Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · 不動産 · 日本語

他人のために管理する賃貸物件の保証金は信託資金であり、物件所有者の指示によって管理および支出されます。ただし、ブローカー所有の賃貸物件の保証金は、代理人ではなく本人として受け取られ、信託資金ではありません。

• ✓管理物件のテナント保証金は、所有者の指示によって管理される信託資金である。
• ✓ブローカー自身の物件について受け取る金銭は本人として受け取られ、信託口座に入れてはならない。

良い実務慣行では、預け入れられた小切手が決済されるまで待ってから、信託返還小切手を発行することが求められます。売主に拒否されたものを含め、預り金受領書は3年間保存しなければなりません。

• ✓顧客が預け入れた小切手が決済されるまで待ってから、信託返還小切手を発行する（良い業務慣行）
• ✓預り金受領書は、買主のみが署名し売主が拒否した受領書を含め、3年間保存しなければならない
• ✓エスクロー宛てに直接振り出され、エスクロー担当者に直接手渡された小切手については、記録は不要である（資金がブローカーの手を経由しないため）

すべての信託資金は、別々の記録が適切に維持され、その口座が無利息であれば、1つの信託口座に置くことができるが、物件管理用と売買用の別々の口座が推奨される。

• ✓別々の記録が適切に維持されていれば、1つの信託口座で物件管理と売買の預託金の両方を保持できる
• ✓統合された口座は無利息でなければならない
• ✓別々の口座が推奨されるが必須ではない

UCC第6条は一括売却を規定しています。一括売却とは、売主の通常の事業過程に限らない売却であり、売主の在庫および機器の価値の50%以上を売却することです。買主は、郡登記官に通知を記録し、新聞に掲載し、郡税務徴収官に郵送することにより、債権者に公開通知を提供する必要があります。これらすべては、完成日または競売開始の最低12営業日前に行われる必要があります。

• ✓一括売却とは、売主の通常の事業過程に限らない売却であり、売主の在庫および機器の価値の50%以上を売却することです。
• ✓通知は、売却または競売の最低12営業日前に記録、掲載、および郡税務徴収官に郵送される必要があります。
• ✓通知には、売主/買主の名前および住所、過去3年間に使用された他の事業名、物件の位置/説明、および完成日を記載する必要があります。
• ✓通知には、売却がUCC第6106.2条（対価$2,000,000以下、ほぼすべて現金）の対象であるかどうかを記載する必要があります。

一括売却の通知がエスクローの利用を定めている場合、譲受人は購入代金全額または対価をエスクロー保有者に預託しなければなりません。売主が提出された債権者の請求について争う場合、エスクロー保有者はその金額を保留し、債権者に通知します。債権者は通知の発送から25日以内に当該資金を差し押さえることができます。預託資金がすべての請求を支払うのに不足する場合、エスクロー保有者はクロージングを遅延させ、法定の優先順位に従って分配しなければなりません。エスクローはクロージング前に手数料およびコミッションを支払うことはできません。

• ✓譲受人は購入代金全額または対価をエスクロー保有者に預託しなければならない
• ✓争いのある債権者は通知の発送から25日以内に保留資金を差し押さえることができ、そうでなければ資金は売主または他の債権者に支払われる
• ✓資金が不足する場合、エスクロー保有者はクロージングを遅延させ、法定の優先順位を厳格に遵守して分配しなければならない
• ✓エスクローはクロージング前に手数料およびコミッションの支払いを一切行ってはならない

一括譲渡法の目的は、所有者が資産を売却して消える前に、債権者が請求権を満たす機会を提供することです。法定の申請および公示要件が満たされない場合、買い手は譲渡前の有効な請求権を有する債権者に対して責任を負います。債権者は所有権譲渡から1年以内に、または譲渡が隠蔽されていた場合は発見から1年以内に行動する必要があります。競売の場合、競売人は告知責任を負い、要件が満たされない場合は個人的に責任を負います。

• ✓不遵守により、買い手は譲渡前の事象に基づく有効な請求権を有する債権者に対して責任を負います
• ✓債権者は所有権譲渡から1年以内に、または隠蔽されていた場合は発見から1年以内に行動する必要があります
• ✓競売売却において、競売人は告知責任を負い、不遵守の場合は個人的に責任を負います
• ✓Division 6は特定の譲渡（担保権、債権者への譲渡、裁判所監督下の売却、除外財産）には適用されません

UCC第9編は、動産および付属物に関する担保取引を規律し、動産抵当、条件付売買および類似の仕組みに関する法令に優先する。これは、動産に担保権を設定する意図のあらゆる取引に適用されるが、不動産担保取引には適用されない。担保権に対抗要件を具備するには、金融申告書（UCC-1様式）を州務長官に提出し、地方の郡記録官への提出は特定の取引に限られる。

• ✓第9編は、動産に担保権を設定する意図のあらゆる取引に適用される
• ✓第9編は、不動産担保取引には適用されない（ただし、他の証書を担保するために質入れされた不動産によって担保された証書は対象となる）
• ✓担保権に対抗要件を具備するには、金融申告書（UCC-1様式）を州務長官に提出する
• ✓郡記録官事務所への地方提出は、特定の種類の取引にのみ認められる

不動産ローン法はカリフォルニア不動産法第3章第7条に規定されており、指定範囲内で不動産ローンを仲介する免許取得者は、借り手に費用と条件を開示する陳述書を提供し、借り手が支払う費用と手数料を制限する必要があります。

• ✓カリフォルニア不動産法第3章第7条に規定されています
• ✓借り手に融資費用と条件の開示を要求します
• ✓借り手が支払う可能性のある費用と手数料の金額を制限します

繰上返済により、約定書に明記された金額を超える貸付金の返済が可能になります。借り手が満期前に未払い残高を全額返済した場合、繰上返済ペナルティが課され、遅延料金も同時に課されます。

• ✓繰上返済は約定額を超える返済を認めます
• ✓繰上返済ペナルティは満期前の早期返済に適用されます
• ✓ペナルティには遅延返済に対する遅延料金も含まれます

不当な影響力とは、受託者または信認関係を悪用して、他人の精神的弱さ、窮地、または必要性に乗じて、詐欺的または不公正な利益を得る行為です。

• ✓受託者関係または信認関係の悪用を含みます
• ✓弱さ、窮地、または必要性の不公正な利用を伴います

名目金利とは、ローン契約書に記載された金利のパーセンテージです。これは実際の利回りまたは実際の借入コストと区別されます。

• ✓名目金利はローン契約書に記載された金利です
• ✓単利は複利と異なり、元本のみで計算されます

複数ユニット住宅のオーナー(またはそれらを代理して署名する代理人)は、管理権限を有し、訴状、通知および要求を受け取る権限のある各人の名前および住所を開示しなければなりません。口頭合意の場合、書面による要求に応じてオーナーは現在の書面による陳述書を提供しなければなりません。この要件は後続のオーナー/管理者に拘束力があります。代理人が遵守しない場合、その人物はオーナーの訴状送達および義務履行のための代理人とみなされます。通知はエレベーター内に(ない場合は2つの目立つ場所に)掲示することができます。

• ✓複数ユニット住宅のオーナーは、通知受け取りのための管理者/代理人を開示しなければなりません。
• ✓口頭合意の下で書面による要求があった場合、現在の書面による陳述書を提供しなければなりません。
• ✓遵守しない場合、署名した代理人はオーナーの訴状送達および義務履行のための代理人とみなされます。

製造住宅は、1976年6月15日以降にHUDコードに従って工場で建設されます。モバイルホームはHUDコード以前に建設された住宅です（「HUDコード以前」または「トレーラー」住宅）。記録されたHCD様式433Aは、承認された基礎への固定を確認し、そのユニットを不動産とします。

• ✓製造住宅は1976年6月15日以降にHUDコードに従って建設されたもの
• ✓モバイルホーム = HUDコード以前（1976年6月15日より前）
• ✓記録されたHCD様式433Aは製造住宅を不動産に転換する
• ✓これらの物件には取引事例比較法が最も適切なことが多い

一戸建て住宅を鑑定評価するには、次の近隣地域分析が必要である：占有者のタイプ（所得、年齢、所有者占有か非所有者占有か）、改良のタイプ（用途の混在、築年数、価格帯、適合性）、近隣地域の動向（不利な要因、移行、ライフサイクル段階）、および土地利用の変化。

• ✓占有者のタイプ、改良、近隣地域の動向、土地利用の変化を分析する
• ✓適合性と近隣地域のライフサイクル段階を考慮する
• ✓所有者占有から賃借人占有への移行を確認する

国家収用権により政府は公共の用に供するために私有財産を取得でき、正当な補償が要求される。価値を減少させるすべての規制が収用に当たるわけではない。

• ✓米国憲法およびカリフォルニア州憲法は、収用に対して正当な補償を要求する
• ✓価値を減少させるゾーニング規制や保健規制は、通常は収用に当たらず、補償を要しない
• ✓経済的に有益または生産的な利用をすべて否定する規制は、補償を要する収用を構成する
• ✓公正市場価値は、一般に正当な補償とみなされる

通常、正式な収用の前に交渉が行われる。逆収用訴訟は、公共事業が不動産に損害を与えた場合、または政府が送達を遅延させた場合に提起される。

• ✓政府が収用訴訟を放棄した場合、所有者は弁護士費用、鑑定費用、専門家費用を含む法的費用を回収できる
• ✓逆収用は、公共事業による不動産への損害から生じ得る
• ✓公共機関が6か月以内に訴状および召喚状を誠実に送達しない場合にも、逆収用が生じ得る
• ✓政府は、概算価格を供託し、裁判所命令を得ることにより、数週間以内に不動産を収用できる

土地の一部を収用すると残地の価値が減少することがあり、分断損害の補償が必要となる。一般利益ではなく特別利益が分断損害を相殺する。

• ✓政府は通常、残地に対する分断損害を補償しなければならない。
• ✓一般利益（すべての利用者に利益をもたらす高速道路など）は、分断損害に対する相殺にはならない。
• ✓特別利益/価値の増加は、分断損害に対する相殺となり得る。

エスクロー・ホルダーの選定は、取引当事者にとって重要でない場合があります。歴史的に、ブローカーはエスクローの選択に大きな役割を果たしてきましたが、連邦および州の規制当局は、ブローカーの影響力を最小限に抑える方向へとますます動いています。買主と売主は、エスクロー・ホルダー、サービス、および料金を比較し、エスクローをどこで設定するかについて当事者間で交渉する権利があります。また、取引当事者は、エスクロー指示書の作成について独立した管理を主張することができます。

• ✓規制当局は、エスクロー・ホルダーの選定におけるブローカーの影響力を最小限に抑える方向へ動いてきた
• ✓買主と売主は、エスクロー・ホルダー、サービス、および料金を比較する権利がある
• ✓取引当事者は、エスクロー指示書の作成について独立した管理を主張することができる

2005年1月現在、カリフォルニア州は一般的に内国歳入法（Internal Revenue Code）に準拠していますが、カリフォルニア州がすべての連邦変更を常に採用するわけではないため、引き続き相違が存在します。

• ✓カリフォルニア州は一般的に内国歳入法（Internal Revenue Code）に準拠しています（2005年1月現在）。
• ✓カリフォルニア州が連邦税のすべての変更を採用するわけではなく、相違が残っています。
• ✓詳細については www.ftb.ca.gov を参照し、「conformity」を検索してください。

カリフォルニア民法第2995条は、不動産開発業者（一般に販売提供される一戸建て住宅で改良された不動産を所有する個人または事業体）が、一戸建て住宅の譲渡条件として、開発業者が「財務上の利益」を有するエスクロー事業体によるエスクローサービスの提供を要求することを禁止する。「財務上の利益」とは、エスクロー事業体の5パーセント以上の所有権または支配を意味する。違反した開発業者は、250ドルまたはエスクロー手数料の3倍のいずれか大きい方の損害賠償責任を負い、さらに弁護士費用および訴訟費用も負担する。いかなる権利放棄も公共政策に反し無効である。

• ✓カリフォルニア民法第2995条は、開発業者が財務上の利益を有する事業体とのエスクローを要求することを禁じる
• ✓「財務上の利益」とは、エスクロー事業体の5パーセント以上の所有権または支配を意味する
• ✓違反した開発業者は、250ドルまたはエスクロー手数料の3倍のいずれか大きい方に加え弁護士費用の責任を負う。権利放棄は無効である

2009年5月20日から施行されたこの連邦法は、全米で、差押えを行う所有者に対し、立ち退き前に賃借人へ少なくとも90日前の退去通知を与えることを義務付けています。差押え通知前に締結された賃貸借契約の賃借人は、買主が主要住居として自己居住する場合を除き、賃貸借契約が終了するまで滞在できます（その場合は90日通知が適用されます）。セクション8住宅支援契約は追加の保護を提供します。

• ✓連邦法は、差押え後の退去について少なくとも90日前の通知を要求する。
• ✓差押え前の賃貸借契約の賃借人は、買主が自己居住しない限り、賃貸借終了まで滞在できる。
• ✓セクション8および地域の家賃規制は、さらに大きな保護を提供する場合がある。

歴史的に、カリフォルニア州は退去に対して30日前の通知のみを要求していました（家賃不払いの場合は3日）。SB 1137（2008年、緊急措置）は、フォークロージャー後にテナントが退去を求められる前に少なくとも60日間を与え、2013年1月1日に失効する予定でした。

• ✓SB 1137は、フォークロージャー後に退去を求める場合、少なくとも60日前の通知を要求します
• ✓SB 1137は2013年1月1日に失効する予定でした

2011年1月1日より施行されたSB 1149は、競売物件の賃借人に対し、競売による売却日から1年以内に送達されるすべての明渡し通知に権利通知の表紙を添付して、その権利を通知することを義務付けています。また、賃貸人が勝訴しない限り、競売に関連する明渡し訴訟の裁判所記録の公開を禁止することで、賃貸履歴を保護します。

• ✓SB 1149は、競売後1年以内の明渡し通知に権利通知の表紙を添付することを義務付けています。
• ✓競売に関連する明渡し訴訟の裁判所記録は、賃貸人が勝訴しない限り封印されます。

カリフォルニア州消費者問題局（Department of Consumer Affairs）は毎年「California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities」を発行しており、www.dca.ca.gov からダウンロードできます。

• ✓DCAは毎年California Tenantsガイドを発行する
• ✓このガイドは消費者問題局のウェブサイトで入手できる

売上税・使用税法は、有形動産を販売する小売事業の譲渡に適用される。事業または商品在庫の売却において、買主は未払税務責任を賄うのに十分な金額を売却代金から留保しなければならない。承継者の責任は、現在または過去の所有者が負った税にも及ぶ。買主は、税、利子、または罰金が未納でない旨を記載した平等化委員会(Board of Equalization)の証明書（クリアランス領収書）を取得すれば、留保義務から解放される。

• ✓買主は未払税務責任を賄うのに十分な金額を売却代金から留保しなければならない
• ✓承継者の責任は、現在または過去の所有者による事業運営で生じた税に及ぶ
• ✓買主は、税/利子/罰金が未納でない旨の平等化委員会証明書を取得することにより留保義務から解放される
• ✓承継者の責任は承継者責任通知の送達によって執行され、これに対して再審査を申し立てることができる

不動産を担保とする貸付を手配する際、免許保持者は、サービス利用を誘引するために貸付者または約束手形購入者が存在すると不実表示してはならず、借り手の返済能力を不実表示し、または担保権の優先順位を虚偽に表示してはなりません。免許保持者は、借り手の身元、収入、信用および債務履行能力について知っている情報を開示しなければなりません。

• ✓借り手のサービス利用を誘引するために、現に存在し応じる意思のある貸付者または約束手形購入者を虚偽に表示してはならない。
• ✓見込み貸付者に対し、借り手の身元、職業、収入および信用データを開示しなければならない。
• ✓見込み貸付者に対し、担保権の優先順位（第1、第2、第3信託証書）を不実表示してはならない。

融資を受けるために借り主から前払手数料を受け取った免許保持者は、その処分について借り主に会計報告しなければならない。免許保持者は、借り主または貸し手を取引に誘導するために、想定されるクロージング費用を故意に過少に見積もってはならず、手数料で賄われているサービスを無料であると虚偽表示してはならない。

• ✓免許保持者は、前払手数料の処分について借り主に会計報告しなければならない
• ✓融資取引に誘導するためにクロージング費用を故意に過少に見積もってはならない
• ✓取引手数料で賄われている特定のサービスを無料であると虚偽表示してはならない

コミッショナーは、不動産法および分割土地法の行政と執行を補助するために規則を採択する権限を有する。不動産コミッショナーの規則はそれ自体が法律の効力と効果を有し、免許保持者はそれらを十分に理解しておくべきである。

• ✓コミッショナーは、不動産法および分割土地法を執行するために規則を採択することができる
• ✓不動産コミッショナーの規則は法律の効力と効果を有する

水利権は、合理的な有益使用に限定される。定義された水路内の水と、水路内にない地表水では、適用される規則が異なる。

• ✓水利権は、有益使用のために合理的に必要な量を超えない。
• ✓定義された水路とは、年の一部に乾いていても、あらゆる自然水路をいう。
• ✓土地所有者は、定義された水路を流れる水を妨害したり、誘導したりしてはならない（洪水管理地区が転流を許可することがある）。
• ✓上流の土地所有者は、人工構造物によって地表水を下流の土地所有者の土地へ転流または集中させてはならない。

水利用者は、水供給のために相互水道会社を組織することができる。株式は通常、土地に付随し、別個に販売することはできない。

• ✓州務長官に定款を提出しなければならない
• ✓株式は通常、土地に付随するものとされ、別個に販売することはできない
• ✓現金配当は宣言されないが、収入が不足する場合には賦課金を課すことができる
• ✓サブディビジョンに給水する場合、公開報告書申請には法人法典第14312条の情報を含めなければならない

ポーター・コロン法（Porter-Cologne Act）は、放流水の排出を規制する水質委員会を設置する。州間区画分譲業者はHUDのOILSRに連絡すべきである。

• ✓ポーター・コロン法は、州水資源管理委員会（State Water Resources Control Board）と9つの地域委員会を設置する
• ✓同法は、浄化槽および地下貯蔵タンクの漏出を含め、水質に影響を与える放流水の排出を規制する
• ✓大規模な州間区画分譲業者は、HUDの州間土地販売登録局（Office of Interstate Land Sales Registration、OILSR）に連絡すべきである

アンルー公民権法(民法第51条以下)は、すべての人が自由かつ平等であり、性別、人種、肌の色、宗教、家系、出身国、または障害の有無にかかわらず、すべての事業施設において完全かつ平等な便宜を受ける権利があると宣言している。この法律はすべての不動産活動に適用される。民法第52条は、実際の損害額の最大3倍、ただし最低$1,000の救済と、弁護士費用を定めている。

• ✓アンルー法はすべての事業施設において完全かつ平等な便宜を保障する
• ✓仲介および賃貸を含むすべての不動産活動に適用される
• ✓第52条の救済：実際の損害額の最大3倍、最低$1,000、加えて弁護士費用

公正雇用および住宅法(政府法典第12900条以下)は、人種、肌の色、宗教、性別、性的指向、婚姻状況、出身国、祖先、年齢、家族構成、収入源、または障害に基づく住宅差別を禁じています。苦情は公正雇用住宅局(Department of Fair Employment and Housing)に申し立てられます。委員会は、最大10,000ドルの民事罰を含む救済を命じることができます。

• ✓FEHAは、収入源や障害を含む多数の保護事由に基づく住宅差別を禁じています
• ✓苦情は公正雇用住宅局により行政的に処理されます
• ✓委員会は、申立人に対して最大10,000ドルの民事罰に加えて実際の損害賠償を命じることができます

連邦公正住宅法（1968年公民権法第8編）は、住宅の売買および賃貸における差別を禁止し、適用される場合は最優先される。所有者が1戸に居住している4戸以下の住戸からなる住宅における部屋/住戸の賃貸は免除される。免許保有者は、意図がなくても、結果が差別であれば法律に違反する。同法はブロックバスティングおよびステアリングを含む。

• ✓連邦公正住宅法は、適用されるあらゆる場合に最優先され、ほとんどの住宅取引に適用される。
• ✓免除：所有者が1戸に居住している4戸以下の住戸からなる住宅における部屋/住戸の賃貸。
• ✓免許保有者は、意図がなくても、結果が禁止された差別であれば法律に違反する。

州法と連邦法が相まって、禁止された区分を理由に売却、賃貸借、または賃貸を拒否することは誰にもできず、ライセンシーは本人の指示にかかわらずこれを行ってはならない。本人が差別的なリスティング制限を求めた場合、ライセンシーはそのリスティングの受任を拒否しなければならない。

• ✓ライセンシーは、本人が禁止された区分に基づいて制限しようとするリスティングを拒否しなければならない
• ✓ライセンシーは、本人の指示にかかわらず差別を行ってはならない
• ✓ライセンシーは、制限的なリスティングを受け入れたり、差別的な広告を掲載したりしてはならない

カリフォルニア民法第51.2条は住宅における年齢差別を禁止していますが、第51.3条はシニア市民住宅を認めています。「シニア市民」とは62歳以上、またはシニア市民住宅開発（35戸以上の住戸）では55歳以上です。適格永久居住者（配偶者、同居者、支援者）は45歳以上で構いません。Unruh Actはモービルハウス開発には適用されません。

• ✓シニア市民とは62歳以上、または少なくとも35戸の住戸からなるシニア住宅開発では55歳以上です。
• ✓適格永久居住者（配偶者/同居者/支援者）の年齢下限は45歳です。
• ✓Unruh Actはモービルハウス開発には適用されません。

1977年住宅金融差別禁止法（ホールデン法）は、不安全な事業慣行を避けるために必要な場合を除き、近隣地域の状況に基づく差別的な融資（レッドライニング）を禁止している。違反した場合、最大1,000ドルの罰金が科されることがある。2000年1月より、管理文書/証書の提供者は、差別的な制限が違法である旨の記載を含めなければならない。

• ✓ホールデン法は、近隣地域/地理的条件に基づく差別的な融資（レッドライニング）を禁止する
• ✓ホールデン法違反は最大1,000ドルの罰金を科されることがある
• ✓2000年以降、証書/管理文書の提供者は、差別的な制限が違法であり除去可能であることを記載しなければならない

免許譲渡の申請者は、営業所に申請通知を掲示する必要があります。地方当局および民間人は異議を唱えることができ、有効な異議が保留中または上訴中である場合、または譲渡人に対して懲戒処分が保留中である場合、免許を譲渡することはできません。譲渡申請書を提出する前に、申請者と現在の免許所有者は、カウンティ記録官に意図された譲渡通知を提出し、エスクロー口座を設定する必要があります。ABCが譲渡を承認する前に、エスクロー口座は対価をリリースできません。

• ✓譲渡申請者は、アルコール飲料販売の申請通知を営業所に掲示する必要があります
• ✓有効な異議が保留中または上訴中である場合、免許を譲渡することはできません
• ✓譲渡申請書を提出する前に、意図された譲渡通知をカウンティ記録官に提出し、エスクロー口座を設定する必要があります
• ✓ABCが免許譲渡を承認する前に、エスクロー口座は対価をリリースできません。事業譲渡は免許譲渡と同時に発生します
• ✓アルコール飲料免許が譲渡されるという仮定に基づいて投資すべきではありません

アルコール飲料管理法（Alcoholic Beverage Control Act、B&Pコード第9編）に基づき、アルコール飲料管理局（ABC）は、承認された場所において、資格を有する個人、パートナーシップ、および法人に免許を発行します。ABCは、正当な理由があれば免許を拒否・停止・取り消すことができ、違反、欠格となる犯罪歴、または隠された逮捕歴がある場合には免許を拒否することがあります。学校、教会、遊び場の近くにある場所、または免許が過度に集中している場所は不承認となることがあります。調査には約45〜60日かかり、免許は発行から30日以内に使用開始されなければなりません。

• ✓ABCはアルコール飲料管理法（B&Pコード第9編）に基づきアルコール飲料免許を発行する
• ✓学校、教会、公共の遊び場の近くにある場所、または免許が過度に集中している場所は不承認となることがある
• ✓ほとんどのABC申請調査には約45〜60日かかる
• ✓免許は発行から30日以内に使用開始されなければならず、施設が建設中の場合、ABCは最大6か月間これを保管する

免許保有者は、事業購入契約および共同エスクロー指示書（C.A.R. フォームBPA）を使用することが推奨されています。これは住宅購入契約（RPA-CA）に類似していますが、事業売却に固有の文言を含みます。購入代金の支払い（UCC-1提出により事業資産を担保とする手形を含む）、移転される資産（現金・現金同等物および除外資産を除くすべて）、移転される負債、在庫確認、売主の開示、コンサルティング・研修条項を扱います。

• ✓C.A.R. フォームBPAは、事業購入契約および共同エスクロー指示書です。
• ✓買主は通常、現金・現金同等物および明示された除外資産を除くすべての事業資産を購入します。
• ✓買主は、具体的に記載されたもの以外の事業負債を購入しません。
• ✓売主ローンは、すべての事業資産を対象とする担保契約および州務長官に提出されたUCC-1を伴う手形によって証明されます。
• ✓在庫確認にチェックが入っている場合、売主は通常7日以内に在庫リストを提供し、買主はクローズ前5日まで確認できます。

BPAは、競業避止の同意、リース譲渡/新規リース、不動産購入（C.A.R. Form CPAなどの別途契約が必要）、ライセンス譲渡/取得、フランチャイズ受諾、および一括譲渡コンプライアンスに関する条件を含みます。エージェンシーに関しては、民法2079条は事業機会販売には適用されませんが、営業法(B&P Code)第10176条(d)は、全当事者の知識または同意なく複数当事者を代理することを禁止しており、様式は選択されたエージェンシーの確認を提供します。

• ✓売却は、競業避止、リース、不動産購入、ライセンス譲渡、フランチャイズ受諾、および一括譲渡コンプライアンスを条件とすることができます
• ✓不動産購入には、商業用不動産購入契約書(C.A.R. Form CPA)などの別途契約が必要です
• ✓民法2079条のエージェンシー規定は、事業機会販売には適用されません
• ✓営業法(B&P Code)第10176条(d)は、全当事者の知識または同意なく複数当事者を代理することを禁止しています

事業の個人財産で担保された取引において、UCC-1は国務長官に提出しなければなりません。不動産ローンで信託証書が約束手形を担保するのと同様に、提出されたUCC-1は事業の個人財産に対する留置権の告知効を持ちます。UCC-1は契約ではなく告知に過ぎず、貸付人を完全に保護するために約束手形および事業の全資産をカバーする担保契約を伴わなければなりません。

• ✓UCC-1は事業の個人財産に対する留置権の告知のため、国務長官に提出する必要があります
• ✓UCC-1は契約ではなく告知です
• ✓貸付人を完全に保護するために、UCC-1は約束手形および事業の全資産をカバーする担保契約を伴う必要があります

区画分譲物件を販売する場合、ブローカーは購入希望者に区画分譲公開報告書の写しを交付し、受領書を取得し、購入希望者が申込みを行う前にそれを読む機会を与えなければならない。ブローカーは預り金または購入代金を法律に従って処理し、申込み前および譲渡前に各購入者に必要な管理文書を提供しなければならない。

• ✓ブローカーは公開報告書を交付し、受領書を取得し、申込み前に読むことを認めなければならない
• ✓ブローカーは預り金または購入代金を法律に従って処理しなければならない
• ✓ブローカーはCC&Rs、設立定款、細則その他の管理文書を申込み前に利用可能にしなければならない

DREは、参考書、不動産法の書籍（不動産法、分割土地法、および規則を収録）、四半期ごとの不動産会報、無料の免許申請者向け案内パンフレット、消費者向けパンフレットおよび分譲地ガイドを含む教育資料を発行しています。

• ✓不動産法の書籍には、不動産法、分割土地法、および不動産局長規則が収録されています。
• ✓四半期ごとの不動産会報は、免許保持者に最新の実務を周知します。
• ✓免許申請者向け案内は、地区事務所およびオンラインで入手できる無料パンフレットです。

回復口座は、故意の詐欺または信託資金の横領を理由として免許保持者に対する確定民事判決または刑事賠償命令を得たものの、その免許保持者が判決を履行できない一般公衆の一員のための最後の手段の基金です。免許保持者は適法に免許を有し、免許を要する行為を行っていた必要があります。申請は、判決が確定してから1年以内に行わなければなりません。

• ✓回復口座は、故意の詐欺または信託資金の横領に基づく判決を補償対象とします
• ✓免許保持者は適法に免許を有し、免許を要する行為を行っていた必要があります
• ✓申請は、判決または賠償命令が確定してから1年以内に行わなければなりません

DREは、申請者に不備を通知するために15日を有し、申請が実質的に完了した後、支払い、和解、または却下するために90日を有する。却下された申請者は、6か月以内に不服申立てをすることができる。支払いが行われると、判決債務者の免許は、利息を付して返済されるまで自動的に停止される。第10474条は、取引ごと/免許保持者ごとの最大責任額を定める。

• ✓DREは不備通知に15日、実質的完了後の支払い/和解/却下に90日を有する
• ✓支払いが行われると、免許保持者の免許は利息を付して返済されるまで自動的に停止される
• ✓第10474条は、取引ごと/免許保持者ごとのリカバリー・アカウントの最大責任額を定める