주제 47개 · 2026-09-17 업데이트
1943년에 부동산국은 석유 및 가스 판매 사기 활동을 종식시키기 위해 주 전체 단속 운동을 실시했습니다. 이는 지방 검사, 법무장관, 법인국 및 지역 경찰서의 협조로 이루어졌습니다. 많은 판매 주도자가 중대 절도로 유죄 판결을 받았고, 약 600명의 운영자가 공식 청문회 또는 갱신 거부를 통해 부동산 면허를 잃었습니다. 이러한 노력은 1943년 입법으로 이어졌습니다.
1943년 이전에는 광물·석유·가스 토지의 매매 및 임대차에서 광범위한 투기가 이루어졌으며, 특히 대공황 시대(1933-1939)에 그러했습니다. 사람들은 막대한 이익을 기대하며 절박한 투자를 했지만, 대부분의 매수자는 투자금 전액을 잃었습니다. 주 전역에서 약 1,000명의 석유·가스 세일즈퍼슨이 활동하며, 캘리포니아 및 생산 가능성이 희박한 다른 주에 새로 조성된 석유·가스 구획의 필지를 판매했습니다.
초기 영국 보통법에서 부동산 소유권은 Feoffment(봉토 수여)에 의해 이전되었으며, 이는 “livery of seizin”이라고 불리는 점유의 인도를 요구했다. 서면이나 증서는 필요하지 않았고, 토지 자체나 나뭇가지, 돌, 한 줌의 흙과 같은 상징물을 인도함으로써 이전이 이루어졌다. 또 다른 방법은 토지가 보이는 곳에서 증인들 앞에서 구두로 진술한 후, 새 소유자가 토지에 들어가는 것이었다.
‘Release에 의한 양도’는 토지의 estate 또는 권익(interest)을 이전하기 위해 사용된 증서였지만, 새 소유자가 점유하기 전까지는 seizin의 인도(livery of seizin)를 할 수 없었다. Release는 또한 토지에 대한 권리를 소멸시키는 데 사용되었으며, 현대의 권리포기증서(quitclaim deed)의 전신이다.
스페인과 멕시코 통치 하의 캘리포니아에서 토지 이전은 관습법(common law)과 유사했다. 캘리포니아 대법원은 매각 시 입회(entry)와 의식적 행위를 통해 실제 점유를 인도하는 이행된 계약에 의해 양도가 이루어지지 않는 한, 서면 증서 없이 토지를 양도할 수 없다고 판시했다. 오늘날 고대의 점유 인도(livery of seizin)는 부동산이 아니라 증서(deed)의 인도로 상징된다.
초기 미국 도시들은 보행 거리로 제한된, 밀집된 형태였다. 산업화, 이민, 그리고 기계화된 교통수단(1880년대 전기 트롤리, 이후 자동차)은 과밀, 도시 확산, 주거 조건 악화를 초래하여 계획의 필요성을 만들었다.
20세기 초, 시민 지도자들은 도시 환경을 개선할 필요성을 인식했습니다. ‘시티 뷰티풀’ 운동은 도시를 더 살기 좋게 만들기 위한 공공사업과 시민 편의 개선을 강조했습니다. 도시 계획은 공공 및 민간 토지를 모두 포함하는 지역사회 목표를 표현하는 ‘종합 계획’으로 발전했습니다.
오늘날 재산은 소유되는 대상, 즉 부동산 또는 동산으로 여겨진다. 부동산은 다음으로 구성된다: (1) 토지; (2) 토지에 부착되어 토지의 영구적 부분으로 간주되는 모든 것; (3) 토지에 부수되거나 부속되는 것; 그리고 (4) 법률상 움직일 수 없는 것.
토지는 토양, 암석 및 기타 지구 물질을 포함하며, 지표면의 공간, 지표면 아래 지구 중심까지의 공간, 그리고 지표면 위 하늘의 최상단까지의 공간을 포함한다. 법원은 소유자의 향유를 불합리하게 방해하지 않는 경우 공중 공간을 “고속도로”로 사용할 공공의 권리를 인정한다. 소유자는 석유와 가스를 위해 수직으로 시추할 수 있지만 이웃 토지 아래로 비스듬히 시추할 수는 없다.
토지에 부착된 물건에는 건물, 교량, 나무가 포함되며, 여기에 부착된 모든 것, 예를 들어 문, 영구적으로 설치된 수납장, 빌트인 가전제품도 포함됩니다. 이들은 부동산의 일부입니다.
부속 부동산은 수로, 지역권/통행권, 빛·공기·열을 위한 통로 등 권리에 따라 토지의 이익을 위해 토지와 함께 사용되는 모든 것을 포함합니다. 상호 수도회사의 주식은 토지에 부속될 수 있으며, 이는 토지가 함께 양도되지 않는 한 양도될 수 없다는 것을 의미합니다.
캘리포니아 민법전 제761조(1872년 제정)는 부동산에 관한 권리(에스테이트)를 존속 기간에 따라 다음과 같이 분류합니다: (1) 상속 가능 권리 또는 영구 권리; (2) 종신 권리; (3) 유기(기간) 권리; 및 (4) 임의 권리.
토지는 흙, 암석, 토양 물질과 공간—지표, 지구 중심까지의 지하, 그리고 하늘까지의 상공—을 포함한다. 법원은 소유자의 향유를 불합리하게 방해하지 않는 경우 공중 공간을 고속도로로 사용할 공공의 권리를 인정하며, 석유와 가스의 유동적 성질을 인정한다.
부동산은 건물, 교량, 수목, 문, 영구 설치된 수납장, 붙박이 가전제품 등과 같이 토지에 부착된 것을 포함합니다. 부속물은 지역권, 통행권, 상호 용수 회사 주식 등과 같이 토지의 이익을 위해 토지와 함께 사용되는 항목입니다.
임차인의 작물, 산업용 재배 작물, 그리고 매각 전 또는 매매계약에 따라 분리하기로 합의된 토지에 부착된 것 또는 토지의 일부를 구성하는 것은 물품(동산)으로 취급된다.
부동산법은 주로 대리인이 관여하는 부동산 및 모기지 거래에서 대중을 보호하기 위해 존재합니다. 이 법은 브로커와 세일즈퍼슨이 지식, 정직성, 그리고 브로커의 경우 경험의 기준을 충족하도록 자격 요건을 정합니다. 커미셔너의 권한은 임의적이지 않으며 — 자격을 갖춘 신청인에게는 면허가 발급되어야 합니다.
제10131조 및 관련 조항은 브로커 활동을 정의합니다. 면허 없이 개인은 면허를 가진 브로커 또는 세일즈퍼슨의 권한 범위에 속하는 행위에 대해 보상을 받을 수 없습니다. 무면허 활동에 대한 처벌이 있습니다. 면허가 있는 행위에 대해 무면허자에게 보상하는 브로커는 징계를 받을 수 있으며, 그러한 서비스에 대해 비면허자에게 지급하는 것은 경범죄입니다.
1943년 8월 4일, DRE의 법정 권한은 Business and Professions Code의 Division 4의 두 Part로 편성되었다. Part 1(제10000조~제10580조)은 부동산법(개인 면허)이다. Part 2(제11000조~제11288조)은 분할 토지법(거래 규제)이다.
커미셔너는 면허 소지자와 거래하는 사람 및 분할 토지 매수자를 보호하기 위해 부동산법(Real Estate Law)과 분할 토지법(Subdivided Lands Law)을 집행합니다. 의무에는 신청자의 자격 심사, 면허 발급, 민원 및 무면허자 조사, 분할 판매 규제가 포함됩니다. 커미셔너는 1933년에 분할 토지 규제를 시작했으며, 요구되는 공개 문서는 공개 보고서(public report)라고 합니다.
특정인은 면허 요건에서 면제됩니다. 여기에는 상주 아파트 관리자 및 그 직원, 단기(휴가용, 30일 미만) 임대 에이전트, 특정 대출 기관의 직원, 특정 농업 협회, 묘지 당국, 사무 보조 직원이 포함됩니다.
등기법의 혜택은 이전에 작성되었으나 등기되지 않은 증서에 대해 실제 고지를 가진 상태에서 권원을 취득한 자에게는 주어지지 않습니다. 매도인이 아닌 자의 점유는 조회 의무를 부과하는 실제 고지입니다. 신중한 매수인은 해당 부동산을 점검하고 점유자에게 문의해야 합니다.
증서는 적법하게 승인 또는 검증(acknowledged/verified)되고, '기록을 위해 접수됨(filed for record)'이라고 표시되어 관할 공무원에게 예치될 때 기록됩니다. 기록관은 접수 순서에 따라 연, 월, 일, 시, 분을 포함한 번호를 부여하고, 내용을 기록부에 이관하며, 원본을 반환합니다. 문서는 양도인/양수인(grantor/grantee)별 알파벳순 및 기록일자별로 색인됩니다.
캘리포니아 민법에 따르면, 계약에는 계약 능력이 있는 당사자, 상호 동의, 적법한 목적, 충분한 대가가 필요합니다. 특정 계약에만 존재하는 다섯 번째 요건은 적절한 서면입니다.
미성년자는 18세 미만입니다. 해방되지 않은 미성년자는 권한을 위임하거나, 부동산에 관한 계약을 체결하거나, 즉시 점유하지 않은 동산에 관한 계약을 체결할 수 없습니다. 미성년자는 미성년 기간 중 또는 성년이 된 후 합리적인 기간 내에 계약을 부인(취소)할 수 있습니다. 미성년자는 대리인을 임명할 수 없으므로 위임장은 무효입니다. 브로커는 미성년자의 대리인이 될 수 없으며, 미성년자와의 또는 미성년자를 위한 협상은 법원의 승인을 받은 법원 지정 후견인이 필요합니다.
캘리포니아 가족법 제7000조 및 이후 조항에 따라, 해방된 미성년자는 부동산 또는 동산을 매수, 매도, 임대, 담보권 설정, 교환 또는 양도하기 위한 구속력 있는 계약을 체결할 수 있습니다. 미성년자는 유효한 혼인(해소된 경우에도), 현역 군 복무 또는 법원의 해방 선언에 의해 해방됩니다.
정신이 온전하지 않은 사람의 무능력이 사법적으로 판단된 후에는 능력이 회복될 때까지 계약을 체결할 수 없다. 이해력이 전혀 없는 사람은 사법적으로 무능력자로 선고되지 않았더라도 계약을 체결할 능력이 없다. 부동산에서 무능력자를 상대하는 경우에는 후견인 선임과 법원 승인이 필요하다.
파트너십은 2인 이상의 사람이 공동 소유자로서 사업을 영위하는 것입니다. 재산은 파트너십 명의, 개별 파트너 명의, 또는 제3자 수탁자 명의로 소유권이 설정될 수 있습니다. 파트너십 명의인 경우, 양도 전에 GP-1 양식을 주무장관(Secretary of State)에게 제출하고 기록해야 합니다. 1994년 통일파트너십법(Uniform Partnership Act of 1994)(법인법 제16100조 이하)은 1999년 1월 1일 이후 파트너십을 규율합니다.
법인은 법률상 의제된 인격체로서 인간 대리인을 통해 활동해야 하며, 통제권은 이사회에 있다. 이사회 결의는 임원들에게 법인 재산을 처리할 권한을 부여한다. 법인은 영구적으로 존속하므로 생존자 권리가 있는 공동소유(조인트 테넌시)로 소유권을 취득할 수 없다.
유언장에서는 유언집행인(executor/executrix)을 지정할 수 있습니다. 사람이 유언 없이 사망하거나 유언집행인을 지정하지 않은 경우, 유산검인법원(probate court)이 관리인(administrator)을 임명합니다. 이러한 관리인의 행위는 일반적으로 법원의 감독을 받으며, 중개인은 유산 부동산을 매각할 때 이들을 만나게 됩니다.
캘리포니아에서 거주 외국인 또는 비거주 외국인은 시민과 실질적으로 동일한 재산권을 가지며(민법 제671조), 특정 연방 제한이 적용될 수 있습니다. 유죄 판결을 받은 사람은 재산을 상실하지 않으며, 증여, 상속 또는 유언에 의해 재산을 취득할 수 있고 재산을 양도할 수 있습니다.
Beverly-Killea LLC법(법인법 제17000–17705조)은 유한책임회사(LLC)의 설립을 허용합니다. 2인 이상이 운영계약을 체결하고 주무장관(Secretary of State)에게 조직 정관(articles of organization)을 제출해야 합니다. 명칭에는 ‘limited liability company’ 또는 ‘LLC’가 포함되어야 합니다. LLC는 은행업, 보험업 또는 신탁업을 영위할 수 없습니다.
캘리포니아 주민들은 부동산의 권원을 이전할 때 가장 흔히 그랜트 증서(grant deed)를 사용하며, 이는 간단한 서면 증서입니다. “grant”라는 단어는 법령(캘리포니아 민법전 제1092조)에 의해 양도 용어로 명시적으로 지정되어 있습니다. 두 번째로 흔한 형식은 권리포기증서(quitclaim deed)이며, 이는 보통법상 릴리스(release)에 의한 양도와 유사합니다.
에스크로우 보유자는 지정된 사건이 발생하거나 조건이 충족될 때까지 금전, 증서, 서류 또는 가치 있는 물건을 보유하는 대리인이자 예탁자(공정한/중립적인 제3자)입니다. 조건이 충족되거나 포기되면 지시사항을 엄격하게 준수하여 에스크로우 보유자(에스크로우 대리인으로 행동)는 주요 의무를 이행합니다. 에스크로우 보유자는 원리금자의 대리인이자 수탁자이며 합리적인 주의, 충성심 및 성실성을 행사해야 합니다. 그 수탁자 의무는 일반적으로 원리금자가 제공한 지시사항의 성실한 이행으로 제한됩니다(Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).
에스크로 홀더는 이중 대리인으로서, 해당되는 경우 매수인과 매도인 모두 및 대출기관(들)의 대리인이자 신인의무자입니다. 에스크로의 완료 및 종결 시, 에스크로 홀더는 각 본인(principal)을 위한 대리인이 되어 에스크로 지시서에 따라 각자가 받을 권리가 있는 명세서, 증서, 자금, 서류 및 타이틀 보험을 전달합니다. 에스크로 홀더는 지시 범위 내에서 대출기관, 타이틀 회사, 브로커 등 전문 서비스 제공자의 활동을 조정할 수 있습니다.
임대차는 각각의 권리와 의무를 가진 두 가지 법적 특성을 가집니다: (1) 부동산 에스테이트의 양도(에스테이트 프라이버시 창출)와 (2) 인도, 유지보수, 점유, 사용 및 지불을 규율하는 계약(계약 프라이버시 창출)입니다.
일반 대리인은 계속적인 서비스가 수반되는 일련의 거래를 수행할 권한을 부여받으며 사업의 필수적인 부분입니다(예: 지점장). 특별 대리인은 계속적인 서비스가 수반되지 않는 단일 거래 또는 일련의 거래를 수행합니다. 부동산 중개업자는 일반적으로 특별 대리인입니다.
고용주/본인은 고용의 과정과 범위 내에서 직원/대리인의 과실 행위에 대해 책임을 질 수 있습니다. 브로커의 감독 의무는 확립되어 있으며, 본인 역할을 하는 라이선시도 포함됩니다. DRE 규정은 행동을 감시하기 위한 정책과 시스템을 요구합니다.
면허 소유자는 자신의 계정으로 거래에서 주인으로 행동할 수 있습니다. 주인으로 행동할 때에도 면허 소유자는 다른 주인에게 정직성, 공정성, 선의 및 사기나 기만 행위가 없어야 할 의무를 집니다. 옵션, 넷 리스팅 및 보장된 판매는 완전한 공시를 통해서만 캘리포니아에서 법적입니다.
매수자를 찾도록 고용된 브로커가 해당 부동산을 매수할 수 있는 옵션도 보유하는 경우, 그 브로커는 대리인과 매수인이라는 이중 지위를 차지한다. 브로커는 다른 사람에게 매각될 전망에 관한 정보를 완전히 공개하지 않고는 그 옵션을 행사할 수 없다.
위임인과 자신의 계정으로 거래하기 전에, 대리인은 어떠한 허위 진술도 해서는 안 되며 모든 관련 사실을 완전히 공개해야 합니다. 여기에는 대리인이 자신의 계정으로 행동하고 있다는 사실과 해당 거래의 바람직함에 영향을 미치는 모든 사실을 공개하는 것이 포함됩니다. 모든 보상, 수수료 또는 이익의 완전한 공개가 요구됩니다.
피고용인은 고용인의 지시와 감독 하에 개인 서비스를 제공합니다. 피고용인은 대리인이지만, 모든 대리인이 피고용인인 것은 아닙니다. 중개인은 주인의 대리인이지, 피고용인이 아닙니다. 중개인-라이센스 보유자 관계는 주인, 대리인, 그리고 피고용인의 관계입니다.
독립 계약자는 독립적인 고용 형태로 업무를 수행하며, 업무 방식은 스스로 결정하고 결과에 대해서만 책임을 진다. 영업사원/브로커 어소시에이트는 세금 및 산재보상 목적상 일반적으로 독립 계약자이지만, 대중과의 거래에서는 여전히 대리인/직원에 해당한다.
모든 부동산 브로커는 각 세일즈퍼슨 또는 브로커 어소시에이트와 서면 계약을 체결해야 합니다. 라이선시가 브로커의 신탁 계좌에서 자금을 인출할 수 있는 권한을 부여받은 경우 서면 계약이 필요합니다.
제13004.1조에 따르면, 개인이 면허를 보유하고, 커미션으로 중개 업무를 수행하며, 보수가 산출량에 연동되고, 서면 IC 계약이 존재하는 경우 주 소득세 목적상 근로자가 아니다. 오분류는 IRS의 추징, 벌금 및 이자로 이어질 수 있다.
캘리포니아 비즈니스 및 직업법 제6125조 및 제6126조는 주 변호사협회(State Bar)의 현역 회원이 아닌 사람이 법률 업무를 수행하는 것을 금지한다. 법률 업무 수행에는 법정에서의 서비스 수행, 법률 자문 및 조언 제공, 그리고 법정 밖에서도 법적 권리를 확보하는 법률 문서 및 계약서 작성이 포함된다.
People v. Sipper (1943) 사건에서 한 브로커는 대출을 확보하기 위해 어떤 법률 문서를 체결해야 하는지 고객에게 조언했고, 신탁증서와 저당증서를 준비해 주는 대가로 15달러(나중에는 10달러)를 청구했다. 법원은 그가 단순 사무 업무 이상을 했기 때문에 이것이 법률 업무 수행에 해당한다고 판결했다. 결정적으로, 그가 제공된 정보를 사용해 표준 양식의 빈칸만 채웠거나 단순 대서인 역할을 했을 뿐이라면 유죄가 되지 않았을 것이다.
캘리포니아 법리와 Lancefield의 논문은 브로커와 보험 대리인이 자신이 전문적으로 참여하는 거래에서 특정 계약을 작성할 수 있음을 인정한다. 이러한 행위는 세 가지 조건이 충족될 때 적절하다. 양식의 선택과 사용에는 때때로 여전히 변호사의 도움이 필요할 수 있다.
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