47 トピック · 2026-09-17 更新
信託証書には、契約違反または債務不履行があった場合に、貸付人が債務全額の即時返済を請求できる条項が含まれており、売却時一括返済および追加担保設定時一括返済もこれに含まれます。これらの加速条項により、貸付人は所有権が移転したり、追加担保が設定されたりした場合に、完済または再交渉を求めることができます。
ウェレンカンプ対バンク・オブ・アメリカ（1978年）は、州の貸付機関によるデュー・オン・セール条項の自動的執行を禁じた。フィデリティ・フェデラル対デ・ラ・クエスタ（1982年）は、連邦の貸付機関による執行を支持した。ガーン＝セント・ジャーメイン法（1982年10月15日発効）は、すべての貸付機関がデュー・オン・セール条項を自動的に執行できるようにし、州法に優先した。
購入資金債務には二つの定義があります。買主が設定した他のリーエンに対する優先権と、アンチ・デフィシエンシー（不足額請求防止）保護です。売主が提供するローンは購入資金です。第三者のローンは、1〜4戸建て住居を取得し占有するために使用された場合にのみ購入資金となります。投資/収益用融資は該当しません。
抵当権で担保された債務の譲渡は、その担保を伴う。約束手形なしに抵当権のみを譲渡すれば、譲受人には何も移転しないが、抵当権なしに約束手形のみを譲渡すれば、譲受人は担保請求権を得る。登記は全ての者に対して推定的通知を与える。
貸付の交渉または約束手形の売却・譲渡を行うすべての免許保持者は、信託証書または譲渡証書を記録させなければならず、直ちに記録することを書面で勧告しなければなりません。サービシングMLBは原本書類を保持できるが、記録し、原本に一致する副本を提供することにより引渡しを完成させなければなりません。
担保権が設定された不動産が譲渡される場合、買主は新たな融資を受けるか、ローンの負担付きで購入するか、またはローンを引き受ける。買主は、due-on-sale条項（譲渡時全額返済条項）があるローンの負担付きで所有権を取得することはできない。引受（assumption）の場合、買主が主債務者となり、責任の置換（substitution of liability）により売主は解放される。
所有者居住用住宅については、執行の重要な例外として、占有に関係しない後順位担保権、共同賃借人間の移転、死亡時の親族への移転、撤回可能な生前信託への移転が含まれる。1985年10月15日までに、カリフォルニアでは貸付人の同意のない移転は大部分が排除された。
4戸以下の住宅用ユニットを有する不動産の信託証書における加速条項は、その条項の全文が担保証書と約束手形またはその他の債務証書の両方に印刷されていない限り、無効である。
リーエンは一般に記録の時点によって優先順位が決まり、実際の通知または推定通知が優先順位を決定します。郡および市町村の固定資産税と認可された賦課金はスーパーリーエンであり、記録時期にかかわらず信託証書(deeds of trust)に対して優先します。
債務者/借り手/委託人/抵当権者という用語は、借り手を説明する交換可能な用語です。債権者/貸し手/受益者/抵当権者は、貸し手を説明する交換可能な用語です。担保商品の効果には、債務の譲渡、譲受、加速、相殺ステートメント、先取特権の優先順位、および購入金の区別が含まれます。
既存のモーゲージを投資家に譲渡する際、未払残高、利息支払日、利率、支払額、満期、加速条項、および所有者の請求を記載したオフセット陳述書（エストッペル証明書）を取得する。これは受益者陳述書を補完する。
RESPA が要求する4番目の開示書類は Servicing Disclosure Statement です。これは、申請時または提出後3営業日以内に、テーブル・ファンディングを予定している債権者/貸付機関もしくはモーゲージ・ブローカー、または第一抵当権ディーラー・ローンを予定しているディーラーによって提供されなければなりません。その目的は、ローンのサービシングが譲渡される可能性があるか、譲渡されるか、または譲渡されないかを申請者に知らせることです。
連邦RESPA規則の下では、テーブルファンディングは、ローン資金の同時提供と、資金を提供した者へのローン譲渡により実行される決済です。カリフォルニアではこれを「同時譲渡」と呼びます。RMLAに基づくカリフォルニア住宅ローン銀行家が関連会社の貸付資金を使用する限定的な場合を除いて、テーブルファンディングはカリフォルニア法では許可されていません。テーブルファンディングされたローンはRESPA目的での二次市場取引ではありません。
サービシング・ディスクロージャー・ステートメント（Servicing Disclosure Statement）の通知は、第一順位抵当権付きモーゲージ申請者に対し、モーゲージ支払金を回収する権利が移転される可能性があることを知らせます。サービシングとは、元本、利息、エスクロー支払金を回収し、明細書を送付し、残高を追跡し、その他のローン関連事項を処理することを指します。このステートメントには、3つのサービシング移転オプションのうち1つが含まれており、移転前に借り手が事前通知を受けることを述べています。
債権者/貸付者、権限を有するテーブル・ファンディング・ブローカー、または適格ディーラーは、申請書受領後3営業日以内に、手渡し、米国郵便、または（申請者が同意した場合は）ファックス、電子メール、その他の電子的手段により、サービシング開示声明書（Servicing Disclosure Statement）を交付しなければならない。3営業日以内に信用が拒否された場合、当該声明書は不要である。同一住所の共同申請者には1部のみで足り、住所が異なる場合はそれぞれに1部を交付する必要がある。
RESPAにおける二次市場取引とは、二次市場でローン債務が善意で譲渡されることです。テーブル・ファンディングのブローカーは債権者/貸付人にはなりません。HUDは、資金の実際の出所と資金提供貸付人の実際の利害によって善意の二次市場譲渡を判断します。二次市場取引は、住宅モーゲージローンが実際の債権者/貸付人から別の実際の債権者/貸付人へ売却および譲渡されるときに発生します。
不動産売買契約とは、売主（ベンダー）が、買主（ベンディー）が契約で定められた一定の条件を満たした後に不動産の所有権を移転することに合意する証書であり、1年以内の所有権移転を必要としません。これは、割賦販売契約（Installment Sales Contract）、譲渡合意書（Agreement to Convey）、売買契約書（Agreement for Purchase and Sale）、土地売買契約（Land Sale Contract）、または土地売買契約（Land Contract of Sale）とも呼ばれます。
未登記の土地契約に基づいて売却する場合、売主は、買主の書面による同意なしに、契約に基づき支払われるべき額を超えて当該区画に担保権を設定することを禁止される。売主は、分割払金をまず当該不動産によって担保された債務に充当しなければならず、税金および保険料の支払金は信託として保持しなければならない。
土地売買契約は買主にいくつかの不利益をもたらす。これには譲渡制限、担保価値の低さ、不確実な権原、そして譲渡前に売主が死亡し、破産し、または無能力者と宣告された場合の訴訟リスクが含まれる。
買主は、1969年1月1日以降に締結された、4世帯以下用の住居を含む分割住宅用地に関する不動産売買契約について、残代金の全部または一部を前払いする権利を有する。売主は、売却後最長12か月間、書面による合意により前払いを禁止することができる。
歴史的に、売主の主な優位性は、債務不履行時に買主の権利を容易に消滅させられることであった。Barkis v. Scott は、カリフォルニア民法第3275条が過酷かつ不合理な競売手続に対する十分な障壁であると判示し、その後の判例は、故意に債務不履行となった買受人を含む債務不履行買受人の救済を拡大し、自動的な売却権限を事実上排除した。
区画分譲区域内の不動産を購入するための不動産売買契約には、当該不動産の法的表示、契約日時点で存在するすべての負担（encumbrances）、および契約条件を明確に記載しなければならない。
評価人は、1975年2月28日以降の不動産の状況に基づいて基準年価額を設定します。変更のない区画は固定された基準価額を維持し、毎年最大2％まで調整されます。売却・移転された区画には新しい基準年価額が付与されます。新築は、追加された改良部分について独自の基準年価額を受けます。
いくつかの譲渡は「所有権の変更」から除外され、再評価を回避します。これには、収用権の代替、災害による代替、親子間譲渡、高齢者/障害者の基準価値譲渡、配偶者間譲渡、および比例的な法人譲渡が含まれます。
特定の改良は、再評価の目的上、「新築」の定義から除外されるため、再評価を引き起こしません。
第51条に基づき、評価官は価値の下落を認識しなければならない。課税価値は、基準年度価値（毎年複利で調整される）と完全現金価値（第110条）のいずれか低い方である。所有者は、価値の下落を評価官に知らせる必要がある場合がある。
カリフォルニア州では、総合計画は「一般計画」と呼ばれます。すべての市と郡は、その計画区域全体を対象とする長期的な物理的開発のために、独自の一般計画を採択しなければなりません。裁判所はこれを「すべての将来の開発のための憲法」と表現しており、すべての土地利用の決定はこれに整合しなければなりません。
州法は、一般計画が「要素」と呼ばれる7つの主要なカテゴリーに対処することを要求しています。場所に基づいて追加の要素が要求される場合があり、任意の要素を含めることもできます。すべての要素は、開発政策の統合された、内部的に一貫した声明を形成する必要があります。
立法および裁判所の判決により、総合計画は物理的開発のための地方憲法として確立されました。一般法市の用途地域規制条例、分譲地図、および公共工事は、総合計画と整合性がなければなりません。
一般計画は通常、四つの基本構成要素に分けられます。すなわち、背景データ／分析、目標および開発政策の表明、補足図表、実施措置のプログラムです。様式は、地域の状況に基づき管轄区域ごとに異なります。
計画が作成された後、計画委員会は少なくとも1回の公聴会を開催し、地方立法機関に勧告を送付する。地方立法機関は少なくとも1回の公聴会を実施した後、決議により計画を採択、修正、または否決する。
総合計画の必須要素の改正は頻度が制限されています。改正は、計画機関が、立法機関が定める方法で、またはイニシアチブ措置によって開始することができます。
住宅用専属リスティング契約（Residential Listing Agreement Exclusive、RLA）は、具体的に記載された不動産の売却のためのリスティングです。「売却する権利」という表現は「買主を探す権利」を意味し、ブローカーが売主のために取引書類に署名する権限を与えるものではありません。変更は様式MTを使用して行われます。
ビジネス・プロフェッション法典第10147.5条に基づき、4戸以下の居住用不動産（モバイルホームを含む）の売買では、リスティングに、報酬条項の前に10ポイント以上の太字で、手数料率は法律で定められておらず交渉可能である旨の通知を記載しなければならない。ブローカーは、交渉前に手数料率をあらかじめ印刷したり挿入したりすることはできない。
保護条項は、リスティング満了後の一定期間を指定し、オーナーがリスティング期間中に不動産に実際に立ち入り、内見を受け、または申込み書を作成した相手に自ら売却した場合に、ブローカーの手数料が保護される期間を定めるものです。
リスティングには、指定された日の午後11時59分に終了する確定した期間がなければなりません。物件の説明は、疑義を避け、執行を支援するために、具体的かつ詳細でなければなりません。
独占的権利の対価として、ブローカーは適切な買主を見つけ、売買交渉を行うために相当の注意を払うことに同意し、これによりリスティングは双務契約となる。ブローカーの権利は「撤回不能」であり、相手方の同意なしには撤回できないが、契約違反がある場合には裁判上の解除が認められることがある。
売主は、書面で別段の定めがない限り、通常、債務不履行通知、ローン延滞、物件に影響を及ぼす破産・支払不能、提起される恐れがあるまたは係属中の訴訟、または現在・係属中・提案中の特別賦課金について認識していないことを表明し、変更があればブローカーに通知することに同意する。
締結後、ブローカーまたはブローカーの指定代理人は、5日以内にリスティング条件を承認する権利、または書面で解除する権利を有します。すべての所有者が署名する必要があり、パートナーシップ/法人は権限を有する適切な役員が署名する必要があります。権限を付与されたライセンシーが署名すると、リスティングは5日間の管理承認を条件とする双務契約となり、署名時に売主へ契約書の写しを交付しなければなりません。
信託口座は信託資金を非信託資金から分離し、より良い物理的および会計的管理を提供します。これは依頼人（principal）の資金をブローカーに対する訴訟および遺言検認（probate）から保護し、強化されたFDIC保険補償を提供します。
区画分割業者、建築業者、または開発業者は、区画分割の難しさと市場を理解しなければなりません。開発計画では、州および地方政府の規制を考慮する必要があり、これにはSubdivided Lands Law、Subdivision Map Act、California Environmental Quality Act（CEQA）、用途地域制、地方の一般計画および特定計画、世論が含まれます。
開発者が区画（ロット）の販売見込み率について行う経験に基づく推測が「吸収率」であり、これはマーケティング、資金調達、間接費に影響を与え、これらはすべて将来予想される価格変動を考慮して調整されます。推定税引前利益は、利益が実現するまでの時間を考慮し、推定小売販売価格からプロジェクト総費用の合計を差し引くことで算出されます。
用途地域および計画上の前提条件は、不動産の潜在能力を大幅に低下させる可能性があります。購入前に、開発業者または建築業者は、地方の計画機関および民間の土地利用専門家に相談し、最終的なプロジェクト承認の可能性と承認手続きに要するおおよその期間を評価すべきです。
開発業者は、土木技術者、建設技術者、土質技術者、土地利用計画者、建築家、ランドスケープアーキテクト、請負業者、弁護士、タイトル会社、銀行家、不動産アナリスト、市場調査員、原価会計士などの専門家を活用する。計画は次のものからなる：(1) 工学的に詳細に設計された区画の物理的配置；(2) 土地利用の手続きおよび承認スケジュール；(3) 提供されるアメニティ；(4) 最終売却までの当初資金調達および継続資金調達；(5) 広告および販売促進。
適切な利益を判断するには、開発者は次を計算しなければなりません：土地費用、政府手数料、敷地外改良費（水道本管、下水道、街路、側溝、縁石、歩道、街路灯）、測量・法務・マーケティング・資金調達・事務所/間接費、そして区画または住戸の予想小売販売価格（場合によっては遠い将来の価格）。
開発者は、予想需要／吸収率を満たすように設計された段階的マスタープランに従って、大規模な一帯を分割することができる。これらのプロジェクトはより複雑で、マスター管理制限を伴い、州および地方の承認に対するより多くの障害に直面し、一般により多くの時間を要し、不確実性が大きい。
ブローカーは限定的な役割で土地細分化の経験を積むことができます。大規模土地所有者は、ブローカーを土地細分化業者として雇い、ブローカーが熟練したコンサルタント（土木技師、土地計画者、土地利用弁護士）を手配することがあります。ブローカーと土地所有者はパートナーシップを形成することができます。一方が資本と土地を提供し、他方が管理とマーケティング（スウェット・エクイティ）を提供します。
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