주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
타인을 위해 관리하는 임대 주택의 보증금은 신탁 자금이며, 부동산 소유자의 지시에 따라 통제되고 지급됩니다. 그러나 중개인이 소유한 임대 주택의 보증금은 대리인이 아니라 본인(principal) 자격으로 수령되며 신탁 자금이 아닙니다.
좋은 업무 관행상, 예치된 수표가 결제 완료될 때까지 기다린 후 환불용 신탁 수표를 발행해야 합니다. 매도인이 거부한 영수증을 포함하여 예치금 영수증은 3년 동안 보관해야 합니다.
모든 신탁 자금은 별도의 기록이 적절히 유지되고 해당 계좌가 무이자 계좌인 경우 하나의 신탁 계좌에 넣을 수 있지만, 부동산 관리와 매매를 위한 별도 계좌가 권장됩니다.
UCC 제6조는 일괄판매를 규정합니다. 일괄판매는 판매자의 통상적인 사업 과정에서가 아닌 판매로서, 판매자의 재고 및 장비의 절반 이상을 가치 기준으로 판매하는 것입니다. 구매자는 카운티 기록관에 공지를 기록하고, 신문에 게시하며, 카운티 세무 수집관에 우편으로 발송하여 채권자들에게 공개 공지를 제공해야 하며, 이 모든 절차는 완성일 또는 경매 개시 최소 12영업일 전에 이루어져야 합니다.
일괄 매각 통지가 에스크로를 규정하는 경우, 양수인은 전체 구매 가격 또는 대가를 에스크로 보관인에게 예치해야 합니다. 매도인이 제출된 채권자의 청구를 다투는 경우, 에스크로 보관인은 해당 금액을 보류하고 채권자에게 통지하며, 채권자는 통지 발송일로부터 25일 이내에 해당 자금을 압류할 수 있습니다. 예치된 자금이 모든 청구를 지급하기에 부족한 경우, 에스크로 보관인은 종결을 연기하고 법정 우선순위에 따라 분배해야 합니다. 에스크로는 종결 전에 수수료와 커미션을 지급할 수 없습니다.
일괄 이전 법의 목적은 소유자가 자산을 판매하고 사라지기 전에 채권자들이 청구권을 만족할 수 있는 기회를 제공하는 것입니다. 법정 서류 작성 및 공시 요건이 충족되지 않으면, 구매자는 이전 전 유효한 청구권을 가진 채권자들에게 책임이 있습니다. 채권자는 재산 소유권 이전 후 1년 이내에, 또는 이전이 은폐된 경우 발견 후 1년 이내에 조치를 취해야 합니다. 경매에서 경매인은 공지 책임을 지며, 요건이 충족되지 않으면 개인적으로 책임을 집니다.
UCC 제9편은 동산 및 부착물에 관한 담보거래를 규율하며, 동산저당, 조건부 매매 및 이와 유사한 제도에 관한 법령을 대체합니다. 이는 동산에 담보권을 설정하려는 모든 거래에 적용되지만 부동산 담보거래에는 적용되지 않습니다. 담보권을 완전하게 하려면 금융신고서(양식 UCC-1)를 주무장관에게 제출하며, 특정 거래의 경우에만 지역 카운티 등기관에 제출합니다.
부동산 융자법은 캘리포니아 부동산법 제3장 제7조로, 지정된 범위 내에서 부동산 융자를 중개하는 면허 취득자에게 차용인에게 비용과 조건을 공시하는 진술서를 제공하고 비용과 수수료를 제한할 것을 요구합니다.
선금상환은 약정서에 명시된 금액보다 큰 대출금 상환을 허용합니다. 차용인이 만기 전에 미상환 잔액을 전액 상환하면 선금상환 페널티가 부과되며, 연체료도 함께 부과됩니다.
부당한 영향력은 신탁 또는 신뢰 관계를 악용하여 타인의 정신적 약점, 곤경 또는 필요성을 이용해 부당하거나 불공정한 이득을 얻는 행위입니다.
명목이자율은 대출 서류에 명시된 이자율입니다. 이는 실제 수익률 또는 실제 차입 비용과 구별됩니다.
모든 다가구 주택의 소유자(또는 그들을 대리하여 서명하는 중개인)는 관리 권한이 있고 소장, 통지 및 요구를 수령할 수 있는 각 사람의 이름과 주소를 공시해야 합니다. 구두 합의의 경우, 서면 요청에 따라 소유자는 현재 서면 진술서를 제공해야 합니다. 이 요건은 후속 소유자/관리자를 구속합니다. 중개인이 이를 준수하지 않으면, 그 사람은 소유자의 소장 수령 및 의무 이행을 위한 중개인으로 간주됩니다. 통지는 엘리베이터에 게시되거나(없으면 두 곳의 눈에 띄는 장소에) 게시될 수 있습니다.
제조 주택은 1976년 6월 15일 또는 그 이후에 HUD 코드에 따라 공장에서 건조됩니다. 이동식 주택은 HUD 코드 이전에 지어진 주택입니다(“HUD 코드 이전” 또는 “트레일러” 주택). 기록된 HCD 양식 433A는 승인된 기초에 부착되었음을 확인하며, 해당 유닛을 부동산으로 만듭니다.
단독주택을 감정평가하려면 다음 사항에 대한 근린지역 분석이 필요합니다: 점유자 유형(소득, 연령, 소유자 점유 대 비소유자 점유), 개량 유형(용도 혼합, 연식, 가격대, 적합성), 근린지역 추세(부정적 요인, 전환, 생애주기 단계), 그리고 토지 이용 변화.
공용수용은 정부가 공공 용도를 위해 사유 재산을 수용할 수 있게 하며, 정당한 보상을 요구한다. 가치를 감소시키는 모든 규제가 수용에 해당하는 것은 아니다.
협상은 보통 공식 공용수용에 앞선다. 역수용 소송은 공공사업이 재산에 손해를 입히거나 정부가 송달을 지연할 때 제기된다.
필지의 일부를 수용하면 잔여지의 가치가 감소할 수 있으며, 이 경우 분할 손해 보상이 필요하다. 일반 이익이 아니라 특별 이익이 분할 손해를 상계한다.
에스크로 홀더의 선정은 거래 당사자에게 중요하지 않을 수 있습니다. 역사적으로 브로커는 에스크로 선택에 큰 역할을 했지만, 연방 및 주 규제 기관은 브로커의 영향력을 점차 최소화하는 방향으로 움직여 왔습니다. 매수인과 매도인은 에스크로 홀더, 서비스 및 비용을 비교하고 에스크로가 어디에 설정될지 상호 협상할 권리가 있습니다. 또한 거래 당사자는 에스크로 지시서 작성에 대해 독립적인 통제권을 주장할 수 있습니다.
2005년 1월 현재, 캘리포니아는 일반적으로 연방 국세법(Internal Revenue Code)에 부합하지만, 캘리포니아가 모든 연방 변경 사항을 항상 채택하는 것은 아니기 때문에 지속적인 차이가 존재합니다.
캘리포니아 민법전 제2995조는 모든 부동산 개발업자(대중에게 판매용으로 제공되는 단독주택으로 개량된 부동산을 소유한 개인 또는 법인)가 단독주택 양도의 조건으로, 해당 개발업자가 “재정적 이익”을 가진 에스크로 업체가 에스크로 서비스를 제공하도록 요구하는 것을 금지한다. “재정적 이익”이란 에스크로 업체의 5퍼센트 이상의 소유권 또는 지배력을 의미한다. 이를 위반한 개발업자는 250달러 또는 에스크로 수수료의 3배 중 더 큰 금액의 손해배상책임을 지며, 변호사 비용과 소송비용도 부담한다. 모든 권리 포기는 공공정책에 반하며 무효이다.
2009년 5월 20일부터 시행된 이 연방법은 전국적으로 압류를 진행하는 소유자가 강제 퇴거 전에 세입자에게 최소 90일의 퇴거 통지를 제공하도록 요구합니다. 압류 통지 전에 체결된 임대차 계약의 세입자는 임대차 기간이 끝날 때까지 남을 수 있으나, 매수인이 해당 주택을 주거용 주거지로 직접 점유하려는 경우에는 90일 통지가 적용됩니다. 섹션 8 주거 지원 계약은 추가 보호를 제공합니다.
역사적으로 캘리포니아는 퇴거에 대해 30일 전 통지만을 요구했습니다(미납의 경우 3일). SB 1137(2008년, 긴급 조치)은 담보권 실행 이후 세입자가 퇴거를 요구받기 전에 최소 60일을 보장하며, 2013년 1월 1일에 일몰될 예정이었습니다.
2011년 1월 1일부터 시행된 SB 1149는 압류된 주택의 임차인에게 압류 매각일로부터 1년 이내에 송달되는 모든 퇴거 통지서에 권리 고지 표지를 첨부하여 권리를 통지할 것을 요구합니다. 또한 임대인이 승소하지 않는 한 압류 관련 퇴거 소송의 법원 기록 공개를 금지함으로써 임대 이력을 보호합니다.
캘리포니아 소비자사무국(Department of Consumer Affairs)은 매년 「California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities」를 발간하며, www.dca.ca.gov에서 내려받을 수 있습니다.
판매 및 사용세법은 유체동산을 판매하는 소매업의 양도에 적용된다. 사업체 또는 상품 재고의 매각에서 매수인은 미납 세금 책임을 충당할 수 있을 만큼 매매대금 중 충분한 금액을 보류해야 한다. 승계인의 책임은 현재 또는 이전 소유자가 발생시킨 세금에도 미친다. 매수인은 세금, 이자 또는 벌금이 없다는 캘리포니아주 균세위원회(Board of Equalization)의 증명서(클리어런스 영수증)를 받으면 보류 의무에서 해제된다.
부동산으로 담보되는 대출을 주선할 때, 면허 보유자는 서비스 이용을 유도하기 위해 대출기관이나 약속어음 매수자가 존재한다고 허위로 진술해서는 안 되며, 차용인의 상환 능력을 허위로 진술하거나 담보권 우선순위를 거짓으로 표시해서는 안 됩니다. 그들은 차용인의 신원, 소득, 신용 및 의무 이행 능력에 관해 알려진 정보를 공개해야 합니다.
대출을 받기 위해 차용인으로부터 선불 수수료를 받은 면허 소지자는 그 처분 내역을 차용인에게 정산·보고해야 합니다. 면허 소지자는 차용인이나 대출 기관을 거래로 유도하기 위해 예상 클로징 비용을 고의로 과소평가해서는 안 되며, 수수료로 충당되는 서비스를 무료라고 허위로 표시해서는 안 됩니다.
커미셔너는 부동산법과 분할 토지법의 행정 및 집행을 돕기 위해 규정을 채택할 권한이 있다. 부동산 커미셔너의 규정은 그 자체로 법의 효력과 효과를 가지며, 면허 소지자는 이를 철저히 알고 있어야 한다.
수권은 합리적이고 유익한 사용으로 제한된다. 정의된 수로에 있는 물과 수로에 있지 않은 지표수에는 다른 규칙이 적용된다.
물 사용자들은 물 공급을 위해 상호 용수 회사를 조직할 수 있으며, 주식은 일반적으로 토지에 부속되어 별도로 판매할 수 없다.
포터-콜로뉴법(Porter-Cologne Act)은 방류수 배출을 통제하는 수질 위원회를 설치한다. 주간 구획 사업자는 HUD의 OILSR에 연락해야 한다.
언루 민권법(캘리포니아 민법 제51조 이하)은 모든 사람이 자유롭고 평등하며, 성별, 인종, 피부색, 종교, 혈통, 출신 국가 또는 장애 여부와 관계없이 모든 사업장에서 완전하고 평등한 편의를 누릴 권리가 있음을 선언한다. 이 법은 모든 부동산 활동에 적용된다. 민법 제52조는 실제 손해액의 최대 3배, 최소 $1,000의 구제금과 변호사 비용을 규정한다.
공정 고용 및 주거법(정부법 제12900조 이하)은 인종, 피부색, 종교, 성별, 성적 지향, 혼인 여부, 출신 국가, 혈통, 연령, 가족 상태, 소득원 또는 장애를 이유로 한 주거 차별을 금지합니다. 민원은 공정 고용 및 주거부(Department of Fair Employment and Housing)에 제기됩니다. 위원회는 최대 $10,000의 민사 벌금을 포함한 구제 명령을 내릴 수 있습니다.
연방 공정주택법(1968년 민권법 제8편)은 주택 매매 및 임대에서의 차별을 금지하며, 적용되는 경우 최우선한다. 소유자가 한 세대를 점유하는 4세대 이하 주거용 건물의 방/세대 임대는 면제된다. 면허 소지자는 의도가 없더라도 그 결과가 차별이면 법을 위반한다. 이 법은 블록버스팅과 스티어링을 포함한다.
주법과 연방법을 종합하면 금지된 분류를 이유로 매도, 임대차 또는 임대를 거부할 수 없으며, 어떤 면허 보유자도 위임인의 지시와 무관하게 이를 해서는 안 됩니다. 위임인이 차별적인 리스팅 제한을 요구하는 경우, 면허 보유자는 해당 리스팅을 수락하는 것을 거부해야 합니다.
캘리포니아 민법 제51.2조는 주거에서 연령 차별을 금지하지만, 제51.3조는 시니어 시민 주택을 허용합니다. “시니어 시민”은 62세 이상이거나, 시니어 시민 주택 개발(35세대 이상의 주거 단위)에서는 55세 이상입니다. 적격 영구 거주자(배우자, 동거인 또는 부양자)는 45세 이상일 수 있습니다. Unruh Act는 이동식 주택 개발에는 적용되지 않습니다.
1977년 주택 금융 차별 금지법(홀든법)은 불안전한 영업 관행을 피하기 위해 필요한 경우를 제외하고는 지역 조건에 근거한 차별적 대출(레드라이닝)을 금지한다. 위반 시 최대 $1,000의 벌금이 부과될 수 있다. 2000년 1월부터, 규약 문서/증서 제공자는 차별적 제한이 불법임을 알리는 문구를 포함해야 한다.
면허 이전 신청자는 구내에 신청 공지를 게시해야 합니다. 지방 공무원 및 민간인은 이의를 제기할 수 있으며, 유효한 이의가 대기 중이거나 항소 중이거나 양도인을 상대로 징계 조치가 대기 중인 경우 면허를 이전할 수 없습니다. 이전 신청서를 제출하기 전에 신청자와 현재 면허소유자는 의도된 이전 통지서를 카운티 기록관에 제출하고 에스크로우를 설정해야 합니다. ABC가 이전을 승인하기 전에 에스크로우는 고려사항을 해제할 수 없습니다.
주류 통제법(Alcoholic Beverage Control Act, B&P 코드 제9편)에 따라 주류통제국(ABC)은 승인된 장소에서 자격을 갖춘 개인, 파트너십 및 법인에게 면허를 발급합니다. ABC는 정당한 사유가 있으면 면허를 거부·정지·취소할 수 있으며, 위반, 자격을 상실시키는 범죄 기록 또는 은닉된 체포 사실이 있는 경우 면허를 거부할 수 있습니다. 학교, 교회 또는 놀이터 근처에 있거나 면허가 과도하게 집중된 장소는 불승인될 수 있습니다. 조사에는 약 45-60일이 걸리며, 면허는 발급일로부터 30일 이내에 사용 개시되어야 합니다.
면허 보유자는 사업체 매입 계약 및 공동 에스크로 지침(C.A.R. 양식 BPA)을 사용하도록 권장됩니다. 이 양식은 주거용 매입 계약(RPA-CA)과 유사하지만 사업체 매각에 특유한 문구를 포함합니다. 여기에서는 매입 대금 지급(UCC-1 등록으로 사업체 자산을 담보로 하는 어음 포함), 이전되는 자산(현금/현금등가물 및 제외 자산을 제외한 모든 자산), 이전되는 부채, 재고 확인, 매도인 공개, 컨설팅/교육 조항을 다룹니다.
BPA는 경업금지 동의, 임차권 양도/신규 임차, 부동산 매매(C.A.R. Form CPA 등의 별도 계약 필요), 면허 이전/취득, 프랜차이즈 수락 및 일괄 이전 준수에 대한 조건을 포함합니다. 중개인 관련하여, 민법 2079조는 사업기회 판매에 적용되지 않지만, 사업전문가법(B&P Code) 제10176조(d)는 모든 당사자의 인지 또는 동의 없이 2인 이상을 대리하는 것을 금지합니다. 양식은 선택된 중개인 관계의 확인을 제공합니다.
사업의 개인 재산으로 담보된 거래에서 UCC-1은 국무장관에게 제출되어야 합니다. 부동산 대출에서 신탁증서가 약속어음을 담보하는 것처럼, 제출된 UCC-1은 사업의 개인 재산에 대한 담보권 공시 역할을 합니다. UCC-1은 계약이 아닌 공시 문서일 뿐이며, 대출자를 완전히 보호하기 위해 약속어음과 모든 사업 자산을 포함하는 담보 계약을 동반해야 합니다.
구획지 분양 부동산을 판매할 때 중개인은 잠재 구매자에게 구획지 공개 보고서 사본을 제공하고, 영수증을 받아야 하며, 구매자가 제안을 하기 전에 이를 읽을 기회를 주어야 합니다. 중개인은 예치금 또는 구매 대금을 법에 따라 처리해야 하고, 제안 전에 그리고 이전 전에 각 구매자에게 요구되는 관리 문서를 제공해야 합니다.
DRE는 참고서, 부동산법 책(부동산법, 토지분할법 및 부동산국장 규정 포함), 분기별 부동산 회보, 무료 면허 신청자 안내 팸플릿, 소비자 브로셔 및 토지분할 안내서를 포함한 교육 자료를 발행합니다.
회복 계정은 고의적 사기 또는 신탁 자금의 유용을 근거로 면허 소지자에 대한 확정 민사 판결 또는 형사 배상 명령을 받았으나, 해당 면허 소지자가 그 판결을 이행할 수 없는 일반 대중을 위한 최후 수단 기금입니다. 해당 면허 소지자는 적법하게 면허를 취득한 상태에서 면허가 필요한 행위를 수행하고 있었어야 합니다. 신청은 판결이 확정된 날로부터 1년 이내에 제출해야 합니다.
DRE는 신청자에게 결함을 통지하는 데 15일이 있고, 신청서가 실질적으로 완료된 후 지급, 화해 또는 거부할 수 있는 기간은 90일입니다. 거부된 신청자는 6개월 이내에 항소할 수 있습니다. 지급이 이루어지면 판결 채무자의 면허는 이자와 함께 상환될 때까지 자동으로 정지됩니다. 섹션 10474는 거래당/면허 소지자당 최대 책임을 정합니다.
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