Exam Construction and Weighting +10California · املاک · فارسی

از آنجا که سطح و میزان دانش مورد نیاز فروشندگان املاک و کارگزاران املاک متفاوت است، آزمون‌ها از نظر تأکید و دشواری با هم تفاوت دارند. DRE از دستورالعمل‌های هیئت کارکنان ایالتی پیروی می‌کند و از مطالعات پژوهشی برای به‌روزرسانی دوره‌ای مشخصات آزمون استفاده می‌کند.

• ✓آزمون‌های کارگزار و فروشنده املاک از نظر تأکید و دشواری متفاوت هستند
• ✓آزمون‌گیری DRE از دستورالعمل‌های هیئت کارکنان ایالتی و مرجع آزمون پیروی می‌کند
• ✓وزن‌دهی دقیق موضوعات در جزوه دستورالعمل برای متقاضیان مجوز منتشر می‌شود

اداره کسب‌وکارهای کوچک (SBA)، یک آژانس فدرال، از کسب‌وکارهای کوچک از طریق برنامه‌های مالی و مشاوره‌ای مختلف پشتیبانی می‌کند. این اداره استانداردهای اندازه را تدوین کرده است که واجد شرایط بودن برای وام را بر اساس نوع کسب‌وکار تعیین می‌کند.

• ✓SBA یک آژانس فدرال است که از کسب‌وکارهای کوچک در برنامه‌های مالی و مشاوره‌ای پشتیبانی می‌کند
• ✓استانداردهای اندازه برای واجد شرایط بودن SBA بسته به نوع کسب‌وکار (تولید، عمده‌فروشی، خرده‌فروشی، خدمات، ساخت‌وساز، کشاورزی) بر اساس تعداد کارکنان یا فروش ناخالص سالانه استوار است

کمیسر باید از طریق آزمون کتبی احراز کند که متقاضیان واجد شرایط هستند. شرط آزمون هرگز قابل چشم‌پوشی نیست. درخواست آزمون و هزینه آن حداکثر دو سال اعتبار دارند. هیچ محدودیتی در تعداد آزمون‌های مجدد وجود ندارد. قبولی به آزمون‌دهنده این حق را می‌دهد که برای مجوز چهارساله درخواست دهد.

• ✓شرط آزمون کتبی تحت هیچ شرایطی هرگز قابل چشم‌پوشی نیست
• ✓درخواست آزمون و هزینه آن حداکثر دو سال اعتبار دارند
• ✓هیچ محدودیتی در تعداد آزمون‌های مجددی که یک متقاضی می‌تواند بدهد وجود ندارد

متقاضیان آزمون فروشنده از فرم RE 400A استفاده می‌کنند؛ متقاضیان آزمون کارگزار از RE 400B استفاده می‌کنند. همه درخواست‌ها باید روی فرم‌های ارائه‌شده توسط DRE باشند. درخواست مجوز باید شامل هزینه جاری مجوز و مدرک حضور قانونی باشد، و متقاضی باید الزام اثر انگشت را رعایت کند.

• ✓متقاضیان آزمون فروشنده از RE 400A استفاده می‌کنند؛ متقاضیان آزمون کارگزار از RE 400B استفاده می‌کنند
• ✓درخواست مجوز به هزینه مجوز، مدرک حضور قانونی، و اثر انگشت نیاز دارد
• ✓فرم‌ها باید ارائه‌شده توسط DRE باشند و به‌صورت آنلاین، در دفاتر DRE، یا از ساکرامنتو دریافت شوند

متقاضی هر مجوز املاک و مستغلات باید یک مجموعه اثر انگشت قابل طبقه‌بندی مورد پذیرش DOJ را ارائه کند، مگر اینکه در حال حاضر از سوی DRE مجوز داشته باشد یا مجوزی داشته باشد که کمتر از دو سال پیش منقضی شده است. اثر انگشت‌ها از طریق برنامه Live Scan مربوط به DOJ و با استفاده از فرم RE 237 ارسال می‌شوند. هزینه ۵۱.۰۰ دلاری قابل پرداخت به DRE، پردازش DOJ را پوشش می‌دهد.

• ✓باید اثر انگشت قابل طبقه‌بندی ارائه شود، مگر اینکه در حال حاضر مجوز داشته باشد یا مجوزش کمتر از دو سال پیش منقضی شده باشد
• ✓اثر انگشت‌ها از طریق برنامه Live Scan سازمان DOJ و با استفاده از فرم RE 237 ارسال می‌شوند
• ✓هزینه ۵۱.۰۰ دلاری قابل پرداخت به DRE برای پردازش اثر انگشت از طریق DOJ الزامی است

ظرف ۹۰ روز پس از صدور، کمیسر می‌تواند بدون برگزاری جلسه استماع، پروانهٔ هر کسی را که با تقلب، ارائه خلاف واقع، یا فریب پروانه‌ای تحصیل کرده باشد، یا در درخواست خود هرگونه اظهار خلاف واقع مهمی درباره واقعیت کرده باشد، تعلیق کند (ماده ۱۰۱۷۷.۱).

• ✓ظرف ۹۰ روز پس از صدور، کمیسر می‌تواند بدون برگزاری جلسه استماع، پروانه را تعلیق کند
• ✓دلایل عبارت‌اند از تقلب، ارائه خلاف واقع، فریب، یا اظهار خلاف واقع مهم در درخواست

تمام متقاضیان مجوز باید یک‌بار اثبات حضور قانونی در ایالات متحده (گواهی تولد، کارت بیگانه مقیم و غیره) را همراه با فرم مزایای عمومی (RE 205) ارائه دهند. مجوزهای اولیه کارگزار و فروشنده برای چهار سال صادر می‌شوند و می‌توانند هر چهار سال با آموزش مداوم تمدید شوند.

• ✓اثبات حضور قانونی باید فقط یک‌بار همراه با فرم مزایای عمومی (RE 205) ارائه شود
• ✓مجوزهای اولیه کارگزار و فروشنده برای یک دوره چهارساله صادر می‌شوند
• ✓مجوز باطل‌شده، ردشده، یا تعلیق‌شده طبق ماده ۱۷۵۲۰ قانون خانواده قابل تمدید نیست

شامل قانون، تعریف و ماهیت روابط نمایندگی، انواع نمایندگی‌ها و نمایندگان، ایجاد نمایندگی و توافق‌نامه‌های نمایندگی، مسئولیت‌های نماینده در قبال فروشنده/خریدار به عنوان اصیل، افشای نمایندگی، افشای فعالیت به عنوان اصیل یا منافع دیگر، خاتمه نمایندگی، و کمیسیون و کارمزدها می‌شود.

• ✓افشای نمایندگی و افشای فعالیت به عنوان اصیل موضوعات الزامی هستند
• ✓ایجاد و خاتمه روابط نمایندگی آزمون می‌شود
• ✓مسئولیت‌های نماینده در قبال اصیل شامل وظایف امانی است

شامل مفاهیم کلی، انواع وام‌ها، منابع تأمین مالی، تعامل با وام‌دهندگان، برنامه‌های دولتی، رهن/اسناد امانی/سفته‌ها، قوانین تأمین مالی/اعتباری، و کارگزاری وام است.

• ✓شامل برنامه‌های وام دولتی مانند FHA و VA است
• ✓شامل قوانین تأمین مالی و اعتباری مانند قانون حقیقت در وام‌دهی است
• ✓شامل رهن، اسناد امانی و سفته‌ها است

شامل مدیریت حساب امانی، قوانین مسکن منصفانه، صداقت در تبلیغات، نگهداری سوابق، نظارت بر نمایندگی، فعالیت‌های مجاز دستیاران فروش بدون مجوز، صلاحیت قضایی DRE و اقدامات انتظامی، مجوز و آموزش مداوم، صندوق بازیابی املاک کالیفرنیا، اخلاق عمومی، فناوری، مدیریت املاک/حقوق مستأجر و مالک، املاک تجاری/درآمدی، حوزه‌های تخصصی، بیانیه افشای انتقال، بیانیه‌های افشای مخاطرات طبیعی، حقایق مهم، و نیاز به بازرسی است.

• ✓شامل بیانیه افشای انتقال و بیانیه‌های افشای مخاطرات طبیعی است
• ✓شامل مدیریت حساب امانی و رعایت قوانین مسکن منصفانه است
• ✓شامل صلاحیت قضایی DRE، اقدامات انتظامی و صندوق بازیابی است

مفاهیم عمومی قرارداد، قراردادهای لیستینگ، قراردادهای خریدار/کارگزار، پیشنهادها/قراردادهای خرید، پیشنهادهای متقابل/پیشنهادهای متقابل متعدد، اجاره‌نامه‌ها، توافق‌نامه‌ها، و اسناد تعهدی/اوراق بهادار را پوشش می‌دهد.

• ✓شامل قراردادهای لیستینگ و قراردادهای خریدار/کارگزار می‌شود
• ✓شامل پیشنهادها، قراردادهای خرید و پیشنهادهای متقابل می‌شود
• ✓شامل اجاره‌نامه‌ها و اسناد تعهدی می‌شود

شامل طبقات ملک، ویژگی‌های ملک، بارهای ملکی، انواع مالکیت، توصیف ملک، حقوق دولتی در زمین، کنترل‌های عمومی، خطرات و مقررات زیست‌محیطی، کنترل‌های خصوصی، حقوق آب، و دسته‌های ویژه زمین است.

• ✓شامل حقوق دولتی در زمین مانند تملک قهری، قدرت پلیسی، مالیات‌گیری و بازگشت اموال بی‌وارث به دولت است.
• ✓شامل کنترل‌های عمومی (منطقه‌بندی) و کنترل‌های خصوصی (محدودیت‌های سند) است.
• ✓شامل بارهای ملکی، حقوق آب و خطرات زیست‌محیطی است.

ارزش و روش‌های برآورد ارزش، شامل رویکردهای مقایسه‌ای، هزینه و درآمد در ارزیابی را پوشش می‌دهد.

• ✓داوطلبان باید روش‌های برآورد ارزش را بدانند
• ✓داوطلبان باید مفاهیم ارزش در املاک و مستغلات را درک کنند

شامل بیمه عنوان مالکیت، انواع قباله‌ها، اسکرو، گزارش‌ها، جنبه‌های مالیاتی و فرآیندهای ویژه در انتقال اموال غیرمنقول است.

• ✓شامل بیمه عنوان مالکیت و انواع مختلف قباله‌ها است
• ✓شامل رویه‌های اسکرو و گزارش‌های الزامی است
• ✓شامل جنبه‌های مالیاتی معاملات املاک و مستغلات است

اصطلاحات REALTOR، REALTORS، و REALTOR-ASSOCIATE، و لوگوی REALTOR، علائم عضویت جمعی متعلق به NAR هستند. حق استفاده از اصطلاح REALTOR تنها از طریق عضویت در NAR اعطا می‌شود. REALTOR شخصی است که در کسب‌وکار املاک فعالیت می‌کند و عضو انجمن محلی و ایالتی است، و بنابراین عضو NAR است، تابع قواعد آن و رعایت‌کننده استانداردهای رفتار آن.

• ✓نشان‌های REALTOR علائم عضویت جمعی متعلق به NAR هستند
• ✓فقط عضویت در NAR حق استفاده از اصطلاح REALTOR را اعطا می‌کند
• ✓یک REALTOR باید عضو انجمن‌های محلی، ایالتی و ملی باشد
• ✓همه دارندگان مجوز REALTOR نیستند؛ این اصطلاح فقط به اعضا اطلاق می‌شود

بر اساس ماده ۱۰۱۴۰.۶ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، دارنده پروانه املاک باید در تبلیغات مشخص کند که اعمالی را انجام می‌دهد که برای آن‌ها پروانه لازم است. عنوان‌های مناسب شامل agent، broker، REALTOR و loan correspondent (یا اختصارات‌هایی مانند bro. و agt.) است. فقط انجمن‌های محلی وابسته به NAR می‌توانند خود را Associations/Boards of REALTORS معرفی کنند.

• ✓ماده ۱۰۱۴۰.۶ قانون B&P ایجاب می‌کند که تبلیغات وضعیت دارنده پروانه را نشان دهد.
• ✓عنوان‌های قابل قبول: agent، broker، REALTOR، loan correspondent (یا bro.، agt.).
• ✓دارندگان پروانه‌ای که از REALTOR استفاده می‌کنند باید این واژه را مطابق دستورالعمل‌های علامت تجاری N.A.R. کامل بنویسند.
• ✓فقط هیئت‌های وابسته به NAR می‌توانند خود را Associations/Boards of REALTORS بنامند.

قوانین ثبت، ثبت سریع را تشویق می‌کنند و استفاده از دکترین اعلان مفروض را برای کمک به تقلب اثبات‌شده ممنوع می‌کنند؛ قوانین فقط از طرف‌های بی‌گناه حمایت می‌کنند. رهن‌های خرید/اسناد امانی نسبت به سایر حق‌های بازداشت ایجادشده علیه خریدار اولویت دارند (قانون مدنی 2898). همه حق‌های بازداشت بر اساس تاریخ ثبت رتبه‌بندی نمی‌شوند—اعلان واقعی می‌تواند بر حق بازداشتی که تاریخ دیرتر دارد اما اول ثبت شده است غلبه کند.

• ✓قوانین ثبت فقط از طرف‌های بی‌گناه حمایت می‌کنند، نه از تقلب اثبات‌شده
• ✓رهن‌های خرید بر همه حق‌های بازداشت دیگر علیه خریدار اولویت دارند (قانون مدنی 2898)
• ✓اگر آن طرف پیش از ثبت، اعلان واقعی از حق بازداشت قبلی داشته باشد، حق بازداشتی که اول ثبت شده است اولویت خود را از دست می‌دهد

قانون کالیفرنیا رهن و اسناد امانی را معادل‌های کارکردی می‌داند. تمایزهای تاریخی (حق وثیقه در برابر نظریه مالکیت قانونی؛ استفاده از امین ثالث) در سال ۱۹۸۶ توسط ماده ۲۹۲۰ قانون مدنی حذف شدند. همه حق‌های وثیقه بار ملکی هستند، اما همه بارهای ملکی حق وثیقه نیستند.

• ✓رهن و سند امانی در کالیفرنیا معادل‌های کارکردی هستند (قانون مدنی ۲۹۲۰)
• ✓همه حق‌های وثیقه بار ملکی هستند، اما همه بارهای ملکی حق وثیقه نیستند (مثلاً حق ارتفاق)
• ✓سند امانی از امین ثالث استفاده می‌کند؛ رهن کلاسیک چنین نمی‌کند

لیِن‌های مکانیکی به آغاز کل کار اثر قهقرایی دارند. لیِن‌های مالیاتی و ارزیابی بر هر رهن/سند تراست مقدم هستند، بدون توجه به تاریخ ثبت. افراد دارای اولویت می‌توانند از آن از طریق توافقنامه تبعیت صرف‌نظر کنند (مثلاً وام فروشنده که تابع وام ساخت‌وساز شده است).

• ✓لیِن‌های مالیات بر املاک و ارزیابی بدون توجه به تاریخ ثبت، بر همهٔ لیِن‌های دیگر اولویت دارند (Rev. & Tax. Code 2192.1)
• ✓لیِن‌های مکانیکی به آغاز کار بهسازی اثر قهقرایی دارند (Civil Code 3134)
• ✓توافقنامه‌های تبعیت به دارندهٔ لیِن ارشد اجازه می‌دهند تا از اولویت به نفع لیِن جوان‌تر صرف‌نظر کند؛ الزامات افشای قانونی برای وام‌های ۲۵٬۰۰۰ دلار یا کمتر اعمال می‌شود (Civil Code 2953.1 et seq.)

هنگامی که یک سند امانت ارشد (deed of trust) وام‌دهنده را ملزم به انجام پرداخت‌های آتی می‌کند (مثلاً پرداخت‌های مرحله‌ای وام ساخت)، آن «پرداخت‌های اجباری» همان اولویت وام اصلی را دارند، بدون توجه به وثیقه‌های میانجی. «پرداخت‌های اختیاری» اولویت خود را از زمان انجام پرداخت محاسبه می‌کنند، مگر اینکه وام‌دهنده از وثیقه‌های میانجی اطلاعی نداشته باشد. پرداخت‌های HELOC عموماً اختیاری هستند (قانون مدنی ۲۸۸۴).

• ✓پرداخت‌های اجباری اولویت ارشد را بدون توجه به وثیقه‌های میانجی حفظ می‌کنند (قانون مدنی ۲۸۸۴)
• ✓پرداخت‌های اختیاری تنها از زمان انجام پرداخت آتی اولویت می‌گیرند، در نبود اطلاع از وثیقه‌های میانجی
• ✓پرداخت‌های HELOC عموماً پرداخت‌های «اختیاری» هستند

رضایت متقابل با پیشنهاد و پذیرش اثبات می‌شود. پیشنهاد باید به پیشنهادگیرنده ابلاغ شود و قصد قراردادی را آشکار کند. طرفین به نیات ظاهری و برون‌نمایان‌شده پایبندند، نه به نیات پنهانی. رضایت باید اصیل و آزاد باشد؛ اگر با تقلب یا اشتباه مخدوش شود، ممکن است قابل ابطال باشد.

• ✓پیشنهاد باید به پیشنهادگیرنده ابلاغ شود و قصد قراردادی نشان دهد
• ✓طرفین به نیات برون‌نمایان‌شده پایبندند، نه به نیات پنهانی
• ✓هیچ «اجتماع واقعی ذهن‌ها» لازم نیست؛ فقط قصد ظاهری لازم است

پیشنهاد باید قطعی و مسلم باشد؛ اقدامات دقیق باید به‌روشنی قابل احراز باشند. دادگاه‌ها نمی‌توانند برای طرفین قرارداد بسازند. پیشنهاد نباید واهی باشد و باید با پذیرش، پیشنهاددهنده را ملزم کند. بندهای مشروط به وام باید مبلغ، نرخ بهره، اقساط ماهانه، وثیقه، نوع (FHA/VA/متعارف)، نهایت تلاش خریدار، و همکاری فروشنده را مشخص کنند.

• ✓شرایط باید قطعی و مسلم باشند تا لازم‌الاجرا شوند
• ✓پیشنهاد نباید واهی باشد و باید با پذیرش، پیشنهاددهنده را ملزم کند
• ✓بندهای مشروط به وام باید مبلغ وام، نرخ بهره، پرداخت‌ها و نوع را مشخص کنند

یک پیشنهاد به این دلایل خاتمه می‌یابد: (۱) انقضای زمان؛ (۲) ابلاغ اخطار لغو پیش از پذیرش (مگر اینکه برای یک آپشن پرداخت شده باشد)؛ (۳) عدم ایفای یک شرط توسط پیشنهادگیرنده یا پذیرش مشروط (پیشنهاد متقابل)؛ (۴) رد توسط پیشنهادگیرنده؛ و (۵) فوت یا جنون پیشنهاددهنده یا پیشنهادگیرنده.

• ✓پیشنهادها با انقضای زمان، لغو، شرط برآورده‌نشده/پیشنهاد متقابل، رد، یا فوت/جنون خاتمه می‌یابند
• ✓پیشنهاد متقابل، پیشنهاد اصلی را خاتمه می‌دهد و لغو می‌کند
• ✓لغو در هر زمان پیش از پذیرش مؤثر است، مگر اینکه برای یک آپشن پرداخت شده باشد
• ✓آپشن پرداخت‌شده پیشنهاددهنده را ملزم می‌کند که پیشنهاد را باز نگه دارد

پذیرش باید توسط مخاطب پیشنهاد و با آگاهی از پیشنهاد انجام شود، مطلق و بدون قید و شرط باشد، و ابلاغ شود. هر تغییر ماهوی به پیشنهاد متقابل تبدیل می‌شود. سکوت عموماً پذیرش محسوب نمی‌شود. پذیرش به روش تعیین‌شده حاکم است؛ در غیر این صورت هر روش معقول معتبر است. قرارداد زمانی منعقد می‌شود که پذیرش در مسیر ارسال قرار گیرد، حتی اگر گم شود.

• ✓پذیرش باید مطلق و بدون قید و شرط باشد؛ تغییر ماهوی به منزله پیشنهاد متقابل است
• ✓فقط مخاطب پیشنهاد که از آن آگاه است می‌تواند بپذیرد
• ✓قرارداد زمانی شکل می‌گیرد که پذیرش برای ارسال سپرده می‌شود (قاعده صندوق پست)
• ✓سکوت عموماً پذیرش نیست

رضایت واقعی ممکن است با کلاهبرداری، اشتباه، تهدید، اکراه، یا اعمال نفوذ ناروا از بین برود. در صورت وجود، قرارداد ممکن است قابل ابطال باشد و طرف می‌تواند درخواست فسخ، خسارت دلاری، یا اصلاح قرارداد کند.

• ✓موانع رضایت واقعی: کلاهبرداری، اشتباه، تهدید، اکراه، اعمال نفوذ ناروا
• ✓راه‌حل‌ها شامل فسخ، خسارت، یا اصلاح قرارداد است

تقلب واقعی (قانون مدنی ۱۵۷۲) شامل موارد زیر است: پیشنهاد یک واقعیت که شخص آن را درست نمی‌داند؛ اظهار مثبتی که با اطلاعات موجود پشتیبانی نمی‌شود؛ کتمان حقیقت؛ وعده‌ای که بدون قصد اجرا داده می‌شود؛ یا هر اقدام دیگری که به قصد فریب انجام شود. تقلب حکمی عبارت است از نقض وظیفه برای کسب مزیت از طریق گمراه کردن دیگری، بدون قصد تقلب. تقلب در ترغیب قرارداد را قابل ابطال می‌کند؛ تقلب در آغاز/اجرا آن را باطل می‌کند.

• ✓قانون مدنی ۱۵۷۲ پنج عمل تشکیل‌دهنده تقلب واقعی را فهرست می‌کند
• ✓تقلب در ترغیب قرارداد را قابل ابطال می‌کند؛ تقلب در آغاز آن را باطل می‌کند
• ✓در صورت وجود تقلب در ترغیب، شرط عدم اظهارات و چشم‌پوشی نادیده گرفته می‌شود
• ✓اظهار خلاف واقع ناشی از سهل‌انگاری گونه‌ای از تقلب است

قرارداد باید دارای توصیف ملک یا ویژگی منحصربه‌فردی باشد تا بتوان آن را دقیقاً احراز کرد. ارجاع به شماره پالیسی یک شرکت عنوان قابل قبول است. شواهد شفاهی می‌تواند یک توصیف را شناسایی کند، اما نمی‌تواند توصیف مفقود یا بیش‌ازحد نامشخص را فراهم کند.

• ✓قرارداد باید حاوی توصیف کافی برای شناسایی ملک باشد
• ✓شواهد شفاهی می‌تواند شناسایی کند اما نمی‌تواند توصیف مفقود را ارائه دهد
• ✓نشانی خیابان معمولاً کافی است مگر اینکه فروشنده مالک قطعات مجاور یا ساختمان‌های متعدد باشد

اشتباه هر دو طرف در مورد هویت موضوع قرارداد، قرارداد را باطل می‌کند. اشتباه اساسی در یک واقعیت ماهوی می‌تواند قرارداد را قابل ابطال کند. اشتباه در واقعیت عبارت است از جهل یا فراموشی یک واقعیت ماهوی که ناشی از غفلت از وظیفه قانونی نیست. اشتباه در قانون از بدفهمی قانون توسط همه طرف‌ها ناشی می‌شود.

• ✓اشتباه متقابل در مورد هویت موضوع، به معنای عدم وجود قرارداد است
• ✓اشتباه اساسی در یک واقعیت ماهوی می‌تواند قرارداد را قابل ابطال کند
• ✓صرف نخواندن یک توافق، غفلت فاحش است که مانع از اعطای جبران قانونی می‌شود

اکراه شامل بند کردن غیرقانونی یا سلب اختیار آزاد است (از جمله اکراه اقتصادی). تهدید، تهدید به اکراه یا آسیب خشونت‌آمیز است. تأثیر نامناسب هنگامی است که فردی با اعتماد یا اختیار از مزیت ناعادلانه استفاده می‌کند، اغلب در روابط محرمانه (سرپرست/منتفع‌بهره، کارگزار/موکل، وکیل/موکل، و غیره).

• ✓اکراه، تهدید، و تأثیر نامناسب اختیار آزاد قربانی را سلب می‌کنند و قرارداد را قابل فسخ می‌کنند
• ✓تأثیر نامناسب معمولاً در روابط محرمانه مانند کارگزار و موکل رخ می‌دهد
• ✓تهدید، تهدید به اکراه یا آسیب خشونت‌آمیز غیرقانونی است

هنگامی که سندی بهدرستی تنظیم و امضا، تسلیم و پذیرفته شود، مالکیت را از انتقالدهنده (گرانتور) به انتقالگیرنده (گرانتی) منتقل میکند. انتقال میتواند ارادی یا غیرارادی از طریق عمل قانون، مانند فروش در جریان اجرای رهن (foreclosure sale)، باشد. برای معتبر بودن یک سند، هفت ضرورت باید رعایت شود، و بند هابندوم (“to have and to hold”)، شهود و مهر لازم نیستند.

• ✓سند باید کتبی باشد و طرفین بهدرستی توصیف شده باشند.
• ✓طرفین باید اهلیت واگذاری داشته باشند و توانایی دریافت واگذاری (گرانت) را داشته باشند.
• ✓ملک باید چنان توصیف شود که از سایر قطعات قابل تشخیص باشد.
• ✓باید یک بند واگذاری (granting clause) با کلمات مؤثر انتقال وجود داشته باشد.
• ✓سند باید به امضای انتقالدهنده (گرانتور) برسد و تسلیم و پذیرفته شود.
• ✓بند هابندوم، شهود، مهر و تاریخ برای اعتبار سند لازم نیستند.

معمولاً سند در ازای عوض تنظیم می‌شود، اما عوض برای انتقال معتبر ضروری نیست و لازم نیست در سند ذکر شود. با این حال، فقدان عوض می‌تواند حقوق منتقل‌الیه را در برابر اشخاص ثالث تحت تأثیر قرار دهد، زیرا قوانین ثبت از خریداران با حسن نیت حمایت می‌کنند. انتقال بدون عوض توسط انتقال‌دهنده معسر در حق طلبکاران متقلبانه محسوب می‌شود و ممکن است باطل شود.

• ✓عوض برای انتقال معتبر با سند ضروری نیست
• ✓انتقال بدون عوض توسط انتقال‌دهنده معسر در حق طلبکاران متقلبانه محسوب می‌شود
• ✓قوانین ثبت برای حمایت از خریداران با حسن نیت وضع شده‌اند

در اسکرو فروش املاک، طرف‌های اصلی شامل خریدار، فروشنده و در صورت لزوم وام‌دهنده یا وام‌دهندگانی هستند که وام خرید را می‌دهند. طرف‌های اصلی کسانی هستند که دستورالعمل‌های اسکرو را اجرا و انجام می‌دهند و تحویل‌های مشروط را انجام می‌دهند. وام‌دهندگان طرف‌های اصلی هستند زیرا دستورالعمل‌های کتبی به‌همراه اسناد ایجاد بار و اسناد وام را ارائه می‌دهند. همه اشخاص درگیر طرف اصلی نیستند. غیرطرف‌های اصلی (که هیچ وظیفه امانی به آن‌ها بدهکار نیست) شامل مدعیان زنجیره مالکیت، اشخاصی که مطالبات پرداخت را مطرح می‌کنند، و اشخاصی که گزارش‌ها/بازرسی‌ها را ارائه می‌دهند؛ در قبال این‌ها، دارنده اسکرو به‌عنوان نگهدارنده با وظیفه حسن نیت و استاندارد مراقبت عمل می‌کند.

• ✓طرف‌های اصلی شامل خریدار، فروشنده و در صورت لزوم وام‌دهنده یا وام‌دهندگانی هستند که وام خرید را می‌دهند
• ✓طرف‌های اصلی کسانی هستند که دستورالعمل‌های اسکرو را اجرا و انجام می‌دهند و تحویل‌های مشروط را انجام می‌دهند
• ✓در قبال غیرطرف‌های اصلی، دارنده اسکرو فقط به‌عنوان نگهدارنده عمل می‌کند و تنها حسن نیت و استاندارد مراقبت قابل اعمال را مدیون است، نه وظیفه امانی

اجاره‌نامه‌ای با مدت یک سال یا کمتر می‌تواند شفاهی تنظیم شود، اما همه اجاره‌نامه‌ها باید کتبی باشند. قانون منع تقلب کالیفرنیا الزام می‌کند که اجاره‌نامه در صورتی کتبی باشد که مدت آن بیش از یک سال باشد، یا مدت آن کمتر از یک سال باشد و بیش از یک سال پس از حصول توافق منقضی شود. مثال: اجاره‌نامه ۱۰ ماهه‌ای که ۳ ماه پس از توافق آغاز می‌شود (مجموعاً ۱۳ ماه) باید کتبی باشد.

• ✓اجاره‌نامه‌های بیش از یک سال باید کتبی باشند
• ✓اجاره‌نامه‌ای کمتر از یک سال که بیش از یک سال پس از توافق منقضی می‌شود باید کتبی باشد
• ✓اجاره‌نامه یک سال یا کمتر می‌تواند شفاهی تنظیم شود

اجاره‌نامه‌های نانوشته با مدت بیش از یک سال، یا اجاره‌نامه‌هایی که بیش از یک سال پس از توافق منقضی می‌شوند، غیرقابل اجرا هستند. اگر مستأجر تحت یک اجاره‌نامه غیرقابل اجرا تصرف را آغاز کند، به مستأجر به اراده تبدیل می‌شود.

• ✓اجاره‌نامه‌های بلندمدت نانوشته‌ای که قانون منع تقلب را نقض می‌کنند، غیرقابل اجرا هستند
• ✓مستأجری که تحت یک اجاره‌نامه غیرقابل اجرا وارد تصرف می‌شود، به مستأجر به اراده تبدیل می‌گردد

یک رابطه نمایندگی می‌تواند از طریق توافق (نمایندگی واقعی)، از طریق تنفیذ، از طریق استاپل، یا از طریق رفتار طرفین (نمایندگی ظاهری/ضمنی) ایجاد شود. نمایندگی کارگزاران به‌عنوان نمایندگان خاص معمولاً از طریق توافق صریح ایجاد می‌شود.

• ✓نمایندگی واقعی از طریق توافق صریح ایجاد می‌شود (قانون مدنی کالیفرنیا § 2299)
• ✓وظیفه درک نمایندگی‌ای که ایجاد می‌شود عمدتاً بر عهده کارگزار است
• ✓نمایندگی می‌تواند از طریق تنفیذ، استاپل، یا رفتار (ظاهری/ضمنی) نیز به وجود آید

برای اینکه یک نماینده بتواند ادعای کمیسیون خود را بر مبنای نظریه نقض قرارداد اجرا کند، توافق نمایندگی باید کتبی باشد. این موضوع برای لیستینگ‌ها و سایر توافق‌های نمایندگی اعمال می‌شود. حتی کارگزاران وام نیز باید توافق‌های کتبی داشته باشند.

• ✓ماده § 1624(d) قانون مدنی کالیفرنیا و پرونده Phillippe v. Shapell Industries: برای وصول کمیسیون، توافق کتبی امضاشده لازم است
• ✓همه تمدیدها و اصلاحات نیز باید کتبی باشند تا لازم‌الاجرا شوند
• ✓بدون توافق کتبی درباره غرامت، کارگزار عموماً نمی‌تواند وصول کند، صرف‌نظر از خدمات ارائه‌شده

یک کارگزار تنها می‌تواند کارگزاران دارای مجوز یا فروشندگانی را که تحت آن کارگزار مجوز دارند استخدام کند یا به آن‌ها پرداخت کند. یک فروشنده فقط می‌تواند توسط کارگزاری که تحت مجوز اوست پرداخت دریافت کند. پرداخت به افراد بدون مجوز برای اعمالی که نیازمند مجوز هستند غیرقانونی است، اما بازپرداخت به موکل با افشا مجاز است.

• ✓کد B&P § 10137: پرداخت به افراد بدون مجوز برای انجام کارهایی که نیازمند مجوز هستند غیرقانونی است
• ✓یک کارگزار می‌تواند کمیسیون را به یک کارگزار خارج از ایالت پرداخت کند
• ✓بازپرداخت کمیسیون به خریدار باید به فروشنده‌ای که کمیسیون را پرداخت کرده است افشا شود (B&P §§ 10138, 10139, 10139.5)

یک قرارداد لیستینگ معتبر باید شامل شرایط اساسی مشخص باشد. لیستینگ‌های املاک مسکونی تحت سکونت مالک باید در چاپ درشت ده‌نقطه‌ای بیان کنند که کمیسیون‌ها قابل مذاکره هستند و قانون آن‌ها را تعیین نمی‌کند.

• ✓شرایط اساسی: نام‌های طرفین، هویت ملک، شرایط و مقررات فروش/اجاره/وام، مبلغ کمیسیون، تاریخ انقضا، و امضاها
• ✓لیستینگ‌های مسکونی تحت سکونت مالک باید شامل بیانیه‌ای با چاپ درشت ده‌نقطه‌ای باشد که کمیسیون‌ها قابل مذاکره هستند
• ✓در همه معاملات پرداخت غرامت دارای مجوز، درج بیانیه قابل مذاکره بودن کمیسیون توصیه می‌شود

چهار نوع اصلی لیستینگ عبارت‌اند از: باز، نمایندگی انحصاری، حق انحصاری فروش، و لیستینگ خالص. لیستینگ چندگانه یک قرارداد لیستینگ نیست، بلکه یک مکانیزم انتشار است. لیستینگ‌های انحصاری باید دارای تاریخ خاتمه مشخص باشند.

• ✓لیستینگ باز: مالک می‌تواند آن را لغو کند، شخصاً بفروشد، یا با دیگران لیست کند؛ فروش توسط مالک کمیسیون را ساقط می‌کند
• ✓نمایندگی انحصاری: مالک می‌تواند شخصاً بفروشد و کمیسیون را ساقط کند، اما هیچ بروکر دیگری مجاز نیست
• ✓حق انحصاری فروش: بروکر صرف‌نظر از اینکه چه کسی در طول دوره لیستینگ می‌فروشد، کمیسیون می‌گیرد
• ✓لیستینگ‌های انحصاری باید دارای تاریخ خاتمه مشخص باشند (B&P § 10176(f))
• ✓لیستینگ خالص: هر مبلغی که بیش از قیمت خالص فروشنده دریافت شود، کمیسیون بروکر است

یک بروکر بدون قرارداد کتبی کمیسیون می‌تواند بر اساس نظریه تورت مداخله عمدی در مزیت اقتصادی احتمالی، همانند پرونده Buckaloo v. Johnson که فروشنده و خریدار برای فرار از پرداخت به بروکر عامل ایجاد معامله (procuring cause) تبانی کردند، مطالبه و بازیابی کند.

• ✓Buckaloo v. Johnson (1975): نظریه تورت مداخله در مزیت اقتصادی می‌تواند از ادعای کمیسیون حمایت کند
• ✓ادعای تورت حتی زمانی که توافق شفاهی کمیسیون تحت قانون الزام کتبی (Statute of Frauds) غیرقابل اجرا می‌شود، باقی می‌ماند
• ✓هنوز به بروکرها توصیه می‌شود که قراردادهای جبران خدمات کتبی دریافت کنند

کارگزار گاهی باید نشان دهد که «علت ایجادکننده» بوده است — علتی که زنجیره‌ای پیوسته از رویدادها را آغاز کرده و به تحقق هدف نمایندگی منجر می‌شود. این موضوع هنگام کار با کارگزاران همکار یا لیستینگ‌های باز مهم است.

• ✓علت ایجادکننده = علتی که یک سلسله پیوسته و بدون گسست از رویدادها را به حرکت درمی‌آورد و در نهایت به فروش منجر می‌شود (Pass v. Industrial Asphalt)
• ✓کارگزاری که طرفین را به هم معرفی می‌کند و آن‌ها سپس خودشان به توافق می‌رسند، احتمالاً همچنان علت ایجادکننده محسوب می‌شود
• ✓اثبات علت ایجادکننده می‌تواند در عمل دشوار باشد

در معاملات وام شلترد که توسط بروکرها تحت ماده ۷ قانون B&P ترتیب داده می‌شود، اختیار انحصاری برای درخواست از وام‌دهندگان جهت تأمین وام به 45 روز محدود است.

• ✓B&P Code § 10243: اختیار انحصاری برای درخواست از وام‌دهندگان به 45 روز محدود است
• ✓برای وام‌های ماده ۷ که از B&P § 10240 آغاز می‌شوند اعمال می‌شود

MLS اطلاعات فهرست املاک را میان مشارکت‌کنندگان توزیع می‌کند. ارائه یک فهرست ممکن است در دادگاه در دعوای اظهار خلاف واقع قابل استناد باشد. یک بروکر همکار به زیرنماینده فروشنده تبدیل می‌شود، مگر اینکه نمایندگی به‌صورت کتبی تفکیک شده و بروکر را به نماینده خریدار محدود کند.

• ✓اطلاعات پروفایل MLS ممکن است در دادگاه به‌عنوان اظهار خلاف واقع قابل استناد باشد
• ✓بروکر همکار به زیرنماینده فروشنده تبدیل می‌شود، مگر آنکه به‌صورت کتبی تفکیک شده باشد (قانون مدنی §§ ۲۰۷۹، ۲۳۴۹، ۲۳۵۰، ۲۳۵۱)
• ✓قواعد مدرن MLS به یک پیشنهاد یک‌طرفه جبران خدمات منجر می‌شود، نه زیرنمایندگی خودکار

عوض برای ایجاد نمایندگی ضروری نیست؛ نماینده بلاعوض ملزم به رعایت استانداردهای نمایندگی است. نماینده بلاعوض نیازی به پروانه ندارد، اما هر زمان انتظار دریافت حق الزحمه وجود داشته باشد، پروانه لازم است.

• ✓نماینده بلاعوض همچنان ملزم به رعایت استانداردهای امانتداری (فیدوشیاری) است، اما نیازی به پروانه ندارد.
• ✓هرگاه هرگونه انتظار دریافت حق الزحمه وجود داشته باشد، پروانه لازم است (B&P § 10131 et seq.)
• ✓حق الزحمه به طور گسترده تفسیر می‌شود، از جمله مزایای سرمایه‌گذاری مشترک یا هزینه‌های سربار مشترک (Stickel v. Harris)

توافقنامه یکجانبه (مثلاً فهرست باز / open listing) شامل وعدهای است که انجام کار را ترغیب میکند، در حالی که طرف دیگر میتواند اقدام کند یا نکند. توافقنامه دوجانبه (مثلاً حق انحصاری فروش / exclusive right to sell) شامل تبادل وعدهها است.

• ✓فهرست باز یکجانبه است: کارگزار هیچ تعهدی برای انجام کار ندارد.
• ✓حق انحصاری فروش دوجانبه است: کارگزار تعهد صریح یا ضمنی برای بهکارگیری کوشش و بهترین تلاشها دارد.
• ✓توافقنامه کتبی برای قابلیت اجرای حق الزحمه ضروری است (قانون مدنی کالیفرنیا § 1624(a)(3); Phillippe).

کارگزاران زمانی به عنوان کارگزار رهن عمل می‌کنند که برای جلب یا مذاکره درباره وام‌های تضمین‌شده با اموال غیرمنقول اقدام می‌کنند. آن‌ها نماینده و امین وام‌گیرنده و/یا وام‌دهنده هستند. اقدام برای هر دو اصیل آن‌ها را نماینده دوگانه می‌کند. روابط نمایندگی باید افشا شود و رضایت کتبی برای آن دریافت شود.

• ✓کارگزاران رهن به طور کلی باید نماینده و امین حداقل یک اصیل باشند (نه صرفاً تسهیل‌کننده)
• ✓کارگزاران رهن باید منافع اقتصادی وام‌گیرنده را بر منافع خود مقدم بدارند
• ✓روابط نمایندگی باید پیش از اقدام افشا شود و رضایت کتبی برای آن دریافت شود (B&P § 10176(d))
• ✓وام‌های رهنی مسکونی = اعتبار مصرف‌کننده تضمین‌شده با ۱ تا ۴ واحد مسکونی (Civil Code § 2923.1(b)(4))