46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
تُعد ودائع الضمان الخاصة بالوحدات الإيجارية المُدارة لصالح الآخرين أموالاً ائتمانية، وتُدار وتُصرف وفقاً لتعليمات مالك العقار. ومع ذلك، فإن الودائع الخاصة بوحدات الإيجار المملوكة للوسيط تُستلم بصفته أصيلاً، وليس وكيلاً، ولا تُعد أموالاً ائتمانية.
تتطلب الممارسة الجيدة الانتظار حتى يتم تحصيل الشيك المودع قبل إصدار شيك استرداد من حساب الأمانة. يجب الاحتفاظ بإيصالات الإيداع — بما في ذلك الإيصالات التي رفضها البائع — لمدة ثلاث سنوات.
يمكن وضع جميع الأموال الاستئمانية في حساب استئماني واحد إذا تم الاحتفاظ بسجلات منفصلة بشكل صحيح وكان الحساب لا يدر فوائد، على الرغم من أنه يُقترح إنشاء حسابات منفصلة لإدارة الممتلكات والمبيعات.
يحكم القسم 6 من قانون التجارة الموحد (UCC) المبيعات بالجملة. المبيعات بالجملة هي عملية بيع، وليست ضمن السياق العادي لعمل البائع، لأكثر من نصف المخزون والمعدات لدى البائع وقاسه بالقيمة. يجب على المشتري تقديم إشعار عام للدائنين من خلال تسجيل الإشعار لدى مسجل المقاطعة، والنش�� في جريدة، وإرسال إلى جامع الضرائب بالمقاطعة—كل هذا قبل الإتمام أو بدء المزاد بمدة لا تقل عن 12 يوم عمل.
عندما ينص إشعار البيع الإجمالي على وجود حساب ضمان، يجب على المتنازل له إيداع كامل ثمن الشراء أو المقابل لدى أمين الضمان. إذا اعترض البائع على مطالبة دائن مقدمة، يحتفظ أمين الضمان بالمبلغ ويخطر الدائن، الذي لديه 25 يومًا من تاريخ الإرسال لتوقيع الحجز على الأموال. إذا كانت الأموال المودعة غير كافية لسداد جميع المطالبات، يجب على أمين الضمان تأخير الإغلاق وتوزيعها وفقًا للأولويات القانونية. لا يجوز لحساب الضمان دفع الرسوم والعمولات قبل الإغلاق.
الغرض من قانون التحويل بالجملة هو منح الدائنين فرصة للوفاء بمطالباتهم قبل أن يبيع المالك الأصول ويختفي. عندما لا يتم استيفاء متطلبات الإيداع والنشر القانونية، يكون المشتري مسؤولاً تجاه الدائنين الذين لديهم مطالبات سارية قبل التحويل. يجب على الدائنين اتخاذ إجراء خلال سنة واحدة من نقل الحيازة، أو خلال سنة واحدة بعد الاكتشاف إذا كان التحويل مخفياً. في المزاد، يكون الدلال مسؤولاً عن الإشعار ويصبح مسؤولاً شخصياً إذا لم يتم استيفاء المتطلبات.
يحكم القسم 9 من UCC المعاملات المضمونة في الملكية الشخصية والتركيبات، ويحل محل القوانين المتعلقة برهون الممتلكات المنقولة والمبيعات المشروطة والأجهزة المشابهة. ينطبق على أي معاملة يقصد منها إنشاء حق امتياز أمني في الملكية الشخصية وليس على معاملات الضمان العقاري. يتم تقديم بيان التمويل (نموذج UCC-1) إلى وزير الدولة لإتمام المصالح المضمونة، مع تقديم الملفات الم��لية في مكتب المسجل في المقاطعة فقط لأنواع معاملات محددة.
قانون الرهن العقاري هو المادة 7 من الفصل 3 من قانون العقارات، والذي يتطلب من صاحب الترخيص الذي يتفاوض بشأن قروض العقارات ضمن نطاق محدد تقديم بيان للمقترض يكشف عن التكاليف والشروط ويحد من المصاريف والرسوم.
يسمح السداد المبكر بسداد أقساط أكبر مما هو محدد في الكمبيالة. يتم فرض عقوبة السداد المبكر إذا قام المقترض بسداد الرصيد المستحق بالكامل قبل تاريخ الاستحقاق، بالإضافة إلى رسوم التأخير.
التأثير غير العادل هو استخدام علاقة ائتمانية أو سرية للحصول على ميزة احتيالية أو غير عادلة على ضعف العقل أو الضيق أو الضرورة لدى شخص آخر.
أسعار الفائدة الاسمية هي النسبة المئوية للفائدة المذكورة في وثائق القرض. يتم التمييز بينها وبين العائد الفعلي أو التكلفة الفعلية للاقتراض.
يجب على مالك كل مسكن متعدد الوحدات (أو الوكيل الموقّع نيابة عنه) الإفصاح عن اسم وعنوان كل شخص مفوّض بالإدارة وباستلام أوراق التبليغ القضائي والإشعارات والمطالبات. بالنسبة للاتفاقيات الشفهية، وعند وجود طلب كتابي، يجب على المالك تقديم بيان كتابي محدّث. يلزم هذا الشرط المالكين/المديرين اللاحقين. إذا لم يمتثل الوكيل، يُعدّ ذلك الشخص وكيلاً عن المالك لاستلام أوراق التبليغ القضائي والوفاء بالالتزامات. يجوز نشر الإشعار في المصاعد (أو في مكانين بارزين إذا لم توجد مصاعد).
المنازل المصنّعة تُبنى في المصنع وفقًا لقانون HUD Code في أو بعد 15 يونيو 1976. أما المنازل المتنقلة فقد بُنيت قبل قانون HUD Code (منازل “ما قبل HUD Code” أو “trailer”). نموذج HCD Form 433A المسجّل يؤكد ارتباط الوحدة بأساس معتمد، مما يجعلها عقارًا.
يتطلب تقييم مسكن أسرة واحدة تحليل الحي من حيث: نوع الشاغلين (الدخل، العمر، إشغال المالك مقابل إشغال غير المالك)، نوع التحسينات (اختلاط الاستخدامات، العمر، نطاق السعر، التوافق)، اتجاه الحي (العوامل الضارة، التحول، مرحلة دورة الحياة)، والتغيرات في استخدام الأراضي.
يسمح الاستملاك للحكومة بأخذ الملكية الخاصة للاستخدام العام، ويتطلب تعويضًا عادلًا. وليس كل تنظيم يخفض القيمة يُعد استملاكًا.
تسبق المفاوضات عادةً نزع الملكية الرسمي. تنشأ دعاوى نزع الملكية العكسي عندما تلحق الأشغال العامة ضررًا بالممتلكات أو تتأخر الحكومة في تبليغ الأوراق القضائية.
قد يؤدي نزع ملكية جزء من قطعة أرض إلى تقليل قيمة الجزء المتبقي، مما يستلزم تعويضًا عن أضرار الانفصال. تُخصم المزايا الخاصة، لا المزايا العامة، من تعويض أضرار الانفصال.
قد لا يكون اختيار أمين الضمان أمرًا حاسمًا بالنسبة للأطراف الأصلية. تاريخيًا، لعب الوسطاء دورًا كبيرًا في اختيار الضمان، لكن الجهات التنظيمية الفيدرالية والولائية تحركت بشكل متزايد لتقليل تأثير الوسيط. يحق للمشترين والبائعين مقارنة أمناء الضمان والخدمات والرسوم، والتفاوض فيما بينهم بشأن المكان الذي يتم فيه الاحتفاظ بالضمان. كما يجوز للأطراف الأصلية تأكيد سيطرة مستقلة على إعداد تعليمات الضمان.
اعتبارًا من يناير 2005، تتوافق كاليفورنيا عمومًا مع قانون الإيرادات الداخلية، لكن لا تزال هناك اختلافات مستمرة لأن كاليفورنيا لا تعتمد دائمًا جميع التغييرات الفيدرالية.
يحظر قسم القانون المدني 2995 على أي مطور عقارات (شخص أو كيان يمتلك العقارات المحسّنة بمساكن للعائلة الواحدة المعروضة للبيع للجمهور) من الطلب، كشرط من شروط نقل منزل للعائلة الواحدة، بأن تُقدم خدمات الضمان من قبل كيان ضمان يكون للمطور 'مصلحة مالية' فيه. تعني 'المصلحة المالية' الملكية أو السيطرة على 5 بالمائة أو أكثر من كيان الضمان. المطور المخالف مسؤول عن التعويضات بمبلغ 250 دولار أو ثلاثة أضعاف رسوم الضمان، أيهما أكبر، بالإضافة إلى أتعاب المحاماة والتكاليف. أي تنازل يتعارض مع السياسة العامة وباطل.
يسري اعتبارًا من 20 مايو 2009، ويُلزم هذا القانون الاتحادي المالكين الذين يقومون بإجراءات الحجز على الرهن العقاري بمنح المستأجرين إشعارًا لا يقل عن 90 يومًا للإخلاء قبل الطرد، على مستوى البلاد. يجوز للمستأجر بموجب عقد إيجار أُبرم قبل إشعار الحجز على الرهن العقاري أن يبقى حتى انتهاء عقد الإيجار، إلا إذا كان المشتري سيشغل العقار كسكن رئيسي (ففي هذه الحالة يُطبق إشعار 90 يومًا). توفر عقود مساعدة الإسكان Section 8 حماية إضافية.
تاريخيًا، كانت كاليفورنيا تشترط فقط إشعارًا مدته 30 يومًا للإخلاء (3 أيام في حالة عدم الدفع). يمنح SB 1137 (لسنة 2008، إجراء طارئ) المستأجرين 60 يومًا على الأقل بعد حبس الرهن قبل أن يُطلب منهم الإخلاء، مع انتهاء سريان في 1 يناير 2013.
اعتباراً من 1 يناير 2011، يقتضي SB 1149 أن يُقدَّم إلى المستأجرين في المنازل التي جرى عليها الرهن إشعار بحقوقهم عبر ورقة غلاف تُرفق بأي إشعار إخلاء يُبلَّغ به خلال سنة واحدة من بيع الرهن. كما يحمي السجل الإيجاري بمنع الإفراج عن سجلات المحكمة في حالات الإخلاء المتعلقة بالرهن العقاري ما لم يحكم لصالح المالك المؤجر.
تنشر إدارة شؤون المستهلك في كاليفورنيا سنويًا «California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities» ويمكن تنزيله من www.dca.ca.gov.
ينطبق قانون ضريبة المبيعات والاستخدام على نقل نشاط تجاري بالتجزئة يبيع ممتلكات شخصية ملموسة. في بيع نشاط تجاري أو مخزون من البضائع، يجب على المشتري أن يحتفظ بجزء كافٍ من سعر البيع لتغطية الالتزام الضريبي المستحق. تمتد مسؤولية الخلف إلى الضرائب المتكبدة من المالك الحالي أو أي مالك سابق. يُعفى المشتري من الحجز إذا حصل على شهادة (إيصال مخالصة) من Board of Equalization تفيد بعدم وجود ضرائب أو فوائد أو غرامات مستحقة.
عند ترتيب قروض مضمونة بعقار، يجب على المرخّص لهم ألا يقدموا بيانات مضللة بوجود مُقرض أو مشتري سند موجود للحث على استخدام الخدمات، أو يضللوا بشأن قدرة المقترض على السداد، أو يمثلوا زورًا أولوية حق الامتياز. ويجب عليهم الإفصاح عن المعلومات المعروفة بشأن هوية المقترض ودخله وائتمانه وقدرته على الوفاء بالالتزامات.
يجب على المرخّص له الذي يتلقى رسمًا مقدمًا من مقترض للحصول على قرض أن يقدم للمقترض بيانًا بحساب كيفية التصرف في ذلك الرسم. لا يجوز للمرخّص لهم أن يقللوا عن قصد من تكاليف الإغلاق المحتملة لحمل المقترض أو المقرض على الدخول في المعاملة، ولا أن يقدموا معلومات مضللة بأن خدمة ما مجانية بينما هي مغطاة برسم.
للمفوض صلاحية اعتماد لوائح للمساعدة في إدارة وإنفاذ قانون العقارات وقانون الأراضي المجزأة. لوائح مفوض العقارات لها قوة وأثر القانون نفسه، ويجب أن يكون لدى المرخص لهم معرفة شاملة بها.
تقتصر حقوق المياه على الاستخدام النافع المعقول. تختلف القواعد بالنسبة للمياه في القنوات المحددة مقابل المياه السطحية غير الموجودة في قناة.
يمكن لمستخدمي المياه تنظيم شركة مياه متبادلة لتوفير المياه؛ وعادةً ما تكون الأسهم ملحقة بالأرض ولا يمكن بيعها بشكل منفصل.
يُنشئ قانون Porter-Cologne مجالس جودة المياه التي تتحكم في تصريف النفايات السائلة. يجب على مقسّمي الأراضي بين الولايات الاتصال بـ OILSR التابع لـ HUD.
يعلن قانون أونروه للحقوق المدنية (المادة 51 وما يليها من القانون المدني) أن جميع الأشخاص أحرار ومتساوون ويحق لهم الحصول على تسهيلات كاملة ومتساوية في جميع المنشآت التجارية بغض النظر عن الجنس أو العرق أو اللون أو الدين أو النسب أو الأصل القومي أو الإعاقة. وينطبق على جميع الأنشطة العقارية. وتنص المادة 52 من القانون المدني على سبل انتصاف تصل إلى ثلاثة أضعاف الأضرار الفعلية ولكن لا تقل عن 1000 دولار، بالإضافة إلى أتعاب المحاماة.
يحظر قانون التوظيف والإسكان العادل (Fair Employment and Housing Act) (قانون الحكومة، المادة 12900 وما يليها) التمييز في الإسكان على أساس العرق، أو اللون، أو الدين، أو الجنس، أو التوجه الجنسي، أو الحالة الزوجية، أو الأصل القومي، أو النسب، أو العمر، أو الحالة الأسرية، أو مصدر الدخل، أو الإعاقة. تُقدَّم الشكاوى إلى إدارة التوظيف والإسكان العادل. ويجوز للجنة أن تأمر بوسائل انتصاف تشمل غرامة مدنية تصل إلى 10,000 دولار.
يحظر قانون الإسكان العادل الفيدرالي (الباب الثامن من قانون الحقوق المدنية لعام 1968) التمييز في بيع وتأجير المساكن، وله الأولوية حيثما ينطبق. ويعفي من تأجير الغرف أو الوحدات في مساكن تضم أربع وحدات معيشية أو أقل عندما يشغل المالك إحدى هذه الوحدات. يرتكب حاملو الترخيص مخالفة للقانون حتى بدون نية إذا كانت النتيجة تمييزًا. ويشمل الترهيب لتغيير تركيبة الحي (blockbusting) والتوجيه (steering).
تتضافر القوانين الولائية والفيدرالية بحيث لا يجوز لأي شخص أن يرفض البيع أو التأجير أو الاستئجار استنادًا إلى تصنيفات محظورة، ولا يجوز لأي مرخّص أن يفعل ذلك بغض النظر عن توجيه الموكل. وإذا سعى الموكل إلى فرض قيد تمييزي على القائمة، وجب على المرخّص أن يرفض قبول القائمة.
يحظر القانون المدني القسم 51.2 التمييز على أساس السن في الإسكان، لكن القسم 51.3 يسمح بالإسكان للمسنين. يُعرّف المواطن المسن بأنه من يبلغ 62 سنة فأكثر، أو 55+ في مجمع إسكاني للمسنين (35+ وحدة سكنية على الأقل). يجوز للمقيم الدائم المؤهل (الزوج أو الزوجة أو الشريك أو الداعم) أن يكون 45+. لا ينطبق قانون أونروه على مشاريع المنازل المتنقلة.
يحظر قانون التمييز المالي في الإسكان لعام 1977 (قانون هولدن) الإقراض التمييزي القائم على ظروف الحي (redlining) ما لم يكن ضروريًا لتجنب ممارسة تجارية غير آمنة. قد تؤدي المخالفات إلى غرامة تصل إلى 1000 دولار. واعتبارًا من يناير 2000، يجب على مزودي وثائق الحكم/الصكوك تضمين بيان حول عدم قانونية القيود التمييزية.
يجب على مقدم طلب نقل الترخيص أن يعلّق في المبنى إشعارًا بالطلب. يجوز للمسؤولين المحليين والأطراف الخاصة الاعتراض، ولا يجوز نقل الترخيص ما دام هناك اعتراض صالح معلق أو قيد الاستئناف، أو إذا كانت هناك إجراءات تأديبية معلقة ضد ناقل الترخيص. قبل تقديم طلب النقل، يجب على مقدم الطلب والمرخص له الحالي تقديم إشعار بنية النقل إلى مسجل المقاطعة وإنشاء حساب ضمان. لا يجوز لحساب الضمان الإفراج عن أي مقابل قبل موافقة ABC على النقل.
بموجب قانون مراقبة المشروبات الكحولية (القسم 9 من قانون B&P)، تصدر إدارة مراقبة المشروبات الكحولية (ABC) تراخيص للأشخاص والمشاركات والشركات المؤهلة في مواقع معتمدة. يجوز لـ ABC رفض/تعليق/إلغاء الترخيص لسبب وجيه، ويجوز لها رفض الترخيص بسبب المخالفات، أو السجلات الجنائية غير المؤهلة، أو الاعتقالات المخفية. قد لا تتم الموافقة على المواقع القريبة من المدارس أو الكنائس أو الملاعب، أو التي بها تركيز مفرط للتراخيص. تستغرق التحقيقات حوالي 45-60 يومًا، ويجب وضع الترخيص قيد الاستخدام خلال 30 يومًا من إصداره.
يُشجَّع المرخَّص لهم على استخدام اتفاقية شراء الأعمال وتعليمات الضمان المشتركة (نموذج C.A.R. BPA)، المشابهة لاتفاقية شراء المسكن (RPA-CA) ولكن بصياغة فريدة لبيوع الأعمال. وهي تتناول دفع ثمن الشراء (بما في ذلك سندات مضمونة بأصول الأعمال مع إيداع UCC-1)، والأصول المنقولة (كل الأصول عدا النقد/ما يعادله والأصول المستبعدة)، والالتزامات المنقولة، والتحقق من المخزون، وإفصاحات البائع، وأحكام الاستشارة/التدريب.
يتضمن BPA شروطًا معلّقة للاتفاق على عدم المنافسة، والتنازل عن عقد الإيجار/عقد إيجار جديد، وشراء العقارات (يتطلب اتفاقًا منفصلًا مثل نموذج C.A.R. CPA)، ونقل/الحصول على التراخيص، وقبول الامتياز التجاري، والامتثال لنقل الملكية بالجملة. فيما يتعلق بالوكالة، لا ينطبق القانون المدني 2079 على بيع الفرص التجارية، لكن قانون B&P المادة 10176(d) يحظر تمثيل أكثر من طرف واحد دون علم أو موافقة جميع الأطراف؛ ويوفر النموذج تأكيدًا للوكالة المختارة.
في المعاملات المضمونة بالممتلكات الشخصية لنشاط تجاري، يجب تقديم UCC-1 إلى وزير خارجية الولاية. وكما يضمن صك الائتمان سنداً في قروض العقارات، فإن UCC-1 المقدَّم يعطي إشعاراً بوجود حق امتياز على الممتلكات الشخصية للنشاط التجاري. إن UCC-1 مجرد إشعار وليس اتفاقاً، ويجب أن يُرفَق به سند إقرار دين واتفاق ضمان يغطي جميع أصول النشاط التجاري لحماية المُقرِض بالكامل.
عند بيع عقار مُقسّم أو مُجزأ، يجب على الوسيط العقاري أن يزوّد المشتري المحتمل بنسخة من التقرير العام للتقسيم، وأن يحصل على إيصال، وأن يمنح المشتري فرصة لقراءته قبل تقديم العرض. ويجب على الوسيط أن يتعامل مع وديعة أو أموال الشراء وفقًا للقانون، وأن يوفر وثائق الحوكمة المطلوبة قبل تقديم العرض ولكل مشترٍ قبل النقل.
تنشر DRE مواد تعليمية تشمل الكتاب المرجعي، وكتاب قانون العقارات (الذي يتضمن قانون العقارات وقانون الأراضي المجزأة واللوائح)، ونشرة العقارات الربع سنوية، والكتيب المجاني تعليمات لمقدمي طلبات الترخيص، وكتيبات إرشادية للمستهلكين وأدلة تقسيم الأراضي.
حساب الاسترداد هو صندوق الملاذ الأخير لأحد أفراد الجمهور ممن لديه حكم مدني نهائي أو أمر رد تعويضات جنائي ضد حامل ترخيص مبني على الاحتيال المتعمد أو التحويل غير المشروع لأموال الائتمان، ولا يستطيع تنفيذ الحكم. يجب أن يكون حامل الترخيص مرخصًا بشكل صحيح ويمارس أعمالًا تتطلب ترخيصًا. يجب تقديم الطلب خلال سنة واحدة من تاريخ صيرورة الحكم نهائيًا.
لدى DRE 15 يومًا لإخطار مقدم الطلب بأوجه النقص و90 يومًا بعد أن يصبح الطلب مكتملًا جوهريًا للدفع أو التسوية أو الرفض. ولمقدمي الطلبات المرفوضة ستة أشهر للاستئناف. وإذا تم الدفع، يُعلَّق ترخيص المدين المحكوم عليه تلقائيًا حتى يُسدد مع الفائدة. تحدد المادة 10474 الحد الأقصى للمسؤولية لكل معاملة أو مرخّص.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →