Effects of Secured Transactions +7California · 부동산 · 한국어

신탁증서에는 위반 또는 채무불이행 시 대출기관이 채무 전액을 즉시 상환하도록 요구할 수 있게 하는 조항이 포함되어 있으며, 여기에는 매도 시 변제 및 추가 담보 설정 시 변제 조항이 포함됩니다. 이러한 가속 조항을 통해 대출기관은 소유권이 이전되거나 추가 담보가 설정될 때 상환 또는 재협상을 요구할 수 있습니다.

• ✓원리금 상환, 세금 납부 또는 부동산 유지 관리를 이행하지 않은 경우 가속이 허용됩니다
• ✓매도 시 변제 및 추가 담보 설정 시 변제는 가속 조항의 한 형태입니다
• ✓매도 시 변제 조항이 없는 대출은 이러한 규칙의 적용을 받지 않습니다

웰렌캠프 대 뱅크 오브 아메리카(1978)는 주 대출기관의 자동적 매각 시 즉시상환 조항 집행을 금지했습니다. 피델리티 페더럴 대 데 라 쿠에스타(1982)는 연방 대출기관의 집행을 인정했습니다. 가른-세인트 저메인법(1982년 10월 15일 발효)은 모든 대출기관이 매각 시 즉시상환 조항을 자동적으로 집행할 수 있게 하여 주법을 선점했습니다.

• ✓웰렌캠프(1978)는 주 대출기관의 자동적 매각 시 즉시상환을 제한했습니다.
• ✓피델리티 페더럴 대 데 라 쿠에스타(1982)는 연방 차원의 집행을 인정했습니다.
• ✓가른-세인트 저메인법(1982년 10월 15일)은 모든 대출기관이 매각 시 즉시상환 조항을 집행할 수 있게 했습니다.

구매자금 채무에는 두 가지 정의가 있습니다: 구매자가 설정한 다른 담보권보다 우선하는 우선권, 그리고 부족액 청구 금지 보호입니다. 매도인 제공 대출은 구매자금입니다. 제3자 대출은 1~4세대 주거용 주택을 취득하고 거주하는 데 사용된 경우에만 구매자금입니다. 투자/소득용 금융은 해당되지 않습니다.

• ✓매매대금에 대한 매도인/판매자 금융은 구매자금입니다
• ✓제3자 대출은 소유자가 거주하는 1~4세대 주택에만 구매자금입니다
• ✓소유자 거주 주택을 재융자하면 비구매자금으로 전환됩니다

저당권으로 담보된 채무의 양도는 담보를 함께 이전한다. 어음 없이 저당권만 양도하면 양수인에게 아무것도 이전되지 않지만, 저당권 없이 어음만 양도하면 양수인은 담보청구권을 갖는다. 등록은 모든 인에게 법정적 공시를 제공한다.

• ✓저당권 없는 어음 양도는 양수인에게 담보청구권을 부여한다(민법 2936)
• ✓저당권만의 양도는 양수인에게 아무것도 이전하지 않는다
• ✓양도 등록은 법정적 공시를 제공한다(민법 2934)

대출을 협상하거나 약속어음을 판매/양도하는 모든 면허 소지자는 신탁증서 또는 양도증서가 기록되도록 하여야 하며, 즉시 기록할 것을 서면으로 권고하여야 합니다. 서비싱 모기지 론 브로커(servicing MLB)는 원본 문서를 보유할 수 있지만, 기록하고 원본과 일치하게 작성된 사본(conformed copies)을 제공함으로써 교부를 완결해야 합니다.

• ✓면허 소지자는 신탁증서 또는 양도증서를 기록하게 하여야 함 (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓아직 기록되지 않은 경우 즉시 기록할 것을 서면으로 권고하여야 함
• ✓서비싱 MLB는 원본을 보유할 수 있지만 기록을 통해 교부를 완결해야 함

담보 설정된 부동산이 양도될 때, 매수인은 새로운 융자를 받거나, 대출에 부담이 있는 상태로 매수하거나, 대출을 인수한다. 매수인은 양도 시 전액 상환 조항(due-on-sale clause)이 있는 대출에 부담이 있는 상태로 소유권을 취득할 수 없다. 인수(assumption)의 경우 매수인이 주된 채무자가 되며, 책임의 대체(substitution of liability)는 매도인을 면책시킨다.

• ✓양도 시 전액 상환 조항이 있는 기존 대출에 대해서는 그 대출에 부담이 있는 상태로 소유권을 취득할 수 없다
• ✓매도인은 일반적으로 계속 개인적 책임을 지며, 구매자금 대출 상황은 예외이다
• ✓인수 시 책임의 대체는 매도인을 모든 책임에서 면제한다

소유자가 거주하는 주거용 부동산의 경우, 집행에 대한 주목할 만한 예외에는 점유와 관련 없는 후순위 담보권, 공동임차인 간의 이전, 사망 시 친족에게의 이전, 철회 가능한 생전 신탁으로의 이전이 포함됩니다. 1985년 10월 15일까지 캘리포니아에서는 대출기관의 동의 없는 이전이 대부분 제거되었습니다.

• ✓점유와 관련 없는 후순위 담보권 설정은 면제됩니다.
• ✓차용인의 사망 시 친족에게 이전하는 것은 면제됩니다.
• ✓철회 가능한 생전 신탁(차용인이 설정자/수익자인 경우)으로의 이전은 면제됩니다.
• ✓연방 S&L은 연방 인가를 받은 상태에서 취급된 대출에 대해 해당 조항을 집행할 수 있습니다.

4개 이하의 주거용 유닛이 있는 부동산에 대한 신탁증서(deed of trust) 내 가속 조항은 해당 조항이 담보 문서와 약속어음 또는 기타 채무 문서 모두에 전체가 인쇄되지 않는 한 무효입니다.

• ✓가속 조항은 담보 문서와 약속어음 모두에 나타나야 합니다
• ✓4개 이하의 주거용 유닛이 있는 부동산에 적용됩니다(민법 제2924.5조)
• ✓매각 시 만기 도래(due-on-sale)를 회피하기 위한 은밀한 양도는 허용되는 관행이 아닙니다

유치권은 일반적으로 기록 시점에 따라 우선순위를 가지며, 실제 통지 또는 구성적 통지가 우선순위를 결정합니다. 카운티 및 시의 재산세와 승인된 부과금은 슈퍼 유치권으로, 기록 시점과 관계없이 신탁증서(deeds of trust)보다 우선권을 유지합니다.

• ✓우선순위는 일반적으로 기록 시점에 따라 결정됩니다
• ✓재산세와 부과금은 기록 여부와 관계없이 우선하는 슈퍼 유치권입니다
• ✓특별/가액 기준 부과금(ad valorem assessments)은 세금과 동일한 우선순위를 가집니다 (Gov Code 53930)

채무자/차용인/신탁인/저당권자의 용어들은 차용인을 설명하는 교환 가능한 용어입니다. 채권자/대출인/수익자/저당권 보유자는 대출인을 설명하는 교환 가능한 용어입니다. 담보 증서의 영향에는 채무 양도, 이전, 가속, 상계 진술서, 유치권 우선순위 및 매입금 구분이 포함됩니다.

• ✓채무자, 차용인, 신탁인, 저당권자는 교환 가능한 용어입니다
• ✓채권자, 대출인, 수익자, 저당권 보유자는 교환 가능한 용어입니다
• ✓캘리포니아는 제목 이론이 아닌 유치권 이론 주입니다

기존 모기지를 투자자에게 양도할 때, 미지급 잔액, 이자 지급일, 이율, 지급액, 만기, 기한이익상실 조항, 그리고 소유자의 모든 청구사항을 보여주는 상계 진술서(금반언 증명서)를 취득한다. 이는 수익자 진술서를 보완한다.

• ✓상계/금반언 진술서는 양수인에게 귀속되는 의무를 확인한다.
• ✓미지급 잔액, 이자율, 지급 조건, 기존 청구를 포함한다.
• ✓대출 상태에 관한 수익자 진술서를 보완한다.

RESPA가 요구하는 네 번째 공개서류는 Servicing Disclosure Statement입니다. 이는 신청 시 또는 신청서 제출 후 3영업일 이내에, 테이블 펀딩을 예상하는 채권자/대출기관 또는 모기지 브로커, 또는 제1순위 담보 딜러 대출을 예상하는 딜러에 의해 제공되어야 합니다. 그 목적은 대출 서비스가 이전될 수 있는지, 이전될 것인지, 또는 이전되지 않을 것인지를 신청자에게 알리는 것입니다.

• ✓신청 시 또는 신청서 제출 후 3영업일 이내에 제공되어야 함
• ✓테이블 펀딩을 예상하는 채권자/대출기관 또는 브로커, 또는 제1순위 담보 딜러 대출을 예상하는 딜러로부터 요구됨
• ✓「모기지 서비싱 대출」은 「연방 관련 모기지 대출」과 상호 교환 가능함
• ✓테이블 펀딩에 관여할 수 없는 캘리포니아 모기지 브로커는 Servicing Disclosure Statement를 발급할 필요가 없음

연방 RESPA 규정에 따르면, 테이블 펀딩은 대출금의 동시 선급과 그 선급금을 제공한 자에게 대출을 양도하는 결제입니다. 캘리포니아에서는 이를 「동시 양도」라고 합니다. RMLA에 따른 캘리포니아 모기지 뱅커가 계열사 대출 기금을 사용하는 좁은 범위의 경우를 제외하고, 테이블 펀딩은 캘리포니아 법에서 허가되지 않습니다. 테이블 펀딩 대출은 RESPA 목적상 2차 시장 거래가 아닙니다.

• ✓테이블 펀딩 = 자금의 동시 선급 + 자금을 제공한 자에게 대출을 양도
• ✓캘리포니아에서 이러한 거래는 「동시 양도」입니다
• ✓테이블 펀딩된 대출은 RESPA 목적상 2차 시장 거래가 아닙니다
• ✓테이블 펀딩은 좁은 범위의 RMLA 모기지 뱅커 예외를 제외하고 캘리포니아에서 허가되지 않습니다

대출 서비스 공개 명세서(Servicing Disclosure Statement) 고지는 1순위 담보권 모기지 신청자에게 모기지 상환금을 수납할 권리가 이전될 수 있음을 알립니다. 대출 서비스란 원금, 이자 및 에스크로 지급금을 수납하고, 명세서를 발송하며, 잔액을 추적하고, 기타 대출 관련 사항을 처리하는 것을 말합니다. 이 명세서에는 세 가지 대출 서비스 이전 옵션 중 하나가 포함되며, 이전 전에 차용인에게 사전 통지가 제공될 것이라고 명시합니다.

• ✓대출 서비스 이전이 발생하기 전에 차용인에게 사전 통지가 제공되어야 함
• ✓명세서는 세 가지 지정된 옵션 중 하나를 사용하여 대출 서비스가 이전될 수 있는지, 이전될 것인지 또는 이전되지 않을 것인지를 공개함
• ✓대출 서비스에는 원금, 이자 및 에스크로 지급금의 수납과 명세서 발송이 포함됨

채권자/대출기관, 권한을 부여받은 테이블 펀딩 브로커, 또는 자격을 갖춘 딜러는 신청서 접수 후 3영업일 이내에 서비스 공개서(Servicing Disclosure Statement)를 직접 전달, 미국 우편, 또는 (신청자가 동의하는 경우) 팩스, 이메일, 전자적 수단으로 전달해야 합니다. 3영업일 이내에 신용이 거절되면 해당 공개서는 필요하지 않습니다. 같은 주소의 공동 신청자는 한 부만 필요하며, 주소가 다르면 각각 한 부씩 필요합니다.

• ✓신청서 접수 후 3영업일 이내에 직접 전달, 우편, 또는 합의된 전자적 수단으로 전달할 것
• ✓3영업일 이내에 차용인의 신용이 거절되면 서비스 공개서는 필요하지 않음
• ✓같은 주소의 공동 신청자는 한 부만 필요하고, 주소가 다르면 각자에게 한 부씩 필요함

RESPA상 이차 시장 거래는 이차 시장에서 대출 채무의 선의의 양도입니다. 테이블 펀딩(table-funded) 브로커는 채권자/대출자가 되지 않습니다. HUD는 자금의 실제 출처와 자금 제공 대출자의 실제 이해관계에 따라 선의의 이차 시장 양도를 판단합니다. 이차 시장 거래는 주거용 모기지 대출이 한 실제 채권자/대출자로부터 다른 실제 채권자/대출자에게 매도 및 양도될 때 발생합니다.

• ✓선의의 이차 시장 양도는 자금의 실제 출처와 자금 제공 대출자의 실제 이해관계에 따라 달라집니다.
• ✓테이블 펀딩 거래의 모기지 브로커는 채권자/대출자가 되지 않습니다.
• ✓딜러 대출의 생성 또는 딜러 소비자 신용 계약의 양도는 이차 시장 거래가 아닙니다.

부동산 매매계약은 매도인(vendor)이 매수인(vendee)이 계약에서 정한 특정 조건을 충족한 후 부동산의 소유권(title)을 이전하기로 합의하는 증서이며, 1년 이내에 소유권 이전을 요구하지 않습니다. 이는 할부 매매계약(Installment Sales Contract), 이전 합의서(Agreement to Convey), 매매 및 구매 합의서(Agreement for Purchase and Sale), 토지 매매계약(Land Sale Contract), 또는 토지 매매계약(Land Contract of Sale)이라고도 합니다.

• ✓매도인(vendor)은 매수인(vendee)이 지정된 조건을 충족한 후에만 소유권 이전에 합의합니다.
• ✓계약은 1년 이내의 소유권 이전을 요구하지 않습니다.
• ✓캘리포니아 민법 제2985조 이하의 요건을 충족해야 합니다.

기록되지 않은 토지계약에 따라 매도하는 경우, 매도인은 매수인의 서면 동의 없이 계약상 지급해야 할 금액을 초과하여 해당 필지에 담보권을 설정하는 것이 금지된다. 매도인은 분할금을 먼저 해당 부동산으로 담보된 채무에 충당해야 하며, 세금 및 보험료 지불금은 신탁으로 보관해야 한다.

• ✓기록되지 않은 필지의 매도인은 매수인의 서면 동의 없이 지급해야 할 금액을 초과하여 해당 필지에 담보권을 설정할 수 없다.
• ✓매도인은 분할금을 먼저 해당 부동산으로 담보된 채무에 충당해야 한다.
• ✓매도인은 세금 및 보험료 지불금을 신탁으로 보관하고, 달리 합의하지 않는 한 해당 목적에만 사용해야 한다.
• ✓계약에는 대금 완납에 필요한 연수와 세금 추정의 기준을 명시해야 한다.

토지 매매 계약은 매수인에게 여러 단점을 안긴다. 여기에는 양도 제한, 담보 가치 부족, 불확실한 소유권, 그리고 양도 전에 매도인이 사망하거나 파산하거나 무능력자로 선고될 경우의 소송 위험이 포함된다.

• ✓계약에는 양도 또는 이전을 제한하는 약정이 포함될 수 있다
• ✓대부분의 금융 기관은 토지 매매 계약을 담보로 부적합하다고 본다
• ✓매수인은 계약 체결 시 매도인이 양호한 소유권을 가지고 있다는 보증을 받지 못하며, 그 이유로 계약을 취소할 수 없다
• ✓양도 전에 매도인이 파산하거나 사망하거나 무능력자로 판결되면 매수인은 시간과 비용이 많이 드는 소송에 직면한다
• ✓신탁증서로 담보된 계약이나 권원보험과 결합된 삼자 계약을 사용하면 많은 단점이 제거된다

매수인은 1969년 1월 1일 이후에 체결된 부동산 매매계약으로서 4세대 이하를 위한 주거가 포함된 구획된 주거용 택지에 대해 잔액의 전부 또는 일부를 선지급할 권리가 있다. 매도인은 매각 후 최대 12개월 동안 서면 합의로 선지급을 금지할 수 있다.

• ✓선지급 권리는 1969년 1월 1일 이후에 체결된 계약으로서 4세대 이하를 위한 주거가 있는 주거용 택지에 적용된다.
• ✓매도인은 서면 합의로 매각 후 최대 12개월 동안 선지급을 금지할 수 있다.
• ✓매수인이 이 선지급 조항을 포기하는 것은 공공정책에 반하고 집행할 수 없으며 무효이다. 다만 계약의 나머지 부분에는 영향을 미치지 않는다.

역사적으로 매도인의 주된 이점은 채무불이행 시 매수인의 권리를 쉽게 소멸시킬 수 있다는 점이었다. Barkis v. Scott 사건은 캘리포니아 민법 제3275조가 가혹하고 불합리한 담보권 실행에 대한 충분한 장벽이라고 판시했고, 이후 판례들은 고의적 채무불이행자까지 포함한 채무불이행 매수인의 구제수단을 확대하여 자동적 매각권을 사실상 제거했다.

• ✓Barkis v. Scott 사건은 캘리포니아 민법 제3275조가 가혹하고 불합리한 담보권 실행 절차를 금지한다고 판시했다.
• ✓이후 판례들은 고의로 채무불이행한 매수인에게까지 구제를 확대하여 자동적 매각권을 제거했다.
• ✓토지계약의 담보 수단으로서의 이점은 매각권이 있는 신탁증서가 선호되면서 약화되었다.

구획지 내 부동산 매입을 위한 부동산 매매 계약서에는 해당 부동산의 법적 기재, 계약 체결일 당시 존재하는 모든 부담(encumbrances), 그리고 계약 조건이 명확히 기재되어야 합니다.

• ✓해당 부동산의 법적 기재를 명확히 기재해야 함
• ✓계약 체결일 당시 존재하는 모든 부담(encumbrances)을 공개해야 함
• ✓계약 조건을 명시해야 함

평가관은 1975년 2월 28일 이후 해당 부동산의 상태를 기준으로 기준 연도 가액을 설정합니다. 변경되지 않은 필지는 고정된 기준 가액을 유지하며 매년 최대 2%까지 조정됩니다. 매각되거나 이전된 필지는 새로운 기준 연도 가액이 부여됩니다. 신축 건물은 추가된 개량분에 대해 자체적인 기준 연도 가액을 받습니다.

• ✓기준 연도 가액은 소유권 변경이나 신축이 없는 한 변경될 수 없습니다.
• ✓1975년 2월 28일 이후 변경이 없으면 기준 가액은 고정되며 매년 최대 2%까지 조정됩니다.
• ✓매각/소유권 변경 시 변경일 현재의 새로운 기준 연도 가액이 적용되며 매년 최대 2%까지 조정됩니다.
• ✓신축은 추가된 개량분에 대해 자체 기준 연도 가액을 가지며, 토지와 개량분은 서로 다른 기준 연도를 가질 수 있습니다.

여러 양도가 「소유권 변경」에서 제외되어 재평가를 피하며, 여기에는 수용권 대체, 재해 대체, 부모-자녀 양도, 고령자/장애인 기준 가치 양도, 배우자 양도 및 비례적 단체 양도가 포함됩니다.

• ✓주거 지역의 부모-자녀 양도 및 전체 현금 가치의 첫 100만 달러 제외(Section 63.1) - 양도 후 3년 이내에 청구 제출
• ✓부모가 사망한 경우 조부모-손자녀 양도는 제외됨(1996년 3월 27일 이후)
• ✓55세 이상인 사람 또는 장애인은 대체 재산으로 기준 연도 가치를 양도할 수 있음(Section 69.5)
• ✓배우자 양도(Section 63) 및 취소 가능한 신탁으로의 양도(Section 62)는 제외됨
• ✓수용권 대체의 비교 가능한 대체(Section 68) 및 재해(Sections 69, 69.3, 70) 제외
• ✓부모-자녀 제외 청구는 양도 후 3년 이내 또는 보충/회피 평가 공지 후 6개월 이내에 제출해야 함

특정 개선 사항은 재평가 목적상 “신축”의 정의에서 제외되므로, 재평가를 유발하지 않습니다.

• ✓농업용 물 절약 설비는 제외됩니다.
• ✓화재 감지/소화 시스템 및 화재 관련 피난 경로 개조는 제외됩니다.
• ✓장애인 접근을 위한 개조는 제외됩니다.
• ✓내진 보강 및 통상적인 유지보수/수리는 제외됩니다.
• ✓활성 태양에너지 시스템(섹션 63(b)) 및 환경 오염된 부동산은 제외됩니다.

제51조에 따라, 평가관은 가치 하락을 인정해야 합니다. 과세가치는 기준연도 가치(매년 복리로 조정됨)와 완전 현금 가치(제110조) 중 낮은 금액입니다. 소유자는 가치 하락을 평가관에게 알려야 할 수도 있습니다.

• ✓과세가치 = 기준연도 가치와 완전 현금 가치 중 낮은 금액
• ✓소유자는 가치 하락을 평가관에게 명시적으로 통지해야 할 수도 있음
• ✓카운티 균등화 위원회는 평가액 감소 신청을 심리해야 함

캘리포니아에서는 종합계획을 “일반계획”이라고 합니다. 모든 시와 카운티는 전체 계획 지역을 포괄하는 장기적 물리적 개발을 위한 자체 일반계획을 채택해야 합니다. 법원은 이를 “모든 미래 개발을 위한 헌법”이라고 표현하며, 모든 토지 이용 결정은 이에 부합해야 합니다.

• ✓모든 시와 카운티는 일반계획을 채택해야 합니다(캘리포니아 정부법 제65300조).
• ✓모든 시와 카운티의 토지 이용 결정은 일반계획에 부합해야 합니다.
• ✓계획 지역에는 관할권 아래의 모든 토지와 그 계획과 관련이 있는 관할권 밖의 토지가 포함됩니다.

주법은 일반 계획이 “요소”라고 불리는 일곱 가지 주요 범주를 다루도록 요구합니다. 위치에 따라 추가 요소가 요구될 수 있으며, 선택적 요소가 포함될 수 있습니다. 모든 요소는 개발 정책에 대한 통합되고 내부적으로 일관된 진술을 형성해야 합니다.

• ✓필수 7가지 요소는 토지 이용, 교통, 주택, 보전, 오픈 스페이스, 소음, 안전입니다.
• ✓일부 관할 구역은 해안 개발 및 광물 자원 보호도 다루어야 합니다.
• ✓일반 계획과 모든 요소는 통합되고, 내부적으로 일관되며, 호환되어야 합니다.

입법 및 법원 판결은 일반계획을 물리적 개발을 위한 지방 헌법으로 확립했습니다. 일반법 도시의 지역 규제 조례, 세분화 지도 및 공공사업은 일반계획과 일관성이 있어야 합니다.

• ✓일반법 도시의 지역 규제 조례는 일반계획과 일관성이 있어야 합니다
• ✓로스앤젤레스를 제외한 모든 시/군은 일반계획과 불일치하는 세분화 지도 승인이 금지되며, 모든 지역(로스앤젤레스 포함)은 불일치하는 지도를 거부해야 합니다
• ✓1980년 법원 판결은 모든 시/군의 공공사업이 계획과 일관성이 있어야 함을 요구합니다
• ✓1984년 판결에 따르면, 일반계획이 주에서 의무화한 사안을 부적절하게 다룬 경우 조건부 사용 허가가 부여될 수 없습니다

일반계획은 일반적으로 네 가지 기본 구성요소로 구성됩니다: 배경 데이터/분석, 목표 및 개발 정책 선언, 보조 도표, 그리고 시행 조치 프로그램입니다. 형식은 지역 조건에 따라 관할구역별로 다릅니다.

• ✓네 가지 구성요소: 배경 데이터/분석, 목표 및 정책 선언, 도표, 시행 프로그램
• ✓지방 계획 기관은 계획을 개발할 최종 책임이 있으며, 내부에서 작성하든 컨설턴트가 작성하든 마찬가지입니다.

종합계획이 작성된 후, 계획위원회는 최소 1회의 공청회를 개최하고 지방 입법 기관에 권고안을 전달하며, 지방 입법 기관은 최소 1회의 공청회를 실시한 후 결의안으로 종합계획을 채택, 수정 또는 거부한다.

• ✓계획위원회는 권고안을 전달하기 전에 최소 1회의 공청회를 개최한다.
• ✓입법 기관은 공청회 후 결의안으로 종합계획을 채택, 수정 또는 거부한다.
• ✓일부 자치헌장 도시에서는 계획위원회가 공청회 없이 최종 조치를 취할 수 있다.

종합계획의 필수 요소에 대한 개정은 그 빈도가 제한됩니다. 개정은 계획 기관이, 입법 기관이 정한 방식으로, 또는 주민 발의안에 의해 시작될 수 있습니다.

• ✓필수 요소 개정은 모든 역년 중 4회 이하로 제한됩니다.
• ✓주민 발의안에 의한 개정은 캘리포니아 대법원에 의해 유지되었습니다.
• ✓개발 협약이 효력이 있는 경우, 그 조건은 상충하는 종합계획 개정에 우선합니다.

주거용 독점 리스팅 계약(Residential Listing Agreement Exclusive, RLA)은 구체적으로 명시된 부동산의 매도를 위한 리스팅입니다. “right to sell”이라는 표현은 “매수자를 찾을 권리”를 의미하며 — 중개인이 매도인을 위해 거래 서류에 서명하도록 권한을 부여하지 않습니다. 수정은 MT 양식을 사용하여 이루어집니다.

• ✓“매도할 권리”는 오직 “매수자를 찾을 권리”만을 의미합니다
• ✓리스팅은 중개인이 매도인을 위해 거래 서류에 서명하도록 권한을 부여하지 않습니다
• ✓일반적인 리스팅은 “매매용” 간판 게시, MLS 등록, 매수자 측 에이전트와의 협력, 선의의 예치금 수령을 승인합니다

비즈니스 및 직업법(Business and Professions Code) 제10147.5조에 따라, 4개 유닛 이하의 주거용 부동산(모바일홈 포함) 매매에서 리스팅에는 보수 조항 앞에 10포인트 이상의 굵은 글씨체로 수수료율은 법으로 정해진 것이 아니며 협상 가능하다는 고지를 포함해야 합니다. 브로커는 협상 전에 수수료율을 미리 인쇄하거나 삽입할 수 없습니다.

• ✓B&P법 제10147.5조는 보수 조항 앞에 10포인트 이상의 굵은 글씨체로 협상 가능성 고지를 요구한다.
• ✓고지: “부동산 수수료의 금액 또는 요율은 법으로 정해져 있지 않습니다. 이는 각 브로커가 개별적으로 정하며 매도인과 브로커 간에 협상될 수 있습니다.”
• ✓브로커는 협상 전에 수수료율이 미리 인쇄되거나 미리 삽입된 리스팅을 사용할 수 없다.
• ✓4개 유닛 이하의 주거용 부동산(모바일홈 포함)에 적용된다.

보호 조항은 리스팅 만료 후 일정 기간을 지정하여, 소유자가 리스팅 기간 동안 해당 부동산에 실제로 출입했거나 안내받았거나 제안서를 작성한 사람에게 개인적으로 매도하는 경우 브로커의 수수료를 보호합니다.

• ✓브로커는 계약에서 정한 시점 전 또는 그 기간 내에 잠재 매수자 명단을 서면으로 소유자에게 통지해야 합니다.
• ✓보호는 리스팅 기간 동안 해당 부동산에 실제로 출입했거나, 안내를 받았거나, 제안서를 작성한 매수자에게 적용됩니다.
• ✓수수료는 만료 후 지정된 기간 동안에만 보호됩니다.

리스팅은 특정 일자의 오후 11시 59분에 종료되는 확정된 기간이 있어야 합니다. 부동산 설명은 의문을 피하고 집행을 지원하기 위해 구체적이고 상세해야 합니다.

• ✓리스팅에는 확정된 기간이 있어야 합니다
• ✓기간은 특정 일자의 오후 11시 59분에 종료됩니다
• ✓정확한 부동산 설명은 리스팅의 집행을 지원합니다

독점적 권리의 대가로 브로커는 적합한 매수자를 찾고 매매 협상을 하기 위해 상당한 주의를 기울이기로 동의하며, 이로써 리스팅은 쌍무계약이 된다. 브로커의 권리는 “철회 불가능”하다. 즉, 상대방의 동의 없이는 철회할 수 없지만, 위반이 있는 경우 법적 해제가 허용될 수 있다.

• ✓리스팅은 브로커의 상당한 주의를 요구하는 쌍무계약이다.
• ✓“철회 불가능”이란 상대방의 동의 없이는 어느 당사자도 철회할 수 없다는 뜻이다.
• ✓계약 위반(예: 상당한 주의를 다하지 못함)은 계약을 법적 해제의 대상으로 삼을 수 있다.
• ✓매도인은 미공개된 중요한 사실에 대해 브로커에게 배상하고 브로커를 면책하는 데 동의한다.

매도인은 서면으로 명시되지 않는 한, 채무불이행 통지, 대출 연체, 부동산에 영향을 미치는 파산/지급불능, 제기될 우려가 있거나 계류 중인 소송, 또는 현재/계류 중/제안된 특별부과금을 알고 있지 않다고 일반적으로 진술하며, 변경 사항이 있으면 브로커에게 통지하는 데 동의한다.

• ✓매도인은 채무불이행 통지, 대출 연체, 파산/지급불능을 공개해야 한다
• ✓매도인은 제기될 우려가 있거나 계류 중인 소송 및 특별부과금을 공개해야 한다
• ✓매도인은 이러한 항목의 변경 사항을 브로커에게 통지해야 한다

체결 후, 브로커 또는 브로커가 지정한 사람은 5일 이내에 리스팅 조건을 승인하거나 서면으로 취소할 권리가 있습니다. 모든 소유자가 서명해야 하며, 파트너십/법인은 권한을 부여받은 적절한 임원이 서명해야 합니다. 권한을 부여받은 라이선시가 서명하면, 리스팅은 5일 관리 승인 조건이 있는 쌍무계약이 되며, 서명 시 판매자에게 사본을 제공해야 합니다.

• ✓브로커 또는 지정인은 5일 이내에 리스팅을 서면으로 승인하거나 취소할 수 있습니다
• ✓모든 소유자가 리스팅에 서명해야 합니다
• ✓브로커는 서명 시 판매자에게 계약서 사본을 제공해야 합니다
• ✓분쟁 해결은 모든 당사자가 이니셜을 한 경우 먼저 조정을 거친 뒤 중재를 해야 합니다

신탁 계좌는 신탁 자금을 비신탁 자금과 분리하여 더 나은 실물 관리 및 회계 관리를 제공합니다. 이는 의뢰인(principal)의 자금을 중개인(broker)에 대한 소송과 유산 검증(probate)으로부터 보호하고, 강화된 FDIC 예금 보험 보장을 제공합니다.

• ✓진정한 신탁 계좌에 있는 신탁 자금은 중개인에 대한 소송 계류 중이거나 유산 검증 중에 동결될 수 없습니다.
• ✓연방 예금 보험 은행에 있는 신탁 계좌 내 각 고객의 자금은 1965년 FDIC 의견에 따라 계좌 전체에 대해 단지 $250,000이 아니라 소유자당 최대 $250,000까지 FDIC 보호를 받습니다.
• ✓계좌는 보관 계좌(custodial)로 지정되어야 하며, 각 소유자의 이름과 지분이 예금자 기록에 공개되어야 합니다.

구획 분할업자, 건축업자 또는 개발업자는 구획 분할의 어려움과 시장을 이해해야 합니다. 개발 계획은 주 및 지방 정부 규제를 고려해야 하며, 여기에는 Subdivided Lands Law, Subdivision Map Act, California Environmental Quality Act(CEQA), 용도 지역제, 지방 일반 계획 및 특정 계획, 그리고 여론이 포함됩니다.

• ✓개발 계획은 Subdivided Lands Law 및 Subdivision Map Act를 준수해야 합니다
• ✓CEQA(California Environmental Quality Act)는 개발 계획에 적용됩니다
• ✓용도 지역제, 지방 일반/특정 계획, 그리고 여론이 개발에 영향을 미칩니다

개발업자가 로트가 판매될 비율에 대해 내린 경험에 기반한 추정은 “흡수율”이며, 이는 마케팅, 자금 조달 및 간접비에 영향을 미치고, 모두 예상되는 향후 가격 변동을 반영하여 조정됩니다. 추정 세전 이익은 이익이 실현되기까지의 시간을 고려하여, 예상 소매 판매 가격에서 모든 프로젝트 비용의 합계를 차감하여 산출됩니다.

• ✓흡수율은 로트가 판매될 것으로 추정되는 비율이다
• ✓흡수율은 마케팅, 자금 조달 및 간접비에 영향을 미친다
• ✓세전 이익 = 추정 소매 판매 가격에서 총 프로젝트 비용을 뺀 값, 실현까지의 시간을 고려

구역제 및 계획상의 전제 조건은 부동산의 잠재력을 크게 감소시킬 수 있습니다. 부동산을 구매하기 전에 개발업자 또는 건설업자는 지역 계획 기관과 민간 토지 이용 전문가와 상담하여 최종 프로젝트 승인 가능성 및 승인 절차에 소요될 것으로 예상되는 기간을 평가해야 합니다.

• ✓구역제 및 계획상의 전제 조건은 부동산 잠재력을 크게 감소시킬 수 있음
• ✓부동산 구매 전에 지역 계획 기관과 상담해야 함
• ✓토지 이용 전문가와 함께 승인 가능성 및 예상 기간을 평가해야 함

개발업자는 토목 엔지니어, 건설 엔지니어, 토질 엔지니어, 토지이용 계획가, 건축가, 조경 건축가, 시공업자, 변호사, 타이틀 회사, 은행가, 부동산 분석가, 시장 조사원, 원가 회계사와 같은 전문가를 활용한다. 계획은 다음으로 구성된다: (1) 공학적으로 상세하게 설계된 필지의 물리적 배치; (2) 토지이용 처리 및 승인 일정; (3) 제공될 편의시설; (4) 마지막 매각까지의 초기 및 지속 자금조달; (5) 광고 및 판매 촉진.

• ✓개발 계획에는 공학적으로 설계된 필지 배치, 승인 일정, 편의시설, 자금조달, 광고/판매 촉진이 포함된다
• ✓자금조달은 마지막 매각이 완료될 때까지 계속되어야 한다
• ✓개발업자는 엔지니어, 계획가, 변호사 및 금융 전문가로 구성된 폭넓은 팀에 의존한다

적절한 이익을 결정하기 위해 개발자는 다음을 계산해야 합니다: 토지 비용; 정부 수수료; 부지 외 개선 비용(상수도 본관, 하수도, 도로, 배수로, 연석, 보도, 가로등); 측량, 법률, 마케팅, 금융 및 사무실/간접비; 그리고 필지 또는 유닛의 예상 소매 판매 가격(때로는 아주 먼 미래의 가격).

• ✓이익 계산에는 토지 비용, 정부 수수료, 부지 외 개선 비용, 간접비 및 예상 소매 판매 가격이 포함됩니다.
• ✓부지 외 개선에는 상수도 본관, 하수도, 도로, 배수로, 연석, 보도 및 가로등이 포함됩니다.
• ✓소매 판매 가격은 때로는 아주 먼 미래까지 예측해야 합니다.

개발자는 예상 수요/흡수율을 충족하도록 설계된 단계별 마스터 플랜에 따라 대규모 토지를 분할할 수 있습니다. 이러한 프로젝트는 더 복잡하고, 마스터 관리 제한을 수반하며, 주 및 지방 승인에 더 많은 장애물에 직면하고, 일반적으로 더 많은 시간이 걸리고 불확실성이 더 큽니다.

• ✓단계별 마스터 플랜은 예상 수요/흡수율을 충족하도록 설계된다
• ✓마스터 플랜 프로젝트는 마스터 관리 제한을 수반한다
• ✓대규모 단계별 프로젝트는 더 큰 승인 장애물, 시간 및 불확실성에 직면한다

브로커는 제한적인 역할로 토지 세분화 경험을 쌓을 수 있습니다. 대지 소유자는 브로커를 세분화 업무 담당자로 고용하여, 브로커가 숙련된 컨설턴트(토목 기술자, 토지 계획가, 토지 이용 변호사)를 주선하도록 할 수 있습니다. 브로커와 토지 소유자는 파트너십을 구성할 수 있습니다. 한쪽은 자본과 토지를 출자하고, 다른 쪽은 관리와 마케팅(스웨트 에쿼티)을 출자합니다.

• ✓브로커는 컨설턴트를 주선하기 위해 세분화 업무 담당자로 고용될 수 있습니다.
• ✓브로커와 소유자는 자본/토지와 관리/마케팅 역할을 나누는 파트너십을 구성할 수 있습니다.
• ✓“스웨트 에쿼티”는 출자된 관리 및 마케팅 노력을 의미합니다.