History +11California · املاک · فارسی

در سال ۱۹۴۳، اداره املاک و مستغلات یک کارزار در سطح ایالت را برای پایان دادن به فعالیت‌های متقلبانه فروش نفت و گاز آغاز کرد. این کار با کمک دادستان‌های ناحیه‌ای، دادستان کل، اداره شرکت‌ها و اداره‌های پلیس محلی انجام شد. بسیاری از مروجان به اتهام سرقت بزرگ محکوم شدند و حدود ۶۰۰ اپراتور از طریق جلسات استماع رسمی یا عدم تمدید، پروانه‌های املاک و مستغلات خود را از دست دادند. این تلاش‌ها به قانون‌گذاری سال ۱۹۴۳ منجر شد.

• ✓کارزار اجرای قانون سال ۱۹۴۳ به رهبری اداره املاک و مستغلات و همراهی سایر سازمان‌ها انجام شد
• ✓حدود ۶۰۰ اپراتور از طریق جلسات استماع یا عدم تمدید، پروانه‌های املاک و مستغلات خود را از دست دادند
• ✓تلاش اجرایی مستقیماً به قانون مجوزدهی M.O.G. سال ۱۹۴۳ منجر شد

پیش از ۱۹۴۳، سفته‌بازی گسترده‌ای در فروش و اجارهٔ زمین‌های مواد معدنی، نفت و گاز رخ داد، به‌ویژه در دورهٔ رکود بزرگ (۱۹۳۳-۱۹۳۹). مردم با امید به سودهای کلان سرمایه‌گذاری‌های از سر ناچاری انجام می‌دادند، هرچند بیشتر خریداران تمام سرمایهٔ خود را از دست دادند. تقریباً ۱٬۰۰۰ فروشندهٔ نفت و گاز در سراسر ایالت فعالیت می‌کردند و قطعاتی را در زیرتقسیم‌های تازه‌ایجادشدهٔ نفت و گاز واقع در کالیفرنیا و سایر ایالت‌ها با پتانسیل تولید راه‌دور می‌فروختند.

• ✓سفته‌بازی در دورهٔ رکود بزرگ ۱۹۳۳ تا ۱۹۳۹ به اوج رسید
• ✓حدود ۱٬۰۰۰ فروشندهٔ نفت و گاز در سراسر ایالت به فروش قطعات سفته‌بازانه می‌پرداختند
• ✓بیشتر خریداران این حقوق، تمام مبلغ سرمایه‌گذاری‌شده را از دست دادند

در اوایل حقوق کامن لا انگلستان، مالکیت اموال غیرمنقول از طریق فیفمنت منتقل می‌شد که مستلزم تحویل تصرف به نام «لیوری آو سیزین» بود. هیچ نوشته یا سندی در کار نبود؛ انتقال با تحویل خود زمین یا نمادی مانند شاخه، سنگ یا مشتی خاک انجام می‌شد. روش دیگر، بیانی شفاهی در حضور شاهدان و در معرض دید زمین بود و سپس مالک جدید وارد می‌شد.

• ✓فیفمنت مستلزم تحویل واقعی تصرف به نام لیوری آو سیزین بود
• ✓در ابتدا هیچ سند مکتوبی برای انتقال زمین لازم نبود
• ✓حقوق غیرمادی مانند حقوق ارتفاق از طریق «سند واگذاری» منتقل می‌شدند

«انتقال با سند رهاسازی» سندی بود که برای انتقال مالکیت یا منفعت در زمین استفاده می‌شد، اما تا زمانی که مالک جدید تصرف را به دست نمی‌آورد، لیوری آو سیزین قابل ارائه نبود. سند رهاسازی همچنین برای ساقط کردن حق در زمین به کار می‌رفت و نیای سند کوئیت‌کلیم مدرن است.

• ✓سند رهاسازی مبنای تاریخی سند کوئیت‌کلیم مدرن بود
• ✓سند رهاسازی می‌توانست حقی در زمین را ساقط کند

انتقال اراضی در کالیفرنیا تحت حاکمیت اسپانیا و مکزیک مشابه کامن لا بود. دیوان عالی کالیفرنیا حکم داد که زمین را نمی‌توان بدون سند مکتوب انتقال داد، مگر اینکه انتقال از طریق قراردادی اجراشده انجام شده باشد که در زمان فروش، تصرف واقعی را از طریق ورود و اعمال تشریفاتی منتقل کند. امروزه لیوری آو سیزین باستانی با تحویل سند (دد) نمادینه می‌شود، نه با تحویل خود ملک.

• ✓قانون اسپانیا و مکزیک عموماً برای انتقال زمین به سند مکتوب نیاز داشت.
• ✓امروزه سند (دد) نماد مالکیت است و جایگزین لیوری آو سیزین شده است.

شهرهای اولیه آمریکا فشرده بودند و به مسافت قابل پیاده‌روی محدود می‌شدند. صنعتی‌شدن، مهاجرت، و حمل‌ونقل مکانیزه (تراموای برقی در دهه ۱۸۸۰، بعدها خودروها) منجر به تراکم بیش از حد، گسترش پراکنده شهری، و وخامت شرایط زندگی شد و نیاز به برنامه‌ریزی را پدید آورد.

• ✓حمل‌ونقل مکانیزه (تراموای برقی) در دهه ۱۸۸۰ موجب افزایش حرکت به حومه‌ها و سفته‌بازی زمین شد.
• ✓گسترش پراکنده شهری زمانی تشدید شد که خودروها به‌طور گسترده در دسترس قرار گرفتند.

تا اوایل قرن بیستم، رهبران مدنی نیاز به بهبود محیط‌های شهری را احساس کردند. جنبش «شهر زیبا» بر پروژه‌های عمومی و بهبودهای مدنی برای زیست‌پذیرتر کردن شهرها تأکید داشت. طرح‌های شهری به «طرح‌های جامع» تکامل یافتند که اهداف جامعه را بیان می‌کردند و هم زمین عمومی و هم زمین خصوصی را در بر می‌گرفتند.

• ✓جنبش شهر زیبا بر پروژه‌های عمومی و بهبودهای مدنی تأکید داشت
• ✓طرح‌های جامع به توسعه فیزیکی یک منطقه شهری به‌عنوان پاسخی عقلانی به شهرنشینی می‌پردازند

امروزه مال به عنوان چیزی که تحت مالکیت است، اعم از غیرمنقول یا منقول، در نظر گرفته می‌شود. مال غیرمنقول شامل موارد زیر است: (۱) زمین؛ (۲) هر چیزی که به زمین الصاق شده و بخش دائمی زمین به شمار می‌رود؛ (۳) آنچه که وابسته یا متعلق به زمین است؛ و (۴) آنچه که به حکم قانون غیرمنقول است.

• ✓مال غیرمنقول چهار جزء دارد: زمین، اقلام الصاقی، متعلقات، و چیزهایی که به حکم قانون غیرمنقول هستند
• ✓مال به دو دسته غیرمنقول یا منقول طبقه‌بندی می‌شود.

زمین شامل خاک، سنگ و سایر مواد زمینی است، به‌علاوه فضای روی سطح، زیر آن تا مرکز زمین، و بالای آن تا اوج آسمان. دادگاه‌ها حق عمومی نسبت به فضای هوایی را به‌عنوان یک «بزرگراه» به رسمیت می‌شناسند، مشروط بر اینکه به‌طور غیرمعقول با بهره‌مندی مالک تداخل نداشته باشد. مالکان می‌توانند برای نفت و گاز به‌صورت عمودی حفاری کنند، اما نه به‌صورت مورب زیر زمین همسایه.

• ✓زمین به سمت پایین تا مرکز زمین و به سمت بالا تا آسمان گسترده است
• ✓استفاده عمومی از فضای هوایی مجاز است اگر به‌طور غیرمعقول با مالک تداخل نداشته باشد
• ✓مالک می‌تواند برای نفت/گاز به‌صورت عمودی حفاری کند، اما نه به‌صورت مورب زیر زمین همسایه

چیزهای متصل به زمین شامل ساختمان‌ها، پل‌ها و درختان است، به‌علاوه هر چیزی که به آن‌ها متصل است مانند درها، کابینت‌های نصب‌شده دائمی، یا لوازم خانگی توکار. این‌ها بخشی از مال غیرمنقول هستند.

• ✓ساختمان‌ها، پل‌ها و درختان اقلام متصل مال غیرمنقول هستند
• ✓درها، کابینت‌های توکار و لوازم خانگی توکار متصل هستند و بخشی از مال غیرمنقول به شمار می‌روند

مال غیرمنقول وابسته شامل هر چیزی است که به حق و برای منفعت زمین با آن استفاده می‌شود، مانند مسیرهای آب، حق ارتفاق/حق عبور و مرور، و معابر برای نور، هوا یا گرما. سهام شرکت آب تعاونی می‌تواند وابسته به زمین باشد، به این معنا که ممکن است منتقل نشود مگر آنکه زمین همراه آن منتقل شود.

• ✓حق ارتفاق و حق عبور و مرور از اموال غیرمنقول وابسته هستند
• ✓سهام شرکت آب تعاونی، هنگامی که وابسته باشد، نمی‌تواند جدا از زمین منتقل شود

ماده ۷۶۱ قانون مدنی کالیفرنیا (مصوب ۱۸۷۲) مالکیت‌ها در اموال غیرمنقول را بر اساس مدت به این شرح طبقه‌بندی می‌کند: (۱) مالکیت‌های ارثی یا دائمی؛ (۲) مالکیت‌های مادام‌العمر؛ (۳) مالکیت‌های مدت‌دار برای سنوات؛ و (۴) مالکیت‌های ارادی.

• ✓ماده ۷۶۱ قانون مدنی کالیفرنیا چهار طبقه‌بندی مالکیت را بر اساس مدت فهرست می‌کند
• ✓مالکیت‌ها: ارثی/دائمی، مادام‌العمر، مدت‌دار برای سنوات، و ارادی

زمین شامل خاک، سنگ و مواد زمینی به‌همراه فضا است—سطح، تا مرکز زمین در پایین، و تا آسمان در بالا. دادگاه‌ها حق عمومی برای استفاده از فضای هوایی به‌عنوان بزرگراه را به رسمیت می‌شناسند، مشروط بر اینکه به‌طور غیرمعقول با بهره‌مندی مالک تداخل نکند، و ماهیت فرار نفت و گاز را به رسمیت می‌شناسند.

• ✓زمین شامل فضای از مرکز زمین تا بالای آسمان است
• ✓عموم مردم حق دارند از فضای هوایی به‌عنوان «بزرگراه» استفاده کنند، مشروط بر اینکه به‌طور غیرمعقول با مالک تداخل نکند
• ✓مالک زمین می‌تواند به‌صورت عمودی برای استحصال نفت/گاز حفاری کند، اما نمی‌تواند به‌صورت مایل زیر زمین همسایه حفاری کند

املاک واقعی شامل اشیای متصل به زمین مانند ساختمان‌ها، پل‌ها، درختان، درها، کابینت‌های نصب دائمی و لوازم خانگی توکار است. اقلام ملحق برای بهره‌مندی زمین و به نفع آن استفاده می‌شوند، مانند حق ارتفاق، حق عبور، و سهام در شرکت آب مشترک.

• ✓اقلام متصل شامل ساختمان‌ها، پل‌ها، درختان، لوازم خانگی توکار و کابینت‌های نصب دائمی است
• ✓اقلام ملحق (حق ارتفاق، حق عبور، سهام شرکت آب مشترک) به نفع زمین هستند
• ✓سهام شرکت آب مشترک که ملحق به زمین است، تا زمانی که زمین همراه آن منتقل نشود، قابل انتقال نیست

محصولات مستأجر، محصولات زراعی در حال رشد صناعی، و چیزهایی که به زمین متصل هستند یا بخشی از آن را تشکیل می‌دهند و توافق شده است که پیش از فروش یا تحت قرارداد فروش جدا شوند، به‌عنوان کالا (مال منقول) تلقی می‌شوند.

• ✓محصولاتی که توافق شده پیش از فروش جدا شوند، به‌عنوان کالا/مال منقول تلقی می‌شوند
• ✓محصولات زراعی در حال رشد صناعی به‌عنوان کالا تلقی می‌شوند

قانون املاک و مستغلات در درجه اول برای حمایت از عموم در معاملات املاک و مستغلات و رهنی که با دخالت یک نماینده انجام می‌شود وجود دارد. این قانون شرایطی را تعیین می‌کند که تضمین می‌کند کارگزاران و فروشندگان املاک استانداردهای دانش، صداقت و (برای کارگزاران) تجربه را برآورده می‌کنند. اختیار کمیسر خودسرانه نیست — باید برای متقاضیان واجد شرایط پروانه صادر شود.

• ✓قانون املاک و مستغلات در درجه اول برای حمایت از عموم در معاملات املاک و مستغلات و رهنی وجود دارد
• ✓وقتی متقاضی دارای شرایط مقرر در قانون باشد، کمیسر باید پروانه را صادر کند
• ✓کمیسر باید حقایقی داشته باشد که یافته‌ای مبنی بر صادق و راستگو نبودن متقاضی را توجیه کند

مواد 10131 و مواد مرتبط، فعالیت‌های کارگزار را تعریف می‌کنند. بدون پروانه، فرد نمی‌تواند برای اقداماتی که در حیطه اختیارات کارگزار یا فروشنده املاک دارای پروانه قرار دارد، غرامت دریافت کند. برای فعالیت بدون پروانه مجازات‌هایی وجود دارد؛ کارگزارانی که به افراد بدون پروانه برای اقدامات پروانه‌ای غرامت می‌دهند ممکن است تحت اقدام انضباطی قرار گیرند، و پرداخت به فرد بدون پروانه برای چنین خدمات یک جنحه است.

• ✓بدون پروانه، فرد نمی‌تواند برای اقدامات پروانه‌ای کارگزار/فروشنده املاک غرامت دریافت کند
• ✓پرداخت غرامت به فرد بدون پروانه برای اقدامات پروانه‌ای یک جنحه است (مواد 10138 و 10139)
• ✓ماده 10132 فروشنده املاک را تعریف می‌کند و اشتغال توسط یک کارگزار املاک را لازم می‌داند

در ۴ اوت ۱۹۴۳، اختیار قانونی DRE به دو قسمت از تقسیم ۴ قانون بازرگانی و مشاغل سازماندهی شد. قسمت ۱ (مواد ۱۰۰۰۰–۱۰۵۸۰) قانون املاک و مستغلات (صدور مجوز برای اشخاص) است. قسمت ۲ (مواد ۱۱۰۰۰–۱۱۲۸۸) قانون زمین‌های تفکیک‌شده (تنظیم معاملات) است.

• ✓قسمت ۱ (مواد ۱۰۰۰۰-۱۰۵۸۰) با عنوان صدور مجوز برای اشخاص - قانون املاک و مستغلات
• ✓قسمت ۲ (مواد ۱۱۰۰۰-۱۱۲۸۸) با عنوان تنظیم معاملات - قانون زمین‌های تفکیک‌شده
• ✓این قوانین با قانون اموال غیرمنقول، قانون نمایندگی، و قانون قراردادها متفاوت‌اند

کمیسر قانون املاک و مستغلات و قانون اراضی تفکیک‌شده را اجرا می‌کند تا از افرادی که با دارندگان مجوز سروکار دارند و خریداران ملک تفکیک‌شده محافظت کند. وظایف شامل احراز صلاحیت متقاضیان، صدور مجوزها، بررسی شکایات و افراد بدون مجوز، و تنظیم فروش زمین‌های تفکیک‌شده است. کمیسر از سال ۱۹۳۳ تنظیم اراضی تفکیک‌شده را آغاز کرد؛ سند افشای الزامی گزارش عمومی نام دارد.

• ✓کمیسر در سال ۱۹۳۳ تنظیم فروش یا اجاره اراضی تفکیک‌شده را آغاز کرد
• ✓سند افشای تفکیک که به خریداران ارائه می‌شود گزارش عمومی نامیده می‌شود
• ✓کمیسر املاک معدنی/نفتی/گازی و خدمات فهرستینگ اجاره پیش‌پرداختی را تنظیم می‌کند

برخی افراد از الزام مجوز معاف هستند، از جمله مدیران ساکن آپارتمان‌ها و کارکنانشان، نمایندگان اجاره کوتاه‌مدت (تعطیلات، کمتر از ۳۰ روز)، کارکنان برخی مؤسسات وام‌دهنده، برخی انجمن‌های کشاورزی، مقامات گورستان‌ها، و کارکنان دفتری.

• ✓مدیران ساکن آپارتمان‌ها و کارکنانشان معاف هستند
• ✓نمایندگان اجاره تعطیلات کوتاه‌مدت (اجاره‌های کمتر از ۳۰ روز) معاف هستند
• ✓کارکنان برخی مؤسسات وام‌دهنده و کارکنان دفتری معاف هستند (مواد 10131.01، 10133 و پس از آن)

مزایای قانون ثبت برای کسی که عنوان مالکیت را با اطلاع واقعی از یک سند قبلاً تنظیم‌شده اما ثبت‌نشده تحصیل می‌کند، در دسترس نیست. تصرف توسط شخصی غیر از فروشنده، اطلاع واقعی است که وظیفه تحقیق ایجاد می‌کند. خریدار محتاط باید ملک را بازرسی کند و از اشخاص متصرف پرس‌وجو کند.

• ✓مزایای ثبت برای خریداری که اطلاع واقعی از سند ثبت‌نشده قبلی دارد، در دسترس نیست
• ✓تصرف توسط شخص غیر از فروشنده، وظیفه تحقیق درباره ادعا را تحمیل می‌کند
• ✓قوانین ثبت در برابر منافع ثبت‌نشده قابل کشف از طریق بازرسی فیزیکی حمایت نمی‌کنند (مثلاً حق ارتفاق، حقوق مکانیکس لین)

یک سند زمانی ثبت می‌شود که به‌طور رسمی تصدیق/تأیید شده و با علامت «برای ثبت ارائه شد» به مأمور ذی‌صلاح سپرده شود. ثبت‌کننده آن را به ترتیب دریافت، شامل سال، ماه، روز، ساعت و دقیقه شماره‌گذاری می‌کند، محتویات را به سوابق منتقل می‌کند، و اصل را بازمی‌گرداند. اسناد به‌صورت الفبایی بر اساس واگذارنده/واگذارگیرنده و بر اساس تاریخ ثبت فهرست‌بندی می‌شوند.

• ✓اولویت معمولاً بر اساس زمان ثبت (سال، ماه، روز، ساعت، دقیقه) تعیین می‌شود
• ✓سندی که نخست در زنجیره مالکیت ثبت می‌شود، عموماً اولویت پیدا می‌کند
• ✓اگر ملک در بیش از یک شهرستان واقع باشد، برای ایجاد اطلاع فرضی باید در هر شهرستان ثبت شود

بر اساس قانون مدنی کالیفرنیا، قرارداد به موارد زیر نیاز دارد: طرفینی که اهلیت انعقاد قرارداد دارند؛ رضایت متقابل؛ موضوع قانونی؛ و عوض کافی. یک شرط پنجم که فقط در برخی قراردادها وجود دارد، نوشته مناسب است.

• ✓الزامی: طرفین دارای اهلیت، رضایت متقابل، موضوع قانونی، عوض کافی
• ✓نوشته مناسب شرط پنجم برای برخی قراردادها است (قانون منع تقلب / Statute of Frauds)

صغیر به فردی زیر ۱۸ سال گفته می‌شود. صغیر غیرآزادشده (unemancipated) نمی‌تواند اختیار خود را واگذار کند، قراردادی مربوط به اموال غیرمنقول منعقد کند، یا برای اموال منقولی که در تصرف فوری او نیست قرارداد ببندد. صغیر می‌تواند در دوران صغارت یا مدت معقولی پس از رسیدن به سن قانونی، قراردادها را ابطال کند. صغیر نمی‌تواند نماینده منصوب کند، بنابراین وکالت‌نامه باطل است. کارگزار نمی‌تواند به عنوان نماینده صغیر عمل کند؛ مذاکره با یا برای صغیر مستلزم قیم منصوب دادگاه همراه با تأیید دادگاه است.

• ✓صغیر شخصی است که کمتر از ۱۸ سال سن دارد
• ✓صغیر نمی‌تواند قراردادی مربوط به اموال غیرمنقول منعقد کند
• ✓صغیر می‌تواند در دوران صغارت یا مدت معقولی پس از رسیدن به سن قانونی، قراردادها را ابطال کند
• ✓واگذاری اختیار (وکالت‌نامه) توسط صغیر باطل است
• ✓کارگزار نمی‌تواند برای خرید یا فروش، نماینده صغیر باشد

بر اساس مواد ۷۰۰۰ به بعد قانون خانواده، صغار آزادشده می‌توانند قراردادهای الزام‌آور برای خرید، فروش، اجاره، ایجاد بار مالی، معاوضه یا انتقال اموال غیرمنقول یا منقول منعقد کنند. صغیر از طریق ازدواج معتبر (حتی اگر منحل شده باشد)، خدمت نظامی فعال، یا اعلامیه دادگاه مبنی بر استقلال، آزادشده محسوب می‌شود.

• ✓صغار آزادشده می‌توانند مانند افراد بالای سن قانونی برای اموال غیرمنقول قرارداد منعقد کنند
• ✓استقلال از طریق ازدواج معتبر، خدمت نظامی فعال، یا اعلامیه دادگاه حاصل می‌شود

پس از آنکه عدم اهلیت شخصی که فاقد سلامت عقل است از طریق قضایی احراز شود، تا زمان اعاده اهلیت هیچ قراردادی نمی‌تواند منعقد شود. شخصی که کاملاً فاقد درک است، حتی اگر به‌طور قضایی فاقد صلاحیت اعلام نشده باشد، توانایی انعقاد قرارداد ندارد. معامله با افراد فاقد صلاحیت در اموال غیرمنقول مستلزم تعیین سرپرست و تأیید دادگاه است.

• ✓تا زمان اعاده اهلیت، هیچ قراردادی نمی‌تواند با شخصی که به‌طور قضایی فاقد صلاحیت اعلام شده است منعقد شود.
• ✓معامله با افراد فاقد صلاحیت مستلزم تعیین سرپرست و تأیید دادگاه است.
• ✓صغار و افراد فاقد صلاحیت می‌توانند همچنان مالکیت را از طریق هبه یا ارث به دست آورند.

مشارکت عبارت است از دو یا چند شخص که به‌عنوان مالکان مشترک به تجارت می‌پردازند. عنوان مالکیت ملک ممکن است به نام مشارکت، شرکای فردی، یا یک امین شخص ثالث ثبت شود. اگر به نام مشارکت باشد، فرم GP-1 باید پیش از انتقال به دفتر وزیر ایالت تسلیم و ثبت شود. قانون یکنواخت مشارکت ۱۹۹۴ (قانون شرکت‌ها، مواد ۱۶۱۰۰ و بعد) از ۱ ژانویه ۱۹۹۹ بر مشارکت‌ها حاکم است.

• ✓اموال مشارکت نباید تا زمانی که فرم GP-1 تسلیم و ثبت نشده است، منتقل شود
• ✓مشارکت‌ها از ۱ ژانویه ۱۹۹۹ تحت حاکمیت قانون یکنواخت مشارکت ۱۹۹۴ هستند
• ✓در یک مشارکت محدود، حداقل یک شریک باید شریک عام با مسئولیت نامحدود باشد

یک شرکت یک شخص حقوقی اعتباری است که باید از طریق نمایندگان انسانی عمل کند و کنترل آن در اختیار هیئت مدیره است. مصوبات هیئت مدیره به مقامات شرکت اختیار می‌دهد تا با اموال شرکت معامله کنند. چون شرکت دارای بقای دائمی است، نمی‌تواند مالکیت را به صورت مشترک با حق بازماندگی به دست آورد.

• ✓معاملات مربوط به اموال شرکت مستلزم مصوبات هیئت مدیره برای تفویض اختیار به مقامات شرکت است.
• ✓یک شرکت نمی‌تواند مالکیت را به صورت مشترک با حق بازماندگی به دست آورد.
• ✓مسئولیت سهامداران معمولاً به میزان سرمایه‌گذاری آنان محدود است.

وصیت‌نامه ممکن است یک مجری/مجریه وصیت‌نامه را نام ببرد. اگر فردی بدون وصیت‌نامه فوت کند یا هیچ مجری وصیت‌نامه را نام نبرد، دادگاه پروبیت یک مدیر منصوب می‌کند. اقدامات این مقامات عموماً تحت نظارت دادگاه است، و نمایندگان املاک هنگام فروش اموال ترکه با آن‌ها مواجه می‌شوند.

• ✓مجری در وصیت‌نامه نام‌گذاری می‌شود؛ مدیر زمانی توسط دادگاه منصوب می‌شود که وصیت‌نامه یا مجری وجود نداشته باشد
• ✓اقدامات نمایندگان شخصی عموماً تحت نظارت دادگاه است

در کالیفرنیا، بیگانگان مقیم یا غیرمقیم اساساً همان حقوق مالکیت شهروندان را دارند (قانون مدنی کالیفرنیا، ماده ۶۷۱)، مشروط به برخی محدودیت‌های فدرال. محکومان مالکیت خود را از دست نمی‌دهند؛ آنان می‌توانند از طریق هدیه، ارث یا وصیت مالکیت کسب کنند و می‌توانند مالکیت را انتقال دهند.

• ✓بیگانگان می‌توانند در کالیفرنیا مالکیت را تحصیل کنند، نگه دارند و واگذار کنند (قانون مدنی ۶۷۱)
• ✓قانون فدرال ممکن است محدودیت‌هایی بر حقوق مالکیت بیگانگان وضع کند
• ✓محکومان مالکیت خود را از دست نمی‌دهند

قانون شرکت‌های با مسئولیت محدود بورلی-کیلیا (کد شرکت‌ها 17000–17705) اجازه تشکیل LLC را می‌دهد. دو یا چند نفر باید یک توافقنامه عملیاتی منعقد کنند و اساسنامه سازماندهی را با وزیر امور خارجه ایالت ثبت کنند. نام باید شامل “limited liability company” یا “LLC” باشد. شرکت‌های LLC نمی‌توانند به بانکداری، بیمه، یا کسب‌وکار تراست بپردازند.

• ✓تشکیل مستلزم یک توافقنامه عملیاتی و ثبت اساسنامه سازماندهی با وزیر امور خارجه ایالت است
• ✓نام باید شامل “limited liability company” یا “LLC” باشد
• ✓شرکت‌های LLC نمی‌توانند به بانکداری، بیمه، یا کسب‌وکار شرکت تراست بپردازند

کالیفرنیایی‌ها بیشتر اوقات مالکیت املاک واقعی را با سند گرانت منتقل می‌کنند، که یک سند نوشته‌شده ساده است. واژه «grant» به‌صراحت در قانون (ماده ۱۰۹۲ قانون مدنی) به‌عنوان واژه انتقال تعیین شده است. شکل رایج دوم، سند کوییت‌کلیم است که شبیه انتقال در حقوق کامن‌لا از طریق «release» است.

• ✓واژه «grant» تحت ماده ۱۰۹۲ قانون مدنی یک واژه قانونی انتقال است
• ✓سند گرانت رایج‌ترین ابزار انتقال در کالیفرنیا است
• ✓سایر اسناد شامل سند ضمانت، سند امانی، سند بازواگذاری، سند کلانتر و سند هبه است

متصدی اسکرو نماینده و امانت‌دار (شخص ثالث بی‌طرف/خنثی) است که پول، اسناد، مدارک یا اشیای باارزش را تا وقوع رویدادهای مشخص یا تحقق شرایط نگه می‌دارد. هنگامی که شرایط مطابق دستورالعمل‌ها به‌طور دقیق برآورده یا از آن‌ها صرف‌نظر شوند، متصدی اسکرو (که در نقش نماینده اسکرو عمل می‌کند) وظیفه اصلی خود را انجام داده است. متصدی اسکرو نماینده و امین اصیل‌ها است و باید دقت معقول، وفاداری و حسن نیت را اعمال کند. وظیفه امانی او عموماً محدود به اجرای وفادارانه دستورالعمل‌های داده‌شده توسط اصیل‌ها است (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓متصدی اسکرو شخص ثالث بی‌طرف/خنثی و امین اصیل‌ها است
• ✓متصدی اسکرو باید نسبت به اصیل‌ها دقت معقول، وفاداری و حسن نیت را اعمال کند
• ✓وظیفه امانی متصدی اسکرو عموماً محدود به اجرای وفادارانه دستورالعمل‌های اسکرو است (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

نگهدارندهٔ اسکرو یک نمایندهٔ دوگانه است — نماینده و امین هر دو خریدار و فروشنده، و در صورت لزوم وام‌دهنده یا وام‌دهندگان. پس از تکمیل و بسته شدن اسکرو، نگهدارندهٔ اسکرو برای هر طرف اصلی به‌عنوان نماینده عمل می‌کند تا صورت‌حساب‌ها، اسناد، وجوه، مدارک و بیمهٔ مالکیت را که هر یک طبق دستورالعمل‌های اسکرو مستحق آن است، تحویل دهد. نگهدارندهٔ اسکرو می‌تواند فعالیت ارائه‌دهندگان خدمات حرفه‌ای مانند وام‌دهندگان، شرکت‌های عنوان و کارگزاران را در محدودهٔ دستورالعمل‌ها هماهنگ کند.

• ✓نگهدارندهٔ اسکرو نمایندهٔ دوگانهٔ هم خریدار و هم فروشنده است (و در صورت لزوم وام‌دهنده).
• ✓پس از بسته شدن اسکرو، نگهدارندهٔ اسکرو به‌عنوان نماینده برای هر طرف اصلی عمل می‌کند تا آنچه را هر یک مستحق آن است تحویل دهد.
• ✓نگهدارندهٔ اسکرو می‌تواند وام‌دهندگان، شرکت‌های عنوان و کارگزاران را در محدودهٔ دستورالعمل‌ها هماهنگ کند.

اجارهنامه دو ویژگی حقوقی دارد و هر یک حقوق و تعهدات خاص خود را دارد: (۱) انتقال یک حق مالی در اموال غیرمنقول (که رابطه ملکی یا privity of estate را ایجاد میکند)، و (۲) قراردادی که تحویل، نگهداری، تصرف، استفاده و پرداخت را تنظیم میکند (که رابطه قراردادی یا privity of contract را ایجاد میکند).

• ✓اجارهنامه هم انتقال است (رابطه ملکی یا privity of estate) و هم قرارداد (رابطه قراردادی یا privity of contract)
• ✓رابطه ملکی از انتقال حق مالی در اموال غیرمنقول ناشی میشود
• ✓رابطه قراردادی بر تعهدات تحویل، نگهداری و پرداخت حاکم است

نماینده عام مجاز است مجموعه‌ای از معاملات را با تداوم خدمات انجام دهد و بخشی جدایی‌ناپذیر از یک کسب‌وکار است (مثلاً مدیر شعبه). نماینده خاص یک معامله واحد یا مجموعه‌ای را بدون تداوم خدمات انجام می‌دهد. کارگزاران املاک معمولاً نماینده خاص هستند.

• ✓ماده ۲۲۹۵ قانون مدنی کالیفرنیا: نماینده عام مجموعه‌ای از معاملات را با تداوم خدمات انجام می‌دهد
• ✓ماده ۲۲۹۷ قانون مدنی کالیفرنیا: نماینده خاص یک معامله واحد را بدون تداوم خدمات انجام می‌دهد
• ✓این تمایز برای تعیین اختیار متعهد کردن اصیل اهمیت دارد

کارفرمایان/اصیل‌ها می‌توانند در قبال رفتار سهل‌انگارانه کارمندان/نمایندگان در جریان و محدوده اشتغال مسئول شناخته شوند. وظیفه نظارت بروکر به‌خوبی تثبیت شده است، از جمله برای دارندگان مجوز که به‌عنوان اصیل عمل می‌کنند. مقررات DRE سیاست‌ها و سامانه‌هایی برای پایش رفتار الزامی می‌کند.

• ✓10 CCR فصل 6 § 2725 بروکر ناظر را ملزم می‌کند سیاست‌ها، قواعد و سامانه‌هایی برای پایش رفتار ایجاد کند
• ✓بروکر برای اعمال سهل‌انگارانه، صرف‌نظر از طبقه‌بندی کارمند/پیمانکار مستقل (IC)، مسئولیت نیابتی دارد (B&P § 10032; Civil Code § 2079.13(b))
• ✓بروکر در قبال اعمال زیان‌بار عمدی/رفتار مجرمانه، در صورت تنفیذ یا قابل پیش‌بینی بودن متعارف، مسئول است (Alhino v. Starr)

یک دارنده مجوز ممکن است به عنوان یک طرف اصلی در معامله برای حساب خود عمل کند. حتی هنگام عمل به عنوان یک طرف اصلی، دارنده مجوز مسئول درستی، انصاف، حسن نیت و عدم تقلب یا فریب نسبت به طرف اصلی دیگر است. گزینه‌ها، فهرست‌های خالص و فروش تضمین‌شده فقط با افشای کامل در کالیفرنیا قانونی هستند.

• ✓یک دارنده مجوز که به عنوان یک طرف اصلی عمل می‌کند باید مجوز خود را به طرف اصلی دیگر افشا کند (کد B&P § 10177(o))
• ✓افشای کامل درباره مشارکت دارنده مجوز و اثرات قانونی گزینه‌ها/فهرست‌های خالص/فروش تضمین‌شده ضروری است
• ✓ترتیب‌دهنده اعتبار طبق کد مدنی §§ 2956-2957 باید بیانیه افشای تامین مالی فروشنده را تهیه و تحویل دهد
• ✓تغییر وضعیت از نماینده به طرف اصلی باید به صورت کتبی افشا شود (کد مدنی § 2079.17، B&P § 10176(a) و (d))

هنگامی که کارگزاری که برای یافتن خریدار به کار گرفته شده است، اختیار خرید ملک را نیز دارد، کارگزار وضعیت دوگانه نماینده و خریدار را دارد. کارگزار نمی‌تواند بدون افشای کامل اطلاعات مربوط به چشم‌انداز فروش به دیگری، از اختیار خرید استفاده کند.

• ✓کارگزاری که اختیار خرید دارد باید پیش از اعمال آن، با افشای کامل از تعهدات نمایندگی خود خلاص شود.
• ✓اختیار خرید باید فقط از اصیل‌های آگاه یا دارای نماینده مستقل و با افشای کامل دریافت شود.

پیش از آنکه نماینده به حساب خود با اصیل معامله کند، نباید هیچ اظهار نادرستی کند و باید همه حقایق مرتبط را به طور کامل افشا کند. این شامل افشای این است که نماینده به حساب خود عمل می‌کند، به‌همراه هر حقیقتی که بر مطلوب بودن معامله تأثیر دارد. افشای کامل همه غرامت، کمیسیون یا سود الزامی است.

• ✓Restatement (Second) of Agency § 390 افشای کامل همه حقایق مرتبط را پیش از معامله با خود الزامی می‌کند.
• ✓B&P Code § 10176(g) افشای هرگونه غرامت، کمیسیون یا سودی را که مطالبه یا دریافت شده باشد الزامی می‌کند.

کارمند خدمات شخصی را تحت هدایت و کنترل کارفرما ارائه می‌دهد. کارمند یک نماینده است، اما همه نمایندگان کارمند نیستند. کارگزار نمایندهٔ اصیل است، نه کارمند. رابطهٔ کارگزار-دارنده مجوز، رابطهٔ اصیل، نماینده و کارمند است.

• ✓همه کارمندان نماینده هستند، اما همه نمایندگان کارمند نیستند
• ✓B&P Code §§ 10032 و 10132 و Civil Code § 2079.13(b) بر رابطه کارگزار-دارنده مجوز حاکم هستند
• ✓فروشندهٔ کارگزار شرکتی، نماینده/کارمند شرکت است، نه کارگزار واجد شرایط به‌صورت فردی (Walters v. Marler)

یک پیمانکار مستقل به‌طور مستقل کار می‌کند و تنها مسئول نتایج است و روش انجام کار را خود تعیین می‌کند. فروشندگان/همکاران کارگزار معمولاً برای مقاصد مالیاتی و غرامت کارگران پیمانکار مستقل محسوب می‌شوند، اما در تعامل با عموم همچنان نماینده/کارمند باقی می‌مانند.

• ✓قانون بیمه بیکاری § 650 و 26 USC § 3508 برای مقاصد مالیاتی/کار، وضعیت پیمانکار مستقل (IC) را مجاز می‌دانند.
• ✓وضعیت پیمانکار مستقل (IC) برای مقاصد مالیاتی، مسئولیت کارگزار را در قبال رفتار دارنده مجوز کاهش نمی‌دهد.
• ✓رزنیک علیه اندرسون و مایلز: یک فروشنده نمی‌تواند در رابطه با مسئولیت، نسبت به کارگزار به‌عنوان پیمانکار مستقل (IC) طبقه‌بندی شود.

هر کارگزار املاک باید با هر فروشنده یا کارگزار همکار توافقنامه کتبی داشته باشد. اگر به دارنده مجوز دسترسی داده شود تا از حساب‌های امانی کارگزار برداشت وجه کند، توافقنامه کتبی الزامی است.

• ✓آیین‌نامه 2726 کمیسر، توافقنامه کتبی با هر فروشنده/کارگزار همکار را الزامی می‌کند
• ✓10 CCR فصل 6 § 2834: اگر دارنده مجوز بتواند از حساب‌های امانی برداشت کند، توافقنامه کتبی الزامی است
• ✓توافقنامه تا حدی که با قانون املاک در تعارض باشد، بی‌اثر است

طبق بخش 13004.1، فرد برای مالیات بر درآمد ایالتی کارمند محسوب نمی‌شود اگر دارای مجوز باشد، کارگزاری را بر مبنای کمیسیون انجام دهد، پاداش/حق الزحمه به بازده وابسته باشد، و توافقنامه کتبی IC وجود داشته باشد. طبقه‌بندی نادرست می‌تواند به ارزیابی‌ها، جریمه‌ها و بهره IRS منجر شود.

• ✓بخش 13004.1 سه شرط برای وضعیت IC فهرست می‌کند: داشتن مجوز/کمیسیون، پرداخت مبتنی بر بازده، و توافقنامه کتبی
• ✓وضعیت IC برای اهداف مالیاتی هیچ تأثیری بر مسئولیت مدنی/عمومی کارگزار در قبال تخلف دارنده مجوز ندارد
• ✓قانون بیمه بیکاری § 650 کارگزاران/فروشندگان صرفاً کمیسیونی را از تعریف کارمند حذف می‌کند

مواد ۶۱۲۵ و ۶۱۲۶ قانون کسب‌وکار و حرفه‌های کالیفرنیا، اشتغال به وکالت را برای اشخاصی که عضو فعال کانون وکلای ایالت نیستند ممنوع می‌کنند. اشتغال به وکالت شامل ارائه خدمات در دادگاه، دادن مشاوره و توصیه حقوقی، و تنظیم اسناد و قراردادهای حقوقی است که حقوق قانونی را تضمین می‌کنند، حتی در خارج از دادگاه.

• ✓مواد ۶۱۲۵ و ۶۱۲۶ قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها (B&P) اشتغال به وکالت توسط اعضای غیرفعال کانون وکلای ایالت را ممنوع می‌کنند
• ✓اشتغال به وکالت شامل مشاوره حقوقی، توصیه حقوقی، و تنظیم اسناد حقوقی است که حقوق قانونی را تضمین می‌کنند (People v. Sipper)

در پرونده People v. Sipper (1943)، یک کارگزار املاک به مشتریان مشاوره داد که برای تضمین وام کدام سند حقوقی را تنظیم کنند و برای تهیه سند امانی و رهن ۱۵ دلار (بعداً ۱۰ دلار) دریافت کرد. دادگاه رأی داد که این اقدام وکالت محسوب می‌شود، زیرا او بیش از کار دفتری انجام داده بود. نکته مهم این است که اگر او صرفاً جاهای خالی یک فرم استاندارد را با اطلاعات ارائه‌شده پر می‌کرد، یا به‌عنوان یک مُحرر (scrivener) عمل می‌کرد، مجرم شناخته نمی‌شد.

• ✓مشاوره دادن به مشتریان درباره اینکه کدام سند حقوقی را استفاده کنند و دریافت هزینه جداگانه، اقدام غیرقانونی به وکالت محسوب می‌شود
• ✓صرفاً پر کردن جاهای خالی یک فرم استاندارد یا عمل کردن به‌عنوان مُحرر، وکالت محسوب نمی‌شود
• ✓دریافت هزینه بیش از کار دفتری نشان می‌داد که کارگزار املاک بیش از خدمات دفتری انجام داده است

حقوق کالیفرنیا و مقاله لنسفیلد تصدیق می‌کنند که کارگزاران و نمایندگان بیمه می‌توانند در معاملاتی که به‌طور حرفه‌ای در آن‌ها مشارکت دارند، برخی توافق‌نامه‌ها را تنظیم کنند. این اقدامات زمانی درست است که سه شرط برآورده شود. انتخاب و استفاده از فرم ممکن است گاهی هنوز به کمک وکیل نیاز داشته باشد.

• ✓تنظیم سند زمانی درست است که سند ساده یا استانداردشده باشد
• ✓تنظیم سند زمانی درست است که هیچ هزینه جداگانه‌ای (علاوه بر کمیسیون معمول) دریافت نشود
• ✓تنظیم سند زمانی درست است که در کنار سایر فعالیت‌های معاملاتی کارگزار و به‌عنوان امری جنبی انجام شود