro inicial de la escritura de fideicomiso

La venta se realiza entre las 9 a. m. y las 5 p. m. en un día hábil. El prestamista ejecutante puede pujar con crédito hasta el monto adeudado. Los demás postores deben ofertar en efectivo, pero pueden depositar la mayor cantidad entre $5,000 y el 10 % de la oferta y pagar el saldo dentro de diez días. Un fiduciario o el tribunal puede exigir una segunda venta en caso de falta de pago.

• ✓El prestamista ejecutante puede pujar con crédito hasta el monto adeudado
• ✓Los demás postores pueden depositar la mayor cantidad entre $5,000 y el 10 % de la oferta
• ✓La falta de pago del saldo dentro de diez días exige una segunda venta

Un oficial de escrow obtiene las firmas del prestatario en los documentos requeridos; esto no debe delegarse a agentes de firma independientes sin autorización expresa del prestamista. Los MLBs/MLOs no están autorizados conforme a la Ley de Bienes Raíces para delegar esta función. Después de que el prestamista aprueba los documentos firmados y transfiere los fondos por cable, el depositario de escrow transmite los instrumentos al registrador del condado, confirma el registro, solicita el seguro de título y desembolsa los fondos del préstamo según las instrucciones.

• ✓La firma de escrow no debe delegarse a agentes de firma independientes sin autorización expresa del prestamista
• ✓El depositario de escrow transmite los instrumentos al registrador del condado solo después de recibir y verificar los fondos del préstamo
• ✓Los fondos del préstamo se desembolsan después del registro, conforme a las instrucciones de los principales

La mayoría de los prestamistas opera con un Comité de Préstamos formado por oficiales sénior que consideran las solicitudes recomendadas por oficiales de préstamos o MLBs/MLOs. Tras la aprobación, el expediente pasa al Departamento de Financiamiento/Cierre de Préstamos para la preparación de documentos, el financiamiento y el cierre. Las instrucciones de escrow del prestamista se preparan y se transmiten al depositario de escrow para la firma del prestatario.

• ✓El Comité de Préstamos aprueba, rechaza o cierra los expedientes de préstamo por incompletitud
• ✓Las instrucciones de escrow del prestamista se transmiten al depositario de escrow para las firmas del prestatario

La sexta divulgación de RESPA puede ser exigida para los Arreglos Comerciales Afiliados (ABA), anteriormente conocidos como Arreglos Comerciales Controlados. Los ABA ocurren cuando proveedores de servicios afiliados con propiedad común o control compartido se remiten prestatarios entre sí en transacciones de RESPA. Si un proveedor se beneficia económicamente al remitir prestatarios a otro, el enfoque cauteloso es asumir que la remisión está sujeta a las divulgaciones de ABA.

• ✓Los ABA involucran a proveedores afiliados con propiedad común o control compartido que se remiten prestatarios entre sí
• ✓Si un proveedor se beneficia económicamente por una remisión, se debe asumir que se requiere la divulgación de ABA
• ✓Los ABA deben operar a través de una entidad separada adecuadamente capitalizada, no como una división de una parte afiliada

A menos que se realice mediante un acuerdo aceptable de división del trabajo, un ABA debe funcionar a través de una entidad separada (corporación, sociedad de personas, LLC o LLP; se prefiere la corporación). La entidad debe asumir su propio riesgo comercial, obtener sus licencias y tener sus propias instalaciones, administración y empleados. Las entidades simuladas no se reconocen. Solo puede recibirse un rendimiento de buena fe sobre una participación de propiedad o una relación de franquicia (dividendos, distribuciones).

• ✓La entidad separada debe asumir su propio riesgo comercial, obtener sus licencias y tener sus propias instalaciones, administración y empleados
• ✓Las entidades simuladas no se reconocen y se consideran artimañas para eludir las prohibiciones de honorarios por referencia
• ✓Solo puede recibirse un rendimiento sobre una participación de propiedad o una relación de franquicia (dividendos, distribuciones de capital/patrimonio)

Para entrevistas en persona o referencias escritas/electrónicas, la divulgación ABA debe entregarse en el momento de la referencia o antes, en un escrito separado, y debe conservarse un registro. Después de las entrevistas en persona, el acreedor/prestamista debe intentar obtener un recibo por escrito (anotando cualquier negativa, conservándose los registros durante cinco años). Para referencias telefónicas, el contenido se comunica durante la llamada y la divulgación escrita debe enviarse dentro de los tres días hábiles siguientes.

• ✓La divulgación ABA debe entregarse en el momento de la referencia o antes, en un escrito separado
• ✓Para referencias telefónicas, una divulgación escrita debe seguir dentro de los tres días hábiles
• ✓La negativa a firmar un recibo debe anotarse y los registros deben conservarse durante cinco años
• ✓Las referencias de un abogado a un agente de seguros de título requieren divulgación a más tardar cuando el abogado sea contratado

Un acreedor/prestamista puede exigir el uso de un proveedor específico de servicios de liquidación cuando el proveedor sea un abogado, una agencia de informes de crédito o un tasador de bienes raíces elegido para representar los intereses del acreedor/prestamista. El formulario de divulgación ABA (Sección B) revela este cargo por uso obligatorio y establece que representar los intereses del prestamista es una condición del préstamo.

• ✓Un prestamista puede exigir el uso de un abogado, una agencia de informes de crédito o un tasador de bienes raíces específico para representar sus intereses
• ✓Para los proveedores enumerados (Sección A), el prestatario NO está obligado a usarlos y es libre de comparar opciones
• ✓El formulario de divulgación incluye un reconocimiento firmado por el prestatario

La FTC aplica la TILA y el Reglamento Z con respecto a los corredores de bienes raíces, los corredores de préstamos hipotecarios y los banqueros hipotecarios. Otros acreedores son regulados por: la OCC (bancos nacionales); la FDIC (bancos asegurados no miembros de la Fed); la FRB (bancos estatales miembros de la Fed); la OTS (instituciones de ahorro aseguradas federalmente); y la NCUA (uniones de crédito con carta federal).

• ✓La FTC aplica TILA/Reg Z para los corredores de bienes raíces, corredores de préstamos hipotecarios y banqueros hipotecarios
• ✓La OCC supervisa los bancos nacionales; la FDIC supervisa los bancos asegurados no miembros de la Fed; la FRB supervisa los bancos estatales miembros de la Fed
• ✓La OTS supervisa las instituciones de ahorro aseguradas federalmente; la NCUA supervisa las uniones de crédito con carta federal

La FTC puede ordenar a un acreedor/prestamista que cese y desista. La violación de dicha orden puede resultar en una multa civil de $11,000 por día. Las prácticas injustas/engañosas conocidas pueden dar lugar a sanciones judiciales de hasta $11,000 por violación. Cuando se divulga de forma inexacta la tasa de porcentaje anual (APR) o el cargo financiero, la FTC puede exigir ajustes de cuenta para que los obligados no paguen más que el equivalente del cargo o de la APR divulgados, el que sea menor.

• ✓La violación de una orden de cese y desistimiento puede resultar en una multa civil de $11,000 por cada día
• ✓Las prácticas injustas/engañosas conocidas pueden resultar en una multa de hasta $11,000 por violación
• ✓La FTC puede exigir ajustes de cuenta por divulgaciones inexactas de la APR o del cargo financiero (Sección 108(e) de TILA)

Según las Secciones 3351 a 3972, los recaudadores de impuestos del condado (no los tasadores) administran la venta de propiedades con impuestos en mora después de cinco o más años de impuestos no pagados. Las propiedades se venden en subasta pública o mediante oferta sellada a propietarios colindantes, y los compradores reciben una escritura fiscal (tax deed) libre de la mayoría de los gravámenes anteriores.

• ✓Una propiedad está en mora de impuestos cuando han transcurrido 5 o más años desde el último pago de impuestos.
• ✓El recaudador de impuestos debe intentar vender dentro de los 2 años posteriores a que la propiedad quede sujeta al poder de venta.
• ✓La oferta mínima = la suma de todos los impuestos, multas, costos y cargos; debe ser aprobada por la Junta de Supervisores del Condado.
• ✓El comprador recibe una escritura fiscal libre de gravámenes anteriores, excepto los mencionados en la Sección 3712.

Según las Secciones 20581 y siguientes, las personas mayores (62 años o más), ciegas o discapacitadas pueden aplazar el pago de los impuestos prediales de su residencia si cumplen con los requisitos de propiedad, capital propio e ingresos. Se impone un gravamen estatal y se cobran intereses hasta la venta.

• ✓Debe tener 62 años o más, ser ciego o discapacitado; ser propietario y ocupar la vivienda
• ✓Debe tener al menos un 20 % de capital propio en la propiedad
• ✓Límite de ingresos del hogar ($35,500 para el año calendario 2007)
• ✓Se impone un gravamen estatal; los impuestos aplazados y los intereses se recuperan cuando se vende la propiedad

Conforme a las Secciones 4101 y siguientes, la propiedad con impuestos en mora puede redimirse mediante el pago de impuestos, intereses, costos y multas. La redención puede pagarse en cuotas, y el derecho de redención termina antes de una subasta.

• ✓La redención se paga al recaudador de impuestos del condado, quien emite un certificado de redención
• ✓Los impuestos atrasados son pagaderos en cinco cuotas anuales si se pagan los impuestos corrientes
• ✓El derecho de redención termina al cierre de operaciones del último día hábil antes de que comience la subasta
• ✓Si la propiedad no se vende en la subasta, el derecho de redención se restablece

Los factores de éxito para un nuevo vendedor incluyen: que el corredor, el gerente designado o el mentor estén disponibles para consultas y se aseguren de que el vendedor esté capacitado, informado y actualizado; que el corredor mantenga un organigrama y un plan con puestos y deberes claros; y evaluar constantemente la actitud, los conocimientos, los documentos de transacción y la producción del vendedor. El corredor debe tener un proceso para mantener a los vendedores informados sobre los cambios en las políticas y los procedimientos.

• ✓El corredor debe asegurarse de que los vendedores estén capacitados, informados y actualizados
• ✓El corredor debe mantener un organigrama con deberes claros y evaluar el desempeño de los vendedores

La comercialización eficaz del espacio de alquiler disponible es esencial. El método más común hoy en día es la publicidad en internet. Otros métodos incluyen tarjetas de presentación, anuncios en periódicos, letreros de la propiedad, publicidad en radio y televisión, folletos, vallas publicitarias, contactos comerciales y referencias de inquilinos. Un buen programa de mantenimiento ayuda a asegurar inquilinos, ya que la publicidad y las vacantes conllevan costos elevados.

• ✓El método más común para comercializar propiedades de alquiler hoy en día es la publicidad en internet
• ✓Cuando responde un posible inquilino calificado, el administrador debe hacer todo lo posible por asegurar al inquilino debido a los altos costos de publicidad y vacancia
• ✓Que la propiedad muestre desgaste por ocupantes anteriores desanima a los posibles inquilinos

La NATIONAL ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC. (NAREB) se estableció en Miami, Florida, en 1947. Compuesta principalmente por titulares de licencias afroamericanos, es la asociación profesional y comercial de minorías más antigua de Estados Unidos. Sus miembros se denominan «Realtists» y siguen el lema «Democracy in Housing». La membresía activa en una junta estatal y/o local es un requisito previo para ser miembro de NAREB.

• ✓NAREB se estableció en Miami, Florida, en 1947
• ✓NAREB es la asociación profesional y comercial de minorías más antigua de Estados Unidos
• ✓Los miembros de NAREB se llaman Realtists, con el lema «Democracy in Housing»
• ✓La membresía en una junta local o estatal es un requisito previo para ser miembro de NAREB

La CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC. (CAREB), establecida en 1955, es el capítulo estatal más antiguo y grande de NAREB. Sus miembros se distinguen por el nombre comercial “Realtists”. CAREB tiene ocho juntas/asociaciones locales afiliadas en California. Históricamente, CAREB abogó por la vivienda justa y la Community Reinvestment Act (Ley de Reinversión Comunitaria).

• ✓CAREB se estableció en 1955
• ✓CAREB es el capítulo estatal más antiguo y grande de NAREB
• ✓CAREB tiene ocho juntas/asociaciones locales afiliadas en California
• ✓La membresía en una junta local afiliada a CAREB es un requisito previo para la membresía en CAREB y NAREB

NAHREP (National Association of Hispanic Real Estate Professionals), establecida en 1999, es una asociación comercial nacional sin fines de lucro cuya misión es aumentar la propiedad de vivienda entre los hispanos. AREAA (Asian Real Estate Association of America), formada en 2001, mejora las oportunidades de negocio para los profesionales que sirven a la comunidad estadounidense de origen asiático y promueve la propiedad de vivienda de los estadounidenses de origen asiático.

• ✓NAHREP se estableció en 1999 para aumentar la propiedad de vivienda entre los hispanos
• ✓AREAA se formó en 2001 para servir a la comunidad estadounidense de origen asiático
• ✓Ambas son asociaciones comerciales nacionales que sirven a la propiedad de vivienda de las minorías

Toda parcela vendida, arrendada o hipotecada debe identificarse o describirse adecuadamente mediante una descripción legal. Una buena descripción legal no describe ninguna otra propiedad que la involucrada en la transacción. Los tres métodos más comunes son: mapa registrado, sección y municipio (township) del Gobierno de los Estados Unidos, y linderos y medidas (metes and bounds).

• ✓Toda parcela vendida, arrendada o hipotecada debe tener una descripción legal adecuada
• ✓Una buena descripción identifica únicamente la propiedad involucrada en la transacción
• ✓Los tres métodos comunes son mapa registrado, sección/municipio y linderos y medidas

La Ley de Mapas de Subdivisión de California (Subdivision Map Act, Código de Gobierno, secciones 66410 y siguientes) exige la elaboración de mapas para todas las subdivisiones nuevas. Una vez aceptado por la autoridad del condado o de la ciudad y archivado en la oficina del registrador del condado, un lote puede describirse mediante el número de lote, la manzana y el mapa, además de la ciudad, el condado y el estado (por ejemplo: “Lote 14, manzana B, Parkview Addition, ciudad de Sacramento...”).

• ✓La Subdivision Map Act exige la elaboración de mapas para todas las subdivisiones nuevas
• ✓Las descripciones por mapa registrado utilizan el número de lote, la manzana, el mapa y la ciudad, el condado y el estado
• ✓El mapa debe archivarse en la oficina del registrador del condado

Un township contiene 36 secciones, cada una de una milla cuadrada. Una milla equivale a 5,280 pies; una milla cuadrada equivale a 27,878,400 pies cuadrados; un acre equivale a 43,560 pies cuadrados. Cada sección tiene 640 acres, una media sección 320 acres, un cuarto de sección 160 acres y un cuarto de cuarto de sección 40 acres. Cada lado de un cuarto de cuarto de sección mide 1,320 pies.

• ✓Una sección es una milla cuadrada y contiene 640 acres
• ✓Un acre equivale a 43,560 pies cuadrados; una milla equivale a 5,280 pies
• ✓Media sección = 320 acres, cuarto de sección = 160 acres, cuarto de cuarto = 40 acres
• ✓Cada lado de un cuarto de cuarto de sección mide 1,320 pies

Puede ser necesaria una descripción por linderos y medidas cuando la propiedad no está cubierta por un mapa registrado y tiene una forma irregular. Comienza en un punto de inicio fijo y sigue los linderos por rumbos y distancias hasta regresar a ese punto. Las metes son medidas de longitud (pies, yardas); los bounds son linderos, naturales o artificiales, a menudo marcados por monumentos (árboles, rocas, cercas, tubos de hierro). Un error en el punto de inicio hace que la descripción no tenga valor.

• ✓La descripción por linderos y medidas comienza y regresa a un punto de inicio fijo
• ✓Las metes son medidas de longitud; los bounds son linderos marcados por monumentos
• ✓Un error en el punto de inicio hace que toda la descripción no tenga valor
• ✓Los monumentos están sujetos a destrucción y solo deben usarse cuando sea necesario

Toda parcela que se venda, arriende o hipoteque debe identificarse correctamente mediante una descripción legal, una que no describa ninguna otra propiedad más que la involucrada. Los tres métodos más comunes son el mapa registrado, la sección y el municipio del Gobierno de Estados Unidos, y las medidas y linderos (metes and bounds).

• ✓Una buena descripción legal no describe ninguna otra propiedad más que la involucrada
• ✓Los tres métodos comunes son: mapa registrado, sección y municipio, y medidas y linderos

El sistema de agrimensura gubernamental utiliza líneas base horizontales y meridianos verticales. Los rangos son líneas verticales y las líneas de township son horizontales, espaciadas a seis millas. Cada cuadro es un township (6 millas por lado, 36 millas cuadradas). Los meridianos guía corren cada 24 millas este/oeste y los paralelos estándar cada 24 millas norte/sur como líneas de corrección para ajustar la curvatura de la Tierra.

• ✓Las líneas base son horizontales; los meridianos son verticales
• ✓Un township mide seis millas por cada lado y contiene 36 millas cuadradas
• ✓Las líneas de corrección (meridianos guía y paralelos estándar) ocurren cada 24 millas

California tiene tres conjuntos de líneas base y meridianos: Humboldt (noroeste), Mt. Diablo (central) y San Bernardino (sur). Las descripciones desplazan los municipios (townships) hacia el norte/sur desde una línea base, y los rangos (ranges) hacia el este/oeste desde un meridiano (por ejemplo, “municipio 4 norte, rango 3 este, Línea Base y Meridiano Humboldt”).

• ✓Los tres conjuntos de líneas base y meridianos de California son Humboldt, Mt. Diablo y San Bernardino
• ✓Los municipios se miden hacia el norte/sur desde las líneas base; los rangos hacia el este/oeste desde los meridianos

Las secciones de un township se numeran del 1 al 36 en un patrón serpenteante, comenzando con la Sección 1 en la esquina noreste, avanzando hacia el oeste hasta la Sección 6, luego bajando y avanzando hacia el este, alternando la dirección fila por fila, y terminando con la Sección 36 en la esquina sureste.

• ✓La numeración de las secciones comienza en 1 en la esquina noreste y termina en 36 en la esquina sureste
• ✓La numeración sigue un patrón serpenteante (bustrofedón)

La Subdivision Map Act de California (Código de Gobierno de California, secciones 66410 y siguientes) exige el levantamiento de mapas de todos los nuevos fraccionamientos. Una vez aceptados y presentados ante el registrador del condado, los lotes se describen por número de lote, bloque y mapa, incluyendo la ciudad, el condado y el estado.

• ✓La Subdivision Map Act (Código de Gobierno, sec. 66410 y siguientes) exige el levantamiento de mapas de todos los nuevos fraccionamientos
• ✓Las descripciones de mapas registrados incluyen el número de lote, bloque y mapa, además de la ciudad, el condado y el estado
• ✓El mapa debe presentarse en la oficina del registrador del condado

Se requiere una licencia de vendedor para quien esté empleado bajo el control y la supervisión de un corredor con licencia, y permite realizar actividades con licencia solo mientras esté empleado. Las licencias deben estar disponibles para inspección en la oficina principal del corredor (Reglamento 2753). Un vendedor solo puede recibir compensación del corredor que lo emplea.

• ✓Un vendedor solo puede realizar actos con licencia mientras esté empleado por un corredor.
• ✓Un vendedor solo puede recibir compensación del corredor que lo emplea (Secciones 10132, 10137).
• ✓Las licencias de vendedor deben estar disponibles para inspección en la oficina principal del corredor (Reglamento 2753).

El solicitante debe tener al menos 18 años, presentar la solicitud en el formulario prescrito, ser honesto y veraz, y aprobar el examen. Antes del examen, el solicitante debe completar tres cursos de nivel universitario: Principios de Bienes Raíces, Práctica de Bienes Raíces y un curso básico adicional de bienes raíces de un grupo listado.

• ✓Los solicitantes de licencia de vendedor deben tener al menos 18 años, ser honestos y veraces, y aprobar el examen
• ✓Deben completar Principios de Bienes Raíces, Práctica de Bienes Raíces y un curso adicional listado antes del examen
• ✓Los cursos deben ser de tres unidades semestrales de una institución acreditada o una escuela aprobada por el DRE

La solicitud de examen de vendedor (RE 400A) requiere la tarifa del examen. Después de aprobar, solicite una licencia de cuatro años usando el formulario RE 202 dentro de un año de la fecha del examen, con la tarifa de licencia, comprobante de presencia legal y huellas digitales. La solicitud combinada de examen/licencia es el formulario RE 435.

• ✓Después de aprobar, solicite la licencia usando el formulario RE 202 dentro de un año de la fecha del examen
• ✓No hay límite en los reexámenes; cada solicitud incluye la tarifa de reexamen
• ✓La solicitud combinada de examen/licencia de vendedor es el formulario RE 435

Bajo ninguna circunstancia un corredor puede tergiversar hechos materiales, ya que la tergiversación material constituye una violación de la ley. Un corredor PUEDE recibir comisión tanto del comprador como del vendedor con conocimiento de ambos, nombrar subagentes con consentimiento previo y vender la propiedad del principal a un familiar si el principal tiene pleno conocimiento.

• ✓Un corredor nunca puede tergiversar hechos materiales: es una violación de la ley
• ✓Un corredor puede cobrar comisión de ambas partes solo si ambas tienen conocimiento del acuerdo
• ✓Un corredor puede nombrar subagentes con el consentimiento previo del principal
• ✓Un corredor puede vender a un familiar si el principal tiene pleno conocimiento

Una escritura válida debe contener la firma del otorgante (grantor), una cláusula de otorgamiento (granting clause) que evidencie la intención de transferir y una descripción adecuada de la propiedad. El reconocimiento (acknowledgment) solo es necesario para el registro (recordation), no para la validez de la escritura.

• ✓Una escritura válida requiere la firma del otorgante, una cláusula de otorgamiento (granting clause) y una descripción adecuada de la propiedad
• ✓El reconocimiento (acknowledgment) se exige para el registro (recordation), pero no para la validez de la escritura
• ✓Sin la firma del otorgante, el título no se transfiere

Una carta de venta válida debe contener la firma del vendedor. Una carta de venta es un instrumento que ha sido otorgado (firmado) y entregado para transferir el título de propiedad sobre bienes muebles. Una fecha, un reconocimiento y una verificación son aconsejables, pero no se requieren para la validez.

• ✓Una carta de venta debe contener la firma del vendedor para ser válida
• ✓Una carta de venta transfiere el título de propiedad sobre bienes muebles
• ✓Una fecha, un reconocimiento y una verificación no se requieren legalmente para la validez