Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · 부동산 · 한국어

브로커는 계약의 존속 기간 내에 브로커가 대리(agency)의 조건을 이행하면 커미션을 획득한다. 매수자는 소유자의 조건에 따라 준비되어 있고, 의사가 있으며, 능력이 있어야 하며, 이는 실제 매수 제안에 의해서만 입증된다. 단순히 잠재 매수자를 해당 부동산의 경로에 올려놓거나, 제안을 유도하지 않은 채 협상을 시작하는 것은, 소유자가 나중에 동일한 사람에게 원래 조건으로 매도하더라도, 브로커에게 커미션을 받을 권리를 주지 않는다. 브로커의 의무는 가격과 조건에 관해 매수자와 매도자 사이에 ‘의사의 합치’를 이루는 것이다. 유효한 계약이 체결되면, 매도가 결코 완결되지 않더라도 브로커는 커미션을 획득한다.

• ✓준비성과 의사는 실제 매수 제안에 의해서만 입증될 수 있다
• ✓단순히 잠재 매수자를 소개하거나 제안을 유도하지 않은 채 협상을 시작하는 것은 커미션을 발생시키지 않는다
• ✓매수자와 매도자 사이에 유효한 계약이 체결되면, 매도가 결코 성사되지 않더라도 브로커는 커미션을 획득한다

오픈 리스팅(open listing)에 따르면, 리스팅에 따라 매수할 준비가 되어 있고 의사와 능력이 있는 매수자를 최초로 소개한 중개인이 중개 성사 원인(procuring cause)이며 수수료를 받을 권리가 있습니다. 중개인은 매수자를 찾은 즉시 본인(principal)에게 통지해야 합니다. 매도인은 최초의 만족스러운 제안을 수락할 수 있습니다. 매도인은 다른 중개인이 중개 성사 원인이었다는 통지를 받지 않은 한, 누가 중개 성사 원인이었는지 확인할 의무가 없습니다. 조건에 맞지 않는 제안을 수락한 매도인은 일반적으로 계약 조건에 따라 제안을 제시한 중개인에게 수수료를 지급할 책임이 있습니다. 소유자는 매수자의 재정적 책임 능력을 조사할 합리적인 시간을 가집니다.

• ✓오픈 리스팅에서 매수할 준비가 되어 있고 의사와 능력이 있는 매수자를 최초로 소개한 중개인이 중개 성사 원인이다
• ✓중개인은 매수자를 찾은 즉시 본인에게 통지해야 한다
• ✓매도인은 다른 중개인이 중개 성사 원인이었다는 통지를 받지 않은 한 중개 성사 원인을 확인할 의무가 없다
• ✓소유자는 매수자의 재정적 책임 능력을 조사할 합리적인 시간을 가질 권리가 있다

계약 조건을 협상하는 판매자는 계약서의 형식과 내용에 대한 책임을 진다. 매물 조건에 따라 즉시 구매할 준비가 되어 있고 구매 의사와 능력이 있는 매수인을 확보한 후, 판매자의 실수, 부주의 또는 무지로 인해 집행 불가능한 계약이 되더라도 브로커는 수수료를 상실하지 않는다. 판매자가 단독으로 계약을 완성하기로 하면 브로커는 책임에서 면제되고, 판매자는 금반언 원칙에 따라 계약이 집행 불가능하다는 이유로 수수료를 부인할 수 없다(California B&P Code § 10147.5 참조).

• ✓계약을 협상하는 판매자는 계약서의 형식과 내용에 대한 책임을 진다
• ✓판매자의 실수나 무지로 계약이 집행 불가능하게 되더라도 브로커는 수수료를 계속 받는다
• ✓판매자가 단독으로 계약을 완성하는 경우, 판매자는 금반언 원칙에 따라 계약이 집행 불가능함을 이유로 수수료를 부인할 수 없다

브로커 A가 소개한 매수자가 거절하지만, 나중에 브로커 B(또는 다른 브로커)가 거의 동일한 조건으로 계약을 체결하도록 유도하는 경우, 브로커 A는 중개 원인이 아닙니다. 그러나 브로커 A가 의사 합치를 협상했다면, 서면 계약이 브로커 B의 협상을 통해 체결되었더라도 브로커 A가 중개 원인입니다.

• ✓매수자가 거절하고 나중에 브로커 B가 같은 매수자를 유도하면 브로커 A는 중개 원인 지위를 상실합니다.
• ✓브로커 A가 의사 합치를 달성했다면 브로커 B가 서면 계약을 체결했더라도 브로커 A는 중개 원인으로 남습니다.

오픈 리스팅 하에서, 경쟁 중개인들은 소유자의 간섭 없이 자유롭고 독립적으로 행동할 수 있도록 허용되어야 합니다. 그러한 자유가 존재하는 경우, 소유자는 성공하지 못한 중개인에게 아무것도 지급할 의무가 없습니다. 그러나 소유자는 중개인이 확보한 잠재 고객과 실질적으로 유사한 조건으로 직접 계약을 협상함으로써 중개 수수료를 회피할 수 없습니다.

• ✓오픈 리스팅 하에서, 소유자는 경쟁 중개인들이 간섭 없이 자유롭고 독립적으로 행동하도록 허용해야 합니다.
• ✓소유자는 중개인의 잠재 고객과 실질적으로 유사한 조건으로 직접 협상하여 중개 수수료를 회피할 수 없습니다.

캘리포니아는 비예금 대출기관의 라이선스를 단일 라이선스 범주로 통합했습니다.

• ✓1995년 7월 1일 시행된 Finance Lender Law는 California Finance Lender(CFL)를 창설하여 personal property brokers, consumer finance lenders, commercial finance lenders를 대체했습니다.
• ✓1996년 1월 1일 시행된 Residential Mortgage Lending Act(RMLA)는 Residential Mortgage Lenders(RML)를 창설했습니다.
• ✓CFL과 RML은 Department of Corporations(DOC)의 라이선스를 받고 규제를 받습니다. RML은 주거용 대출에 REB 라이선스를 사용할 수 없습니다.

규제완화 시기에는 규제상의 제약이 줄어들고 주 및 연방 금융기관 간의 경쟁 여건이 평준화되었다.

• ✓1980년 예금기관 규제완화 및 통화통제법
• ✓1982년 예금기관법(가른-세인트 저메인법)
• ✓1982년 대체 모기지 대출법은 주 기관이 연방법에 따라 대출을 할 수 있도록 주법을 선점했다

재규제는 1989년 FIRREA와 함께 저축대부조합/저축은행 산업의 손실을 해결하기 위해 시작되었다.

• ✓FIRREA(1989)는 FSLIC에 준비금이 부족했기 때문에 저축대부조합/저축은행 산업을 구제하기 위해 마련되었다.
• ✓OTS는 FHLBB를 대체하여 연방준비제도(Fed) 내의 사무국으로 구성되었다.
• ✓FSLIC는 FDIC의 하위 조직인 SAIF로 개편되었다.

의회는 예금보험기금의 구조조정을 통해 규제 완화로 돌아섰다.

• ✓FIRRA(1996년 서류 감축법)는 SAIF를 종료하고 보험 기능을 BIF로 이전했다.
• ✓2006년 연방예금보험법은 BIF와 기타 기금을 예금보험기금(DIF)으로 통합했으며, 2006년 3월 31일 발효되었다.
• ✓2006년 개혁법은 자본 준비금 범위를 1.15%에서 1.50%로 설정했다(지정준비율/DRR).

캘리포니아는 1996년에 예금 취급 기관 규제를 새로운 부서로 통합했다.

• ✓1996년에 DFI는 은행국과 저축대출국을 대체했다.
• ✓DFI는 DOC로부터 주정부 인가 저축대출기관(산업대출회사)과 신용협동조합에 대한 감독권을 넘겨받았다.

불안정한 시장 요인은 비은행들이 더 높은 이자 상품으로 저축을 빼내면서 예금취급기관의 수익성을 감소시켰다.

• ✓1980년 말까지 프라임레이트가 21.5%에 도달했다.
• ✓1981년 9월 14일, FHA 및 VA 단독주택 대출 금리가 17.5%에 도달했다.
• ✓비은행 기관들은 예금 유치를 위해 비보험 머니마켓펀드, 기업어음, 헤지펀드를 사용했다.

1999년 그램-리치-블라이리법은 글래스-스티걸법을 폐지하여 은행, 투자 및 보험 활동의 통합을 허용했습니다.

• ✓폐지로 인해 은행이 투자은행 및 보험사와 통합하고 주택저당증권 및 파생상품을 발행할 수 있게 되었습니다.
• ✓파생상품은 현재 동시에 일어나는 교환이 아니라 기초자산의 미래 가격 변동에 기반한 금융 상품입니다.
• ✓일반적인 파생상품에는 공개 시장에서 거래 가능한 스왑, 선물 및 옵션이 포함됩니다.

담보권 실행은 부동산을 매각하여 차입자의 권리를 종료시킨다. 매각권이 없는 모기지는 사법적 담보권 실행만 가능하다. 매각권이 있는 신탁증서는 수탁자 매각을 통해 비사법적 담보권 실행을 할 수 있다. 대부분의 캘리포니아 증서에는 매각권이 포함되어 있다.

• ✓매각권이 없는 모기지는 사법적 담보권 실행이 필요하다
• ✓매각권이 있는 신탁증서는 비사법적 담보권 실행을 허용한다(캘리포니아 민법 제2924조)
• ✓부족액 판결(anti-deficiency judgment)을 구하는 경우 사법적 담보권 실행이 필요하다

캘리포니아의 단일 소송 규칙은 대출기관이 차용인에 대한 인적 금전 판결을 구하기 전에 먼저 담보권을 실행하도록 요구합니다. 담보가 법적으로 무가치하거나, 존재하지 않거나, 사기가 관련된 경우에는 예외가 있어 약속어음에 대한 직접 소송을 제기할 수 있습니다.

• ✓대출기관은 금전 판결을 구하기 전에 먼저 담보권을 실행해야 함(CCP 제726조)
• ✓담보가 모두 소진된 후에만 대출기관이 인적 판결을 구할 수 있음
• ✓법적으로 무가치한 담보 또는 사기에 대한 예외는 약속어음에 대한 직접 소송을 허용함

담보신탁증서(deed of trust)에 따라 신탁설정자(trustor) 및 특정 제3자는 수탁자 매각(또는 연기된 매각) 최소 5영업일 전까지 언제든지 채무불이행을 치유하여 대출을 원상회복할 수 있습니다. 원상회복을 위해서는 연체금과 수수료를 지급해야 합니다. 매도 시 즉시상환(due-on-sale) 위반은 치유 불가능한 채무불이행입니다.

• ✓수탁자 매각 5영업일 전까지 원상회복이 허용됨
• ✓모든 연체금과 승인된 수수료 및 비용을 지급해야 함
• ✓매도 시 즉시상환/추가 담보설정 위반은 치유 불가능한 채무불이행임

판결 채무자 또는 그 승계인만이 사법 매각 후 상환할 수 있습니다(후순위 담보권자는 1983년 7월 1일부터 배제됨). 매각대금이 채무를 충당하면 상환 기간은 3개월이고, 부족하면 1년입니다. 수탁자(비사법) 매각 후에는 상환권이 적용되지 않습니다.

• ✓매각대금이 채무를 충당하면 3개월 상환권(CCP 729.030)
• ✓매각대금이 부족하면 1년 상환권
• ✓수탁자 매각 후에는 상환권이 없으며, 매각은 절대적임
• ✓부족액 판결이 포기되거나 금지된 경우 상환권 없음(CCP 726(e))

부족액 판결은 채무와 매각 수익 간의 차이에 대한 개인 판결입니다. 비사법적(권력 매각) 압류는 자동으로 부족액 판결을 배제합니다(민사소송법 580d). 민사소송법 580b는 매입금 대출에 대한 부족액 판결을 금지합니다. 반부족액 보호는 일반적으로 포기 불가능합니다.

• ✓비사법적 압류는 부족액 판결을 배제합니다(민사소송법 580d)
• ✓매입금 대출은 부족액 판결을 금지합니다(민사소송법 580b)
• ✓반부족액 보호는 포기 불가능한 공공정책입니다(민법 1667)
• ✓종속 매입금 건설 대출에 대한 Spangler v. Memel 예외

첫 번째 신탁증서 경매는 슈퍼 유치권을 제외한 후순위 유치권을 소멸시킨다(유치권 정소). 후순위 유치권자는 「매각된」 상태가 된다. 매각된 구매자금 후순위 유치권자는 금전 판결에 대해 소송할 수 없지만, 매각된 비구매자금 후순위 유치권자는 그러한 소송을 제기할 수 있다.

• ✓첫 번째 신탁증서 경매는 후순위 유치권을 소멸시킨다(유치권 정소)
• ✓매각된 구매자금 후순위 유치권자는 금전 판결에 대해 소송할 수 없다
• ✓매각된 비구매자금 후순위 유치권자는 어음에 대해 소송할 수 있다

신탁증서(deed of trust)에는 세 당사자가 있습니다: 위탁자(trustor, 차입자), 수탁자(trustee, 제3자), 수익자(beneficiary, 대출기관). 매각 권한이 있는 저당권(mortgage with power of sale)에는 저당설정자(mortgagor), 수탁자(trustee), 저당권자(mortgagee)가 있습니다. 수탁자에게 이전되는 기술적 소유권(title)은 저당 설정/담보 제공(hypothecation/pledge)이며, 캘리포니아는 유치권 이론(lien theory) 주입니다.

• ✓신탁증서: 위탁자, 수탁자, 수익자
• ✓수탁자는 상환 시 소유권을 재이전(reconvey)하고 매각 권한을 통해 담보권을 실행(foreclose)할 수 있음
• ✓캘리포니아는 권원 이론(title theory)이 아닌 유치권 이론(lien theory) 주임

2011년 1월 1일부터 SB 931은 CCP 580e를 개정하여, 4가구 이하 주거용 부동산에 대한 제1순위 담보신탁증서(first deed of trust)를 보유한 대출기관이 매각대금을 전액 변제로 수령하는 데 서면으로 동의하는 경우 쇼트 세일에서 부족액 판결(deficiency judgment)을 받을 수 없도록 하였습니다. 사기 또는 훼손(waste)이 있는 경우 손해배상이 허용됩니다.

• ✓제1순위 담보신탁증서 대출기관은 서면으로 동의하는 경우 쇼트 세일에서 부족액 판결을 받을 수 없음 (CCP 580e)
• ✓4가구 이하 주거용 부동산에 적용됨
• ✓차용인의 사기 또는 훼손 행위가 있으면 대출기관이 손해배상을 청구할 수 있음

제3자 보증인은 대위권, 구상권 및 CCP 580a, 580b, 580d, 726을 포함한 항변권을 포기할 수 있습니다. 포기는 민법전 2856에서 요구하는 문구로 적극적으로 이루어져야 하며, 이를 Gradsky waiver라고 합니다. 차용인은 자신의 채무를 보증할 수 없습니다.

• ✓보증인은 CCP 580a, 580b, 580d, 726에 따른 항변권을 포기할 수 있습니다.
• ✓포기는 민법전 2856에 따른 Gradsky waiver 문구가 필요합니다.
• ✓차용인/발행인은 자신의 채무를 보증할 수 없습니다.

캘리포니아 금융법 제7460조는 예금 취급 기관이 실제 손해의 50%를 초과하지 않는 사기 손해배상을 청구할 수 있도록 허용한다. 단, 해당 부동산이 소유자 거주용이고 대출금이 $150,000 이하인 경우는 예외이다(매년 CPI에 따라 조정됨). 무가치 담보에는 시장/경제적 가치 하락이 포함되지 않는다.

• ✓예금 취급 기관이 청구할 수 있는 사기 손해배상은 실제 손해의 50%로 제한됨
• ✓대출금이 $150,000 이하인 소유자 거주용 주택에 대한 예외
• ✓무가치 담보는 시장 또는 경제적 가치 하락을 제외함

전통적인 2차 시장(패니 메이, 프레디 맥)은 표준 대출 심사 비율을 정했습니다. 프런트엔드 비율(28%)은 주택 비용(PITI에 CID의 HOA 회비를 더한 금액)이 월 총소득의 28%를 초과하지 않는 것입니다. 백엔드 비율(36%)에는 주택 비용과 기타 장기 할부 부채(잔여 10개월 초과), 리볼빙 부채, 부양 의무가 포함되며, 월 총소득의 36%를 초과해서는 안 됩니다.

• ✓프런트엔드 비율은 주택 비용(PITI)을 월 총소득의 28%로 제한합니다
• ✓백엔드 비율은 총 월 상환 의무를 월 총소득의 36%로 제한합니다
• ✓장기 할부 부채는 잔여 납부 기간이 10개월을 초과하는 의무로 정의됩니다
• ✓기존 부채를 재조정할 때 허용되는 프런트엔드 비율은 최대 38%입니다

언더라이터는 위험을 평가하고 대출 승인 여부를 권고하며, 관련 법률과 대출 기관 정책에 대한 준수를 보장합니다. 분석에서는 차용인의 상환 능력(능력)과 상환 의사(의욕) 및 담보의 충분성을 평가합니다. 대출은 승인되거나 거절되거나 불완전으로 인해 종결될 수 있습니다.

• ✓언더라이터는 차용인의 상환 능력(능력)과 상환 의사(의욕)를 모두 평가합니다
• ✓언더라이터는 적용 가능한 법률과 대출 기관 정책에 대한 준수를 보장합니다
• ✓필요한 서류가 제공되지 않으면 대출 파일은 불완전으로 인해 종결될 수 있습니다

패니 메이는 별도의 주택 비율을 폐지하고 36%에서 38%의 총 벤치마크 부채 비율을 채택했으며, 이는 종합 위험 평가에서 다른 요인들과 함께 고려됩니다. 30% 미만의 비율은 전체 위험을 감소시키고, 42% 초과의 비율은 전체 위험을 증가시킵니다. 일반 채무 및 생활비(세금, 식비, 공과금, 교통비)에 사용 가능한 순소득도 고려됩니다.

• ✓벤치마크 비율은 36%에서 38%이며 다른 요인들과 함께 지침으로 고려됩니다
• ✓30% 미만의 비율은 위험을 감소시킬 수 있고, 42% 초과의 비율은 위험을 증가시킬 수 있습니다

신용 보고서는 차입자의 상환 의지/의향을 측정합니다. 대부분의 대출기관은 차입자의 신용 프로필을 요약한 신용 점수를 신뢰합니다. 채무불이행 통지서(Notice of Default), 파산, 또는 미납에 대한 판결이 있으면 설명서(letter of explanation)가 필요할 가능성이 높습니다. 점수는 300~850 범위이며, 점수가 높을수록 위험이 더 적음을 나타냅니다.

• ✓신용 점수는 300~850 범위이며, 점수가 높을수록 위험이 더 적음을 나타냅니다
• ✓채무불이행 통지서, 파산, 또는 판결이 있으면 설명서가 필요할 가능성이 높습니다
• ✓신용 보고서는 차입자의 상환 의지/의향을 측정합니다

패니 메이는 Desktop Underwriter(DU)를 통한 자동 언더라이팅을 제공합니다. 이는 위험을 평가하고 패니 메이의 대출 매입 적격성을 결정하는 지식 기반 도구입니다. MLB/MLO는 대출 신청 시점 결정을 위해 Desktop Originator(DO)를 통해 DU에 접속합니다. 점수는 세 곳의 전국 신용정보 저장소인 Experian, TransUnion, Equifax에 의존합니다. 프레디 맥은 유사하게 운영되는 Loan Prospector(LP)를 제공합니다.

• ✓신용 점수는 Experian, TransUnion, Equifax의 세 신용정보 저장소에서 산출됩니다
• ✓패니 메이는 Desktop Underwriter(DU)를 사용하며, MLO는 Desktop Originator(DO)를 통해 DU에 접속합니다
• ✓프레디 맥의 자동 시스템은 Loan Prospector(LP)입니다

통계 분석에 따르면 660~679점을 받은 소비자 39명 중 1명은 90일 이상 연체될 가능성이 있습니다. 700점 이상은 매우 우수한 점수이며 대부분의 프로그램 자격 요건을 충족합니다. 일반적으로 사용되는 기준치는 620, 650, 680입니다. 650점 미만은 더 높은 이자율로 이어질 가능성이 높고, 680점 초과는 더 낮은 우대 이자율로 이어질 가능성이 높습니다.

• ✓신용 점수가 650점 미만이면 더 높은 이자율이 적용될 가능성이 높습니다
• ✓신용 점수가 680점 초과이면 더 낮은 우대 이자율이 적용될 가능성이 높습니다
• ✓대출 기관이 일반적으로 사용하는 기준치는 620, 650, 680입니다

TILA/Reg Z 공시는 차용인의 요청 시 영어 버전을 이용할 수 있는 경우 영어 이외의 언어로 할 수 있습니다(이 영어 요청 시 제공 규칙은 226.16, 226.24, 226.27에 따른 광고에는 적용되지 않습니다). 캘리포니아 법에 따라, 거래가 스페인어, 중국어, 타갈로그어, 베트남어 또는 한국어로 협상된 경우, 공시 및 거래 문서는 해당 언어로 제공되어야 합니다.

• ✓비영어 공시는 차용인의 요청 시 영어 버전을 이용할 수 있는 경우 허용됩니다
• ✓영어 요청 시 제공 규칙은 226.16, 226.24, 226.27에 따른 광고에는 적용되지 않습니다
• ✓캘리포니아 민법 제1632조는 협상 언어인 스페인어, 중국어, 타갈로그어, 베트남어 또는 한국어로 문서를 제공할 것을 요구합니다

담보합의는 개인 재산에 대한 담보권을 설정하며, 이는 신탁증서나 저당권이 부동산에 부담을 주는 방식과 유사합니다. 다른 채권자 및 구매자에 대해 그 권리를 완성하기 위해서는 일반적으로 융자금융명세서(UCC-1)를 제출합니다. 융자금융명세서를 담보합의 자체와 혼동해서는 안 됩니다.

• ✓담보합의는 담보권을 설정하고, 융자금융명세서(UCC-1)는 이를 완성합니다
• ✓담보권은 부착되었고 적절한 관할 기관에 올바르게 제출되었을 때 완성됩니다
• ✓채무자가 서명하고 담보물을 기술하는 서면 담보합의가 일반적으로 필요하며, 담보물이 담보권자의 소유인 경우는 예외입니다

담보권은 세 가지 조건이 충족될 때 부착되며, 일단 완전해지면 담보권자의 권리는 채무자의 다른 채권자들에 대해 보호됩니다. 완전은 일반적으로 부착과 적절한 등록을 필요로 합니다.

• ✓담보권은 다음 조건이 충족될 때 부착됩니다: 당사자들이 부착에 합의하고, 가치가 제공되었으며, 채무자가 담보물에 대한 권리를 취득한 경우
• ✓완전은 부착과 함께 관할 공무원(주무장관 또는 카운티 기록관)에게 적법한 등록을 할 것을 요구합니다
• ✓일단 완전해지면 담보권자의 권리는 채무자의 다른 채권자들에 대해 보호됩니다

개인 재산과 부동산이 모두 포함된 거래에서 중개인은 개인 재산 양도/담보 설정을 이해해야 합니다. 항목이 고정물(fixture)인지 판단하기 어려운 경우가 많으므로, 신탁증서/모기지와 개인 재산 담보 설정 도구(혼합 담보)로 채무를 담보해야 합니다. 부채 제한은 부동산 경매와 개인 재산 경매 간에 다릅니다.

• ✓고정물 상태가 불명확하므로, 신탁증서/모기지와 개인 재산 담보 설정 도구(혼합 담보)를 모두 사용합니다
• ✓민사소송법 제580(b)조, 580(d)조 및 726조는 부동산 경매에서 부채 판결을 방지하거나 제한합니다
• ✓계약에서 명시적으로 언급하지 않는 한, 개인 재산 경매에는 부채 제한이 없습니다

사업 기회 중개인은 일반적으로 동산 거래에 관여하며, 이러한 거래는 대량매매법(UCC 제6편)과 담보 거래 법령(UCC 제9편)을 충족해야 합니다. 사업 자산은 일반적으로 매도인 또는 대출자에게 담보권을 설정하기 위한 담보로 사용됩니다.

• ✓사업 기회 거래는 대량매매법(UCC 제6편)을 충족해야 합니다
• ✓사업 기회 거래는 담보 거래 법령(UCC 제9편)을 충족해야 합니다
• ✓사업 자산은 일반적으로 담보권을 설정하기 위한 담보로 사용됩니다

1960년 부동산투자신탁법은 주식에 대해 뮤추얼 펀드가 제공하는 것과 유사한 부동산 투자 구조를 제공했다. 리츠(REITs)는 소득을 창출하는 부동산 또는 관련 자산—쇼핑센터, 오피스 빌딩, 호텔, 아파트, 부동산을 담보로 한 모기지—을 소유하고 대부분의 경우 운영하는 법인이다. 일부 리츠는 한 가지 유형의 부동산이나 국가의 한 지역에 집중한다.

• ✓부동산투자신탁법은 1960년에 제정되었다
• ✓리츠는 부동산 투자에서 뮤추얼 펀드와 유사하게 기능한다
• ✓리츠는 쇼핑센터, 오피스, 호텔, 아파트, 모기지 등 소득을 창출하는 부동산을 소유/운영한다

REIT가 연간 소득의 90% 이상을 주주에게 배분하고 IRS 규정을 충족하면, REIT는 유보 이익에 대해서만 법인세율로 과세될 수 있습니다. 주주는 REIT로부터 받은 배당금과 자본 이득에 대해 과세될 수 있습니다. REIT는 대부분의 소득이 부동산에서 나오고 주주에게 배분되기 때문에 특별한 세금 처우를 받습니다.

• ✓연간 소득의 90% 이상을 배분하는 REIT는 유보 이익에 대해서만 과세됩니다
• ✓주주는 받은 배당금과 자본 이득에 대해 과세됩니다
• ✓특별한 세금 처우는 소득이 부동산에서 파생되고 주주에게 배분되기 때문에 제공됩니다

REIT에는 단점이 있으며, 특히 세금 측면에서 그러합니다. REIT의 배당금은 현재 다른 주식 배당금보다 더 높은 세율로 과세됩니다. REIT 투자는 IRS 섹션 1031 유사자산 교환(Like-Kind Exchange) 규정에 따른 자본이득세 이연에 사용할 수 없습니다. 또한 REIT는 특정 다른 부동산 투자에서 가능할 수 있는 것처럼 세금 손실을 투자자에게 전가할 수 없습니다.

• ✓REIT 배당금은 다른 주식 배당금보다 더 높은 세율로 과세됩니다
• ✓REIT는 IRS 섹션 1031 유사자산 교환에 따른 자본이득 이연에 사용할 수 없습니다
• ✓REIT는 세금 손실을 투자자에게 전가할 수 없습니다

특별 세금 혜택을 받기 위해 REIT는 IRS 적격 요건 및 제한을 충족해야 하며, 여기에는 이사회 또는 수탁자가 관리하는 법인, 신탁 또는 협회로 구성되어야 하고, 양도 가능한 주식 또는 지분 증명서를 보유해야 하며, 법인으로 과세되는 사업체여야 하고, 금융 기관이나 보험 회사가 아니어야 하며, 최소 100명 이상이 공동 소유하고, 연간 과세 소득의 최소 90%를 배분해야 하며, 다양한 자산 및 소득 테스트를 만족해야 합니다. 적격 요건 미충족의 일반적인 벌칙은 REIT 지위 상실입니다.

• ✓이사 또는 수탁자가 관리하는 법인/신탁/협회여야 하며, 양도 가능한 주식을 보유해야 함
• ✓최소 100명 이상이 소유해야 하며, 연중 후반부 6개월 동안 5명 이하의 개인이 주식의 50% 초과 보유 불가(5/50 규칙)
• ✓자산의 최소 75%가 부동산이어야 하고, 총 소득의 최소 75%가 임차료 또는 모기지 이자에서 나와야 하며, 과세 REIT 자회사 주식의 자산 25% 초과 불가, 과세 소득의 최소 90%를 배분해야 하며, 미준수 벌칙은 REIT 지위 상실

REIT의 장점은 다음과 같습니다: 자금을 풀링하여 대규모 투자 기회를 활용할 수 있습니다; 여러 다양한 부동산에 걸쳐 분산투자가 가능합니다; 상장 REIT는 즉시 거래하거나 현금으로 매각할 수 있습니다; REIT 주식 수익률은 역사적으로 다른 주식이나 채권과 낮은 상관관계를 보여 왔습니다(최근 금융위기 기간은 제외); 그리고 상장 REIT는 상세한 공시를 해야 하고 정기적으로 SEC 재무 보고서를 제출해야 하므로 더 큰 투명성을 제공합니다.

• ✓REIT는 풀링, 분산투자, 상장 주식의 유동성을 제공한다
• ✓다른 주식 및 채권과 역사적으로 낮은 상관관계(최근 위기 기간 제외)
• ✓상장 REIT는 상세한 공시와 정기 SEC 보고서를 제출해야 한다

감정평가 과정의 기초이다. 가치는 동등하게 바람직한 대체물을 취득하는 비용에 의해 결정되는 경향이 있다. 매수자는 동등한 대체물의 가격보다 더 지불하지 않으며, 매도자는 그 가격보다 적게 받는 것을 기대하지 않는다.

• ✓가치는 동등하게 바람직한 대체물을 취득하는 비용에 의해 결정된다
• ✓대체의 원칙은 감정평가 과정의 기초이다
• ✓이는 비교접근법과 원가접근법의 근간을 이룬다

한 필지의 최선의 사용은 주어진 기간 동안 가장 큰 순수익을 산출하는 사용이다. 네 가지 테스트가 적용된다: 법적으로 허용되는지, 물리적으로 가능한지, 경제적으로 실현 가능한지, 가장 생산적인지. 최고최선의 사용은 두 가지일 수 있다(나지 상태의 부지와 개량된 상태).

• ✓네 가지 테스트: 법적으로 허용되는 용도, 물리적으로 가능한 용도, 경제적으로 실현 가능한 용도, 가장 생산적인 용도
• ✓최고최선의 사용은 토지에 가장 큰 순수익을 산출한다
• ✓두 가지 사용이 있을 수 있다: 나지 상태의 부지와 개량된 상태

진행: 가치가 낮은 물건의 가치는 가치가 높은 물건과의 연관으로 인해 상승한다. 퇴행: 가치가 높은 물건의 가치는 가치가 낮은 물건과의 연관으로 인해 하락한다. 적합: 토지 이용이 양립 가능하고 건축적으로 조화를 이룰 때 최대 가치가 된다.

• ✓진행 = 가치가 낮은 부동산이 더 높은 가치의 인접 부동산으로 인해 가치가 상승함
• ✓퇴행 = 가치가 높은 부동산이 더 낮은 가치의 인접 부동산으로 인해 가치가 하락함
• ✓적합 = 토지 이용이 양립 가능할 때 최대 가치가 됨; 조닝은 기준 설정에 도움을 줌

수요와 공급: 가격은 수요와 정비례하고 공급과 반비례한다. 예기: 장래의 편익을 예상하여 창출되는 가치(소득접근법의 기초). 기여: 구성요소는 전체에 대한 기여도로 가치가 평가된다. 변동: 부동산은 끊임없이 변동한다.

• ✓가격은 수요와 정비례하고 공급과 반비례한다
• ✓예기는 가치평가를 위한 소득접근법의 기초이다
• ✓기여는 부분의 가치를 전체에 얼마나 더하는지로 측정한다
• ✓변동은 부동산과 근린 지역에 영향을 미치는 끊임없는 변화를 반영한다

상당한 이윤이 발생하는 곳에 경쟁이 생기며, 이는 과잉공급으로 이어질 수 있습니다. 균형: 상반되는 요소들이 균형을 이룰 때 가치가 창출됩니다. 4단계 생애주기: 성장, 안정, 쇠퇴, 재활성화.

• ✓상당한 이윤이 존재하는 곳에 경쟁이 발생하며, 과잉공급을 초래할 수 있음
• ✓균형 = 대조되거나 상반되는 요소들의 균형이 가치를 창출함
• ✓4단계 생애주기: 성장, 안정, 쇠퇴, 재활성화

원가 접근법은 현장 조사, 규모, 품질 및 원가 분류에 기초하여 토지상의 모든 개량물 비용을 추정한 다음, 나대지 필지 판매에서 추정한 토지 가치를 더합니다. 개량물이 신축이고 최고최선의 사용을 나타내는 경우, 원가 접근법에 의한 가치는 토지 가치에 신축 개량 비용을 더한 것과 같습니다.

• ✓개량물이 신축이고 최고최선의 사용일 때 가치 = 토지 가치 + 신축 개량 비용
• ✓토지 가치는 비교 가능한 나대지 필지의 기록 조사에서 추정됩니다
• ✓개량 비용은 규모, 품질 및 원가 분류에서 도출됩니다

매매사례 비교 접근법은 유사 주택의 매매 사례를 대상 부동산과 시간, 위치, 물리적 특성에 따라 비교합니다. 비교 가능한 매매 사례와 대상 부동산 사이에 필요한 조정을 하여 가치의 예비 추정치에 도달합니다.

• ✓비교 가능한 매매 사례를 대상 부동산과 시간, 위치, 물리적 특성에 따라 비교한다
• ✓매매 사례와 대상 부동산 사이에 필요한 조정을 한다
• ✓유사 주택 단지 내 신축 부동산에 대해서는 시장 비교에 가장 큰 비중을 둔다

소득접근법은 인근 지역에 임대 사례가 있을 때 적용 가능하며, 경험과 비교를 통해 시장 임대료를 추정하고, 유사 부동산의 총월승수를 수집·분석하여 대상 부동산에 적용할 하나의 승수를 도출하며, 예비 가치 추정치를 산출한다.

• ✓경험과 비교를 사용하여 시장 임대료를 추정한다
• ✓유사 부동산에서 하나의 총월승수를 도출하여 대상 부동산에 적용한다
• ✓인근 지역에 비교 가능한 임대 사례가 있을 때만 적용한다

각 접근법은 하나의 최종 가치에 도달하기 위해 가중되고 비교된다. 신축 부동산의 경우, 노후 부동산의 누적 감가상각을 추정하기 어렵기 때문에 일반적으로 원가접근법이 노후 부동산보다 더 적합하다. 신축 대상 부동산이 유사 주택 단지 내에 있다면, 시장비교접근법에 가장 큰 가중치를 둔다.

• ✓최종 가치를 설정하기 전에 각 접근법을 가중하고 비교한다.
• ✓원가접근법은 노후 부동산의 누적 감가상각을 추정하기 어렵기 때문에 신축 부동산에 더 적합하다.
• ✓유사 주택 단지 내 신축 주택의 경우 시장비교접근법에 가장 큰 가중치를 둔다.