Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · املاک · فارسی

ودیعه‌های تضمین در واحدهای اجاره‌ای که برای دیگران مدیریت می‌شوند، وجوه امانی هستند و بر اساس دستور مالک ملک کنترل و پرداخت می‌شوند. با این حال، ودیعه‌های مربوط به املاک اجاره‌ای تحت مالکیت بروکر، به عنوان اصیل دریافت می‌شوند، نه نماینده، و وجوه امانی نیستند.

• ✓ودیعه‌های تضمین مستأجر در ملک مدیریت‌شده، وجوه امانی هستند که بر اساس دستور مالک کنترل می‌شوند
• ✓پولی که بابت ملک خود بروکر دریافت می‌شود، به عنوان اصیل دریافت می‌شود و نباید در حساب امانی قرار گیرد

رویه خوب ایجاب می‌کند که پیش از صدور چک بازپرداخت از حساب امانی، صبر کنید تا چک سپرده‌شده وصول شود. رسیدهای سپرده — از جمله رسیدهایی که فروشنده رد کرده است — باید به مدت سه سال نگهداری شوند.

• ✓تا زمانی که چک سپرده‌شده مشتری وصول نشده است، چک بازپرداخت از حساب امانی صادر نکنید (رویه تجاری خوب)
• ✓رسیدهای سپرده باید سه سال نگهداری شوند، از جمله رسیدهایی که فقط خریدار آن‌ها را امضا کرده و فروشنده آن‌ها را رد کرده است
• ✓برای چک‌هایی که مستقیماً در وجه اسکرو صادر می‌شوند و مستقیماً به کارمند اسکرو تحویل داده می‌شوند، هیچ سابقه‌ای لازم نیست (وجوه از دست بروکر عبور نمی‌کند)

همه وجوه امانی می‌توانند در یک حساب امانی قرار گیرند، به شرط آنکه سوابق جداگانه به درستی نگهداری شوند و حساب بدون بهره باشد؛ هرچند حساب‌های جداگانه برای مدیریت املاک و فروش توصیه می‌شوند.

• ✓یک حساب امانی می‌تواند هم سپرده‌های مدیریت املاک و هم سپرده‌های فروش را نگه دارد، به شرط آنکه سوابق جداگانه به درستی نگهداری شوند.
• ✓حساب ترکیبی نباید بهره‌دار باشد.
• ✓حساب‌های جداگانه توصیه می‌شوند، اما الزامی نیستند.

بخش ۶ UCC بر فروش عمده حاکم است. فروش عمده فروشی است که در جریان عادی کسب‌وکار فروشنده نباشد و بیش از نیمی از موجودی و تجهیزات فروشنده را بر اساس ارزش شامل شود. خریدار باید با ثبت اطلاعیه نزد دفتر ثبت شهرستان، انتشار در روزنامه، و ارسال پستی به وصول‌کننده مالیات شهرستان، به طلبکاران اعلام عمومی دهد—همه دست‌کم ۱۲ روز کاری پیش از نهایی‌شدن معامله یا آغاز مزایده.

• ✓فروش عمده فروشی است، نه در جریان عادی کسب‌وکار، که بیش از نیمی از موجودی و تجهیزات فروشنده را بر اساس ارزش شامل می‌شود
• ✓اطلاعیه باید دست‌کم ۱۲ روز کاری پیش از فروش یا مزایده ثبت، منتشر و به وصول‌کننده مالیات شهرستان ارسال شود
• ✓اطلاعیه باید نام و نشانی فروشنده/خریدار، سایر نام‌های تجاری استفاده‌شده در سه سال گذشته، محل/توصیف ملک، و تاریخ نهایی‌شدن معامله را ذکر کند
• ✓اطلاعیه باید بیان کند که آیا فروش مشمول ماده ۶۱۰۶.۲ UCC است (وجه معامله ۲,۰۰۰,۰۰۰ دلار یا کمتر، تقریباً تماماً نقدی)

هرگاه اعلامیه فروش انبوه اسکرو را پیش‌بینی کند، منتقل‌الیه باید تمام بهای خرید یا عوض را نزد متصدی اسکرو ودیعه گذارد. اگر فروشنده به مطالبه ثبت‌شده طلبکار اعتراض کند، متصدی اسکرو مبلغ را نگه می‌دارد و به طلبکار اطلاع می‌دهد، که از تاریخ ارسال ابلاغ ۲۵ روز فرصت دارد وجه نگه‌داشته‌شده را توقیف کند. اگر وجوه ودیعه‌شده برای پرداخت همه مطالبات کافی نباشد، متصدی اسکرو باید بستن معامله را به تعویق بیندازد و طبق اولویت‌های قانونی توزیع کند. اسکرو نباید پیش از بستن معامله هیچ پرداختی برای کارمزدها و کمیسیون‌ها انجام دهد.

• ✓منتقل‌الیه باید تمام بهای خرید/عوض را نزد متصدی اسکرو ودیعه گذارد
• ✓طلبکار معترض از تاریخ ارسال ابلاغ ۲۵ روز فرصت دارد وجه نگه‌داشته‌شده را توقیف کند، وگرنه وجوه به فروشنده/سایر طلبکاران پرداخت می‌شود
• ✓اگر وجوه ناکافی باشد، متصدی اسکرو باید بستن معامله را به تعویق بیندازد و با رعایت دقیق اولویت‌های قانونی توزیع کند
• ✓اسکرو نباید پیش از بستن معامله هیچ پرداختی برای کارمزدها و کمیسیون‌ها انجام دهد

هدف قانون انتقال انبوه این است که به طلبکاران فرصت دهد تا پیش از آنکه مالک دارایی‌ها را بفروشد و ناپدید شود، مطالبات خود را وصول کنند. هنگامی که الزامات قانونی ثبت و انتشار رعایت نمی‌شود، خریدار در برابر طلبکارانی که مطالبات معتبر پیش از انتقال دارند مسئول است. طلبکاران باید ظرف یک سال از انتقال تصرف، یا در صورت پنهان بودن انتقال، ظرف یک سال از کشف آن اقدام کنند. در حراج، حراج‌کننده مسئول اطلاع‌رسانی است و در صورت عدم رعایت الزامات، شخصاً مسئول می‌شود.

• ✓عدم رعایت مقررات، خریدار را در برابر طلبکارانی که مطالبات معتبر مبتنی بر رویدادهای پیش از انتقال دارند مسئول می‌کند
• ✓طلبکاران باید ظرف یک سال از انتقال تصرف اقدام کنند، یا در صورت پنهان بودن، ظرف یک سال از کشف آن
• ✓در فروش از طریق حراج، حراج‌کننده مسئول اطلاع‌رسانی است و در صورت عدم رعایت مقررات شخصاً مسئول می‌شود
• ✓بخش ۶ به برخی انتقال‌ها اعمال نمی‌شود (منافع وثیقه‌ای، واگذاری‌ها به نفع طلبکاران، فروش‌های تحت نظارت دادگاه، اموال معاف)

بخش ۹ قانون متحد تجاری (UCC) بر معاملات تضمینی در اموال منقول و اقلام نصب‌شده حاکم است و قوانین مربوط به رهن اموال منقول، فروش‌های مشروط و ترتیبات مشابه را جایگزین می‌کند. این بخش بر هر معامله‌ای که با قصد ایجاد حق تضمین در اموال منقول انجام شود اعمال می‌شود، اما بر معاملات تضمینی اموال غیرمنقول اعمال نمی‌شود. برای کامل‌سازی حقوق تضمینی، اظهارنامه تأمین مالی (فرم UCC-1) نزد دبیر ایالت ثبت می‌شود؛ ثبت محلی در دفتر ثبت شهرستان فقط برای معاملات مشخصی مجاز است.

• ✓بخش ۹ بر هر معامله‌ای که با قصد ایجاد حق تضمین در اموال منقول انجام شود اعمال می‌شود
• ✓بخش ۹ بر معاملات تضمینی اموال غیرمنقول اعمال نمی‌شود (هرچند سند دینی که با اموال غیرمنقول تضمین شده و برای تضمین سند دینی دیگری گرو گذاشته شده باشد، مشمول است)
• ✓برای کامل‌سازی حقوق تضمینی، اظهارنامه تأمین مالی (فرم UCC-1) نزد دبیر ایالت ثبت می‌شود
• ✓ثبت محلی در دفتر ثبت شهرستان فقط برای انواع مشخصی از معاملات مجاز است

قانون وام ملک واقعی، ماده 7 از فصل 3 قانون امور مستغلات است که مستلزم آن است که افراد دارای مجوز که با وام‌های ملک واقعی در محدوده مشخصی معامله می‌کنند، بیانیه‌ای را فراهم کنند که هزینه‌ها و شرایط وام را برای وام‌گیرنده فاش کند و مخارج و هزینه‌ها را محدود کند.

• ✓در ماده 7 فصل 3 قانون امور مستغلات یافت می‌شود
• ✓افشای هزینه‌ها و شرایط وام به وام‌گیرنده ضروری است
• ✓میزان مخارج و هزینه‌هایی را که وام‌گیرنده می‌تواند پرداخت کند محدود می‌کند

پرداخت زودهنگام امکان پرداخت وام‌های بیشتر از مبلغ مشخص‌شده در سند را فراهم می‌کند. اگر وام‌گیرنده موجودی معوق را قبل از سررسید پرداخت کند، جریمه پرداخت زودهنگام اعمال می‌شود، همراه با هزینه‌های تاخیر برای پرداخت‌های تاخیری.

• ✓پرداخت زودهنگام امکان پرداخت‌های بیشتر از مبلغ مشخص‌شده را فراهم می‌کند
• ✓جریمه پرداخت زودهنگام برای پرداخت زودتر از سررسید اعمال می‌شود
• ✓جریمه شامل هزینه‌های تاخیر برای پرداخت‌های دیرهنگام است

نفوذ غیرمشروع استفاده از یک رابطه توکیلی یا محرمانه برای به دست آوردن مزیت تقلبی یا ناعادلانه بر ضعف ذهنی، ناراحتی یا ضرورت شخص دیگری است.

• ✓شامل سوء استفاده از یک رابطه توکیلی یا محرمانه است
• ✓از ضعف، ناراحتی، یا ضرورت به طریق غیرعادلانه بهره برداری می‌کند

نرخ بهره اسمی درصدی است که در اسناد وام بیان شده است. این از بازده واقعی یا هزینه واقعی قرض گرفتن متمایز است.

• ✓نرخ بهره اسمی نرخی است که در اسناد وام ذکر شده است
• ✓سود ساده تنها بر اساس سرمایه اصلی محاسبه می‌شود، بر خلاف سود مرکب

مالک هر مسکن چندواحدی (یا نماینده‌ای که از طرف او امضا می‌کند) باید نام و نشانی هر شخصی را افشا کند که مجاز به مدیریت و دریافت ابلاغ، اخطارها و مطالبات است. در مورد توافق‌های شفاهی، در صورت تقاضای کتبی، مالک باید یک بیانیه کتبی به‌روز ارائه دهد. این الزام جانشینان مالک/مدیر را نیز متعهد می‌کند. اگر نماینده رعایت نکند، آن شخص نماینده مالک برای ابلاغ اوراق قضایی و انجام تعهدات تلقی می‌شود. اخطار می‌تواند در آسانسورها (یا در صورت نبود آسانسور، در دو مکان برجسته) نصب شود.

• ✓مالکان مسکن‌های چندواحدی باید مدیر/نماینده را برای ابلاغ اخطارها افشا کنند
• ✓در توافق‌های شفاهی، با تقاضای کتبی باید بیانیه کتبی به‌روز ارائه شود
• ✓عدم رعایت باعث می‌شود نماینده امضاکننده، نماینده مالک برای ابلاغ و تعهدات شود

خانه‌های تولیدی در کارخانه و مطابق کد HUD در تاریخ ۱۵ ژوئن ۱۹۷۶ یا پس از آن ساخته می‌شوند. خانه‌های سیار پیش از کد HUD ساخته شده‌اند (خانه‌های پیش از کد HUD یا تریلر). فرم ثبت‌شده HCD 433A تأیید می‌کند که واحد به یک فونداسیون تأییدشده متصل است و آن را به مال غیرمنقول تبدیل می‌کند.

• ✓خانه‌های تولیدی ساخته‌شده مطابق کد HUD در ۱۵ ژوئن ۱۹۷۶ یا پس از آن
• ✓خانه‌های سیار = پیش از کد HUD (پیش از ۱۵ ژوئن ۱۹۷۶)
• ✓فرم ثبت‌شده HCD 433A خانه تولیدی را به مال غیرمنقول تبدیل می‌کند
• ✓رویکرد مقایسه فروش غالباً مناسب‌ترین رویکرد برای این املاک است

ارزیابی یک مسکن تکخانواری مستلزم تحلیل محله از نظر موارد زیر است: نوع ساکنان (درآمد، سن، سکونت مالکانه در برابر سکونت غیرمالکانه)، نوع بهسازی (ترکیب کاربریها، قدمت، محدوده قیمت، همخوانی)، روند محله (عوامل زیانبار، گذار، مرحله چرخه عمر)، و تغییرات کاربری زمین.

• ✓نوع ساکنان، بهسازیها، روند محله، و تغییرات کاربری زمین را تحلیل کنید
• ✓همخوانی و مرحله چرخه عمر محله را در نظر بگیرید
• ✓گذار از سکونت مالکانه به سکونت مستأجری را بررسی کنید

حق تملک اجباری به دولت اجازه می‌دهد برای استفاده عمومی، اموال خصوصی را تصرف کند و غرامت عادلانه را الزامی می‌سازد. هر مقرراتی که ارزش را کاهش دهد، لزوماً تملک محسوب نمی‌شود.

• ✓قانون اساسی ایالات متحده و کالیفرنیا برای تملک، غرامت عادلانه را الزامی می‌کنند
• ✓مقررات منطقه‌بندی یا بهداشتی که ارزش را کاهش می‌دهند معمولاً تملک محسوب نمی‌شوند و به غرامت نیازی ندارند
• ✓مقرراتی که تمام استفاده اقتصادی سودمند یا مولد را منع می‌کند، تملکی مستلزم غرامت محسوب می‌شود
• ✓ارزش بازار منصفانه عموماً غرامت عادلانه تلقی می‌شود

معمولاً پیش از سلب مالکیت رسمی، مذاکره انجام می‌شود. دعاوی سلب مالکیت معکوس زمانی مطرح می‌شوند که پروژه‌های عمومی به ملک آسیب بزنند یا دولت در ابلاغ اوراق قضایی تأخیر کند.

• ✓اگر دولت دعوای سلب مالکیت را رها کند، مالک می‌تواند هزینه‌های قانونی از جمله حق‌الوکاله وکیل، هزینه ارزیابی و هزینه کارشناس را بازپس بگیرد.
• ✓سلب مالکیت معکوس ممکن است در نتیجه آسیب پروژه عمومی به ملک رخ دهد.
• ✓همچنین اگر یک نهاد عمومی ظرف ۶ ماه دادخواست و احضاریه را با جدیت ابلاغ نکند، ممکن است سلب مالکیت معکوس رخ دهد.
• ✓دولت می‌تواند با سپردن مبلغ برآوردی و دریافت دستور دادگاه، ظرف چند هفته ملک را تصرف کند.

تملک اجباری بخشی از یک قطعه می‌تواند ارزش باقیمانده را کاهش دهد و مستلزم جبران خسارت تفکیک باشد. مزایای ویژه، نه عمومی، از خسارت تفکیک کسر می‌شوند.

• ✓دولت معمولاً باید برای خسارت تفکیک وارد بر قطعه باقیمانده غرامت بپردازد
• ✓مزایای عمومی (مانند بزرگراهی که برای همه استفاده‌کنندگان مفید است) به‌عنوان تهاتر در برابر خسارت تفکیک محسوب نمی‌شوند
• ✓مزایای ویژه یا افزایش ارزش می‌تواند به‌عنوان تهاتر در برابر خسارت تفکیک محسوب شود

انتخاب متصدی اسکرو ممکن است برای طرف‌های اصلی حیاتی نباشد. از نظر تاریخی، کارگزاران نقش بزرگی در انتخاب اسکرو داشتند، اما نهادهای نظارتی فدرال و ایالتی به‌طور فزاینده‌ای برای به حداقل رساندن نفوذ کارگزار اقدام کرده‌اند. خریداران و فروشندگان حق دارند متصدیان اسکرو، خدمات و هزینه‌ها را با هم مقایسه کنند و بین خود درباره محل نگهداری اسکرو مذاکره کنند. طرف‌های اصلی همچنین می‌توانند کنترل مستقل خود را بر تهیه دستورالعمل‌های اسکرو اعمال کنند.

• ✓نهادهای نظارتی برای به حداقل رساندن نفوذ کارگزار در انتخاب متصدی اسکرو اقدام کرده‌اند
• ✓خریداران و فروشندگان حق دارند متصدیان اسکرو، خدمات و هزینه‌ها را مقایسه کنند
• ✓طرف‌های اصلی می‌توانند کنترل مستقل بر تهیه دستورالعمل‌های اسکرو اعمال کنند

از ژانویه ۲۰۰۵، کالیفرنیا عموماً با قانون درآمد داخلی منطبق است، اما تفاوت‌های مستمری وجود دارد زیرا کالیفرنیا همیشه همه تغییرات فدرال را نمی‌پذیرد.

• ✓کالیفرنیا عموماً با قانون درآمد داخلی منطبق است (از ژانویه ۲۰۰۵)
• ✓همه تغییرات مالیاتی فدرال توسط کالیفرنیا پذیرفته نمی‌شوند - تفاوت‌ها باقی می‌مانند
• ✓برای جزئیات به www.ftb.ca.gov مراجعه کرده و conformity را جستجو کنید

ماده ۲۹۹۵ قانون مدنی هر توسعه‌دهنده املاک (شخص/نهادی که مالک ملک غیرمنقولی دارای خانه‌های تک‌واحد عرضه‌شده برای فروش به عموم است) را از این امر منع می‌کند که به‌عنوان شرط انتقال یک مسکن تک‌واحد، ارائه خدمات اسکرو توسط نهاد اسکرویی را الزامی کند که توسعه‌دهنده در آن «منافع مالی» دارد. «منافع مالی» یعنی مالکیت یا کنترل ۵ درصد یا بیشتر از نهاد اسکرو. توسعه‌دهنده متخلف مسئول خسارت ۲۵۰ دلار یا سه برابر هزینه اسکرو، هر کدام که بیشتر باشد، به‌علاوه حق‌الوکاله و هزینه‌ها است. هرگونه اسقاط حق خلاف سیاست عمومی و باطل است.

• ✓ماده ۲۹۹۵ قانون مدنی توسعه‌دهنده را از الزام به اسکرو با نهادی که در آن منافع مالی دارد بازمی‌دارد
• ✓«منافع مالی» یعنی مالکیت یا کنترل ۵ درصد یا بیشتر از نهاد اسکرو
• ✓توسعه‌دهنده متخلف مسئول ۲۵۰ دلار یا سه برابر هزینه اسکرو، هر کدام که بیشتر باشد، به‌علاوه حق‌الوکاله است؛ اسقاط حق‌ها باطل‌اند

از ۲۰ مه ۲۰۰۹ لازم‌الاجرا، این قانون فدرال مالکان در حال فورکلوزر را موظف می‌کند که در سراسر کشور، پیش از تخلیه، حداقل ۹۰ روز به مستأجران اخطار تخلیه دهند. مستأجری که بر اساس اجاره‌نامه‌ای تنظیم‌شده پیش از اخطار فورکلوزر است، می‌تواند تا پایان اجاره‌نامه باقی بماند، مگر اینکه خریدار بخواهد به‌عنوان اقامتگاه اصلی در آن سکونت کند (در این صورت اخطار ۹۰ روزه اعمال می‌شود). قراردادهای کمک مسکن بخش ۸ حفاظت بیشتری فراهم می‌کنند.

• ✓قانون فدرال حداقل ۹۰ روز اخطار برای تخلیه پس از فورکلوزر را الزامی می‌کند.
• ✓مستأجران دارای اجاره‌نامه پیش از فورکلوزر می‌توانند تا پایان اجاره‌نامه بمانند، مگر اینکه خریدار خودش در آن سکونت کند.
• ✓بخش ۸ و کنترل اجاره محلی ممکن است حمایت بیشتری فراهم کنند.

از نظر تاریخی، کالیفرنیا تنها ۳۰ روز اخطار برای تخلیه ملک لازم می‌دانست (۳ روز در صورت عدم پرداخت). SB 1137 (۲۰۰۸، اقدام فوری) به مستأجران پس از فورکلوزر حداقل ۶۰ روز فرصت می‌دهد تا از آن‌ها خواسته شود ملک را تخلیه کنند، و تاریخ انقضای آن ۱ ژانویه ۲۰۱۳ بود.

• ✓SB 1137 حداقل ۶۰ روز اخطار برای تخلیه پس از فورکلوزر را الزامی می‌کند
• ✓قرار بود SB 1137 در ۱ ژانویه ۲۰۱۳ منقضی شود

از ۱ ژانویه ۲۰۱۱، SB 1149 مقرر می‌دارد که به مستأجران خانه‌های توقیف‌شده باید از طریق برگه جلد پیوست‌شده به هر اخطار تخلیه که ظرف یک سال پس از فروش توقیفی ابلاغ می‌شود، اطلاع از حقوقشان داده شود. همچنین با ممنوع کردن انتشار سوابق دادگاه در تخلیه‌های مرتبط با توقیف، مگر اینکه مالک پیروز شود، از سابقه اجاره محافظت می‌کند.

• ✓SB 1149 ملزم می‌کند که برگه حقوق روی اخطارهای تخلیه ظرف یک سال پس از توقیف قرار گیرد
• ✓سوابق دادگاه در تخلیه‌های توقیفی مهر و موم می‌شوند مگر اینکه مالک پیروز شود

وزارت امور مصرف‌کنندگان کالیفرنیا هر ساله «California Tenants, A Guide to Residential Tenants and Landlords’ Rights and Responsibilities» را منتشر می‌کند که از www.dca.ca.gov قابل دانلود است.

• ✓DCA هر ساله راهنمای California Tenants را منتشر می‌کند
• ✓این راهنما در وب‌سایت وزارت امور مصرف‌کنندگان در دسترس است

قانون مالیات بر فروش و استفاده بر انتقال کسبوکار خردهفروشی که اموال شخصی ملموس میفروشد اعمال میشود. در فروش یک کسبوکار یا موجودی کالا، خریدار باید بخش کافی از قیمت فروش را نگه دارد تا بدهی مالیاتی معوق را پوشش دهد. مسئولیت جانشین به مالیاتهای ایجادشده توسط مالک فعلی یا هر مالک قبلی تسری مییابد. خریدار در صورت دریافت گواهی (رسید تسویه) از هیئت تساوی (Board of Equalization) مبنی بر اینکه هیچ مالیات، بهره یا جریمهای بدهکار نیست، از نگهداشتن مبلغ معاف میشود.

• ✓1. خریدار باید برای پوشش بدهی مالیاتی معوق، بخش کافی از قیمت فروش را نگه دارد.
• ✓2. مسئولیت جانشین به مالیاتهای ناشی از اداره کسبوکار توسط مالک فعلی یا هر مالک قبلی تسری مییابد.
• ✓3. خریدار با دریافت گواهی هیئت تساوی (Board of Equalization) که هیچ مالیات/بهره/جریمهای بدهکار نیست، از نگهداشتن مبلغ معاف میشود.
• ✓4. مسئولیت جانشین از طریق ابلاغ اخطار مسئولیت جانشین اجرا میشود که میتوان برای بازنگری در آن دادخواست داد.

هنگام ترتیب دادن وام‌های تضمین‌شده با اموال غیرمنقول، دارندگان مجوز نباید به‌طور نادرست اعلام کنند که وام‌دهنده یا خریدار سند بدهی وجود دارد تا استفاده از خدمات را ترغیب کنند، نباید توانایی بازپرداخت وام‌گیرنده را نادرست جلوه دهند، یا اولویت حق وثیقه را به‌طور نادرست نمایان کنند. آنان باید اطلاعات معلوم درباره هویت، درآمد، اعتبار و توانایی وام‌گیرنده برای ایفای تعهدات را افشا کنند.

• ✓نباید وجود یک وام‌دهنده یا خریدار سند بدهی مایل و موجود را به‌طور نادرست اعلام کند تا وام‌گیرنده را به استفاده از خدمات ترغیب کند
• ✓باید هویت، شغل، درآمد و داده‌های اعتباری وام‌گیرنده را به وام‌دهندگان احتمالی افشا کند
• ✓نباید اولویت حق وثیقه (سند امانی اول، دوم یا سوم) را به وام‌دهنده احتمالی به‌طور نادرست اعلام کند

دارنده پروانه‌ای که برای دریافت وام از وام‌گیرنده هزینه پیشاپیش می‌گیرد، باید درباره نحوه مصرف آن به وام‌گیرنده حساب‌دهی کند. دارندگان پروانه نمی‌توانند آگاهانه هزینه‌های احتمالی اختتام معامله را کم‌برآورد کنند تا وام‌گیرنده یا وام‌دهنده را به انجام معامله ترغیب نمایند، و نیز نمی‌توانند به‌دروغ بگویند که خدمتی رایگان است در حالی که از طریق کارمزد پوشش داده می‌شود.

• ✓دارنده پروانه باید درباره نحوه مصرف هزینه پیشاپیش به وام‌گیرنده حساب‌دهی کند
• ✓نباید آگاهانه هزینه‌های اختتام معامله را برای ترغیب به انجام معامله وام کم‌برآورد کند
• ✓نباید به‌دروغ بگوید که خدمتی مشخص رایگان است در حالی که از طریق کارمزد معامله پوشش داده می‌شود

کمیسر اختیار دارد مقرراتی را برای کمک به اداره و اجرای قانون املاک و مستغلات و قانون زمین‌های تقسیم‌شده تصویب کند. مقررات کمیسر املاک و مستغلات دارای قوه و اثر خود قانون هستند و دارندگان مجوز باید دانش کامل از آن‌ها داشته باشند.

• ✓کمیسر می‌تواند مقرراتی را برای اجرای قانون املاک و مستغلات و قانون زمین‌های تقسیم‌شده تصویب کند
• ✓مقررات کمیسر املاک و مستغلات دارای قوه و اثر قانون هستند

حقوق آب به استفاده معقول و مفید محدود است. قواعد برای آب در کانال‌های مشخص در مقابل آب سطحی که در کانال نیست متفاوت است.

• ✓حقوق آب از مقدار مورد نیاز معقول برای استفاده مفید فراتر نمی‌رود
• ✓کانال مشخص هر آبراه طبیعی است، حتی اگر بخشی از سال خشک باشد
• ✓مالک زمین نمی‌تواند آب جاری در کانال مشخص را مسدود یا منحرف کند (منطقه کنترل سیل ممکن است اجازه انحراف دهد)
• ✓مالک زمین بالادست نمی‌تواند با سازه‌های مصنوعی آب‌های سطحی را به سمت مالک زمین پایین‌دست منحرف یا متمرکز کند

کاربران آب می‌توانند برای تأمین آب یک شرکت آب تعاونی تشکیل دهند؛ سهام معمولاً ملحق به زمین است و نمی‌توان آن را جداگانه فروخت.

• ✓باید اساسنامه تأسیس را نزد دبیر ایالت ثبت کند
• ✓سهام معمولاً ملحق به زمین می‌شود و نمی‌توان آن را جداگانه فروخت
• ✓هیچ سود نقدی اعلام نمی‌شود، اما در صورت ناکافی بودن درآمد ممکن است مطالبات مالی وضع شوند
• ✓اگر برای یک زیرتقسیم آب تأمین می‌کند، درخواست گزارش عمومی باید شامل اطلاعات ماده ۱۴۳۱۲ قانون شرکت‌ها باشد

قانون پورتر-کولون هیئت‌های کیفیت آب را برای کنترل تخلیه پساب ایجاد می‌کند. تفکیک‌کنندگان زمین‌های بین‌ایالتی باید با OILSR در HUD تماس بگیرند.

• ✓قانون پورتر-کولون یک هیئت کنترل منابع آب ایالتی و نُه هیئت منطقه‌ای ایجاد می‌کند
• ✓این قانون تخلیه پساب‌های مؤثر بر کیفیت آب را کنترل می‌کند، از جمله مخازن سپتیک و نشت مخازن ذخیره زیرزمینی
• ✓تفکیک‌کنندگان تفکیک‌های بزرگ بین‌ایالتی باید با دفتر ثبت فروش زمین‌های بین‌ایالتی HUD (OILSR) تماس بگیرند

قانون حقوق مدنی اونرو (ماده ۵۱ و پس از آن قانون مدنی) اعلام می‌دارد که همه افراد آزاد و برابرند و در همه مؤسسات تجاری، بدون توجه به جنسیت، نژاد، رنگ، دین، تبار، منشأ ملی یا ناتوانی، مستحق تسهیلات کامل و برابر هستند. این قانون بر تمام فعالیت‌های املاک و مستغلات اعمال می‌شود. ماده ۵۲ قانون مدنی ضمانت اجراهایی تا سه برابر خسارات واقعی، اما نه کمتر از $1,000، به‌علاوه هزینه‌های وکیل مقرر می‌کند.

• ✓قانون اونرو تسهیلات کامل و برابر را در همه مؤسسات تجاری تضمین می‌کند
• ✓این قانون بر همه فعالیت‌های املاک و مستغلات، از جمله کارگزاری و اجاره‌ها، اعمال می‌شود
• ✓ضمانت اجراهای ماده ۵۲: تا سه برابر خسارات واقعی، حداقل $1,000، به‌علاوه هزینه‌های وکیل

قانون اشتغال و مسکن منصفانه (ماده ۱۲۹۰۰ و پس از آن قانون دولتی کالیفرنیا) تبعیض در مسکن را بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، جنسیت، گرایش جنسی، وضعیت تأهل، منشأ ملی، تبار، سن، وضعیت خانوادگی، منبع درآمد یا ناتوانی ممنوع می‌کند. شکایت‌ها به اداره اشتغال و مسکن منصفانه ارسال می‌شوند. کمیسیون می‌تواند اقدامات جبرانی از جمله جریمه مدنی تا ۱۰٬۰۰۰ دلار را حکم کند.

• ✓FEHA تبعیض در مسکن را بر مبنای بسیاری از زمینه‌های محافظت‌شده از جمله منبع درآمد و ناتوانی ممنوع می‌کند
• ✓شکایت‌ها به‌صورت اداری توسط اداره اشتغال و مسکن منصفانه رسیدگی می‌شوند
• ✓کمیسیون می‌تواند پرداخت جریمه مدنی تا ۱۰٬۰۰۰ دلار به‌علاوه خسارات واقعی به شاکی را دستور دهد

قانون فدرال مسکن منصفانه (عنوان هشتم قانون حقوق مدنی ۱۹۶۸) تبعیض در فروش و اجاره مسکن را ممنوع می‌کند و در جایی که قابل اعمال باشد، مقدم و حاکم است. اجاره اتاق‌ها/واحدها در مسکن‌هایی با چهار یا کمتر واحد مسکونی را که مالک در یکی از واحدها سکونت دارد، مستثنا می‌کند. دارندگان مجوز حتی بدون قصد نیز قانون را نقض می‌کنند اگر نتیجه، تبعیض باشد. این قانون بلوک‌باستینگ و استیرینگ را پوشش می‌دهد.

• ✓قانون فدرال مسکن منصفانه در هر جا که قابل اعمال باشد مقدم است و بر بیشتر معاملات مسکن اعمال می‌شود
• ✓استثنا: اجاره اتاق‌ها/واحدها در مسکن‌های دارای چهار یا کمتر واحد، در صورتی که مالک در یکی از واحدها سکونت داشته باشد
• ✓دارندگان مجوز حتی بدون قصد نیز قانون را نقض می‌کنند اگر نتیجه، تبعیض ممنوع‌شده باشد

قوانین ایالتی و فدرال در کنار یکدیگر مقرر می‌دارند که هیچ‌کس نمی‌تواند بر اساس طبقه‌های ممنوعه از فروش، اجاره یا کرایه امتناع کند، و هیچ دارنده مجوزی نیز نمی‌تواند صرف‌نظر از دستور اصیل چنین کاری انجام دهد. اگر اصیل خواهان محدودیت تبعیض‌آمیز در لیستینگ باشد، دارنده مجوز باید از پذیرش لیستینگ امتناع کند.

• ✓دارنده مجوز باید از پذیرش لیستینگی که اصیل می‌خواهد آن را بر اساس طبقه‌های ممنوعه محدود کند، امتناع کند
• ✓هیچ دارنده مجوزی نباید صرف‌نظر از دستور اصیل تبعیض قائل شود
• ✓دارندگان مجوز نباید لیستینگ‌های محدودکننده را بپذیرند یا آگهی‌های تبعیض‌آمیز منتشر کنند

ماده 51.2 قانون مدنی کالیفرنیا تبعیض سنی در مسکن را ممنوع می‌کند، اما ماده 51.3 مسکن سالمندان را مجاز می‌داند. «سالمند» کسی است که 62 سال یا بیشتر دارد، یا در مجتمع مسکونی سالمندان (دارای 35 واحد مسکونی یا بیشتر) 55 سال یا بیشتر دارد. مقیم دائم واجد شرایط (همسر، همزیست، یا حامی) می‌تواند 45 سال یا بیشتر باشد. قانون اونروه بر مجتمع‌های خانه‌های سیار اعمال نمی‌شود.

• ✓سالمند کسی است که 62 سال یا بیشتر دارد، یا در مجتمع مسکونی سالمندان با حداقل 35 واحد مسکونی، 55 سال یا بیشتر دارد
• ✓مقیم دائم واجد شرایط (همسر/همزیست/حامی) حداقل سنی 45 سال دارد
• ✓قانون اونروه بر مجتمع‌های خانه‌های سیار اعمال نمی‌شود

قانون تبعیض مالی مسکن ۱۹۷۷ (قانون هولدن) وام‌دهی تبعیض‌آمیز بر اساس شرایط محله (ردلاینینگ) را ممنوع می‌کند، مگر اینکه برای جلوگیری از رویه تجاری ناایمن ضروری باشد. تخلفات می‌تواند به جریمه‌ای تا ۱٬۰۰۰ دلار منجر شود. از ژانویه ۲۰۰۰، ارائه‌دهندگان اسناد حاکم/اسناد مالکیت باید بیانیه‌ای درباره غیرقانونی بودن محدودیت‌های تبعیض‌آمیز درج کنند.

• ✓قانون هولدن وام‌دهی تبعیض‌آمیز بر اساس شرایط محله/جغرافیایی (ردلاینینگ) را ممنوع می‌کند
• ✓تخلفات قانون هولدن می‌تواند به جریمه‌ای تا ۱٬۰۰۰ دلار منجر شود
• ✓از سال ۲۰۰۰، ارائه‌دهندگان اسناد مالکیت/اسناد حاکم باید ذکر کنند که محدودیت‌های تبعیض‌آمیز غیرقانونی و قابل حذف هستند

متقاضی انتقال مجوز باید در محل، اعلان درخواست را نصب کند. مقامات محلی و اشخاص خصوصی می‌توانند اعتراض کنند، و تا زمانی که اعتراض معتبری در جریان یا در مرحله تجدیدنظر باشد، یا اگر اقدام انتظامی علیه انتقال‌دهنده در جریان باشد، مجوز قابل انتقال نیست. پیش از ثبت درخواست انتقال، متقاضی و دارنده مجوز فعلی باید اعلان قصد انتقال را با دفتر ثبت شهرستان ثبت کنند و یک حساب امانی ایجاد کنند. حساب امانی نمی‌تواند هیچ عوضی را پیش از تأیید انتقال توسط ABC آزاد کند.

• ✓متقاضی انتقال باید در محل، اعلان درخواست فروش مشروبات الکلی را نصب کند
• ✓تا زمانی که اعتراض معتبری در جریان یا در مرحله تجدیدنظر باشد، مجوز قابل انتقال نیست
• ✓پیش از ثبت درخواست انتقال، اعلان قصد انتقال باید با دفتر ثبت شهرستان ثبت شود و حساب امانی ایجاد گردد
• ✓حساب امانی نباید هیچ عوضی را پیش از تأیید انتقال مجوز توسط ABC آزاد کند؛ انتقال کسب‌وکار هم‌زمان با انتقال مجوز انجام می‌شود
• ✓هیچ‌کس نباید با این فرض سرمایه‌گذاری کند که مجوز مشروبات الکلی منتقل خواهد شد

بر اساس قانون کنترل مشروبات الکلی (بخش ۹ قانون B&P)، اداره کنترل مشروبات الکلی (ABC) برای افراد واجد شرایط، شراکت‌ها و شرکت‌ها در مکان‌های تأییدشده مجوز صادر می‌کند. ABC می‌تواند به دلایل موجه مجوز را رد، تعلیق یا لغو کند و می‌تواند به دلیل تخلفات، سوابق کیفری موجب محرومیت، یا بازداشت‌های پنهان‌شده از صدور مجوز خودداری کند. مکان‌های نزدیک مدارس، کلیساها، یا زمین‌های بازی، یا دارای تمرکز بیش از حد مجوزها، ممکن است رد شوند. بررسی‌ها حدود ۴۵ تا ۶۰ روز طول می‌کشد، و مجوز باید ظرف ۳۰ روز از صدور به استفاده گذاشته شود.

• ✓ABC تحت قانون کنترل مشروبات الکلی (بخش ۹ قانون B&P) مجوزهای مشروبات الکلی صادر می‌کند
• ✓مکان‌های نزدیک مدارس، کلیساها، یا زمین‌های بازی عمومی، یا دارای تمرکز بیش از حد مجوزها، ممکن است رد شوند
• ✓بیشتر بررسی‌های درخواست ABC تقریباً ۴۵ تا ۶۰ روز طول می‌کشند
• ✓مجوز باید ظرف ۳۰ روز از صدور به استفاده گذاشته شود؛ اگر محل در حال ساخت باشد، ABC آن را تا ۶ ماه در امانت نگه می‌دارد

از دارندگان مجوز تشویق می‌شود که از توافق نامه خرید کسب و کار و دستورالعمل‌های واسطه مشترک (فرم BPA شرکت C.A.R.) استفاده کنند، مشابه با توافق نامه خرید مسکونی (RPA-CA) اما با زبان منحصر به فرد برای فروش کسب و کار. این مورد شامل پرداخت قیمت خرید (شامل اسناد ایمن شده توسط دارایی‌های کسب و کار با فایلینگ UCC-1)، دارایی‌های منتقل شده (تمام مورد به جز نقد/معادل‌های نقد و دارایی‌های مستثنی)، بدهی‌های منتقل شده، تایید موجودی، افشاگری‌های فروشنده، و مقررات مشاوره/آموزش است.

• ✓فرم BPA شرکت C.A.R. توافق نامه خرید کسب و کار و دستورالعمل‌های واسطه مشترک است
• ✓خریدار معمولاً تمام دارایی‌های کسب و کار را به جز نقد/معادل‌های نقد و دارایی‌های مستثنی شناخته شده می‌خرد
• ✓خریدار بدهی‌های کسب و کار را غیر از مواردی که خصوصاً ذکر شده‌اند نمی‌خرد
• ✓وام‌های فروشنده با یک سند با توافق نامه تضمین پوشش تمام دارایی‌های کسب و کار و UCC-1 ثبت شده در دبیر ایالت اثبات می‌شود
• ✓اگر برای موجودی بررسی شود، فروشنده معمولاً 7 روز برای ارائه لیست موجودی دارد و خریدار می‌تواند تا 5 روز قبل از بسته شدن تایید کند

BPA شامل شروط تعلیقی برای توافق عدم رقابت، واگذاری اجاره‌نامه/اجاره‌نامه جدید، خرید اموال غیرمنقول (که نیازمند توافقنامه‌ای جداگانه مانند C.A.R. Form CPA است)، انتقال/دریافت مجوزها، پذیرش فرانشیز و رعایت انتقال عمده است. در مورد نمایندگی، قانون مدنی 2079 در فروش فرصت کسب‌وکار اعمال نمی‌شود، اما قانون B&P ماده 10176(d) نمایندگی بیش از یک طرف را بدون اطلاع یا رضایت همه طرف‌ها ممنوع می‌کند؛ فرم تأییدیه‌ای از نمایندگی انتخاب‌شده ارائه می‌دهد.

• ✓فروش می‌تواند مشروط به عدم رقابت، اجاره، خرید اموال غیرمنقول، انتقال مجوز، پذیرش فرانشیز و رعایت انتقال عمده باشد
• ✓خرید اموال غیرمنقول نیازمند توافقنامه‌ای جداگانه مانند قرارداد خرید ملک تجاری (C.A.R. Form CPA) است
• ✓مقررات نمایندگی قانون مدنی 2079 در فروش فرصت کسب‌وکار اعمال نمی‌شود
• ✓قانون B&P ماده 10176(d) نمایندگی بیش از یک طرف را بدون اطلاع یا رضایت همه طرف‌ها ممنوع می‌کند

در معاملاتی که با اموال منقول یک کسب‌وکار تضمین می‌شوند، UCC-1 باید در دفتر وزیر امور خارجه ایالت ثبت شود. همان‌طور که یک سند امانی، یک سفته را در وام‌های اموال غیرمنقول تضمین می‌کند، UCC-1 ثبت‌شده نیز اعلان حق وثیقه در اموال منقول کسب‌وکار را می‌دهد. UCC-1 فقط یک اعلان است، نه یک قرارداد، و برای حمایت کامل از وام‌دهنده باید همراه با یک سفته و یک قرارداد وثیقه باشد که تمام دارایی‌های کسب‌وکار را پوشش می‌دهد.

• ✓UCC-1 باید در دفتر وزیر امور خارجه ایالت ثبت شود تا اعلان حق وثیقه در اموال منقول کسب‌وکار داده شود
• ✓UCC-1 فقط یک اعلان است، نه یک قرارداد
• ✓برای حمایت کامل از وام‌دهنده، UCC-1 باید همراه با یک سفته و یک قرارداد وثیقه باشد که تمام دارایی‌های کسب‌وکار را پوشش می‌دهد

هنگام فروش ملک تفکیک‌شده، کارگزار باید نسخه‌ای از گزارش عمومی تفکیک را به خریدار بالقوه ارائه دهد، رسید دریافت کند، و پیش از ارائه پیشنهاد به خریدار فرصت مطالعه آن را بدهد. کارگزار باید پول سپرده یا خرید را مطابق قانون مدیریت کند و اسناد حاکمیتی لازم را پیش از پیشنهاد و به هر خریدار پیش از انتقال ارائه دهد.

• ✓کارگزار باید گزارش عمومی را ارائه دهد، رسید دریافت کند، و پیش از پیشنهاد امکان مطالعه را فراهم کند
• ✓کارگزار باید پول سپرده یا خرید را مطابق قانون مدیریت کند
• ✓کارگزار باید CC&Rs، اساسنامه، آیین‌نامه‌ها و سایر اسناد حاکمیتی را پیش از پیشنهاد در دسترس قرار دهد

DRE مواد آموزشی منتشر می‌کند، از جمله کتاب مرجع، کتاب قانون املاک و مستغلات (شامل قانون املاک و مستغلات، قانون زمین‌های تفکیک‌شده، و مقررات)، بولتن فصلی املاک و مستغلات، جزوه رایگان دستورالعمل برای متقاضیان مجوز، و بروشورهای مصرف‌کننده و راهنماهای تفکیک.

• ✓کتاب قانون املاک و مستغلات شامل قانون املاک و مستغلات، قانون زمین‌های تفکیک‌شده، و مقررات کمیسیونر است.
• ✓بولتن فصلی املاک و مستغلات، دارندگان مجوز را از رویه‌های جاری مطلع نگه می‌دارد.
• ✓دستورالعمل برای متقاضیان مجوز، جزوه‌ای رایگان است که در دفاتر منطقه‌ای و آنلاین در دسترس است.

حساب بازیابی صندوقی به‌عنوان آخرین راه چاره برای اعضای عموم مردم است که حکم قطعی مدنی یا دستور جبران خسارت کیفری علیه یک دارنده پروانه بر پایه تقلب عمدی یا تبدیل وجوه امانی دارند و آن دارنده پروانه قادر به پرداخت آن نیست. دارنده پروانه باید پروانه معتبر داشته و اعمال نیازمند پروانه را انجام داده باشد. درخواست باید ظرف یک سال از قطعی شدن حکم ثبت شود.

• ✓حساب بازیابی، حکم‌های مبتنی بر تقلب عمدی یا تبدیل وجوه امانی را پوشش می‌دهد
• ✓دارنده پروانه باید پروانه معتبر داشته و اعمال نیازمند پروانه را انجام داده باشد
• ✓درخواست باید ظرف یک سال از قطعی شدن حکم/دستور جبران خسارت ثبت شود

DRE پانزده روز فرصت دارد تا کاستی‌ها را به متقاضی اطلاع دهد و نود روز پس از تکمیل اساسی درخواست فرصت دارد تا پرداخت کند، سازش کند یا رد کند. متقاضیان ردشده شش ماه برای تجدیدنظر دارند. اگر پرداخت انجام شود، مجوز فرد دارنده مجوز به‌طور خودکار تا بازپرداخت با بهره معلق می‌شود. ماده 10474 حداکثر مسئولیت هر معامله/دارنده مجوز را تعیین می‌کند.

• ✓DRE پانزده روز برای اخطار کاستی و نود روز برای پرداخت/سازش/رد پس از تکمیل اساسی دارد
• ✓اگر پرداخت انجام شود، مجوز فرد دارنده مجوز به‌طور خودکار تا بازپرداخت با بهره معلق می‌شود
• ✓ماده 10474 حداکثر مسئولیت حساب بازیابی را در هر معامله/دارنده مجوز تعیین می‌کند