Effects of Secured Transactions +7California · املاک · فارسی

اسناد امانی شامل بندهایی هستند که به وام‌دهنده اجازه می‌دهند در صورت نقض یا نکول، کل بدهی را سررسید اعلام کند، از جمله بند سررسید در صورت فروش و بند سررسید در صورت وثیقه‌گذاری بیشتر. این بندهای تسریع به وام‌دهنده اجازه می‌دهند هنگام انتقال مالکیت یا ایجاد وثیقه بیشتر، پرداخت کامل یا مذاکره مجدد را مطالبه کند.

• ✓در صورت عدم پرداخت اقساط بدهی، مالیات‌ها، یا عدم نگهداری ملک، تسریع مجاز است
• ✓سررسید در صورت فروش و سررسید در صورت وثیقه‌گذاری بیشتر، انواعی از بندهای تسریع هستند
• ✓وام‌هایی که بند سررسید در صورت فروش ندارند، تحت تأثیر این قواعد نیستند

ولنکمپ علیه بانک آمریکا (۱۹۷۸) اجرای خودکار شرط سررسید هنگام فروش (due-on-sale) را توسط وام‌دهندگان ایالتی ممنوع کرد. فیدلیتی فدرال علیه دِ لا کوئستا (۱۹۸۲) اجرای آن را توسط وام‌دهندگان فدرال تأیید کرد. قانون گارن-سنت ژرمن (لازم‌الاجرا از ۱۵ اکتبر ۱۹۸۲) مقرر کرد شرط‌های سررسید هنگام فروش به‌طور خودکار توسط همه وام‌دهندگان قابل اجرا باشند و بر قانون ایالتی تقدم یافت.

• ✓ولنکمپ (۱۹۷۸) اجرای خودکار شرط سررسید هنگام فروش را برای وام‌دهندگان ایالتی محدود کرد
• ✓فیدلیتی فدرال علیه دِ لا کوئستا (۱۹۸۲) اجرای فدرال را تأیید کرد
• ✓قانون گارن-سنت ژرمن (۱۵ اکتبر ۱۹۸۲) شرط سررسید هنگام فروش را برای همه وام‌دهندگان قابل اجرا کرد

بدهی پول خرید دو تعریف دارد: اولویت بر سایر حق‌وثیقه‌هایی که خریدار ایجاد می‌کند، و حمایت در برابر حکم کمبود. وام ارائه‌شده توسط فروشنده پول خرید است. وام شخص ثالث تنها در صورتی پول خرید است که برای تملک و سکونت در اقامتگاه ۱ تا ۴ واحدی استفاده شود. تأمین مالی سرمایه‌گذاری/درآمدی واجد شرایط نیست.

• ✓تأمین مالی قیمت خرید توسط فروشنده/واگذارنده، پول خرید محسوب می‌شود
• ✓وام شخص ثالث فقط برای اقامتگاه‌های ۱ تا ۴ واحدی تحت سکونت مالک، پول خرید محسوب می‌شود
• ✓تأمین مالی مجدد خانه‌ای که مالک در آن سکونت دارد، آن را به پول غیرخرید تبدیل می‌کند

واگذاری بدهی که با رهن تضمین شده است، وثیقه را نیز به همراه دارد. واگذاری رهن بدون سند تعهد هیچ چیزی را منتقل نمی‌کند، اما انتقال سند تعهد بدون رهن به منتقل‌الیه حق وثیقه می‌دهد. ثبت رسمی به همه اشخاص اعلان فرضی می‌دهد.

• ✓سند تعهد بدون رهن به منتقل‌الیه حق وثیقه می‌دهد (قانون مدنی کالیفرنیا 2936)
• ✓رهن بدون سند تعهد هیچ چیزی را به منتقل‌الیه منتقل نمی‌کند
• ✓ثبت واگذاری اعلان فرضی می‌دهد (قانون مدنی کالیفرنیا 2934)

هر دارنده پروانه‌ای که درباره وامی مذاکره می‌کند یا سفته‌ای را می‌فروشد یا واگذار می‌کند، باید موجبات ثبت سند امانی یا سند واگذاری را فراهم کند و کتباً ثبت فوری را توصیه کند. یک کارگزار وام مسکن خدمات‌دهنده (MLB) می‌تواند اسناد اصلی را نگه دارد، اما باید تحویل را با ثبت و ارائه نسخه‌های مطابقت‌شده کامل کند.

• ✓دارنده پروانه باید موجبات ثبت سند امانی یا سند واگذاری را فراهم کند (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓اگر قبلاً ثبت نشده است، باید کتباً ثبت فوری را توصیه کند
• ✓کارگزار وام مسکن خدمات‌دهنده (MLB) می‌تواند اصل اسناد را نگه دارد، اما باید تحویل را با ثبت کامل کند

وقتی ملک دارای بار مالی (وثیقه) منتقل می‌شود، خریدار تأمین مالی جدید دریافت می‌کند، ملک را مشروط به وام می‌خرد، یا وام را بر عهده می‌گیرد. خریداران نمی‌توانند مالکیت را مشروط به وامی با شرط سررسید در صورت فروش بگیرند. در پذیرش تعهد وام، خریدار بدهکار اصلی می‌شود؛ جانشینی مسئولیت فروشنده را بری می‌کند.

• ✓در صورت وجود شرط سررسید در صورت فروش، نمی‌توان مالکیت را مشروط به وام موجود گرفت
• ✓فروشنده عموماً شخصاً مسئول باقی می‌ماند، مگر در موارد وام خرید (purchase money)
• ✓جانشینی مسئولیت، فروشنده را در صورت پذیرش تعهد وام از تمام مسئولیت بری می‌کند

برای اقامتگاههایی که مالک در آنها سکونت دارد، استثناهای قابل توجه در اجرا شامل وثیقههای ثانویه نامرتبط با سکونت، انتقال بین مالکان مشترک، انتقال به خویشاوندان در زمان فوت، و انتقال به تراستهای قابل لغو بین زندگان است. تا ۱۵ اکتبر ۱۹۸۵، انتقالها بدون رضایت وامدهنده در کالیفرنیا تا حد زیادی حذف شدند.

• ✓ایجاد وثیقه ثانویه که نامرتبط با سکونت باشد، معاف است
• ✓انتقال به خویشاوند در زمان فوت وامگیرنده معاف است
• ✓انتقال به تراست قابل لغو بین زندگان (وامگیرنده بهعنوان مؤسس یا ذینفع) معاف است
• ✓مؤسسه پسانداز و وام فدرال (S&L) میتواند شروط را در وامهایی که هنگام دارا بودن منشور فدرال ایجاد شدهاند اجرا کند

یک شرط تسریع در سند امانی برای ملکی با چهار یا کمتر واحد مسکونی نامعتبر است، مگر اینکه این شرط به طور کامل هم در سند تضمین و هم در سفته یا سایر اسناد بدهی درج شده باشد.

• ✓شرط تسریع باید هم در سند تضمین و هم در سفته درج شود
• ✓برای ملکی با چهار یا کمتر واحد مسکونی اعمال می‌شود (قانون مدنی ۲۹۲۴.۵)
• ✓انتقال‌های پنهانی برای اجتناب از شرط سررسید هنگام فروش، رویه قابل قبولی نیست

وثیقه‌ها عموماً بر اساس زمان ثبت اولویت دارند و اطلاع (واقعی یا سازنده) تعیین‌کننده اولویت است. مالیات‌های املاک شهرستان و شهرداری و عوارض مجاز، ابروثیقه هستند و صرف‌نظر از زمان ثبت، بر اسناد تراست اولویت دارند.

• ✓اولویت عموماً بر اساس زمان ثبت تعیین می‌شود
• ✓مالیات‌های املاک و عوارض ابروثیقه هستند و صرف‌نظر از ثبت، اولویت دارند
• ✓عوارض ویژه/ارزش‌محور (ad valorem) همان اولویت مالیات‌ها را دارند (کد دولتی 53930)

اصطلاحات debtor/borrower/trustor/mortgagor (بدهکار/وام‌گیرنده/امانت‌گذار/رهن‌دهنده) برای توصیف وام‌گیرنده قابل تعویض هستند. اصطلاحات creditor/lender/beneficiary/mortgagee (طلبکار/وام‌دهنده/ذی‌نفع/مرتهن) برای توصیف وام‌دهنده قابل تعویض هستند. آثار اسناد تضمینی شامل واگذاری دین، انتقال، تسریع، اظهارنامه‌های تهاتر، اولویت‌های حق وثیقه، و تمایزهای پول خرید است.

• ✓بدهکار، وام‌گیرنده، امانت‌گذار، رهن‌دهنده اصطلاحات قابل تعویض هستند
• ✓طلبکار، وام‌دهنده، ذی‌نفع، مرتهن اصطلاحات قابل تعویض هستند
• ✓کالیفرنیا ایالتی با نظریه حق وثیقه (lien theory) است، نه نظریه مالکیت (title theory)

در واگذاری یک رهن موجود به یک سرمایهگذار، یک اظهارنامه آفست (گواهی استاپل) دریافت میشود که مانده پرداختنشده، تاریخ پرداخت بهره، نرخ، مبلغ پرداخت، سررسید، بندهای تسریع، و هرگونه ادعای مالک را نشان میدهد. این سند مکمل اظهارنامه ذینفع است.

• ✓اظهارنامه آفست/استاپل تعهداتی را که به منتقلالیه تعلق میگیرد تأیید میکند
• ✓شامل مانده پرداختنشده، نرخ بهره، شرایط پرداخت، و ادعاهای موجود است
• ✓مکمل اظهارنامه ذینفع درباره وضعیت وام است

چهارمین افشای الزامی RESPA، بیانیه افشای خدمات‌دهی است. باید در زمان درخواست یا ظرف ۳ روز کاری پس از تسلیم درخواست، توسط طلبکار/وام‌دهنده یا کارگزار وام مسکن که انتظار تأمین مالی table funding را دارد، یا دیلری که انتظار وام دیلر با حق وثیقه اول را دارد، ارائه شود. هدف آن آگاه‌کردن متقاضی است از اینکه خدمات‌دهی وام ممکن است منتقل شود، منتقل خواهد شد، یا منتقل نخواهد شد.

• ✓باید در زمان درخواست یا ظرف ۳ روز کاری پس از تسلیم درخواست ارائه شود
• ✓از طلبکاران/وام‌دهندگان یا کارگزارانی که انتظار تأمین مالی table funding را دارند، یا دیلرهایی که انتظار وام دیلر با حق وثیقه اول را دارند، الزامی است
• ✓«وام خدمات‌دهی رهنی» با «وام رهنی مرتبط با دولت فدرال» قابل جایگزینی است
• ✓کارگزاران وام مسکن کالیفرنیا که ممکن است نتوانند در تأمین مالی table funding مشارکت کنند، ملزم به صدور بیانیه افشای خدمات‌دهی نیستند

بر اساس مقررات فدرال RESPA، تأمین مالی میزی تسویه‌ای است که در آن وام از طریق پیش‌پرداخت همزمان وجوه وام و واگذاری وام به شخصی که وجوه را پیش‌پرداخت می‌کند، تأمین مالی می‌شود. در کالیفرنیا این‌ها «واگذاری‌های همزمان» (concurrent assignments) نامیده می‌شوند. به‌جز موارد محدود مربوط به بانک‌داران رهنی کالیفرنیا تحت RMLA که از وجوه وام‌دهنده وابسته استفاده می‌کنند، تأمین مالی میزی تحت قانون کالیفرنیا غیرمجاز است. وام با تأمین مالی میزی یک معامله بازار ثانویه نیست.

• ✓تأمین مالی میزی = پیش‌پرداخت همزمان وجوه به‌همراه واگذاری وام به شخصی که وجوه را پیش‌پرداخت می‌کند
• ✓در کالیفرنیا چنین معاملاتی «واگذاری‌های همزمان» هستند
• ✓برای مقاصد RESPA، وام با تأمین مالی میزی یک معامله بازار ثانویه نیست
• ✓تأمین مالی میزی در کالیفرنیا به‌جز استثناهای محدود بانک‌داران رهنی RMLA غیرمجاز است

اعلان بیانیه افشای خدمات وام به متقاضیان وام مسکن با حق وثیقه اول اطلاع می‌دهد که حق وصول پرداخت‌های وام مسکن ممکن است منتقل شود. خدمات‌دهی به وام به وصول اصل، بهره و پرداخت‌های امانی، ارسال صورتحساب‌ها، پیگیری مانده‌ها و رسیدگی به سایر جنبه‌های وام اشاره دارد. این بیانیه یکی از سه گزینه انتقال خدمات‌دهی را در بر می‌گیرد و بیان می‌کند که وام‌گیرنده پیش از انتقال، اطلاع قبلی دریافت خواهد کرد.

• ✓وام‌گیرنده باید پیش از وقوع انتقال خدمات‌دهی، اطلاع قبلی دریافت کند
• ✓بیانیه افشا می‌کند که خدمات‌دهی ممکن است منتقل شود، منتقل خواهد شد، یا منتقل نخواهد شد، با استفاده از یکی از سه گزینه مشخص‌شده
• ✓خدمات‌دهی شامل وصول اصل، بهره و پرداخت‌های امانی و ارسال صورتحساب‌ها است

بستانکار/وام‌دهنده، کارگزار مجاز تیبل فاندینگ، یا دیلر واجد شرایط باید بیانیه افشای خدمات وام را ظرف ۳ روز کاری پس از دریافت درخواست، از طریق تحویل حضوری، پست ایالات متحده، یا (در صورت موافقت متقاضی) فکس، ایمیل، یا وسایل الکترونیکی تحویل دهد. اگر ظرف ۳ روز کاری اعتبار رد شود، ارائه بیانیه لازم نیست. متقاضیان مشترک در یک نشانی فقط به یک نسخه نیاز دارند؛ نشانی‌های متفاوت مستلزم نسخه جداگانه برای هر یک است.

• ✓ظرف ۳ روز کاری پس از دریافت درخواست، از طریق تحویل حضوری، پست، یا وسایل الکترونیکی مورد توافق تحویل دهید
• ✓اگر ظرف سه روز کاری اعتبار وام‌گیرنده رد شود، ارائه بیانیه افشای خدمات وام لازم نیست
• ✓متقاضیان مشترک در یک نشانی فقط به یک نسخه نیاز دارند؛ نشانی‌های متفاوت مستلزم نسخه جداگانه برای هر یک است

معاملات بازار ثانویه تحت RESPA انتقال‌های bona fide تعهد وام در بازار ثانویه هستند. یک کارگزار table-funded به طلبکار/وام‌دهنده تبدیل نمی‌شود. HUD انتقال bona fide بازار ثانویه را بر اساس منبع واقعی تأمین مالی و منافع واقعی وام‌دهنده تأمین‌کننده تعیین می‌کند. معامله بازار ثانویه زمانی رخ می‌دهد که یک وام مسکن مسکونی از یک طلبکار/وام‌دهنده واقعی به دیگری فروخته و واگذار شود.

• ✓انتقال bona fide بازار ثانویه به منبع واقعی تأمین مالی و منافع واقعی وام‌دهنده تأمین‌کننده بستگی دارد
• ✓کارگزار وام مسکن در معامله table-funded به طلبکار/وام‌دهنده تبدیل نمی‌شود
• ✓ایجاد وام دیلر یا واگذاری قرارداد اعتباری مصرفی دیلر معامله بازار ثانویه نیست

قرارداد فروش اموال غیرمنقول سندی است که به موجب آن فروشنده (بایع) توافق می‌کند پس از آنکه خریدار (مشتری) شرایط معینی را که در قرارداد تصریح شده است برآورده کند، سند مالکیت ملک را منتقل نماید، و لازم نیست انتقال ظرف یک سال انجام شود. به آن قرارداد فروش اقساطی، توافق‌نامه انتقال، توافق‌نامه خرید و فروش، قرارداد فروش زمین، یا قرارداد بیع زمین نیز گفته می‌شود.

• ✓فروشنده (بایع) فقط پس از آنکه خریدار (مشتری) شرایط مشخص‌شده را برآورده کند، توافق می‌کند سند مالکیت را منتقل نماید
• ✓قرارداد مستلزم انتقال ظرف یک سال نیست
• ✓باید الزامات مقرر در ماده ۲۹۸۵ و مواد پس از آن قانون مدنی کالیفرنیا را برآورده کند

هنگام فروش تحت یک قرارداد زمین ثبت‌نشده، فروشنده مجاز نیست بدون رضایت کتبی خریدار، بر قطعه بار یا تعهدی فراتر از مبلغ سررسیدشده طبق قرارداد قرار دهد. فروشنده باید پرداخت‌های اقساطی را ابتدا به تعهدات تضمین‌شده با ملک اختصاص دهد و پرداخت‌های مالیات/بیمه را به صورت امانی نگه دارد.

• ✓فروشنده یک قطعه ثبت‌نشده نمی‌تواند بدون رضایت کتبی خریدار، بر آن بار یا تعهدی فراتر از مبلغ سررسیدشده طبق قرارداد قرار دهد
• ✓فروشنده باید پرداخت‌های اقساطی را ابتدا به تعهدات تضمین‌شده با ملک اختصاص دهد
• ✓فروشنده باید پرداخت‌های مالیات و بیمه را به صورت امانی نگه دارد و مگر اینکه به نحو دیگری توافق شده باشد، آن‌ها را فقط برای همان اهداف به کار برد
• ✓قرارداد باید تعداد سال‌های تکمیل پرداخت و مبنای هر برآورد مالیاتی را ذکر کند

قرارداد زمین برای خریدار چندین عیب دارد، از جمله محدودیت‌های انتقال، ارزش وثیقه‌ای ضعیف، سند مالکیت نامطمئن، و خطر دعاوی حقوقی اگر فروشنده پیش از انتقال مالکیت فوت کند، ورشکست شود، یا از نظر قانونی محجور شناخته شود.

• ✓قرارداد ممکن است شامل شروطی باشد که واگذاری یا انتقال را محدود می‌کند.
• ✓بیشتر مؤسسات مالی قرارداد زمین را وثیقه‌ای ضعیف می‌دانند.
• ✓خریدار هنگام انعقاد قرارداد هیچ تضمینی ندارد که فروشنده سند مالکیت معتبر دارد و نمی‌تواند به همین دلیل قرارداد را فسخ کند.
• ✓اگر فروشنده پیش از انتقال مالکیت ورشکست شود، فوت کند، یا از نظر قانونی محجور شناخته شود، خریدار با دعوای حقوقی زمان‌بر و پرهزینه روبه‌رو می‌شود.
• ✓بسیاری از معایب با استفاده از قراردادی که با سند امانت تضمین شده باشد، یا سند سه‌جانبه همراه با بیمه سند مالکیت، برطرف می‌شود.

خریدار حق دارد تمام یا بخشی از مانده بدهی را در هر قرارداد فروش اموال غیرمنقول که در ۱ ژانویه ۱۹۶۹ یا پس از آن منعقد شده است، پیش‌پرداخت کند، برای قطعات مسکونی تفکیک‌شده شامل مسکن برای حداکثر چهار خانواده. فروشنده می‌تواند با توافق کتبی پیش‌پرداخت را تا ۱۲ ماه پس از فروش ممنوع کند.

• ✓حق پیش‌پرداخت برای قراردادهای منعقدشده در ۱ ژانویه ۱۹۶۹ یا پس از آن، برای قطعات مسکونی دارای مسکن برای حداکثر چهار خانواده اعمال می‌شود
• ✓فروشنده می‌تواند با توافق کتبی، پیش‌پرداخت را تا ۱۲ ماه پس از فروش ممنوع کند
• ✓هرگونه چشم‌پوشی خریدار از این مقرره پیش‌پرداخت، خلاف سیاست عمومی، غیرقابل اجرا و باطل است، اما بر بقیه قرارداد تأثیر نمی‌گذارد

از نظر تاریخی، مزیت اولیه فروشنده سهولت حذف منافع خریدار در صورت تخلف بود. Barkis v. Scott تصریح کرد که بند 3275 قانون مدنی مانع کافی برای ممنوعیت فروش سخت‌گیرانه و غیرمعقول بود، و پرونده‌های بعدی به توسیع راه‌حل‌های فروشندگان متخلف—حتی متخلفان عمدی—منجر شد و به طور مؤثر قدرت خودکار فروش را حذف کرد.

• ✓Barkis v. Scott تصریح کرد که بند 3275 قانون مدنی مانع ممنوعیت سخت‌گیرانه و غیرمعقول است
• ✓پرونده‌های بعدی به گسترش تسهیلات برای فروشندگان متخلف عمدی نیز منجر شد و قدرت خودکار فروش را حذف کرد
• ✓مزیت قرارداد زمین به عنوان ابزار امنیتی به نفع اسناد اعتماد با قدرت فروش از بین رفت

قرارداد فروش ملک غیرمنقول برای خرید ملک در یک تقسیم فرعی باید شرح قانونی ملک، همه بارهای حقوقی موجود در تاریخ قرارداد، و شرایط قرارداد را به‌وضوح ذکر کند.

• ✓باید شرح قانونی ملک را به‌وضوح ذکر کند
• ✓باید همه بارهای حقوقی موجود در تاریخ قرارداد را افشا کند
• ✓باید شرایط قرارداد را بیان کند

ارزیابان ارزش‌های سال پایه را بر اساس وضعیت ملک از ۲۸ فوریه ۱۹۷۵ تعیین می‌کنند. قطعات ملکی بدون تغییر، ارزش پایه قفل‌شده‌ای دارند که سالانه حداکثر ۲٪ تعدیل می‌شود؛ قطعات ملکی فروخته‌شده/منتقل‌شده ارزش سال پایه جدید می‌گیرند؛ ساخت و ساز جدید برای بهسازی اضافه‌شده ارزش سال پایه خود را دریافت می‌کند.

• ✓ارزش سال پایه تغییر نمی‌کند مگر اینکه تغییر مالکیت یا ساخت و ساز جدید رخ دهد.
• ✓بدون تغییر از ۲۸ فوریه ۱۹۷۵ = ارزش پایه قفل است و سالانه حداکثر ۲٪ تعدیل می‌شود.
• ✓فروش/تغییر مالکیت = ارزش سال پایه جدید از تاریخ تغییر، سالانه حداکثر ۲٪ تعدیل می‌شود.
• ✓ساخت و ساز جدید برای بهسازی اضافه‌شده ارزش سال پایه خود را دارد؛ زمین و بهسازی ممکن است سال‌های پایه متفاوتی داشته باشند.

چندین انتقال از 'تغییر در مالکیت' مستثنی هستند و بنابراین از بازارزیابی جلوگیری می‌کنند، از جمله جایگزینی دامنه برتر، جایگزینی فاجعه‌ای، انتقالات والدین-فرزند، انتقالات ارزش پایه سالخوردگان/معلولان، انتقالات همسران، و انتقالات نهادی متناسب.

• ✓انتقال والدین-فرزند محل اقامت اصلی به اضافه اولین 1 میلیون دلار ارزش نقد کامل مستثنی شده (بخش 63.1) - دعوی باید ظرف 3 سال از انتقال ثبت شود
• ✓انتقالات پدربزرگ-مادربزرگ به نوه مستثنی شده اگر والدین فوت شده‌اند (پس از 27 مارس 1996)
• ✓افراد بالای 55 سال یا معلول می‌توانند ارزش سال پایه را به ملک جایگزین منتقل کنند (بخش 69.5)
• ✓انتقالات همسر (بخش 63) و انتقالات به اعتماد قابل فسخ (بخش 62) مستثنی شده‌اند
• ✓جایگزین قابل مقایسه برای دامنه برتر (بخش 68) و فاجعه (بخش 69، 69.3، 70) مستثنی شده‌اند
• ✓دعوی استثنای والدین-فرزند باید ظرف 3 سال از انتقال یا 6 ماه پس از اعلام ارزیابی تکمیلی/فرار ثبت شود

برخی بهبودها از تعریف «ساخت‌وساز جدید» برای مقاصد ارزیابی مجدد مستثنا هستند، بنابراین موجب بازارزیابی نمی‌شوند.

• ✓تجهیزات حفاظت از آب برای استفاده کشاورزی مستثنا است
• ✓سیستم‌های تشخیص/اطفاء حریق و اصلاحات مربوط به خروج اضطراری مرتبط با آتش مستثنا هستند
• ✓اصلاحات برای دسترسی افراد دارای معلولیت مستثنا هستند
• ✓مقاوم‌سازی لرزه‌ای و نگهداری/تعمیر عادی مستثنا هستند
• ✓سیستم‌های فعال انرژی خورشیدی (ماده ۶۳(ب)) و ملک آلوده از نظر محیط زیستی مستثنا هستند

بر اساس ماده ۵۱، ارزیابان باید کاهش ارزش را به رسمیت بشناسند. ارزش مشمول مالیات برابر است با مقدار کمتر بین ارزش سال پایه (که سالانه به‌صورت مرکب محاسبه می‌شود) و ارزش نقدی کامل (ماده ۱۱۰). ممکن است مالک لازم باشد کاهش ارزش را به ارزیاب اطلاع دهد.

• ✓ارزش مشمول مالیات = مقدار کمتر بین ارزش سال پایه و ارزش نقدی کامل
• ✓ممکن است مالک لازم باشد کاهش ارزش را به‌طور صریح به ارزیاب اطلاع دهد
• ✓هیئت تساوی شهرستان باید به درخواست‌های کاهش ارزیابی رسیدگی کند

در کالیفرنیا، طرح‌های جامع «طرح عمومی» نامیده می‌شوند. هر شهر و شهرستان باید طرح عمومی خود را برای توسعه فیزیکی بلندمدت که تمام محدوده برنامه‌ریزی آن را پوشش می‌دهد، تصویب کند. دادگاه‌ها آن را «قانون اساسی برای همه توسعه‌های آینده» توصیف می‌کنند، و تمام تصمیم‌های کاربری زمین باید با آن منطبق باشد.

• ✓هر شهر و شهرستان باید یک طرح عمومی تصویب کند (قانون دولت کالیفرنیا، ماده ۶۵۳۰۰)
• ✓تمام تصمیم‌های کاربری زمین شهر و شهرستان باید با طرح عمومی منطبق باشد
• ✓محدوده برنامه‌ریزی شامل تمام زمین‌های تحت صلاحیت و همچنین زمین‌های بیرونی مرتبط با برنامه‌ریزی آن است

قانون ایالتی ایجاب می‌کند که طرح عمومی به هفت دسته اصلی به نام “عناصر” بپردازد. عناصر اضافی ممکن است بر اساس موقعیت مکانی مورد نیاز باشند، و عناصر اختیاری ممکن است گنجانده شوند. همه عناصر باید یک بیانیه یکپارچه و از نظر داخلی سازگار از سیاست‌های توسعه را تشکیل دهند.

• ✓هفت عنصر مورد نیاز عبارتند از: کاربری زمین، حمل و نقل، مسکن، حفاظت، فضای باز، سر و صدا، و ایمنی
• ✓برخی حوزه‌های قضایی باید به توسعه ساحلی و حفاظت از منابع معدنی نیز بپردازند
• ✓طرح عمومی و تمام عناصر آن باید یکپارچه، از نظر داخلی سازگار و همخوان باشند

قوانین و تصمیمات دادگاه‌ها طرح جامع را به عنوان قانون اساسی محلی برای توسعه فیزیکی تعیین کردند. آیین‌نامه‌های منطقه‌بندی شهرهای تابع قانون عمومی، نقشه‌های تفکیک زمین و پروژه‌های عمرانی عمومی باید با طرح جامع سازگار باشند.

• ✓آیین‌نامه‌های منطقه‌بندی شهرهای تابع قانون عمومی باید با طرح جامع سازگار باشند
• ✓هر شهر/شهرستان به جز لس‌آنجلس از تصویب نقشه تفکیک زمین ناسازگار با طرح جامع منع شده است؛ همه (از جمله لس‌آنجلس) باید نقشه‌های ناسازگار را رد کنند
• ✓تصمیم دادگاه در سال ۱۹۸۰ مستلزم آن است که پروژه‌های عمرانی عمومی همه شهرها/شهرستان‌ها با طرح سازگار باشند
• ✓اگر طرح جامع به مسائل الزامی ایالتی به اندازه کافی نپردازد، مجوز استفاده مشروط ممکن است صادر نشود (تصمیم ۱۹۸۴)

طرح‌های جامع معمولاً در چهار جزء اصلی تنظیم می‌شوند: داده‌های پس‌زمینه/تحلیل، بیانیه اهداف و سیاست‌های توسعه، نمودارهای پشتیبان، و برنامه اقدامات اجرایی. قالب‌ها بسته به حوزه قضایی و شرایط محلی متفاوت است.

• ✓چهار جزء: داده‌های پس‌زمینه/تحلیل، بیانیه اهداف و سیاست‌ها، نمودارها، و برنامه اجرا
• ✓نهاد برنامه‌ریزی محلی در نهایت مسئول تهیه طرح است، چه طرح در داخل سازمان تهیه شود و چه توسط مشاوران.

پس از نوشته شدن طرح، کمیسیون برنامه‌ریزی حداقل یک جلسه استماع عمومی برگزار می‌کند و توصیه‌ها را به نهاد قانون‌گذاری محلی ارجاع می‌دهد، که حداقل یک جلسه استماع عمومی برگزار می‌کند و سپس طرح را با قطعنامه تصویب، اصلاح یا رد می‌کند.

• ✓کمیسیون برنامه‌ریزی پیش از ارجاع توصیه‌ها، حداقل یک جلسه استماع عمومی برگزار می‌کند.
• ✓نهاد قانون‌گذاری پس از یک جلسه استماع عمومی، طرح را با قطعنامه تصویب، اصلاح یا رد می‌کند.
• ✓در برخی شهرهای دارای منشور، کمیسیون برنامه‌ریزی می‌تواند بدون جلسه استماع عمومی اقدام نهایی انجام دهد.

اصلاح عناصر الزامی طرح‌های جامع از نظر تعداد دفعات محدود است. اصلاحات ممکن است توسط سازمان‌های برنامه‌ریزی، به هر شیوه‌ای که نهاد قانونگذاری تعیین کند، یا با اقدام ابتکاری آغاز شوند.

• ✓اصلاح عناصر الزامی حداکثر به چهار بار در هر سال تقویمی محدود می‌شود
• ✓اصلاح از طریق اقدام ابتکاری توسط دیوان عالی کالیفرنیا تأیید شده است
• ✓اگر قرارداد توسعه در حال اجرا باشد، مفاد آن بر اصلاحات متعارض طرح جامع مقدم است

قرارداد لیستینگ مسکونی انحصاری (RLA) یک لیستینگ برای فروش مال غیرمنقول با توصیف مشخص است. عبارت «حق فروش» به معنای «حق یافتن خریدار» است — این عبارت به بروکر اجازه نمی‌دهد اسناد معامله را برای فروشنده امضا کند. اصلاحات با استفاده از فرم MT انجام می‌شوند.

• ✓«حق فروش» فقط به معنای «حق یافتن خریدار» است
• ✓لیستینگ به بروکر اجازه نمی‌دهد اسناد معامله را برای فروشنده امضا کند
• ✓یک لیستینگ معمول اجازه می‌دهد نصب تابلوی «برای فروش»، درج در MLS، همکاری با نمایندگان خریدار، و پذیرش سپرده حسن نیت.

بر اساس ماده ۱۰۱۴۷.۵ قانون مشاغل و حرفه‌ها، در فروش املاک مسکونی با حداکثر چهار واحد (شامل خانه سیار/موبایل‌هوم)، لیستینگ باید پیش از بند کمیسیون، با قلم پررنگ حداقل ۱۰ پوینتی، حاوی این اطلاعیه باشد که نرخ‌های کمیسیون توسط قانون تعیین نشده و قابل مذاکره هستند. کارگزار نمی‌تواند پیش از مذاکره، نرخ کمیسیون را از پیش چاپ یا درج کند.

• ✓ماده ۱۰۱۴۷.۵ قانون مشاغل و حرفه‌ها (B&P) الزام می‌کند که اطلاعیه قابل مذاکره بودن با قلم پررنگ ۱۰ پوینتی پیش از بند کمیسیون درج شود
• ✓اطلاعیه: «میزان یا نرخ کمیسیون‌های املاک توسط قانون تعیین نشده است. آن‌ها توسط هر کارگزار به‌صورت جداگانه تعیین می‌شوند و ممکن است میان فروشنده و کارگزار قابل مذاکره باشند.»
• ✓کارگزار نمی‌تواند پیش از مذاکره از لیستینگی استفاده کند که نرخ کمیسیون در آن از پیش چاپ یا درج شده است
• ✓برای املاک مسکونی با حداکثر چهار واحد، شامل خانه سیار/موبایل‌هوم، اعمال می‌شود

بند حفاظت (ایمنی) دوره‌ای را پس از انقضای لیستینگ تعیین می‌کند که در آن کمیسیون کارگزار محفوظ می‌ماند اگر مالک شخصاً به کسی بفروشد که در طول مدت لیستینگ به‌طور فیزیکی وارد ملک شده است، ملک به او نشان داده شده است، یا پیشنهادی نوشته است.

• ✓کارگزار باید نام خریداران بالقوه را پیش از زمان مشخص‌شده در قرارداد یا در مهلت مقرر در آن، به‌صورت کتبی به مالک اطلاع دهد.
• ✓حفاظت شامل خریدارانی می‌شود که در طول مدت لیستینگ به‌طور فیزیکی وارد ملک شده‌اند، ملک به آن‌ها نشان داده شده است، یا پیشنهادی نوشته‌اند.
• ✓کمیسیون فقط برای مدت‌زمان مشخصی پس از انقضا محفوظ می‌ماند.

یک لیستینگ باید مدت معینی داشته باشد که در ساعت ۱۱:۵۹ شب یک روز مشخص پایان می‌یابد. توصیف ملک باید مشخص و دقیق باشد تا از ابهام جلوگیری کند و به اجرا کمک کند.

• ✓یک لیستینگ باید مدت معینی داشته باشد
• ✓مدت در ساعت ۱۱:۵۹ شب یک روز مشخص پایان می‌یابد
• ✓توصیف دقیق ملک به اجرای لیستینگ کمک می‌کند

در ازای حقوق انحصاری، بروکر موافقت می‌کند که با دقت و کوشش متعارف (due diligence) خریدار مناسب را بیابد و برای فروش مذاکره کند، و همین امر لیستینگ را به یک قرارداد دوجانبه تبدیل می‌کند. حق بروکر «غیرقابل فسخ» است، یعنی بدون رضایت طرف دیگر نمی‌توان آن را فسخ کرد، هرچند نقض قرارداد ممکن است امکان انفساخ قانونی (rescission) را فراهم کند.

• ✓لیستینگ یک قرارداد دوجانبه است که رعایت دقت و کوشش متعارف از سوی بروکر را لازم می‌داند
• ✓«غیرقابل فسخ» به این معناست که هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را بدون رضایت طرف دیگر فسخ کند
• ✓نقض قرارداد (مثلاً عدم استفاده از دقت و کوشش متعارف) ممکن است قرارداد را مشمول انفساخ قانونی کند
• ✓فروشنده موافقت می‌کند که برای حقایق با اهمیت افشا نشده، به بروکر غرامت بپردازد و او را از مسئولیت مبرا نگه دارد

فروشنده معمولاً، مگر اینکه به‌صورت کتبی خلاف آن قید شود، اظهار می‌کند که از اخطار نکول، معوقات وام، ورشکستگی/ناتوانی مالی مؤثر بر ملک، دعوای حقوقی تهدیدشده یا در جریان، یا عوارض ویژه جاری/در انتظار/پیشنهادی مطلع نیست، و موافقت می‌کند تغییرات را به بروکر اطلاع دهد.

• ✓فروشنده باید اخطارهای نکول، معوقات وام، و ورشکستگی/ناتوانی مالی را افشا کند
• ✓فروشنده باید دعوای حقوقی تهدیدشده/در جریان و عوارض ویژه را افشا کند
• ✓فروشنده باید هرگونه تغییر در این موارد را به بروکر اطلاع دهد

پس از اجرا، کارگزار یا فرد منصوب کارگزار حق دارد ظرف ۵ روز شرایط لیستینگ را تأیید کند یا به صورت کتبی لغو کند. همه مالکان باید امضا کنند؛ مشارکت‌ها/شرکت‌ها به مقامات مناسب دارای اختیار نیاز دارند. هنگامی که توسط دارنده پروانه مجاز امضا شود، لیستینگ به یک قرارداد دوطرفه با شرط تعلیقی تأیید مدیریت ۵ روزه تبدیل می‌شود و باید در زمان امضا یک نسخه به فروشنده داده شود.

• ✓کارگزار/فرد منصوب ۵ روز فرصت دارد تا لیستینگ را تأیید یا به صورت کتبی لغو کند
• ✓همه مالکان باید لیستینگ را امضا کنند
• ✓کارگزار باید در زمان امضا یک نسخه از توافق را به فروشنده بدهد
• ✓حل اختلاف ابتدا مستلزم میانجی‌گری است، سپس در صورت پاراف شدن توسط همه طرف‌ها، داوری

حساب امانی وجوه امانی را از وجوه غیرامانی جدا میکند و کنترل فیزیکی و حسابداری بهتری فراهم میآورد. این حساب از وجوه اصیلها در برابر دعاوی علیه کارگزار و از تشریفات ارث محافظت میکند و پوشش بیمه FDIC را افزایش میدهد.

• ✓وجوه امانی در یک حساب امانی واقعی را نمیتوان در جریان دعاوی علیه کارگزار یا در طول تشریفات ارث مسدود کرد
• ✓وجوه هر مشتری در یک حساب امانی در بانک تحت بیمه فدرال، توسط FDIC تا سقف ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای هر مالک بیمه میشود (بر اساس نظر FDIC در سال ۱۹۶۵)، نه فقط ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای کل حساب
• ✓حساب باید به عنوان حساب قیمومتی (custodial) تعیین شود و نام و سهم هر مالک در سوابق سپردهگذار افشا شود

یک تفکیک‌کننده زمین، سازنده یا توسعه‌دهنده باید دشواری‌های تفکیک زمین و بازار را درک کند. طرح توسعه باید مقررات دولتی ایالتی و محلی را در نظر بگیرد، از جمله قانون اراضی تفکیک‌شده (Subdivided Lands Law)، قانون نقشه تفکیک (Subdivision Map Act)، قانون کیفیت محیطی کالیفرنیا (CEQA)، پهنه‌بندی، طرح‌های جامع و اختصاصی محلی، و افکار عمومی.

• ✓طرح‌های توسعه باید با قانون اراضی تفکیک‌شده (Subdivided Lands Law) و قانون نقشه تفکیک (Subdivision Map Act) مطابقت داشته باشند
• ✓CEQA (قانون کیفیت محیطی کالیفرنیا) بر طرح‌های توسعه اعمال می‌شود
• ✓پهنه‌بندی، طرح‌های جامع/اختصاصی محلی، و افکار عمومی بر توسعه تأثیر می‌گذارند

حدس آگاهانه توسعه‌دهنده درباره نرخ فروش قطعات زمین، «نرخ جذب» است که بر بازاریابی، تأمین مالی و هزینه‌های سربار اثر می‌گذارد و همه اینها برای نوسانات قیمتی آینده پیش‌بینی‌شده تعدیل می‌شوند. سود قبل از مالیات برآوردی از کسر مجموع تمام هزینه‌های پروژه از برآورد قیمت فروش خرده‌فروشی به دست می‌آید، با در نظر گرفتن زمان پیش از تحقق سود.

• ✓نرخ جذب، نرخ برآوردی فروش قطعات زمین است
• ✓نرخ جذب بر بازاریابی، تأمین مالی و هزینه‌های سربار اثر می‌گذارد
• ✓سود قبل از مالیات = قیمت برآوردی فروش خرده‌فروشی منهای مجموع هزینه‌های پروژه، با در نظر گرفتن زمان تا تحقق

پیش‌شرط‌های منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی می‌توانند پتانسیل یک ملک را به‌شدت کاهش دهند. پیش از خرید، یک توسعه‌دهنده یا سازنده باید با سازمان برنامه‌ریزی محلی و متخصصان خصوصی کاربری زمین مشورت کند تا احتمال تأیید نهایی پروژه و بازه‌های زمانی احتمالی فرایند تأیید را ارزیابی کند.

• ✓پیش‌شرط‌های منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی می‌توانند پتانسیل ملک را به‌شدت کاهش دهند
• ✓پیش از خرید ملک با سازمان برنامه‌ریزی محلی مشورت کنید
• ✓احتمال تأیید و بازه‌های زمانی احتمالی را با متخصصان کاربری زمین ارزیابی کنید

یک توسعه‌دهنده از متخصصانی مانند مهندسان عمران، مهندسان ساخت‌وساز، مهندسان خاک، برنامه‌ریزان کاربری زمین، معماران، معماران منظر، پیمانکاران، وکلا، شرکت‌های تایتل، بانکداران، تحلیل‌گران املاک، پژوهشگران بازار و حسابداران بهای تمام‌شده استفاده می‌کند. این طرح شامل موارد زیر است: (۱) چیدمان فیزیکی قطعه زمین با جزئیات مهندسی‌شده؛ (۲) زمان‌بندی فرآیند و تصویب کاربری زمین؛ (۳) امکانات رفاهی که ارائه می‌شوند؛ (۴) تأمین مالی اولیه و مستمر تا آخرین فروش؛ (۵) تبلیغات و پیشبرد فروش.

• ✓طرح توسعه شامل چیدمان مهندسی‌شده قطعه زمین، زمان‌بندی تصویب، امکانات، تأمین مالی و تبلیغات/پیشبرد فروش است.
• ✓تأمین مالی باید تا تکمیل آخرین فروش ادامه یابد.
• ✓توسعه‌دهندگان به تیم گسترده‌ای از مهندسان، برنامه‌ریزان، وکلا و متخصصان مالی متکی هستند.

برای تعیین سود کافی، توسعه‌دهنده باید محاسبه کند: هزینه زمین؛ هزینه عوارض دولتی؛ هزینه بهبودهای خارج از سایت (لوله‌های اصلی آب، فاضلاب، خیابان‌ها، ناودان‌ها، جدول‌ها، پیاده‌روها، روشنایی خیابان)؛ هزینه‌های نقشه‌برداری، حقوقی، بازاریابی، تأمین مالی و اداری/سربار؛ و قیمت خرده‌فروشی احتمالی فروش قطعات زمین یا واحدها، که گاهی بسیار دور در آینده است.

• ✓محاسبه سود شامل هزینه زمین، عوارض دولتی، بهبودهای خارج از سایت، سربار، و قیمت برآوردی فروش خرده‌فروشی است
• ✓بهبودهای خارج از سایت شامل لوله‌های اصلی آب، فاضلاب، خیابان‌ها، ناودان‌ها، جدول‌ها، پیاده‌روها و روشنایی خیابان است
• ✓قیمت‌های فروش خرده‌فروشی باید پیش‌بینی شوند، گاهی بسیار دور در آینده

یک سازنده ممکن است یک قطعه زمین بزرگ را طبق یک طرح جامع مرحله‌ای که برای برآوردن تقاضای پیش‌بینی‌شده/نرخ جذب طراحی شده است، زیرتقسیم کند. این پروژه‌ها پیچیده‌تر هستند، شامل محدودیت‌های حاکمیتی اصلی می‌شوند، با موانع بیشتری برای تأیید ایالتی و محلی روبه‌رو هستند و عموماً زمان بیشتری می‌برند و عدم‌قطعیت بیشتری دارند.

• ✓طرح‌های جامع مرحله‌ای برای برآوردن تقاضای پیش‌بینی‌شده/نرخ جذب طراحی می‌شوند
• ✓پروژه‌های با طرح جامع شامل محدودیت‌های حاکمیتی اصلی هستند
• ✓پروژه‌های مرحله‌ای بزرگ‌تر با موانع تأیید بیشتر، زمان بیشتر و عدم‌قطعیت بیشتری روبه‌رو هستند

کارگزار ممکن است در نقشی محدود تجربهٔ تفکیک زمین کسب کند. مالک زمینی با مساحت زیاد ممکن است کارگزار را به عنوان تفکیک‌کننده به کار بگیرد، و کارگزار مشاوران متخصص (مهندس عمران، برنامه‌ریز زمین، وکیل کاربری زمین) را هماهنگ کند. کارگزار و مالک زمین ممکن است شراکت تشکیل دهند: یکی سرمایه و زمین را می‌آورد و دیگری مدیریت و بازاریابی (سرمایهٔ حاصل از کار) را ارائه می‌کند.

• ✓کارگزار می‌تواند به عنوان تفکیک‌کننده برای هماهنگی مشاوران به کار گرفته شود
• ✓کارگزار و مالک می‌توانند شراکتی تشکیل دهند که نقش‌های سرمایه/زمین و مدیریت/بازاریابی را تقسیم می‌کند
• ✓«سرمایهٔ حاصل از کار» به تلاش مدیریتی و بازاریابی ارائه‌شده اشاره دارد