Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · العقارات · العربية

يكسب الوسيط عمولة عندما يفي، خلال مدة العقد، بشروط الوكالة. يجب أن يكون المشتري مستعدًا وراغبًا وقادرًا وفقًا لشروط المالك، ولا يظهر ذلك إلا من خلال عرض فعلي للشراء. مجرد وضع عميل محتمل على مسار العقار، أو فتح مفاوضات دون حث على تقديم عرض، لا يمنح الوسيط الحق في عمولة، حتى إذا باع المالك لاحقًا لذلك الشخص نفسه وفقًا للشروط الأصلية. التزام الوسيط هو تحقيق توافق الإرادات بين المشتري والبائع على السعر والشروط. إذا تم إبرام عقد صحيح، يكسب الوسيط عمولة حتى لو لم تتم عملية البيع أبدًا.

• ✓لا يمكن إثبات الاستعداد والرغبة إلا من خلال عرض فعلي للشراء
• ✓مجرد تقديم عميل محتمل أو فتح مفاوضات دون حث على تقديم عرض لا يكسب عمولة
• ✓إذا تم إبرام عقد صحيح بين المشتري والبائع، يكسب الوسيط العمولة حتى لو لم تتم عملية البيع أبدًا

بموجب القائمة المفتوحة، فإن الوسيط الذي يجد أولاً مشترياً جاهزاً وراغباً وقادراً وفقاً للقائمة هو سبب التسبب في الصفقة ويستحق العمولة. يجب على الوسيط أن يخطر الموكل عند العثور على مشتري. يجوز للبائع قبول أول عرض مرضٍ. لا يوجد واجب على البائع لت��ديد من يكون سبب التسبب في الصفقة إلا إذا أخطر البائع بأن وسيطاً آخر كان سبب التسبب في الصفقة. البائع الذي يقبل عرضاً غير متوافق يكون عادة ملزماً بدفع العمولة للوسيط المقدم للعرض وفقاً لشروط العقد. يحق للمالك وقتاً معقولاً للتحقق من المسؤولية المالية للمشتري.

• ✓بموجب القائمة المفتوحة، الوسيط الذي يجد أولاً مشترياً جاهزاً وراغباً وقادراً هو سبب التسبب في الصفقة
• ✓يجب على الوسيط أن يخطر الموكل عند العثور على مشتري
• ✓البائع لا يكون ملزماً بتحديد سبب التسبب في الصفقة إلا إذا تم إخطاره بأن وسيطاً آخر كان سبب التسبب في الصفقة
• ✓يحق للمالك وقتاً معقولاً للتحقق من المسؤولية المالية للمشتري

البائع الذي يتفاوض على الشروط يتحمل مسؤولية شكل العقد ومحتواه. لا يفقد الوسيط العمولة إذا، بعد أن أحضر مشترياً مستعداً وراغباً وقادراً وفقاً لشروط الإدراج، نتج عقد غير قابل للتنفيذ بسبب خطأ البائع أو سهوه أو جهله. وإذا تولى البائع وحده إكمال العقد، يُعفى الوسيط من المسؤولية ويُمنع البائع بحكم الاستوبال من إنكار العمولة بحجة أن العقد غير قابل للتنفيذ (انظر B&P Code § 10147.5).

• ✓البائع الذي يتفاوض على العقد يتحمل مسؤولية شكله ومحتواه
• ✓يحتفظ الوسيط بالعمولة حتى لو جعل خطأ البائع أو جهله العقد غير قابل للتنفيذ
• ✓عندما يكمل البائع وحده العقد، يُمنع البائع بحكم الاستوبال من إنكار العمولة استناداً إلى عدم قابلية العقد للتنفيذ

إذا رفض المشتري الذي قدّمه الوسيط A ثم حثّه الوسيط B (أو شخص آخر) لاحقًا على الدخول في العقد بشروط مماثلة جوهريًا، فإن الوسيط A ليس هو السبب المفضي إلى الصفقة. ومع ذلك، يكون الوسيط A هو السبب المفضي إلى الصفقة إذا تفاوض الوسيط A على تحقيق توافق الإرادتين (meeting of the minds) حتى لو تم تنفيذ العقد المكتوب من خلال مفاوضات الوسيط B.

• ✓يفقد الوسيط A صفة السبب المفضي إلى الصفقة إذا رفض المشتري ثم حثّ الوسيط B لاحقًا المشتري نفسه
• ✓يبقى الوسيط A هو السبب المفضي إلى الصفقة إذا حقق الوسيط A توافق الإرادتين (meeting of the minds) حتى لو نفّذ الوسيط B العقد المكتوب

بموجب قائمة مفتوحة، يجب السماح للوسطاء المنافسين بالعمل بحرية واستقلال دون تدخل من المالك. وحيث توجد تلك الحرية، لا يدين المالك بأي شيء للوكيل غير الناجح. ومع ذلك، لا يجوز للمالك تجنب دفع عمولة من خلال التفاوض شخصياً على عقد مع عميل محتمل جلبه الوكيل بشروط مماثلة جوهرياً.

• ✓بموجب قائمة مفتوحة، يجب على المالك السماح للوسطاء المنافسين بالعمل بحرية واستقلال دون تدخل
• ✓لا يجوز للمالك تجنب دفع العمولة من خلال التفاوض شخصياً مع عميل محتمل للوكيل بشروط مماثلة جوهرياً

وحّدت كاليفورنيا ترخيص المقرضين غير الوديعيين (non-depository lenders) في فئات ترخيص موحّدة.

• ✓اعتبارًا من 1 يوليو 1995، أنشأ قانون المقرض المالي (Finance Lender Law) فئة المقرض المالي في كاليفورنيا (CFL)، لتحل محل وسطاء الممتلكات المنقولة، ومقرضي التمويل الاستهلاكي، ومقرضي التمويل التجاري
• ✓اعتبارًا من 1 يناير 1996، أنشأ قانون إقراض الرهن العقاري السكني (RMLA) فئة مقرضي الرهن العقاري السكني (RMLs)
• ✓تخضع CFLs وRMLs للترخيص والتنظيم من قبل إدارة الشركات (DOC)؛ ولا يجوز لـ RMLs استخدام ترخيص REB للقروض السكنية

شهدت فترة من إلغاء التنظيم تقليصًا للقيود التنظيمية وتحقيق تكافؤ الفرص بين مؤسسات الولاية والمؤسسات الفيدرالية.

• ✓قانون إلغاء القيود التنظيمية لمؤسسات الإيداع والرقابة النقدية لعام 1980 (Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980)
• ✓قانون مؤسسات الإيداع لعام 1982 (Garn-St. Germain Act)
• ✓قانون الإقراض العقاري البديل لعام 1982 الذي حلّ محل قانون الولاية، مما سمح لمؤسسات الولاية بتقديم قروض بموجب القانون الفيدرالي

بدأت إعادة التنظيم مع FIRREA في عام 1989 لمعالجة خسائر صناعة المدخرات والقروض.

• ✓صُمم FIRREA (1989) لإنقاذ صناعة المدخرات والقروض/بنوك المدخرات لأن FSLIC كانت تفتقر إلى الاحتياطيات.
• ✓تم هيكلة OTS كمكتب داخل الاحتياطي الفيدرالي، ليحل محل FHLBB.
• ✓تمت إعادة هيكلة FSLIC إلى SAIF كمجموعة فرعية من FDIC.

عاد الكونغرس إلى إلغاء القيود التنظيمية مع إعادة هيكلة صناديق تأمين الودائع.

• ✓أنهى FIRRA (قانون الحد من الأعمال الورقية لعام 1996) SAIF، ونقل وظيفة التأمين إلى BIF.
• ✓دمج قانون تأمين الودائع الفيدرالي لعام 2006 بين BIF وصناديق أخرى في صندوق تأمين الودائع (DIF)، اعتبارًا من 31 مارس 2006.
• ✓حدد قانون الإصلاح لعام 2006 نطاقات احتياطي رأس المال من 1.15% إلى 1.50% (نسبة الاحتياطي المحددة/DRR).

دمجت كاليفورنيا تنظيم مؤسسات الإيداع في إدارة جديدة في عام 1996.

• ✓في عام 1996، حلت إدارة المؤسسات المالية (DFI) محل إدارة البنوك وإدارة التوفير والقروض
• ✓اكتسبت إدارة المؤسسات المالية (DFI) الإشراف على مؤسسات التوفير والقروض المرخصة من الولاية (شركات القروض الصناعية) والاتحادات الائتمانية من DOC

أدت قوى السوق غير المستقرة إلى خفض ربحية مؤسسات الإيداع إذ جذبت المؤسسات غير المصرفية المدخرات بعيدًا عنها عبر أدوات بفائدة أعلى.

• ✓بحلول نهاية عام 1980، بلغ سعر الإقراض الرئيسي 21.5%.
• ✓في 14 سبتمبر 1981، بلغت أسعار قروض FHA و VA للمساكن لأسرة واحدة 17.5%.
• ✓استخدمت المؤسسات غير المصرفية صناديق سوق المال غير المؤمن عليها، والأوراق التجارية، وصناديق التحوط لجذب الودائع.

ألغى قانون غرام-ليتش-بلايلي لعام 1999 قانون غلاس-ستيغال، مما سمح بدمج الأنشطة المصرفية والاستثمارية والتأمينية.

• ✓سمح الإلغاء للبنوك بالاندماج مع بنوك الاستثمار وشركات التأمين وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والمشتقات.
• ✓المشتق أداة مالية تستند إلى حركة السعر المستقبلية لأصل أساسي، وليس إلى تبادل مصاحب حالي.
• ✓تشمل المشتقات الشائعة عقود المبادلة والعقود الآجلة والخيارات القابلة للتداول في الأسواق المفتوحة.

يُنهي حبس الرهن حقوق المقترض عن طريق بيع العقار. لا يمكن حبس الرهن العقاري الذي لا يتضمن سلطة البيع إلا قضائيًا. يمكن حبس سند الائتمان الذي يتضمن سلطة البيع خارج القضاء عن طريق بيع أمين الائتمان. تتضمن معظم الصكوك في كاليفورنيا سلطة البيع.

• ✓الرهن العقاري الذي لا يتضمن سلطة البيع يتطلب حبس الرهن قضائيًا
• ✓سند الائتمان الذي يتضمن سلطة البيع يسمح بحبس الرهن خارج القضاء (القانون المدني 2924)
• ✓يتطلب حبس الرهن قضائيًا عندما يُطلب الحكم المضاد للعجز

تتطلب قاعدة الإجراء الواحد في كاليفورنيا من المُقرض أن يقوم أولاً بحبس الضمان قبل السعي للحصول على حكم مالي شخصي ضد المقترض. توجد استثناءات عندما يكون الضمان بلا قيمة قانونية، أو غير موجود، أو عند وجود احتيال، مما يسمح برفع دعوى مباشرة على السند.

• ✓يجب على المُقرض أولاً حبس الضمان قبل السعي للحصول على حكم مالي (CCP 726)
• ✓فقط بعد استنفاد الضمان يجوز للمُقرض السعي للحصول على حكم شخصي
• ✓استثناء الضمان بلا قيمة قانونية أو الاحتيال يسمح برفع دعوى مباشرة على السند

بموجب سند ائتمان، يجوز للمانح (trustor) وبعض الأطراف الأخرى إعادة تفعيل القرض عن طريق تصحيح التخلف عن السداد في أي وقت حتى خمسة أيام عمل قبل بيع أمين الائتمان (trustee's sale) أو البيع المؤجل. تتطلب إعادة التفعيل دفع المتأخرات بالإضافة إلى الرسوم. إن خرق شرط due-on-sale هو تخلف غير قابل للتصحيح.

• ✓يُسمح بإعادة التفعيل حتى 5 أيام عمل قبل بيع أمين الائتمان
• ✓يتطلب دفع جميع المتأخرات بالإضافة إلى الرسوم والتكاليف المصرح بها
• ✓مخالفة due-on-sale/فرض قيد إضافي هي تخلف غير قابل للتصحيح

لا يجوز إلا للمدين المحكوم عليه أو خلفه أن يسترد بعد البيع القضائي (أُلغيت حقوق أصحاب الرهون الثانوية اعتبارًا من 1 يوليو 1983). مدة الاسترداد ثلاثة أشهر إذا كانت حصيلة البيع تكفي لسداد الدين، أو سنة واحدة إذا كانت غير كافية. لا ينطبق أي استرداد بعد بيع الأمين (غير القضائي).

• ✓استرداد لمدة 3 أشهر إذا كانت حصيلة البيع تكفي لسداد الدين (CCP 729.030)
• ✓استرداد لمدة سنة واحدة إذا كانت الحصيلة غير كافية
• ✓لا استرداد بعد بيع الأمين؛ البيع نهائي
• ✓لا استرداد إذا تم التنازل عن حكم العجز أو حظره (CCP 726(e))

حكم العجز هو حكم شخصي على الفرق بين الدين وحصيلة البيع. الحجز غير القضائي (سلطة البيع) يمنع تلقائياً حكم العجز (CCP 580d). تحظر المادة CCP 580b أحكام العجز لقروض شراء العقار. حمايات منع العجز عموماً غير قابلة للتنازل عنها.

• ✓الحجز غير القضائي يمنع حكم العجز (CCP 580d)
• ✓قروض شراء العقار تحظر حكم العجز (CCP 580b)
• ✓حمايات منع العجز غير قابلة للتنازل عنها بموجب السياسة العامة (Civil Code 1667)
• ✓استثناء Spangler v. Memel لقروض البناء لشراء العقار ذات المرتبة الثانوية (subordinated purchase money construction loans)

يؤدي حبس الرهن بموجب صك ائتمان أول إلى إسقاط الامتيازات الثانوية (تنقية الامتيازات) باستثناء الامتيازات فائقة الأولوية. يصبح حامل الامتياز الثانوي مستبعدًا بالبيع (sold out). لا يمكن لحامل امتياز ثانوي من نوع purchase money ومستبعد بالبيع أن يرفع دعوى للحصول على حكم مالي، ولكن يمكن لحامل امتياز ثانوي من نوع non-purchase money ومستبعد بالبيع أن يقيم مثل هذه الدعوى.

• ✓حبس الرهن بموجب صك ائتمان أول يسقط الامتيازات الثانوية (تنقية الامتيازات)
• ✓حامل الامتياز الثانوي من نوع purchase money والمستبعد بالبيع لا يمكنه رفع دعوى للحصول على حكم مالي
• ✓حامل الامتياز الثانوي من نوع non-purchase money والمستبعد بالبيع يمكنه رفع دعوى على السند

يتكون صك الائتمان (deed of trust) من ثلاثة أطراف: الواضع في الائتمان (trustor) وهو المقترض، والوصي (trustee) وهو طرف ثالث، والمستفيد (beneficiary) وهو المُقرض. أما الرهن العقاري مع سلطة البيع (mortgage with power of sale) فله الراهن (mortgagor)، والوصي (trustee)، والمرتهن (mortgagee). إن نقل الملكية الفنية إلى الوصي هو رهن/تعهد (hypothecation/pledge)؛ وكاليفورنيا ولاية تتبع نظرية الامتياز (lien theory).

• ✓صك الائتمان: trustor، trustee، beneficiary
• ✓يعيد الوصي (trustee) نقل الملكية عند السداد الكامل ويمكنه التنفيذ على الرهن عبر سلطة البيع (power of sale)
• ✓كاليفورنيا ولاية تتبع نظرية الامتياز (lien theory) لا نظرية الملكية (title theory)

اعتبارًا من 1 يناير 2011، عدّل القانون SB 931 المادة CCP 580e بحيث لا يمكن للمقرض الذي يحمل سند ائتمان أول على مسكن لا يزيد عن 4 وحدات الحصول على حكم بعجز في البيع القصير إذا وافق المقرض كتابيًا على قبول حصيلة البيع كسداد كامل. يسمح الاحتيال أو الإتلاف للمقرض بالمطالبة بالتعويضات.

• ✓لا يمكن للمقرض صاحب سند الائتمان الأول الحصول على حكم بعجز في البيع القصير إذا وافق كتابيًا (CCP 580e)
• ✓ينطبق على المساكن التي لا تزيد عن 4 وحدات
• ✓يسمح احتيال المقترض أو إتلافه للمقرض بالمطالبة بالتعويضات

يجوز للضامن من طرف ثالث أن يتنازل عن حقوق الحلول والاسترداد والدفوع بما في ذلك CCP 580a و580b و580d و726. ويجب أن يكون التنازل صريحًا وبالصياغة التي يقتضيها القانون المدني 2856، المعروفة باسم تنازل Gradsky. ولا يجوز للمقترض أن يضمن دينه الخاص.

• ✓يجوز للضامن التنازل عن الدفوع بموجب CCP 580a و580b و580d و726
• ✓يتطلب التنازل صياغة تنازل Gradsky بموجب القانون المدني 2856
• ✓لا يجوز للمقترض/المحرر أن يضمن دينه الخاص

يسمح قانون الماليات 7460 لمؤسسات الإيداع بطلب تعويضات الاحتيال بما لا يتجاوز 50% من التعويضات الفعلية، إلا إذا كان العقار مملوكاً ويسكنه مالكه وكان القرض 150,000 دولار أو أقل (يُعدل سنوياً وفقاً لمؤشر أسعار المستهلك). لا يشمل الضمان عديم القيمة انخفاض القيمة السوقية أو الاقتصادية.

• ✓تقتصر تعويضات الاحتيال على 50% من التعويضات الفعلية لمؤسسات الإيداع
• ✓استثناء للسكن الذي يسكنه مالكه بقرض قدره 150,000 دولار أو أقل
• ✓يستبعد الضمان عديم القيمة انخفاض القيمة السوقية أو الاقتصادية

فرض السوق الثانوي التقليدي (فاني ماي، فريدي ماك) نسب الاكتتاب القياسية. نسبة الواجهة الأمامية (28%) هي نفقات الإسكان (PITI بالإضافة إلى رسوم HOA في مشاريع CID) التي لا تتجاوز 28% من الدخل الشهري الإجمالي. تشمل نسبة الواجهة الخلفية (36%) نفقات الإسكان بالإضافة إلى ديون التقسيط طويلة الأجل الأخرى (ما يتبقى منها أكثر من 10 أشهر)، والديون المتجددة، والتزامات النفقة، بما لا يتجاوز 36% من الدخل الشهري الإجمالي.

• ✓تحد نسبة الواجهة الأمامية نفقات الإسكان (PITI) بحد أقصى 28% من الدخل الشهري الإجمالي
• ✓تحد نسبة الواجهة الخلفية إجمالي الالتزامات الشهرية بحد أقصى 36% من الدخل الشهري الإجمالي
• ✓تُعرَّف ديون التقسيط طويلة الأجل بأنها الالتزامات التي يتبقى عليها أكثر من 10 أشهر من الدفعات
• ✓عند إعادة هيكلة الديون القائمة، تكون نسبة الواجهة الأمامية المقبولة تصل إلى 38%

يقيّم مسؤول الاكتتاب المخاطر ويوصي بما إذا كان ينبغي الموافقة على القرض، مع ضمان الالتزام بالقوانين وسياسات المُقرِض. ويقيّم التحليل قدرة/إمكانية المقترض واستعداده/رغبته في السداد، إضافة إلى كفاية الضمانات. وقد تتم الموافقة على القرض أو رفضه أو إغلاقه بسبب عدم اكتمال الملف.

• ✓يقيّم مسؤول الاكتتاب كلاً من قدرة المقترض (الإمكانية) واستعداده (الرغبة) على السداد
• ✓يضمن مسؤول الاكتتاب الالتزام بالقوانين المعمول بها وسياسات المُقرِض
• ✓قد يُغلق ملف القرض بسبب عدم اكتماله إذا لم تُقدَّم المستندات المطلوبة

تخلت فاني ماي عن نسب الإسكان المنفصلة لصالح نسبة دين معيارية إجمالية تتراوح بين 36% و38%، تُؤخذ في الاعتبار مع عوامل أخرى في تقييم شامل للمخاطر. النسبة الأقل من 30% تخفض المخاطر الإجمالية؛ والنسبة التي تزيد على 42% ترفع المخاطر الإجمالية. كما يُؤخذ في الاعتبار صافي الدخل المتاح للالتزامات العامة ونفقات المعيشة (الضرائب، الطعام، المرافق، النقل).

• ✓النسبة المعيارية هي 36% إلى 38% وتُعتبر إرشادية إلى جانب عوامل أخرى
• ✓النسبة الأقل من 30% قد تخفض المخاطر؛ والنسبة التي تزيد على 42% قد ترفع المخاطر

يقيس تقرير الائتمان رغبة المقترض أو استعداده للسداد. يعتمد معظم المقرضين على درجات الائتمان التي تلخص الملف الائتماني للمقترض. من المرجح أن يتطلب إشعار التخلف عن السداد، أو الإفلاس، أو حكم قضائي بسبب عدم السداد خطاب توضيح. تتراوح الدرجات من 300 إلى 850، حيث تمثل الدرجات الأعلى مخاطرة أقل.

• ✓تتراوح درجات الائتمان من 300 إلى 850، حيث تمثل الدرجات الأعلى مخاطرة أقل
• ✓من المرجح أن يتطلب إشعار التخلف عن السداد، أو الإفلاس، أو حكم قضائي خطاب توضيح
• ✓يقيس تقرير الائتمان رغبة المقترض أو استعداده للسداد

الاكتتاب الآلي لدى فاني ماي من خلال Desktop Underwriter (DU)، وهي أداة قائمة على المعرفة تقيّم المخاطر وتحدد الأهلية لشراء فاني ماي. يصل MLB/MLO إلى DU من خلال Desktop Originator (DO) لاتخاذ القرارات عند نقطة البيع. تعتمد الدرجات على ثلاث مستودعات وطنية: Experian وTransUnion وEquifax. يقدم فريدي ماك Loan Prospector (LP) ويعمل بطريقة مشابهة.

• ✓تُستمد درجات الائتمان من ثلاث مستودعات: Experian وTransUnion وEquifax
• ✓يستخدم فاني ماي Desktop Underwriter (DU)؛ ويصل إليه منشئو القروض MLO عبر Desktop Originator (DO)
• ✓النظام الآلي لدى فريدي ماك هو Loan Prospector (LP)

يشير التحليل الإحصائي إلى أن واحداً من 39 مستهلكاً بدرجة 660–679 سيصبح متأخراً 90+ يوماً. الدرجة 700 أو أعلى جيدة جداً وتؤهل لمعظم البرامج. المعايير العامة المستخدمة هي 620 و650 و680. الدرجة الأقل من 650 من المرجح أن تؤدي إلى سعر فائدة أعلى؛ والدرجة الأعلى من 680 من المرجح أن تؤدي إلى سعر فائدة تفضيلي أقل.

• ✓درجة ائتمان أقل من 650 من المرجح أن تؤدي إلى سعر فائدة أعلى
• ✓درجة ائتمان أعلى من 680 من المرجح أن تؤدي إلى سعر فائدة تفضيلي أقل
• ✓المعايير العامة التي يستخدمها المقرضون هي 620 و650 و680

يجوز تقديم إفصاحات TILA/Reg Z بلغة غير الإنجليزية إذا أُتيحَت باللغة الإنجليزية بناءً على طلب المقترض (لا تنطبق قاعدة تقديم الإنجليزية عند الطلب هذه على الإعلانات بموجب 226.16 و226.24 و226.27). بموجب قانون كاليفورنيا، عندما تتم التفاوض على معاملة باللغة الإسبانية أو الصينية أو التاغالوغية أو الفيتنامية أو الكورية، يجب تقديم الإفصاحات ومستندات المعاملة بتلك اللغة.

• ✓يُسمح بالإفصاحات بغير اللغة الإنجليزية إذا كان الإصدار الإنجليزي متاحًا بناءً على طلب المقترض
• ✓لا تنطبق قاعدة تقديم الإنجليزية عند الطلب على الإعلانات بموجب 226.16 و226.24 و226.27
• ✓يتطلب القانون المدني لكاليفورنيا 1632 تقديم المستندات بلغة التفاوض: الإسبانية أو الصينية أو التاغالوغية أو الفيتنامية أو الكورية

تُنشئ اتفاقية الضمان مصلحة ضمانية في الممتلكات الشخصية، على غرار الطريقة التي يرهن بها سند ائتمان أو رهن عقاري الممتلكات العقارية. ولجعل هذه المصلحة محصّنة ضد الدائنين والمشترين الآخرين، عادةً ما يتم تقديم بيان تمويل (UCC-1). ولا ينبغي الخلط بين بيان التمويل واتفاقية الضمان نفسها.

• ✓اتفاقية الضمان تُنشئ المصلحة الضمانية؛ وبيان التمويل (UCC-1) يجعلها محصّنة
• ✓تصبح المصلحة الضمانية محصّنة عندما تكون قد ارتبطت وتم تقديمها بشكل صحيح إلى موظف التسجيل المختص
• ✓عادةً ما يُطلب اتفاق ضمان مكتوب يوقّعه المدين ويصف الضمان، إلا إذا كان الضمان رهن حيازة في حوزة الطرف المضمون

يتعلق الحق الضماني عندما تتحقق ثلاثة شروط، وبمجرد اكتماله، يصبح حق الطرف المضمون محميًا ضد دائني المدين الآخرين. ويتطلب الاكتمال عمومًا التعلق بالإضافة إلى التسجيل الصحيح.

• ✓يتعلق الحق الضماني عندما: توافق الأطراف على تعلقه، وتُمنح قيمة، ويكون المدين قد اكتسب حقوقًا في الضمان
• ✓يتطلب الاكتمال التعلق بالإضافة إلى التسجيل الصحيح لدى الموظف المختص (وزير خارجية الولاية أو مسجل المقاطعة)
• ✓بمجرد اكتماله، يصبح حق الطرف المضمون محميًا ضد دائني المدين الآخرين

يجب على الوكلاء في المعاملات التي تتضمن الممتلكات الشخصية والعقارية فهم نقل الممتلكات الشخصية والرهن. نظراً لأنه غالباً ما يكون من الصعب تحديد ما إذا كان العنصر تركيباً ثابتاً، يجب تأمين الالتزامات من خلال سند ثقة / رهن وأداة ضمان الممتلكات الشخصية معاً (الضمان المختلط). تختلف حدود عدم الكفاية بين حالات الحجز على العقارات والممتلكات الشخصية.

• ✓نظراً لأن حالة التركيب الثابت غالباً ما تكون غير واضحة، استخدم سند ثقة / رهن وأداة ضمان الممتلكات الشخصية معاً (الضمان المختلط)
• ✓تمنع أو تحد أقسام 580(b) و 580(d) و 726 من قانون الإجراءات المدنية من الأحكام الناقصة في حالات حجز العقارات
• ✓ما لم يتم النص عليه صراحة في العقد، لا توجد حدود لعدم الكفاية في حالات حجز الممتلكات الشخصية

عادةً ما يشارك وسطاء الفرص التجارية في معاملات الممتلكات الشخصية التي يجب أن تستوفي قانون المبيعات بالجملة (UCC Division 6) وقوانين المعاملات المضمونة (UCC Division 9). وكثيرًا ما تُستخدم الأصول التجارية كضمان لإنشاء مصلحة ضمان لدى البائع أو المقرض.

• ✓يجب أن تستوفي معاملات الفرص التجارية قانون المبيعات بالجملة (UCC Division 6)
• ✓يجب أن تستوفي معاملات الفرص التجارية قوانين المعاملات المضمونة (UCC Division 9)
• ✓كثيرًا ما تُستخدم الأصول التجارية كضمان لإنشاء مصلحة ضمان

وفّر قانون صناديق الاستثمار العقاري لعام 1960 هيكلاً استثمارياً في العقارات مشابهاً لما توفره صناديق الاستثمار المشتركة للأسهم. صناديق الاستثمار العقاري هي كيانات تمتلك، وفي معظم الحالات تدير، عقارات مدرة للدخل أو أصولاً مرتبطة بها—مراكز تسوق، ومبانٍ مكتبية، وفنادق، وشققاً، ورهوناً عقارية مضمونة بعقارات. تركز بعض صناديق الاستثمار العقاري على نوع واحد من العقارات أو منطقة واحدة من البلاد.

• ✓تم سن قانون صناديق الاستثمار العقاري في عام 1960
• ✓تعمل صناديق الاستثمار العقاري بشكل مشابه لصناديق الاستثمار المشتركة ولكن للاستثمار العقاري
• ✓تمتلك وتدير صناديق الاستثمار العقاري عقارات مدرة للدخل مثل مراكز التسوق والمكاتب والفنادق والشقق والرهون العقارية

إذا وزّع صندوق REIT ما نسبته 90% أو أكثر من دخله سنويًا على المساهمين، واستوفى الشروط الأخرى بموجب قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، فيُسمح بأن يخضع الصندوق للضريبة بمعدلات الشركات على أرباحه المحتجزة فقط. وقد يخضع المساهمون للضريبة على الأرباح الموزعة التي يتلقونها من الصندوق وأي مكاسب رأسمالية. ويحصل صندوق REIT على معاملة ضريبية خاصة لأن معظم دخله يأتي من العقارات ويُوزّع على المساهمين.

• ✓صندوق REIT الذي يوزّع 90% أو أكثر من دخله سنويًا يُفرض عليه الضريبة فقط على الأرباح المحتجزة
• ✓يخضع المساهمون للضريبة على الأرباح الموزعة التي يتلقونها وأي مكاسب رأسمالية
• ✓تنشأ المعاملة الضريبية الخاصة من كون الدخل مستمدًا من العقارات ويُوزّع على المساهمين

تأتي صناديق الاستثمار العقاري REIT مع عيوب، لا سيما في الضرائب. تُفرض الضرائب حالياً على توزيعات الأرباح من REIT بمعدل أعلى من توزيعات أرباح الأسهم الأخرى. لا يمكن استخدام الاستثمار في REIT لتأجيل ضريبة مكاسب رأس المال بموجب قواعد المادة 1031 من IRS للتبادل المماثل. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن لـ REIT تمرير الخسائر الضريبية إلى مستثمريها كما قد يكون ممكناً في بعض استثمارات العقارات الأخرى.

• ✓تُفرض الضرائب على توزيعات أرباح REIT بمعدل أعلى من توزيعات أرباح الأسهم الأخرى
• ✓لا يمكن استخدام REIT لتأجيل ضريبة مكاسب رأس المال بموجب المادة 1031 من IRS للتبادل المماثل
• ✓لا يمكن لـ REIT تمرير الخسائر الضريبية إلى مستثمريها

للتأهل للحصول على معاملة ضريبية خاصة، يجب أن يستوفي صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مؤهلات وقيود مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، بما في ذلك أن يكون هيكله شركة أو صندوق ائتمان أو جمعية يديرها مجلس إدارة أو أمناء؛ وأن تكون لديه أسهم أو شهادات مصلحة قابلة للتحويل؛ وأن يكون كيانًا خاضعًا للضريبة كشركة؛ وألا يكون مؤسسة مالية أو شركة تأمين؛ وأن يكون مملوكًا بشكل مشترك من قبل 100 شخص على الأقل؛ وأن يوزع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة سنويًا؛ وأن يجتاز اختبارات متنوعة للأصول والدخل. العقوبة المعتادة لعدم استيفاء المؤهلات هي فقدان وضع REIT.

• ✓يجب أن يكون شركة/صندوق ائتمان/جمعية يديرها مديرون أو أمناء، ولديه أسهم قابلة للتحويل
• ✓يجب أن يكون مملوكًا من قبل 100 شخص على الأقل؛ ولا يجوز أن يمتلك 5 أفراد أو أقل أكثر من 50% من الأسهم في النصف الأخير من السنة (قاعدة 5/50)
• ✓ما لا يقل عن 75% من الأصول في العقارات؛ وما لا يقل عن 75% من إجمالي الدخل من الإيجارات أو فوائد الرهن العقاري؛ ولا يزيد ما يُستثمر في أسهم شركة تابعة لـ REIT خاضعة للضريبة عن 25% من الأصول؛ ويجب توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة؛ وعقوبة عدم الامتثال هي فقدان وضع REIT

تشمل مزايا REIT ما يلي: تجميع الأموال للاستفادة من فرص الاستثمار الكبيرة؛ والتنويع عبر عدد من العقارات المختلفة؛ ويمكن تداول صناديق REIT المطروحة للتداول العام أو بيعها بسهولة مقابل النقد؛ وقد اتسمت عوائد أسهم REIT تاريخيًا بارتباط منخفض بالأسهم أو السندات الأخرى (وإن لم يكن كذلك خلال الأزمة المالية الأخيرة)؛ ويجب على صناديق REIT المتداولة علنًا تقديم إفصاحات مفصلة وتقديم تقارير مالية منتظمة إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC)، مما يوفر شفافية أكبر.

• ✓توفر صناديق REIT تجميع الأموال والتنويع والسيولة للأسهم المتداولة علنًا
• ✓ارتباط منخفض تاريخيًا مع الأسهم والسندات الأخرى (باستثناء خلال الأزمة الأخيرة)
• ✓يجب على صناديق REIT المتداولة علنًا تقديم إفصاحات مفصلة وتقارير SEC منتظمة

أساس عملية التقييم. تميل القيمة إلى أن تُحدَّد بتكلفة الحصول على بديل مرغوب بالقدر نفسه. لن يدفع المشتري أكثر، ولن يتوقع البائع أقل، من سعر بديل مكافئ.

• ✓تُحدَّد القيمة بتكلفة الحصول على بديل مرغوب بالقدر نفسه
• ✓مبدأ الاستبدال هو أساس عملية التقييم
• ✓يكمن وراء أسلوبي مقارنة المبيعات والتكلفة

أفضل استخدام لقطعة أرض هو الذي يحقق أكبر صافي عائد خلال فترة محددة. تنطبق أربعة اختبارات: مسموح به قانونياً، ممكن فيزيائياً، مجدٍ اقتصادياً، والأكثر إنتاجية. قد يكون هناك استخدامان أعلى وأفضل (أرض فضاء مقابل أرض محسّنة).

• ✓أربعة اختبارات: مسموح به قانونياً، ممكن فيزيائياً، مجدٍ اقتصادياً، الاستخدام الأكثر إنتاجية
• ✓الاستخدام الأعلى والأفضل يحقق أكبر صافي عائد للأرض
• ✓قد يكون هناك استخدامان: أحدهما بأرض فضاء والآخر بأرض محسّنة

التقدم: تزداد قيمة العقار الأقل قيمة من خلال ارتباطه بعقارات أعلى قيمة. الانحدار: تنخفض قيمة العقار الأعلى قيمة من خلال ارتباطه بعقارات أقل قيمة. التوافق: القيمة القصوى عندما تكون استخدامات الأراضي متوافقة ومتناغمة معمارياً.

• ✓التقدم = العقار الأقل قيمة تزيد قيمته بسبب الجيران الأعلى قيمة
• ✓الانحدار = العقار الأعلى قيمة تنخفض قيمته بسبب الجيران الأقل قيمة
• ✓التوافق = القيمة القصوى عندما تكون استخدامات الأراضي متوافقة؛ يساعد تقسيم المناطق zoning في وضع المعايير

العرض والطلب: يتغير السعر طرديًا مع الطلب وعكسيًا مع العرض. التوقع: القيمة تنشأ عن المنافع المستقبلية المتوقعة (أساس أسلوب الدخل). المساهمة: يتم تقييم المكوّن حسب مساهمته في الكل. التغير: العقار في تغير مستمر.

• ✓يتغير السعر طرديًا مع الطلب، وعكسيًا مع العرض
• ✓التوقع هو أساس أسلوب الدخل لتقييم القيمة
• ✓تقيس المساهمة قيمة الجزء بمقدار ما يضيفه إلى الكل
• ✓يعكس التغير التحول المستمر الذي يؤثر على العقارات والأحياء

تنشأ المنافسة حيث تتحقق أرباح كبيرة، مما قد يؤدي إلى زيادة العرض. التوازن: تنشأ القيمة عندما تكون العناصر المتعارضة في حالة توازن. دورة الحياة ذات المراحل الأربع: النمو، الاستقرار، الانحدار، وإعادة الإنعاش.

• ✓تنشأ المنافسة حيث توجد أرباح كبيرة، مما قد يسبب زيادة العرض
• ✓التوازن = توازن العناصر المتضاربة أو المتعارضة يخلق قيمة
• ✓دورة الحياة ذات المراحل الأربع: النمو، الاستقرار، الانحدار، وإعادة الإنعاش

يقدّر منهج التكلفة تكلفة جميع التحسينات على الأرض بناءً على الفحص والحجم والجودة وتصنيف التكلفة، ثم يضيف قيمة الأرض المقدّرة من مبيعات الأراضي الفارغة. عندما تكون التحسينات جديدة وتمثل الاستخدام الأعلى والأفضل، فإن القيمة وفق منهج التكلفة تساوي قيمة الأرض مضافًا إليها تكاليف التحسينات الجديدة.

• ✓القيمة = قيمة الأرض مضافًا إليها تكلفة التحسينات الجديدة عندما تكون التحسينات جديدة وتمثل الاستخدام الأعلى والأفضل
• ✓تُقدَّر قيمة الأرض من البحث في السجلات عن قطع أراضٍ فارغة مماثلة
• ✓تُستمد تكلفة التحسين من الحجم والجودة وتصنيف التكلفة

يقارن أسلوب مقارنة المبيعات عمليات بيع منازل مماثلة بالعقار محل التقييم من حيث الزمن والموقع والخصائص المادية. وتُجرى التعديلات اللازمة بين المبيعات المماثلة والعقار محل التقييم للوصول إلى تقدير مبدئي للقيمة.

• ✓مقارنة المبيعات المماثلة بالعقار محل التقييم من حيث الزمن والموقع والخصائص المادية
• ✓إجراء التعديلات اللازمة بين المبيعات والعقار محل التقييم
• ✓تُمنح مقارنة السوق أكبر وزن لعقار جديد داخل منطقة تضم منازل مماثلة

يُطبَّق منهج الدخل عندما توجد إيجارات في الحي، ويقدّر إيجار السوق من خلال الخبرة والمقارنة، ويجمع ويحلل مضاعفات الإيجار الشهري الإجمالي للعقارات المشابهة لاستخلاص مضاعف واحد للعقار موضوع التقييم، ويُنتج تقديرًا أوليًا للقيمة.

• ✓قدّر إيجار السوق باستخدام الخبرة والمقارنة
• ✓استخلص مضاعفًا واحدًا للإيجار الشهري الإجمالي من العقارات المشابهة لتطبيقه على العقار موضوع التقييم
• ✓لا ينطبق إلا عندما توجد إيجارات قابلة للمقارنة في الحي

يتم وزن كل أسلوب ومقارنته للوصول إلى قيمة نهائية واحدة. بالنسبة للعقار الجديد، يكون أسلوب التكلفة بشكل عام أكثر ملاءمة من العقار الأقدم لأن الاستهلاك المتراكم يصعب تقديره. إذا كان الموضوع الجديد ضمن منطقة من المنازل المتشابهة، فإن مقارنة السوق تُمنح أكبر وزن.

• ✓يتم وزن كل أسلوب ومقارنته قبل تحديد قيمة نهائية
• ✓أسلوب التكلفة أكثر ملاءمة للعقار الجديد بسبب صعوبة تقدير الاستهلاك المتراكم للعقار الأقدم
• ✓تحصل مقارنة السوق على أكبر وزن لمنزل جديد في منطقة من المنازل المتشابهة