47 トピック · 2026-09-17 更新
ブローカーは、契約の有効期間内に、ブローカーが代理契約の条件を履行したときに手数料を獲得する。買主は、所有者の条件において、購入する準備があり、意思があり、能力がなければならず、それは実際の購入申込みによってのみ示される。単に見込み客をその物件の軌道に乗せたり、申込みを誘発することなく交渉を開始したりしただけでは、たとえ所有者が後に同じ人物に当初の条件で売却したとしても、ブローカーは手数料を得る権利を得ない。ブローカーの義務は、価格と条件について買主と売主の間で「意思の合致」を達成することである。有効な契約が締結されれば、売買が決済されなくても、ブローカーは手数料を獲得する。
オープン・リスティングでは、リスティングに従って買う用意・意思・能力のある買主を最初に提示したブローカーがプロキュアリング・コーズ（仲介原因）であり、手数料を受け取る権利があります。ブローカーは買主を見つけたら依頼人（principal）に通知しなければなりません。売主は最初の満足できる申込みを承諾できます。売主は、別のブローカーがプロキュアリング・コーズであったとの通知を受けていない限り、誰がプロキュアリング・コーズであったかを確認する義務を負いません。適合しない申込みを承諾した売主は、通常、契約条件に基づき、その申込みを提示したブローカーに手数料を支払う責任があります。所有者は、買主の財務上の責任能力を調査するための合理的な時間を有します。
契約条件を交渉する売主は、契約書の形式および内容について責任を負う。リスティング条件どおりに、すぐに契約する用意があり、意思と能力を有する買主を確保した後、売主の誤り、不注意または無知によって執行不能な契約になったとしても、ブローカーは手数料を失わない。売主が単独で契約を完成させる場合、ブローカーは責任を免除され、売主は禁反言により、契約が執行不能であることを理由に手数料を否認することはできない（カリフォルニア B&P Code § 10147.5参照）。
ブローカーAが紹介した買主が断ったものの、後にブローカーB（または別のブローカー）によって、実質的に同一の条件で契約を締結するよう誘導された場合、ブローカーAはプロキュアリング・コーズではありません。ただし、ブローカーAが意思の合致を交渉していた場合、書面契約がブローカーBの交渉を通じて締結されたとしても、ブローカーAがプロキュアリング・コーズです。
オープン・リスティングの下では、競合するブローカーは、所有者による干渉を受けることなく、自由かつ独立に行動することを許可されなければなりません。その自由が存在する場合、所有者は不成功に終わったエージェントに対して何も支払う義務を負いません。ただし、所有者は、エージェントが生み出した見込み客と実質的に同様の条件で自ら契約交渉を行うことにより、手数料を回避することはできません。
カリフォルニア州は、非預金取扱貸付業者のライセンスを単一のライセンス区分に統合した。
規制緩和の時代により、規制上の制約が減り、州機関と連邦機関の間の競争条件が平準化された。
再規制は、貯蓄貸付業界の損失に対処するため、1989年のFIRREAとともに始まった。
議会は預金保険基金の再編により規制緩和へと戻った。
カリフォルニア州は、1996年に預金取扱機関の規制を新たな局に統合した。
不安定な市場要因により、ノンバンクがより高金利の金融商品で貯蓄を引き出したため、預金取扱金融機関の収益性が低下した。
1999年のグラム・リーチ・ブライリー法はグラス・スティーガル法を廃止し、銀行、投資、保険業務の統合を可能にした。
担保権実行は、不動産を売却することにより借入人の権利を終了させる。売却権限のないモーゲージは、司法上の担保権実行によってのみ実行できる。売却権限のある信託証書は、受託者売却により非司法上の担保権実行ができる。カリフォルニアのほとんどの証書には売却権限が含まれている。
カリフォルニア州のワンアクション・ルールでは、貸し手は借り手に対する人的金銭判決を求める前に、まず担保権を実行しなければなりません。担保が法的に無価値である場合、存在しない場合、または詐欺が関与する場合には例外があり、約束手形について直接訴訟を提起できます。
信託証書(deed of trust)の下では、信託設定者(trustor)および一定のその他の者は、受託者売却(または延期された売却)の5営業日前までいつでも、債務不履行を治癒してローンを復活させることができます。復活には、延滞額および手数料の支払いが必要です。売却時一括返済(due-on-sale)違反は、治癒不能な債務不履行です。
判決債務者またはその承継人のみが司法売却後に償還できる（後順位担保権者は1983年7月1日付で排除）。売却代金が債務を充足する場合、償還期間は3か月、不足する場合は1年。受託者による（非司法）売却後は償還は適用されない。
不足額判決は、債務と売却代金の差額に対する個人判決です。非司法的(売却権)抵当権実行は自動的に不足額判決を排除します(民事訴訟法 580d)。民事訴訟法 580b は購入資金ローンに対する不足額判決を禁止しています。反不足額保護は一般的に放棄不可能です。
第一信託証書の競売は、スーパー抵当権を除く後順位抵当権を消滅させる（抵当権消滅）。後順位抵当権者は「売却された」状態になる。売却された購入資金後順位抵当権者は金銭判決に対して訴訟を提起できないが、売却された非購入資金後順位抵当権者はそのような訴訟を提起することができる。
信託証書（deed of trust）には3つの当事者がいる。委託者（trustor、借主）、受託者（trustee、第三者）、受益者（beneficiary、貸主）である。売却権限付き抵当権（mortgage with power of sale）には、抵当権設定者（mortgagor）、受託者（trustee）、抵当権者（mortgagee）がいる。受託者に移転される技術的権原は担保提供（hypothecation／pledge）であり、カリフォルニアはリーエン理論（lien theory）州である。
2011年1月1日より、SB 931はCCP 580eを改正し、4戸以下の住居用不動産について第一順位の信託証書（first deed of trust）を保有する貸付人が、売却代金を全額弁済として受け取ることに書面で同意する場合、ショートセールにおいて不足額判決（deficiency judgment）を得ることができないこととなった。詐欺または荒廃行為（waste）がある場合、損害賠償が認められる。
第三者の保証人は、代位権、求償権、およびCCP 580a、580b、580d、726を含む抗弁権を放棄することができます。放棄は、民法2856条で要求される文言を用いて積極的に行われなければならず、これはGradsky waiverとして知られています。借主は自己の債務を保証することはできません。
カリフォルニア金融法第7460条は、預金取扱機関が実際の損害の50％を超えない範囲で詐欺による損害賠償を請求することを認めている。ただし、当該不動産が所有者居住用であり、ローンの額が150,000ドル以下である場合は例外である（毎年CPIにより調整される）。無価値担保には市場的/経済的価値の下落は含まれない。
従来のセカンダリー市場（ファニー・メイ、フレディ・マック）は標準的な引受比率を定めていました。フロントエンド比率（28%）は、住宅費（PITIにCIDのHOA会費を加えたもの）が月間総収入の28%を超えないことです。バックエンド比率（36%）には、住宅費に加えてその他の長期分割債務（残り10か月超）、リボルビング債務、扶養義務が含まれ、月間総収入の36%を超えてはなりません。
アンダーライターはリスクを評価し、ローンを承認すべきかどうかを勧告し、適用法および貸付機関の方針への準拠を確保します。分析では、借り手の返済能力（能力）と返済意欲（意欲）に加え、担保の十分性を評価します。ローンは承認、否決、または書類不備によるクローズとなる場合があります。
ファニーメイは個別の住宅費比率を廃止し、36%から38%の総合ベンチマーク債務比率を採用しており、これは包括的なリスク評価において他の要因と併せて検討されます。30%未満の比率は全体のリスクを低下させ、42%を超える比率は全体のリスクを高めます。一般的な債務および生活費（税金、食費、公共料金、交通費）に充てられる純可処分所得も考慮されます。
信用報告書は、借り手の返済への意欲・希望を測ります。ほとんどの貸し手は、借り手の信用プロファイルを要約した信用スコアに依拠しています。債務不履行通知書（Notice of Default）、破産、または未払いに対する判決がある場合は、説明書（letter of explanation）の提出が求められる可能性が高いです。スコアは300～850の範囲で、スコアが高いほどリスクが低いことを表します。
ファニーメイの自動アンダーライティングは、リスクを評価しファニーメイによる買取の適格性を判断する知識ベースのツールであるDesktop Underwriter（DU）を通じて行われます。MLB/MLOは、販売時点の決定のためにDesktop Originator（DO）を通じてDUにアクセスします。スコアは、Experian、TransUnion、Equifaxという3つの全国信用情報リポジトリに依存します。フレディマックは、同様に運用されるLoan Prospector（LP）を提供しています。
統計分析によると、660～679のスコアを付けた消費者の39人に1人は90日以上延滞する可能性がある。700以上のスコアは非常に良好で、ほとんどのプログラムの資格を満たす。一般に用いられる基準値は620、650、680である。650未満のスコアはより高い金利につながる可能性が高く、680超のスコアはより低い優遇金利につながる可能性が高い。
TILA/Reg Z の開示は、借り手の請求により英語版を利用可能な場合、英語以外の言語で行うことができる（この英語請求時提供ルールは、226.16、226.24、226.27 に基づく広告には適用されない）。カリフォルニア州法では、取引がスペイン語、中国語、タガログ語、ベトナム語、または韓国語で交渉された場合、開示および取引文書はその言語で提供されなければならない。
担保契約は個人財産に対する担保権を設定し、これは信託証書または抵当権が不動産に負担をかける方法と同様です。他の債権者および購入者に対してその権利を完全化するために、通常、融資ステートメント(UCC-1)が提出されます。融資ステートメントを担保契約自体と混同すべきではありません。
担保権は三つの条件が満たされたときに付着し、いったん完成すると、担保権者の権利は債務者の他の債権者に対して保護されます。完成は通常、付着に加えて適切な登録を必要とします。
個人財産と不動産の両方を含む取引に関わる代理人は、個人財産の譲渡および担保設定を理解する必要があります。項目が定着物（fixture）であるかどうかを判断することが難しいことが多いため、債務は信託抵当権/モーゲージと個人財産担保設定証書の両方によって担保されるべきです（混合担保）。反欠損の制限は、不動産差し押さえと個人財産差し押さえで異なります。
事業機会ブローカーは、通常、一括売買法（UCC 第6編）および担保取引法規（UCC 第9編）を満たさなければならない動産取引に関与しています。事業資産は、売主または貸主に担保権を設定するための担保として一般的に使用されます。
1960年の不動産投資信託法は、株式に対するミューチュアルファンドが提供するものと同様の不動産投資の仕組みを提供した。REITは、収益を生む不動産または関連資産—ショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、アパート、不動産を担保とするモーゲージ—を所有し、ほとんどの場合運営する事業体である。一部のREITは、一種類の不動産または国内の一地域に集中している。
REITが年間収入の90%以上を株主に分配し、IRS規則に適合する場合、REITは留保利益に対してのみ法人税率で課税されることが認められます。株主はREITから受け取った配当金と資本利益に対して課税される場合があります。REITは、その収入のほとんどが不動産から生じ、株主に分配されるため、特別な税務処遇を受けます。
REITには欠点があり、特に税制面で顕著です。REITの配当は現在、他の株式配当よりも高い税率で課税されます。REIT投資は、IRS Section 1031のライク・カインド・エクスチェンジ（同種資産交換）規則に基づくキャピタルゲイン税の繰延に利用できません。さらに、REITは、他の特定の不動産投資で可能な場合があるように、税務上の損失を投資家にパススルーすることはできません。
特別な税務処遇を受けるために、REITはIRS適格要件および制限事項を満たす必要があります。これには、取締役会または受託者により管理される法人、信託または協会として構成されること、譲渡可能な株式または利益証明書を有すること、法人として課税される事業体であること、金融機関または保険会社でないこと、最低100人以上の共同所有、年間課税所得の最低90%の配分、および様々な資産および収入テストの充足が含まれます。適格要件の不遵守の通常の罰則はREIT地位の喪失です。
REITの利点には次のものがあります。資金をプールして大規模な投資機会を活用できること、多数の異なる物件に分散投資できること、上場REITは容易に取引または現金化できること、REIT株のリターンは歴史的に他の株式や債券との相関が低かったこと（ただし最近の金融危機時を除く）、そして上場REITは詳細な開示を行い、定期的にSEC財務報告書を提出しなければならず、より高い透明性を提供することです。
鑑定評価プロセスの基礎。価値は、同等に望ましい代替物を取得する費用によって設定される傾向がある。買主は同等の代替物の価格より多くを支払わず、売主はそれより少ない額を期待しない。
一区画の最善の使用とは、一定期間において最大の純収益を生み出す使用である。4つのテストが適用される：法的に許容可能、物理的に可能、経済的に実行可能、最も生産的。最高最善の使用は2つあり得る（更地の敷地としてと、改良済みとして）。
進行：価値の低い物件の価値は、より価値の高い物件との関連によって高まる。退行：価値の高い物件の価値は、より価値の低い物件との関連によって低下する。適合：土地利用が両立し、建築的に調和している場合に最大の価値となる。
需給：価格は需要に正比例し、供給に反比例する。期待：将来の便益を見込むことによって生み出される価値（収益還元法の基礎）。寄与：構成要素は全体への寄与によって価値が評価される。変動：不動産は絶えず変動している。
相当な利益が得られる場所では競争が生じ、過剰供給につながる可能性があります。均衡：相反する要素が均衡状態にあるときに価値が創出されます。4段階のライフサイクル：成長、安定、衰退、再生。
原価法は、土地上のすべての改良について、検査、規模、品質、原価区分に基づいてその費用を推定し、その後、更地区画の売買から推定した土地価値を加算する。改良が新しく、最高最良の使用を表す場合、原価法による価値は土地価値に新規改良費用を加えたものに等しい。
売買比較アプローチは、類似住宅の売買事例を対象物件と時間、立地、物理的特性によって比較する。比較可能な売買事例と対象物件との間で必要な調整を行い、価値の暫定的な見積もりに到達する。
収益アプローチは、近隣に賃貸物件が存在する場合に適用でき、経験と比較によって市場賃料を推定し、類似物件の総月額乗数を収集・分析して対象物件に適用する一つの乗数を導き出し、予備的な価値算定額を算出する。
各アプローチは、最終的な価値に到達するために比較衡量される。新築不動産の場合、古い不動産の累積減価を推定するのが難しいため、一般に原価法の方が古い不動産よりも適している。新築対象不動産が類似住宅の区画内にある場合、市場比較法に最も大きな比重が置かれる。
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