History +11California · العقارات · العربية

في عام 1943، شنّت إدارة العقارات حملة على مستوى الولاية لإنهاء أنشطة بيع النفط والغاز الاحتيالية. وقد تحققت بمساعدة وكلاء النيابة في المقاطعات، والمدعي العام، وإدارة الشركات، وإدارات الشرطة المحلية. وقد أُدين العديد من المروّجين بالسرقة الكبرى، وفقد نحو 600 مشغّل تراخيصهم العقارية من خلال جلسات استماع رسمية أو عدم التجديد. وأدت هذه الجهود إلى تشريع عام 1943.

• ✓قادت إدارة العقارات حملة الإنفاذ لعام 1943 مع وكالات أخرى
• ✓فقد نحو 600 مشغّل تراخيصهم العقارية من خلال جلسات الاستماع أو عدم التجديد
• ✓أدت جهود الإنفاذ مباشرة إلى تشريع ترخيص M.O.G. لعام 1943

قبل عام 1943، حدثت مضاربة واسعة النطاق في بيع وتأجير أراضي المعادن والنفط والغاز، لا سيما خلال حقبة الكساد (1933-1939). قام الناس باستثمارات يائسة على أمل تحقيق أرباح ضخمة، إلا أن معظم المشترين خسروا كامل استثمارهم. كان ما يقرب من 1,000 مندوب مبيعات للنفط والغاز يعملون على مستوى الولاية، يبيعون قطعًا في تقسيمات نفط وغاز مستحدثة تقع في كاليفورنيا وولايات أخرى ذات إمكانات إنتاج في مناطق نائية.

• ✓بلغت المضاربة ذروتها خلال فترة الكساد 1933 إلى 1939
• ✓عمل حوالي 1,000 مندوب مبيعات للنفط والغاز على مستوى الولاية لبيع قطع أراضٍ لغرض المضاربة
• ✓خسر معظم مشتري هذه الحقوق كامل المبلغ المستثمر

بموجب القانون العام الإنجليزي المبكر، كانت ملكية العقارات تُنقل عن طريق Feoffment، الذي كان يتطلب تسليم الحيازة المسمى “livery of seizin.” لم يكن هناك كتابة أو صك؛ كان النقل يتم بتسليم الأرض نفسها أو رمز مثل غصن أو حجر أو حفنة من التراب. وكانت هناك طريقة أخرى تتمثل في بيان شفهي أمام شهود على مرأى من الأرض، يتبعه دخول المالك الجديد.

• ✓كان Feoffment يتطلب تسليمًا فعليًا للحيازة يسمى livery of seizin
• ✓لم تكن هناك حاجة في الأصل إلى صك مكتوب لنقل الأرض
• ✓كانت الحقوق غير المادية مثل حقوق الارتفاق (easements) تُنقل بواسطة “deed of grant”

كان النقل بالإبراء سندًا يُستخدم لنقل ملكية أو مصلحة في الأرض، لكن لم يكن يمكن تقديم تسليم الحيازة حتى يتولى المالك الجديد الحيازة. كان الإبراء يُستخدم أيضًا لإسقاط حق في الأرض وهو سلف سند التخلي الحديث.

• ✓كان الإبراء الأساس التاريخي لسند التخلي الحديث
• ✓كان الإبراء قادرًا على إسقاط حق في الأرض

كانت عمليات نقل الأراضي في كاليفورنيا في ظل الحكم الإسباني والمكسيكي مشابهة للقانون العام. قضت المحكمة العليا في كاليفورنيا بأنه لا يمكن نقل ملكية الأرض دون صك مكتوب، ما لم يتم النقل بموجب عقد منفذ يسلّم الحيازة الفعلية عند البيع من خلال الدخول وأعمال احتفالية. واليوم، يُرمز إلى livery of seizin القديم بتسليم الصك (deed)، وليس بتسليم العقار.

• ✓اشترط القانون الإسباني/المكسيكي عمومًا وجود صك مكتوب لنقل الأرض
• ✓أصبح الصك (deed) الآن رمزًا لسند الملكية، بدلًا من livery of seizin

كانت المدن الأمريكية المبكرة متقاربة ومحدودة بمسافة المشي. أدت التصنيع والهجرة والنقل الميكانيكي (الترام الكهربائي في ثمانينيات القرن التاسع عشر، ثم السيارات لاحقًا) إلى الاكتظاظ، والزحف العمراني، وتدهور الظروف المعيشية، مما خلق الحاجة إلى التخطيط.

• ✓حفّز النقل الميكانيكي (الترام الكهربائي) في ثمانينيات القرن التاسع عشر حركة الانتقال إلى الضواحي والمضاربة على الأراضي
• ✓اشتد الزحف العمراني عندما أصبحت السيارات متاحة على نطاق واسع

بحلول أوائل القرن العشرين، رأى القادة المدنيون الحاجة إلى تحسين البيئات الحضرية. شددت حركة “المدينة الجميلة” على الأشغال العامة والتحسينات المدنية لجعل المدن أكثر ملاءمة للعيش. تطورت مخططات المدن إلى “خطط شاملة” تعبر عن أهداف المجتمع وتغطي الأراضي العامة والخاصة.

• ✓شددت حركة المدينة الجميلة على الأشغال العامة والتحسينات المدنية
• ✓تتناول الخطط الشاملة التنمية العمرانية المادية لمنطقة حضرية كاستجابة عقلانية للتحضر

يُعرَّف العقار اليوم بأنه الشيء المملوك، سواء كان عقاريًا أو شخصيًا. تتكوّن الملكية العقارية من: (1) الأرض؛ (2) أي شيء مثبَّت ويُعد جزءًا دائمًا من الأرض؛ (3) ما هو تابع أو ملحق بالأرض؛ و(4) ما هو غير قابل للنقل بحكم القانون.

• ✓للملكية العقارية أربعة مكونات: الأرض، والعناصر المثبَّتة، والملحقات، والأشياء غير القابلة للنقل بحكم القانون
• ✓تُصنَّف الممتلكات إما عقارية أو شخصية

تشمل الأرض التربة والصخور والمواد الأرضية الأخرى، بالإضافة إلى الحيز على السطح، وما تحته حتى مركز الأرض، وما فوقه حتى قمة السماء. تعترف المحاكم بحق الجمهور في الفضاء الجوي كـ «طريق سريع» إذا لم يتعارض بشكل غير معقول مع انتفاع المالك. يجوز للمالكين الحفر عمودياً لاستخراج النفط والغاز ولكن ليس بشكل مائل تحت أرض الجار.

• ✓تمتد الأرض في الأسفل حتى مركز الأرض وفي الأعلى حتى السماء
• ✓يُسمح باستخدام الجمهور للفضاء الجوي إذا لم يتعارض بشكل غير معقول مع انتفاع المالك
• ✓يجوز للمالك الحفر عمودياً لاستخراج النفط/الغاز ولكن ليس بشكل مائل تحت أرض الجار

تشمل الأشياء المثبتة في الأرض المباني والجسور والأشجار، بالإضافة إلى أي شيء مثبت بها مثل الأبواب والخزائن المثبتة بشكل دائم أو الأجهزة المدمجة. وهذه تعد جزءًا من العقار.

• ✓المباني والجسور والأشجار هي عناصر مثبتة من العقار.
• ✓الأبواب والخزائن المدمجة والأجهزة المدمجة مثبتة وتعد جزءًا من العقار.

تشمل الملكية العقارية الملحقة أي شيء يُستخدم مع الأرض بحكم الحق لمصلحتها، مثل المجاري المائية، والارتفاقات/حقوق المرور، والممرات للضوء أو الهواء أو الحرارة. يمكن أن تكون أسهم شركة مياه متبادلة ملحقة بالأرض، مما يعني أنها لا يجوز نقلها إلا إذا نُقلت الأرض معها.

• ✓الارتفاقات وحقوق المرور هي ملكية عقارية ملحقة
• ✓أسهم شركة المياه المتبادلة، عندما تكون ملحقة، لا يجوز نقلها بشكل منفصل عن الأرض

تصنف المادة 761 من القانون المدني لكاليفورنيا (التي سُنّت عام 1872) الحقوق العقارية في العقارات حسب المدة إلى: (1) حقوق الملكية القابلة للتوريث أو الحقوق الدائمة؛ (2) حقوق الملكية مدى الحياة؛ (3) حقوق الملكية لسنوات؛ و(4) حقوق الملكية حسب الإرادة.

• ✓تسرد المادة 761 من القانون المدني أربعة تصنيفات للحقوق العقارية حسب المدة
• ✓الحقوق العقارية: التوريث/الدائمة، مدى الحياة، لسنوات، وحسب الإرادة

تشمل الأرض التربة والصخور والمواد الأرضية بالإضافة إلى الفضاء—السطح، وما تحته حتى مركز الأرض، وما فوقه حتى السماء. تعترف المحاكم بحق الجمهور في المجال الجوي كطريق عام إذا لم يتعارض بشكل غير معقول مع استمتاع المالك، وتعترف بالطبيعة المتحركة للنفط والغاز.

• ✓تشمل الأرض الفضاء من مركز الأرض إلى أعلى السماء
• ✓للجمهور الحق في استخدام المجال الجوي كـ“طريق عام” إذا لم يتعارض بشكل غير معقول مع المالك
• ✓يجوز لمالك الأرض الحفر عموديًا لاستخراج النفط/الغاز ولكن لا يجوز له الحفر بشكل مائل تحت أرض الجار

تشمل الملكية العقارية الأشياء المثبتة في الأرض مثل المباني والجسور والأشجار والأبواب والخزائن المثبتة بشكل دائم والأجهزة المدمجة. تُستخدم العناصر الملحقة مع الأرض لمنفعتها، مثل حقوق الارتفاق وحقوق المرور وأسهم شركة المياه المشتركة.

• ✓تشمل العناصر المثبتة المباني والجسور والأشجار والأجهزة المدمجة والخزائن المثبتة بشكل دائم
• ✓العناصر الملحقة (حقوق الارتفاق، حقوق المرور، أسهم شركة المياه المشتركة) تعود بالنفع على الأرض
• ✓لا يمكن نقل أسهم شركة المياه المشتركة الملحقة بالأرض إلا إذا نُقلت الأرض معها

تُعتبر محاصيل المستأجر، والمحاصيل الصناعية النامية، والأشياء الملحقة بالأرض أو التي تشكل جزءًا منها والمتفق على فصلها قبل البيع أو بموجب عقد بيع، بضائع (ممتلكات شخصية).

• ✓المحاصيل المتفق على فصلها قبل البيع تُعتبر بضائع/ممتلكات شخصية
• ✓المحاصيل الصناعية النامية تُعتبر بضائع

يوجد قانون العقارات في المقام الأول لحماية الجمهور في المعاملات العقارية ومعاملات الرهن العقاري التي يكون فيها وكيل. وهو يضع مؤهلات تضمن استيفاء الوسطاء ومندوبي البيع لمعايير المعرفة والأمانة و(بالنسبة للوسطاء) الخبرة. سلطة المفوض ليست تعسفية — يجب إصدار الترخيص للمتقدمين المؤهلين.

• ✓يوجد قانون العقارات في المقام الأول لحماية الجمهور في المعاملات العقارية ومعاملات الرهن العقاري
• ✓عندما يمتلك المتقدم المؤهلات التي يطلبها القانون، يجب على المفوض إصدار الترخيص
• ✓يجب أن يكون لدى المفوض وقائع تبرر الاستنتاج بأن المتقدم غير أمين وغير صادق

تُعرّف المواد 10131 والمواد ذات الصلة أنشطة الوسيط. بدون ترخيص، لا يجوز للفرد الحصول على تعويض عن أعمال تقع في نطاق وسيط أو مندوب مبيعات مرخّص. توجد عقوبات على النشاط غير المرخّص؛ وقد يتعرض الوسطاء الذين يعوّضون أشخاصاً غير مرخّصين عن أعمال مرخّصة للتأديب، ودفع أجر لشخص غير مرخّص مقابل مثل هذه الخدمات يُعد جنحة.

• ✓بدون ترخيص، لا يجوز للفرد الحصول على تعويض عن أعمال الوسيط/مندوب المبيعات المرخّصة
• ✓دفع تعويض لغير المرخّص عن أعمال مرخّصة يُعد جنحة (المادتان 10138 و10139)
• ✓تُعرّف المادة 10132 مندوب المبيعات وتشترط أن يكون موظفاً لدى وسيط عقاري

في 4 أغسطس 1943، تم تنظيم السلطة القانونية لـ DRE في جزأين من القسم 4 من قانون الأعمال والمهن. الجزء 1 (المواد 10000–10580) هو قانون العقارات (ترخيص الأشخاص). الجزء 2 (المواد 11000–11288) هو قانون الأراضي المجزأة (تنظيم المعاملات).

• ✓الجزء 1 (المواد 10000-10580) بعنوان ترخيص الأشخاص - قانون العقارات
• ✓الجزء 2 (المواد 11000-11288) بعنوان تنظيم المعاملات - قانون الأراضي المجزأة
• ✓تختلف هذه القوانين عن قانون الملكية العقارية، وقانون الوكالة، وقانون العقود

يقوم المفوض بتطبيق قانون العقارات وقانون الأراضي المجزأة لحماية الأشخاص الذين يتعاملون مع المرخص لهم ومشتري العقارات المجزأة. تشمل المهام تأهيل المتقدمين، وإصدار التراخيص، والتحقيق في الشكاوى وغير المرخصين، وتنظيم مبيعات التقسيمات. بدأ المفوض بتنظيم الأراضي المجزأة في عام 1933؛ وتُسمى وثيقة الإفصاح المطلوبة تقريرًا عامًا.

• ✓بدأ المفوض بتنظيم بيع أو تأجير الأراضي المجزأة في عام 1933
• ✓تُسمى وثيقة الإفصاح عن التقسيم التي تُقدَّم للمشترين تقريرًا عامًا
• ✓ينظّم المفوض العقارات المعدنية/النفطية/الغازية وخدمات قوائم الإيجار المدفوعة مسبقًا

تُعفى فئات معينة من الأشخاص من متطلبات الترخيص، بما في ذلك مديرو المباني السكنية المقيمون وموظفوهم، ووكلاء تأجير الإجازات قصيرة الأجل (أقل من 30 يومًا)، وموظفو بعض مؤسسات الإقراض، وجمعيات زراعية معينة، وسلطات المقابر، والمساعدون الكتابيون.

• ✓مديرو المباني السكنية المقيمون وموظفوهم معفيون
• ✓وكلاء تأجير الإجازات قصيرة الأجل (الإيجارات أقل من 30 يومًا) معفيون
• ✓بعض موظفي مؤسسات الإقراض والمساعدين الكتابيين معفيون (المواد 10131.01، 10133 وما يليها)

لا تتوافر مزايا قانون التسجيل لمن يكتسب سند الملكية مع علم فعلي (إشعار فعلي) بصك سابق تم تنفيذه ولكن لم يُسجَّل. تُعد حيازة شخص غير البائع إشعارًا فعليًا يفرض واجب التحري. ينبغي للمشتري الحصيف أن يعاين العقار وأن يستفسر من الأشخاص الحائزين.

• ✓لا تتاح مزايا التسجيل لمشترٍ لديه إشعار فعلي بصك سابق غير مسجل
• ✓حيازة غير البائع تفرض واجب التحري عن المطالبة
• ✓لا تحمي قوانين التسجيل الحقوق غير المسجلة التي يمكن اكتشافها بالمعاينة المادية (مثل الارتفاقات وحقوق امتياز الميكانيكيين)

يُعتبر الصك مسجلاً عندما يُصدَّق عليه/يُتحقق منه حسب الأصول ويُودَع لدى الموظف المختص مع علامة «مُقدَّم للتسجيل». ويقوم مسجّل السندات بترقيمه حسب ترتيب الاستلام بما في ذلك السنة والشهر واليوم والساعة والدقيقة، وينقل محتوياته إلى السجلات، ويعيد الأصل. وتُفهرس المستندات أبجديًا حسب المُمنِح/الممنوح له وحسب تاريخ التسجيل.

• ✓تُحدَّد الأولوية عادةً حسب وقت التسجيل (السنة، الشهر، اليوم، الساعة، الدقيقة)
• ✓الصك المسجَّل أولاً في سلسلة الملكية يحقق الأولوية عمومًا
• ✓إذا كان العقار يقع في أكثر من مقاطعة واحدة، فيجب تسجيله في كل مقاطعة لإعطاء إشعار مفترض

بموجب القانون المدني لولاية كاليفورنيا، يتطلب العقد: أطرافاً أهل للتعاقد؛ ورضاً متبادلاً؛ ومحلاً مشروعاً؛ وعوضاً كافياً. وهناك شرط خامس يكون موجوداً فقط في عقود معينة وهو الكتابة الصحيحة.

• ✓مطلوب: أطراف أهل للتعاقد، رضا متبادل، محل مشروع، عوض كافٍ
• ✓الكتابة الصحيحة شرط خامس لبعض العقود (قانون منع الغش)

القاصر هو من يقل عمره عن 18 عامًا. لا يجوز للقاصر غير المتحرر من الولاية الأبوية أن يفوّض السلطة، أو يبرم عقدًا يتعلق بالعقار، أو يتعاقد على منقول ليس في حيازته الفورية. يجوز للقاصر نقض العقود خلال فترة القصور أو خلال مدة معقولة بعد بلوغه سن الرشد. لا يجوز للقاصر تعيين وكيل، لذا فإن التوكيل باطل. لا يجوز للوسيط العقاري أن يعمل وكيلًا عن قاصر؛ ويتطلب التفاوض مع القاصر أو نيابة عنه وجود وصي معيّن من المحكمة وبموافقة المحكمة.

• ✓القاصر هو شخص يقل عمره عن 18 عامًا
• ✓لا يجوز للقاصر إبرام عقد يتعلق بالعقار
• ✓يجوز للقاصر نقض العقود خلال فترة القصور أو خلال مدة معقولة بعد بلوغه سن الرشد
• ✓تفويض السلطة (التوكيل) من قبل القاصر باطل
• ✓لا يجوز للوسيط العقاري أن يعمل وكيلًا عن قاصر للشراء أو البيع

بموجب قانون الأسرة، الأقسام 7000 وما يليها، يجوز للقاصرين المتحررين إبرام عقود ملزمة لشراء الممتلكات العقارية أو الشخصية أو بيعها أو إيجارها أو تحميلها بأعباء أو مبادلتها أو نقلها. يتحرر القاصر بزواج صحيح (حتى لو انحل)، أو خدمة عسكرية فعلية، أو إعلان تحرير من المحكمة.

• ✓يمكن للقاصرين المتحررين إبرام عقود بشأن الممتلكات العقارية كما لو كانوا قد تجاوزوا سن الرشد
• ✓يحدث التحرر بزواج صحيح، أو خدمة عسكرية فعلية، أو إعلان من المحكمة

بعد أن يتم تحديد انعدام أهلية شخص غير سليم العقل قضائيًا، لا يمكن إبرام أي عقد حتى استعادة الأهلية. الشخص الذي يفتقر كليًا إلى الفهم، حتى لو لم يُعلن قضائيًا أنه عديم الأهلية، لا يملك أهلية التعاقد. يتطلب التعامل مع عديمي الأهلية في العقارات تعيين وصي وموافقة المحكمة.

• ✓لا يمكن إبرام أي عقد مع شخص أُعلن قضائيًا أنه عديم الأهلية حتى تُستعاد الأهلية
• ✓يتطلب التعامل مع عديمي الأهلية تعيين وصي وموافقة المحكمة
• ✓يجوز أن يكتسب القاصرون وعديمو الأهلية سند الملكية عن طريق الهبة أو الميراث

الشراكة هي شخصان أو أكثر يمارسون نشاطًا تجاريًا كمالكين مشتركين. يمكن تسجيل الملكية باسم الشراكة، أو الشركاء الأفراد، أو وصي طرف ثالث. إذا كانت باسم الشراكة، فيجب تقديم نموذج GP-1 إلى وزير خارجية الولاية وتسجيله قبل النقل. يحكم قانون الشراكة الموحد لعام 1994 (قانون الشركات 16100 وما يليها) الشراكات منذ 1 يناير 1999.

• ✓ينبغي ألا تُنقل ملكية الشراكة حتى يتم تقديم نموذج GP-1 وتسجيله
• ✓تخضع الشراكات منذ 1 يناير 1999 لقانون الشراكة الموحد لعام 1994
• ✓في شراكة محدودة، يجب أن يكون شريك واحد على الأقل شريكًا عامًا ذا مسؤولية غير محدودة

الشركة هي شخص اعتباري يجب أن تعمل من خلال وكلاء بشريين، وتكون السيطرة منوطة بمجلس الإدارة. تصدر قرارات مجلس الإدارة لتخويل المسؤولين التنفيذيين التعامل مع ممتلكات الشركة. ولأن الشركة لها وجود دائم، فلا يمكنها تملك العقار بنظام الملكية المشتركة مع حق البقاء (joint tenancy with right of survivorship).

• ✓تتطلب معاملات ممتلكات الشركة قرارات من مجلس الإدارة تخوّل المسؤولين التنفيذيين
• ✓لا يمكن للشركة تملك العقار بنظام الملكية المشتركة مع حق البقاء
• ✓تكون مسؤولية المساهمين عادةً محدودة بمقدار استثمارهم

قد تحدد الوصية منفذاً/منفذةً للوصية. وإذا مات الشخص دون وصية أو لم يسمِّ منفذاً، تعيّن محكمة الوصايا مديراً للتركة. وتخضع تصرفات هؤلاء المسؤولين عموماً لإشراف المحكمة، ويواجههم الوكلاء عند بيع ممتلكات التركة.

• ✓يُسمّى المنفذ في الوصية؛ ويُعيّن مدير التركة من قبل المحكمة عند عدم وجود وصية أو عدم وجود منفذ
• ✓تخضع تصرفات الممثلين الشخصيين عموماً لإشراف المحكمة

في كاليفورنيا، يتمتع الأجانب المقيمون أو غير المقيمين بشكل أساسي بالحقوق ذاتها في الملكية التي يتمتع بها المواطنون (القانون المدني، المادة 671)، مع مراعاة بعض القيود الفيدرالية. لا يفقد المحكوم عليهم ممتلكاتهم؛ إذ يجوز لهم اكتسابها عن طريق الهبة أو الميراث أو الوصية، ويجوز لهم نقل الملكية.

• ✓يجوز للأجانب استلام الممتلكات وحيازتها والتصرف فيها في كاليفورنيا (القانون المدني 671)
• ✓قد يفرض القانون الفيدرالي قيودًا معينة على حقوق الملكية للأجانب
• ✓لا يفقد المحكوم عليهم ممتلكاتهم

يسمح قانون Beverly-Killea LLC (قانون الشركات 17000–17705) بتأسيس شركات ذات مسؤولية محدودة. يجب أن يبرم شخصان أو أكثر اتفاقية تشغيل وأن يقدموا عقد التأسيس إلى وزير خارجية الولاية. يجب أن يتضمن الاسم عبارة “limited liability company” أو “LLC”. لا يجوز للشركات ذات المسؤولية المحدودة ممارسة الأعمال المصرفية أو التأمينية أو أعمال الاستئمان.

• ✓يتطلب التأسيس اتفاقية تشغيل وتقديم عقد التأسيس إلى وزير خارجية الولاية
• ✓يجب أن يتضمن الاسم عبارة “limited liability company” أو “LLC”
• ✓لا يجوز للشركات ذات المسؤولية المحدودة ممارسة الأعمال المصرفية أو التأمينية أو أعمال الاستئمان

غالبًا ما ينقل سكان كاليفورنيا ملكية العقارات بواسطة صك المنح، وهو صك مكتوب بسيط. كلمة “grant” محددة صراحة بموجب القانون (المادة 1092 من القانون المدني) ككلمة نقل. ومن الصور الشائعة الثانية صك التنازل (quitclaim deed)، الذي يشبه النقل في القانون العام عبر الإبراء أو التنازل.

• ✓كلمة “grant” هي كلمة نقل قانونية بموجب المادة 1092 من القانون المدني
• ✓صك المنح هو أكثر أدوات النقل شيوعًا في كاليفورنيا
• ✓تشمل الصكوك الأخرى صكوك الضمان والائتمان وإعادة النقل والشريف والهبة

حائز الضمان هو الوكيل والوديع (طرف ثالث محايد/غير متحيز) يحتفظ بالمال أو الصكوك أو المستندات أو الأشياء ذات القيمة حتى تحدث أحداث محددة أو تتحقق شروط معينة. وبمجرد الوفاء بالشروط أو التنازل عنها بالامتثال الصارم للتعليمات، يكون حائز الضمان (بصفته وكيل الضمان) قد أوفى بواجبه الأساسي. حائز الضمان هو وكيل وأمين للعملاء الأصليين (principals) ويجب عليه ممارسة العناية المعقولة والولاء وحسن النية. وواجب الأمانة الخاص به يقتصر عموماً على التنفيذ الأمين للتعليمات الصادرة عن العملاء الأصليين (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓حائز الضمان طرف ثالث محايد/غير متحيز وأمين للعملاء الأصليين
• ✓يجب على حائز الضمان ممارسة العناية المعقولة والولاء وحسن النية تجاه العملاء الأصليين
• ✓واجب الأمانة لحائز الضمان يقتصر عموماً على التنفيذ الأمين لتعليمات الضمان (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

أمين الضمان هو وكيل مزدوج — وكيل ومؤتمَن لكل من المشتري والبائع، وللمقرض أو المقرضين إذا انطبق ذلك. عند إكمال وإغلاق الضمان، يصبح أمين الضمان وكيلاً لكل موكِّل لتسليم الكشوفات والصكوك والأموال والمستندات وتأمين الملكية التي يحق له الحصول عليها وفقاً لتعليمات الضمان. يجوز لأمين الضمان تنسيق أنشطة مقدمي الخدمات المهنية مثل المقرضين وشركات الملكية والوسطاء ضمن نطاق التعليمات.

• ✓أمين الضمان هو وكيل مزدوج لكل من المشتري والبائع (والمقرض إذا انطبق ذلك)
• ✓عند إغلاق الضمان، يعمل أمين الضمان كوكيل لكل موكِّل لتسليم ما يحق له الحصول عليه
• ✓يجوز لأمين الضمان تنسيق المقرضين وشركات الملكية والوسطاء ضمن نطاق التعليمات

لعقد الإيجار خاصيتان قانونيتان، ولكل منهما حقوقه والتزاماته: (1) نقل حق ملكية عقارية في العقار (مما ينشئ العلاقة العينية privity of estate)، و(2) عقد ينظم التسليم والصيانة والحيازة والاستخدام والدفع (مما ينشئ العلاقة التعاقدية privity of contract).

• ✓عقد الإيجار هو في آن واحد نقل ملكية (العلاقة العينية) وعقد (العلاقة التعاقدية)
• ✓تنشأ العلاقة العينية من نقل حق الملكية في العقار
• ✓تنظم العلاقة التعاقدية التزامات التسليم والصيانة والدفع

الوكيل العام مُخوَّل بإجراء سلسلة من المعاملات تتضمن استمرارية الخدمة ويُعد جزءًا لا يتجزأ من العمل التجاري (مثل مدير فرع). الوكيل الخاص يُجري معاملة واحدة أو سلسلة من المعاملات لا تتضمن استمرارية الخدمة. عادةً ما يكون وسطاء العقارات وكلاء خاصين.

• ✓القانون المدني § 2295: الوكيل العام يُجري سلسلة من المعاملات مع استمرارية الخدمة
• ✓القانون المدني § 2297: الوكيل الخاص يُجري معاملة واحدة دون استمرارية الخدمة
• ✓التمييز مهم لتحديد السلطة التي تُلزم الموكل

يمكن تحميل أصحاب العمل/الموكّلين المسؤولية عن السلوك الإهمالي للموظفين/الوكلاء ضمن نطاق ومسار التوظيف. واجب الوسيط في الإشراف راسخ، بما في ذلك بالنسبة للمرخّصين الذين يعملون بصفتهم موكّلين. تتطلب لوائح DRE سياسات وأنظمة لمراقبة السلوك.

• ✓يتطلب 10 CCR الفصل 6 § 2725 من الوسيط المشرف وضع سياسات وقواعد وأنظمة لمراقبة السلوك.
• ✓الوسيط مسؤول مسؤولية تبعية عن الأفعال الإهمالية بغض النظر عن تصنيف الموظف/المتعاقد المستقل (IC) (B&P § 10032؛ القانون المدني § 2079.13(b)).
• ✓الوسيط مسؤول عن الأفعال الضارة المتعمدة/سوء السلوك الجنائي إذا تم التصديق عليه أو إذا كان متوقعًا بشكل معقول (Alhino v. Starr).

يجوز لحامل الترخيص أن يتصرف بصفته أصيلاً في معاملة لحسابه الخاص. وحتى عندما يتصرف بصفته أصيلاً، فإن حامل الترخيص مدين بواجبات تجاه الأصيل الآخر، تشمل الصدق والإنصاف وحسن النية وعدم الغش أو الخداع. تُعد الخيارات، وقوائم البيع الصافية، والبيوع المضمونة قانونية في كاليفورنيا فقط مع الإفصاح الكامل.

• ✓يجب على حامل الترخيص الذي يتصرف بصفته أصيلاً أن يفصح عن كونه حامل ترخيص للأصيل الآخر (B&P Code § 10177(o))
• ✓يلزم الإفصاح الكامل عن مشاركة حامل الترخيص وعن الأثر القانوني للخيارات، وقوائم البيع الصافية، والبيوع المضمونة
• ✓يجب على مرتّب الائتمان بموجب Civil Code §§ 2956-2957 إعداد وتسليم بيان الإفصاح عن تمويل البائع (seller financing disclosure statement)
• ✓يجب الإفصاح كتابةً عن تغيير الصفة من وكيل إلى أصيل (Civil Code § 2079.17، B&P § 10176(a) و(d))

عندما يكون الوسيط مُكلفًا بالعثور على مشترٍ ويحمل أيضًا خيارًا لشراء العقار، فإنه يشغل صفة مزدوجة: وكيل ومشترٍ. لا يمكن للوسيط ممارسة الخيار دون الإفصاح الكامل عن المعلومات المتعلقة بفرص البيع لشخص آخر.

• ✓يجب على الوسيط الذي يحمل خيار شراء أن يتخلى عن التزامات الوكالة من خلال الإفصاح الكامل قبل ممارسة الخيار.
• ✓ينبغي الحصول على الخيارات فقط من موكلين متمرسين أو ممثلين تمثيلًا مستقلًا مع الإفصاح الكامل.

قبل التعامل مع الموكل لحسابه الخاص، يجب على الوكيل ألا يدلي بأي بيانات مضللة ويجب أن يفصح بشكل كامل عن جميع الحقائق ذات الصلة. ويشمل ذلك الإفصاح عن أن الوكيل يتصرف لحسابه الخاص بالإضافة إلى أي حقائق تؤثر على مدى استصواب المعاملة. يلزم الإفصاح الكامل عن أي تعويض أو عمولة أو ربح.

• ✓تتطلب المادة 390 من Restatement (Second) of Agency الإفصاح الكامل عن جميع الحقائق ذات الصلة قبل التعامل الذاتي.
• ✓تتطلب المادة 10176(g) من قانون الأعمال والمهن (B&P Code) الإفصاح عن أي تعويض أو عمولة أو ربح يُطالب به أو يُؤخذ.

يؤدي الموظف خدمات شخصية تحت توجيه ورقابة صاحب العمل. الموظف وكيل، ولكن ليس كل وكيل موظفًا. الوسيط وكيل للمُوكِّل، وليس موظفًا. علاقة الوسيط بالمرخَّص له هي علاقة المُوكِّل والوكيل والموظف.

• ✓كل الموظفين وكلاء، ولكن ليس كل الوكلاء موظفين
• ✓تنظّم المواد §§ 10032 و10132 من قانون الأعمال والمهن والمادة § 2079.13(b) من القانون المدني علاقة الوسيط بالمرخَّص له
• ✓مندوب مبيعات الوسيط المؤسسي هو وكيل/موظف لدى المؤسسة، وليس الوسيط المؤهل بشكل فردي (Walters v. Marler)

يمارس المقاول المستقل عملاً مستقلاً ويكون مسؤولاً عن النتائج فقط، وهو الذي يحدد طريقة العمل. عادةً ما يكون مندوبو المبيعات/الشركاء الوسطاء مقاولين مستقلين لأغراض الضرائب وتعويضات العمال، لكنهم يظلون وكلاء/موظفين في التعاملات مع الجمهور.

• ✓يسمح قانون التأمين ضد البطالة § 650 و26 USC § 3508 بصفة المقاول المستقل (IC) لأغراض الضرائب/العمل.
• ✓لا تُقلل صفة المقاول المستقل لأغراض الضرائب من مسؤولية الوسيط عن تصرفات المرخَّص له.
• ✓Resnik v. Anderson & Miles: لا يمكن تصنيف مندوب المبيعات كمقاول مستقل (IC) بالنسبة للوسيط من حيث المسؤولية.

يجب على كل وسيط عقارات أن يكون لديه اتفاق مكتوب مع كل مندوب مبيعات أو وسيط مساعد. يُشترط وجود اتفاق مكتوب إذا مُنح المرخّص له صلاحية سحب الأموال من الحسابات الائتمانية الخاصة بالوسيط.

• ✓تتطلب لائحة المفوض رقم 2726 اتفاقًا مكتوبًا مع كل مندوب مبيعات/وسيط مساعد
• ✓10 CCR الفصل 6 § 2834: يُشترط اتفاق مكتوب إذا كان بإمكان المرخّص له السحب من الحسابات الائتمانية
• ✓يكون الاتفاق غير فعّال بالقدر الذي يتعارض فيه مع قانون العقارات

بموجب المادة 13004.1، لا يُعد الفرد موظفًا لأغراض ضريبة دخل الولاية إذا كان حاصلًا على ترخيص، ويمارس السمسرة بالعمولة، وتكون المكافأة مرتبطة بالإنتاج، ويوجد اتفاق مكتوب لمقاول مستقل (IC). قد يؤدي التصنيف الخاطئ إلى تقييمات وغرامات وفوائد من مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS).

• ✓تسرد المادة 13004.1 ثلاثة شروط لوضع المقاول المستقل: الترخيص/العمولة، والأجر القائم على الإنتاج، واتفاق مكتوب
• ✓لا يؤثر وضع المقاول المستقل لأغراض الضرائب على المسؤولية المدنية/العامة للوسيط عن سوء سلوك المرخّص له
• ✓يستثني قانون تأمين البطالة § 650 الوسطاء/مندوبي البيع الذين يعملون بالعمولة فقط من تعريف الموظف

تحظر المواد 6125 و6126 من قانون الأعمال والمهن في كاليفورنيا ممارسة القانون من قبل الأشخاص غير الأعضاء النشطين في نقابة المحامين في الولاية. تشمل ممارسة القانون تقديم الخدمات في المحكمة، وإعطاء المشورة والاستشارة القانونية، وإعداد المحررات القانونية والعقود التي تُؤمّن الحقوق القانونية، حتى خارج المحكمة.

• ✓تحظر المواد 6125 و6126 من قانون الأعمال والمهن (B&P) ممارسة القانون من قبل الأشخاص غير الأعضاء النشطين في نقابة المحامين في الولاية
• ✓تشمل ممارسة القانون تقديم المشورة القانونية والاستشارة، وإعداد المحررات القانونية التي تؤمّن الحقوق القانونية (People v. Sipper)

في قضية People v. Sipper (1943)، نصح وسيط عملاءه بشأن أي مستند قانوني يجب تنفيذه لتأمين قرض وتقاضى 15 دولارًا (ثم 10 دولارات) مقابل إعداد سند ائتمان ورهن عقاري. رأت المحكمة أن هذا يُعد ممارسة للمحاماة لأنه فعل أكثر من عمل كتابي. والأهم أنه لو كان قد ملأ فقط الفراغات في نموذج قياسي باستخدام معلومات مقدمة، أو عمل ككاتب أو ناسخ، لما كان مذنبًا.

• ✓تقديم المشورة للعملاء بشأن المستند القانوني الذي يجب استخدامه وتقاضي رسوم منفصلة يشكل ممارسة غير قانونية للمحاماة
• ✓مجرد ملء الفراغات في نموذج قياسي أو العمل ككاتب أو ناسخ لا يشكل ممارسة للمحاماة
• ✓تقاضي رسوم تتجاوز العمل الكتابي يشير إلى أن الوسيط قام بأكثر من خدمة كتابية

يعترف الفقه القانوني في كاليفورنيا ومقال لانسفيلد بأن الوسطاء ووكلاء التأمين قد يصوغون اتفاقات معينة في المعاملات التي يشاركون فيها بصفة مهنية. وتكون هذه الأعمال صحيحة عند استيفاء ثلاثة شروط. وقد يتطلب اختيار النموذج واستخدامه أحيانًا مساعدة محامٍ.

• ✓تكون الصياغة صحيحة عندما يكون المستند بسيطًا أو موحدًا
• ✓تكون الصياغة صحيحة عندما لا تُفرض رسوم منفصلة (إضافة إلى العمولة المعتادة)
• ✓تكون الصياغة صحيحة عندما تكون عرضية بالنسبة إلى أنشطة المعاملة الأخرى للوسيط