47 トピック · 2026-09-17 更新
1943年、不動産局は石油・ガス販売の詐欺行為を終わらせるため、州全域で取締りを実施した。これは地区検察官、司法長官、法人局、地方警察署の協力を得て行われた。多くの販売業者が加重窃盗で有罪判決を受け、約600人の事業者が正式聴聞または更新拒否により不動産免許を失った。これらの取り組みは1943年の立法につながった。
1943年以前、特に大恐慌時代（1933～1939年）には、鉱物・石油・ガス用地の売買および賃貸において広範な投機が行われていた。人々は巨額の利益を期待して必死の投資を行ったが、購入者の大半は投資額の全額を失った。州全体で約1,000人の石油・ガス販売員が活動し、カリフォルニア州および生産可能性が希薄な他の州に新たに造成された石油・ガス区画内の区画地を販売していた。
初期のイングランド・コモン・ローでは、不動産所有権は封土授与（feoffment）によって移転され、占有の引渡し（livery of seizin）と呼ばれる占有の現実の引渡しを必要とした。書面や証書は関与せず、土地そのもの、または小枝、石、一握りの土などの象徴物を引き渡すことによって移転が行われた。別の方法は、土地が見える場所で証人の前で口頭により述べた後、新所有者が立ち入ることだった。
「Releaseによる譲渡」は、土地のestateまたは権益（interest）を移転するために用いられた証書であったが、新たな所有者が占有するまでseizinの引渡し（livery of seizin）を行うことができなかった。Releaseは土地に対する権利を消滅させるためにも用いられ、現代のquitclaim deed（権利放棄証書）の前身である。
スペインおよびメキシコ統治下のカリフォルニアにおける土地譲渡はコモンローと類似していた。カリフォルニア州最高裁判所は、売却時にentryおよび儀式的行為を通じて現実の占有を引き渡す履行済み契約によって譲渡が行われる場合を除き、書面による証書がなければ土地を譲渡することはできないと判示した。今日では、古来のlivery of seizin（占有の引渡し）は、不動産ではなく証書（deed）の引渡しによって象徴されている。
初期のアメリカの都市は、徒歩圏内に制限されたコンパクトなものだった。産業化、移民、そして機械化された交通手段（1880年代の電動トロリー、後の自動車）により、過密、都市スプロール、居住環境の悪化が生じ、計画の必要性が生まれた。
20世紀初頭までに、市民指導者たちは都市環境を改善する必要性を認識した。「シティ・ビューティフル」運動は、都市をより住みやすくするための公共事業と市民生活の改善を重視した。都市計画は、公有地と私有地の双方を対象とする地域目標を表す「総合計画」へと発展した。
今日では、財産は所有される物と考えられており、不動産または動産のいずれかである。不動産は次のものから構成される：(1) 土地；(2) 土地に付着し、土地の恒久的な一部とみなされるもの；(3) 土地に付随し、または従属するもの；および (4) 法律上動かすことのできないもの。
土地には、土壌、岩石、その他の地球物質が含まれ、地表の空間、その下の地球の中心までの空間、およびその上の天空の最上部までの空間も含まれる。裁判所は、所有者の享受を不合理に妨害しない場合、空域を「ハイウェイ」として利用する公衆の権利を認めている。所有者は石油やガスのために垂直に掘削できるが、隣地の地下へ斜めに掘削することはできない。
土地に付合した物には、建物、橋、樹木が含まれ、さらにそれらに付合したもの、例えばドア、常設のキャビネット、造り付け家電も含まれます。これらは不動産の一部です。
付随的不動産には、水路、地役権／通行権、採光・通風・熱のための通路など、権利によってその土地の利益のために土地とともに使用されるものが含まれます。相互水道会社の株式は土地に付随することができ、その場合、土地とともに譲渡されない限り譲渡できません。
カリフォルニア州民法第761条（1872年制定）は、不動産に関する権利（エステート）を存続期間によって次のように分類する：(1) 相続可能な権利または永久権利、(2) 終身権利、(3) 定期権利、(4) 随意権利。
土地には土壌、岩石、土質物質に加えて、空間—地表、地球の中心までの地下、そして空までの上空—が含まれる。裁判所は、所有者の享有を不合理に妨害しない場合、空域を高速道路として利用する公衆の権利を認め、また石油およびガスの流動的性質を認める。
不動産には、建物、橋、樹木、ドア、常設の収納棚、作り付け家電など、土地に定着した物が含まれます。付属物は、地役権、通行権、相互水道会社の株式など、土地の利益のために土地と共に使用されるものです。
賃借人の作物、工業用栽培作物、および売却前または売買契約に基づいて分離することが合意された土地に付着し、または土地の一部を構成する物は、物品（動産）として扱われる。
不動産法は、主として、エージェントが関与する不動産およびモーゲージ取引において公衆を保護するために存在する。同法は、ブローカーおよびセールスパーソンが知識、誠実さ、そしてブローカーについては経験の基準を満たすことを確保する資格要件を定めている。コミッショナーの権限は恣意的なものではなく — 資格を有する申請者には免許を交付しなければならない。
第10131条および関連条項はブローカー活動を定義している。免許がなければ、個人は免許を受けたブローカーまたはセールスパーソンの権限範囲内の行為について報酬を受け取ることはできない。無免許活動には罰則がある。免許行為に対して無免許者に報酬を支払うブローカーは懲戒処分を受ける可能性があり、そのようなサービスに対して非免許者に支払うことは軽罪である。
1943年8月4日、DREの法定権限はBusiness and Professions CodeのDivision 4の2つのPartに編成された。Part 1（第10000条～第10580条）はReal Estate Law（不動産法、個人の免許）である。Part 2（第11000条～第11288条）はSubdivided Lands Law（分割土地法、取引の規制）である。
コミッショナーは、免許取得者と取引する者および分譲地購入者を保護するため、不動産法(Real Estate Law)および分譲地法(Subdivided Lands Law)を執行する。職務には、申請者の資格審査、免許の発行、苦情および無免許者の調査、分譲販売の規制が含まれる。コミッショナーは1933年に分譲地の規制を開始し、必要とされる開示文書は公開報告書(public report)と呼ばれる。
特定の者は免許要件から免除される。これには、住み込みアパート管理者およびその従業員、短期（休暇用、30日未満）賃貸エージェント、特定の貸付機関の従業員、特定の農業協会、墓地当局、事務職員が含まれる。
記録法の利益は、以前に作成されたが記録されていない証書について現実の通知がある状態で権原を取得した者には利用できません。売主以外の者による占有は、照会義務を課す現実の通知です。慎重な買主は、物件を調査し、占有者に照会すべきです。
証書は、適法に承認または検証(acknowledged/verified)され、『記録のために提出済み(filed for record)』と表示されて所管の公務員に預託された時に記録される。記録官は、受領順に年、月、日、時、分を含む番号を付し、内容を記録簿に移し、原本を返還する。文書は譲渡人/譲受人(grantor/grantee)のアルファベット順および記録日によって索引付けられる。
カリフォルニア州民法によると、契約には、契約能力を有する当事者、相互の同意、適法な目的、十分な対価が必要です。特定の契約にのみ存在する第5の要件は、適切な書面です。
未成年者は18歳未満です。親権から解放されていない未成年者は、権限を委任すること、不動産に関する契約を締結すること、または即時に占有していない動産について契約することをできません。未成年者は、未成年期間中または成年到達後の合理的な期間内に契約を否認（取消し）できます。未成年者は代理人を任命できないため、委任状は無効です。ブローカーは未成年者の代理人になることはできず、未成年者とのまたは未成年者のための交渉には、裁判所の承認を得た裁判所任命の後見人（guardian）が必要です。
カリフォルニア家族法第7000条以下に基づき、解放された未成年者は、不動産または動産を購入、売却、賃貸、担保権設定、交換、または譲渡するための拘束力のある契約を締結することができます。未成年者は、有効な婚姻（解消された場合でも）、現役の軍務、または裁判所による解放宣言によって解放されます。
精神が健全でない者の無能力が司法上認定された後は、能力が回復するまで契約を締結することができない。理解力が全くない者は、司法上無能力者と宣告されていなくても、契約を締結する能力を有しない。不動産取引において無能力者を扱うには、後見人の選任と裁判所の承認が必要である。
パートナーシップとは、2人以上が共同所有者として事業を営むことです。財産は、パートナーシップ名義、個々のパートナー名義、または第三者の受託者名義とすることができます。パートナーシップ名義の場合、移転前にGP-1様式を州務長官に提出し、記録しなければなりません。1994年統一パートナーシップ法（Uniform Partnership Act of 1994）（法人法典第16100条以下）は、1999年1月1日以降、パートナーシップを規律しています。
法人は法律上の擬制人格であり、人間の代理人を通じて活動しなければならず、支配権は取締役会に帰属する。取締役会決議により、役員は法人財産を扱う権限を与えられる。法人は永続的に存在するため、生存者権付き共同所有で所有権を取得することはできない。
遺言書では遺言執行者（executor/executrix）を指名することができます。被相続人が遺言を残さずに死亡した場合、または遺言執行者を指名していない場合、遺産検認裁判所（probate court）が管理者（administrator）を選任します。これらの役職者の行為は一般に裁判所の監督下にあり、エージェントは遺産不動産を売却する際に彼らに遭遇します。
カリフォルニア州では、居住外国人または非居住外国人は、市民と実質的に同じ財産権を有し（民法第671条）、一定の連邦制限に従います。有罪判決を受けた者は財産を没収されず、贈与、相続、または遺言によって財産を取得でき、また財産を譲渡することができます。
ビバリー＝キレアLLC法（法人法典第17000～17705条）はLLCの設立を認めている。2人以上が運営契約を締結し、州務長官に組織定款（articles of organization）を提出しなければならない。名称には「limited liability company」または「LLC」を含めなければならない。LLCは銀行業務、保険業務、信託業務を行ってはならない。
カリフォルニア州では、不動産の権原を移転する際に最も一般的にグラント・ディード（grant deed）が用いられます。これは簡潔な書面証書です。「grant」という語は、法令（カリフォルニア州民法第1092条）により譲渡を表す語として明示的に指定されています。2番目に一般的な形式はクイットクレーム・ディード（quitclaim deed）で、これはコモン・ロー上の権利放棄（release）による譲渡に似ています。
エスクロー保管者は、指定された事象が発生するか、条件が満たされるまで、金銭、証書、文書、またはその他の価値あるものを保有する代理人および預託者(公正中立な第三者)です。条件が満たされるか放棄された場合、厳密に指示に従ったエスクロー保管者(エスクロー代理人として機能)は主要な責任を果たしたことになります。エスクロー保管者は委託人の代理人および受信者であり、合理的な注意、忠誠心、および誠実性を行使する必要があります。その受信者責任は一般的に委託人から与えられた指示の忠実な履行に限定されます(Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.)。
エスクロー・ホルダーは二重代理人であり、該当する場合は買主と売主の双方、および貸付機関（複数可）の代理人かつ信認義務者です。エスクローの完了および終了時に、エスクロー・ホルダーは各本人（principal）の代理人となり、エスクロー指示書に従って各本人が受け取る権利を有する明細書、証書、資金、書類、およびタイトル保険を交付します。エスクロー・ホルダーは、指示書の範囲内で、貸付機関、タイトル会社、ブローカーなどの専門サービス提供者の活動を調整することができます。
リース契約は、それぞれの権利と義務を有する2つの法的特性を有しています：(1) 不動産におけるエステイトの譲渡（不動産プライビティを創設）、および (2) 交付、維持管理、占有、使用および支払いを規律する契約（契約プライビティを創設）。
一般代理人は、継続的な役務提供を伴う一連の取引を行う権限を有し、事業の不可欠な一部です（例：支店長）。特別代理人は、継続的な役務提供を伴わない単一の取引または一連の取引を行います。不動産ブローカーは通常、特別代理人です。
雇用主/本人は、雇用の過程および範囲内における従業員/代理人の過失行為について責任を負うことがあります。ブローカーの監督義務は確立しており、本人として行為するライセンシーも含まれます。DRE規制は、行為を監視するための方針およびシステムを求めています。
ライセンシーは自己勘定での取引において主人として行動することができます。主人として行動する場合であっても、ライセンシーは他の主人に対して誠実性、公正性、善意、および詐欺または詐欺行為がないという義務を負います。オプション、ネットリスティング、および保証された販売は、完全な開示によってのみカリフォルニア州で法的です。
買主を見つけるために雇用されたブローカーが、その不動産を購入するオプションも保有する場合、そのブローカーは代理人と買主という二重の地位を占める。ブローカーは、他者への売却見込みに関する情報を完全に開示しなければ、そのオプションを行使することはできない。
本人との自己勘定による取引を行う前に、エージェントは誤った陳述を行ってはならず、すべての関連事実を完全に開示しなければならない。これには、エージェントが自己勘定で行動していること、および取引の望ましさに関わるあらゆる事実を開示することが含まれる。すべての報酬、手数料、または利益の完全な開示が要求される。
被雇用人は雇用人の指示と監督の下で個人的なサービスを提供します。被雇用人は代理人ですが、すべての代理人が被雇用人であるわけではありません。ブローカーは本人の代理人であり、被雇用人ではありません。ブローカー-ライセンス保有者の関係は、本人、代理人、および被雇用人の関係です。
独立請負業者は独立した雇用形態で業務を行い、業務の方法を自ら決定し、結果についてのみ責任を負う。セールスパーソン／ブローカー・アソシエイトは、税務および労災補償の目的では通常独立請負業者であるが、一般公衆との取引においては依然として代理人／従業員である。
すべての不動産ブローカーは、各セールスパーソンまたはブローカー・アソシエイトとの間で書面による契約を締結しなければなりません。ライセンシーがブローカーの信託口座から資金を引き出す権限を与えられている場合、書面による契約が必要です。
第13004.1条の下では、個人が免許を有し、コミッションで仲介業務を行い、報酬が成果に連動し、書面によるIC契約が存在する場合、州所得税上、従業員ではない。誤分類はIRSによる追徴課税、罰則、利息につながる可能性がある。
カリフォルニア州ビジネス・プロフェッション法典第6125条および第6126条は、州弁護士会（State Bar）の現役会員でない者が法律業務を行うことを禁止している。法律業務には、法廷での業務遂行、法律上の助言および相談、ならびに法廷外であっても法的権利を確保する法律文書および契約の作成が含まれる。
People v. Sipper (1943) において、あるブローカーは、ローンを確保するためにどの法律文書を締結すべきかについて顧客に助言し、信託証書および抵当証書を作成した対価として15ドル（後に10ドル）を請求した。裁判所は、彼が事務作業以上のことを行ったため、これは法律業務の遂行に当たると判示した。決定的な点として、彼が提供された情報を用いて標準書式の空欄を埋めただけであるか、単なる代書人として行為しただけであるならば、有罪にはならなかったであろう。
カリフォルニア法理とランスフィールドの論文は、ブローカーおよび保険代理人が、自らが専門的に関与する取引において一定の契約を作成できることを認めている。これらの行為は、三つの条件が満たされる場合に適切である。書式の選択と使用には、依然として弁護士の助けが必要となることがある。
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