Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · املاک · فارسی

کارگزار زمانی کمیسیون کسب می‌کند که، در طول مدت قرارداد، شرایط نمایندگی را انجام دهد. خریدار باید بر اساس شرایط مالک آماده، مایل و توانا باشد، که فقط با ارائه پیشنهاد واقعی خرید نشان داده می‌شود. صرفاً قرار دادن یک مشتری بالقوه در مسیر ملک، یا آغاز مذاکره بدون ایجاد پیشنهاد، کارگزار را مستحق کمیسیون نمی‌کند، حتی اگر مالک بعداً همان ملک را به همان شخص با شرایط اولیه بفروشد. تعهد کارگزار دستیابی به “تلاقی اراده‌ها” میان خریدار و فروشنده بر سر قیمت و شرایط است. اگر قرارداد معتبری منعقد شود، کارگزار کمیسیون کسب می‌کند حتی اگر فروش هرگز به انجام نرسد.

• ✓آمادگی و تمایل فقط با پیشنهاد واقعی خرید نشان داده می‌شود
• ✓صرفاً معرفی یک مشتری بالقوه یا آغاز مذاکره بدون ایجاد پیشنهاد، کمیسیون ایجاد نمی‌کند
• ✓اگر قرارداد معتبری بین خریدار و فروشنده منعقد شود، کارگزار کمیسیون را کسب می‌کند حتی اگر فروش هرگز بسته نشود

در یک لیستینگ باز، بروکری که نخستین بار خریدار حاضر، مایل و قادر را مطابق لیستینگ ارائه می‌کند، علت جلب مشتری است و مستحق کمیسیون می‌باشد. بروکر باید پس از یافتن خریدار به کارفرما اطلاع دهد. فروشنده می‌تواند نخستین پیشنهاد رضایت‌بخش را بپذیرد. فروشنده وظیفه‌ای ندارد که تعیین کند چه کسی علت جلب مشتری بوده است، مگر اینکه به فروشنده اطلاع داده شده باشد که بروکر دیگری علت جلب مشتری بوده است. فروشنده‌ای که پیشنهاد نامطابق با شرایط را می‌پذیرد، معمولاً بر اساس شرایط قرارداد مسئول پرداخت به بروکر ارائه‌دهنده است. مالک زمان معقولی برای بررسی توان مالی خریدار دارد.

• ✓در یک لیستینگ باز، بروکری که نخستین بار خریدار حاضر، مایل و قادر را ارائه می‌کند، علت جلب مشتری است
• ✓بروکر باید پس از یافتن خریدار به کارفرما اطلاع دهد
• ✓فروشنده وظیفه‌ای ندارد که احراز کند چه کسی علت جلب مشتری بوده است، مگر اینکه بداند بروکر دیگری علت جلب مشتری بوده است
• ✓مالک مستحق زمان معقولی برای بررسی توان مالی خریدار است

فروشنده‌ای که درباره شرایط قرارداد مذاکره می‌کند، مسئول شکل و محتوای قرارداد است. اگر پس از معرفی خریدار آماده، مایل و توانمند بر اساس شرایط لیستینگ، قرارداد به دلیل اشتباه، سهو یا ناآگاهی فروشنده غیرقابل‌اجرا شود، کارگزار کمیسیون خود را از دست نمی‌دهد. اگر فروشنده به‌تنهایی تکمیل قرارداد را بر عهده بگیرد، کارگزار از مسئولیت مبرا می‌شود و فروشنده از انکار کمیسیون به این بهانه که قرارداد غیرقابل‌اجرا است منع می‌شود (به B&P Code § 10147.5 مراجعه کنید).

• ✓فروشنده‌ای که درباره قرارداد مذاکره می‌کند، مسئول شکل و محتوای آن است
• ✓کارگزار کمیسیون را حفظ می‌کند حتی اگر اشتباه یا ناآگاهی فروشنده قرارداد را غیرقابل‌اجرا کند
• ✓وقتی فروشنده به‌تنهایی قرارداد را تکمیل می‌کند، فروشنده از انکار کمیسیون بر پایه غیرقابل‌اجرا بودن منع می‌شود

اگر خریداری که بروکر A معرفی کرده است امتناع کند اما بعداً بروکر B (یا دیگری) او را ترغیب کند که با شرایط اساساً یکسان وارد قرارداد شود، بروکر A علت ایجادکننده نیست. با این حال، بروکر A علت ایجادکننده است اگر بروکر A «توافق ذهن‌ها» را مذاکره کرده باشد، حتی اگر قرارداد کتبی از طریق مذاکرات بروکر B اجرا شده باشد.

• ✓بروکر A وضعیت علت ایجادکننده را از دست می‌دهد اگر خریدار امتناع کند و بروکر B بعداً همان خریدار را ترغیب کند
• ✓بروکر A علت ایجادکننده باقی می‌ماند اگر بروکر A «توافق ذهن‌ها» را محقق کرده باشد، حتی اگر بروکر B قرارداد کتبی را اجرا کرده باشد

در یک لیستینگ باز، کارگزاران رقیب باید اجازه داشته باشند آزادانه و به‌طور مستقل و بدون مداخله مالک عمل کنند. در جایی که چنین آزادی وجود دارد، مالک چیزی به کارگزار ناموفق بدهکار نیست. با این حال، مالک نمی‌تواند با مذاکره شخصی برای قراردادی با مشتری بالقوه‌ای که کارگزار ایجاد کرده است، تحت شرایط تقریباً مشابه، از پرداخت کمیسیون فرار کند.

• ✓در یک لیستینگ باز، مالک باید به کارگزاران رقیب اجازه دهد آزادانه و به‌طور مستقل و بدون مداخله عمل کنند
• ✓مالک نمی‌تواند با مذاکره شخصی با مشتری بالقوه کارگزار تحت شرایط تقریباً مشابه، از پرداخت کمیسیون فرار کند

کالیفرنیا مجوزدهی وام‌دهندگان غیرسپرده‌ای را در دسته‌های مجوز واحد ادغام کرد.

• ✓از ۱ ژوئیه ۱۹۹۵، قانون وام‌دهنده مالی (Finance Lender Law) وام‌دهنده مالی کالیفرنیا (CFL) را ایجاد کرد و جایگزین کارگزاران اموال منقول، وام‌دهندگان مالی مصرف‌کننده، و وام‌دهندگان مالی تجاری شد
• ✓از ۱ ژانویه ۱۹۹۶، قانون وام‌دهی رهنی مسکونی (RMLA) وام‌دهندگان رهنی مسکونی (RMLs) را ایجاد کرد
• ✓CFLها و RMLها از سوی اداره شرکت‌ها (DOC) مجوز می‌گیرند و تحت نظارت آن هستند؛ RMLها نمی‌توانند برای وام‌های مسکونی از مجوز REB استفاده کنند

دورهای از مقرراتزدایی، محدودیتهای نظارتی را کاهش داد و شرایط رقابت را بین مؤسسات ایالتی و فدرال برابر کرد.

• ✓قانون مقرراتزدایی مؤسسات سپردهپذیر و کنترل پولی ۱۹۸۰
• ✓قانون مؤسسات سپردهپذیر ۱۹۸۲ (قانون گارن-سنت ژرمن)
• ✓قانون وامدهی رهنی جایگزین ۱۹۸۲ قانون ایالتی را کنار گذاشت و به مؤسسات ایالتی اجازه داد تحت قانون فدرال وام اعطا کنند

مقررات‌گذاری مجدد در سال ۱۹۸۹ با FIRREA آغاز شد تا به زیان‌های صنعت پس‌انداز و وام رسیدگی کند.

• ✓FIRREA (۱۹۸۹) برای نجات مالی صنعت پس‌انداز و وام/بانک پس‌انداز طراحی شد، زیرا FSLIC فاقد ذخایر بود.
• ✓OTS به‌عنوان دفتری در داخل فدرال رزرو ساختاردهی شد و جای FHLBB را گرفت.
• ✓FSLIC به SAIF، به‌عنوان زیرمجموعه‌ای از FDIC، بازساختاردهی شد.

کنگره با تجدید ساختار صندوق‌های بیمه سپرده به مقررات‌زدایی بازگشت.

• ✓FIRRA (قانون کاهش کاغذبازی ۱۹۹۶) SAIF را منحل کرد و کارکرد بیمه را به BIF منتقل کرد.
• ✓قانون بیمه سپرده فدرال ۲۰۰۶، BIF و سایر صندوق‌ها را در صندوق بیمه سپرده (DIF) ادغام کرد که از ۳۱ مارس ۲۰۰۶ اجرایی شد.
• ✓قانون اصلاحات ۲۰۰۶ دامنه‌های ذخیره سرمایه را از ۱٫۱۵٪ تا ۱٫۵۰٪ تعیین کرد (نسبت ذخیره تعیین‌شده/DRR).

کالیفرنیا در سال ۱۹۹۶ مقررات مؤسسات سپرده‌پذیر را در یک اداره جدید ادغام کرد.

• ✓در سال ۱۹۹۶، DFI جایگزین اداره بانکداری و اداره پس‌انداز و وام شد.
• ✓DFI نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و وام دارای مجوز ایالتی (شرکت‌های وام صنعتی) و اتحادیه‌های اعتباری را از DOC دریافت کرد.

نیروهای بی‌ثبات بازار سودآوری مؤسسات سپرده‌پذیر را کاهش دادند، زیرا غیربانک‌ها با ابزارهای با نرخ بهره بالاتر پس‌اندازها را به خود جذب کردند.

• ✓تا پایان سال ۱۹۸۰، نرخ پرایم به ۲۱.۵٪ رسید.
• ✓در ۱۴ سپتامبر ۱۹۸۱، نرخ وام‌های تک‌خانواری FHA و VA به ۱۷.۵٪ رسید.
• ✓غیربانک‌ها برای جذب سپرده‌ها از صندوق‌های بازار پول بدون بیمه، اوراق تجاری، و صندوق‌های پوشش ریسک استفاده کردند.

قانون گرام-لیچ-بلیلی سال ۱۹۹۹ گلاس-استیگال را لغو کرد و امکان یکپارچهسازی فعالیتهای بانکی، سرمایهگذاری و بیمه را فراهم آورد.

• ✓لغو آن به بانکها اجازه داد تا با بانکهای سرمایهگذاری و شرکتهای بیمه یکپارچه شوند و اوراق بهادار پشتوانه رهنی و ابزارهای مشتقه منتشر کنند
• ✓ابزار مشتقه یک ابزار مالی است که بر پایه حرکت آتی قیمت یک دارایی پایه بنا شده است، نه یک مبادله همزمان کنونی
• ✓ابزارهای مشتقه رایج شامل سوآپ، قراردادهای آتی و اختیار معامله هستند که در بازارهای آزاد قابل معامله هستند

فورکلوژر با فروش ملک به حقوق وام‌گیرنده پایان می‌دهد. رهن بدون حق فروش فقط می‌تواند از طریق فورکلوژر قضایی اجرا شود. سند تراست دارای حق فروش می‌تواند به‌صورت غیرقضایی از طریق فروش توسط امین فورکلوژر شود. بیشتر اسناد کالیفرنیا شامل حق فروش هستند.

• ✓رهن بدون حق فروش مستلزم فورکلوژر قضایی است
• ✓سند تراست دارای حق فروش، فورکلوژر غیرقضایی را مجاز می‌کند (قانون مدنی ۲۹۲۴)
• ✓فورکلوژر قضایی در جایی که حکم ضد کسری مطالبه می‌شود الزامی است

قاعده یک اقدام کالیفرنیا وام‌دهنده را ملزم می‌کند که پیش از درخواست حکم پولی شخصی علیه وام‌گیرنده، ابتدا وثیقه را اجرا کند. استثناهایی وجود دارد زمانی که وثیقه قانوناً بی‌ارزش، ناموجود، یا همراه با کلاهبرداری باشد، که امکان طرح دعوای مستقیم بر سفته را فراهم می‌کند.

• ✓وام‌دهنده باید پیش از درخواست حکم پولی، ابتدا وثیقه را اجرا کند (CCP 726)
• ✓تنها پس از استیفای کامل از وثیقه است که وام‌دهنده می‌تواند حکم شخصی بخواهد
• ✓استثنای وثیقه قانوناً بی‌ارزش یا کلاهبرداری، امکان طرح دعوای مستقیم بر سفته را می‌دهد

بر اساس سند امانت، امانت‌گذار و برخی افراد دیگر می‌توانند تا پنج روز کاری پیش از فروش متولی (یا فروش به تعویق‌افتاده) با رفع نکول، وام را احیا کنند. احیای وام مستلزم پرداخت معوقات به‌همراه هزینه‌ها است. نقض شرط سررسید در صورت فروش یک نکول غیرقابل جبران است.

• ✓احیای وام تا ۵ روز کاری پیش از فروش متولی مجاز است
• ✓مستلزم پرداخت تمام معوقات به‌همراه هزینه‌ها و مخارج مجاز است
• ✓نقض شرط سررسید در صورت فروش/ایجاد بار اضافی یک نکول غیرقابل جبران است

تنها محکومعلیه یا جانشین او میتوانند پس از فروش قضایی بازخرید کنند (دارندگان وثیقههای رده پایینتر از ۱ ژوئیه ۱۹۸۳ حذف شدند). بازخرید سه ماه است اگر عواید فروش دین را کفایت کند، یا یک سال اگر ناکافی باشد. پس از فروش تراستی (غیرقضایی) هیچ بازخریدی اعمال نمیشود.

• ✓بازخرید ۳ ماهه اگر عواید فروش دین را کفایت کند (CCP 729.030)
• ✓بازخرید ۱ ساله اگر عواید ناکافی باشد
• ✓پس از فروش تراستی هیچ بازخریدی وجود ندارد؛ فروش قطعی است
• ✓در صورت صرفنظر یا ممنوعیت حکم کسری، هیچ بازخریدی وجود ندارد (CCP 726(e))

حکم کسری یک حکم شخصی برای تفاوت میان بدهی و عواید فروش است. فورکلوزر غیرقضایی (قدرت فروش) به‌طور خودکار مانع حکم کسری می‌شود (CCP 580d). CCP 580b احکام کسری را برای وام‌های خرید ممنوع می‌کند. حمایت‌های ضد کسری عموماً غیرقابل اسقاط هستند.

• ✓فورکلوزر غیرقضایی مانع حکم کسری می‌شود (CCP 580d)
• ✓وام‌های خرید حکم کسری را ممنوع می‌کنند (CCP 580b)
• ✓حمایت‌های ضد کسری سیاست عمومی غیرقابل اسقاط هستند (قانون مدنی 1667)
• ✓استثنای Spangler v. Memel برای وام‌های ساخت‌وساز خرید تابع

فورکلوزر سند تراست اول، لین‌های جونیور را از بین می‌برد (پاک‌سازی لین)، به‌جز لین‌های سوپر. دارنده لین جونیور «سولد اوت» می‌شود. یک دارنده لین جونیور وام خرید که سولد اوت شده نمی‌تواند برای حکم مالی اقامه دعوا کند، اما یک دارنده لین جونیور غیر وام خرید که سولد اوت شده می‌تواند چنین دعوایی را پیگیری کند.

• ✓فورکلوزر سند تراست اول، لین‌های جونیور را از بین می‌برد (پاک‌سازی لین)
• ✓دارنده لین جونیور وام خرید که سولد اوت شده نمی‌تواند برای حکم مالی اقامه دعوا کند
• ✓دارنده لین جونیور غیر وام خرید که سولد اوت شده می‌تواند بر اساس سند تعهد پرداخت (note) اقامه دعوا کند

سند تراست سه طرف دارد: تراستور (وامگیرنده)، تراستی (شخص ثالث)، ذینفع (وامدهنده). رهن با اختیار فروش دارای راهن، امین، مرتهن است. مالکیت فنی که به امین منتقل می‌شود نوعی وثیقه‌گذاری/گرو است؛ کالیفرنیا ایالتی با نظریه وثیقه است، نه نظریه مالکیت.

• ✓سند تراست: تراستور، تراستی، ذینفع
• ✓امین پس از تسویه بدهی، مالکیت را دوباره منتقل می‌کند و می‌تواند از طریق اختیار فروش، وثیقه را اجرا کند
• ✓کالیفرنیا ایالتی با نظریه وثیقه است، نه نظریه مالکیت

از ۱ ژانویه ۲۰۱۱، SB 931 ماده CCP 580e را اصلاح کرد، به‌طوری‌که وام‌دهنده‌ای که نخستین سند امانت (deed of trust) را بر یک مسکونی با حداکثر ۴ واحد دارد، در یک فروش کوتاه نمی‌تواند حکم کسری (deficiency judgment) بگیرد، اگر وام‌دهنده کتباً موافقت کند که عواید فروش را به‌عنوان پرداخت کامل بپذیرد. کلاهبرداری یا تخریب/هدررفت اموال (waste) امکان خسارت را فراهم می‌کند.

• ✓وام‌دهنده دارای نخستین سند امانت نمی‌تواند در فروش کوتاه حکم کسری بگیرد اگر کتباً موافقت کند (CCP 580e)
• ✓برای مسکونی‌های با حداکثر ۴ واحد اعمال می‌شود
• ✓کلاهبرداری یا تخریب/هدررفت اموال (waste) توسط وام‌گیرنده به وام‌دهنده اجازه می‌دهد خسارت مطالبه کند

یک ضامن ثالث می‌تواند از حقوق جانشینی، بازپرداخت و دفاعیات از جمله CCP 580a، 580b، 580d و 726 چشم‌پوشی کند. چشم‌پوشی باید به‌صورت مثبت و با زبانی که قانون مدنی 2856 الزام کرده است انجام شود، که به چشم‌پوشی گرادسکی معروف است. وام‌گیرنده نمی‌تواند بدهی خودش را ضمانت کند.

• ✓ضامن می‌تواند از دفاعیات تحت CCP 580a، 580b، 580d و 726 چشم‌پوشی کند
• ✓چشم‌پوشی نیازمند زبان چشم‌پوشی گرادسکی موضوع قانون مدنی 2856 است
• ✓وام‌گیرنده/صادرکننده نمی‌تواند بدهی خودش را ضمانت کند

قانون مالی ۷۴۶۰ به مؤسسات سپرده‌پذیر اجازه می‌دهد برای خسارات ناشی از کلاهبرداری، حداکثر تا ۵۰٪ خسارات واقعی، مطالبه کنند، مگر اینکه ملک در تصرف مالک باشد و وام ۱۵۰٬۰۰۰ دلار یا کمتر باشد (سالانه بر اساس CPI تعدیل می‌شود). وثیقه بی‌ارزش شامل کاهش ارزش بازار/اقتصادی نمی‌شود.

• ✓خسارات کلاهبرداری برای مؤسسات سپرده‌پذیر به ۵۰٪ خسارات واقعی محدود است
• ✓استثنا برای محل سکونت در تصرف مالک با وام ۱۵۰٬۰۰۰ دلار یا کمتر
• ✓وثیقه بی‌ارزش کاهش ارزش بازار یا اقتصادی را در بر نمی‌گیرد

بازار ثانویه سنتی (فنی می، فردی مک) نسبت‌های استاندارد پذیره‌نویسی را تعیین می‌کرد. نسبت پیش‌رو (۲۸٪) به این معناست که هزینه‌های مسکن (PITI به‌علاوه حق‌الاشتراک HOA در CIDs) نباید از ۲۸٪ درآمد ناخالص ماهانه فراتر رود. نسبت پس‌رو (۳۶٪) شامل هزینه‌های مسکن به‌علاوه سایر بدهی‌های اقساطی بلندمدت (بیش از ۱۰ ماه پرداخت باقی‌مانده)، بدهی چرخشی، و تعهدات حمایتی است و نباید از ۳۶٪ درآمد ناخالص ماهانه فراتر رود.

• ✓نسبت پیش‌رو هزینه‌های مسکن (PITI) را به ۲۸٪ درآمد ناخالص ماهانه محدود می‌کند
• ✓نسبت پس‌رو کل تعهدات ماهانه را به ۳۶٪ درآمد ناخالص ماهانه محدود می‌کند
• ✓بدهی اقساطی بلندمدت به‌عنوان تعهداتی با بیش از ۱۰ ماه پرداخت باقی‌مانده تعریف می‌شود
• ✓در بازساختاردهی بدهی موجود، نسبت پیش‌رو قابل قبول تا ۳۸٪ است

آندررایتر ریسک را ارزیابی می‌کند و توصیه می‌کند که آیا وام تأیید شود یا خیر، و تضمین می‌کند که با قوانین و سیاست‌های وام‌دهنده مطابقت دارد. این تحلیل ظرفیت/توانایی و تمایل/خواست وام‌گیرنده برای بازپرداخت، به‌علاوه کفایت وثیقه را بررسی می‌کند. وام ممکن است تأیید، رد، یا به دلیل ناقص بودن پرونده بسته شود.

• ✓آندررایتر هم ظرفیت (توانایی) و هم تمایل (خواست) وام‌گیرنده برای بازپرداخت را ارزیابی می‌کند
• ✓آندررایتر تضمین می‌کند که با قوانین قابل اجرا و سیاست‌های وام‌دهنده مطابقت دارد
• ✓اگر مدارک مورد نیاز ارائه نشود، پرونده وام ممکن است به دلیل ناقص بودن بسته شود

فنی می نسبت‌های جداگانه مسکن را کنار گذاشت و به جای آن نسبت کل بدهی معیار ۳۶٪ تا ۳۸٪ را در نظر گرفت که همراه با سایر عوامل در یک ارزیابی جامع ریسک بررسی می‌شود. نسبت کمتر از ۳۰٪ ریسک کلی را کاهش می‌دهد؛ نسبت بیش از ۴۲٪ ریسک کلی را افزایش می‌دهد. درآمد خالص در دسترس برای تعهدات عمومی و هزینه‌های زندگی (مالیات، غذا، خدمات شهری، حمل‌ونقل) نیز در نظر گرفته می‌شود.

• ✓نسبت معیار ۳۶٪ تا ۳۸٪ است که به‌عنوان یک راهنما همراه با سایر عوامل در نظر گرفته می‌شود
• ✓نسبت کمتر از ۳۰٪ ممکن است ریسک را کاهش دهد؛ نسبت بیش از ۴۲٪ ممکن است ریسک را افزایش دهد

گزارش اعتباری میزان تمایل/خواست وام‌گیرنده برای بازپرداخت را می‌سنجد. بیشتر وام‌دهندگان به نمره‌های اعتباری که پروفایل اعتباری وام‌گیرنده را خلاصه می‌کنند تکیه می‌کنند. اخطار نکول (Notice of Default)، ورشکستگی، یا حکم عدم پرداخت احتمالاً نیازمند نامه توضیح خواهد بود. نمره‌ها از ۳۰۰ تا ۸۵۰ متغیر هستند و نمره‌های بالاتر ریسک کمتری را نشان می‌دهند.

• ✓نمره‌های اعتباری از ۳۰۰ تا ۸۵۰ متغیر هستند و نمره‌های بالاتر ریسک کمتری را نشان می‌دهند
• ✓اخطار نکول (Notice of Default)، ورشکستگی، یا حکم عدم پرداخت احتمالاً نیازمند نامه توضیح خواهد بود
• ✓گزارش اعتباری میزان تمایل/خواست وام‌گیرنده برای بازپرداخت را می‌سنجد

پذیرهنویسی خودکار فنی می از طریق Desktop Underwriter (DU) انجام میشود؛ ابزاری دانشبنیان که ریسک را ارزیابی میکند و واجد شرایط بودن برای خرید توسط فنی می را تعیین میکند. MLB/MLOها برای تصمیمگیری در نقطه فروش از طریق Desktop Originator (DO) به DU دسترسی دارند. امتیازها به سه مخزن ملی متکی هستند: Experian، TransUnion و Equifax. فرِدی مک Loan Prospector (LP) را ارائه میکند که بهطور مشابه عمل میکند.

• ✓امتیازهای اعتباری از سه مخزن به دست میآیند: Experian، TransUnion و Equifax
• ✓فنی می از Desktop Underwriter (DU) استفاده میکند؛ MLOها از طریق Desktop Originator (DO) به آن دسترسی دارند
• ✓سیستم خودکار فرِدی مک Loan Prospector (LP) است

تحلیل آماری نشان می‌دهد که از هر ۳۹ مصرف‌کننده با امتیاز ۶۶۰–۶۷۹، یک نفر بیش از ۹۰ روز دیرکرد خواهد داشت. امتیاز ۷۰۰ یا بالاتر بسیار خوب است و برای بیشتر برنامه‌ها واجد شرایط محسوب می‌شود. معیارهای عمومی مورد استفاده ۶۲۰، ۶۵۰ و ۶۸۰ هستند. امتیاز کمتر از ۶۵۰ احتمالاً به نرخ بهره بالاتر منجر می‌شود؛ امتیاز بالاتر از ۶۸۰ احتمالاً به نرخ ترجیحی پایین‌تر منجر می‌شود.

• ✓امتیاز اعتباری کمتر از ۶۵۰ احتمالاً به نرخ بهره بالاتر منجر می‌شود
• ✓امتیاز اعتباری بالاتر از ۶۸۰ احتمالاً به نرخ ترجیحی پایین‌تر منجر می‌شود
• ✓معیارهای عمومی مورد استفاده وام‌دهندگان ۶۲۰، ۶۵۰ و ۶۸۰ هستند

افشاگری‌های TILA/Reg Z ممکن است به زبانی غیر از انگلیسی انجام شوند اگر به درخواست وام‌گیرنده به انگلیسی در دسترس قرار گیرند (این قاعده ارائه انگلیسی در صورت درخواست برای تبلیغات تحت 226.16، 226.24، 226.27 اعمال نمی‌شود). تحت قانون کالیفرنیا، هنگامی که معامله‌ای به اسپانیایی، چینی، تاگالوگ، ویتنامی یا کره‌ای مذاکره می‌شود، افشاگری‌ها و اسناد معاملاتی باید به همان زبان ارائه شوند.

• ✓افشاگری‌های غیرانگلیسی مجاز است اگر نسخه انگلیسی به درخواست وام‌گیرنده در دسترس باشد
• ✓قاعده ارائه انگلیسی در صورت درخواست برای تبلیغات تحت 226.16، 226.24، 226.27 اعمال نمی‌شود
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا 1632 الزام می‌کند که اسناد به زبان مذاکره باشند: اسپانیایی، چینی، تاگالوگ، ویتنامی یا کره‌ای

یک توافقنامه تضمین، حق تضمین در اموال شخصی ایجاد می‌کند، مشابه اینکه سند امانی یا رهن، ملک واقعی را مشغول می‌کند. برای کامل کردن آن حق در برابر سایر طلبکاران و خریداران، معمولاً یک بیانیه تأمین مالی (UCC-1) ثبت می‌شود. بیانیه تأمین مالی را نباید با خود توافقنامه تضمین اشتباه گرفت.

• ✓توافقنامه تضمین حق تضمین را ایجاد می‌کند؛ بیانیه تأمین مالی (UCC-1) آن را کامل می‌کند
• ✓حق تضمین زمانی کامل می‌شود که تعلق گرفته باشد و به‌درستی نزد مأمور ثبت مناسب ثبت شده باشد
• ✓معمولاً یک توافقنامه تضمین کتبی که بدهکار آن را امضا کرده و وثیقه را توصیف می‌کند لازم است، مگر اینکه وثیقه گرو در تصرف طرف تضمین‌شده باشد

حق تضمین زمانی تعلق می‌گیرد که سه شرط برآورده شود، و پس از تکمیل، حق طرف تضمین‌شده در برابر سایر طلبکاران بدهکار محفوظ می‌ماند. تکمیل به‌طور کلی مستلزم تعلق به‌علاوه ثبت صحیح است.

• ✓حق تضمین زمانی تعلق می‌گیرد که: طرفین به تعلق آن توافق کنند، ارزش داده شده باشد، و بدهکار در مال وثیقه حق کسب کرده باشد
• ✓تکمیل مستلزم تعلق به‌علاوه ثبت صحیح نزد مقام صالح (دبیر ایالت یا ثبت‌کننده شهرستان) است
• ✓پس از تکمیل، حق طرف تضمین‌شده در برابر سایر طلبکاران بدهکار محفوظ می‌ماند

نمایندگان در معاملاتی که شامل اموال منقول و غیرمنقول است باید انتقال/تضییق اموال منقول را درک کنند. از آنجا که تشخیص اینکه یک قلم، فیکسچر است یا نه اغلب دشوار است، تعهدات باید هم با سند امانی/رهن و هم با سند تضمین اموال منقول تضمین شوند (تضمین مختلط). محدودیت‌های ضد کسری بین فروش اجباری اموال غیرمنقول و منقول متفاوت است.

• ✓از آنجا که وضعیت فیکسچر اغلب نامشخص است، هم از سند امانی/رهن و هم از سند تضمین اموال منقول استفاده کنید (تضمین مختلط)
• ✓مواد 580(b)، 580(d) و 726 قانون آیین دادرسی مدنی از صدور احکام کسری در فروش اجباری اموال غیرمنقول جلوگیری می‌کنند یا آن را محدود می‌کنند
• ✓مگر اینکه در قرارداد صریحاً ذکر شده باشد، در فروش اجباری اموال منقول هیچ محدودیت ضد کسری وجود ندارد

کارگزاران فرصت‌های تجاری به‌طور معمول در معاملات اموال منقول درگیر می‌شوند که باید قانون فروش انبوه (UCC بخش ۶) و قوانین معاملات تضمین‌شده (UCC بخش ۹) را برآورده کنند. دارایی‌های تجاری معمولاً به‌عنوان وثیقه برای ایجاد حق تضمین به نفع فروشنده یا وام‌دهنده استفاده می‌شوند.

• ✓معاملات فرصت‌های تجاری باید قانون فروش انبوه (UCC بخش ۶) را برآورده کنند
• ✓معاملات فرصت‌های تجاری باید قوانین معاملات تضمین‌شده (UCC بخش ۹) را برآورده کنند
• ✓دارایی‌های تجاری معمولاً به‌عنوان وثیقه برای ایجاد حق تضمین استفاده می‌شوند

قانون تراست سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات سال ۱۹۶۰ یک ساختار سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات فراهم کرد، مشابه آنچه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک برای سهام فراهم می‌کنند. REITها نهادهایی هستند که مالک و در بیشتر موارد بهره‌بردار املاک و مستغلات درآمدزا یا دارایی‌های مرتبط با آن هستند—مراکز خرید، ساختمان‌های اداری، هتل‌ها، آپارتمان‌ها، و وام‌های رهنی تضمین‌شده با املاک و مستغلات. برخی REITها بر یک نوع ملک یا یک منطقه از کشور تمرکز می‌کنند.

• ✓قانون تراست سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در سال ۱۹۶۰ تصویب شد
• ✓REITها مشابه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک عمل می‌کنند، اما برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
• ✓REITها مالک/بهره‌بردار املاک و مستغلات درآمدزا مانند مراکز خرید، ساختمان‌های اداری، هتل‌ها، آپارتمان‌ها و وام‌های رهنی تضمین‌شده با املاک هستند

اگر یک REIT سالانه ۹۰٪ یا بیشتر از درآمد خود را به سهامداران توزیع کند و از سایر جهات طبق قواعد IRS واجد شرایط باشد، به REIT اجازه داده میشود که فقط بر سود انباشته خود با نرخهای شرکتی مشمول مالیات شود. سهامداران ممکن است بابت سود سهام دریافتی از REIT و هرگونه سود سرمایهای مشمول مالیات شوند. یک REIT به این دلیل برخورد مالیاتی ویژه دریافت میکند که بیشتر درآمدش از املاک و مستغلات میآید و به سهامداران توزیع میشود.

• ✓یک REIT که سالانه ۹۰٪ یا بیشتر از درآمد خود را توزیع میکند، فقط بر سود انباشته مشمول مالیات میشود.
• ✓سهامداران بابت سود سهام دریافتی و هرگونه سود سرمایهای مشمول مالیات هستند.
• ✓برخورد مالیاتی ویژه ناشی از این است که درآمد از املاک و مستغلات به دست میآید و به سهامداران توزیع میشود.

REITها معایبی دارند، به‌ویژه در زمینه مالیات. سود سهام REIT در حال حاضر با نرخ بالاتری نسبت به سود سهام سایر شرکت‌ها مالیات‌بندی می‌شود. سرمایه‌گذاری در REIT را نمی‌توان برای تعویق مالیات بر سود سرمایه تحت قوانین تبادل دارایی‌های هم‌نوع بخش 1031 IRS به کار برد. علاوه بر این، REIT نمی‌تواند زیان‌های مالیاتی را مانند برخی دیگر از سرمایه‌گذاری‌های املاک، به سرمایه‌گذاران خود منتقل کند.

• ✓سود سهام REIT با نرخ بالاتری نسبت به سود سهام سایر شرکت‌ها مالیات‌بندی می‌شود
• ✓REIT را نمی‌توان برای تعویق مالیات بر سود سرمایه تحت تبادل دارایی‌های هم‌نوع بخش 1031 IRS به کار برد
• ✓REIT نمی‌تواند زیان‌های مالیاتی را به سرمایه‌گذاران خود منتقل کند

برای واجد شرایط بودن برای برخورد مالیاتی ویژه، یک REIT باید شرایط و محدودیت‌های IRS را برآورده کند، از جمله اینکه به‌صورت شرکت، تراست یا انجمنی که توسط هیئت مدیره یا متولیان اداره می‌شود ساختار یافته باشد؛ سهام یا گواهی‌های منافع قابل انتقال داشته باشد؛ نهادی باشد که به‌عنوان شرکت مشمول مالیات است؛ مؤسسه مالی یا شرکت بیمه نباشد؛ حداقل ۱۰۰ نفر مالک آن باشند؛ سالانه حداقل ۹۰٪ درآمد مشمول مالیات را توزیع کند؛ و آزمون‌های مختلف دارایی و درآمد را برآورده کند. مجازات معمول عدم احراز شرایط، از دست دادن وضعیت REIT است.

• ✓باید یک شرکت/تراست/انجمن باشد که توسط مدیران یا متولیان اداره می‌شود و سهام قابل انتقال دارد
• ✓باید حداقل ۱۰۰ نفر مالک آن باشند؛ در نیمه دوم سال، ۵ فرد یا کمتر نباید بیش از ۵۰٪ سهام را در اختیار داشته باشند (قانون ۵/۵۰)
• ✓حداقل ۷۵٪ دارایی‌ها در املاک؛ حداقل ۷۵٪ درآمد ناخالص از اجاره یا بهره وام مسکن؛ بیش از ۲۵٪ دارایی‌ها در سهام شرکت فرعی مشمول مالیات REIT نباشد؛ باید حداقل ۹۰٪ درآمد مشمول مالیات توزیع شود؛ مجازات عدم رعایت، از دست دادن وضعیت REIT است

مزایای یک REIT عبارت‌اند از: تجمیع منابع مالی برای بهره‌مندی از فرصت‌های سرمایه‌گذاری بزرگ؛ تنوع‌بخشی در میان چندین ملک متفاوت؛ REITهای پذیرفته‌شده در بورس را می‌توان به‌راحتی معامله کرد یا در ازای پول نقد فروخت؛ بازده سهام REIT از نظر تاریخی همبستگی پایینی با سایر سهام یا اوراق قرضه داشته است (هرچند در بحران مالی اخیر چنین نبود)؛ و REITهای پذیرفته‌شده در بورس باید افشاگری‌های دقیق انجام دهند و گزارش‌های مالی منظم به SEC ارسال کنند، که شفافیت بیشتری ارائه می‌دهد.

• ✓REITها تجمیع منابع، تنوع‌بخشی و نقدشوندگی را برای سهام‌های پذیرفته‌شده در بورس فراهم می‌کنند
• ✓همبستگی پایین در طول تاریخ با سایر سهام و اوراق قرضه (به‌جز در بحران اخیر)
• ✓REITهای پذیرفته‌شده در بورس باید افشاگری‌های دقیق انجام دهند و گزارش‌های منظم SEC را ارائه کنند

مبنای فرآیند ارزیابی است. ارزش معمولاً با هزینه به دست آوردن جانشینی به همان اندازه مطلوب تعیین می‌شود. خریدار بیش از قیمت یک جانشین معادل پرداخت نمی‌کند و فروشنده انتظار کمتر از آن را ندارد.

• ✓ارزش با هزینه به دست آوردن جانشینی به همان اندازه مطلوب تعیین می‌شود
• ✓اصل جانشینی مبنای فرآیند ارزیابی است
• ✓این اصل زیربنای رویکردهای مقایسه فروش و هزینه است

بهترین استفاده از یک قطعه زمین آن است که بیشترین بازده خالص را در یک دوره معین تولید کند. چهار آزمون اعمال می‌شود: از نظر قانونی مجاز، از نظر فیزیکی ممکن، از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه، و مولدترین. ممکن است دو بالاترین و بهترین استفاده وجود داشته باشد (زمین خالی در مقابل به‌صورت بهبودیافته).

• ✓چهار آزمون: از نظر قانونی مجاز، از نظر فیزیکی ممکن، از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه، مولدترین استفاده
• ✓بالاترین و بهترین استفاده بیشترین بازده خالص را برای زمین تولید می‌کند
• ✓ممکن است دو استفاده وجود داشته باشد: یکی با زمین خالی و یکی به‌صورت بهبودیافته

ارتقا: ارزش یک ملک کم‌ارزش‌تر با مجاورت با املاک باارزش‌تر افزایش می‌یابد. تنزل: ارزش یک ملک باارزش‌تر با مجاورت با املاک کم‌ارزش‌تر کاهش می‌یابد. هماهنگی: حداکثر ارزش زمانی حاصل می‌شود که کاربری‌های زمین سازگار و از نظر معماری هماهنگ باشند.

• ✓ارتقا = ملک کم‌ارزش‌تر به‌واسطه همسایگان باارزش‌تر افزایش ارزش می‌یابد
• ✓تنزل = ملک باارزش‌تر به‌واسطه همسایگان کم‌ارزش‌تر کاهش ارزش می‌یابد
• ✓هماهنگی = حداکثر ارزش زمانی که کاربری‌های زمین سازگار باشند؛ منطقه‌بندی به تعیین استانداردها کمک می‌کند

عرضه و تقاضا: قیمت به‌طور مستقیم با تقاضا و به‌طور معکوس با عرضه تغییر می‌کند. انتظار: ارزش از منافع آتی مورد انتظار ایجاد می‌شود (مبنای رویکرد درآمدی). مشارکت: ارزش یک جزء بر اساس میزان مشارکت آن در کل سنجیده می‌شود. تغییر: املاک واقعی در حال تغییر و تحول دائمی است.

• ✓قیمت به‌طور مستقیم با تقاضا و به‌طور معکوس با عرضه تغییر می‌کند
• ✓انتظار مبنای رویکرد درآمدی برای ارزش‌گذاری است
• ✓مشارکت ارزش یک جزء را با میزان افزوده شدن آن به کل می‌سنجد
• ✓تغییر نشان‌دهنده تحول دائمی مؤثر بر املاک و محله‌ها است

رقابت در جایی ایجاد می‌شود که سودهای قابل توجهی به دست می‌آید، که می‌تواند منجر به عرضه بیش از حد شود. تعادل: ارزش زمانی ایجاد می‌شود که عناصر متضاد در تعادل باشند. چرخه عمر چهارمرحله‌ای: رشد، ثبات، افول، و احیا.

• ✓رقابت در جایی به وجود می‌آید که سودهای قابل توجه وجود دارد، و ممکن است باعث عرضه بیش از حد شود
• ✓تعادل = هم‌وزنی عناصر متضاد/مخالف ارزش ایجاد می‌کند
• ✓چرخه عمر چهارمرحله‌ای: رشد، ثبات، افول، و احیا

رویکرد هزینه، هزینه تمام بهسازی‌های روی زمین را بر اساس بازرسی، اندازه، کیفیت و طبقه‌بندی هزینه برآورد می‌کند، سپس ارزش زمین برآوردشده از فروش قطعات خالی را اضافه می‌کند. هنگامی که بهسازی‌ها جدید باشند و نشان‌دهنده بالاترین و بهترین استفاده باشند، ارزش از طریق رویکرد هزینه برابر است با ارزش زمین به‌علاوه هزینه بهسازی‌های جدید.

• ✓ارزش = ارزش زمین به‌علاوه هزینه بهسازی‌های جدید، هنگامی که بهسازی‌ها جدید و در بالاترین و بهترین استفاده باشند
• ✓ارزش زمین از جست‌وجوی سوابق قطعات خالی قابل مقایسه برآورد می‌شود
• ✓هزینه بهسازی از اندازه، کیفیت و طبقه‌بندی هزینه به‌دست می‌آید

روش مقایسه فروش، فروش خانه‌های مشابه را با ملک موضوع از نظر زمان، موقعیت مکانی و ویژگی‌های فیزیکی مقایسه می‌کند. تعدیل‌های لازم بین فروش‌های قابل مقایسه و ملک موضوع انجام می‌شود تا به برآورد اولیه ارزش برسیم.

• ✓فروش‌های قابل مقایسه را با ملک موضوع از نظر زمان، موقعیت مکانی و ویژگی‌های فیزیکی مقایسه کنید
• ✓تعدیل‌های لازم را بین فروش‌ها و ملک موضوع انجام دهید
• ✓برای یک ملک جدید در یک محدوده از خانه‌های مشابه، بیشترین وزن به مقایسه بازار داده می‌شود

رویکرد درآمدی، هنگامی که اجاره‌ها در محله وجود دارند قابل اعمال است، اجاره بازار را از طریق تجربه و مقایسه برآورد می‌کند، ضریب‌های ناخالص ماهانه املاک مشابه را جمع‌آوری و تحلیل می‌کند تا یک ضریب برای ملک مورد ارزیابی به دست آورد، و برآورد اولیه‌ای از ارزش ارائه می‌دهد.

• ✓اجاره بازار را با استفاده از تجربه و مقایسه برآورد کنید
• ✓یک ضریب ناخالص ماهانه از املاک مشابه استخراج کنید تا بر ملک مورد ارزیابی اعمال شود
• ✓فقط زمانی قابل اعمال است که اجاره‌های قابل مقایسه در محله وجود داشته باشند

هر رویکرد سنجیده و مقایسه می‌شود تا به یک ارزش نهایی برسد. برای ملک جدید، رویکرد هزینه عموماً نسبت به ملک قدیمی‌تر مناسب‌تر است، زیرا برآورد استهلاک انباشته دشوار است. اگر ملک موضوع جدید در محدوده‌ای از خانه‌های مشابه باشد، بیشترین وزن به مقایسه بازار داده می‌شود.

• ✓هر رویکرد پیش از تعیین ارزش نهایی سنجیده و مقایسه می‌شود
• ✓رویکرد هزینه برای ملک جدید به دلیل دشواری برآورد استهلاک انباشته در ملک قدیمی‌تر مناسب‌تر است
• ✓برای خانه جدید در محدوده‌ای از خانه‌های مشابه، مقایسه بازار بیشترین وزن را دریافت می‌کند