주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
세일즈퍼슨과 브로커에게 요구되는 지식의 수준과 양에 차이가 있으므로 시험은 강조점과 난이도에서 차이가 납니다. DRE는 주 인사위원회 지침을 따르며 연구 조사를 활용해 정기적으로 시험 출제 기준을 갱신합니다.
미국 중소기업청(SBA)은 연방 기관으로서 다양한 금융 및 상담 프로그램을 통해 소규모 사업체를 지원합니다. 동 기관은 사업 유형에 따라 대출 적격성을 규율하는 규모 기준을 마련했습니다.
커미셔너는 신청자가 자격을 갖추었는지 필기시험을 통해 확인해야 합니다. 시험 요건은 결코 면제될 수 없습니다. 시험 신청서와 수수료는 최대 2년 동안 유효합니다. 재시험 횟수에는 제한이 없습니다. 합격하면 응시자는 4년 라이선스를 신청할 수 있습니다.
세일즈퍼슨 시험 응시자는 RE 400A 양식을 사용하고, 브로커 시험 응시자는 RE 400B 양식을 사용합니다. 모든 신청서는 DRE에서 제공한 양식이어야 합니다. 면허 신청에는 현재 면허 수수료와 합법적 체류 증명이 포함되어야 하며, 신청자는 지문 요건을 준수해야 합니다.
모든 부동산 라이선스 신청자는 DOJ가 인정하는 분류 가능한 지문 한 세트를 제출해야 합니다. 단, 현재 DRE의 라이선스를 보유하고 있거나 라이선스가 만료된 지 2년 미만인 경우는 예외입니다. 지문은 RE 237 양식을 사용하여 DOJ의 Live Scan 프로그램을 통해 제출됩니다. DRE에 납부하는 $51.00 수수료는 DOJ 처리를 포함합니다.
발급 후 90일 이내에 커미셔너는 사기, 허위 표시 또는 기망으로 면허를 취득한 사람이나 신청서에 중대한 사실을 허위로 기재한 사람의 면허를 청문 없이 정지시킬 수 있습니다(섹션 10177.1).
모든 면허 신청자는 공공 혜택 양식(RE 205)과 함께 미국 내 합법적 체류 증명(출생 증명서, 영주권 카드 등)을 한 번 제출해야 합니다. 최초 브로커 및 세일즈퍼슨 면허는 4년 동안 발급되며, 계속 교육을 이수하면 4년마다 갱신할 수 있습니다.
대리 관계의 법, 정의 및 성격, 대리 및 대리인의 유형, 대리 관계와 대리 계약의 생성, 본인인 매도인/매수인에 대한 대리인의 책임, 대리 관계의 공개, 본인 또는 기타 이해관계로 행위하는 것의 공개, 대리 관계의 종료, 그리고 중개 보수와 수수료를 다룹니다.
일반 개념, 대출 유형, 자금 조달 출처, 대출 기관 대응, 정부 프로그램, 저당증서/신탁증서/약속어음, 융자/신용 법률, 대출 중개를 다룹니다.
신탁 계좌 관리, 공정 주택법, 광고의 진실성, 기록 보관, 에이전시 감독, 무면허 판매 보조원의 허용 활동, DRE 관할권 및 징계 조치, 라이선스 및 계속 교육, 캘리포니아 부동산 회복 기금, 일반 윤리, 기술, 부동산 관리/임대인-임차인 권리, 상업/소득형 부동산, 전문 분야, 양도 공개 진술서, 자연재해 공개 진술서, 중대 사실, 검사 필요성을 다룹니다.
일반 계약 개념, 리스팅 계약, 매수인/브로커 계약, 오퍼/매매 계약, 반대 오퍼/복수 반대 오퍼, 임대차, 계약, 그리고 약속어음/증권을 다룹니다.
부동산의 분류, 부동산 특성, 권리 부담, 소유권 유형, 부동산의 표시, 토지에 대한 정부 권리, 공적 통제, 환경 위험 및 규제, 사적 통제, 수리권, 그리고 토지의 특수 범주를 다룹니다.
감정평가를 위한 비교 접근법, 원가 접근법, 소득 접근법을 포함하여 가치와 가치 추정 방법을 다룹니다.
권원 보험, 증서, 에스크로, 보고서, 세금 측면, 그리고 부동산 양도에 관련된 특별 절차를 다룹니다.
REALTOR, REALTORS, REALTOR-ASSOCIATE라는 용어와 REALTOR 로고는 NAR이 소유한 집합 회원 표장입니다. NAR 회원 자격을 통해서만 REALTOR라는 용어를 사용할 권리가 부여됩니다. REALTOR는 부동산 사업에 종사하며 지역 및 주 협회 회원이고 따라서 NAR 회원으로서 그 규칙의 적용을 받고 행동 기준을 준수하는 사람입니다.
캘리포니아 상업·직업법 제10140.6조에 따라, 부동산 면허 소지자는 광고에서 자신이 면허가 필요한 행위를 수행하고 있음을 표시해야 합니다. 적절한 표시로는 에이전트, 브로커, REALTOR, 대출 코레스폰던트(또는 bro., agt.와 같은 약어)가 있습니다. NAR과 제휴된 지역 협회만이 REALTORS 협회/위원회(Associations/Boards of REALTORS)로 자신을 표시할 수 있습니다.
기록 법령은 신속한 등기를 장려하며, 증명된 사기를 지원하기 위해 추정적 통지(constructive notice) 원칙을 사용하는 것을 금지합니다. 법률은 선의의 당사자만 보호합니다. 매매 담보 모기지/신탁증서는 구매자에 대해 설정된 다른 모든 선취특권보다 우선합니다(캘리포니아 민법 2898조). 모든 선취특권이 등기 날짜 순서로 순위가 정해지는 것은 아니며, 실제 통지(actual notice)는 나중 날짜이지만 먼저 등기된 선취특권을 무효화할 수 있습니다.
캘리포니아 법은 저당권(mortgage)과 신탁증서(deed of trust)를 기능적으로 동등한 것으로 취급한다. 역사적 구분(담보권 대 법적 소유권 이론, 제3자 수탁자의 사용)은 1986년 캘리포니아 민법 제2920조에 의해 폐지되었다. 모든 담보권(lien)은 부담(encumbrance)이지만, 모든 부담이 담보권은 아니다.
기계공의 담보권은 공사 전체 시작 시점으로 소급된다. 세금 및 평가 담보권은 기록 날짜와 관계없이 모든 저당권/신탁증서보다 우선한다. 우선순위 있는 자는 종속 동의서를 통해 우선순위를 포기할 수 있다(예: 건설 대출에 종속된 판매자 보유금융).
선임 신탁증서(deed of trust)가 대출자에게 미래 선급금 제공을 의무화하는 경우(예: 건설 대출 기성금), 그 '의무적 선급금'은 개입된 담보권(intervening liens)과 관계없이 원래 대출과 동일한 순위를 갖습니다. '선택적 선급금'은 대출자가 개입된 담보권에 대해 통지받지 않은 경우를 제외하고는 선급금이 지급된 시점부터 순위가 결정됩니다. HELOC 선급금은 일반적으로 선택적입니다(캘리포니아 민법 제2884조).
상호 동의는 청약과 승낙으로 입증된다. 청약은 피청약자에게 전달되어야 하며 계약 의사를 표시해야 한다. 당사자는 비밀 의사가 아니라 외부적으로 표명된 겉으로 드러난 의사에 구속된다. 승낙은 진실하고 자유로워야 하며, 사기나 착오로 인해 흐려진 경우에는 취소할 수 있다.
청약은 확정적이고 명확해야 하며, 정확한 행위가 명확히 확인 가능해야 합니다. 법원은 당사자를 대신하여 계약을 체결할 수 없습니다. 청약은 비허구적이어야 하며, 승낙 시 청약자를 구속해야 합니다. 대출 조건부 조항은 금액, 이자율, 월 상환액, 담보, 유형(FHA/VA/일반), 매수인의 최선의 노력, 매도인의 협조를 명시해야 합니다.
청약은 다음에 의해 종료된다: (1) 기간 경과; (2) 승낙 전 철회 통지의 전달(유상 옵션이 지불된 경우는 제외); (3) 피청약자가 조건을 이행하지 못한 경우 또는 조건부 승낙(반대청약); (4) 피청약자의 거절; 그리고 (5) 청약자 또는 피청약자의 사망 또는 정신 이상.
승낙은 청약을 알고 있는 피청약자에 의해 이루어져야 하며, 절대적이고 무조건적이어야 하고, 통지되어야 합니다. 중요한 변경은 반청약이 됩니다. 침묵은 일반적으로 승낙이 아닙니다. 지정된 방식의 승낙이 우선하며, 그렇지 않은 경우 합리적인 방식이면 유효합니다. 승낙이 전송 과정에 놓이면 계약이 성립하며, 분실되더라도 마찬가지입니다.
진정한 동의는 사기, 착오, 위협, 강박 또는 부당한 영향력에 의해 무효화될 수 있습니다. 이러한 요소가 존재하면 계약은 취소할 수 있는 것이 될 수 있으며, 당사자는 계약 취소, 금전적 손해배상 또는 계약 수정을 구할 수 있습니다.
실제 사기(민법 1572조)는 다음을 포함한다: 자신이 참이라고 믿지 않는 사실을 제시하는 행위; 정보에 의해 정당화되지 않은 적극적 주장; 진실의 은폐; 이행할 의도 없이 한 약속; 또는 기만을 의도한 기타 모든 행위. 의제 사기는 사기적 의도 없이 타인을 오도하여 이익을 얻는 의무 위반이다. 유인에 의한 사기는 계약을 취소 가능하게 만들고; 체결/집행에 의한 사기는 계약을 무효로 만든다.
계약에는 부동산을 정확히 특정할 수 있도록 부동산 설명 또는 고유한 측면이 포함되어야 합니다. 타이틀 회사의 보험증권 번호에 대한 언급은 허용됩니다. 구술 증거는 설명을 식별할 수는 있지만, 누락되었거나 지나치게 불확실한 설명을 보충할 수는 없습니다.
계약 목적물의 동일성에 관한 양 당사자의 착오는 계약을 무효로 한다. 중요한 사실에 관한 중대한 착오는 계약을 취소 가능하게 할 수 있다. 사실 착오는 법적 의무의 태만으로 인해 발생하지 않은 중요한 사실에 대한 무지 또는 망각이다. 법률 착오는 모든 당사자가 법률을 오해함으로써 발생한다.
강박은 불법적인 감금 또는 자유의지의 박탈(경제적 강박 포함)을 포함한다. 위협은 강박 또는 폭력적 상해를 가하겠다는 협박이다. 부당한 영향력은 신뢰 또는 권위를 가진 사람이 부당한 이점을 취하는 것으로, 흔히 신뢰 관계(수탁자/수익자, 브로커/본인, 변호사/의뢰인 등)에서 발생한다.
양도증서가 적절히 작성되고 인도되며 수락될 때, 양도증서는 양도인에게서 양수인으로 소유권을 이전합니다. 이전은 자발적이거나 압류 매각과 같은 법률 행위에 의한 비자발적일 수 있습니다. 유효한 양도증서가 되기 위해서는 7가지 필수 요소를 충족해야 하며, 소유권 양도 조항(「to have and to hold」), 증인, 및 인장은 필요하지 않습니다.
증서는 일반적으로 대가를 위해 작성되지만, 대가는 유효한 이전에 필수적이지 않으며 증서에 명시될 필요도 없다. 그러나 대가의 부족은 제3자에 대한 양수인의 권리에 영향을 미칠 수 있는데, 이는 등기법이 선의의 매수인을 보호하기 때문이다. 지급불능 양도인이 대가 없이 한 양도는 채권자에 대해 사기적이며 취소될 수 있다.
부동산 판매 에스크로에서 당사자는 구매자, 판매자, 및 해당되는 경우 구매자금 대출을 제공하는 대출기관(들)을 포함합니다. 당사자는 에스크로 지시사항을 실행하고 수행하며 조건부 인도를 하는 자들입니다. 대출기관은 서면 지시사항과 저당권 관련 서류 및 대출 문서를 제공하기 때문에 당사자입니다. 관련된 모든 당사자가 당사자인 것은 아닙니다. 비당사자(신탁 의무가 없는 자)는 소유권 이전 청구자, 지급 요구를 제출하는 자, 보고서/검사를 제출하는 자 등을 포함하며, 에스크로 보관자는 이들에 대해 선의의 의무와 적절한 주의의 기준만을 지는 관리자로 행동합니다.
1년 이하의 임대차는 구두로 성립될 수 있지만, 모든 임대차는 서면으로 작성하는 것이 좋습니다. 캘리포니아의 사기방지법은 임대차 기간이 1년을 초과하는 경우, 또는 기간이 1년 미만이더라도 합의가 이루어진 때로부터 1년이 지난 후에 만료되는 경우에는 서면 임대차를 요구합니다. 예: 합의일로부터 3개월 후에 시작하는 10개월 임대차(13개월 관계)는 서면으로 작성해야 합니다.
서면이 아닌 임대차로서 1년을 초과하는 임대차, 또는 합의 후 1년이 지나 만료되는 임대차는 집행할 수 없다. 임차인이 집행할 수 없는 임대차에 따라 점유를 개시하면 그 임차인은 임의 임차인이 된다.
대리 관계는 합의(실제 대리), 추인, 금반언, 또는 당사자의 행위(표현/묵시적 대리)에 의해 성립할 수 있습니다. 특별 대리인으로서의 브로커는 일반적으로 명시적 합의에 의해 성립합니다.
대리인이 계약 위반 이론에 기초하여 수수료 청구를 강제하려면 대리 계약이 서면으로 작성되어야 합니다. 이는 리스팅 및 기타 대리 계약에 적용됩니다. 대출 브로커도 서면 계약을 갖추어야 합니다.
브로커는 라이선스가 있는 브로커 또는 해당 브로커 밑에서 라이선스를 받은 세일즈퍼슨만을 고용하거나 보상할 수 있다. 세일즈퍼슨은 자신이 소속된 브로커로부터만 보수를 받을 수 있다. 라이선스가 필요한 행위에 대해 무면허자에게 지급하는 것은 불법이지만, 의뢰인에 대한 리베이트는 공개를 조건으로 허용된다.
유효한 리스팅 계약에는 특정 필수 조항이 포함되어야 합니다. 소유자가 거주하는 주거용 부동산 매물의 경우, 수수료는 협의 가능하며 법으로 정해지지 않는다는 내용을 10포인트 굵은 글씨로 명시해야 합니다.
4가지 주요 매매중개 유형은 공개 매매중개, 단독 중개, 배타적 매매중개, 그리고 순수익 매매중개입니다. 다중 매매중개는 매매중개 계약이 아니라 유통 메커니즘입니다. 배타적 매매중개 계약은 명확한 종료일을 포함해야 합니다.
서면 중개보수 합의가 없는 중개인은 장래 경제적 이익에 대한 고의적 간섭이라는 불법행위 이론에 따라 중개보수를 회수할 수 있으며, 이는 Buckaloo v. Johnson 사안에서처럼 매도인과 매수인이 거래 성립의 원인을 제공한 중개인(procuring-cause broker)에게 지급을 회피하려고 공모한 경우와 같다.
브로커는 때때로 자신이 “거래 성사 원인(procuring cause)”이었음을 입증해야 합니다. 이는 대리 목적의 달성을 가져온 일련의 사건을 시작하게 한 원인입니다. 협력 브로커나 공개 리스팅의 경우 중요합니다.
B&P 법전 제7조에 따라 브로커가 주선하는 쉘터드 대출 거래에서, 대출을 조달하기 위해 대출기관을 모집하는 독점적 권한은 45일로 제한됩니다.
MLS는 상장 정보를 참여자들에게 배포합니다. 상장 제출은 허위 표시 주장에서 법정에서 인정될 수 있습니다. 협력 중개인은 서면으로 중개인을 매수인 중개인으로 제한하는 이원적 중개(bifurcated agency)가 없는 한 판매인의 부중개인이 됩니다.
대가는 대리 관계를 성립시키는 데 필수적이지 않다. 무상 대리인도 대리 기준을 준수해야 한다. 무상 대리인에게는 면허가 필요하지 않지만, 보상에 대한 기대가 있을 때에는 항상 면허가 필요하다.
일방 계약(예: 오픈 리스팅)은 상대방이 행동하거나 행동하지 않을 수 있는 상황에서 이행을 유도하는 약속을 포함합니다. 쌍방 계약(예: 전속 판매권)은 약속의 교환을 포함합니다.
브로커는 부동산으로 담보된 대출을 권유하거나 협상할 때 모기지 브로커로 행동한다. 이들은 차주 및/또는 대출자의 대리인이자 신인의무자이다. 양쪽 본인을 위해 행동하면 이중 대리인이 된다. 대리 관계는 서면으로 공개하고 동의를 받아야 한다.
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