Effects of Secured Transactions +7California · العقارات · العربية

تحتوي صكوك الأمانة على بنود تسمح للمقرض بإعلان استحقاق كامل الدين عند الإخلال أو التخلف عن السداد، بما في ذلك الاستحقاق عند البيع والاستحقاق عند ترتيب عبء إضافي. وتتيح بنود التعجيل هذه للمقرض المطالبة بسداد كامل المبلغ أو إعادة التفاوض عندما يتم نقل الملكية أو ترتيب عبء إضافي عليها.

• ✓يُسمح بالتعجيل عند عدم سداد خدمة الدين أو الضرائب أو عدم صيانة العقار
• ✓الاستحقاق عند البيع والاستحقاق عند ترتيب عبء إضافي هما شكلان من بنود التعجيل
• ✓القروض التي لا تتضمن شرط الاستحقاق عند البيع لا تتأثر بهذه القواعد

منع Wellenkamp v. Bank of America (1978) التنفيذ التلقائي لشرط الاستحقاق عند البيع من قبل المقرضين على مستوى الولاية. أيّد Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) تنفيذ المقرضين الفيدراليين. جعل قانون غارن-سانت جيرمين (الذي بدأ سريانه في 15 أكتوبر 1982) شروط الاستحقاق عند البيع قابلة للتنفيذ تلقائيًا من قبل جميع المقرضين، متجاوزًا قانون الولاية.

• ✓قيّد Wellenkamp (1978) التنفيذ التلقائي لشرط الاستحقاق عند البيع بالنسبة للمقرضين على مستوى الولاية
• ✓أيّد Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) التنفيذ الفيدرالي
• ✓جعل قانون غارن-سانت جيرمين (15 أكتوبر 1982) شرط الاستحقاق عند البيع قابلًا للتنفيذ من قبل جميع المقرضين

لدين ثمن الشراء تعريفان: الأولوية على الامتيازات الأخرى التي ينشئها المشتري، والحماية من العجز. القرض الذي يقدمه البائع هو دين ثمن شراء. القرض من طرف ثالث هو دين ثمن شراء فقط إذا استُخدم لشراء وشغل مسكن مكوّن من 1 إلى 4 وحدات. لا يستوفي تمويل الاستثمار/الدخل الشروط.

• ✓تمويل البائع/المورّد لثمن الشراء هو دين ثمن شراء
• ✓القرض من طرف ثالث هو دين ثمن شراء فقط للمساكن المكوّنة من 1 إلى 4 وحدات والمشغولة من المالك
• ✓إعادة تمويل منزل مشغول من المالك تحوّله إلى دين غير ثمن الشراء

إحالة الدين المضمون برهن عقاري تنقل معها الضمان. إحالة الرهن العقاري دون السند لا تنقل شيئًا، لكن نقل السند دون الرهن العقاري يمنح المحال إليه الحق في الضمان. التسجيل يمنح إشعارًا حكميًا لجميع الأشخاص.

• ✓السند دون الرهن العقاري يمنح المحال إليه الحق في الضمان (القانون المدني 2936)
• ✓الرهن العقاري دون السند لا ينقل شيئًا إلى المحال إليه
• ✓تسجيل الإحالة يمنح إشعارًا حكميًا (القانون المدني 2934)

يجب على كل مرخص له يتفاوض على قرض أو يبيع/يتنازل عن سند أن يتسبب في تسجيل صك الائتمان أو التنازل، ويجب أن يوصي كتابياً بالتسجيل الفوري. يجوز لـ MLB الذي يقوم بخدمة القروض الاحتفاظ بالمستندات الأصلية لكن يجب عليه إتمام التسليم عن طريق التسجيل وتقديم نسخ مطابقة.

• ✓يجب على المرخص له أن يتسبب في تسجيل صك الائتمان أو التنازل (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓يجب أن يوصي كتابياً بالتسجيل الفوري إذا لم يكن مسجلاً بالفعل
• ✓يجوز لـ MLB الذي يقوم بخدمة القروض الاحتفاظ بالأصول لكن يجب عليه إتمام التسليم عن طريق التسجيل

عند نقل عقار مثقل، يحصل المشتري على تمويل جديد، أو يشتري مع بقاء العقار خاضعًا للقرض، أو يتحمل القرض. لا يمكن للمشترين أخذ سند الملكية مع بقاء العقار خاضعًا لقرض يتضمن شرط الاستحقاق عند البيع. بموجب التحمل، يصبح المشتري المدين الرئيسي؛ ويُبرئ استبدال المسؤولية البائع.

• ✓لا يمكن أخذ سند الملكية مع بقاء العقار خاضعًا لقرض قائم عند وجود شرط الاستحقاق عند البيع
• ✓يبقى البائع عمومًا مسؤولًا شخصيًا باستثناء حالات قرض شراء الملكية
• ✓يُبرئ استبدال المسؤولية البائع من كل مسؤولية عند التحمل

بالنسبة للمساكن المأهولة بالسكان من قبل المالك، تشمل الاستثناءات الملحوظة من التنفيذ الامتيازات الثانوية غير المتعلقة بالإشغال والتحويلات بين المالكين المشتركين والتحويلات إلى الأقارب عند وفاة المقترض والتحويلات إلى الصناديق الاستئمانية بين الأحياء القابلة للإلغاء. بحلول 15 أكتوبر 1985، تم القضاء على التحويلات بدون موافقة المقرض إلى حد كبير في كاليفورنيا.

• ✓إنشاء امتياز ثانوي غير متعلق بالإشغال معفى
• ✓التحويل إلى قريب عند وفاة المقترض معفى
• ✓التحويل إلى صندوق استئماني بين الأحياء قابل للإلغاء (المقترض كمستوطن أو مستفيد) معفى
• ✓قد تفرض كيانات الادخار والقروض الفيدرالية البنود على القروض التي بدأت عندما كانت مستأجرة من الناحية الفيدرالية

يُعد شرط التعجيل في سند الائتمان العقاري الخاص بعقار يحتوي على أربع وحدات سكنية أو أقل باطلاً ما لم يكن الشرط مطبوعاً بكامله في كل من صك الضمان والسند الإذني أو مستند الدين الآخر.

• ✓يجب أن يظهر شرط التعجيل في كل من صك الضمان والسند الإذني
• ✓ينطبق على عقار يحتوي على أربع وحدات سكنية أو أقل (القانون المدني 2924.5)
• ✓التحويلات الخفية لتجنب شرط الاستحقاق عند البيع ليست ممارسة مقبولة

تتمتع الامتيازات عمومًا بالأولوية حسب وقت التسجيل، ويحدد الإشعار (الفعلي أو الحكمي) الأولوية. وتُعد ضرائب الممتلكات في المقاطعات والبلديات والتقييمات المصرح بها «امتيازات فائقة» تحتفظ بالأولوية على سندات الائتمان بصرف النظر عن وقت تسجيلها.

• ✓تحدد الأولوية عمومًا حسب وقت التسجيل
• ✓ضرائب الممتلكات والتقييمات هي امتيازات فائقة لها الأولوية بصرف النظر عن التسجيل
• ✓التقييمات الخاصة/بحسب القيمة (ad valorem) لها نفس أولوية الضرائب (Gov Code 53930)

المصطلحات مدين/مقترض/مانح الثقة/راهن قابلة للتبادل لوصف المقترض. والمصطلحات دائن/مقرض/مستفيد/مرتهن قابلة للتبادل لوصف المقرض. تشمل آثار أدوات الضمان حوالة الدين، والنقل، والتعجيل، وبيانات المقاصة، وأولويات الامتياز، وفروق أموال الشراء.

• ✓مصطلحات مدين، ومقترض، ومانح الثقة، وراهن قابلة للتبادل
• ✓مصطلحات دائن، ومقرض، ومستفيد، ومرتهن قابلة للتبادل
• ✓كاليفورنيا ولاية تعتمد نظرية الامتياز، لا نظرية سند الملكية

عند إحالة رهن عقاري قائم إلى مستثمر، يتم الحصول على بيان مقاصة (شهادة إستوبال) يوضح الرصيد غير المدفوع، وتاريخ دفع الفائدة، وسعر الفائدة، ومبلغ الدفعة، وتاريخ الاستحقاق، وبنود التعجيل، وأي مطالبات للمالك. وهو يكمّل بيان المستفيد.

• ✓يؤكد بيان المقاصة/الإستوبال الالتزامات التي تعود إلى المحال إليه.
• ✓يشمل الرصيد غير المدفوع، وسعر الفائدة، وشروط الدفع، والمطالبات القائمة.
• ✓يكمّل بيان المستفيد عن حالة القرض.

الإفصاح الرابع المطلوب بموجب RESPA هو بيان الإفصاح عن خدمة القرض. يجب تقديمه عند تقديم الطلب أو خلال 3 أيام عمل بعد تقديمه من قبل دائن/مقرض أو وسيط رهن عقاري يتوقع تمويل الطاولة، أو تاجر يتوقع قرض تاجر بامتياز أول. والغرض منه إبلاغ مقدم الطلب بما إذا كانت خدمة القرض قد تُنقل، أو ستُنقل، أو لن تُنقل.

• ✓يجب تقديمه عند تقديم الطلب أو خلال 3 أيام عمل بعد تقديم الطلب
• ✓مطلوب من الدائنين/المقرضين أو الوسطاء الذين يتوقعون تمويل الطاولة، أو التجار الذين يتوقعون قروض تاجر بامتياز أول
• ✓«قرض خدمة الرهن العقاري» يُستخدم بالتبادل مع «قرض رهن عقاري مرتبط فيدراليًا»
• ✓وسطاء الرهن العقاري في كاليفورنيا الذين لا يجوز لهم المشاركة في تمويل الطاولة غير مطالبين بإصدار بيان الإفصاح عن خدمة القرض

بموجب لوائح RESPA الفيدرالية، يُعد Table Funding تسويةً يتم فيها تمويل قرض من خلال دفعة متزامنة من أموال القرض وإحالة القرض إلى الشخص الذي يقدم الأموال. في كاليفورنيا، تُعرف هذه بـ “concurrent assignments”. باستثناء حالات ضيقة تتعلق بمصرفي الرهن العقاري في كاليفورنيا بموجب RMLA يستخدمون أموال مقرض منتسب، فإن Table Funding غير مصرح به بموجب قانون كاليفورنيا. القرض الممول بطريقة Table Funding ليس معاملة في السوق الثانوية.

• ✓Table funding = دفعة متزامنة من الأموال بالإضافة إلى إحالة القرض إلى الشخص الذي يقدم الأموال
• ✓في كاليفورنيا، تُسمى هذه المعاملات “concurrent assignments”
• ✓القرض الممول بطريقة table-funded ليس معاملة في السوق الثانوية لأغراض RESPA
• ✓Table funding غير مصرح به في كاليفورنيا باستثناء استثناءات ضيقة لمصرفي الرهن العقاري بموجب RMLA

بيان الإفصاح عن الخدمة (Servicing Disclosure Statement) يُبلّغ مقدمي طلبات الرهن العقاري ذات الامتياز الأول بأن حق تحصيل دفعات الرهن العقاري قد يتم نقله. تشير الخدمة إلى تحصيل المبلغ الأساسي والفائدة ودفعات الضمان والإفراج عن الكشوفات وتتبع الأرصدة والتعامل مع جوانب أخرى من القرض. يتضمن البيان أحد الخيارات الثلاثة لنقل الخدمة وينص على أن المقترض سيتلقى إشعاراً مسبقاً قبل النقل.

• ✓يجب إبلاغ المقترض بإشعار مسبق قبل حدوث نقل الخدمة
• ✓يكشف البيان ما إذا كان يمكن أو سيتم أو لن يتم نقل الخدمة باستخدام أحد الخيارات الثلاثة المحددة
• ✓تشمل الخدمة تحصيل المبلغ الأساسي والفائدة ودفع��ت الضمان وإرسال الكشوفات

يجب على الدائن/المُقرض، أو وسيط تمويل الطاولة (table funding) المصرح له، أو التاجر المؤهل أن يسلّم بيان الإفصاح عن الخدمة (Servicing Disclosure Statement) خلال 3 أيام عمل من استلام الطلب عن طريق التسليم باليد، أو البريد الأمريكي (U.S. Mail)، أو (إذا وافق مقدم الطلب) الفاكس، أو البريد الإلكتروني، أو الوسائل الإلكترونية. إذا رُفض الائتمان خلال 3 أيام عمل، فلا يلزم تقديم البيان. لا يحتاج المتقدمون المشاركون في نفس العنوان إلا إلى نسخة واحدة؛ أما العناوين المختلفة فتتطلب نسخًا منفصلة.

• ✓التسليم خلال 3 أيام عمل من استلام الطلب عبر التسليم باليد، أو البريد، أو الوسائل الإلكترونية المتفق عليها
• ✓لا يلزم بيان الإفصاح عن الخدمة (Servicing Disclosure Statement) إذا رُفض الائتمان للمقترض خلال أيام العمل الثلاثة
• ✓لا يحتاج المتقدمون المشاركون في نفس العنوان إلا إلى نسخة واحدة؛ أما العناوين المختلفة فتتطلب نسخة لكل منهم

بموجب RESPA، تُعد معاملات السوق الثانوية تحويلات حقيقية لالتزام قرض في السوق الثانوية. لا يصبح الوسيط الممول بطريقة table-funded دائنًا/مقرضًا. تحدد HUD تحويلاً حقيقيًا في السوق الثانوية بناءً على المصدر الحقيقي للتمويل والمصلحة الحقيقية للمقرض الممول. تحدث معاملة السوق الثانوية عندما يُباع قرض رهن عقاري سكني ويُحال من دائن/مقرض فعلي إلى آخر.

• ✓يعتمد التحويل الحقيقي في السوق الثانوية على المصدر الحقيقي للتمويل والمصلحة الحقيقية للمقرض الممول
• ✓لا يصبح وسيط الرهن العقاري في معاملة table-funded دائنًا/مقرضًا
• ✓إنشاء قرض تاجر أو إحالة عقد ائتمان استهلاكي لتاجر ليس معاملة سوق ثانوية

عقد بيع العقارات هو صك يتفق بموجبه البائع (vendor) على نقل ملكية العقار بعد أن يستوفي المشتري (vendee) شروطاً معينة محددة في العقد، ولا يتطلب إتمام نقل الملكية خلال سنة واحدة. ويُسمى أيضاً عقد البيع بالتقسيط، أو اتفاقية النقل، أو اتفاقية الشراء والبيع، أو عقد بيع الأرض، أو عقد بيع الأرض.

• ✓يوافق البائع (vendor) على نقل الملكية فقط بعد أن يستوفي المشتري (vendee) الشروط المحددة
• ✓لا يشترط العقد نقل الملكية خلال سنة واحدة
• ✓يجب أن يستوفي المتطلبات المنصوص عليها في المادة 2985 وما يليها من القانون المدني لولاية كاليفورنيا

عند البيع بموجب عقد أراضٍ غير مسجل، يُحظر على البائع إثقال القطعة بأعباء تتجاوز المبلغ المستحق بموجب العقد دون موافقة خطية من المشتري. يجب على البائع تطبيق دفعات التقسيط أولاً على الالتزامات المضمونة بالعقار والاحتفاظ بمدفوعات الضرائب والتأمين في الأمانة.

• ✓لا يمكن لبائع القطعة غير المسجلة أن يثقلها بأعباء تتجاوز المبلغ المستحق دون موافقة خطية من المشتري
• ✓يجب على البائع تطبيق دفعات التقسيط أولاً على الالتزامات المضمونة بالعقار
• ✓يجب على البائع الاحتفاظ بمدفوعات الضرائب والتأمين في الأمانة واستخدامها فقط لهذه الأغراض ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك
• ✓يجب أن يتضمن العقد عدد السنوات المطلوبة لإكمال الدفع والأساس المستخدم في أي تقدير للضرائب

يحمل عقد الأرض عدة عيوب للمشتري، بما في ذلك قيود على النقل، وضعف قيمة الضمان، وعدم وضوح سند الملكية، ومخاطر التقاضي إذا توفي البائع أو أفلس أو أُعلن عدم أهليته قبل نقل الملكية.

• ✓قد يتضمن العقد تعهدات تقيد التنازل أو النقل
• ✓تعتبر معظم المؤسسات المالية عقد الأرض ضمانًا ضعيفًا
• ✓لا يملك المشتري أي تأكيد بأن البائع يملك سند ملكية سليم عند إبرام العقد ولا يمكنه فسخ العقد لهذا السبب
• ✓إذا أفلس البائع أو توفي أو صدر حكم بعدم أهليته قبل نقل الملكية، يواجه المشتري تقاضيًا مستهلكًا للوقت ومكلفًا
• ✓تُزال العديد من العيوب باستخدام عقد مضمون بسند ائتمان أو صك ثلاثي الأطراف مع تأمين سند الملكية

يحق للمشتري أن يدفع مسبقًا كل أو جزء من الرصيد المستحق بموجب أي عقد بيع عقار تم إبرامه في أو بعد 1 يناير 1969، وذلك للقطع السكنية المجزأة التي تحتوي على مسكن لا يزيد عن أربع أسر. ويجوز للبائع أن يمنع الدفع المسبق بموجب اتفاق مكتوب لمدة تصل إلى 12 شهرًا بعد البيع.

• ✓ينطبق حق الدفع المسبق على العقود المبرمة في أو بعد 1 يناير 1969، للقطع السكنية التي تحتوي على مساكن لا تزيد عن أربع أسر
• ✓يجوز للبائع، بموجب اتفاق مكتوب، أن يمنع الدفع المسبق لمدة تصل إلى 12 شهرًا بعد البيع
• ✓أي تنازل من المشتري عن شرط الدفع المسبق هذا يكون مخالفًا للسياسة العامة وغير قابل للتنفيذ وباطلًا، لكنه لا يؤثر على باقي العقد

تاريخياً كانت الميزة الأساسية للبائع هي سهولة إلغاء مصلحة المشتري عند التخلف. قررت قضية Barkis v. Scott أن القسم 3275 من القانون المدني يشكل حاجزاً كافياً ضد الحجز القاسي والتعسفي، وتوسعت القضايا اللاحقة نطاق الانتصافات للبائعين المتخلفين—حتى أولئك الذين تخلفوا عن عمد—مما أزال فعلياً السلطة التلقائية للبيع.

• ✓قررت قضية Barkis v. Scott أن القسم 3275 من القانون المدني يمنع إجراءات الحجز القاسية والتعسفية
• ✓وسعت القضايا اللاحقة الانتصافات حتى للبائعين الذين تخلفوا عن عمد، مما أزال السلطة التلقائية للبيع
• ✓اختفت ميزة عقد الأرض كأداة أمان لصالح وثيقة الثقة مع سلطة البيع

يجب أن ينص عقد بيع الملكية العقارية لشراء عقار في تقسيم فرعي بوضوح على الوصف القانوني للعقار، وجميع الأعباء العقارية القائمة في تاريخ العقد، وشروط العقد.

• ✓يجب أن ينص بوضوح على الوصف القانوني للعقار
• ✓يجب أن يفصح عن جميع الأعباء العقارية القائمة في تاريخ العقد
• ✓يجب أن يبين شروط العقد

يحدد المقيّمون قيم سنة الأساس بناءً على حالة العقار منذ 28 فبراير 1975. تحتفظ القطع غير المتغيرة بقيمة أساس مثبتة تُعدّل سنويًا بما يصل إلى 2%؛ وتحصل القطع المبيعة أو المحوّلة على قيمة سنة أساس جديدة؛ ويحصل البناء الجديد على قيمة سنة أساس خاصة به للتحسين المضاف.

• ✓لا يمكن أن تتغير قيمة سنة الأساس إلا في حال وجود تغيير في الملكية أو بناء جديد
• ✓لا تغيير منذ 28 فبراير 1975 = قيمة الأساس مثبتة، وتُعدّل سنويًا بما يصل إلى 2%
• ✓بيع أو تغيير الملكية = قيمة سنة أساس جديدة اعتبارًا من تاريخ التغيير، وتُعدّل سنويًا بما يصل إلى 2%
• ✓يحصل البناء الجديد على قيمة سنة أساس خاصة به للتحسين المضاف؛ وقد تختلف سنة الأساس للأرض والتحسين

تُستثنى عدة عمليات نقل من تغيير الملكية وبالتالي تتجنب إعادة التقييم، بما في ذلك البدائل بسبب نزع الملكية للمنفعة العامة، والبدائل بعد الكوارث، والنقل بين الوالدين والأبناء، ونقل القيمة الأساسية لكبار السن أو ذوي الإعاقة، والنقل بين الزوجين، والنقل النسبي للكيانات.

• ✓يُستثنى نقل المسكن الرئيسي من الوالدين إلى الأبناء بالإضافة إلى أول مليون دولار من القيمة النقدية الكاملة (المادة 63.1) - ويجب تقديم المطالبة خلال 3 سنوات.
• ✓تُستثنى عمليات النقل بين الأجداد والأحفاد إذا توفي الوالدان (بعد 27 مارس 1996).
• ✓يجوز للأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 55 عامًا أو من ذوي الإعاقة نقل قيمة سنة الأساس إلى العقار البديل (المادة 69.5).
• ✓تُستثنى عمليات النقل بين الزوجين (المادة 63) والنقل إلى الصناديق الاستئمانية القابلة للإلغاء (المادة 62).
• ✓يُستثنى البديل المماثل لنزع الملكية للمنفعة العامة (المادة 68) والكوارث (المواد 69، 69.3، 70).
• ✓يجب تقديم مطالبة الاستثناء بين الوالدين والأبناء خلال 3 سنوات من النقل أو 6 أشهر بعد إشعار التقييم التكميلي أو الاستدراكي.

تُستثنى بعض التحسينات من تعريف “البناء الجديد” لأغراض إعادة التقييم، وبالتالي لا تؤدي إلى إعادة التقدير.

• ✓تُستثنى معدات حفظ المياه للاستخدام الزراعي
• ✓تُستثنى أنظمة كشف الحرائق وإطفاءها والتعديلات على مخارج الطوارئ المرتبطة بالحريق
• ✓تُستثنى التعديلات الخاصة بوصول الأشخاص ذوي الإعاقة
• ✓يُستثنى التدعيم الزلزالي والصيانة/الإصلاح العادي
• ✓تُستثنى أنظمة الطاقة الشمسية النشطة (المادة 63(ب)) والممتلكات الملوثة بيئيًا

بموجب المادة 51، يجب على المقيّمين الاعتراف بانخفاضات القيمة. القيمة الخاضعة للضريبة هي الأقل بين قيمة سنة الأساس (المركبة سنويًا) أو القيمة النقدية الكاملة (المادة 110). قد يحتاج المالك إلى لفت انتباه المقيّم إلى الانخفاضات.

• ✓القيمة الخاضعة للضريبة = الأقل بين قيمة سنة الأساس أو القيمة النقدية الكاملة
• ✓قد يحتاج المالك إلى إخطار المقيّم صراحةً بانخفاض القيمة
• ✓يجب على مجلس المعادلة في المقاطعة النظر في طلبات تخفيض التقييم

في كاليفورنيا، تُسمى المخططات الشاملة «المخططات العامة». يجب على كل مدينة ومقاطعة اعتماد مخطط عام خاص بها للتنمية العمرانية طويلة الأجل يغطي كامل منطقة تخطيطها. وتصفه المحاكم بأنه «دستور لجميع التطورات المستقبلية»، ويجب أن تكون جميع قرارات استخدام الأراضي متسقة معه.

• ✓يجب على كل مدينة ومقاطعة اعتماد مخطط عام (قانون حكومة كاليفورنيا، المادة 65300)
• ✓يجب أن تكون جميع قرارات استخدام الأراضي في المدينة والمقاطعة متسقة مع المخطط العام
• ✓تشمل منطقة التخطيط جميع الأراضي الخاضعة للولاية القضائية بالإضافة إلى الأراضي الخارجية المرتبطة بتخطيطها

يتطلب قانون الولاية أن تتناول الخطة العامة سبع فئات رئيسية تسمى “العناصر”. وقد تكون هناك حاجة إلى عناصر إضافية حسب الموقع، ويمكن تضمين عناصر اختيارية. ويجب أن تشكل جميع العناصر بيانًا متكاملًا ومتسقًا داخليًا لسياسات التنمية.

• ✓العناصر السبعة المطلوبة هي: استخدام الأراضي، والحركة المرورية، والإسكان، والحفاظ، والمساحات المفتوحة، والضوضاء، والسلامة
• ✓يجب على بعض الولايات القضائية أيضًا معالجة التنمية الساحلية وحماية الموارد المعدنية
• ✓يجب أن تكون الخطة العامة وجميع عناصرها متكاملة ومتسقة داخليًا ومتوافقة

أرست التشريعات والقرارات القضائية الخطة العامة كدستور محلي للتنمية العمرانية. يجب أن تتوافق لوائح تقسيم المناطق في مدن القانون العام، وخرائط تقسيم الأراضي، والأشغال العامة مع الخطة العامة.

• ✓يجب أن تتوافق لوائح تقسيم المناطق في مدن القانون العام مع الخطة العامة
• ✓يُحظر على كل مدينة/مقاطعة باستثناء لوس أنجلوس الموافقة على خريطة تقسيم أراضٍ غير متوافقة مع الخطة العامة؛ ويجب على الجميع (بما في ذلك لوس أنجلوس) رفض الخرائط غير المتوافقة
• ✓يتطلب قرار محكمة صادر عام 1980 أن تكون الأشغال العامة لجميع المدن/المقاطعات متوافقة مع الخطة
• ✓لا يجوز منح تصريح الاستخدام المشروط إذا كانت الخطة العامة لا تعالج بشكل كافٍ المسائل التي تفرضها الولاية (قرار عام 1984)

عادةً ما تُنظم الخطط العامة في أربعة مكونات أساسية: بيانات/تحليل الخلفية، وبيان الأهداف وسياسات التنمية، والمخططات الداعمة، وبرنامج تدابير التنفيذ. تختلف الصيغ حسب الاختصاص القضائي بناءً على الظروف المحلية.

• ✓أربعة مكونات: بيانات/تحليل الخلفية، وبيان الأهداف والسياسات، والمخططات، وبرنامج التنفيذ
• ✓وكالة التخطيط المحلية هي المسؤولة في نهاية المطاف عن إعداد الخطة، سواء أُعدت داخليًا أو بواسطة مستشارين

بعد كتابة الخطة، تعقد لجنة التخطيط جلسة استماع عامة واحدة على الأقل وتحيل التوصيات إلى الهيئة التشريعية المحلية، التي تعقد جلسة استماع عامة واحدة على الأقل ثم تعتمد الخطة أو تعدلها أو ترفضها بقرار.

• ✓تعقد لجنة التخطيط جلسة استماع عامة واحدة على الأقل قبل إحالة التوصيات
• ✓تعتمد الهيئة التشريعية الخطة أو تعدلها أو ترفضها بقرار بعد جلسة استماع عامة
• ✓في بعض المدن ذات الميثاق، يجوز للجنة التخطيط اتخاذ إجراء نهائي دون جلسة استماع عامة

التعديلات على العناصر الإلزامية للخطط العامة محدودة التكرار. يجوز بدء التعديلات من قبل وكالات التخطيط، بأي طريقة تحددها الهيئة التشريعية، أو بموجب إجراء المبادرة.

• ✓تقتصر تعديلات العناصر الإلزامية على ما لا يزيد عن أربع مرات خلال أي سنة تقويمية
• ✓تم تأييد التعديل بموجب إجراء المبادرة من قبل المحكمة العليا في كاليفورنيا
• ✓إذا كان اتفاق التطوير ساري المفعول، فإن أحكامه تحل محل تعديلات الخطة العامة المتعارضة

إن اتفاقية الإدراج السكني الحصرية (RLA) هي إدراج لبيع عقار محدد الوصف. عبارة “right to sell” تعني “right to find a buyer” — وهي لا تمنح الوسيط صلاحية التوقيع على مستندات المعاملة نيابة عن البائع. تُجرى التعديلات باستخدام النموذج MT.

• ✓“right to sell” تعني فقط “right to find a buyer”.
• ✓لا يمنح الإدراج الوسيط صلاحية التوقيع على مستندات المعاملة نيابة عن البائع.
• ✓يمنح الإدراج النموذجي صلاحية وضع لافتة “for sale”، وإدخال العقار في MLS، والتعاون مع وكلاء المشتري، وقبول إيداع حسن النية.

بموجب المادة 10147.5 من قانون المهن والأعمال (Business and Professions Code)، في مبيعات العقارات السكنية التي لا تزيد عن أربع وحدات (بما في ذلك المنزل المتنقل/mobilehome)، يجب أن تتضمن قائمة العرض، بخط عريض لا يقل عن 10 نقاط قبل بند التعويض، إشعارًا بأن معدلات العمولة ليست محددة بموجب القانون وقابلة للتفاوض. لا يجوز للوسيط أن يطبع مسبقًا أو يُدرج مسبقًا معدل عمولة قبل التفاوض.

• ✓تتطلب المادة 10147.5 من قانون B&P إشعار قابلية التفاوض بخط عريض بحجم 10 نقاط قبل بند التعويض
• ✓الإشعار: “مبلغ أو معدل عمولات العقارات ليس محددًا بموجب القانون. يحدده كل وسيط على حدة وقد يكون قابلًا للتفاوض بين البائع والوسيط.”
• ✓لا يجوز للوسيط استخدام قائمة عرض تحتوي على معدل عمولة مطبوع مسبقًا أو مُدرج مسبقًا قبل التفاوض
• ✓ينطبق على العقارات السكنية التي لا تزيد عن أربع وحدات بما في ذلك المنزل المتنقل

يحدد بند الحماية فترة بعد انتهاء مدة الإدراج تُحمى خلالها عمولة الوسيط إذا باع المالك شخصياً لشخص دخل العقار فعلياً أو عُرض عليه العقار أو كتب عرضاً خلال مدة الإدراج.

• ✓يجب على الوسيط إخطار المالك كتابةً بأسماء المشترين المحتملين قبل أو خلال المدة المحددة في الاتفاقية
• ✓تنطبق الحماية على المشترين الذين دخلوا العقار فعلياً، أو عُرض عليهم العقار، أو كتبوا عرضاً خلال مدة الإدراج
• ✓لا تكون العمولة محمية إلا لمدة زمنية محددة بعد الانتهاء

يجب أن يكون للإدراج العقاري مدة محددة تنتهي عند الساعة 11:59 مساءً في يوم محدد. يجب أن يكون وصف العقار محددًا ومفصلًا لتجنب الشك ومساعدة التنفيذ.

• ✓يجب أن يكون للإدراج العقاري مدة محددة
• ✓تنتهي المدة عند الساعة 11:59 مساءً في يوم محدد
• ✓يساعد الوصف الدقيق للعقار في تنفيذ الإدراج العقاري

في مقابل الحقوق الحصرية، يوافق الوسيط على استخدام العناية الواجبة للعثور على مشترٍ مناسب والتفاوض على بيع، مما يجعل الإدراج عقدًا ثنائيًا. حق الوسيط هو “غير قابل للنقض”، أي أنه لا يمكن نقضه دون موافقة الطرف الآخر، رغم أن الإخلال قد يسمح بالفسخ القانوني.

• ✓الإدراج عقد ثنائي يتطلب من الوسيط بذل العناية الواجبة
• ✓“غير قابل للنقض” يعني أنه لا يمكن لأي من الطرفين نقضه دون موافقة الطرف الآخر
• ✓الإخلال بالعقد (مثل عدم بذل العناية الواجبة) قد يعرض العقد للفسخ القانوني
• ✓يوافق البائع على تعويض الوسيط وحمايته من المسؤولية عن الوقائع الجوهرية غير المفصح عنها

عادةً ما يقر البائع، ما لم يُنص على خلاف ذلك كتابةً، بأنه لا يعلم بوجود إشعار تخلف عن السداد، أو تأخر في سداد القروض، أو إفلاس/إعسار يؤثر على العقار، أو دعوى قضائية مهددة أو معلقة، أو تقييمات خاصة حالية/معلقة/مقترحة، ويوافق على إبلاغ الوسيط بالتغييرات.

• ✓يجب على البائع الإفصاح عن إشعارات التخلف عن السداد، وتأخر سداد القروض، والإفلاس/الإعسار
• ✓يجب على البائع الإفصاح عن الدعاوى القضائية المهددة/المعلقة والتقييمات الخاصة
• ✓يجب على البائع إبلاغ الوسيط بأي تغييرات تطرأ على هذه البنود

بعد التنفيذ، يحق للوسيط أو للشخص الذي يحدده الوسيط الموافقة على شروط اتفاقية الإدراج خلال 5 أيام أو الإلغاء كتابيًا. يجب أن يوقّع جميع المالكين؛ وتتطلب الشراكات/الشركات مسؤولين مناسبين لديهم تفويض. عندما يوقّعها مرخّص مفوّض، تصبح اتفاقية الإدراج عقدًا ثنائيًا مع شرط معلّق مدته 5 أيام لموافقة الإدارة، ويجب إعطاء نسخة للبائع عند التوقيع.

• ✓للوسيط/الشخص الذي يحدده 5 أيام للموافقة على اتفاقية الإدراج أو إلغائها كتابيًا
• ✓يجب أن يوقّع جميع المالكين على اتفاقية الإدراج
• ✓يجب أن يعطي الوسيط للبائع نسخة من الاتفاقية وقت التوقيع
• ✓يتطلب حل النزاعات الوساطة أولاً، ثم التحكيم إذا وقّع جميع الأطراف بالأحرف الأولى

يفصل حساب الائتمان أموال الائتمان عن الأموال غير الائتمانية، مما يوفر تحكمًا ماديًا ومحاسبيًا أفضل. وهو يحمي أموال الموكلين من الدعاوى القضائية ضد الوسيط ومن إجراءات الوصاية على التركات (probate)، ويوفر تغطية تأمينية معززة من مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية FDIC.

• ✓لا يمكن تجميد أموال الائتمان الموجودة في حساب ائتمان حقيقي أثناء وجود دعوى قضائية معلقة ضد الوسيط أو أثناء إجراءات الوصاية على التركات (probate).
• ✓أموال كل عميل في حساب ائتمان لدى بنك مؤمَّن فيدراليًا تكون مؤمَّنة من FDIC حتى 250,000 دولار لكل مالك (وفقًا لرأي FDIC لعام 1965)، وليس فقط 250,000 دولار للحساب بأكمله.
• ✓يجب تصنيف الحساب كحساب وصاية (custodial) ويجب الإفصاح عن اسم كل مالك وحصته في سجلات المودع.

يجب على القائم بتقسيم الأراضي أو المقاول أو المطوّر أن يفهم صعوبات تقسيم الأراضي والسوق. ويجب أن تراعي خطة التطوير التنظيم الحكومي على مستوى الولاية والحكومة المحلية، بما في ذلك قانون الأراضي المُقسَّمة، وقانون خرائط التقسيم، وقانون جودة البيئة في كاليفورنيا (CEQA)، وتقسيم المناطق، والخطط العامة والخاصة المحلية، والرأي العام.

• ✓يجب أن تتوافق خطط التطوير مع قانون الأراضي المُقسَّمة وقانون خرائط التقسيم
• ✓ينطبق قانون جودة البيئة في كاليفورنيا (CEQA) على خطط التطوير
• ✓يؤثر تقسيم المناطق، والخطط العامة/الخاصة المحلية، والرأي العام على التطوير

التقدير المدروس الذي يضعه المطوّر لسرعة بيع قطع الأراضي هو “معدل الاستيعاب”، وهو يؤثر في التسويق والتمويل والتكاليف العامة، مع تعديلها جميعًا وفقًا لتقلبات الأسعار المتوقعة في المستقبل. يتم اشتقاق الربح المقدر قبل الضريبة بطرح مجموع جميع تكاليف المشروع من تقدير سعر البيع بالتجزئة، مع مراعاة الوقت قبل تحقيق الأرباح.

• ✓معدل الاستيعاب هو المعدل المقدر الذي ستباع به قطع الأراضي
• ✓يؤثر معدل الاستيعاب في التسويق والتمويل والتكاليف العامة
• ✓الربح قبل الضريبة = سعر البيع بالتجزئة المقدر ناقص إجمالي تكاليف المشروع، مع مراعاة الوقت اللازم لتحقيقه

يمكن أن تقلل الشروط المسبقة لتقسيم المناطق والتخطيط من إمكانات العقار بشكل كبير. قبل الشراء، ينبغي للمطوّر أو الباني أن يستشير وكالة التخطيط المحلية والمتخصصين في استخدام الأراضي من القطاع الخاص لتقييم احتمالية الموافقة النهائية على المشروع والأطر الزمنية المحتملة لعملية الموافقة.

• ✓يمكن أن تقلل الشروط المسبقة لتقسيم المناطق والتخطيط من إمكانات العقار بشكل كبير
• ✓استشارة وكالة التخطيط المحلية قبل شراء العقار
• ✓تقييم احتمالية الموافقة والأطر الزمنية المحتملة مع متخصصي استخدام الأراضي

يستعين المطوّر بمهنيين مثل المهندسين المدنيين، ومهندسي البناء، ومهندسي التربة، ومخططي استخدام الأراضي، والمعماريين، ومعماريي المناظر الطبيعية، والمقاولين، والمحامين، وشركات حقوق الملكية، والمصرفيين، ومحللي العقارات، وباحثي السوق، ومحاسبي التكاليف. تتكوّن الخطة من: (1) التصميم المادي لقطعة الأرض بتفاصيل هندسية؛ (2) جدول معالجة استخدام الأراضي والموافقات؛ (3) المرافق التي ستُوفَّر؛ (4) التمويل الأولي والمستمر حتى آخر عملية بيع؛ (5) الإعلان والترويج للمبيعات.

• ✓تتضمن خطة التطوير مخطط قطعة الأرض الهندسي، وجدول الموافقات، والمرافق، والتمويل، والإعلان/الترويج للمبيعات.
• ✓يجب أن يستمر التمويل حتى اكتمال آخر عملية بيع.
• ✓يعتمد المطوّرون على فريق واسع من المهندسين والمخططين والمحامين والمهنيين الماليين.

لتحديد الربح الكافي، يجب على المطور حساب: تكلفة الأرض؛ تكلفة الرسوم الحكومية؛ تكلفة التحسينات خارج الموقع (خطوط المياه الرئيسية، والمجاري، والشوارع، ومزاريب تصريف المياه، وحواف الأرصفة، وأرصفة المشاة، وإنارة الشوارع)؛ تكاليف المسح، والخدمات القانونية، والتسويق، والتمويل، والمكتب/التكاليف العامة؛ وسعر البيع بالتجزئة المحتمل لقطع الأراضي أو الوحدات، وأحيانًا في مستقبل بعيد.

• ✓يشمل حساب الربح تكلفة الأرض، والرسوم الحكومية، والتحسينات خارج الموقع، والتكاليف العامة، وسعر البيع بالتجزئة المقدر
• ✓تشمل التحسينات خارج الموقع خطوط المياه الرئيسية، والمجاري، والشوارع، ومزاريب تصريف المياه، وحواف الأرصفة، وأرصفة المشاة، وإنارة الشوارع
• ✓يجب توقع أسعار البيع بالتجزئة، وأحيانًا في مستقبل بعيد

يجوز للمطوّر أن يقسّم مساحة كبيرة وفق مخطط رئيسي مرحلي مصمم لتلبية الطلب المتوقع/معدل الاستيعاب. هذه المشاريع أكثر تعقيدًا، وتتضمن قيود الحوكمة الرئيسية، وتواجه عقبات أكبر في موافقة الولاية والسلطات المحلية، وتستغرق عمومًا وقتًا أطول مع قدر أكبر من عدم اليقين.

• ✓تُصمم المخططات الرئيسية المرحلية لتلبية الطلب المتوقع/معدل الاستيعاب
• ✓تتضمن المشاريع ذات المخطط الرئيسي قيود الحوكمة الرئيسية
• ✓تواجه المشاريع المرحلية الأكبر عقبات موافقة ووقتًا وعدم يقين أكبر

قد يكتسب الوسيط خبرة في تقسيم الأراضي من خلال دور محدود. فقد يستعين مالك قطعة أرض كبيرة بالوسيط بصفته مُقسِّمًا للأرض، حيث يتولى الوسيط ترتيب الاستعانة بمستشارين ذوي كفاءة (مهندس مدني، ومخطط أراضٍ، ومحامٍ متخصص في استخدام الأراضي). وقد يُنشئ الوسيط ومالك الأرض شراكة: يساهم أحدهما برأس المال والأرض، ويساهم الآخر بالإدارة والتسويق (رأس المال المعنوي المتمثل في الجهد العامل).

• ✓يمكن الاستعانة بالوسيط كمُقسِّم للأرض لترتيب الاستعانة بالمستشارين
• ✓يجوز للوسيط ومالك الأرض تكوين شراكة تقسم أدوار رأس المال والأرض والإدارة والتسويق
• ✓يشير مصطلح “sweat equity” إلى الجهد المساهم به في الإدارة والتسويق