Exam Construction and Weighting +10California · العقارات · العربية

بما أن هناك فروقًا في مستوى وكمية المعرفة المطلوبة من مندوبي المبيعات والوسطاء، تختلف الاختبارات في التركيز والصعوبة. تتبع DRE إرشادات مجلس شؤون الموظفين في الولاية وتستخدم دراسات بحثية لتحديث مواصفات الاختبار بشكل دوري.

• ✓تختلف اختبارات الوسيط ومندوب المبيعات في التركيز والصعوبة
• ✓يتبع اختبار DRE إرشادات مجلس شؤون الموظفين في الولاية وإرشادات جهة الاختبار المختصة
• ✓يُنشر الوزن الدقيق للموضوعات في كتيب Instructions to License Applicants

تقدم إدارة الأعمال الصغيرة (SBA)، وهي وكالة اتحادية، المساعدة للشركات الصغيرة من خلال برامج مالية وإرشادية متنوعة. وقد وضعت معايير حجمية تنظم أهلية الحصول على القروض بناءً على نوع النشاط التجاري.

• ✓SBA هي وكالة اتحادية تساعد الشركات الصغيرة ببرامج مالية وإرشادية
• ✓تعتمد معايير الحجم لأهلية SBA إما على عدد الموظفين أو إجمالي المبيعات السنوية حسب نوع النشاط التجاري (التصنيع، البيع بالجملة، البيع بالتجزئة، الخدمات، الإنشاءات، الزراعة)

يجب على المفوض أن يتحقق من خلال اختبار كتابي من أن المتقدمين مؤهلون. لا يمكن التنازل عن شرط الاختبار أبدًا. يكون طلب الاختبار والرسوم صالحين لمدة أقصاها سنتان. لا يوجد حد لعدد مرات إعادة الاختبار. يؤهل النجاح الممتحن لطلب ترخيص لمدة أربع سنوات.

• ✓لا يمكن التنازل عن شرط الاختبار الكتابي أبدًا تحت أي ظرف من الظروف
• ✓يكون طلب الاختبار والرسوم صالحين لمدة أقصاها سنتان
• ✓لا يوجد حد لعدد مرات إعادة الاختبار التي يجوز للمتقدم أداؤها

يستخدم المتقدمون لامتحان مندوب المبيعات النموذج RE 400A؛ ويستخدم المتقدمون لامتحان الوسيط النموذج RE 400B. يجب أن تكون جميع الطلبات على النماذج التي توفرها DRE. يجب أن يتضمن طلب الترخيص رسوم الترخيص الحالية وإثبات الوجود القانوني، ويجب على المتقدم الالتزام بمتطلبات بصمات الأصابع.

• ✓يستخدم المتقدمون لامتحان مندوب المبيعات النموذج RE 400A؛ ويستخدم المتقدمون لامتحان الوسيط النموذج RE 400B
• ✓يتطلب طلب الترخيص رسوم الترخيص وإثبات الوجود القانوني وبصمات الأصابع
• ✓يجب أن تكون النماذج مقدمة من DRE، ويتم الحصول عليها عبر الإنترنت أو في مكاتب DRE أو من ساكرامنتو

يجب على مقدم الطلب للحصول على أي ترخيص عقاري تقديم مجموعة واحدة من بصمات الأصابع القابلة للتصنيف المقبولة لدى DOJ، ما لم يكن مرخصًا حاليًا من DRE أو كان يحمل ترخيصًا انتهت صلاحيته منذ أقل من عامين. يتم إرسال بصمات الأصابع عبر برنامج Live Scan التابع لـ DOJ باستخدام النموذج RE 237. تُغطي رسوم بقيمة 51.00 دولارًا تُدفع إلى DRE معالجة DOJ.

• ✓يجب تقديم بصمات أصابع قابلة للتصنيف ما لم يكن مرخصًا حاليًا أو انتهت صلاحية الترخيص منذ أقل من عامين
• ✓يتم تقديم بصمات الأصابع عبر برنامج Live Scan التابع لـ DOJ باستخدام النموذج RE 237
• ✓تُشترط رسوم بقيمة 51.00 دولارًا تُدفع إلى DRE لمعالجة بصمات الأصابع عبر DOJ

خلال 90 يومًا بعد الإصدار، يجوز للمفوض تعليق ترخيص أي شخص دون جلسة استماع إذا حصل على الترخيص عن طريق الاحتيال أو التحريف أو الخداع، أو أدلى بأي إقرار كاذب جوهري عن واقعة في الطلب (المادة 10177.1).

• ✓خلال 90 يومًا بعد الإصدار، يجوز للمفوض تعليق الترخيص دون جلسة استماع
• ✓الأسباب هي الاحتيال أو التحريف أو الخداع أو الإقرار الكاذب الجوهري عن واقعة في الطلب

يجب على جميع المتقدمين للترخيص تقديم إثبات الوجود القانوني في الولايات المتحدة (شهادة ميلاد، بطاقة مقيم أجنبي، إلخ) مرة واحدة مع نموذج المنافع العامة (RE 205). تُصدر تراخيص الوسيط والبائع الأصلية لمدة أربع سنوات ويمكن تجديدها كل أربع سنوات مع التعليم المستمر.

• ✓يجب تقديم إثبات الوجود القانوني مرة واحدة فقط مع نموذج المنافع العامة (RE 205)
• ✓تُصدر تراخيص الوسيط والبائع الأصلية لمدة أربع سنوات
• ✓لا يجوز تجديد الترخيص الملغى أو المرفوض أو المعلّق بموجب المادة 17520 من قانون الأسرة

يغطي القانون وتعريف وطبيعة علاقات الوكالة، وأنواع الوكالات والوكلاء، وإنشاء الوكالة واتفاقيات الوكالة، ومسؤوليات الوكيل تجاه البائع/المشتري بصفته الأصيل (principal)، والإفصاح عن الوكالة، والإفصاح عن العمل بصفة الأصيل أو أي مصلحة أخرى، وإنهاء الوكالة، والعمولة والرسوم.

• ✓الإفصاح عن الوكالة والإفصاح عن العمل بصفة الأصيل من الموضوعات المطلوبة
• ✓يتم اختبار إنشاء علاقات الوكالة وإنهائها
• ✓تشمل مسؤوليات الوكيل تجاه الأصيل الواجبات الائتمانية

يغطي المفاهيم العامة، وأنواع القروض، ومصادر التمويل، والتعامل مع المقرضين، والبرامج الحكومية، والرهون العقارية/صكوك الأمانة/السندات الإذنية، وقوانين التمويل/الائتمان، ووساطة القروض.

• ✓يشمل برامج القروض الحكومية مثل FHA وVA
• ✓يشمل قوانين التمويل والائتمان مثل Truth-in-Lending
• ✓يشمل الرهون العقارية وصكوك الأمانة والسندات الإذنية

يغطي إدارة الحسابات الاستئمانية، وقوانين الإسكان العادل، والصدق في الإعلان، وحفظ السجلات، والإشراف على الوكالة، والأنشطة المسموح بها لمساعدي البيع غير المرخصين، واختصاص DRE والإجراءات التأديبية، والترخيص والتعليم المستمر، وصندوق التعافي العقاري في كاليفورنيا، والأخلاقيات العامة، والتكنولوجيا، وإدارة الممتلكات/حقوق المالك والمستأجر، والعقارات التجارية/المدرة للدخل، والمجالات المتخصصة، وبيان الإفصاح عن نقل الملكية، وبيانات الإفصاح عن المخاطر الطبيعية، والحقائق الجوهرية، والحاجة إلى التفتيش.

• ✓يشمل بيان الإفصاح عن نقل الملكية وبيانات الإفصاح عن المخاطر الطبيعية
• ✓يشمل إدارة الحسابات الاستئمانية والامتثال لقانون الإسكان العادل
• ✓يشمل اختصاص DRE والإجراءات التأديبية وصندوق التعافي

يغطي مفاهيم العقود العامة، واتفاقيات الإدراج، واتفاقيات المشتري/الوسيط، والعروض/عقود الشراء، والعروض المضادة/العروض المضادة المتعددة، وعقود الإيجار، والاتفاقيات، والسندات الإذنية/الأوراق المالية.

• ✓يشمل اتفاقيات الإدراج واتفاقيات المشتري/الوسيط
• ✓يشمل العروض وعقود الشراء والعروض المضادة
• ✓يشمل عقود الإيجار والسندات الإذنية

يغطي فئات العقارات، وخصائص العقارات، والأعباء العقارية (encumbrances)، وأنواع الملكية، وأوصاف العقارات، وحقوق الحكومة في الأراضي، والضوابط العامة، والمخاطر واللوائح البيئية، والضوابط الخاصة، وحقوق المياه، وفئات خاصة من الأراضي.

• ✓يشمل حقوق الحكومة في الأراضي مثل نزع الملكية للمنفعة العامة (eminent domain)، والسلطة التنظيمية (police power)، وفرض الضرائب، والاستيلاء على الممتلكات بلا وارث (escheat)
• ✓يشمل الضوابط العامة (تقسيم المناطق) والضوابط الخاصة (قيود الصكوك)
• ✓يشمل الأعباء العقارية، وحقوق المياه، والمخاطر البيئية

يغطي القيمة وطرق تقدير القيمة بما في ذلك أساليب المقارنة والتكلفة والدخل في التقييم.

• ✓يجب أن يعرف المرشحون طرق تقدير القيمة
• ✓يجب أن يفهم المرشحون مفاهيم القيمة في العقارات

يغطي تأمين الملكية، والصكوك، وحساب الضمان، والتقارير، والجوانب الضريبية، والعمليات الخاصة المتعلقة بنقل الممتلكات العقارية.

• ✓يتضمن تأمين الملكية وأنواعًا مختلفة من الصكوك
• ✓يتضمن إجراءات حساب الضمان والتقارير المطلوبة
• ✓يتضمن الجوانب الضريبية للمعاملات العقارية

إن مصطلحات REALTOR وREALTORS وREALTOR-ASSOCIATE، وشعار REALTOR، هي علامات عضوية جماعية مملوكة لـ NAR. لا يُمنح حق استخدام مصطلح REALTOR إلا من خلال عضوية NAR. REALTOR هو شخص يعمل في مجال العقارات وهو عضو في جمعية محلية وجمعية ولاية، وبالتالي عضو في NAR، ويخضع لقواعده ويلتزم بمعايير سلوكه.

• ✓علامات REALTOR هي علامات عضوية جماعية مملوكة لـ NAR
• ✓عضوية NAR فقط تمنح الحق في استخدام مصطلح REALTOR
• ✓يجب أن يكون REALTOR عضواً في الجمعيات المحلية والولائية والوطنية
• ✓ليس كل المرخص لهم من REALTORS؛ ينطبق المصطلح فقط على الأعضاء

وفقًا للمادة 10140.6 من قانون الأعمال والمهن في كاليفورنيا، يجب على المرخَّص له في مجال العقارات أن يبيّن في الإعلانات أنه يمارس أعمالًا تتطلب ترخيصًا. تشمل التسميات المقبولة agent وbroker وREALTOR وloan correspondent (أو الاختصارات مثل bro. وagt.). لا يجوز إلا للجمعيات المحلية المنتسبة إلى NAR أن تعرّف عن نفسها كجمعيات/مجالس REALTORS.

• ✓تتطلب المادة 10140.6 من قانون B&P أن تشير الإعلانات إلى حالة الترخيص
• ✓التسميات المقبولة: agent وbroker وREALTOR وloan correspondent (أو bro. وagt.)
• ✓يجب على المرخَّص لهم الذين يستخدمون REALTOR كتابة الكلمة كاملة وفقًا لإرشادات العلامة التجارية الخاصة بـ N.A.R.
• ✓لا يجوز إلا للمجالس المنتسبة إلى NAR أن تسمي نفسها جمعيات/مجالس REALTORS

تشجع قوانين التسجيل على التسجيل الفوري وتحظر استخدام مبدأ الإشعار الحكمي لمساعدة الغش المُثبت؛ ولا تحمي القوانين إلا الأطراف البريئة. للرهون العقارية لتمويل الشراء/سندات الائتمان أولوية على غيرها من الامتيازات التي تُنشأ ضد المشتري (القانون المدني 2898). لا تُرتّب جميع الامتيازات حسب تاريخ التسجيل—فالإشعار الفعلي يمكن أن يبطل أولوية امتياز سُجّل أولاً لكنه لاحق التاريخ.

• ✓قوانين التسجيل لا تحمي إلا الأطراف البريئة، لا الغش المُثبت
• ✓الرهون العقارية لتمويل الشراء لها الأولوية على جميع الامتيازات الأخرى ضد المشتري (القانون المدني 2898)
• ✓الامتياز الذي يُسجّل أولاً يفقد أولويته إذا كان ذلك الطرف لديه إشعار فعلي بامتياز سابق قبل التسجيل

يعامل قانون كاليفورنيا الرهون العقارية وصكوك الائتمان على أنها مكافئات وظيفية. أُلغيت الفروق التاريخية (نظرية الامتياز مقابل نظرية الملكية القانونية؛ واستخدام وصي من طرف ثالث) في عام 1986 بموجب المادة 2920 من القانون المدني. جميع الامتيازات (liens) هي أعباء (encumbrances)، ولكن ليس كل الأعباء امتيازات.

• ✓الرهن العقاري وصك الائتمان مكافئات وظيفية في كاليفورنيا (القانون المدني 2920)
• ✓جميع الامتيازات أعباء، ولكن ليس كل الأعباء امتيازات (مثل حق الارتفاق)
• ✓يستخدم صك الائتمان وصياً من طرف ثالث؛ أما الرهن العقاري الكلاسيكي فلا يستخدمه

ترتبط امتيازات المقاولين بأثر رجعي ببدء العمل ككل. امتيازات الضرائب والتقييم مقدمة على أي رهن أو سند ائتمان بغض النظر عن تاريخ التسجيل. يجوز لمن لديه أولوية أن يتنازل عنها من خلال اتفاقية تبعية (مثل تمويل البائع المؤجل الذي يصبح تابعا لقرض إنشاء).

• ✓امتيازات ضرائب العقارات والتقييم لها أولوية على جميع الامتيازات الأخرى بغض النظر عن تاريخ التسجيل (Rev. & Tax. Code 2192.1)
• ✓ترتبط امتيازات المقاولين بأثر رجعي ببدء أعمال التحسين (Civil Code 3134)
• ✓تسمح اتفاقيات التبعية لصاحب امتياز أقدم بالتنازل عن الأولوية لصالح امتياز أحدث؛ وتنطبق متطلبات الإفصاح القانونية على القروض التي تبلغ 25,000 دولار أو أقل (Civil Code 2953.1 et seq.)

عندما يُلزم سند ائتمان ذو أولوية (senior deed of trust) المُقرضَ بتقديم سلف مستقبلية (مثل دفعات تقدّم قرض إنشاء)، فإن تلك «السلف الإلزامية» تحتفظ بالأولوية نفسها للقرض الأصلي بغض النظر عن الامتيازات المتخللة. أما «السلف الاختيارية» فتُحسب أولويتها من وقت تقديمها ما لم يكن المُقرض قد تلقى إشعارًا بالامتيازات المتخللة. وتكون سلف HELOC اختيارية عمومًا (القانون المدني 2884).

• ✓تحتفظ السلف الإلزامية بالأولوية العليا بغض النظر عن الامتيازات المتخللة (القانون المدني 2884)
• ✓لا تحصل السلف الاختيارية على الأولوية إلا من وقت تقديم السلفة، في حال عدم وجود إشعار بالامتيازات المتخللة
• ✓تكون سلف HELOC عمومًا من «السلف الاختيارية»

يُثبت الرضا المتبادل من خلال الإيجاب والقبول. يجب إبلاغ الإيجاب إلى الطرف الموجَّه إليه وأن يُظهر النية التعاقدية. الأطراف ملتزمون بالنيات الظاهرة المعلنة خارجياً، لا بالنيات السرية. يجب أن يكون القبول حقيقياً وحراً؛ وإذا شابه الغش أو الخطأ فقد يكون قابلاً للإبطال.

• ✓يجب إبلاغ الإيجاب إلى الطرف الموجَّه إليه وأن يُظهر النية التعاقدية
• ✓الأطراف ملتزمون بالنيات المعلنة خارجياً، لا بالنيات السرية
• ✓لا يُشترط وجود توافق حقيقي في الإرادة، بل تكفي النية الظاهرة

يجب أن يكون العرض محددًا وقاطعًا؛ ويجب أن تكون الأعمال الدقيقة قابلة للتحديد بوضوح. لا تستطيع المحاكم إبرام العقود نيابة عن الأطراف. يجب أن يكون العرض غير وهمي، ويلزم مقدم العرض عند القبول. يجب أن تحدد بنود شرط القرض المبلغ، وسعر الفائدة، والأقساط الشهرية، والضمان، والنوع (FHA/VA/تقليدي)، وبذل المشتري أفضل جهوده، وتعاون البائع.

• ✓يجب أن تكون الشروط محددة وقاطعة لتكون قابلة للتنفيذ
• ✓يجب أن يكون العرض غير وهمي ويلزم مقدم العرض عند القبول
• ✓يجب أن تحدد بنود شرط القرض مبلغ القرض، وسعر الفائدة، والدفعات، والنوع

ينتهي العرض بسبب: (1) انقضاء الوقت؛ (2) إبلاغ إشعار السحب قبل القبول (ما لم يكن قد دُفع مقابل خيار)؛ (3) إخفاق الطرف المُوجَّه إليه العرض في استيفاء شرط أو قبول مشروط (عرض مقابل)؛ (4) رفض الطرف المُوجَّه إليه العرض؛ و (5) وفاة أو جنون مُقدِّم العرض أو الطرف المُوجَّه إليه العرض.

• ✓تنتهي العروض بسبب انقضاء الوقت، أو السحب، أو عدم استيفاء شرط/عرض مقابل، أو الرفض، أو الوفاة/الجنون
• ✓العرض المقابل ينهي ويلغي العرض الأصلي
• ✓يكون السحب فعالاً في أي وقت قبل القبول ما لم يكن قد دُفع مقابل خيار
• ✓الخيار المدفوع يُلزم مُقدِّم العرض بإبقاء العرض مفتوحاً

يجب أن يكون القبول من الطرف المُوجَّه إليه العرض مع علمه بالعرض، وأن يكون مطلقاً وغير مشروط، وأن يُبلَّغ. التعديل الجوهري يصبح عرضاً مضاداً. السكوت عموماً ليس قبولاً. القبول بالطريقة المحددة هو المعتبر؛ وإلا فأي وسيلة معقولة تكون صحيحة. ينعقد العقد عندما يُودَع القبول في مسار الإرسال، حتى لو فُقد.

• ✓يجب أن يكون القبول مطلقاً وغير مشروط؛ التغيير الجوهري عرض مضاد
• ✓لا يجوز القبول إلا من الطرف المُوجَّه إليه العرض الذي لديه علم
• ✓ينعقد العقد عندما يُودَع القبول للإرسال (قاعدة صندوق البريد)
• ✓السكوت عموماً ليس قبولاً

قد يتعرض الرضا الحقيقي للإبطال بسبب الغش، أو الخطأ، أو التهديد، أو الإكراه، أو التأثير غير المبرر. وإذا وُجدت هذه العوامل، فقد يكون العقد قابلاً للإبطال، ويمكن للطرف أن يطلب الفسخ، أو التعويضات المالية، أو تعديل العقد.

• ✓عوائق الرضا الحقيقي: الغش، الخطأ، التهديد، الإكراه، التأثير غير المبرر
• ✓تشمل سبل الانتصاف الفسخ، أو التعويضات، أو تعديل العقد

يشمل الغش الفعلي (القانون المدني، المادة 1572): اقتراح واقعة لا يعتقد الشخص أنها صحيحة؛ أو تأكيد إيجابي غير مبرر بالمعلومات؛ أو إخفاء الحقيقة؛ أو وعد قُطع دون نية لتنفيذه؛ أو أي فعل آخر يقصد به الخداع. الغش الحكمي هو إخلال بواجب يؤدي إلى تحقيق ميزة عن طريق تضليل الآخرين، دون نية غاشة. الغش في الإغراء أو الحمل على التعاقد يجعل العقد قابلاً للإبطال؛ والغش عند النشوء أو التنفيذ يجعله باطلاً.

• ✓تسرد المادة 1572 من القانون المدني خمسة أفعال تشكل غشاً فعلياً
• ✓الغش في الحمل على التعاقد يجعل العقد قابلاً للإبطال؛ والغش عند النشوء يجعله باطلاً
• ✓يُتجاهل شرط التنازل عن التصريحات عندما يوجد غش في الحمل على التعاقد
• ✓البيان الكاذب بسبب الإهمال هو نوع من الغش

يجب أن يتضمن العقد وصفًا للعقار أو سمة فريدة بحيث يمكن التأكد منه بدقة. يُقبل الرجوع إلى رقم بوليصة شركة التأمين على الملكية. يجوز للدليل الشفهي أن يحدد وصفًا لكنه لا يستطيع توفير وصف مفقود أو غير مؤكد بشكل مفرط.

• ✓يجب أن يتضمن العقد وصفًا كافيًا لتحديد العقار
• ✓يجوز للدليل الشفهي أن يحدد لكنه لا يستطيع توفير وصف مفقود
• ✓يكون عنوان الشارع كافيًا عادةً إلا إذا كان البائع يملك قطعًا متلاصقة أو مبانٍ متعددة

خطأ الطرفين في تحديد هوية محل العقد يجعل العقد باطلاً. الخطأ الجوهري في واقعة مادية قد يجعل العقد قابلاً للإبطال. خطأ الواقع هو الجهل أو النسيان لواقعة مادية لا ينتج عن إهمال واجب قانوني. خطأ القانون ينشأ من سوء فهم جميع الأطراف للقانون.

• ✓الخطأ المتبادل في هوية محل العقد يعني عدم وجود عقد.
• ✓الخطأ الجوهري في واقعة مادية قد يجعل العقد قابلاً للإبطال.
• ✓مجرد الامتناع عن قراءة الاتفاقية يعد إهمالاً جسيماً يمنع الانتصاف.

الإكراه يتضمن الحبس غير القانوني أو الحرمان من الإرادة الحرة (بما في ذلك الإكراه الاقتصادي). التهديد هو تهديد بارتكاب الإكراه أو إيذاء عنيف. التأثير غير المبرر هو استغلال غير عادل من قبل شخص يمتلك الثقة أو السلطة، وغالباً في العلاقات الائتمانية (الوصي/المستفيد، الوسيط العقاري/الموكل، المحامي/العميل، إلخ).

• ✓الإكراه والتهديد والتأثير غير المبرر تحرم الضحية من الإرادة الحرة وتجعل العقد قابلاً للإبطال
• ✓يحدث التأثير غير المبرر عادة في العلاقات الائتمانية مثل الوسيط العقاري والموكل
• ✓التهديد هو تهديد بارتكاب الإكراه أو إيذاء عنيف غير قانوني

عند تنفيذ السند وتسليمه وقبوله بشكل صحيح، ينقل السند الملكية من المانح (grantor) إلى الممنوح له (grantee). وقد يكون النقل طوعيًا أو غير طوعي بحكم القانون مثل بيع الرهن. يجب توافر سبعة أساسيات ليكون السند صالحًا، ولا يُشترط شرط habendum (“to have and to hold”)، ولا الشهود، ولا الختم.

• ✓يجب أن يكون السند مكتوبًا مع وصف الأطراف وصفًا صحيحًا.
• ✓يجب أن تكون الأطراف أهلاً للنقل وقادرة على قبول المنحة.
• ✓يجب وصف العقار بما يميزه عن قطع الأراضي الأخرى.
• ✓يجب وجود شرط منح (granting clause) يتضمن كلمات نقل نافذة.
• ✓يجب أن يوقعه المانح وأن يتم تسليمه وقبوله.
• ✓لا يُشترط شرط habendum ولا الشهود ولا الختم ولا التاريخ لصحة السند.

عادةً ما يُحرَّر الصك مقابل عوض، لكن العوض ليس ضرورياً لانتقال صحيح ولا يلزم ذكره في الصك. ومع ذلك، قد يؤثر انعدام العوض على حقوق الممنوح له تجاه الأطراف الثالثة لأن قوانين التسجيل تحمي المشترين حسن النية. يُعد النقل دون عوض من مانح معسر غشاً تجاه الدائنين وقد يُبطل.

• ✓العوض ليس ضرورياً لصحة نقل الصك
• ✓النقل دون عوض من مانح معسر يُعد غشاً تجاه الدائنين
• ✓تهدف قوانين التسجيل إلى حماية المشترين حسن النية

في عملية ضمان بيع العقارات، تشمل الأطراف الرئيسيون المشتري والبائع، وإن أمكن المقرضي�� الذين يقدمون قرض ثمن الشراء. الأطراف الرئيسيون هم أولئك الذين ينفذون ويؤدون تعليمات الضمان ويقومون بالتسليمات المشروطة. المقرضون هم أطراف رئيسيون لأنهم يقدمون تعليمات مكتوبة بالإضافة إلى أدوات الرهن والمستندات المتعلقة بالقرض. لا جميع الأطراف المشاركة هم أطراف رئيسيون. الأطراف غير الرئيسيين (الذين لا يترتب عليهم أي واجب ائتماني) يشملون المطالبين بحقوق الملكية وأولئك الذين يقدمون مطالبات الدفع والأشخاص الذين يقدمون التقارير والفحوصات؛ تجاه هؤلاء، يتصرف حامل الضمان كأمين حفظ ملزم بحسن النية والمعايير المعمول بها للعناية.

• ✓الأطراف الرئيسيون يشملون المشتري والبائع والمقرضين المعنيين الذين يقدمون قرض ثمن الشراء
• ✓الأطراف الرئيسيون هم أولئك الذين ينفذون ويؤدون تعليمات الضمان ويقومون بالتسليمات المشروطة
• ✓تجاه الأطراف غير الرئيسيين، يتصرف حامل الضمان كأمين حفظ ملزم بحسن النية ومعايير العناية المعمول بها فقط، وليس بالواجب الائتماني

يجوز إنشاء عقد إيجار لمدة سنة واحدة أو أقل شفهيًا، ولكن ينبغي أن تكون جميع عقود الإيجار مكتوبة. يتطلب قانون منع الغش في كاليفورنيا أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا إذا كانت مدته أطول من سنة واحدة، أو كانت مدته أقل من سنة واحدة وينتهي بعد أكثر من سنة من التوصل إلى الاتفاق. مثال: عقد إيجار لمدة 10 أشهر يبدأ بعد 3 أشهر من الاتفاق (مدة إجمالية قدرها 13 شهرًا) يجب أن يكون مكتوبًا.

• ✓عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة واحدة يجب أن تكون مكتوبة
• ✓عقد الإيجار الذي تقل مدته عن سنة واحدة وينتهي بعد أكثر من سنة من الاتفاق يجب أن يكون مكتوبًا
• ✓عقد الإيجار لمدة سنة واحدة أو أقل يجوز إنشاؤه شفهيًا

عقود الإيجار غير المكتوبة التي تزيد مدتها على سنة، أو التي تنتهي بعد أكثر من سنة من الاتفاق، غير قابلة للتنفيذ. إذا دخل المستأجر في الحيازة بموجب عقد إيجار غير قابل للتنفيذ، يصبح المستأجر مستأجراً حسب الإرادة.

• ✓عقود الإيجار طويلة الأجل غير المكتوبة التي تخالف قانون منع الغش غير قابلة للتنفيذ
• ✓المستأجر الذي يدخل بموجب عقد إيجار غير قابل للتنفيذ يصبح مستأجراً حسب الإرادة

يمكن إنشاء علاقة وكالة عن طريق الاتفاق (الوكالة الفعلية)، أو الإقرار، أو الاستوبل، أو سلوك الأطراف (الوكالة الظاهرية/الضمنية). عادةً ما يتم إنشاء الوسطاء كوكلاء خاصين عن طريق اتفاق صريح.

• ✓تُنشأ الوكالة الفعلية عن طريق اتفاق صريح (القانون المدني § 2299)
• ✓يقع واجب فهم الوكالة التي يتم إنشاؤها بشكل أساسي على الوسيط
• ✓يمكن أن تنشأ الوكالة أيضًا عن طريق الإقرار، أو الاستوبل، أو السلوك (الوكالة الظاهرية/الضمنية)

يجب أن يكون اتفاق الوكالة مكتوبًا حتى يتمكن الوكيل من إنفاذ مطالبة بالعمولة على أساس نظرية الإخلال بالعقد. ينطبق هذا على اتفاقيات الإدراج واتفاقيات الوكالة الأخرى. حتى وسطاء القروض يجب أن تكون لديهم اتفاقيات مكتوبة.

• ✓القانون المدني § 1624(d) وقضية Phillippe v. Shapell Industries: يلزم اتفاق مكتوب موقع لاسترداد العمولة
• ✓يجب أيضًا أن تكون جميع التمديدات والتعديلات مكتوبة لتكون قابلة للتنفيذ
• ✓بدون اتفاق مكتوب على التعويض، لا يمكن للوسيط عمومًا استرداد أي مبلغ بغض النظر عن الخدمات المقدمة

لا يجوز للوسيط أن يوظف أو يعوّض إلا الوسطاء المرخصين أو مندوبي البيع المرخصين تحت ذلك الوسيط. ولا يجوز دفع أجر لمندوب البيع إلا من قبل الوسيط الذي يحمل الترخيص تحته. دفع أموال لأشخاص غير مرخصين مقابل أعمال تتطلب ترخيصًا غير قانوني، لكن يُسمح بردّ المبالغ إلى الأصيل مع الإفصاح.

• ✓قانون الأعمال والمهن § 10137: من غير القانوني تعويض الأشخاص غير المرخصين عن أعمال تتطلب ترخيصًا
• ✓يجوز للوسيط دفع عمولة لوسيط من خارج الولاية
• ✓يجب الإفصاح عن استرداد العمولة للمشتري إلى البائع الذي دفع العمولة (B&P §§ 10138، 10139، 10139.5)

يجب أن يتضمن اتفاق إدراج صالح شروطًا أساسية محددة. يجب أن تنص قوائم العقارات السكنية التي يشغلها المالك على أن العمولات قابلة للتفاوض وليست محددة بموجب القانون بخط عريض بحجم عشر نقاط.

• ✓الشروط الأساسية: أسماء الأطراف، وهوية العقار، وشروط/أحكام البيع/الإيجار/القرض، ومبلغ العمولة، وتاريخ الانتهاء، والتوقيعات
• ✓يجب أن تحتوي قوائم العقارات السكنية التي يشغلها المالك على بيان بخط عريض بحجم عشر نقاط مفاده أن العمولات قابلة للتفاوض
• ✓يُنصح ببيان قابلية العمولة للتفاوض في جميع معاملات التعويض المرخصة

الأنواع الأربعة الرئيسية للإدراج هي: الإدراج المفتوح، والوكالة الحصرية، والحق الحصري في البيع، والإدراج الصافي. الإدراج المتعدد ليس اتفاقية إدراج بل آلية نشر. يجب أن تتضمن اتفاقيات الإدراج الحصرية تاريخ إنهاء محدد.

• ✓الإدراج المفتوح: يمكن للمالك أن يلغيه، أو يبيع شخصيًا، أو يدرجه مع آخرين؛ بيع المالك شخصيًا يُسقط حق الوسيط في العمولة
• ✓الوكالة الحصرية: يمكن للمالك أن يبيع شخصيًا ويُسقط العمولة، ولكن لا يُسمح بوسيط آخر
• ✓الحق الحصري في البيع: يستحق الوسيط العمولة بغض النظر عن من يبيع خلال فترة الإدراج
• ✓يجب أن تتضمن اتفاقيات الإدراج الحصرية تاريخ إنهاء محدد (B&P § 10176(f))
• ✓الإدراج الصافي: عمولة الوسيط هي أي مبلغ يُستلم يزيد عن صافي سعر البائع

يمكن للوسيط العقاري الذي لا يملك اتفاقية عمولة مكتوبة أن يسترد بموجب نظرية المسؤولية التقصيرية المتعلقة بالتدخل المتعمد في الميزة الاقتصادية المرتقبة، كما في قضية Buckaloo v. Johnson، حيث تواطأ البائع والمشتري لتجنب دفع العمولة للوسيط الذي كان السبب المسبب للصفقة (procuring cause).

• ✓Buckaloo v. Johnson (1975): يمكن أن تدعم نظرية المسؤولية التقصيرية بشأن التدخل في الميزة الاقتصادية مطالبة بالعمولة
• ✓تظل المطالبة التقصيرية قائمة حتى عندما تفشل اتفاقية العمولة الشفهية بموجب Statute of Frauds
• ✓لا يزال يُنصح الوسطاء بالحصول على اتفاقيات تعويض مكتوبة

قد يضطر الوسيط أحيانًا إلى إثبات أنه كان السبب المقتضي — وهو سبب ينشئ سلسلة متصلة من الأحداث تؤدي إلى تحقيق غرض الوكالة. وهذا مهم مع الوسطاء المتعاونين أو القوائم المفتوحة.

• ✓السبب المقتضي = السبب الذي يطلق سلسلة غير منقطعة من الأحداث تؤدي إلى البيع (Pass v. Industrial Asphalt).
• ✓الوسيط الذي يعرّف الأطراف ببعضهم ثم يبرمون اتفاقهم الخاص بهم يبقى على الأرجح هو السبب المقتضي.
• ✓قد يكون إثبات السبب المقتضي صعبًا من الناحية العملية.

في معاملات القرض المحمي التي يرتبها الوسطاء بموجب المادة 7 من قانون B&P، تقتصر الصلاحية الحصرية لاستقطاب المقرضين بهدف الحصول على قرض على 45 يوماً.

• ✓قانون B&P § 10243: الصلاحية الحصرية لاستقطاب المقرضين تقتصر على 45 يوماً
• ✓ينطبق على قروض المادة 7 التي تبدأ بالقانون B&P § 10240

توزع خدمة القوائم المتعددة (MLS) معلومات القوائم على المشاركين. وقد يكون تقديم قائمة مقبولاً في المحكمة في دعوى تحريف. يصبح الوسيط المتعاون وكيلاً فرعياً للبائع ما لم يتم تقسيم الوكالة كتابياً بحيث يقتصر الوسيط على وكيل المشتري.

• ✓قد تكون معلومات ملف MLS مقبولة كتحريف في المحكمة
• ✓يصبح الوسيط المتعاون وكيلاً فرعياً للبائع ما لم يتم التقسيم كتابياً (قانون المدني §§ 2079، 2349، 2350، 2351)
• ✓تؤدي قواعد MLS الحديثة إلى عرض أحادي الجانب للتعويض، وليس وكالة فرعية تلقائية

المقابل ليس ضرورياً لإنشاء علاقة وكالة؛ الوكيل بدون مقابل يبقى ملزماً بمعايير الوكالة. الوكيل بدون مقابل لا يحتاج إلى ترخيص، لكن الترخيص مطلوب كلما كان هناك توقع للحصول على تعويض.

• ✓الوكيل بدون مقابل لا يزال ملزماً بالمعايير الائتمانية لكنه لا يحتاج إلى ترخيص
• ✓الترخيص مطلوب عندما يكون هناك أي توقع للحصول على تعويض (B&P § 10131 et seq.)
• ✓يُفسَّر التعويض على نطاق واسع، بما في ذلك فوائد المشروع المشترك أو المصاريف العامة المشتركة (Stickel v. Harris)

الاتفاق أحادي الجانب (مثل open listing) يتضمن وعدًا يحفّز على الأداء حيث يجوز للطرف الآخر أن يتصرف أو لا يتصرف. الاتفاق ثنائي الجانب (مثل exclusive right to sell) يتضمن تبادل الوعود.

• ✓Open listing هو اتفاق أحادي الجانب: لا يقع على الوسيط العقاري أي التزام بالتنفيذ
• ✓Exclusive right to sell هو اتفاق ثنائي الجانب: يقع على الوسيط العقاري التزام صريح أو ضمني باستخدام العناية والاجتهاد وبذل أفضل الجهود
• ✓الاتفاق المكتوب ضروري ليكون التعويض قابلاً للتنفيذ (قانون المدني § 1624(a)(3)؛ Phillippe)

يعمل الوسطاء كوسطاء رهن عقاري عند التماس القروض أو التفاوض عليها بضمان عقار. وهم وكلاء وأمناء للمقترض و/أو المقرض. العمل لصالح كلا الموكلين يجعلهم وكلاء مزدوجين. يجب الإفصاح عن علاقات الوكالة والحصول على موافقة كتابية عليها.

• ✓يجب على وسطاء الرهن العقاري عمومًا أن يكونوا وكلاء وأمناء لموكل واحد على الأقل (وليسوا مجرد ميسّرين)
• ✓يجب على وسطاء الرهن العقاري وضع المصالح الاقتصادية للمقترض قبل مصالحهم الخاصة
• ✓يجب الإفصاح عن علاقات الوكالة والحصول على موافقة كتابية عليها قبل التصرف (B&P § 10176(d))
• ✓قروض الرهن العقاري السكنية = ائتمان استهلاكي مضمون بوحدات سكنية من 1 إلى 4 (Civil Code § 2923.1(b)(4))